KR102571821B1 - Real Estate Price Adequacy Judgment System and Method - Google Patents
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Abstract
본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 타겟 부동산으로부터 미리 정해진 범위 내에 위치하는 복수개의 인근 유사부동산을 추출하고, 상기 복수개의 인근 유사부동산 중 미리 정해진 기준에 따라 복수개의 비교 유사부동산을 추출하는 부동산 데이터베이스 분석부; 및 상기 타겟부동산의 공시가격 및 상기 복수개의 비교 유사부동산의 공시가격을 이용하여 상기 타겟 부동산의 적정공시가격을 산정하는 부동산 가격 산정부를 포함하는 것을 특징으로 한다.According to an embodiment of the present invention, the officially announced real estate price adequacy determination system extracts a plurality of similar real estates located within a predetermined range from a target real estate, and compares a plurality of comparable similar real estates according to a predetermined criterion among the plurality of similar nearby real estates. Real estate database analysis unit for extracting; and a real estate price calculation unit that calculates an appropriate published price of the target real estate by using the published price of the target real estate and the published prices of the plurality of comparable similar real estate properties.
Description
본 개시는 부동산 공시가격 적정성 판정시스템 및 방법에 관한 것이다.The present disclosure relates to a system and method for determining the adequacy of a publicly announced real estate price.
본 명세서에서 달리 표시되지 않는 한, 이 섹션에 설명되는 내용들은 이 출원의 청구항들에 대한 종래 기술이 아니며, 이 섹션에 포함된다고 하여 종래 기술이라고 인정되는 것은 아니다.Unless otherwise indicated herein, material described in this section is not prior art to the claims in this application, and inclusion in this section is not an admission that it is prior art.
부동산 공시가격은 국세와 지방세 등 세금의 기준이 되어, 이를 기준으로 종합부동산세, 재산세 등이 산출된다. 그러나 부동산 공시가격은 실제 거래 가능한 부동산 가치와 그 괴리가 상당한 경우가 대부분이고, 또 인근 유사 부동산과 비교하여도 형평성이 어긋나 이의신청이 연간 수만 건 이상 발생하고 있다. The official real estate price becomes the standard for taxes such as national and local taxes, and comprehensive real estate tax and property tax are calculated based on this. However, in most cases, the officially announced real estate price has a significant gap from the actual real estate value that can be traded, and it is not fair even compared to similar real estate nearby, resulting in more than tens of thousands of objections annually.
이는, 부동산 소유자의 경제적 손실뿐만 아니라, 공시가격 이의신청 시 지방자치체와 한국부동산원 등에서 적정성 여부를 검토해야 함으로, 사회적 손실을 야기한다는 문제가 있다. This has a problem of causing social losses as well as the economic loss of the real estate owner, as local governments and the Korea Real Estate Agency must review the appropriateness when filing an objection to the published price.
본 발명은 상술한 문제를 해결하기 위한 것으로 부동산의 적정 공시가격을 산정할 수 있는 부동산 공시가격 적정성 판정시스템 및 방법을 제공하는 것을 그 목적으로 한다.The present invention is to solve the above problems, and an object of the present invention is to provide a system and method for determining the adequacy of a publicly announced real estate price capable of calculating an appropriate publicly announced price of real estate.
또한, 상술한 바와 같은 기술적 과제들로 한정되지 않으며, 이하의 설명으로부터 또 다른 기술적 과제가 도출될 수도 있음은 자명하다.In addition, it is not limited to the technical problems as described above, and it is obvious that other technical problems may be derived from the following description.
본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 공시가격 적정성 판정시스템은, 타겟 부동산으로부터 미리 정해진 범위 내에 위치하는 복수개의 인근 유사부동산을 추출하고, 상기 복수개의 인근 유사부동산 중 미리 정해진 기준에 따라 복수개의 비교 유사부동산을 추출하는 부동산 데이터베이스 분석부; 및 상기 타겟부동산의 공시가격 및 상기 복수개의 비교 유사부동산의 공시가격을 이용하여 상기 타겟 부동산의 적정공시가격을 산정하는 부동산 가격 산정부를 포함하는 것을 특징으로 한다.According to an embodiment of the present invention, the officially announced real estate price adequacy determination system extracts a plurality of nearby similar real estate located within a predetermined range from a target real estate, and compares and compares a plurality of similar real estate according to a predetermined criterion among the plurality of similar nearby real estate. Real estate database analysis unit for extracting real estate; and a real estate price calculation unit that calculates an appropriate published price of the target real estate by using the published price of the target real estate and the published prices of the plurality of comparable similar real estate properties.
상기 부동산 가격 산정부는, 상기 타겟 부동산의 현실화 비율 및 상기 복수개의 비교 유사부동산의 현실화 비율을 이용하여 상기 타겟 부동산의 적정공시가격을 산정하고, 상기 현실화 비율은, 상기 공시가격을 미리 산출된 적정가격으로 나눈 값이고, 상기 적정가격은, 상기 실제 거래 가격의 시점을 현재시점으로 보정하여 산출된 값인 것을 특징으로 한다.The real estate price calculation unit calculates an appropriate published price of the target real estate using the realization ratio of the target real estate and the realization ratio of the plurality of comparable similar real estate properties, and the realization ratio is the appropriate price calculated from the published price in advance. It is a value divided by , and the appropriate price is characterized in that it is a value calculated by correcting the time point of the actual transaction price to the current time point.
상기 부동산 가격 산정부는, 상기 타겟 부동산의 현실화비율와 상기 복수개의 비교 유사부동산의 현실화비율 각각과의 차이들을 평균한 값을 보정치로 산출하고, 상기 보정치에 상기 타겟 부동산의 공시가격을 곱하여 상기 적정공시가격을 산정하는 것을 특징으로 한다.The real estate price calculation unit calculates an average of differences between the realization ratio of the target real estate and the realization ratio of each of the plurality of comparable similar real estate as a correction value, and multiplies the correction value by the published price of the target real estate to determine the appropriate published price. It is characterized by calculating .
상기 부동산 가격 산정부는, 상기 타겟 부동산 및 상기 복수개의 비교 유사부동산의 상승률을 이용하여 상기 적정공시가격을 산정하고, 상기 상승률은, 금년도 공시가격을 작년도 공시가격으로 나눈 값인 것을 특징으로 한다.The real estate price calculation unit calculates the proper published price using the rate of increase of the target real estate and the plurality of comparative similar real estate, and the increase rate is a value obtained by dividing the published price of this year by the published price of last year.
상기 부동산 가격 산정부는, 상기 타겟 부동산의 상승률과 상기 복수개의 비교 유사부동산의 상승률 각각과의 차이들을 평균한 값을 보정치로 산출하고, 상기 보정치에 상기 타겟 부동산의 공시가격을 곱하여 상기 적정공시가격을 산정하는 것을 특징으로 한다.The real estate price calculation unit calculates an average of differences between the rate of increase of the target real estate and the rate of increase of each of the plurality of comparable similar real estates as a correction value, and multiplies the correction value by the published price of the target real estate to determine the appropriate published price. It is characterized by calculating
본 발명의 다른 실시예에 따른 부동산 공시가격 적정성 판정방법은 타겟 부동산으로부터 미리 정해진 범위 내에 위치하는 복수개의 인근 유사부동산을 추출하고, 상기 복수개의 인근 유사부동산 중 미리 정해진 기준에 따라 복수개의 비교 유사부동산을 추출하는 단계; 상기 타겟부동산의 공시가격 및 상기 복수개의 비교 유사부동산의 공시가격을 이용하여 상기 타겟 부동산의 적정공시가격을 산정하는 단계를 포함하는 것을 특징으로 한다.According to another embodiment of the present invention, a method for determining the appropriateness of a publicly announced real estate price extracts a plurality of nearby similar real estate located within a predetermined range from a target real estate, and compares a plurality of comparable similar real estate according to a predetermined criterion among the plurality of similar nearby real estate. Extracting; and calculating an appropriate published price of the target real estate using the published price of the target real estate and the published prices of the plurality of comparable similar real estate properties.
상기 부동산의 적정공시가격을 산정하는 단계는, 상기 타겟 부동산의 현실화 비율 및 상기 복수개의 비교 유사부동산의 현실화 비율을 이용하여 상기 타겟 부동산의 적정공시가격을 산정하고, 상기 현실화 비율은, 상기 공시가격을 미리 산출된 적정가격으로 나눈 값이고, 상기 적정가격은, 상기 실제 거래 가격의 시점을 현재시점으로 보정하여 산출된 값인 것을 특징으로 한다.In the step of calculating the appropriate published price of the real estate, the appropriate published price of the target real estate is calculated using the realization rate of the target real estate and the realization rate of the plurality of comparative similar real estates, and the realization rate is determined by the published price It is a value obtained by dividing by a pre-calculated fair price, and the fair price is characterized in that it is a value calculated by correcting the point of time of the actual transaction price to the current point in time.
상기 부동산의 적정공시가격을 산정하는 단계는, 상기 타겟 부동산의 현실화비율와 상기 복수개의 비교 유사부동산의 현실화비율 각각과의 차이들을 평균한 값을 보정치로 산출하고, 상기 보정치에 상기 타겟 부동산의 공시가격을 곱하여 상기 적정공시가격을 산정하는 것을 특징으로 한다.In the step of calculating the appropriate published price of the real estate, an average of the differences between the realization rate of the target real estate and each of the realization rates of the plurality of comparative similar real estate is calculated as a correction value, and the published price of the target real estate is calculated as the correction value. It is characterized in that the appropriate public price is calculated by multiplying by .
상기 부동산의 적정공시가격을 산정하는 단계는, 상기 타겟 부동산 및 상기 복수개의 비교 유사부동산의 상승률을 이용하여 상기 적정공시가격을 산정하고, 상기 상승률은, 금년도 공시가격을 작년도 공시가격으로 나눈 값인 것을 특징으로 한다. In the step of calculating the appropriate published price of the real estate, the appropriate published price is calculated using the rate of increase of the target real estate and the plurality of comparative similar real estate, and the increase rate is a value obtained by dividing the published price of this year by the published price of last year. to be characterized
상기 부동산의 적정공시가격을 산정하는 단계는, 상기 타겟 부동산의 상승률과 상기 복수개의 비교 유사부동산의 상승률 각각과의 차이들을 평균한 값을 보정치로 산출하고, 상기 보정치에 상기 타겟 부동산의 공시가격을 곱하여 상기 적정공시가격을 산정하는 것을 특징으로 한다.In the step of calculating the proper published price of the real estate, the average value of the difference between the rate of increase of the target real estate and each of the plurality of comparable similar real estates is calculated as a correction value, and the published price of the target real estate is calculated as the correction value. It is characterized in that the appropriate public price is calculated by multiplying.
본 발명은 부동산의 적정 공시가격을 산정할 수 있기 때문에, 실제와 괴리가 있는 공시가격으로 인한 피해를 방지할 수 있다는 효과가 있다.Since the present invention can calculate the appropriate published price of real estate, there is an effect of preventing damage caused by the publicly announced price that is different from the actual price.
아울러, 이와 같은 기재된 본 발명의 효과는 발명자가 인지하는지 여부와 무관하게 기재된 내용의 구성에 의해 당연히 발휘되게 되는 것이므로 상술한 효과는 기재된 내용에 따른 몇 가지 효과일 뿐 발명자가 파악 또는 실재하는 모든 효과를 기재한 것이라 인정되어서는 안 된다.In addition, since the effects of the present invention described as described above are naturally exhibited by the configuration of the described contents regardless of whether the inventor recognizes them, the above-described effects are only a few effects according to the described contents, and all the effects that the inventor grasps or realizes should not be accepted as written.
또한, 본 발명의 효과는 명세서의 전체적인 기재에 의해서 추가로 파악되어야 할 것이며, 설사 명시적인 문장으로 기재되어 있지 않더라도 기재된 내용이 속하는 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자가 본 명세서를 통해 그러한 효과가 있는 것으로 인정할 수 있는 효과라면 본 명세서에 기재된 효과로 보아야 할 것이다.In addition, the effect of the present invention should be additionally grasped by the overall description of the specification, and even if it is not described in an explicit sentence, those skilled in the art to which the described contents belong will have such an effect through this specification. If the effect can be recognized as such, it should be regarded as the effect described in this specification.
도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른, 부동산 공시가격 적정성 판정시스템의 블록을 보여주는 도면이다.
도 2는 부동산 데이터베이스 저장부가 저장하는 데이터들의 일 실시예를 보여주는 도면이다.
도 3은 본 발명의 일 실시예에 따른, 부동산 공시가격 적정성 판정 방법을 보여주는 플로우차트이다.
도 4는 본 발명의 제1 실시예에 따른 적정공시가격을 산정하는 방법을 보여주는 플로우차트이다.
도 5는 본 발명의 제2 실시예에 따른 적정공시가격을 산정하는 방법을 보여주는 플로우차트이다.1 is a diagram showing blocks of a system for determining adequacy of a publicly announced real estate price according to an embodiment of the present invention.
2 is a diagram showing an embodiment of data stored by the real estate database storage unit.
3 is a flowchart showing a method for determining the adequacy of a publicly announced real estate price according to an embodiment of the present invention.
4 is a flowchart showing a method of calculating an appropriate public price according to the first embodiment of the present invention.
5 is a flowchart showing a method of calculating an appropriate public price according to a second embodiment of the present invention.
본 발명의 이점 및 특징, 그리고 그것들을 달성하는 방법은 첨부되는 도면과 함께 상세하게 후술되어 있는 실시 예들을 참조하면 명확해질 것이다. 그러나 본 발명은 이하에서 개시되는 실시 예들에 한정되는 것이 아니라 서로 다른 다양한 형태로 구현될 수 있으며, 단지 본 실시 예들은 본 발명의 개시가 완전하도록 하고, 본 발명이 속하는 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자에게 발명의 범주를 완전하게 알려주기 위해 제공되는 것이며, 본 발명은 청구항의 범주에 의해 정의될 뿐이다. 명세서 전체에 걸쳐 동일 도면부호는 동일 구성 요소를 지칭한다.Advantages and features of the present invention, and methods for achieving them, will become clear with reference to the embodiments described below in detail in conjunction with the accompanying drawings. However, the present invention is not limited to the embodiments disclosed below, but may be implemented in various different forms, and only the present embodiments make the disclosure of the present invention complete, and common knowledge in the art to which the present invention belongs It is provided to fully inform the holder of the scope of the invention, and the present invention is only defined by the scope of the claims. Like reference numerals designate like elements throughout the specification.
본 발명의 실시 예들을 설명함에 있어서 공지 기능 또는 구성에 대한 구체적인 설명이 본 발명의 요지를 불필요하게 흐릴 수 있다고 판단되는 경우에는 그 상세한 설명을 생략할 것이다. 그리고 후술되는 용어들을 본 발명의 실시 예에서의 기능을 고려하여 정의된 용어들로서 이는 사용자, 운용자의 의도 또는 관례 등에 따라 달라질 수 있다. 그러므로 그 정의는 본 명세서 전반에 걸친 내용을 토대로 내려져야 할 것이다.In describing the embodiments of the present invention, if it is determined that a detailed description of a known function or configuration may unnecessarily obscure the subject matter of the present invention, the detailed description will be omitted. In addition, the terms to be described below are terms defined in consideration of functions in an embodiment of the present invention, which may vary according to the intention or custom of a user or operator. Therefore, the definition should be made based on the contents throughout this specification.
이하, 첨부된 도면을 참조하여 본 발명에 따른 바람직한 실시 예에 대하여 설명한다.Hereinafter, preferred embodiments according to the present invention will be described with reference to the accompanying drawings.
본 발명은, 부동산 공시가격 적정성 판정시스템으로서, 부동산의 공시가격의 적정성을 판단한다. 부동산의 공시가격은 정부에 의해 공시되는데, 해당 부동산의 지역특성, 물적특성 등을 반영하지 못한다는 문제가 있다.The present invention, as a system for determining the adequacy of a publicly announced real estate price, determines the adequacy of a publicly announced real estate price. The published price of real estate is announced by the government, but there is a problem that it does not reflect the regional characteristics and physical characteristics of the real estate.
이에 따라, 본 발명에 따른 부동산 공시가격 적정성 판단시스템은, 부동산의 지역특성, 물적특성 등을 반영하여 부동산의 적정 공시가격을 산출하고, 적정 공시가격과 부동산의 공시가격을 비교하여 해당 부동산의 공시가격의 적정성을 판단한다.Accordingly, the officially announced real estate price adequacy judgment system according to the present invention calculates the appropriate publicly announced price of real estate by reflecting the regional characteristics and physical characteristics of the real estate, and compares the publicly announced price of the real estate with the appropriate publicly announced price to announce the public announcement of the real estate. Evaluate the appropriateness of the price.
이하, 도 1을 참조하여 보다 구체적으로 본 발명에 따른, 부동산 공시가격 적정성 판정시스템에 대해 설명한다.Hereinafter, a system for determining the adequacy of a publicly announced real estate price according to the present invention will be described in more detail with reference to FIG. 1 .
도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른, 부동산 공시가격 적정성 판정시스템의 블록을 보여주는 도면이다.1 is a diagram showing blocks of a system for determining adequacy of a publicly announced real estate price according to an embodiment of the present invention.
도 1에 도시된 바와 같이, 본 발명에 따른, 부동산 공시가격 적정성 판정시스템(1)은, 부동산 데이터베이스 수집부(10), 부동산 데이터베이스 저장부(20), 부동산 데이터베이스 분석부(30), 및 부동산 가격 산정부(40)를 포함한다. As shown in FIG. 1, the officially announced real estate price adequacy determination system 1 according to the present invention includes a real estate database collection unit 10, a real estate database storage unit 20, a real estate database analysis unit 30, and a real estate database. A price calculation unit 40 is included.
부동산 데이터베이스 수집부(10)는, 등기사항전부증명서 데이터, 가격 데이터, 지도 관련 데이터, 토지 정보 데이터, 건축물 대장 데이터 및 전환율 및 지가정보율 데이터를 외부 서버로부터 수집한다.The real estate database collection unit 10 collects all registered information certificate data, price data, map related data, land information data, building ledger data, and conversion rate and land price information rate data from an external server.
예를 들어, 가격 데이터는 실거래 가격 데이터, 경매 데이터, 개별공시지가 데이터, 공매 데이터, 공동주택가격 데이터, 기준시가 데이터 및 개별주택가격 데이터 중 적어도 하나를 포함할 수 있다.For example, the price data may include at least one of actual transaction price data, auction data, individually announced land price data, public sale data, apartment house price data, standard market price data, and individual house price data.
예를 들어, 지도 관련 데이터는 공동주택 특성 정보, 공동주택 좌표 데이터, 토지/단독 다가구 특성 정보, 토지/단독 다가구 좌표 데이터 및 주소 기준 부동산 타입 분류 데이터 중 적어도 하나를 포함할 수 있다.For example, the map-related data may include at least one of apartment house characteristic information, apartment house coordinate data, land/single-family multi-family characteristic information, land/single-family multi-family coordinate data, and address-based real estate type classification data.
예를 들어, 토지 정보 데이터는 용도 지역, 이용 상황, 면적, 도로 조건 및 토지에 대한 제한 정보 중 적어도 하나를 포함할 수 있다.For example, the land information data may include at least one of land use area, use condition, area, road condition, and restriction information on land.
예를 들어, 건축물 대장 데이터는 건축물 대장에 포함되는 사항(예, 기본 개요, 표제부, 총괄 표제부, 층별 개요, 전유부, 부속 지번 등)이 포함될 수 있다.For example, the building ledger data may include items to be included in the building ledger (eg, basic outline, heading, general heading, floor outline, full-length section, accessory lot numbers, etc.).
예를 들어, 전환율 및 지가변동율 데이터는 전월세 전환율, 지가변동율, 매매가격지수 데이터, 생산자물가지수 데이터 및 지가 변동률을 포함할 수 있다.For example, the conversion rate and land price change rate data may include the rent to cheonsei ratio, land price change rate, sales price index data, producer price index data, and land price change rate.
부동산 데이터베이스 저장부(20)는 부동산 데이터 수집부(10)에 의해 수집된 데이터를 저장할 수 있다. 예컨대, 도 2에 도시된 바와 같이 부동산 데이터베이스 저장부(20)는 부동산 데이터 수집부(10)에 의해 수집된 데이터들을 저장할 수 있다.The real estate database storage unit 20 may store data collected by the real estate data collection unit 10 . For example, as shown in FIG. 2 , the real estate database storage unit 20 may store data collected by the real estate data collection unit 10 .
부동산 데이터베이스 분석부(30)는 부동산 데이터베이스 저장부(20)에 저장된 데이터에 기반하여 타겟 부동산의 적정 공시가격을 산출하기 위한, 비교 유사부동산을 추출할 수 있다.The real estate database analyzer 30 may extract comparable real estate to calculate an appropriate public price of a target real estate based on data stored in the real estate database storage unit 20 .
일 실시예에 있어서, 부동산 데이터베이스 분석부(30)는 타겟 부동산으로부터 미리 정해진 거리 내에 위치하는 복수개의 인근 유사부동산을 선정할 수 있다.In one embodiment, the real estate database analysis unit 30 may select a plurality of nearby similar real estate located within a predetermined distance from the target real estate.
예를 들어, 부동산 데이터베이스 분석부(30)는 타겟 부동산이 건물인 경우, 타겟 부동산의 건물좌표데이터로부터 미리 정해진 거리 내에 위치하는 건물들을 인근 유사부동산로 선정한다.For example, when the target real estate is a building, the real estate database analysis unit 30 selects buildings located within a predetermined distance from the building coordinate data of the target real estate as neighboring similar real estate.
예를 들어, 부동산 데이터베이스 분석부(30)는 타겟 부동산이 토지인 경우, 타겟 부동산에 부여되어 있는 PNU 코드에서 우편 번호에 대응되는 기준 PNU 코드보다 더 큰 기준 PNU 코드를 갖는 N개의 PNU 코드와, 타겟 부동산의 기준 PNU 코드보다 더 작은 기준 PNU 코드를 갖는 M개의 PNU 코드를 추출하고, 추출된 PNU 코드를 갖는 토지들을 인근 유사부동산으로 선정한다.For example, if the target real estate is land, the real estate database analysis unit 30 may include N PNU codes having a larger reference PNU code than a reference PNU code corresponding to a postal code in PNU codes assigned to the target real estate; M number of PNU codes having a smaller standard PNU code than the standard PNU code of the target real estate are extracted, and lands having the extracted PNU codes are selected as nearby similar real estate.
일 실시예에 있어서, 부동산 데이터베이스 분석부(30)는 선정된 복수개의 인근 유사부동산에서 미리 정해진 기준에 따라 복수개의 비교 유사부동산을 추출할 수 있다. In one embodiment, the real estate database analysis unit 30 may extract a plurality of comparative similar real estates from a plurality of selected nearby similar real estates according to a predetermined criterion.
예를 들어, 부동산 데이터베이스 분석부(30)는 타겟 부동산이 건물인 경우, 타겟 부동산의 건축연도를 기준으로 미리 설정된 연도 범위 내에 포함되는 건물들을 비교 유사부동산으로 추출할 수 있다.For example, when the target real estate is a building, the real estate database analyzer 30 may extract buildings included within a preset year range based on the construction year of the target real estate as similar real estate for comparison.
예를 들어, 부동산 데이터베이스 분석부(30)는 타겟 부동산이 토지인 경우, 타겟 부동산의 용도와 동일한 용도를 갖는 토지들을 비교 유사부동산으로 추출할 수 있다. 여기서 용도는, 주거용, 상업용 등 토지의 이용상황을 의미한다.For example, when the target real estate is land, the real estate database analyzer 30 may extract lands having the same use as that of the target real estate as comparable real estate. The use here refers to the state of use of the land, such as residential and commercial.
용도는 아래의 표 1과 같이, 대분류, 중분류, 소분류 중 어느 하나에 따라 설정될 수 있다. 다만, 용도는 표 1에 제한되지 않고, 토지의 이용상황을 구분하기 위한 다양한 기준들을 포함할 수 있다.As shown in Table 1 below, usage may be set according to any one of a major category, a middle category, and a small category. However, the use is not limited to Table 1, and may include various criteria for classifying land use.
예를 들어, 부동산 데이터베이스 분석부(30)는 타겟부동산의 공시가격을 기준으로 미리 설정된 범위내의 공시가격을 갖는 인근 유사부동산들을 비교 유사부동산으로 추출할 수 있다.For example, the real estate database analyzer 30 may extract nearby similar real estate having an official public price within a preset range based on the published price of the target real estate as comparable similar real estate.
한편, 부동산 가격 산정부(40)는 타겟 부동산의 공시가격 및 복수개의 비교 유사부동산의 공시가격을 이용하여 타겟 부동산의 적정공시가격을 산정할 수 있다.Meanwhile, the real estate price calculation unit 40 may calculate the proper published price of the target real estate using the published price of the target real estate and the published prices of a plurality of comparable similar real estate properties.
-제1 실시예: 절대 비교 방식-First Embodiment: Absolute Comparison Method
부동산 가격 산정부(40)는 타겟 부동산 및 복수개의 비교 유사부동산의 현실화 비율(또는 현실화율)을 산출하여 적정 공시가격을 산출할 수 있다. 현실화 비율은, 아래의 수학식 1에 따라 산출될 수 있다.The real estate price calculation unit 40 may calculate an appropriate published price by calculating the realization rate (or realization rate) of the target real estate and a plurality of comparative similar real estate. The realization rate may be calculated according to Equation 1 below.
여기서, 부동산 공시가격은, 공공기관으로부터 제공되는 타겟부동산의 공시가격, 복수개의 비교 유사부동산의 공시가격을 의미하고, 부동산 적정공시가격은, 타겟 부동산 및 복수개의 비교유사부동산의 실제 거래 가격을 현재시점에서의 실제 거래 가격으로 보정하기 위한, 수학식 2를 통해 산출된 보정치를 이용하여 산출된 값이다. 부동산 적정가격을 산출하는 방법에 대해서는 후술하도록 한다. 여기서, 부동산 공시가격은, 공공기관으로부터 제공되는 타겟부동산의 공시가격, 복수개의 비교 유사부동산의 공시가격을 의미하고, 부동산 적정공시가격은, 타겟 부동산 및 복수개의 비교유사부동산의 실제 거래 가격을 현재시점에서의 실제 거래 가격으로 수학식 2에 의해 산출된 보정치로 보정한 후, 산출된 값이다. 부동산 적정공시가격을 산출하는 방법에 대해서는 후술하도록 한다.Here, the published price of real estate refers to the published price of a target real estate provided by a public institution and the published price of a plurality of comparatively similar real estates, and the proper published real estate price refers to the actual transaction price of a target real estate and a plurality of comparatively similar real estates at present. It is a value calculated using the correction value calculated through Equation 2 for correction to the actual transaction price at the time. The method for calculating the appropriate real estate price will be described later. Here, the published price of real estate refers to the published price of a target real estate provided by a public institution and the published price of a plurality of comparatively similar real estates, and the proper published real estate price refers to the actual transaction price of a target real estate and a plurality of comparatively similar real estates at present. This is the value calculated after correcting the actual transaction price at the time with the correction value calculated by Equation 2. The method of calculating the proper public price of real estate will be described later.
부동산 가격 산정부(40)는 타겟 부동산의 현실화 비율과 복수개의 비교 유사 부동산의 현실화 비율을 각각 비교하여 보정치를 산출한다.The real estate price calculation unit 40 compares the realization ratio of the target real estate with the realization ratio of a plurality of comparative similar real estate, respectively, and calculates a correction value.
일 실시예에 있어서, 부동산 가격 산정부(40)는 아래의 수학식 2에 따라 보정치를 산출할 수 있다.In one embodiment, the real estate price calculation unit 40 may calculate a correction value according to Equation 2 below.
부동산 가격 산정부(40)는 산출된 보정치를 이용하여 적정 공시가격을 산정할 수 있다. The real estate price calculation unit 40 may calculate an appropriate published price using the calculated correction value.
일 실시예에 있어서, 부동산 가격 산정부(40)는 아래의 수학식 3에 따라 적정 공시가격을 산출할 수 있다.In one embodiment, the real estate price calculation unit 40 may calculate an appropriate published price according to Equation 3 below.
-제2 실시예: 상대 비교 방식-Second Embodiment: Relative Comparison Method
부동산 가격 산정부(40)는 타겟 부동산 및 복수개의 비교 유사부동산의 공시가격 상승률을 산출하여 적정 공시가격을 산출할 수 있다. 공시가격 상승율은, 아래의 수학식 4에 따라 산출될 수 있다.The real estate price calculation unit 40 may calculate an appropriate published price by calculating the published price increase rate of the target real estate and a plurality of comparative similar real estate. The published price increase rate can be calculated according to Equation 4 below.
부동산 가격 산정부(40)는 타겟 부동산의 공시가격 상승률과, 복수개의 비교 유사부동산의 공시가격 상승률을 각각 비교하여 보정치를 산출할 수 있다.The real estate price calculation unit 40 may calculate a correction value by comparing the published price increase rate of the target real estate and the published price increase rate of a plurality of comparative similar real estate.
일 실시예에 있어서, 부동산 가격 산정부(40)는 아래의 수학식 5에 따라 보정치를 산출할 수 있다.In one embodiment, the real estate price calculation unit 40 may calculate a correction value according to Equation 5 below.
부동산 가격 산정부(40)는 산출된 보정치를 이용하여 적정 공시가격을 산정할 수 있다. The real estate price calculation unit 40 may calculate an appropriate published price using the calculated correction value.
일 실시예에 있어서, 부동산 가격 산정부(40)는 아래의 수학식 6에 따라 적정 공시가격을 산출할 수 있다.In one embodiment, the real estate price calculation unit 40 may calculate an appropriate published price according to Equation 6 below.
한편, 부동산 가격 산정부(40)는 제1 실시예 및 제2 실시예에 의해 산출된 타겟 부동산의 적정 공시가격을 이용하여 최종 적정공시가격을 산출할 수 있다.Meanwhile, the real estate price calculation unit 40 may calculate the final appropriate published price using the appropriate published price of the target real estate calculated in the first and second embodiments.
예를 들어, 부동산 가격 산정부(40)는 제1 실시예의 적정공시가격 및 제2 실시예의 적정공시가격의 평균값을 최종 적정공시가격으로 산출할 수 있다.For example, the real estate price calculation unit 40 may calculate the average value of the appropriate published price of the first embodiment and the appropriate published price of the second embodiment as the final appropriate published price.
예를 들어, 부동산 가격 산정부(40)는 제1 실시예의 적정공시가격 및 제2 실시예의 적정공시가격에 서로 다른 가중치를 부여하여 최종 적정공시가격을 산출할 수 있다. 이러한 경우, 제1 실시예의 적정공시가격의 가중치가 제2 실시예의 적정공시가격의 가중치보다 높을 수도 있고, 제2 실시예의 적정공시가격의 가중치가 제1 실시예의 적정가격의 가중치보다 높을 수도 있을 것이다.For example, the real estate price calculation unit 40 may calculate the final appropriate published price by assigning different weights to the appropriate published price of the first embodiment and the appropriate published price of the second embodiment. In this case, the weight of the fair price of the first embodiment may be higher than the weight of the fair price of the second embodiment, and the weight of the fair price of the second embodiment may be higher than the weight of the fair price of the first embodiment. .
한편, 부동산 가격 산정부(40)는 타겟 부동산의 공시가격과 최종 적정공시가격을 비교하여 적정성을 판단할 수 있다. 부동산 가격 산정부(40)는 타겟 부동산의 공시가격이 최종 적정공시가격을 기준으로 미리 정해진 범위를 벗어난 경우, 타겟 부동산의 공시가격이 적정하지 않은 것으로 판단할 수 있다.On the other hand, the real estate price calculation unit 40 may determine the appropriateness by comparing the published price of the target real estate with the final appropriate published price. The real estate price calculation unit 40 may determine that the published price of the target real estate is not appropriate when the published price of the target real estate is out of a predetermined range based on the final appropriate published price.
한편, 제1 실시예에서 후술하기로 한, 타겟 부동산 및 복수개의 비교 유사부동산의 적정가격을 산출하는 방법에 대해 설명하도록 한다.Meanwhile, a method for calculating appropriate prices for a target real estate and a plurality of comparative similar real estates, which will be described later in the first embodiment, will be described.
부동산 가격 산정부(40)는 타겟 부동산의 실제 거래 가격 및 복수개의 비교 유사부동산의 실제 거래 가격을 현재 가치에 맞도록 보정할 수 있다. The real estate price calculation unit 40 may correct the actual transaction price of the target real estate and the actual transaction price of a plurality of comparative similar real estate to match the current value.
일 실시예에 있어서, 부동산 가격 산정부(40)는 아래의 수학식 7에 따라 타겟 부동산 및 복수개의 비교 유사부동산의 실제 거래 가격을 보정할 수 있다.In one embodiment, the real estate price calculation unit 40 may correct the actual transaction prices of the target real estate and a plurality of comparative similar real estate according to Equation 7 below.
[수학식 7]
[Equation 7]
여기서, 현재 시점 매매가격지수는 보정하고자 하는 시점의 매매가격지수일 수 있다. 가격 정보는 실제 거래 가격일 수 있다.Here, the current sales price index may be a sales price index at a time to be corrected. The price information may be an actual transaction price.
일 실시예에 있어서, 타겟 부동산이 건물인 경우, 부동산 가격 산정부(40)는 보정된 실제 거래 가격을 타겟 부동산에 맞게 가치형성 요인 및 층별 위치별 건물 효용 비율을 적용하여 비교 후 보정할 수 있다. In one embodiment, when the target real estate is a building, the real estate price calculation unit 40 may correct the corrected actual transaction price after comparison by applying a value forming factor and a building utility ratio for each floor and location to suit the target real estate. .
예를 들어, 부동산 가격 산정부(40)는 구분 건물의 기준층을 산정할 수 있다. 기준층은 건물 내 공동주택가격이 가장 높은 층일 수 있다. 즉, 부동산 가격 산정부(30)는 구분 건물 내 공동주택가격이 가장 높은 층인 기준층의 공동주택가격을 추출할 수 있다.For example, the real estate price calculation unit 40 may calculate the reference floor of the divided building. The reference floor may be the floor with the highest apartment house price in the building. That is, the real estate price calculation unit 30 may extract the apartment house price of the reference floor, which is the floor with the highest apartment house price in the category building.
예를 들어, 기준층은 어느 건물의 총 층수의 3/4에 해당하는 층일 수 있다. 혹은, 기준층은 수집된 모든 건물에 대한 층별 공동주택가격을 비교하고, 공동주택가격이 평균적으로 가장 높은 층이 기준층으로써 선정될 수 있다.For example, the reference floor may be a floor corresponding to 3/4 of the total number of floors of a certain building. Alternatively, as the reference floor, apartment house prices for each floor of all collected buildings may be compared, and a floor having the highest average apartment house price may be selected as the reference floor.
하기의 표 2 및 표 3는 기준층 선정 방법을 설명하기 위한 것이다.Table 2 and Table 3 below are for explaining the reference layer selection method.
표 2 및 표 3을 참조하면, 본 발명에 따라 기준층 산정 시 기준층 산정비를 3/4로 설정할 경우, 총 층수가 24층인 경우 기준층은 18층이고, 총 층수가 3층인 경우 기준층은 2층일 수 있다.Referring to Tables 2 and 3, when the standard floor calculation ratio is set to 3/4 when calculating the standard floor according to the present invention, if the total number of floors is 24, the standard floor is 18 floors, and if the total number of floors is 3 floors, the standard floor may be 2 floors. there is.
혹은, 예를 들어 부동산 가격 산정부(40)는 기준호를 산정할 수 있다. 기준호는 동일 층 내에 호별 면적이 상이한 경우, 기준이 되는 호로써 산정되는 것일 수 있다. 상술한 바와 같이 기준층이 산정되고, 기준층이 복수의 호수들을 포함하는 경우, 복수의 호수들 중 첫 번째 호(예, 1호)가 기준호로 산정될 수 있다. Alternatively, for example, the real estate price calculation unit 40 may calculate a reference number. The reference arc may be calculated as a reference arc when the area of each house is different within the same floor. As described above, when the reference layer is calculated and the reference layer includes a plurality of lakes, a first lake (eg, number 1) of the plurality of lakes may be calculated as the reference lake.
예를 들어, 부동산 가격 산정부(40)는 각 층별, 호별 비율을 공동주택가격이나 기준시가에 기반하여 산정할 수 있다. 공동주택가격에 기반하여 호별 비율을 산정하는 경우, 각 호의 공동주택단가를 기준호의 공동주택단가로 나눈 값이 호별 비율로써 산정될 수 있다. 이때, 호별 비율이 건물 효용 비율이다.For example, the real estate price calculation unit 40 may calculate the floor-by-floor and house-to-house ratio based on the apartment house price or standard market price. In the case of calculating the house-to-house ratio based on the apartment house price, the unit price of each house divided by the unit house price of the standard house can be calculated as the house-house ratio. At this time, the house-to-house ratio is the building utility ratio.
하기의 표 4 및 표 5는 본 발명의 일 예에 따른 호별 비율을 나타낸 것이다.Table 4 and Table 5 below show the door-to-door ratio according to an example of the present invention.
정리하자면, 부동산 가격 산정부(40)는 어느 하나의 건물에 대하여 기 설정된 기준층에 포함된 복수의 호수들 중 기 설정된 기준호수를 기준으로 건물 효용 비율을 산정하는 것이다.In summary, the real estate price calculation unit 40 calculates a building utility ratio based on a preset reference number among a plurality of numbers included in a preset reference floor for any one building.
타겟 부동산이 토지인 경우, 부동산 가격 산정부(40)는 개별공시지가 비율을 산출할 수 있다. 아래에서는 복수개의 비교 유사부동산들을 복수개의 유사필지라 한다. When the target real estate is land, the real estate price calculation unit 40 may calculate an individual publicly announced land price ratio. Below, a plurality of comparative similar real estate is referred to as a plurality of similar parcels.
부동산 데이터베이스 가격부(30)는 복수개의 유사필지들 각각에 대한 개별공시지가와 복수의 유사필지들 중 기준 유사 필지의 개별공시지가에 대한 개별공시지가 비율을 산정할 수 있다. 예를 들어, 개별공시지가 비율은 하기의 표 6과 같이 산정될 수 있다.The real estate database pricing unit 30 may calculate an individual publicly announced land price ratio for each of a plurality of similar parcels and an individual publicly assessed price of a standard similar parcel among a plurality of similar parcels. For example, the individual official public land price ratio can be calculated as shown in Table 6 below.
이때, 기준 유사 필지는 복수개의 유사필지들 중에서 용도가 동일한 적어도 하나의 유사필지들 중에서 개별공시지가가 가장 큰 값을 나타내는 것일 수 있다.In this case, the reference similar parcel may be one having the largest value of the individually publicly announced land price among at least one similar parcel having the same use among a plurality of similar parcels.
한편, 부동산 가격 산정부(40)는 보정된 타겟 부동산 및 비교 부동산들의 실제 거래 가격들에 기반하여 타겟 부동산의 적정 가격을 산정한다.Meanwhile, the real estate price calculation unit 40 calculates an appropriate price of the target real estate based on the corrected actual transaction prices of the target real estate and comparison real estate.
타겟 부동산이 건물인 경우, 부동산 가격 산정부(40)는 저장된 가격이 n개인 경우(여기서, n은 자연수), 부동산 가격 산정부(40)는 n개의 저장된 가격들 중 중간값(중위값)을 기준층 / 기준호 부동산의 적정 가격으로 추정한다.When the target real estate is a building, the real estate price calculation unit 40 calculates the median value (median value) of the n stored prices when n number of stored prices (where n is a natural number) is used as the reference layer. / It is estimated at the fair price of Ki Ki-ho real estate.
예를 들어, 부동산 가격 산정부(40)는 기준층 / 기준호 부동산의 적정 가격에 타겟 부동산의 면적 및 타겟 부동산의 효용 비율을 곱한 값을 특정 부동산의 가격으로써 산정할 수 있다.For example, the real estate price calculation unit 40 may calculate a value obtained by multiplying an appropriate price of a reference floor/standard number real estate by an area of a target real estate and a utility ratio of the target real estate as the price of a specific real estate.
부동산 가격 산정부(40)는 기준층 / 기준호 부동산의 적정 가격에 타겟 부동산의 면적 및 타겟 부동산의 효용 비율을 곱한 값을 특정 부동산의 가격으로써 산정할 수 있다.The real estate price calculation unit 40 may calculate a value obtained by multiplying the appropriate price of the reference floor/standard number real estate by the area of the target real estate and the utility ratio of the target real estate as the price of the specific real estate.
타겟 부동산이 토지인 경우, 부동산 가격 산정부(40)는, 필지들에 대한 적정 가격을 산정할 수 있다. 예를 들어, 부동산 가격 산정부(40)는 시점 보정된 실제 거래 가격 및 개별공시지가 비율에 기반하여 복수의 유사 필지들 각각에 대한 적정 가격을 산정할 수 있다. When the target real estate is land, the real estate price calculation unit 40 may calculate an appropriate price for lots of land. For example, the real estate price calculation unit 40 may calculate an appropriate price for each of a plurality of similar parcels based on the ratio of the actual transaction price corrected at the point in time and the individually publicly announced land price.
예를 들어, 적정 가격은 보정된 실제 거래 가격에 개별공시지가 비율 및 복수의 유사 필지들 중 어느 하나의 면적 값을 곱하여 산정될 수 있다.For example, the appropriate price may be calculated by multiplying the corrected actual transaction price by the individual officially announced land price ratio and the area value of any one of a plurality of similar lots.
예를 들어, 보정된 실제 거래 가격이 n개인 경우, 부동산 가격은 n개 중 중위값에 개별공시지가 비율 및 복수의 유사 필지들 중 어느 하나의 면적 값을 곱하여 산정될 수 있다.For example, when there are n corrected actual transaction prices, the real estate price may be calculated by multiplying the median value of the n number by the individually publicly announced land price ratio and the area value of any one of a plurality of similar parcels.
한편, 부동산 공시가격 적정성 판정 방법에 대해 도 3을 참조하여 설명한다. 위의 설명과 중복되는 내용에 대해서는 생략하도록 한다.Meanwhile, a method for determining the adequacy of a publicly announced real estate price will be described with reference to FIG. 3 . Content that overlaps with the above description will be omitted.
도 3은 본 발명의 일 실시예에 따른, 부동산 공시가격 적정성 판정 방법을 보여주는 플로우차트이다. 본 발명에 따른 부동산 공시가격 적정성 판정 방법은 부동산 공시가격 적정성 판정시스템에 의해 수행될 수 있다.3 is a flowchart showing a method for determining the adequacy of a publicly announced real estate price according to an embodiment of the present invention. The method for determining the adequacy of a publicly announced real estate price according to the present invention may be performed by a system for determining the adequacy of a publicly announced real estate price.
부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 등기사항전부증명서 데이터, 가격 데이터, 지도 관련 데이터, 토지 정보 데이터, 건축물 대장 데이터 및 전환율 및 지가정보율 데이터를 외부 서버로부터 수집한다(S100).The publicly announced real estate price adequacy determination system collects all registered information certificate data, price data, map-related data, land information data, building ledger data, and conversion rate and land price information rate data from an external server (S100).
예를 들어, 가격 데이터는 실거래 가격 데이터, 경매 데이터, 개별공시지가 데이터, 공매 데이터, 공동주택가격 데이터, 기준시가 데이터 및 개별주택가격 데이터 중 적어도 하나를 포함할 수 있다.For example, the price data may include at least one of actual transaction price data, auction data, individually announced land price data, public sale data, apartment house price data, standard market price data, and individual house price data.
예를 들어, 지도 관련 데이터는 공동주택 특성 정보, 공동주택 좌표 데이터, 토지/단독 다가구 특성 정보, 토지/단독 다가구 좌표 데이터 및 주소 기준 부동산 타입 분류 데이터 중 적어도 하나를 포함할 수 있다.For example, the map-related data may include at least one of apartment house characteristic information, apartment house coordinate data, land/single house multi-family characteristic information, land/single house multi-family coordinate data, and address-based real estate type classification data.
예를 들어, 토지 정보 데이터는 용도 지역, 이용 상황, 면적, 도로 조건 및 토지에 대한 제한 정보 중 적어도 하나를 포함할 수 있다.For example, the land information data may include at least one of land use area, use condition, area, road condition, and restriction information on land.
예를 들어, 건축물 대장 데이터는 건축물 대장에 포함되는 사항(예, 기본 개요, 표제부, 총괄 표제부, 층별 개요, 전유부, 부속 지번 등)이 포함될 수 있다.For example, the building ledger data may include items to be included in the building ledger (eg, basic outline, heading, general heading, floor outline, full-length section, accessory lot numbers, etc.).
예를 들어, 전환율 및 지가변동율 데이터는 전월세 전환율, 지가변동율, 매매가격지수 데이터, 생산자물가지수 데이터 및 지가 변동률을 포함할 수 있다.For example, the conversion rate and land price change rate data may include the rent to cheonsei ratio, land price change rate, sales price index data, producer price index data, and land price change rate.
부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 수집된 데이터를 저장할 수 있다(S110).The officially announced real estate price adequacy determination system may store the collected data (S110).
부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 저장된 데이터에 기반하여 타겟 부동산의 적정 공시가격을 산출하기 위한, 비교 유사부동산을 추출할 수 있다(S120).Based on the stored data, the officially announced real estate price adequacy determination system may extract comparative similar real estate to calculate the appropriate publicly announced price of the target real estate (S120).
일 실시예에 있어서, 부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 타겟 부동산으로부터 미리 정해진 거리 내에 위치하는 복수개의 인근 유사부동산을 선정할 수 있다.In one embodiment, the officially announced real estate price adequacy determination system may select a plurality of nearby similar real estate located within a predetermined distance from the target real estate.
예를 들어, 부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 타겟 부동산이 건물인 경우, 타겟 부동산의 건물좌표데이터로부터 미리 정해진 거리 내에 위치하는 건물들을 인근 유사부동산로 선정한다.For example, when the target real estate is a building, the officially announced real estate price adequacy determination system selects buildings located within a predetermined distance from the building coordinate data of the target real estate as neighboring similar real estate.
예를 들어, 부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 타겟 부동산이 토지인 경우, 타겟 부동산에 부여되어 있는 PNU 코드에서 우편 번호에 대응되는 기준 PNU 코드보다 더 큰 기준 PNU 코드를 갖는 N개의 PNU 코드와, 타겟 부동산의 기준 PNU 코드보다 더 작은 기준 PNU 코드를 갖는 M개의 PNU 코드를 추출하고, 추출된 PNU 코드를 갖는 토지들을 인근 유사부동산으로 선정한다.For example, in the case where the target real estate is land, N PNU codes having a larger standard PNU code than the standard PNU code corresponding to the postal code in the PNU codes assigned to the target real estate, and the target real estate M number of PNU codes having a smaller standard PNU code than the standard PNU code of the real estate are extracted, and lands having the extracted PNU codes are selected as similar real estate nearby.
일 실시예에 있어서, 부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 선정된 복수개의 인근 유사부동산에서 미리 정해진 기준에 따라 복수개의 비교 유사부동산을 추출할 수 있다. In one embodiment, the officially announced real estate price adequacy determination system may extract a plurality of comparative similar real estates from a plurality of selected nearby similar real estates according to a predetermined criterion.
예를 들어, 부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 타겟 부동산이 건물인 경우, 타겟 부동산의 건축연도를 기준으로 미리 설정된 연도 범위 내에 포함되는 건물들을 비교 유사부동산으로 추출할 수 있다.For example, when the target real estate is a building, the system for determining the adequacy of the official real estate price may extract buildings included within a preset year range based on the construction year of the target real estate as similar real estate for comparison.
예를 들어, 부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 타겟 부동산이 토지인 경우, 타겟 부동산의 용도와 동일한 용도를 갖는 토지들을 비교 유사부동산으로 추출할 수 있다. 여기서 용도는, 주거용, 상업용 등 토지의 이용상황을 의미한다.For example, when the target real estate is land, the officially announced real estate price adequacy determination system may extract land having the same use as that of the target real estate as similar real estate for comparison. The use here refers to the state of use of the land, such as residential and commercial.
예를 들어, 부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 타겟부동산의 공시가격을 기준으로 미리 설정된 범위내의 공시가격을 갖는 인근 유사부동산들을 비교 유사부동산으로 추출할 수 있다.For example, the system for determining the adequacy of published real estate prices may extract, as similar real estate comparisons, nearby similar real estates having published prices within a preset range based on the published prices of the target real estate.
한편, 부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 타겟 부동산의 공시가격 및 복수개의 비교 유사부동산의 공시가격을 이용하여 타겟 부동산의 적정공시가격을 산정할 수 있다(S130).Meanwhile, the published real estate price adequacy determination system may calculate the appropriate published price of the target real estate using the published price of the target real estate and the published prices of a plurality of comparative similar real estate (S130).
이하, 각 실시예에 따라 적정공시가격을 산정하는 방법에 대해 설명한다.Hereinafter, a method of calculating an appropriate public price according to each embodiment will be described.
-제1 실시예: 절대 비교 방식-First Embodiment: Absolute Comparison Method
도 4는 본 발명의 제1 실시예에 따른 적정공시가격을 산정하는 방법을 보여주는 플로우차트이다.4 is a flowchart showing a method of calculating an appropriate public price according to the first embodiment of the present invention.
부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 타겟 부동산 및 복수개의 비교 유사부동산의 현실화 비율(또는 현실화율)을 산출한다(S200). 현실화 비율은, 위의 수학식 1에 따라 산출될 수 있다.The officially announced real estate price adequacy determination system calculates the realization rate (or realization rate) of the target real estate and a plurality of comparative similar real estate (S200). The realization rate may be calculated according to Equation 1 above.
여기서, 부동산 공시가격은, 공공기관으로부터 제공되는 타겟부동산의 공시가격, 복수개의 비교 유사부동산의 공시가격을 의미하고, 부동산 적정가격은, 타겟 부동산 및 복수개의 비교유사부동산의 실제 거래 가격을 현재시점에서의 실제 거래 가격으로 보정한 후, 미리 정해진 기준에 따라 산출된 값이다. 부동산 적정가격을 산출하는 방법에 대해서는 후술하도록 한다.Here, the published price of real estate refers to the published price of a target real estate provided by a public institution and the published price of a plurality of comparatively similar real estates, and the fair real estate price refers to the actual transaction price of a target real estate and a plurality of comparatively similar real estates at the present time. After correcting with the actual transaction price in , it is a value calculated according to a predetermined standard. The method for calculating the appropriate real estate price will be described later.
부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 타겟 부동산의 현실화 비율과 복수개의 비교 유사 부동산의 현실화 비율을 각각 비교하여 보정치를 산출한다(S210).The officially announced real estate price adequacy determination system calculates a correction value by comparing the realization ratio of the target real estate and the realization ratio of a plurality of comparative similar real estate (S210).
일 실시예에 있어서, 부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 위의 수학식 2에 따라 보정치를 산출할 수 있다.In one embodiment, the official real estate price adequacy determination system may calculate a correction value according to Equation 2 above.
부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 산출된 보정치를 타겟 부동산의 공시가격에 곱하여 적정 공시가격을 산정할 수 있다(S220). The published real estate price adequacy determination system may calculate an appropriate published price by multiplying the calculated correction value by the published price of the target real estate (S220).
일 실시예에 있어서, 부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 위의 수학식 3에 따라 적정 공시가격을 산출할 수 있다.In one embodiment, the published real estate price adequacy determination system may calculate an appropriate published price according to Equation 3 above.
-제2 실시예: 상대 비교 방식-Second Embodiment: Relative Comparison Method
도 5는 본 발명의 제2 실시예에 따른 적정공시가격을 산정하는 방법을 보여주는 플로우차트이다.5 is a flowchart showing a method of calculating an appropriate public price according to a second embodiment of the present invention.
부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 타겟 부동산 및 복수개의 비교 유사부동산의 공시가격 상승률을 산출한다(S300). The officially announced real estate price adequacy determination system calculates the published price increase rate of the target real estate and a plurality of comparative similar real estate (S300).
공시가격 상승율은, 위의 수학식 4에 따라 산출될 수 있다.The published price increase rate can be calculated according to Equation 4 above.
부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 타겟 부동산의 공시가격 상승률과, 복수개의 비교 유사부동산의 공시가격 상승률을 각각 비교하여 보정치를 산출할 수 있다(S310).The officially announced real estate price adequacy determination system may calculate a correction value by comparing the published price increase rate of the target real estate and the publicly announced price increase rate of a plurality of comparable similar real estates (S310).
일 실시예에 있어서, 부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 위의 수학식 5에 따라 보정치를 산출할 수 있다.In one embodiment, the official real estate price adequacy determination system may calculate a correction value according to Equation 5 above.
부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 산출된 보정치를 타겟 부동산의 공시가격에 곱하여 적정 공시가격을 산정할 수 있다(S320). The published real estate price adequacy determination system may calculate an appropriate published price by multiplying the calculated correction value by the published price of the target real estate (S320).
일 실시예에 있어서, 부동산 공시가격 적정성 판정시스템은 위의 수학식 6에 따라 적정 공시가격을 산출할 수 있다.In one embodiment, the officially announced real estate price adequacy determination system may calculate an appropriate published price according to Equation 6 above.
본 발명이 속하는 기술분야의 당업자는 상술한 본 발명이 그 기술적 사상이나 필수적 특징을 변경하지 않고서 다른 구체적인 형태로 실시될 수 있다는 것을 이해할 수 있을 것이다. Those skilled in the art to which the present invention pertains will be able to understand that the above-described present invention may be embodied in other specific forms without changing its technical spirit or essential features.
그러므로, 이상에서 기술한 실시예들은 모든 면에서 예시적인 것이며 한정적인 것이 아닌 것으로 이해해야만 한 다. 본 발명의 범위는 상기 상세한 설명보다는 후술하는 특허청구범위에 의하여 나타내어지며, 특허청구범위의 의미 및 범위 그리고 그 등가 개념으로부터 도출되는 모든 변경 또는 변형된 형태가 본 발명의 범위에 포함되는 것으로 해석되어야 한다.Therefore, it should be understood that the embodiments described above are illustrative in all respects and not limiting. The scope of the present invention is indicated by the following claims rather than the detailed description above, and all changes or modifications derived from the meaning and scope of the claims and equivalent concepts should be construed as being included in the scope of the present invention. do.
Claims (10)
타겟 부동산으로부터 미리 정해진 범위 내에 위치하는 복수개의 인근 유사부동산을 추출하고, 상기 복수개의 인근 유사부동산 중 부동산의 종류, 건축연도, 부동산의 용도 및 타겟 부동산과의 거리에 따라 복수개의 비교 유사부동산을 추출하는 부동산 데이터베이스 분석부; 및
상기 타겟부동산의 공시가격 및 상기 복수개의 비교 유사부동산의 공시가격을 이용하여 상기 타겟 부동산의 적정공시가격을 산정하는 부동산 가격 산정부;를 포함하고
상기 부동산 데이터베이스 분석부;는
타겟 부동산이 건물인 경우, 타겟 부동산의 건물좌표데이터로부터 일정 거리 내에 위치하는 건물들을 인근 유사부동산로 선정하고,
타겟 부동산이 토지인 경우, 타겟 부동산에 부여되어 있는 PNU 코드에서 우편 번호에 대응되는 기준 PNU 코드보다 더 큰 기준 PNU 코드를 갖는 N개의 PNU 코드와, 타겟 부동산의 기준 PNU 코드보다 더 작은 기준 PNU 코드를 갖는 M개의 PNU 코드를 추출하고, 추출된 PNU 코드를 갖는 토지들을 인근 유사부동산으로 선정하고,
타겟 부동산이 건물인 경우, 타겟 부동산의 건축연도를 기준으로 미리 설정된 연도 범위 내에 포함되는 건물들을 비교 유사부동산으로 추출하고,
타겟 부동산이 토지인 경우, 타겟 부동산의 용도와 동일한 용도를 갖는 토지들을 비교 유사부동산으로 추출하고,
상기 부동산의 용도는
주거용, 상업용을 포함하는 토지의 이용 상황이고,
상기 부동산 데이터베이스 분석부; 는
타겟부동산의 공시가격을 기준으로 미리 설정된 범위내의 공시가격을 갖는 인근 유사부동산들을 비교 유사부동산으로 추출하고,
상기 부동산 가격 산정부는,
상기 타겟 부동산의 현실화 비율 및 상기 복수개의 비교 유사부동산의 현실화 비율을 이용하여 상기 타겟 부동산의 적정공시가격을 산정하고,
상기 현실화 비율은,
상기 공시가격을 미리 산출된 적정공시가격으로 나눈 값이고,
상기 적정공시가격은, 실제 거래 시점의 거래 가격을 현재시점에서의 거래 가격으로 보정한 가격으로서,
수학식 2
를 통해 산출된 보정치로 보정하여 산출된 값이고,
상기 부동산 가격 산정부는,
상기 보정치에 상기 타겟 부동산의 공시가격을 곱하여 상기 적정공시가격을 산정하고
상기 부동산 가격 산정부는,
상기 타겟 부동산 및 상기 복수개의 비교 유사부동산의 상승률을 이용하여 상기 적정공시가격을 산정하고,
상기 상승률은,
금년도 공시가격을 작년도 공시가격으로 나눈 값이고,
상기 부동산 가격 산정부는,
상기 타겟 부동산의 상승률과 상기 복수개의 비교 유사부동산의 상승률 각각과의 차이들을 평균한 값을 보정치로 산출하고,
상기 보정치에 상기 타겟 부동산의 공시가격을 곱하여 상기 적정공시가격을 산정하고
상기 부동산 가격 산정부는
타겟 부동산의 공시가격과 최종 적정공시가격을 비교하여 타겟 부동산의 공시가격이 최종 적정공시가격을 기준으로 일정 범위를 벗어난 경우, 타겟 부동산의 공시가격이 적정하지 않은 것으로 판단하고,
부동산 가격 산정부는
수집된 모든 건물에 대한 층별 공동주택가격을 비교하고, 공동주택가격이 평균적으로 가장 높은 층을 기준층으로 선정하고,
어느 하나의 건물에 대하여 기 설정된 기준층에 포함된 복수의 호수들 중 기 설정된 기준호수를 기준으로 건물 효용 비율을 산정하고, 기준층이 산정되고, 기준층이 복수의 호수들을 포함하는 경우, 복수의 호수들 중 첫 번째 호를 기준호로 산정하고,
부동산 가격 산정부는
어느 하나의 건물에 대하여 기 설정된 기준층에 포함된 복수의 호수들 중 기 설정된 기준호수를 기준으로 건물 효용 비율을 산정하는 것을 특징으로 하는 부동산 공시가격 적정성 판정시스템.
In the real estate public price adequacy judgment system,
A plurality of similar real estates located within a predetermined range from the target real estate are extracted, and among the plurality of similar real estates nearby, a plurality of comparative similar real estates are extracted according to the type of real estate, the year of construction, the purpose of the real estate, and the distance from the target real estate. a real estate database analysis unit; and
A real estate price calculation unit that calculates an appropriate published price of the target real estate using the published price of the target real estate and the published prices of the plurality of comparable similar real estate properties;
The real estate database analysis unit;
If the target real estate is a building, buildings located within a certain distance from the building coordinate data of the target real estate are selected as nearby similar real estate,
If the target property is land, N PNU codes having a base PNU code greater than the base PNU code corresponding to the zip code in the PNU codes assigned to the target property, and base PNU codes smaller than the base PNU code of the target property Extract M PNU codes with , select lands with extracted PNU codes as nearby similar real estate,
If the target real estate is a building, buildings included within a preset year range based on the construction year of the target real estate are extracted as similar real estate for comparison,
If the target real estate is land, lands with the same use as the target real estate are extracted as comparable real estate,
The use of the property is
The use of land, including residential and commercial,
The real estate database analysis unit; Is
Based on the published price of the target real estate, nearby similar real estates with published prices within a preset range are extracted as similar real estates for comparison,
The real estate price calculation department,
Calculate an appropriate public price of the target real estate using the realization ratio of the target real estate and the realization ratio of the plurality of comparative similar real estate;
The realization rate is,
It is a value obtained by dividing the published price by the appropriate published price calculated in advance,
The appropriate published price is a price obtained by correcting the transaction price at the time of actual transaction to the transaction price at the current time,
Equation 2
It is a value calculated by correcting with the correction value calculated through
The real estate price calculation department,
Calculate the appropriate published price by multiplying the correction value by the published price of the target real estate
The real estate price calculation department,
Calculate the appropriate published price using the rate of increase of the target real estate and the plurality of comparative similar real estate;
The rate of increase is
This year's published price is the value divided by last year's published price,
The real estate price calculation department,
An average value of differences between the rate of increase of the target real estate and the rate of increase of each of the plurality of comparable similar real estate is calculated as a correction value,
Calculate the appropriate published price by multiplying the correction value by the published price of the target real estate
The real estate price calculation department
Comparing the official price of the target real estate with the final proper official price, and if the official price of the target real estate is out of a certain range based on the final proper official price, it is determined that the official price of the target real estate is not appropriate,
real estate pricing department
Compare the apartment house price by floor for all the collected buildings, select the floor with the highest average apartment house price as the standard floor,
Among the plurality of lakes included in the preset reference floor for any one building, the building utility ratio is calculated based on the preset reference lake, the reference floor is calculated, and if the reference floor includes a plurality of lakes, a plurality of lakes The first of these is calculated as the reference number,
real estate pricing department
A publicly announced real estate price adequacy judgment system, characterized in that for calculating the building utility ratio based on a preset reference number among a plurality of units included in a preset reference floor for any one building.
(A) 부동산 데이터베이스 분석부는 타겟 부동산으로부터 미리 정해진 범위 내에 위치하는 복수개의 인근 유사부동산을 추출하고, 상기 복수개의 인근 유사부동산 중 부동산의 종류, 건축연도, 부동산의 용도 및 타겟 부동산과의 거리에 따라 복수개의 비교 유사부동산을 추출하는 단계; 및
(B) 부동산 가격 산정부는 상기 타겟부동산의 공시가격 및 상기 복수개의 비교 유사부동산의 공시가격을 이용하여 상기 타겟 부동산의 적정공시가격을 산정하는 단계;를 포함하고
상기(A)의 단계;는
타겟 부동산이 건물인 경우, 타겟 부동산의 건물좌표데이터로부터 일정 거리 내에 위치하는 건물들을 인근 유사부동산로 선정하고,
타겟 부동산이 토지인 경우, 타겟 부동산에 부여되어 있는 PNU 코드에서 우편 번호에 대응되는 기준 PNU 코드보다 더 큰 기준 PNU 코드를 갖는 N개의 PNU 코드와, 타겟 부동산의 기준 PNU 코드보다 더 작은 기준 PNU 코드를 갖는 M개의 PNU 코드를 추출하고, 추출된 PNU 코드를 갖는 토지들을 인근 유사부동산으로 선정하고,
타겟 부동산이 건물인 경우, 타겟 부동산의 건축연도를 기준으로 미리 설정된 연도 범위 내에 포함되는 건물들을 비교 유사부동산으로 추출하고,
타겟 부동산이 토지인 경우, 타겟 부동산의 용도와 동일한 용도를 갖는 토지들을 비교 유사부동산으로 추출하고,
상기 부동산의 용도는
주거용, 상업용을 포함하는 토지의 이용 상황이고,
상기 부동산 데이터베이스 분석부; 는
타겟부동산의 공시가격을 기준으로 미리 설정된 범위내의 공시가격을 갖는 인근 유사부동산들을 비교 유사부동산으로 추출하고,
상기 (B)의 단계; 는
상기 타겟 부동산의 현실화 비율 및 상기 복수개의 비교 유사부동산의 현실화 비율을 이용하여 상기 타겟 부동산의 적정공시가격을 산정하고,
상기 현실화 비율은,
상기 공시가격을 미리 산출된 적정공시가격으로 나눈 값이고,
상기 적정공시가격은, 실제 거래 시점의 거래 가격을 현재시점에서의 거래 가격으로 보정한 가격으로서,
수학식 2
를 통해 산출된 보정치로 보정하여 산출된 값이고,
상기 보정치에 상기 타겟 부동산의 공시가격을 곱하여 상기 적정공시가격을 산정하고
상기 타겟 부동산 및 상기 복수개의 비교 유사부동산의 상승률을 이용하여 상기 적정공시가격을 산정하고,
상기 상승률은,
금년도 공시가격을 작년도 공시가격으로 나눈 값이고,
상기 타겟 부동산의 상승률과 상기 복수개의 비교 유사부동산의 상승률 각각과의 차이들을 평균한 값을 보정치로 산출하고,
상기 보정치에 상기 타겟 부동산의 공시가격을 곱하여 상기 적정공시가격을 산정하고
타겟 부동산의 공시가격과 최종 적정공시가격을 비교하여 타겟 부동산의 공시가격이 최종 적정공시가격을 기준으로 일정 범위를 벗어난 경우, 타겟 부동산의 공시가격이 적정하지 않은 것으로 판단하고,
수집된 모든 건물에 대한 층별 공동주택가격을 비교하고, 공동주택가격이 평균적으로 가장 높은 층을 기준층으로 선정하고,
어느 하나의 건물에 대하여 기 설정된 기준층에 포함된 복수의 호수들 중 기 설정된 기준호수를 기준으로 건물 효용 비율을 산정하고, 기준층이 산정되고, 기준층이 복수의 호수들을 포함하는 경우, 복수의 호수들 중 첫 번째 호를 기준호로 산정하고,
어느 하나의 건물에 대하여 기 설정된 기준층에 포함된 복수의 호수들 중 기 설정된 기준호수를 기준으로 건물 효용 비율을 산정하는 것을 특징으로 하는 부동산 공시가격 적정성 판정방법.
In the real estate official price adequacy determination method of the real estate official price adequacy determination system including a real estate database analysis unit and a real estate price calculation unit,
(A) The real estate database analysis unit extracts a plurality of nearby similar real estate located within a predetermined range from the target real estate, and among the plurality of nearby similar real estate, according to the type of real estate, the year of construction, the use of the real estate, and the distance from the target real estate extracting a plurality of comparative similar properties; and
(B) a real estate price calculation unit calculating an appropriate published price of the target real estate using the published price of the target real estate and the published prices of the plurality of comparable similar real estate properties; and
The step of (A);
If the target real estate is a building, buildings located within a certain distance from the building coordinate data of the target real estate are selected as nearby similar real estate,
If the target property is land, N PNU codes having a base PNU code greater than the base PNU code corresponding to the zip code in the PNU codes assigned to the target property, and base PNU codes smaller than the base PNU code of the target property Extract M PNU codes with , select lands with extracted PNU codes as nearby similar real estate,
If the target real estate is a building, buildings included within a preset year range based on the construction year of the target real estate are extracted as similar real estate for comparison,
If the target real estate is land, lands with the same use as the target real estate are extracted as comparable real estate,
The use of the property is
The use of land, including residential and commercial,
The real estate database analysis unit; Is
Based on the published price of the target real estate, nearby similar real estates with published prices within a preset range are extracted as similar real estates for comparison,
Step (B) above; Is
Calculate an appropriate public price of the target real estate using the realization ratio of the target real estate and the realization ratio of the plurality of comparative similar real estate;
The realization rate is,
It is a value obtained by dividing the published price by the appropriate published price calculated in advance,
The appropriate published price is a price obtained by correcting the transaction price at the time of actual transaction to the transaction price at the current time,
Equation 2
It is a value calculated by correcting with the correction value calculated through
Calculate the appropriate published price by multiplying the correction value by the published price of the target real estate
Calculate the appropriate published price using the rate of increase of the target real estate and the plurality of comparative similar real estate;
The rate of increase is
This year's published price is the value divided by last year's published price,
An average value of differences between the rate of increase of the target real estate and the rate of increase of each of the plurality of comparable similar real estate is calculated as a correction value,
Calculate the appropriate published price by multiplying the correction value by the published price of the target real estate
Comparing the official price of the target real estate with the final proper official price, and if the official price of the target real estate is out of a certain range based on the final proper official price, it is determined that the official price of the target real estate is not appropriate,
Compare the apartment house price by floor for all the collected buildings, select the floor with the highest average apartment house price as the standard floor,
Among the plurality of lakes included in the preset reference floor for any one building, the building utility ratio is calculated based on the preset reference lake, the reference floor is calculated, and if the reference floor includes a plurality of lakes, a plurality of lakes The first of these is calculated as the reference number,
A method for determining the adequacy of a publicly announced real estate price, characterized in that the building utility ratio is calculated based on a preset reference number among a plurality of units included in a preset reference floor for any one building.
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| KR102195699B1 (en) * | 2020-05-14 | 2020-12-28 | 한국부동산원 | Estimation System and Estimation Method of Land Price having Final Price Estimation Unit |
| KR102254012B1 (en) * | 2020-10-06 | 2021-05-20 | 장영태 | Method for automatically calculate real estate price |
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|---|---|---|---|---|
| KR102195699B1 (en) * | 2020-05-14 | 2020-12-28 | 한국부동산원 | Estimation System and Estimation Method of Land Price having Final Price Estimation Unit |
| KR102254012B1 (en) * | 2020-10-06 | 2021-05-20 | 장영태 | Method for automatically calculate real estate price |
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