KR102363197B1 - Real estate valuation server based on big data location analysis - Google Patents

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KR102363197B1
KR102363197B1 KR1020210027384A KR20210027384A KR102363197B1 KR 102363197 B1 KR102363197 B1 KR 102363197B1 KR 1020210027384 A KR1020210027384 A KR 1020210027384A KR 20210027384 A KR20210027384 A KR 20210027384A KR 102363197 B1 KR102363197 B1 KR 102363197B1
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real estate
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facilities
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김덕상
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김창민
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Abstract

An objective of the present invention is to provide a real estate valuation server based on big data location analysis which objectively assesses the value of real estate to digitize a real estate index, and provides market price comparison in accordance with real estate location analysis. According to an embodiment of the present invention, the real estate valuation server based on big data location analysis comprises: a location specifying unit specifying the location of first real estate selected by a user to extract geographic information of the first real estate from map data; a facility determination unit analyzing the geographic information of the first real estate to determine beneficial facilities and harmful facilities located within a reference distance and affecting the value of the first real estate; and a value determination unit assigning a facility score having a positive value to each of the beneficial facilities determined by the facility determination unit, assigning a facility score having a negative value to each of the harmful facilities, and summing the facility scores assigned to the beneficial facilities and the harmful facilities to calculate a real estate index of the first real estate.

Description

빅데이터 입지분석 기반의 부동산 가치평가 서버{REAL ESTATE VALUATION SERVER BASED ON BIG DATA LOCATION ANALYSIS}Real Estate Valuation Server based on Big Data Location Analysis {REAL ESTATE VALUATION SERVER BASED ON BIG DATA LOCATION ANALYSIS}

본 발명은 빅데이터 입지분석 기반의 부동산 가치평가 서버에 관한 것이다.The present invention relates to a real estate valuation server based on big data location analysis.

부동산 시장은 일반적으로 공시지가와 실거래가에 기초하여 결정된다. 공시지가와 실거래가는 국토교통부 홈페이지에 게시되어 대중들에게 공개되는데, 공시지가는 건설교통부에서 토지를 감정하여 공시한 가격을 의미하고, 실거래가는 부동산이 실제로 거래된 가격을 의미한다. 부동산 거래는 구매자가 부동산에 직접 방문하여 매물을 확인한 후 거래를 진행할 수 있지만, 최근에는 정보화 기기의 발달로 온라인 상에서 부동산 매물 정보를 공유하는 부동산 중개 어플리케이션, 부동산 중개 사이트 등이 다수 존재하며, 부동산 구매를 원하는 자는 온라인 상에서 부동산 매물을 확인 후 부동산에 직접 방문하여 거래를 진행할 수 있다. The real estate market is generally determined based on the official price and the actual transaction price. The official land price and actual transaction price are posted on the website of the Ministry of Land, Infrastructure and Transport and disclosed to the public. In the real estate transaction, the buyer can visit the real estate directly and check the sale before proceeding with the transaction. Those who want to check the real estate for sale online, then visit the real estate directly and proceed with the transaction.

하지만, 일정 범위 지역 내에 위치한 부동산 매물들의 가격이 차이나더라도 어떠한 이유로 이런 가격 차이가 발생하는지 직접 부동산을 방문하지 않으면 알 수가 없어, 부동산 매물을 확인하기 위해 직접 방문이 어려운 부동산 구매자들에게는 부동산 중개 사이트를 이용하더라도 불편함이 존재한다.However, even if the prices of real estate listings located within a certain range are different, it is impossible to know for what reason the price difference occurs unless you visit the real estate. Inconvenience exists even when using it.

또한, 부동산 중개 사이트에는 누구든지 허위 부동산 매물을 등록할 수 있고, 일부 투기세력에 의해 계약서가 작성되어 실거래가 왜곡될 수 있어, 부동산 매물 정보의 정확성 판단이 어려울 수 있다.In addition, anyone can register a false real estate sale on a real estate brokerage site, and some speculative forces may create a contract and distort the actual transaction, making it difficult to determine the accuracy of real estate information for sale.

본 발명이 이루고자 하는 기술적인 과제는, 부동산의 가치를 객관적으로 평가하여 부동산 지수를 수치화하고, 부동산 입지분석에 따른 시세비교를 제공하는 빅데이터 입지분석 기반의 부동산 가치평가 서버를 제공하는 것이다.The technical task of the present invention is to provide a real estate value evaluation server based on big data location analysis that objectively evaluates the value of real estate to quantify a real estate index, and provides a price comparison according to real estate location analysis.

본 발명의 실시 예에 따른 빅데이터 입지분석 기반의 부동산 가치평가 서버는, 사용자에 의해 선택된 제1 부동산의 위치를 특정하여 지도 데이터로부터 상기 제1 부동산의 지리정보를 추출하는 위치 특정부와, 상기 제1 부동산의 지리정보를 분석하여, 일정 거리 내에 위치하고 상기 제1 부동산의 가치에 영향을 주는 유익 시설물들과 유해 시설물들을 판단하는 시설물 판단부와, 시설물 판단부에 의해 판단된 유익 시설물들 각각에 양의 값을 갖는 시설물 점수를 부여하고, 상기 유해 시설물들 각각에 대한 음의 값을 갖는 시설물 점수를 부여하며, 상기 유익 시설물들과 상기 유해 시설물들에 부여된 시설물 점수들을 합산하여 상기 제1 부동산의 부동산지수를 산출하는 가치 판단부를 포함한다.A real estate valuation server based on big data location analysis according to an embodiment of the present invention comprises: a location specifying unit configured to extract geographic information of the first real estate from map data by specifying the location of the first real estate selected by a user; By analyzing the geographic information of the first real estate, located within a certain distance and determining the beneficial and harmful facilities that are located within a certain distance and affect the value of the first real estate The first real estate by giving a facility score having a positive value, giving a facility score having a negative value to each of the harmful facilities, and adding up the facility scores given to the beneficial facilities and the harmful facilities It includes a value judgment unit that calculates the real estate index of

실시 예에 따라, 상기 시설물 판단부는, 기설정된 기준에 따라 부동산가치 상승요인으로 분류된 시설물을 상기 유익 시설물로 결정하고, 부동산가치 하락요인으로 분류된 시설물을 상기 유해 시설물로 결정할 수 있다.According to an embodiment, the facility determination unit may determine a facility classified as a real estate value increase factor as the beneficial facility according to a preset criterion, and determine a facility classified as a real estate value decrease factor as the harmful facility.

실시 예에 따라, 상기 가치 판단부는, 상기 유익 및 유해 시설물들 각각의 규모 및 종류에 따라 상이한 시설물 점수를 부여할 수 있다.According to an embodiment, the value determining unit may give different facility points according to the size and type of each of the beneficial and harmful facilities.

실시 예에 따라, 상기 시설물 점수는 시설물의 규모 및 종류에 기초하여 부여된 제1 시설물 점수와, 시설물이 상기 제1 부동산과의 떨어진 거리, 규모, 및 종류에 기초하여 산출된 제2 시설물 점수를 포함할 수 있다.According to an embodiment, the facility score includes a first facility score given based on the size and type of facility, and a second facility score calculated based on the distance, size, and type of the facility from the first real estate. may include

실시 예에 따라, 상기 가치 판단부는, 상기 제1 부동산으로부터 제1 직선거리 이내에 위치한 유익 및 유해 시설물들에 대해 상기 제2 시설물 점수를 산출하고, 제1 직선거리 내지 제2 직선거리에 위치한 유익 및 유해 시설물들에 대해 상기 제1 시설물 점수를 산출할 수 있다.According to an embodiment, the value determination unit calculates the second facility score for beneficial and harmful facilities located within a first linear distance from the first real estate, and the beneficial and The first facility score may be calculated for harmful facilities.

실시 예에 따라, 상기 가치 판단부는, 상기 제1 부동산으로부터 제1 직선거리 이내에 위치한 유익 및 유해 시설물들에 규모 및 종류에 따라 상기 제1 시설물 점수를 부여하고, 상기 유익 및 유해 시설물들이 상기 제1 부동산으로부터 떨어진 거리에 따라 부여된 제1 시설물 점수를 보정하여 상기 제2 시설물 점수를 부여할 수 있다.According to an embodiment, the value determination unit gives the first facility score to beneficial and harmful facilities located within a first straight distance from the first real estate according to the scale and type, and the beneficial and harmful facilities are the first The second facility score may be given by correcting the first facility score given according to the distance from the real estate.

실시 예에 따라, 상기 가치 판단부는, 상기 제1 직선거리 이내에 위치한 유익 및 유해 시설물들에 대해 제1 부동산과의 최단도보경로가 짧을수록 절대값 수치가 높은 제2 시설물 점수를 부여할 수 있다.According to an embodiment, the value determination unit may give a second facility score having a higher absolute value as the shortest walking path with the first real estate is shorter for the beneficial and harmful facilities located within the first straight line distance.

실시 예에 따라, 상기 지리정보는 상기 제1 부동산과 인접한 도로들의 도로명들을 모두 포함하며, 상기 가치 판단부는 상기 최단도보경로를 구성하는 도로명들 각각에 가중치를 부여하고, 각 도로명이 상기 최단도보경로를 구성하는 도로비율에 따라 제2 시설물 점수를 나누고, 각 도로명에 대응하는 시설물 점수에 가중치를 적용하여 상기 제2 시설물 점수를 결정할 수 있다.According to an embodiment, the geographic information includes all road names of the roads adjacent to the first real estate, and the value determining unit gives weight to each of the road names constituting the shortest walking path, and each road name is the shortest walking path The second facility score may be determined by dividing the second facility score according to the road ratio constituting the , and applying a weight to the facility score corresponding to each road name.

실시 예에 따라, 상기 빅데이터 입지분석 기반의 부동산 가치평가 서버는, 상기 제1 부동산의 부동산지수와 유사한 값의 부동산 지수를 갖는 제2 부동산을 추출하여 부동산 리스트를 생성하는 부동산 정보 비교부를 더 포함할 수 있다.According to an embodiment, the real estate value evaluation server based on the big data location analysis further includes a real estate information comparison unit that generates a real estate list by extracting a second real estate having a real estate index having a value similar to the real estate index of the first real estate can do.

실시 예에 따라, 상기 위치 특정부는, 상기 제1 부동산과 일정 범위 내에 위치한 성범죄자의 거주지에 관한 성범죄자 정보를 추출하는 성범죄자정보 추출부를 더 포함하고, 상기 시설물 판단부는 상기 성범죄자정보를 기초로 상기 성범죄자의 거주지를 유해 시설물로 판단할 수 있다.According to an embodiment, the location specifying unit further comprises a sex offender information extraction unit for extracting sex offender information about the first real estate and the sex offender's residence located within a certain range, wherein the facility determination unit is based on the sex offender information. A residence may be judged as a hazardous facility.

본 발명의 실시 예에 따른 빅데이터 입지분석 기반의 부동산 가치평가 서버에 의하면, 부동산 가치에 영향을 주는 시설물 분포를 입지분석하여 원하는 부동산을 객관적 수치로 가치평가할 수 있다.According to the real estate value evaluation server based on big data location analysis according to an embodiment of the present invention, it is possible to evaluate the desired real estate with objective numerical values by analyzing the distribution of facilities affecting the real estate value.

또한, 본 발명의 실시 예에 따른 빅데이터 입지분석 기반의 부동산 가치평가 서버에 의하면, 가치평가된 부동산들의 부동산 지수와 실거래가를 서로 비교함으로써, 부동산의 고평가 또는 저평가 여부를 감정하고, 부동산 거래 의사결정에 활용할 수 있다.In addition, according to the real estate valuation server based on big data location analysis according to an embodiment of the present invention, by comparing the real estate index and the actual transaction price of the valued real estate with each other, it is assessed whether the real estate is overvalued or undervalued, and the intention to trade the real estate can be used for decision making.

도 1은 본 발명의 실시 예에 따른 부동산 가치평가 시스템의 개략적인 블록도이다.
도 2는 본 발명의 실시 예에 따른 빅데이터 입지분석 기반의 부동산 가치평가 서버의 개략적인 블록도이다.
도 3은 본 발명의 실시 예에 따른 빅데이터 입지분석 기반의 부동산 가치평가 서버의 동작방법을 설명하기 위한 도면이다.
도 4는 본 발명의 다른 실시 예에 따른 빅데이터 입지분석 기반의 부동산 가치평가 서버의 동작방법을 설명하기 위한 도면이다.
도 5는 본 발명의 실시 예에 따른 빅데이터 입지분석 기반의 부동산 가치평가 방법을 설명하기 위한 흐름도이다.1 is a schematic block diagram of a real estate valuation system according to an embodiment of the present invention.
2 is a schematic block diagram of a real estate valuation server based on big data location analysis according to an embodiment of the present invention.
3 is a diagram for explaining an operation method of a real estate value evaluation server based on big data location analysis according to an embodiment of the present invention.
4 is a diagram for explaining a method of operating a real estate value evaluation server based on big data location analysis according to another embodiment of the present invention.
5 is a flowchart for explaining a real estate valuation method based on big data location analysis according to an embodiment of the present invention.

본 발명의 이점 및 특징, 그리고 그것들을 달성하는 방법은 첨부되는 도면과 함께 상세하게 후술되어 있는 실시예들을 참조하면 명확해질 것이다. 그러나, 본 발명은 이하에서 개시되는 실시예들에 제한되는 것이 아니라 서로 다른 다양한 형태로 구현될 수 있으며, 단지 본 실시예들은 본 발명의 개시가 완전하도록 하고, 본 발명이 속하는 기술 분야의 통상의 기술자에게 본 발명의 범주를 완전하게 알려주기 위해 제공되는 것이며, 본 발명은 청구항의 범주에 의해 정의될 뿐이다. Advantages and features of the present invention and methods of achieving them will become apparent with reference to the embodiments described below in detail in conjunction with the accompanying drawings. However, the present invention is not limited to the embodiments disclosed below, but may be implemented in various different forms, and only the present embodiments allow the disclosure of the present invention to be complete, and those of ordinary skill in the art to which the present invention pertains. It is provided to fully understand the scope of the present invention to those skilled in the art, and the present invention is only defined by the scope of the claims.

본 명세서에서 사용된 용어는 실시예들을 설명하기 위한 것이며 본 발명을 제한하고자 하는 것은 아니다. 본 명세서에서, 단수형은 문구에서 특별히 언급하지 않는 한 복수형도 포함한다. 명세서에서 사용되는 "포함한다(comprises)" 및/또는 "포함하는(comprising)"은 언급된 구성요소 외에 하나 이상의 다른 구성요소의 존재 또는 추가를 배제하지 않는다. 명세서 전체에 걸쳐 동일한 도면 부호는 동일한 구성 요소를 지칭하며, "및/또는"은 언급된 구성요소들의 각각 및 하나 이상의 모든 조합을 포함한다. 비록 "제1", "제2" 등이 다양한 구성요소들을 서술하기 위해서 사용되나, 이들 구성요소들은 이들 용어에 의해 제한되지 않음은 물론이다. 이들 용어들은 단지 하나의 구성요소를 다른 구성요소와 구별하기 위하여 사용하는 것이다. 따라서, 이하에서 언급되는 제1 구성요소는 본 발명의 기술적 사상 내에서 제2 구성요소일 수도 있음은 물론이다.The terminology used herein is for the purpose of describing the embodiments and is not intended to limit the present invention. In this specification, the singular also includes the plural unless specifically stated otherwise in the phrase. As used herein, “comprises” and/or “comprising” does not exclude the presence or addition of one or more other components in addition to the stated components. Like reference numerals refer to like elements throughout, and "and/or" includes each and every combination of one or more of the recited elements. Although "first", "second", etc. are used to describe various elements, these elements are not limited by these terms, of course. These terms are only used to distinguish one component from another. Accordingly, it goes without saying that the first component mentioned below may be the second component within the spirit of the present invention.

다른 정의가 없다면, 본 명세서에서 사용되는 모든 용어(기술 및 과학적 용어를 포함)는 본 발명이 속하는 기술분야의 통상의 기술자에게 공통적으로 이해될 수 있는 의미로 사용될 수 있을 것이다. 또한, 일반적으로 사용되는 사전에 정의되어 있는 용어들은 명백하게 특별히 정의되어 있지 않는 한 이상적으로 또는 과도하게 해석되지 않는다.Unless otherwise defined, all terms (including technical and scientific terms) used herein will have the meaning commonly understood by those of ordinary skill in the art to which this invention belongs. In addition, terms defined in a commonly used dictionary are not to be interpreted ideally or excessively unless specifically defined explicitly.

도 1은 본 발명의 실시 예에 따른 빅데이터 입지분석 기반의 부동산 가치평가 시스템의 개략적인 블록도이고, 도 2는 본 발명의 실시 예에 따른 빅데이터 입지분석 기반의 부동산 가치평가 서버의 개략적인 블록도이다.1 is a schematic block diagram of a real estate valuation system based on big data location analysis according to an embodiment of the present invention, and FIG. 2 is a schematic block diagram of a real estate valuation server based on big data location analysis according to an embodiment of the present invention It is a block diagram.

도 1과 도 2를 참조하면, 본 발명의 실시 예에 따른 빅데이터 입지분석 기반의 부동산 가치평가 시스템은 부동산 가치평가 서버(100)와 사용자 단말기(200)를 포함한다.1 and 2 , a real estate valuation system based on big data location analysis according to an embodiment of the present invention includes a real estate valuation server 100 and a user terminal 200 .

부동산 가치평가 서버(100)는 온라인 네트워크를 호스팅할 수 있고, 네트워크 주소 지정이 가능한 장치로서, 아파트, 단독주택, 오피스텔 등 주거시설이나 상가, 백화점 등 상업시설의 입지가치를 수치화하여 부동산 지수를 산출할 수 있다.The real estate valuation server 100 is a device capable of hosting an online network and capable of designating a network address, and calculates a real estate index by quantifying the location value of residential facilities such as apartments, detached houses, officetels, or commercial facilities such as shopping malls and department stores can do.

부동산 가치평가 서버(100)는 부동산 가치평가 어플리케이션의 운영환경을 제공하기 위해 민간 또는 공공기관 서버로부터 데이터를 수신받을 수 있다. 예컨대, 부동산 가치평가 서버(100)는 국가공간정보포털(http://www.nsdi.go.kr),공공데이터포털(https://data.go.kr), 어린이집정보공개포털(http://www.childinfo.go.kr/main.jsp), 국가대중교통정보센터(https://www.tago.go.kr), 도로명개발자센터(https://www.juso.go.kr/addrlink/main.do?cPath=99MM), 성범죄자알림e(https://sexoffender.go.kr/indexN.nsc)로부터 각종 데이터를 수신받아 부동산 가치평가 어플리케이션의 운영환경을 구축할 수 있다.The real estate valuation server 100 may receive data from a private or public institution server to provide an operating environment of a real estate valuation application. For example, the real estate valuation server 100 is a national spatial information portal (http://www.nsdi.go.kr), a public data portal (https://data.go.kr), a daycare center information disclosure portal (http: //www.childinfo.go.kr/main.jsp), National Public Transportation Information Center (https://www.tago.go.kr), Road Name Developer Center (https://www.juso.go.kr/) Addrlink/main.do?cPath=99MM) and sex offender notification e (https://sexoffender.go.kr/indexN.nsc) can receive various data to build an operating environment for real estate appraisal applications.

부동산 가치평가 서버(100)는 사용자 단말기(200)에서 실행되는 부동산 가치평가 어플리케이션의 운영환경을 제공할 수 있는데, 부동산 가치평가 어플리케이션에는 각 부동산의 지리정보를 포함하는 지도가 표시될 수 있으며, 사용자로부터 부동산의 표기, 부동산 시세 비교 등의 기능을 제공하기 위한 유저 인터페이스가 제공될 수 있다.The real estate valuation server 100 may provide an operating environment of the real estate appraisal application executed in the user terminal 200, the real estate appraisal application may display a map including geographic information of each real estate, and the user A user interface for providing functions such as notation of real estate and comparison of real estate prices may be provided.

사용자는 부동산 가치평가 어플리케이션에 제1 부동산을 선택할 수 있고, 부동산 가치평가 서버(100)는 사용자 단말기(200)로부터 지도 데이터를 수신받아 제1 부동산의 부동산 지수를 판단할 수 있다. 여기서, 제1 부동산은 사용자에 의해 선택된 부동산으로서, 건축물과 같은 시설물을 의미할 수도 있지만, 이에 한정되지 않으며 나대지와 같이 건축물이 없는 토지도 제1 부동산으로 선택될 수 있다. 그리고, 부동산 지수는 부동산 가치평가 서버(100)에 의해 부동산의 입지가치를 수치화하여 산출된 값을 의미한다.The user may select the first real estate in the real estate appraisal application, and the real estate appraisal server 100 may receive map data from the user terminal 200 to determine the real estate index of the first real estate. Here, the first real estate is real estate selected by the user, and may mean a facility such as a building, but is not limited thereto, and land without a building such as bare land may also be selected as the first real estate. And, the real estate index means a value calculated by digitizing the location value of the real estate by the real estate value evaluation server 100 .

부동산 가치평가 서버(100)는 제1 부동산의 부동산 지수와, 제1 부동산의 부동산 지수와 유사한 값을 갖는 제2 부동산들을 추출하여 생성한 부동산 리스트를 함께 사용자 단말기(200)에 제공할 수 있다.The real estate valuation server 100 may provide the user terminal 200 with a real estate list generated by extracting the real estate index of the first real estate and the second real estate having a value similar to the real estate index of the first real estate.

사용자 단말기(200)의 사용자는 부동산 가치평가 어플리케이션 상에 제1 부동산을 선택하는 것만으로, 제1 부동산의 입지가치를 수치로 확인할 수 있고, 비슷한 수치를 갖는 다른 부동산들을 함께 확인하여 부동산 가치비교를 수행할 수 있다. The user of the user terminal 200 can check the location value of the first real estate numerically just by selecting the first real estate on the real estate valuation application, and compare real estate values by checking other real estate with similar numerical values. can be done

즉, 부동산 리스트에는 부동산 지수, 부동산 위치, 부동산 이름, 부동산 실거래가 등이 포함될 수 있어, 사용자는 부동산 지수에 비해 높은 가격으로 거래되거나 낮은 가격으로 거래되는 부동산들을 판단할 수 있고, 이를 부동산 거래에 참고할 수 있다.That is, the real estate list may include a real estate index, real estate location, real estate name, real estate transaction price, etc., so that a user can determine real estate that is traded at a higher or lower price compared to the real estate index, and uses it in real estate transactions. You can refer to

구체적으로, 부동산 가치평가 서버(100)는 위치 특정부(110), 시설물 판단부(120), 가치 판단부(130), 부동산 정보 비교부(140), 및 성범죄자정보 추출부(150)를 포함할 수 있다.Specifically, the real estate valuation server 100 includes a location specifying unit 110 , a facility determining unit 120 , a value determining unit 130 , a real estate information comparison unit 140 , and a sex offender information extraction unit 150 . can do.

위치 특정부(110)는 사용자 단말기(200)로부터 수신된 지도 데이터를 기초로 제1 부동산의 위치를 특정할 수 있고, 제1 부동산의 지리정보를 추출할 수 있다. 여기서, 제1 부동산의 지리정보는 제1 부동산의 주소, 넓이, 층수, 제1 부동산과 일정거리 내에 위치한 시설물 정보, 교통정보 등이 포함될 수 있다. 상기 시설물 정보는 교통시설, 학교, 마트, 편의점, 백화점, 종교시설, 공원, 도서관, 관청, 스포츠 시설, 유흥시설 등 제1 부동산의 가치에 영향을 줄 수 있는 일련의 모든 시설물에 관한 정보를 포함할 수 있으며, 제1 부동산을 중심으로 일정 영역 내에 위치한 도로들의 도로명도 포함할 수 있다.The location specifying unit 110 may specify the location of the first real estate based on the map data received from the user terminal 200, and may extract geographic information of the first real estate. Here, the geographic information of the first real estate may include an address, an area, the number of floors of the first real estate, information on facilities located within a predetermined distance from the first real estate, traffic information, and the like. The above facility information includes information on all facilities that can affect the value of the first real estate, such as transportation facilities, schools, marts, convenience stores, department stores, religious facilities, parks, libraries, government offices, sports facilities, and entertainment facilities. and may also include road names of roads located within a predetermined area around the first real estate.

시설물 판단부(120)는 제1 부동산의 지리정보를 분석하여, 제1 부동산의 가치에 영향을 주는 유익 시설물과 유해 시설물을 판단할 수 있다. 여기서, 유익 시설물은 기설정된 기준에 따라 부동산가치 상승요인으로 분류된 시설물을 의미하며, 학교, 공원, 대형마트, 백화점, 지하철역 등이 유익 시설물로 판단될 수 있다. The facility determination unit 120 may analyze the geographic information of the first real estate to determine beneficial facilities and harmful facilities that affect the value of the first real estate. Here, the beneficial facility means a facility classified as a real estate value increase factor according to a preset standard, and schools, parks, large marts, department stores, subway stations, etc. may be determined as beneficial facilities.

반면, 유해 시설물은 기설정된 기준에 따라 부동산가치 하락요인으로 분류된 시설물을 의미하며, 쓰레기 소각장, 공동묘지, 교도소 등이 유해 시설물로 판단될 수 있다.On the other hand, hazardous facilities refer to facilities classified as factors that decrease real estate values according to preset standards, and garbage incinerators, cemeteries, and prisons may be judged as hazardous facilities.

유익 시설물 및 유해 시설물은 부동산 가치에 영향을 줄 수 있지만, 부동산으로부터 일정거리 이상 멀어지면 부동산 가치에 미치는 영향이 미미해진다. 따라서, 시설물 판단부(120)는 시설물 판단부(120)는 제1 부동산의 지리정보를 분석하여, 제1 부동산과 기준거리 내에 위치한 시설물들만 가치 판단의 대상으로 결정할 수 있다. 상기 기준거리는 제1 부동산의 주소에 따라 길어지거나 짧아질 수 있다. Beneficial facilities and harmful facilities can affect the value of real estate, but the effect on real estate value becomes insignificant when it is further away from the real estate by a certain distance. Accordingly, the facility determination unit 120 may determine the facility determination unit 120 to analyze the geographic information of the first real estate, and determine only the facilities located within the reference distance from the first real estate as the target of value determination. The reference distance may be lengthened or shortened according to the address of the first real estate.

또한, 시설물 판단부(120)는 성범죄자정보 추출부(150)에 의해 추출된 성범죄자 정보를 기초로 유해 시설물을 설정할 수 있다. 특히, 시설물 판단부(120)는 기준거리 내에 위치한 성범죄자의 거주지와, 성범죄자의 직장주소지를 유해 시설물로 판단할 수 있다.Also, the facility determination unit 120 may set harmful facilities based on the sex offender information extracted by the sex offender information extraction unit 150 . In particular, the facility determination unit 120 may determine the sex offender's residence and the sex offender's work address within the reference distance as harmful facilities.

가치 판단부(130)는 부동산 가치에 영향을 주는 시설물에 점수를 부여할 수 있는데, 유익 시설물에는 양의 값을 갖는 시설물 점수를 부여하고, 유해 시설물에는 음의 값을 갖는 시설물 점수를 부여할 수 있다. 예컨대, 가치 판단부(130)는 제1 부동산을부터 기준 거리 내에 위치한 학교, 공원, 및 백화점에 양의 값을 갖는 시설물 점수를 부여하고, 발전소에 음의 값을 갖는 시설물 점수를 부여할 수 있다.The value determination unit 130 may give a score to a facility that affects the real estate value. A facility score having a positive value may be given to a beneficial facility, and a facility score having a negative value may be given to a harmful facility. have. For example, the value determination unit 130 may give a facility score having a positive value to schools, parks, and department stores located within a reference distance from the first real estate, and may give a facility score having a negative value to the power plant. .

이때, 시설물의 종류에 따라 부여되는 시설물 점수의 크기가 상이할 수 있다. 즉, 부동산 가치에 영향을 주는 정도에 따라 부여되는 점수의 크기도 달라질 수 있다. 예컨대, 원자력 발전소는 유흥시설보다 더 기피시설로 여겨지기 때문에, 원자력 발전소에 유흥시설보다 높은 점수가 부여될 수 있다.In this case, the size of the facility points awarded according to the type of facility may be different. That is, the size of the points awarded may vary depending on the degree of influence on the real estate value. For example, a nuclear power plant may be given a higher score than an entertainment facility because a nuclear power plant is considered a more avoidable facility than an entertainment facility.

또한, 같은 종류의 시설물이더라도 규모에 따라 부여되는 시설물 점수는 서로 상이할 수 있다. 예컨대, 백화점은 규모가 클수록 고객 선호도가 높기 때문에, 백화점의 규모가 클 수록 높은 점수가 부여될 수 있다.In addition, even for the same type of facility, the number of facility points awarded according to the scale may be different from each other. For example, since the larger the department store, the higher the customer preference, the larger the department store, the higher the score may be given.

가치 판단부(130)는 제1 부동산과 기준거리 내에 위치한 모든 유익 시설물들에 양의 값을 갖는 시설물 점수를 부여하고, 모든 유해 시설물에 음의 값을 갖는 시설물 점수를 부여한 후, 모든 시설물 점수들을 합산하여 제1 부동산의 부동산지수를 산출할 수 있다. The value determination unit 130 gives a facility score having a positive value to all beneficial facilities located within the reference distance from the first real estate, and gives facility points having a negative value to all harmful facilities, and then assigns all facility scores It is possible to calculate the real estate index of the first real estate by adding them.

실시 예에 따라, 가치 판단부(130)는 시설물들과 제1 부동산으로부터 떨어진 거리에 따라 시설물에 제1 시설물 점수를 부여하거나, 제2 시설물 점수를 부여할 수 있다. 여기서, 제1 시설물 점수는 시설물의 규모 및 종류에 기초하여 부여된 점수를 의미하고, 제2 시설물 점수는 시설물이 제1 부동산과의 떨어진 거리, 규모, 및 종류에 기초하여 산출된 점수를 의미한다.According to an embodiment, the value determination unit 130 may give a first facility score or a second facility score to a facility according to a distance away from the facilities and the first real estate. Here, the first facility score means a score given based on the scale and type of the facility, and the second facility score means a score calculated based on the distance, size, and type of the facility from the first real estate .

도보로 접근할 수 있는 시설물은 부동산 가치에 영향을 더 크게 줄 수 있기 때문에, 가치 판단부(130)는 제1 부동산으로부터 제1 직선거리 이내에 위치한 유익 및 유해 시설물들에 대해서는 제2 시설물 점수를 부여하고, 제1 직선거리 내지 제2 직선거리에 위치한 유익 및 유해 시설물들에 대해서는 제1 시설물 점수를 부여할 수 있다. 여기서, 제1 직선거리는 도보로 사용자가 직접 걸어가기에 적합한 거리로서 가치 판단부(130)에 의해 기설정된 거리이며, 제2 직선거리는 가치 판단부(130)에 의해 설정된 기준거리를 의미한다.Since facilities accessible on foot can have a greater impact on the real estate value, the value determination unit 130 gives a second facility score to beneficial and harmful facilities located within a first straight distance from the first real estate. and a first facility score may be given to beneficial and harmful facilities located in the first straight distance to the second straight distance. Here, the first linear distance is a distance preset by the value determination unit 130 as a distance suitable for the user to walk directly on foot, and the second linear distance refers to a reference distance set by the value determination unit 130 .

또한, 가치 판단부(130)는 제1 직선거리 이내에 위치한 유익 및 유해 시설물들에 대해 제1 부동산과의 최단도보경로가 짧을수록 절대값 수치가 높은 제2 시설물 점수를 부여할 수 있다. 즉, 가치 판단부(130)는 제1 부동산으로부터 도보로 500m 거리에 있는 학교보다 50m 거리에 있는 학교에 더 높은 제2 시설물 점수를 부여할 수 있다.In addition, the value determination unit 130 may give a second facility score having a higher absolute value as the shortest walking path with the first real estate is shorter for beneficial and harmful facilities located within the first straight line distance. That is, the value determination unit 130 may give a higher second facility score to a school located at a distance of 50 m than a school located at a distance of 500 m on foot from the first real estate.

다른 실시 예에 따라, 가치 판단부(130)는 최단도보경로를 구성하는 도로명들 각각에 가중치를 부여하고, 각 도로명이 최단도보경로를 구성하는 도로비율에 제2 시설물 점수를 나누고, 각 도로명에 대응하는 시설물 점수에 가중치를 적용하여 상기 제2 시설물 점수를 결정할 수 있다.According to another embodiment, the value determination unit 130 assigns a weight to each of the road names constituting the shortest walking path, divides the second facility score by the road ratio constituting the shortest walking path for each road name, and gives each road name The second facility score may be determined by applying a weight to the corresponding facility score.

도보경로를 구성하는 도로들에는 인도가 별도로 구비되어 통행자들에게 안전성이 보장되는 도로가 있는 반면, 인도가 별도로 제공되지 않거나 가로등, 신호등이 존재하지 않아 안전사고가 발생될 위험이 있는 도로가 존재한다. 따라서, 가치 판단부(130)는 통행자의 안전성 보장여부에 기초하여 제1 부동산과 인접한 도로들의 도로명들 각각에 가중치를 부여할 수 있다. 여기서, 가치 판단부(130)는 도로명 주소에 대응하는 가중치를 미리 저장하고 있으며, 지리정보에 포함된 도로명 주소에 부합하는 가중치를 로드하여 제2 시설물 점수를 결정하는데 이용할 수 있다.On the roads constituting the pedestrian path, there are roads where safety is guaranteed for passers-by because sidewalks are provided separately, while there are roads where there is a risk of safety accidents because sidewalks are not provided separately or there are no street lights or traffic lights. do. Accordingly, the value determination unit 130 may assign a weight to each of the road names of the roads adjacent to the first real estate based on whether the safety of the passer is guaranteed. Here, the value determining unit 130 pre-stores a weight corresponding to the road name address, and may load a weight corresponding to the road name address included in the geographic information and use it to determine the second facility score.

부동산 정보 비교부(140)는 제1 부동산의 부동산지수와 유사한 값의 부동산 지수를 갖는 제2 부동산을 추출하여 부동산 리스트를 생성할 수 있다. The real estate information comparison unit 140 may generate a real estate list by extracting a second real estate having a real estate index having a value similar to the real estate index of the first real estate.

성범죄자정보 추출부(150)는 제1 부동산과 일정 범위 내에 위치한 성범죄자의 거주지에 관한 성범죄자 정보를 추출할 수 있다. The sex offender information extraction unit 150 may extract sex offender information about the first real estate and the sex offender's residence located within a certain range.

도 3은 본 발명의 실시 예에 따른 부동산 가치평가 서버의 동작방법을 설명하기 위한 도면이다.3 is a view for explaining a method of operating a real estate value evaluation server according to an embodiment of the present invention.

도 3을 참조하면, 부동산 가치평가 서버(100)는 제1 사용자에 의해 제1 부동산(PO)이 선택되면, 제1 부동산(PO)의 가치에 영향을 줄 수 있는 지역범위를 설정할 수 있다. 상기 지역범위는 제1 부동산(PO)의 주소에 따라 넓어지거나 좁아질 수 있다.Referring to FIG. 3 , when the first real estate PO is selected by the first user, the real estate valuation server 100 may set a regional range that may affect the value of the first real estate PO. The regional range may be widened or narrowed according to the address of the first real estate PO.

부동산 가치평가 서버(100)는 상기 지역범위로서 제1 지역범위(AR1)와 제2 지역범위(AR2)를 설정할 수 있는데, 제1 지역범위(AR1)는 사용자가 제1 부동산(PO)으로부터 도보로 접근 가능한 지역범위를 의미하고, 제2 지역범위(AR2)는 제1 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 모든 지역범위를 의미한다. The real estate valuation server 100 may set a first area range AR1 and a second area range AR2 as the area range, and the first area range AR1 is a user walking from the first real estate PO. means the accessible area range, and the second area range (AR2) means all areas that can affect the value of the first real estate.

예컨대, 부동산 가치평가 서버(100)는 제1 부동산(PO)으로부터 제1 직선거리(D1) 이내의 지역을 도보로 접근 가능한 영역으로 설정하고, 제1 직선거리(D1)부터 제2 직선거리(D2)의 지역은 자전거, 차량, 지하철 등의 교통수단을 통해 접근 가능한 영역으로 설정할 수 있다.For example, the real estate valuation server 100 sets an area within a first straight distance D1 from the first real estate PO as an area accessible on foot, and a second straight distance from the first straight distance D1 ( The area in D2) can be set as an area accessible by means of transportation such as bicycles, vehicles, and subways.

부동산 가치평가 서버(100)는 시설물들과 제1 부동산(PO)으로부터 떨어진 거리에 따라 시설물에 제1 시설물 점수를 부여하거나, 제2 시설물 점수를 부여할 수 있다. 제1 부동산(PO)으로부터 도보로 접근할 수 있는 시설물은 부동산 가치에 영향을 더 크게 줄 수 있기 때문에, 부동산 가치평가 서버(100)는 제1 지역범위(AR1) 이내에 위치한 유익 및 유해 시설물들에 대해서는 제2 시설물 점수를 부여하고, 지1 지역범위에 포함되지 않고 제2 지역범위(AR2)에 위치한 유익 및 유해 시설물들에 제1 시설물 점수를 부여할 수 있다.The real estate valuation server 100 may give a first facility score or a second facility score to a facility according to a distance from the facilities and the first real estate PO. Since the facilities accessible on foot from the first real estate (PO) can have a greater impact on the real estate value, the real estate valuation server 100 is located within the first area range (AR1) to beneficial and harmful facilities located within the A second facility score may be given to each other, and a first facility score may be given to beneficial and harmful facilities located in the second regional range (AR2) that are not included in the first regional range.

즉, 부동산 가치평가 서버(100)는 제1 지역범위(AR1) 이내에 위치한 유익 및 유해 시설물들에 대해서는 규모 및 종류에 따라 제1 시설물 점수를 부여하고, 유익 및 유해 시설물들이 제1 부동산(PO)으로부터 떨어진 거리를 반영하여 제1 시설물 점수를 보정할 수 있으며, 보정된 제1 시설물 점수를 제2 시설물 점수로 결정할 수 있다.That is, the real estate valuation server 100 gives a first facility score according to the scale and type for beneficial and harmful facilities located within the first regional range AR1, and the beneficial and harmful facilities are the first real estate (PO) The first facility score may be corrected by reflecting the distance away from the , and the corrected first facility score may be determined as the second facility score.

반면, 부동산 가치평가 서버(100)는 제1 지역범위(AR1)에 포함되지 않고 제2 지역범위(AR2)에 위치한 유익 및 유해 시설물들에 대해서는 거리에 따른 보정없이, 규모 및 종류에 의해서만 제1 시설물 점수를 부여할 수 있다.On the other hand, the real estate valuation server 100 is not included in the first area range (AR1) and is located in the second area range (AR2) without correction according to the distance for the beneficial and harmful facilities located in the second area range (AR2), only by the size and type Facility points can be awarded.

그리고, 부동산 가치평가 서버(100)는 제2 지역범위(AR2)에 위치한 유익 및 유해 시설물들의 시설물 점수를 모두 합산하여 제1 부동산(PO)의 부동산지수를 산출할 수 있다. 이와 같은 방식으로 산출된 부동산 지수는 높은 값을 가질수록 가치가 높은 것을 의미한다. And, the real estate valuation server 100 may calculate the real estate index of the first real estate PO by adding up all the facility scores of the beneficial and harmful facilities located in the second regional range AR2. In the real estate index calculated in this way, the higher the value, the higher the value.

한편, 어느 부동산의 실거래가가 최근 급격한 상승을 했지만 부동산 지수는 상대적으로 낮은 값을 가질 수 있다. 이러한 부동산은 기본 가치보다는 일시적 혹은 시장의 외곡된 투기 세력에 의한 가격 상승에 의한 것일 수 있어, 소비자는 부동산 지수를 참조하여 부동산 거래에 합리적 의사 결정을 할 수 있다. 이를 위해, 부동산 가치평가 서버(100)는 제1 부동산(PO)의 부동산 지수와 유사한 값을 갖는 제2 부동산들을 추출하여 부동산 리스트를 생성할 수 있고, 생성된 부동산 리스트를 사용자 단말기(200)에 제공할 수 있다. 여기서, 제2 부동산은 제1 부동산과 인접한 지역에 위치할 수도 있으나, 다른 도, 시, 군, 구에 위치한 부동산일 수도 있다.On the other hand, although the actual transaction price of a real estate has recently risen sharply, the real estate index may have a relatively low value. Such real estate may be caused by a temporary increase in price rather than the basic value or by a distorted speculative force in the market, so consumers can make rational decisions about real estate transactions by referring to the real estate index. To this end, the real estate valuation server 100 may generate a real estate list by extracting second real estate having a value similar to the real estate index of the first real estate PO, and the generated real estate list to the user terminal 200 can provide Here, the second real estate may be located in an area adjacent to the first real estate, but may also be a real estate located in another province, city, county, or gu.

사용자는 부동산 리스트에 포함된 제2 부동산과의 실거래가 비교를 통해, 제1 부동산(PO)의 실거래가의 장래 변동추이를 미리 판단할 수 있다. The user may determine in advance a future change in the actual transaction price of the first real estate PO by comparing the actual transaction price with the second real estate included in the real estate list.

예컨대, 부동산 리스트에 포함된 제1 부동산(PO)의 부동산지수가 95점이고 실거래가가 10억인 반면, 제2 부동산의 부동산지수가 95점이고 실거래가가 15억인 경우, 사용자는 제1 부동산이 가치에 비해 저평가 받은 것임을 판단할 수 있다. 따라서, 사용자는 제1 부동산(PO)의 실거래가 장래에 상승할 것임을 예측하여 제1 부동산의 구입을 진행할 수 있다.For example, if the real estate index of the first real estate (PO) included in the real estate list is 95 points and the actual transaction price is 1 billion, while the real estate index of the second real estate is 95 points and the actual transaction price is 1.5 billion, the user can determine that the first real estate is worth It can be judged that it is undervalued compared to Accordingly, the user may proceed to purchase the first real estate by predicting that the actual transaction of the first real estate PO will increase in the future.

도 4는 본 발명의 다른 실시 예에 따른 부동산 가치평가 서버의 동작방법을 설명하기 위한 도면이다.4 is a view for explaining a method of operating a real estate value evaluation server according to another embodiment of the present invention.

도 4를 참조하면, 부동산 가치평가 서버(100)는 제1 지역범위(AR1') 내에 위치한 유익 및 유해 시설물들에 도로의 특성을 반영하여 제2 시설물 점수를 부여할 수 있다. 도보경로를 구성하는 도로들에는 인도가 별도로 구비되어 통행자들에게 안전성이 보장되는 도로가 있는 반면, 인도가 별도로 제공되지 않거나 가로등, 신호등이 존재하지 않아 안전사고가 발생될 위험이 있는 도로가 존재한다.Referring to FIG. 4 , the real estate valuation server 100 may give a second facility score to beneficial and harmful facilities located within the first regional range AR1 ′ by reflecting the characteristics of the road. On the roads constituting the pedestrian path, there are roads where safety is guaranteed for passers-by because sidewalks are provided separately, while there are roads where there is a risk of safety accidents because sidewalks are not provided separately or there are no street lights or traffic lights. do.

부동산 가치평가 서버(100)는 통행자의 안전성 보장여부에 기초하여 제1 부동산(PO)과 인접한 도로들의 도로명들 각각에 가중치를 부여할 수 있고, 제1 부동산과 시설물사이의 최단도보경로에 부여된 가중치들을 이용하여 제2 시설물 점수에 가중치를 적용할 수 있다. 이때, 부동산 가치평가 서버(100)는 최단도보경로를 구성하는 도로비율에 따라 제2 시설물 점수를 나누고, 나누어진 제2 시설물 점수들 각각에 대응하는 가중치를 곱한 후, 계산된 값들을 합산하여 제2 시설물 점수를 최종적으로 산출할 수 있다. 그리고, 가중치가 적용된 제2 시설물 점수는 해당 시설물의 최종적인 제2 시설물 점수로 결정되어 부동산 지수를 산출하는데 이용될 수 있다.The real estate valuation server 100 may assign a weight to each of the road names of the roads adjacent to the first real estate PO based on whether the safety of the passer is guaranteed, and is assigned to the shortest walking path between the first real estate and the facility. A weight may be applied to the second facility score using the weights. At this time, the real estate value evaluation server 100 divides the second facility score according to the road ratio constituting the shortest walking path, multiplies the weight corresponding to each of the divided second facility scores, and adds the calculated values 2 The facility score can be finally calculated. In addition, the weighted second facility score may be determined as the final second facility score of the corresponding facility and used to calculate a real estate index.

예컨대, 제1 지역범위(AR1') 내에 제1 부동산(PO)의 가치에 영향을 주는 제1 및 제2 시설물들(ST1 및 ST2)이 존재하는 경우, 부동산 가치평가 서버(100)는 제1 부동산(PO)과 제1 및 제2 시설물들(ST1 및 ST2) 사이의 제1 및 제2 최단도보경로(PA1 및 PA2)를 생성할 수 있다. 제1 최단도보경로(PA1)는 제1 내지 제3 도로들(R1 내지 R3)을 통해 연결되며, 제2 최단도보경로(PA2)는 제1 및 제4 도로(R1 및 R4)를 통해 연결될 수 있다. For example, when the first and second facilities ST1 and ST2 that affect the value of the first real estate PO exist within the first area range AR1 ′, the real estate value evaluation server 100 performs the first The first and second shortest walking paths PA1 and PA2 between the real estate PO and the first and second facilities ST1 and ST2 may be generated. The first shortest walking path PA1 may be connected through the first to third roads R1 to R3, and the second shortest walking path PA2 may be connected through the first and fourth roads R1 and R4. have.

만약, 제1 최단도보경로(PA1)를 구성하는 제1 내지 제3 도로들(R1 내지 R3)의 도로비율이 1:2:1이고, 제1 내지 제3 도로들(R1 내지 R3) 각각의 가중치가 0.8, 1.2, 및 0.9인 경우, 부동산 가치평가 서버(100)는 제1 시설물(ST1)에 부여된 제2 시설물 점수를 1:2:1 비율로 나누고, 나누어진 제2 시설물 점수들 각각에 0.8, 1.2, 및 0.9를 곱한 후, 계산된 값들을 합산하여 가중치가 적용된 제2 시설물 점수를 산출할 수 있다.If the road ratio of the first to third roads R1 to R3 constituting the first shortest walking path PA1 is 1:2:1, each of the first to third roads R1 to R3 When the weights are 0.8, 1.2, and 0.9, the real estate valuation server 100 divides the second facility score given to the first facility ST1 in a 1:2:1 ratio, and each of the divided second facility scores is multiplied by 0.8, 1.2, and 0.9, and then the calculated values are summed to calculate a weighted second facility score.

이와 같은 방식으로 부동산 가치평가 서버(100)는 제2 시설물(ST2)의 점수도 계산할 수 있으며, 제1 및 제2 시설물들(ST1 및 ST2)이 유익 시설물 또는 유해 시설물이냐에 따라 양의 값을 부여하거나 음의 값을 부여할 수 있다.In this way, the real estate value evaluation server 100 may also calculate the score of the second facility ST2, and calculate a positive value according to whether the first and second facilities ST1 and ST2 are beneficial or harmful facilities. It can be assigned or a negative value can be assigned.

도 5는 본 발명의 실시 예에 따른 부동산 가치평가 방법을 설명하기 위한 흐름도이다.5 is a flowchart illustrating a real estate valuation method according to an embodiment of the present invention.

도 5를 참조하면, 부동산 가치평가 서버(100)는 사용자 단말기(200)로부터 수신된 지도 데이터를 기초로 제1 부동산의 위치를 특정할 수 있고(S100), 제1 부동산의 지리정보를 추출할 수 있다(S110).Referring to FIG. 5 , the real estate valuation server 100 may specify the location of the first real estate based on the map data received from the user terminal 200 ( S100 ), and extract geographic information of the first real estate. It can be (S110).

그리고, 부동산 가치평가 서버(100)는, 제1 부동산의 지리정보를 분석하여, 제1 부동산의 가치에 영향을 주는 유익 시설물과 유해 시설물을 판단할 수 있다(S120).And, the real estate value evaluation server 100, by analyzing the geographic information of the first real estate, may determine the beneficial facilities and the harmful facilities that affect the value of the first real estate (S120).

그리고, 부동산 가치평가 서버(100)는, 제1 지역범위(AR1) 이내에 위치한 유익 및 유해 시설물들에 대해서는 규모 및 종류에 따라 제1 시설물 점수를 부여하고, 유익 및 유해 시설물들이 제1 부동산으로부터 떨어진 거리를 반영하여 제1 시설물 점수를 보정하며, 보정된 제1 시설물 점수를 제2 시설물 점수로 결정할 수 있다(S130).And, the real estate valuation server 100 gives a first facility score according to the scale and type for beneficial and harmful facilities located within the first area range AR1, and the beneficial and harmful facilities are separated from the first real estate The first facility score may be corrected by reflecting the distance, and the corrected first facility score may be determined as the second facility score (S130).

그리고, 부동산 가치평가 서버(100)는, 제2 지역범위(AR2) 이내에 위치한 유익 및 유해 시설물들의 제1 및 제2 시설물 점수를 모두 합산하여 제1 부동산(PO)의 부동산지수를 산출할 수 있다(S140). In addition, the real estate valuation server 100 may calculate the real estate index of the first real estate PO by adding up all the first and second facility scores of beneficial and harmful facilities located within the second regional range AR2. (S140).

그리고, 부동산 가치평가 서버(100)는, 제1 부동산(PO)의 부동산 지수와, 상기 부동산 지수와 유사한 값을 갖는 제2 부동산들을 추출하여 생성한 부동산 리스트를 함께 사용자 단말기(200)에 제공할 수 있다(S150).And, the real estate valuation server 100 provides the user terminal 200 with the real estate index of the first real estate (PO) and the real estate list generated by extracting the second real estate having a value similar to the real estate index. can be (S150).

이상에서 본 발명의 실시 예에 관하여 설명하였으나, 본 발명이 속하는 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 본 발명의 특허청구범위를 벗어남이 없이 다양하게 변형 실시할 수 있을 것으로 이해된다.Although the embodiments of the present invention have been described above, it is understood that those of ordinary skill in the art to which the present invention pertains may make various modifications without departing from the scope of the claims of the present invention.

10: 부동산 가치평가 시스템
100: 부동산 가치평가 서버
110: 위치 특정부
120: 시설물 판단부
130: 가치 판단부
140: 부동산 정보 비교부
150: 성범죄자정보 추출부
200: 사용자 단말기10: Real Estate Valuation System
100: real estate valuation server
110: location specifying unit
120: facility judgment unit
130: value judgment unit
140: real estate information comparison department
150: sex offender information extraction unit
200: user terminal

Claims (10)

사용자 단말기로부터 수신된 제1 부동산의 위치정보만으로 상기 제1 부동산의 입지가치를 부동산지수로 산출하는 빅데이터 입지분석 기반의 부동산 가치평가 서버에 있어서,
사용자에 의해 선택된 제1 부동산의 주소에 대응하여 상기 제1 부동산의 가치에 영향을 주는 지역범위를 설정하고, 지도 데이터로부터 상기 제1 부동산과 제2 직선거리 내에 위치한 시설물에 관한 상기 제1 부동산의 지리정보를 추출하는 위치 특정부;
상기 제1 부동산의 지리정보를 분석하여, 기설정된 기준에 따라 부동산의 가치의 상승요인으로 분류된 유익 시설물들과 하락요인으로 분류된 유해 시설물들을 판단하는 시설물 판단부; 및
시설물의 규모 및 종류를 고려하여 상기 제2 직선거리 내에 위치한 시설물들 중 상기 유익 시설물들 각각에 양의 값을 갖는 시설물 점수를 부여하고, 상기 유해 시설물들 각각에 대한 음의 값을 갖는 시설물 점수를 부여하며, 상기 유익 시설물들과 상기 유해 시설물들에 부여된 시설물 점수들을 합산한 후, 시설물과의 거리 및 도로 특성에 따라 상기 시설물 점수를 보정하여 상기 제1 부동산의 부동산지수를 산출하는 가치 판단부를 포함하고,
상기 가치 판단부는 상기 제1 부동산으로부터 제1 직선거리 이내에 위치한 유익 및 유해 시설물들에 대해서만 부여된 시설물 점수에 상기 제1 부동산으로부터 떨어진 거리에 따른 보정을 수행하되, 상기 제1 부동산과의 최단도보경로가 짧은 시설물일수록 절대값 수치가 높은 시설물 점수를 부여하며,
상기 가치 판단부는 통행자의 안전성 보장여부에 기초하여 상기 제1 부동산과 인접한 상기 제1 직선거리 이내의 도로들의 도로명들 각각에 가중치를 부여하고, 상기 최단도보경로를 구성하는 도로비율에 따라 시설물 점수를 나누고, 각 도로명에 대응하는 시설물 점수에 가중치를 적용하며,
상기 제1 직선거리는 도보로 사용자가 걸어가기에 적합한 거리로서 상기 가치 판단부에 의해 기설정된 거리이고, 상기 제2 직선거리보다 작은 값을 가지고,
상기 지역범위는 상기 제1 부동산의 주소에 따라 상이하게 설정되며,
상기 지리정보는 상기 제1 부동산과 인접한 도로들의 도로명들을 모두 포함하는 빅데이터 입지분석 기반의 부동산 가치평가 서버.In the big data location analysis-based real estate value evaluation server that calculates the location value of the first real estate as a real estate index only with the location information of the first real estate received from the user terminal,
Sets a regional range that affects the value of the first real estate in response to the address of the first real estate selected by the user, and sets the first real estate with respect to facilities located within a second straight line distance from the first real estate from map data a location specifying unit for extracting geographic information;
a facility determination unit that analyzes the geographic information of the first real estate and determines beneficial facilities classified as an increase factor in the value of real estate and harmful facilities classified as a decline factor according to a preset criterion; and
In consideration of the scale and type of facilities, a facility score having a positive value is given to each of the beneficial facilities among facilities located within the second straight distance, and a facility score having a negative value for each of the harmful facilities After adding up the facility scores given to the beneficial facilities and the harmful facilities, the value judgment unit for calculating the real estate index of the first real estate by correcting the facility score according to the distance to the facility and road characteristics including,
The value determination unit performs correction according to the distance from the first real estate to the facility scores given only to beneficial and harmful facilities located within a first straight distance from the first real estate, but the shortest walking path with the first real estate The shorter the facility, the higher the absolute value, the higher the facility score.
The value determination unit gives weight to each of the road names of the roads within the first straight distance adjacent to the first real estate based on whether the safety of the passer is guaranteed, and the facility score according to the road ratio constituting the shortest walking path Divide and apply a weight to the facility score corresponding to each road name,
The first linear distance is a distance preset by the value determination unit as a distance suitable for a user to walk on foot, and has a value smaller than the second linear distance,
The regional range is set differently according to the address of the first real estate,
The geographic information is a big data location analysis-based real estate valuation server including all road names of the roads adjacent to the first real estate. 삭제delete 제1항에 있어서, 상기 가치 판단부는,
상기 유익 및 유해 시설물들 각각의 규모 및 종류에 따라 상이한 시설물 점수를 부여하는 빅데이터 입지분석 기반의 부동산 가치평가 서버.According to claim 1, wherein the value determination unit,
A real estate valuation server based on big data location analysis that gives different facility scores according to the size and type of each of the beneficial and harmful facilities. 삭제delete 삭제delete 삭제delete 삭제delete 삭제delete 제1항에 있어서,
상기 제1 부동산의 부동산지수와 유사한 값의 부동산 지수를 갖는 제2 부동산을 추출하여 부동산 리스트를 생성하는 부동산 정보 비교부를 더 포함하는 빅데이터 입지분석 기반의 부동산 가치평가 서버.According to claim 1,
Big data location analysis-based real estate value evaluation server further comprising a real estate information comparison unit for generating a real estate list by extracting a second real estate having a real estate index of a value similar to the real estate index of the first real estate. 제1항에 있어서, 상기 위치 특정부는,
상기 제1 부동산과 일정 범위 내에 위치한 성범죄자의 거주지에 관한 성범죄자 정보를 추출하는 성범죄자정보 추출부를 더 포함하고,
상기 시설물 판단부는 상기 성범죄자정보를 기초로 상기 성범죄자의 거주지를 유해 시설물로 판단하는 빅데이터 입지분석 기반의 부동산 가치평가 서버.According to claim 1, wherein the position specifying unit,
Further comprising a sex offender information extraction unit for extracting sex offender information about the first real estate and the sex offender's residence located within a certain range,
The facility determination unit is a real estate value evaluation server based on big data location analysis that determines the residence of the sex offender as a harmful facility based on the sex offender information.
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