KR102195699B1 - 최종가격산정부를 갖는 토지시세 추정시스템 및 추정방법 - Google Patents

최종가격산정부를 갖는 토지시세 추정시스템 및 추정방법 Download PDF

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Abstract

본 발명은 컴퓨터를 포함하는 연산처리수단에 의해 실행되는 프로그램 형태로 이루어지며, 대상토지의 시세를 추정하는 시스템으로서, 공시가격 정보, 시장가격 정보 및 토지특성 정보를 수집하여 저장하는 데이터베이스부(100); 상기 데이터베이스부(100)의 각 정보에서 특성불일치 사례 및 가격이상치 사례를 제거하는 가격정보 정비부(200); 상기 가격정보 정비부(200)에서 정비된 정보를 이용하여 유사가격권을 생성하는 유사가격권 생성부(300); 상기 유사가격권 생성부(300)에서 생성된 정보에서 대상토지의 유사사례를 추출하는 유사사례 추출부(400); 및 상기 유사사례 추출부(400)에서 추출된 유사사례들로부터 대상토지의 가격을 추정하는 최종가격 산정부(500)를 포함하며, 상기 최종가격 산정부(500)는 추출된 사례가격과 시점수정된 공시지가를 비교하여 현실화율을 산출한 후, 해당 현실화율을 대상토지의 공시지가에 나누어 사례별 시산가격을 산출하는 현실화율 방식 시산가격 산출부(510); 및 추출된 사례의 가격에 대상토지와 사례의 물적 특성 차이에 따른 가격 차이 비율인 비준율을 적용하여 사례별 시산가격을 산출하는 비준율 방식 시산가격 산출부(520)을 포함할 수 있다.

Description

최종가격산정부를 갖는 토지시세 추정시스템 및 추정방법{Estimation System and Estimation Method of Land Price having Final Price Estimation Unit}
본 발명은 토지시세 추정시스템 및 추정방법에 관한 것이다. 구체적으로는 현실화율 방식 시산가격 산출부 및 비준율 방식 시산가격 산출부를 구비한 최종가격산정부를 갖는 토지시세 추정시스템 및 추정방법에 관한 것이다.
정부는 부동산 시장안정, 투기 예방 및 주거복지 강화 등을 위해 각종 부동산 정책을 시행하고 운영하고 있다. 부동산 정책의 효과를 진단하고 지역적 상황 변화 등을 파악하기 위해 시세 추정 필요성이 증대되고 있다.
이에, 본 출원인은 한국특허등록 제10-1762888호에서 '유사가격권 및 실거래가격을 이용한 부동산 시세 산정 시스템 및 방법'을 제시한 바 있다.
하지만, 부동산 실거래 신고가 의무화되고 관련 자료가 축적됨에 따라 부동산 시세 추정을 위한 기초자료가 마련되었으나, 허위신고, 사정개입 및 지역별·유형별 거래 편중 등으로 인해 실거래자료의 정비 및 보완이 필요한 상황이었다.
특히, 유사사례를 정확히 추출하였음에도, 추출된 유사사례의 최종가격을 산출하기 위한 알고리즘이 정확히 제시되지 못하여, 신뢰도 높은 최종가격을 산출하지 못한 문제점이 있었다.
또한, 본 출원인의 선행특허인 한국특허등록 제10-1773911호에서는 공시가격과 실거래가를 단순 비교하여 현실화율을 산출하였으나, 이러한 방식에는 공시기준일(예로, 1월1일)과 거래시점 사이의 가격 변동을 고려하지 못한 문제점이 있었다.
(문헌 1) 한국특허등록 제10-1762888호 (2017.07.24)
본 발명에 따른 최종가격산정부를 갖는 토지시세 추정시스템 및 추정방법은 다음과 같은 해결과제를 가진다.
첫째, 유사사례의 최종가격을 산정하는 알고리즘을 구체적으로 제시하고자 한다.
둘째, 전국 토지의 시세를 객관적 기준에 따라 일괄 추정함으로써, 실거래 허위매물 검증, 매매가격 지표 생산 등에 활용하여 부동산 시장관리 및 조사·통계 업무를 체계화·객관화하고자 한다.
셋째, 투기지역 지정 및 분양시장 관리, 정책도입 시뮬레이션 수행 등 각종 정부정책 지원 등에 활용하고자 한다.
본 발명의 해결과제는 이상에서 언급한 것들에 한정되지 않으며, 언급되지 아니한 다른 해결과제들은 아래의 기재로부터 당업자에게 명확하게 이해될 수 있을 것이다.
본 발명은 컴퓨터를 포함하는 연산처리수단에 의해 실행되는 프로그램 형태로 이루어지며, 대상토지의 시세를 추정하는 시스템에 관한 것이다.
본 발명에 따른 최종가격 산정부를 갖는 토지시세 추정시스템은 공시가격 정보, 시장가격 정보 및 토지특성 정보를 수집하여 저장하는 데이터베이스부; 상기 데이터베이스부의 각 정보에서 특성불일치 사례 및 가격이상치 사례를 제거하는 가격정보 정비부; 상기 가격정보 정비부에서 정비된 정보를 이용하여 유사가격권을 생성하는 유사가격권 생성부; 상기 유사가격권 생성부에서 생성된 정보에서 대상토지의 유사사례를 추출하는 유사사례 추출부; 및 상기 유사사례 추출부에서 추출된 유사사례들로부터 대상토지의 가격을 추정하는 최종가격 산정부를 포함할 수 있다.
본 발명에 따른 최종가격 산정부는 추출된 사례가격과 시점수정된 공시지가를 비교하여 현실화율을 산출한 후, 해당 현실화율을 대상토지의 공시지가에 나누어 사례별 시산가격을 산출하는 현실화율 방식 시산가격 산출부; 및 추출된 사례의 가격에 대상토지와 사례의 물적 특성 차이에 따른 가격 차이 비율인 비준율을 적용하여 사례별 시산가격을 산출하는 비준율 방식 시산가격 산출부을 포함할 수 있다.
본 발명에 따른 현실화율 방식 시산가격 산출부는 사례별 시산가격은대상토지와의 거리의 역수로 가중하여 평균하여 최종 시산가격이 산출될 수 있다.
본 발명에 따른 최종가격 산정부는 현실화율 방식 최종 시산가격의 기 설정범위 내에 비준율 방식 최종 시산가격이 포함되면, 현실화율 방식 최종 시산가격을 최종 산정가격으로 선정하고, 현실화율 방식 최종 시산가격의 기 설정범위 내에 비준율 방식 최종 시산가격이 포함되지 않으면, 현실화율 방식 최종 시산가격과 비준율 방식 최종 시산가격을 산술평균하여 최종 가격을 산정하는 가격결정부를 구비할 수 있다.
본 발명에 따른 최종가격 산정부는 최종 추출된 사례의 건수가 기 설정된 범위에 해당되면, 양호, 보통, 미흡 중 어느 하나의 신뢰등급을 부여하는 신뢰등급부여부를 구비할 수 있다.
본 발명에 따른 신뢰등급부여부는 상기 가격결정부가 현실화율 방식 최종 시산가격과 비준율 방식 최종 시산가격을 산술평균하여 최종 가격을 산정하면, 신뢰등급은 한 등급 아래로 부여할 수 있다.
본 발명에 있어서, 데이터베이스부의 공시가격 정보는 표준지공시지가와 개별공시지가를 포함할 수 있다.
본 발명에 있어서, 데이터베이스부의 시장가격 정보는 용도지역 정보, 이용상황 정보, 지목 정보, 면적 정보 및 도로접면 정보 중 적어도 하나를 포함할 수 있다.
본 발명에 있어서, 데이터베이스부의 토지특성 정보는 거래사례 가격, 평가사례 가격 및 지역조사사례 가격 중 적어도 하나의 가격을 포함할 수 있다.
본 발명에 따른 가격정보 정비부는 공시가격 정보와 실거래 정보에 포함된 토지특성 정보가 상이한 사례 정보를 제거하는 특성불일치사례 제거부를 포함할 수 있다.
본 발명에 따른 가격정보 정비부는 지가변동률을 이용하여 실거래 시점까지 시점이 수정된 개별공시지가와 실거래가격의 비율인 현실화율이 기 설정된 값 이상인 사례 정보를 제거하는 가격이상치사례 제거부를 포함할 수 있다.
본 발명에 따른 유사가격권 생성부는 기초행정구역, 용도지역 및 이용상황이 같은 토지별로 집단을 분류하는 기초비교집단 생성부; 기초비교집단 내 토지들을 개별공시지가를 기준으로 정렬하는 정렬부; 및 정렬된 개별 토지들을 기 설정된 가격 급간에 따라 등급을 부여하는 등급부여부를 포함할 수 있다.
본 발명은 컴퓨터를 포함하는 연산처리수단에 의해 실행되는 프로그램 형태로 이루어지며, 대상토지의 시세를 추정하는 방법으로서, 데이터베이스부가 공시가격 정보, 시장가격 정보 및 토지특성 정보를 수집하여 저장하는 S1 단계; 가격정보 정비부가 상기 데이터베이스부의 각 정보에서 특성불일치 사례 및 가격이상치 사례를 제거하는 S2 단계; 유사가격권 생성부가 상기 가격정보 정비부에서 정비된 정보를 이용하여 유사가격권을 생성하는 S3 단계; 유사사례 추출부가 상기 유사가격권 생성부에서 생성된 정보에서 대상토지의 유사사례를 추출하는 S4 단계; 및 최종가격 산정부가 상기 유사사례 추출부에서 추출된 유사사례들로부터 대상토지의 가격을 추정하는 S5 단계를 포함할 수 있다.
본 발명에 있어서, S5 단계의 최종가격 산정부는 추출된 사례가격과 시점수정된 공시지가를 비교하여 현실화율을 산출한 후, 해당 현실화율을 대상토지의 공시지가에 나누어 사례별 시산가격을 산출하는 현실화율 방식 시산가격 산출부; 및 추출된 사례의 가격에 대상토지와 사례의 물적 특성 차이에 따른 가격 차이 비율인 비준율을 적용하여 사례별 시산가격을 산출하는 비준율 방식 시산가격 산출부을 포함할 수 있다.
본 발명에 있어서, S5 단계의 최종가격 산정부는 사례별 시산가격을 다음 수식과 같이, 대상토지와의 거리의 역수로 가중하여 평균하여 최종 시산가격이 산출될 수 있다.
본 발명에 따른 최종가격 산정부는 현실화율 방식 최종 시산가격의 기 설정범위 내에 비준율 방식 최종 시산가격이 포함되면, 현실화율 방식 최종 시산가격을 최종 산정가격으로 선정하고, 현실화율 방식 최종 시산가격의 기 설정범위 내에 비준율 방식 최종 시산가격이 포함되지 않으면, 현실화율 방식 최종 시산가격과 비준율 방식 최종 시산가격을 산술평균하여 최종 가격을 산정할 수 있다.
본 발명에 따른 최종가격 산정부는 최종 추출된 사례의 건수가 기 설정된 범위에 해당되면, 양호, 보통, 미흡 중 어느 하나의 신뢰등급을 부여하는 신뢰등급부여부를 구비할 수 있다.
본 발명은 컴퓨터상에서 소프트웨어에 의한 정보를 처리하는 하드웨어와 결합되어, 본 발명에 따른 최종가격 산정부를 갖는 토지시세 추정방법을 실행시키기 위하여 컴퓨터가 판독 가능한 기록매체에 저장된 컴퓨터프로그램으로 구현될 수 있다.
본 발명에 따른 최종가격산정부를 갖는 토지시세 추정시스템 및 추정방법은 다음과 같은 효과를 가진다.
첫째, 현실화율 방식 시산가격과 비준율 방식 시산가격을 각각 산출하고, 이를 이용하여 신뢰도 높은 최종가격을 산정하는 효과가 있다.
둘째, 부동산 시장에 적정 시세수준을 제공하여 일반적 거래지표 생성 및 투명한 거래질서 확립하는 효과가 있다.
셋째, 부동산 조사통계 및 시장관리 업무수행 시 검증용도 등으로 활용하여 업무의 효율성 및 정확성을 제고하는 효과가 있다.
넷째, 실거래자료의 활용도 제고 및 거래사례 적정성 진단 등을 통한 제도 개선을 선순환시키는 효과가 있다.
본 발명의 효과는 이상에서 언급된 것들에 한정되지 않으며, 언급되지 아니한 다른 효과들은 아래의 기재로부터 당업자에게 명확하게 이해될 수 있을 것이다.
도 1은 본 발명에 따른 최종가격산정부를 갖는 토지시세 추정시스템의 전체적인 구조를 나타낸다.
도 2는 본 발명에 따른 가격정보 정비부에서, 특성불일치 사례 제거부의 작동 알고리즘을 나타낸다.
도 3은 본 발명에 따른 가격정보 정비부에서, 가격이상치 제거부의 작동 알고리즘을 나타낸다.
도 4는 본 발명에 따른 유사사례 추출부에서, 추출조건 적용부의 작동 알고리즘을 나타낸다.
도 5는 본 발명에 따른 유사사례 추출부에서, 우선순위조건 적용부의 작동 알고리즘을 나타낸다.
도 6은 본 발명에 따른 유사사례 추출부에서, 인접 유사가격권 확장부의 작동 알고리즘을 나타낸다.
도 7은 본 발명에 따른 토지시세 추정시스템을 사례와 대비시킨 대비도이다.
이하, 첨부한 도면을 참조하여, 본 발명이 속하는 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자가 용이하게 실시할 수 있도록 본 발명의 실시예를 설명한다. 본 발명이 속하는 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자가 용이하게 이해할 수 있는 바와 같이, 후술하는 실시예는 본 발명의 개념과 범위를 벗어나지 않는 한도 내에서 다양한 형태로 변형될 수 있다. 가능한 한 동일하거나 유사한 부분은 도면에서 동일한 도면부호를 사용하여 나타낸다.
본 명세서에서 사용되는 전문용어는 단지 특정 실시예를 언급하기 위한 것이며, 본 발명을 한정하는 것을 의도하지는 않는다. 여기서 사용되는 단수 형태들은 문구들이 이와 명백히 반대의 의미를 나타내지 않는 한 복수 형태들도 포함한다.
본 명세서에서 사용되는 "포함하는"의 의미는 특정 특성, 영역, 정수, 단계, 동작, 요소 및/또는 성분을 구체화하며, 다른 특정 특성, 영역, 정수, 단계, 동작, 요소, 성분 및/또는 군의 존재나 부가를 제외시키는 것은 아니다.
본 명세서에서 사용되는 기술용어 및 과학용어를 포함하는 모든 용어들은 본 발명이 속하는 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자가 일반적으로 이해하는 의미와 동일한 의미를 가진다. 사전에 정의된 용어들은 관련기술문헌과 현재 개시된 내용에 부합하는 의미를 가지는 것으로 추가 해석되고, 정의되지 않는 한 이상적이거나 매우 공식적인 의미로 해석되지 않는다.
본 명세서에 설명된 실시예는 하드웨어 측면 또는 소프트웨어 측면 중 적어도 한 측면을 가질 수 있다. 본 명세서에서 부(unit), 모듈(module), 장치(apparatus), 시스템(system)은 프로세스, 객체(object), 실행파일, 실행스래드, 프로그램 및/또는 컴퓨터일 수 있다.
이하에서는 도면을 참고하여 본 발명을 설명하고자 한다. 참고로, 도면은 본 발명의 특징을 설명하기 위하여, 일부 과장되게 표현될 수도 있다. 이 경우, 본 명세서의 전 취지에 비추어 해석되는 것이 바람직하다.
본 발명은 컴퓨터를 포함하는 연산처리수단에 의해 실행되는 프로그램 형태로 이루어지며, 시세를 추정할 대상토지(이하, '대상토지'라고 함)의 시세를 추정하는 시스템에 관한 것이다.
본 발명에 따른 최종가격산정부를 갖는 토지시세 추정시스템은 데이터베이스부(100), 가격정보 정비부(200), 유사가격권 생성부(300), 유사사례 추출부(400) 및 최종가격 산정부(500)를 포함한다.
본 발명에 따른 데이터베이스부(100)는 공시가격 정보, 시장가격 정보 및 토지특성 정보를 수집하여 저장할 수 있다.
본 발명에 따른 가격정보 정비부(200)는 데이터베이스부(100)의 각 정보에서 특성불일치 사례 및 가격이상치 사례를 제거할 수 있다.
본 발명에 따른 유사가격권 생성부(300)는 가격정보 정비부(200)에서 정비된 정보를 이용하여 유사가격권을 생성할 수 있다.
본 발명에 따른 유사사례 추출부(400)는 유사가격권 생성부(300)에서 생성된 정보에서 대상토지의 유사사례를 추출할 수 있다.
본 발명에 따른 최종가격 산정부(500)는 유사사례 추출부(400)에서 추출된 유사사례들로부터 대상토지의 가격을 추정할 수 있다.
본 발명에 있어서, 최종가격 산정부(500)는 추출된 사례가격과 시점수정된 공시지가를 비교하여 현실화율을 산출한 후, 해당 현실화율을 대상토지의 공시지가에 나누어 사례별 시산가격을 산출하는 현실화율 방식 시산가격 산출부(510); 및 추출된 사례의 가격에 대상토지와 사례의 물적 특성 차이에 따른 가격 차이 비율인 비준율을 적용하여 사례별 시산가격을 산출하는 비준율 방식 시산가격 산출부(520)을 포함할 수 있다.
먼저, 본 발명에 따른 데이터베이스부(100)를 설명하고자 한다.
본 발명에 따른 데이터베이스부(100)는 공시가격정보 수집부(110), 시장가격정보 수집부(120) 및 토지특성정보 수집부(130)를 포함한다.
본 발명에 따른 공시가격정보 수집부(110)에서 수집하는 공시가격 정보는 표준지공시지가와 개별공시지가를 포함한다.
여기서, 표준지공시지가란 국토교통부장관이 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 1월 1일을 기준으로 단위면적당 적정가격을 조사·평가한 가격을 의미한다.
또한, 개별공시지가란 시장·군수·구청장이 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적의 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 관할 구역 내 개별토지에 대하여 매년 1월 1일을 기준으로 단위면적당 가격을 결정·공시한 가격을 의미한다.
공시가격정보는 비교사례별 현실화율(적정 시세에 대한 공시가격의 비율) 산출 및 기초특성 검토 시에 직접적으로 활용될 수 있다.
본 발명에 따른 시장가격정보 수집부(120)에서 수집하는 시장가격 정보는 거래사례 가격, 평가사례 가격 및 지역조사사례 가격 중 적어도 하나의 가격을 포함할 수 있다.
본 발명에 따른 거래사례는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따라 신고된 토지 거래사례 중에서 국토교통부 실거래가공개시스템에 의해 공개된 사례를 포함한다.
본 발명에 따른 평가사례는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제10조 제4호에 따라 법원에 계속 중인 소송 또는 경매를 위해 토지를 평가한 사례를 포함한다.
본 발명에 따른 지역조사사례는 특정한 조사인력이 부동산 가격공시 및 통계 관련 업무를 수행하면서 산정 내지 검증한 해당 토지에 대한 시가 사례 등을 의미한다. 조사인력이란, 예를 들어, 한국감정원의 조사인력 또는 한국감정원으로부터 조사를 위탁받은 인력 등을 포함한다.
본 발명에 따른 시장가격 정보는 특성불일치사례 제거 및 가격이상치사례 제거 과정을 거친 후, 대상토지의 적정 시세를 추정하기 위한 비교사례 추출 시 직접적으로 활용될 수 있다.
본 발명에 따른 토지시세 추정시스템의 설명을 위해 거래사례의 거래시점, 평가사례의 평가시점, 지역조사사례의 조사시점을 통칭하여 ‘사례시점’이라 하며, 거래사례의 거래가격, 평가사례의 평가가격, 지역조사사례의 지역조사사례의 조사가격을 통칭하여 ‘사례가격’이라 한다.
본 발명에 따른 토지특성정보 수집부(130)에서 수집하는 토지특성 정보는 용도지역 정보, 이용상황 정보, 지목 정보, 면적 정보 및 도로접면 정보 중 적어도 하나를 포함할 수 있다.
토지특성정보는 공시가격 자료 및 시장가격 자료의 용도지역, 이용상황, 지목, 면적, 도로접면 등의 기초 특성 자료를 의미한다. 토지특성정보는 공시가격 자료 및 시장가격 자료 간의 기초 특성을 비교·검토하여 물적 불일치 사례를 제거하는 용도로 활용될 수 있고, 기초행정구역·용도지역·이용상황별 집단을 구축하여 사례 추출 권역을 설정하는 데에도 활용될 수 있다. 또한, 비교사례 추출 시 도로접면 특성이 같은 사례를 우선 추출하는 등 추출 우선순위를 적용하는 데에도 활용될 수 있다.
다음으로, 본 발명에 따른 가격정보 정비부(200)를 설명하고자 한다.
가격정보 정비는 시장가격 자료 중에서 전문가의 검증을 거치지 않아 적정성 검토가 필요한 실거래 자료에 대한 정비를 의미한다. 거래사례 중에는 신고 대상의 물적 특성을 잘못 기재한 사례, 세금 절감 등을 위해 허위신고된 사례, 가족 간 거래 등 특수한 사정이 개입되어 통상적인 시장에서의 가격과 괴리된 사례 등이 있을 수 있으므로 이에 대한 검토 및 정비가 필요하다.
본 발명에서는 가격자료 정비를 위해 물적 특성불일치사례를 제거하고, 나아가 가격 이상치사례를 제거하는 과정을 통해 기존에 정비 없이 사용되었던 실거래 자료의 적정성을 높이고, 정확한 시세 추정이 이루어질 수 있도록 하였다.
본 발명에 따른 가격정보 정비부(200)는 공시가격 정보와 실거래 정보에 포함된 토지특성 정보가 상이한 사례 정보를 제거하는 특성불일치 사례 제거부(210)를 포함할 수 있다.
본 발명에 있어서, 물적 특성불일치사례 제거는 공시가격 자료와 실거래 자료에 포함되어 있는 용도지역, 이용상황, 지목, 면적 등이 상이한 자료를 제거하는 단계를 의미한다.
물적 특성은 대상토지의 가격을 형성하는 데 영향을 주는 주요 요인이라는 점, 물적 특성 불일치는 활용 정보 중 어떤 하나는 오류 있는 자료라는 것을 의미한다는 점에서, 특성불일치사례 정보는 적절한 가격정보로 활용할 수 없으므로 제거되는 것이 바람직하다.
예를 들어, 아래 표 1과 같이, 공시가격 자료와 실거래 자료의 일부가 아래와 같이 있을 경우 1번, 4번 및 5번 사례는 물적 특성불일치사례로 제거될 것이다.
Figure 112020048761967-pat00001
상기 1번 사례는 면적이 공시가격 자료와 실거래 자료의 면적이 상이하므로 제거되는데, 이는 해당 정보간의 면적이 일정기준(예를 들어 2%) 이상 차이나기 때문이다. 2번 사례의 경우에도 면적이 상이하다고 볼 수 있으나, 그 차이가 일정기준 이하인 경우에는 면적 차이가 없다고 간주할 수 있다. 3번 사례는 제시된 물적 특성이 모두 일치하므로 정상적인 사례로 판단된다. 4번 사례는 용도지역이 상이하므로 제거되며, 5번 사례는 지목이 상이하므로 제거된다.
본 발명에 따른 가격정보 정비부(200)는 지가변동률을 이용하여 실거래 시점까지 시점이 수정된 개별공시지가와 실거래가격의 비율인 현실화율이 기 설정된 값 이상인 사례 정보를 제거하는 가격이상치사례 제거부(220)를 포함할 수 있다.
가격이상치사례 제거는 실거래 자료 중 가족 간 거래 등 특수한 사정이 개입되어 과도하게 저가 또는 고가로 거래되었거나, 세금 절감 등을 위해 거래가격을 허위로 신고하는 등 통상적인 시장에서 거래되었을 것으로 인정하기 어려운 이상치를 일정 기준에 따라 판단하여 제거하는 과정을 의미한다.
가격이상치사례 제거부는 현실화율이 극단적인 경우 또는 거래금액 자체가 극단적으로 판단되는 경우를 판단하여 제거하는데, 이를 위해 실거래 자료의 실거래가격 대비 개별공시지가 비율(이하 ‘현실화율’이라 한다)을 산출한다.
Figure 112020048761967-pat00002
현실화율은 지가변동률을 활용하여 거래시점까지 시점수정된 개별공시지가 (이하 ‘시점수정 공시지가’라 한다)와 실거래가격을 활용하여 산출한다. 이후 '시군구-용도지역-이용상황' 별로 실거래 자료를 분류한 뒤, 같은 집단에 속하는 실거래 자료들의 현실화율 분포를 확인하여 이상치를 판단할 수 있다.
여기서, 지가변동률은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 및 지가변동률 조사·산정에 관한 규정에 따라 발표되는 매월 전국의 시·군·구 및 용도지역별 표본지의 상승률 지수를 의미한다. 시점수정 시 활용되는 지가변동률은 해당 사례가 속한 시군구 및 용도지역에 따라 선택되며, 공시기준일부터 거래시점까지 월별 지가변동률을 곱하여 산정한다.
이상치 판단에는 통계적 이상치 제거에 흔히 활용되는 IQR이상치 판단기법 등을 활용하며, 이와 동시에 현실화율 분포에서, 기 설정된 이상치 기준(예를 들어, 상하위 5%)에 해당하는 사례를 이상치로 판단하여 제거할 수도 있다.
여기서, IQR은 InterQuartile Range의 준말로, 통계학에서 제3사분위수(Q3)와 제1사분위수(Q1)의 차이를 의미하며, IQR 이상치 판단 기법이란 (Q1-1.5IQR 미만) 또는 (Q3+1.5IQR 초과)에 해당하는 값을 이상치로 판단하는 통계적 기법을 말한다.
개별공시지가 대비 실거래 가격이 기 설정된 일정기준(예를 들어, 300%) 이상인 자료는 거래금액 자체가 극단적인 것으로 판단하여 제거한다. 다만 해당 지역의 평균 현실화율이 상향되었다고 판단될 경우, 그 기준을 조정하여 활용할 수도 있다.
다음으로, 본 발명에 따른 유사가격권 생성부(300)를 설명하고자 한다.
본 발명에 따른 유사가격권 생성부(300)는 기초행정구역, 용도지역 및 이용상황이 같은 토지별로 집단을 분류하는 기초비교집단 생성부(310), 기초비교집단 내 토지들을 개별공시지가를 기준으로 정렬하는 정렬부(320) 및 정렬된 개별 토지들을 기 설정된 가격 급간에 따라 등급을 부여하는 등급부여부(330)를 포함할 수 있다.
본 발명은 대상토지와 유사한 부동산의 시장가격 자료를 선정 및 비교하여 대상토지의 시세를 추정한다. 유사하지 않은 자료를 추출하여 비교할 경우 개별 특성 차이에 따른 가격 차이를 더 많이 보정해주어야 하는데, 해당 보정치를 파악하여 산출해내는 과정에서 오차가 발생할 가능성이 증가하기 때문이다. 따라서 선정된 비교 사례의 유사성이 제고되어야 추정 시세의 정확성이 향상될 수 있을 것이다.
이러한 관점에 따라 유사가격권을 구획하고, 해당 권역 또는 인접 권역 내에서만 비교사례가 추출되도록 함으로써, 비교 사례의 유사성이 일차적으로 제고될 수 있도록 한다.
유사가격권이란 토지가격 형성요인이 비교적 동질적이어서 가격수준이 유사하게 형성되는 지역적 범위를 의미하는 것으로서 토지가격 형성요인을 어떻게 정의하느냐에 따라 다르게 구획될 수 있다.
종래의 유사가격권 개념은 시·군·구별 용도지역 및 이용상황에 따라 기초구역을 구분한 후 일정 가격급간에 따라 유사가격권을 구분하였다. 하지만, 본 발명에 따른 유사가격권 개념은 같은 시·군·구 내에서도 토지가격 형성요인이 상이할 수 있음을 감안하여 법정동 지역은 해당 동이 속한 ‘시’ 또는 ‘구’의 법정동 지역, ‘읍 또는 면’지역은 해당 읍 또는 면 지역으로 기초행정구역을 구분하였다.
본 발명에 따른 유사가격권 생성부(300)는 기초비교집단 생성부(310), 정렬부(320) 및 등급설정부(330)를 포함한다.
본 발명에 따른 기초비교집단 생성부(310)는 기초행정구역, 용도지역, 이용상황이 같은 토지별로 집단을 분류한다.
본 발명에 있어서, 기초행정구역은 법정동 지역은 해당 동이 속한 ‘시 또는 구’의 법정동 지역, ‘읍 또는 면’ 지역은 해당 읍 또는 면 지역으로 정의한다. 여기서 법정동 지역이란 해당 법정동 지역과 그 지역이 속한 ‘시’ 또는 ‘구’ 내의 다른 법정동 지역을 포함한 지역을 의미한다. 예를 들어 서울 서초구 서초동의 경우 기초행정구역은 서초동을 포함한 서초구 내의 법정동 지역 전체가 기초행정구역이며, 대구 달성군 현풍읍의 경우 현풍읍만이 기초행정구역이 된다. 한편 법정동 지역과 읍 또는 면 지역이 혼재되어 있는 파주시 같은 경우, 경기도 파주시 운정동의 경우에는 파주시의 읍 또는 면 지역을 제외한 법정동 지역이 기초행정구역이 되며, 파주시 적성면의 경우에는 적성면이 기초행정구역이 된다.
본 발명에 있어서, 용도지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적· 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 의미한다.
본 발명에 있어서, 용도지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 계획관리지역, (계획관리지역을 제외한)관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 및 용도미지정 지역으로 구분하며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 개발제한구역으로 지정된 지역은 용도지역은 아니나 공법상 제한 및 규제 내용이 엄격하므로 별도의 용도지역으로 본다.
본 발명에 있어서, 이용상황은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시되는 표준지 및 주변토지의 이용상황을 의미하며, ‘주거용’, ‘상업용’, 주거 및 상업용도가 복합적으로 활용되는 ‘주상용’, ‘공업용’, ‘전 또는 답’, ‘임야’로 구분할 수 있다.
본 발명에 따른 정렬부(320)는 기초비교집단 내 토지들을 개별공시지가를 기준으로 오름차순 정렬한다. 이 때 표준지의 경우에는 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.
본 발명에 따른 등급설정부(330)는 정렬된 개별 토지들을 일정 가격급간에 따라 등급을 부여한다.
예를 들어 기초행정구역이 서울 서초구, 용도지역이 주거지역, 이용상황이 주거용인 기초비교집단의 경우 가격급간은 30만원으로 설정되며, 가격대1에는 개별공시지가가 0~30만원인 토지, 가격대2에는 개별공시지가가 30~60만원인 토지들이 속하게 된다. 이러한 가격급간은 각 기초비교집단의 가격격차 및 분포 등을 고려하여 설정될 수 있다.
기초비교집단 내에서 같은 가격대로 분류된 권역이 ‘유사가격권’이 되며, 유사가격권은 비교 사례를 추출하는 기본 권역으로 활용된다.
본 발명에 따른 유사사례 추출부(400)는 유사가격권 생성부(300)에서 생성된 정보에서 대상토지의 유사사례를 추출할 수 있다. 유사사례는 다양한 방식으로 추출될 수 있다.
예를 들어, 유사사례 추출부(400)는 유사가격권 생성부(300)에서 생성된 유사가격권 내 시장가격 정보들 중에서 유사사례를 추출하는 조건이 적용되는 추출조건 적용부(410) 및 상기 추출조건 적용부(410)에서 추출된 사례 중에서 우선순위조건을 적용하여 대상토지의 유사사례를 추출하는 우선순위조건 적용부(420)를 구비할 수 있다.
본 발명에 따른 추출조건 적용부(410)는 기 설정된 기간 이내의 시장가격 정보를 추출하는 제1 추출조건, 기준 시점 대비 최근에 공시된 개별공시지가가 전년도 공시된 개별공시지가보다 기 설정된 값 이상 상승하면 해당 사례 정보를 제외하는 제2 추출조건 및 대상토지에 대해 복수의 시장가격 정보가 존재하면, 최신 정보만 추출하는 제3 추출조건을 순차적으로 적용하여 유사사례를 추출할 수 있다.
본 발명에 따른 우선순위조건 적용부(420)는 기초행정구역이 시 또는 구의 법정동 지역이면, 대상토지가 속한 법정동 지역 사례를 우선 추출하는 제1 우선순위조건, 도로접면 특성이 동일한 사례를 우선 추출하는 제2 우선순위조건 및 동일한 동지역이면서 도로접면 특성도 동일하면, 대상토지와의 거리가 가까운 사례를 우선 추출하는 제3 우선순위조건을 순차적으로 적용하여 유사사례를 추출할 수 있다.
본 발명에 따른 유사사례 추출부(400)는 어떤 유사가격권에서 추출된 사례가 기 설정된 건수 미만이면, 해당 유사가격권에 인접하게 높은 인접 유사가격권 및 해당 유사가격권에 인접하게 낮은 인접 유사가격권에서 유사사례를 확장하여 추출하는 인접 유사가격권 확장부(430)를 더 구비할 수 있다.
다음으로, 본 발명에 따른 최종가격 산정부(500)를 설명하고자 한다.
본 발명은 유사사례 추출부(400)에서 추출된 유사사례들로부터 대상토지의 가격을 추정하는 최종가격 산정부(500)를 포함한다.
본 발명에 따른 최종가격 산정부(500)는 추출된 사례가격과 시점수정된 공시지가를 비교하여 현실화율을 산출한 후, 해당 현실화율을 대상토지의 공시지가에 나누어 사례별 시산가격을 산출하는 현실화율 방식 시산가격 산출부(510)를 포함한다.
또한, 본 발명에 따른 최종가격 산정부(500)는 추출된 사례의 가격에 대상토지와 사례의 물적 특성 차이에 따른 가격 차이 비율인 비준율을 적용하여 사례별 시산가격을 산출하는 비준율 방식 시산가격 산출부(520)을 포함한다.
본 발명에 따른 최종가격 산정부(500)는 추출된 유사사례에 대한 다양한 가격으로 최종가격을 산정할 수 있다. 예를 들어, 현실화율 방식 시산가격 또는 비준율 방식 시산가격을 산출하고, 이 가격들을 활용하여 최종가격을 산정할 수 있다.
이하에서는 본 발명에 따른 최종가격 산정부(500)에서 최종가격을 산정하는 과정을 구체적으로 설명하고자 한다.
본 발명에 따른 현실화율 방식 시산가격 산출부(510)는 사례별 시산가격을 다음 수학식 2와 같이, 대상토지와의 거리의 역수로 가중하여 평균하여 최종 시산가격이 산출될 수 있다.
Figure 112020048761967-pat00003
여기서,
Figure 112020048761967-pat00004
및
Figure 112020048761967-pat00005
는 대상토지와 1번 사례 및 5번 사례간의 직선거리이고,
Figure 112020048761967-pat00006
및
Figure 112020048761967-pat00007
는 1번 사례 및 5번 사례의 '사례별 시산가격’이다.
현실화율 방식 시산가격 산출부(510)는 추출된 사례가격과 시점수정된 공시지가를 비교하여 현실화율을 산출한 후, 해당 현실화율을 대상토지의 공시지가에 나누어 사례별 시산가격을 산출할 수 있다.
여기서 현실화율이란 사례가격 대비 ‘시점수정된 공시지가’의 비율을 의미한다.
시점수정된 공시지가’는 사례시점을 기준으로 가장 최근에 공시된 공시지가에 해당 공시지가 공시일(예로, 1월 1일)부터 사례시점까지의 지가변동률을 곱한 값(이하 ‘시점수정치’라 한다)을 의미한다.
본 출원인의 선행특허인 한국특허등록 제10-1773911호에서는 공시가격과 실거래가를 단순 비교하여 현실화율을 산출하였으나, 이는 공시기준일(1월1일)과 사례시점 사이의 가격변동을 고려하지 못한 문제점이 있었다. 이에 본 발명은 이러한 문제점을 해결하는 것을 과제로 한다.
대상토지의 현실화율이 추출 사례의 현실화율과 유사하다는 전제 하에, 대상토지 공시지가를 사례별 현실화율로 나누면 대상토지의 적정 시세를 추정할 수 있으며, 이렇게 추정된 가격을 ‘사례별 시산가격’이라 한다. 예를 들어 대상토지의 `20년 공시지가(125,000원)를 해당 현실화율(0.66)로 나누면 사례별 시산가격(189,000원)이 산출될 수 있다.
Figure 112020048761967-pat00008
상기 사례에서는 예로 추출된 사례가 10건이므로, 사례별 시산가격은 10건이 산출된다. 10건의 사례별 시산가격을 대상토지와의 거리의 역수로 가중하여 평균(이하 ‘거리가중평균’이라 한다)하며, 이는 상기 수학식 2를 통해 이루어진다.
본 출원인의 선행특허인 한국특허등록 제10-1773911호에서는 현실화율 비율 자체를 거리가중 평균하여 최종 현실화율 산출한 후 이를 공시지가에 역산하였다. 하지만, 본 발명에서는 각 사례별로 현실화율을 역산하여 사례별 시산가격을 산출한 후, 사례별 시산가격을 거리가중평균한 점에서 명확한 차이가 있다.
이와 같이 차이점이 있는 구성을 도출한 이유는, 지리적으로 인접한 사물의 영향력을 증가시키고자 하는 거리가중 평균의 취지를 감안할 때, 현실화율이라는 가공된 수치보다는 해당 토지의 가격을 거리가중 평균하는 것이 타당하다고 판단되었기 때문이다.
거리가중평균을 통해 산출된 가격은 위 사례에서 1,930,000원으로 산출되며, 전술한 지가변동률을 활용하여 공시기준일부터 기준시점까지의 시점수정치를 곱하면 현실화율 방식 최종 시산가격이 산출된다. (단, 본 사례에서는 시점수정치가 1.00이었다고 가정하며, 따라서 최종 시산가격도 1,930,000원으로 산출된 것으로 가정한다.)
본 발명에 따른 비준율 방식 시산가격 산출부(520)는 추출된 사례의 가격에 대상토지와 사례의 물적 특성 차이에 따른 가격 차이 비율인 비준율을 적용하여 사례별 시산가격을 산출할 수 있다.
비준율 방식 시산가격 산출부에서는 추출된 사례의 가격에 대상토지와 사례의 물적 특성 차이에 따른 가격 차이 비율(이하 ‘비준율’이라 한다)을 적용하여 사례별 시산가격을 산출한다.
비준율이란 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 국토교통부장관이 표준지와 산정대상 개별 토지의 가격형성요인에 관해 작성한 표준적인 비교표(이하 ‘토지가격비준표’라 한다) 상의 비교치를 의미한다.
예를 들어 아래 표 3의 1번 사례의 개별 특성은 ‘완경사, 광대한면’인 데 비해 대상토지의 개별 특성이 ‘평지, 광대한면’이라면 이에 대한 비준율 수치(1.04x1.00=1.040)를 사례 가격에 곱하고, 지가변동률을 활용한 사례시점부터 기준시점까지의 시점수정치(1.02500)를 곱하면 사례별 시산가격(1,920,000원)이 산출된다.
Figure 112020048761967-pat00009
추출된 10개 사례의 개별 특성과 비준율, 시점수정치에 따라 10건의 사례별 시산가격이 아래 표 4와 같이 산출된다.
Figure 112020048761967-pat00010
본 단계에서도 현실화율 방식 시산가격 산출부와 같이 거리가중평균을 통해 최종 시산가격을 산출하며, 해당 사례에서는 2,060,000원으로 산출된다.
본 발명에 따른 최종가격 산정부(500)는 현실화율 방식 최종 시산가격의 기 설정범위 내에 비준율 방식 최종 시산가격이 포함되면, 현실화율 방식 최종 시산가격을 최종 산정가격으로 선정하고, 현실화율 방식 최종 시산가격의 기 설정범위 내에 비준율 방식 최종 시산가격이 포함되지 않으면, 현실화율 방식 최종 시산가격과 비준율 방식 최종 시산가격을 산술평균하여 최종 가격을 산정하는 가격결정부(530)를 구비할 수 있다.
현실화율 방식 최종 시산가격의 기 설정된 범위(예를 들어 10%) 내에 비준율 방식 최종 시산가격이 포함된다면, 현실화율 방식 최종 시산가격을 최종 산정가격으로 결정하고, 그렇지 않은 경우에는 두 방식에 따른 최종 시산가격을 산술평균하여 최종 가격을 결정할 수 있다.
상기 사례에서 현실화율 방식 최종 시산가격은 1,930,000원, 비준율 방식 최종 시산가격은 2,060,000원으로 산출되었다. 이 경우 현실화율 방식 최종 시산가격의 10% 범위(1,737,000원~2,123,000원) 안에 비준율 방식 최종 시산가격이 포함되므로 현실화율 방식 최종 시산가격(1,930,000원)을 최종 산정가격으로 결정할 수 있다.
본 발명에 따른 최종가격 산정부(500)는 최종 추출된 사례의 건수가 기 설정된 범위에 해당되면, 양호, 보통, 미흡 중 어느 하나의 신뢰등급을 부여하는 신뢰등급부여부(540)를 구비할 수 있다.
본 발명에 따른 신뢰등급부여부(540)는 가격결정부(530)가 현실화율 방식 최종 시산가격과 비준율 방식 최종 시산가격을 산술평균하여 최종 가격을 산정하면, 신뢰등급은 한 등급 아래로 부여할 수 있다.
예를 들어, 최종 추출된 사례가 6건 이상일 경우 신뢰등급 ‘양호’, 3건 이상 5건 이하일 경우 ‘보통, 1건 이상 2건 이하일 경우에는 ’미흡‘을 부여하며, 0건일 경우에는 산정되지 않는다.
만약, 현실화율 방식 시산가격 산출부(510)에 따른 최종 시산가격과, 비준율 방식 시산가격 산출부(520)에 따른 최종 시산가격을 산술평균하여 최종 가격을 결정한 경우, 사례 추출 신뢰등급이 ‘양호’일 경우에는 ’보통‘, ’보통‘일 경우에는 ‘미흡’으로 신뢰등급을 수정할 수 있다.
한편, 본 발명은 컴퓨터를 포함하는 연산처리수단에 의해 실행되는 프로그램 형태로 이루어지며, 대상토지의 시세를 추정하는 방법으로 구현될 수도 있다. 본 발명에 있어서, 토지시세 추정방법은 토지시세 추정시스템과 발명의 카테고리는 상이하나, 발명의 본질적인 작동원리를 공유한다. 이에 중복되는 부분을 배제하고, 요지 위주로 설명하고자 한다.
본 발명에 따른 최종가격 산정부를 갖는 토지시세 추정방법은 데이터베이스부(100)가 공시가격 정보, 시장가격 정보 및 토지특성 정보를 수집하여 저장하는 S1 단계; 가격정보 정비부(200)가 상기 데이터베이스부(100)의 각 정보에서 특성불일치 사례 및 가격이상치 사례를 제거하는 S2 단계; 유사가격권 생성부(300)가 상기 가격정보 정비부(200)에서 정비된 정보를 이용하여 유사가격권을 생성하는 S3 단계; 유사사례 추출부(400)가 상기 유사가격권 생성부(300)에서 생성된 정보에서 대상토지의 유사사례를 추출하는 S4 단계; 및 최종가격 산정부(500)가 상기 유사사례 추출부(400)에서 추출된 유사사례들로부터 대상토지의 가격을 추정하는 S5 단계를 포함할 수 있다.
S5 단계의 최종가격 산정부(500)는 추출된 사례가격과 시점수정된 공시지가를 비교하여 현실화율을 산출한 후, 해당 현실화율을 대상토지의 공시지가에 나누어 사례별 시산가격을 산출하는 현실화율 방식 시산가격 산출부(510); 및 추출된 사례의 가격에 대상토지와 사례의 물적 특성 차이에 따른 가격 차이 비율인 비준율을 적용하여 사례별 시산가격을 산출하는 비준율 방식 시산가격 산출부(520)을 포함할 수 있다.
본 발명에 있어서, S5 단계의 최종가격 산정부(500)는 사례별 시산가격을 다음 수식과 같이, 대상토지와의 거리의 역수로 가중하여 평균하여 최종 시산가격이 산출될 수 있다.
본 발명에 있어서, S5 단계의 최종가격 산정부(500)는 현실화율 방식 최종 시산가격의 기 설정범위 내에 비준율 방식 최종 시산가격이 포함되면, 현실화율 방식 최종 시산가격을 최종 산정가격으로 선정하고, 현실화율 방식 최종 시산가격의 기 설정범위 내에 비준율 방식 최종 시산가격이 포함되지 않으면, 현실화율 방식 최종 시산가격과 비준율 방식 최종 시산가격을 산술평균하여 최종 가격을 산정하는 가격결정부(530)를 구비할 수 있다.
본 발명에 있어서, S5 단계의 최종가격 산정부(500)는 최종 추출된 사례의 건수가 기 설정된 범위에 해당되면, 양호, 보통, 미흡 중 어느 하나의 신뢰등급을 부여하는 신뢰등급부여부(540)를 구비할 수 있다.
한편, 본 발명은 컴퓨터프로그램의 형태로 구현될 수 있다. 본 발명은 컴퓨터상에서 소프트웨어에 의한 정보를 처리하는 하드웨어와 결합되어, 본 발명에 따른 최종가격 산정부를 갖는 토지시세 추정방법을 실행시키기 위하여 컴퓨터가 판독 가능한 기록매체에 저장된 컴퓨터프로그램으로 구현될 수 있다.
본 발명에서 수행되는 동작들은 디지털 전자 회로, 또는 컴퓨터 하드웨어, 펌웨어, 또는 그들의 조합들 내에서 실행될 수 있다. 특징들은 예컨대, 프로그래밍 가능한 프로세서에 의한 실행을 위해, 기계 판독 가능한 저장 디바이스 내의 저장장치 내에서 구현되는 컴퓨터 프로그램 제품에서 실행될 수 있다. 그리고 특징들은 입력 데이터 상에서 동작하고 출력을 생성함으로써 설명된 실시예들의 함수들을 수행하기 위한 지시어들의 프로그램을 실행하는 프로그래밍 가능한 프로세서에 의해 수행될 수 있다. 설명된 특징들은, 데이터 저장 시스템으로부터 데이터 및 지시어들을 수신하기 위해, 및 데이터 저장 시스템으로 데이터 및 지시어들을 전송하기 위해 결합된 적어도 하나의 프로그래밍 가능한 프로세서, 적어도 하나의 입력 디바이스, 및 적어도 하나의 출력 디바이스를 포함하는 프로그래밍 가능한 시스템 상에서 실행될 수 있는 하나 이상의 컴퓨터 프로그램들 내에서 실행될 수 있다.
본 명세서에서 설명되는 실시예와 첨부된 도면은 본 발명에 포함되는 기술적 사상의 일부를 예시적으로 설명하는 것에 불과하다. 따라서, 본 명세서에 개시된 실시예들은 본 발명의 기술적 사상을 한정하기 위한 것이 아니라 설명하기 위한 것이므로, 이러한 실시예에 의하여 본 발명의 기술 사상의 범위가 한정되는 것은 아님은 자명하다. 본 발명의 명세서 및 도면에 포함된 기술적 사상의 범위 내에서 당업자가 용이하게 유추할 수 있는 변형 예와 구체적인 실시 예는 모두 본 발명의 권리범위에 포함되는 것으로 해석되어야 할 것이다.
100 : 데이터베이스부 110 : 공기가격정보 수집부
120 : 시장가격정보 수집부 130 : 토지특성정보 수집부
200 : 가격정보 정비부 210 : 특성불일치사례 제거부
220 : 가격이상치사례 제거부
300 : 유사가격권 생성부 310 : 기초비교집단 생성부
320 : 정렬부 330 : 등급설정부
400 : 유사사례 추출부 410 : 추출조건 적용부
420 : 우선순위조건 적용부 430 : 인접유사가격권 확장부
500 : 가격산정부

Claims (16)

  1. 컴퓨터를 포함하는 연산처리수단에 의해 실행되는 프로그램 형태로 이루어지며, 대상토지의 시세를 추정하는 시스템으로서,
    공시가격 정보, 시장가격 정보 및 토지특성 정보를 수집하여 저장하는 데이터베이스부; 상기 데이터베이스부의 각 정보에서 특성불일치 사례 및 가격이상치 사례를 제거하는 가격정보 정비부; 상기 가격정보 정비부에서 정비된 정보를 이용하여 유사가격권을 생성하는 유사가격권 생성부; 상기 유사가격권 생성부에서 생성된 정보에서 대상토지의 유사사례를 추출하는 유사사례 추출부; 및 상기 유사사례 추출부에서 추출된 유사사례들로부터 대상토지의 가격을 추정하는 최종가격 산정부를 포함하며,
    상기 최종가격 산정부는 추출된 사례가격과 시점수정된 공시지가를 비교하여 현실화율을 산출한 후, 해당 현실화율을 대상토지의 공시지가에 나누어 사례별 시산가격을 산출하는 현실화율 방식 시산가격 산출부; 및 추출된 사례의 가격에 대상토지와 사례의 물적 특성 차이에 따른 가격 차이 비율인 비준율을 적용하여 사례별 시산가격을 산출하는 비준율 방식 시산가격 산출부을 포함하며,
    상기 최종가격 산정부는 현실화율 방식 최종 시산가격의 기 설정범위 내에 비준율 방식 최종 시산가격이 포함되면, 현실화율 방식 최종 시산가격을 최종 산정가격으로 선정하고, 현실화율 방식 최종 시산가격의 기 설정범위 내에 비준율 방식 최종 시산가격이 포함되지 않으면, 현실화율 방식 최종 시산가격과 비준율 방식 최종 시산가격을 산술평균하여 최종 가격을 산정하는 가격결정부를 구비하는 것을 특징으로 하는 최종가격 산정부를 갖는 토지시세 추정시스템.
  2. 청구항 1에 있어서, 상기 현실화율 방식 시산가격 산출부는
    사례별 시산가격을 다음 수식과 같이, 대상토지와의 거리의 역수로 가중하여 평균하여 최종 시산가격이 산출되는 것을 특징으로 하는 최종가격 산정부를 갖는 토지시세 추정시스템.
    [수식] 현실화율방식 최종시산가격 =
    Figure 112020048761967-pat00011

    (여기서,
    Figure 112020048761967-pat00012
    및
    Figure 112020048761967-pat00013
    는 대상토지와 1번 사례 및 5번 사례간의 직선거리이고,
    Figure 112020048761967-pat00014
    및
    Figure 112020048761967-pat00015
    는 1번 사례 및 5번 사례의 '사례별 시산가격’이다.)
  3. 삭제
  4. 청구항 1에 있어서, 상기 최종가격 산정부는
    최종 추출된 사례의 건수가 기 설정된 범위에 해당되면, 양호, 보통, 미흡 중 어느 하나의 신뢰등급을 부여하는 신뢰등급부여부를 구비하는 것을 특징으로 하는 최종가격 산정부를 갖는 토지시세 추정시스템.
  5. 청구항 4에 있어서, 상기 신뢰등급부여부는
    상기 가격결정부가 현실화율 방식 최종 시산가격과 비준율 방식 최종 시산가격을 산술평균하여 최종 가격을 산정하면,
    신뢰등급은 한 등급 아래로 부여하는 것을 특징으로 하는 최종가격 산정부를 갖는 토지시세 추정시스템.
  6. 청구항 1에 있어서,
    상기 데이터베이스부의 공시가격 정보는 표준지공시지가와 개별공시지가를 포함하는 것을 특징으로 하는 최종가격 산정부를 갖는 토지시세 추정시스템.
  7. 청구항 1에 있어서,
    상기 데이터베이스부의 시장가격 정보는 용도지역 정보, 이용상황 정보, 지목 정보, 면적 정보 및 도로접면 정보 중 적어도 하나를 포함하는 것을 특징으로 하는 최종가격 산정부를 갖는 토지시세 추정시스템.
  8. 청구항 1에 있어서,
    상기 데이터베이스부의 토지특성 정보는 거래사례 가격, 평가사례 가격 및 지역조사사례 가격 중 적어도 하나의 가격을 포함하는 것을 특징으로 하는 최종가격 산정부를 갖는 토지시세 추정시스템.
  9. 청구항 1에 있어서, 상기 가격정보 정비부는
    공시가격 정보와 실거래 정보에 포함된 토지특성 정보가 상이한 사례 정보를 제거하는 특성불일치사례 제거부를 포함하는 것을 특징으로 하는 최종가격 산정부를 갖는 토지시세 추정시스템.
  10. 청구항 1에 있어서, 상기 가격정보 정비부는
    지가변동률을 이용하여 실거래 시점까지 시점이 수정된 개별공시지가와 실거래가격의 비율인 현실화율이 기 설정된 값 이상인 사례 정보를 제거하는 가격이상치사례 제거부를 포함하는 것을 특징으로 하는 최종가격 산정부를 갖는 토지시세 추정시스템.
    [수식]
    Figure 112020048761967-pat00016
  11. 청구항 1에 있어서, 상기 유사가격권 생성부는
    기초행정구역, 용도지역 및 이용상황이 같은 토지별로 집단을 분류하는 기초비교집단 생성부;
    기초비교집단 내 토지들을 개별공시지가를 기준으로 정렬하는 정렬부; 및
    정렬된 개별 토지들을 기 설정된 가격 급간에 따라 등급을 부여하는 등급부여부를 포함하는 것을 특징으로 하는 최종가격 산정부를 갖는 토지시세 추정시스템.
  12. 컴퓨터를 포함하는 연산처리수단에 의해 실행되는 프로그램 형태로 이루어지며, 대상토지의 시세를 추정하는 방법으로서,
    데이터베이스부가 공시가격 정보, 시장가격 정보 및 토지특성 정보를 수집하여 저장하는 S1 단계; 가격정보 정비부가 상기 데이터베이스부의 각 정보에서 특성불일치 사례 및 가격이상치 사례를 제거하는 S2 단계; 유사가격권 생성부가 상기 가격정보 정비부에서 정비된 정보를 이용하여 유사가격권을 생성하는 S3 단계; 유사사례 추출부가 상기 유사가격권 생성부에서 생성된 정보에서 대상토지의 유사사례를 추출하는 S4 단계; 및 최종가격 산정부가 상기 유사사례 추출부에서 추출된 유사사례들로부터 대상토지의 가격을 추정하는 S5 단계를 포함하며,
    상기 S5 단계의 최종가격 산정부는 추출된 사례가격과 시점수정된 공시지가를 비교하여 현실화율을 산출한 후, 해당 현실화율을 대상토지의 공시지가에 나누어 사례별 시산가격을 산출하는 현실화율 방식 시산가격 산출부; 및 추출된 사례의 가격에 대상토지와 사례의 물적 특성 차이에 따른 가격 차이 비율인 비준율을 적용하여 사례별 시산가격을 산출하는 비준율 방식 시산가격 산출부을 포함하며,
    상기 최종가격 산정부는 현실화율 방식 최종 시산가격의 기 설정범위 내에 비준율 방식 최종 시산가격이 포함되면, 현실화율 방식 최종 시산가격을 최종 산정가격으로 선정하고, 현실화율 방식 최종 시산가격의 기 설정범위 내에 비준율 방식 최종 시산가격이 포함되지 않으면, 현실화율 방식 최종 시산가격과 비준율 방식 최종 시산가격을 산술평균하여 최종 가격을 산정하는 가격결정부를 구비하는 것을 특징으로 하는 최종가격 산정부를 갖는 토지시세 추정방법.
  13. 청구항 12에 있어서, 상기 S5 단계의 최종가격 산정부는
    사례별 시산가격을 다음 수식과 같이, 대상토지와의 거리의 역수로 가중하여 평균하여 최종 시산가격이 산출되는 것을 특징으로 하는 최종가격 산정부를 갖는 토지시세 추정방법.
    [수식] 현실화율방식 최종시산가격 =
    Figure 112020118524478-pat00017

    (여기서,
    Figure 112020118524478-pat00018
    는 대상토지와 1번 사례간의 직선거리이고,
    Figure 112020118524478-pat00019
    는 1번 사례의 '사례별 시산가격’이다.)
  14. 삭제
  15. 청구항 12에 있어서, 상기 최종가격 산정부는
    최종 추출된 사례의 건수가 기 설정된 범위에 해당되면, 양호, 보통, 미흡 중 어느 하나의 신뢰등급을 부여하는 신뢰등급부여부를 구비하는 것을 특징으로 하는 최종가격 산정부를 갖는 토지시세 추정방법.
  16. 컴퓨터상에서 소프트웨어에 의한 정보를 처리하는 하드웨어와 결합되어, 청구항 12의 최종가격 산정부를 갖는 토지시세 추정방법을 실행시키기 위하여 컴퓨터가 판독 가능한 기록매체에 저장된 컴퓨터프로그램.
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