KR101261226B1 - Charter and rental for ordinary resisential stability for way to manage deposit - Google Patents
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Abstract
Description
본 발명은 서민 주거안정을 위한 임대보증금을 공유하는 방법에 관한 것으로서 더욱 상세하게는 국민 누구나 신용에 관계없이 임대보증금의 상당부분을 국가기관의 보증으로 협약금융회사로부터 저가의 금리로 대출하고, 이를 협약금융회사에 임대보증금 보장형 정기예금으로 예치하여 임차인의 임대보증금의 안전을 담보할 수 있도록 하는 서민 주거안정을 위한 임대보증금을 공유하는 방법에 관한 것이다.The present invention relates to a method of sharing a lease deposit for stabilizing residential housing, and more specifically, regardless of credit, a large portion of the lease deposit is loaned at a low interest rate from a convention financial institution under the guarantee of a national institution. The present invention relates to a method of sharing a lease deposit for stabilization of common people's housing, which can be secured by a deposit deposit-type regular deposit to a financial institution.
또한 본 발명은 임대인이 협약금융회사로부터 건물이나 주택을 담보로 하는 자산담보부대출 또는 임대보증금 보장형 정기예금을 담보로 하는 예금담보부대출을 저금리로 실현할 수 있도록 하는 서민 주거안정을 위한 임대보증금을 공유하는 방법에 관한 것이다.
In addition, the present invention is to share the lease deposit for the stabilization of residential housing for the lessee to realize a low-interest secured mortgage loan secured by property security loans or lease-guaranteed security deposits secured buildings or houses from the agreement financial company It is about a method.
주택의 개념이 소유에서 거주로 옮겨지고 있고 부동산 정책 및 규제의 변동으로 전세 수요가 많아지고 있다. 이와 더불어 전세 대출에 대한 수요도 증가하고 있지만, 전세 대출 만기시까지 대출채권에 대한 담보 확보와 그에 대한 업무 관리가 까다로워 대출금융기관에서는 전세 대출을 꺼리고 있는 상황이다. 결국 목돈이 필요한 임차인(세입자)은 대출을 받지 못하고 주거 안정을 지향하는 정부정책에도 나쁜 영향을 끼치고 있다. 특히, 최근 들어 전세 보증금의 급등으로 임차인은 현재 거주하는 주택에서 계속 거주하기 위해 많은 전세 보증금을 올려주거나 전세 보증금에 맞는 지역으로 이사를 하거나 월세로 전환해야 하는 부담이 있다.The concept of housing is shifting from ownership to residence, and the demand for charters is increasing due to changes in real estate policies and regulations. In addition, the demand for charter loans is increasing, but loan financial institutions are reluctant to secure charter loans until the maturity of the charter loans. After all, tenants who need money have a bad effect on government policies aimed at housing stability without getting loans. In particular, with the recent surge in charter deposits, tenants are burdened by raising a large number of charter deposits, moving to a rent-matched area, or switching to rent to continue living in their current home.
이에 국민주택기금은 근로자 또는 영세민을 위한 전세자금대출을 운영하고 있다. 이때 이용자들은 담보가 없거나 부족할 경우 주택금융공사의 신용보증서를 발급받아 일부 금융기관에 제공하여 담보를 대신할 수 있는 지급보증제도를 이용하고 있는데, 국민주택기금에서 공익기금으로 손실이 발생하면 정부가 보전하도록 법으로 규정되어 있다.Accordingly, the National Housing Fund operates a loan for cheonsei for workers or the poor. At this time, users receive a credit guarantee from the Korea Financial Services Corporation and provide it to some financial institutions if they do not have collateral, and use the payment guarantee system to replace the collateral. It is required by law to preserve.
따라서 대출 이율이 상대적으로 적어 이용자가 점점 증가하고는 있지만 대출한도가 적고 주택금융공사의 신용보증서 발급조건이 제한적이어서 일부 신청자만이 혜택을 받고 있는 상황이다.As a result, the loan interest rate is relatively small, but the number of users is increasing. However, only a few applicants are benefiting from the limited loan limit and the limited condition for issuing credit guarantees.
한편, 일부 금융기관에서도 전세 대출을 하고 있지만, 담보 대출이 아닌 신용 대출의 성격으로 대출이 이루어지고 있다. 결국, 갈 곳이 없는 임차인은 목돈의 부담이 적은 월세로 전환하든지 고이율의 사채 시장으로 향하고 있다.Meanwhile, some financial institutions also offer charter loans, but loans are made by credit loans rather than mortgages. In the end, the tenant who has no place to go is either turning to a low rent or paying a high yield bond market.
전세는 외국의 입법례에서는 찾아볼 수 없는, 우리나라에서 고유하게 발달한 관습상의 부동산, 특히 건물 대차의 형태이다. 즉 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용, 수익하는 관계로 전세 관계가 종료될 때에 임차인은 그 전세금을 반환받는다. 전세금의 이자는 차임과 상계되는 구조이므로 전세가 일반의 임대차와 다르다.The charter is a form of customary property, especially building loans, uniquely developed in Korea, which is not found in foreign legislation. In other words, when the lease ends, the tenant is returned the rent due to the payment of the rent and the use and profit of other's real estate according to the purpose. The interest rate of the rent is offset against the chime, so the charter is different from the ordinary lease.
임대인에게 지불한 임차인의 전세금은 별도의 등기를 하지 않는 이상 일종의 채권적 성질을 가진 임차권에 해당된다. 임차권에 의한 전세금은 흔히 전세보증금으로 채권의 일종이다.The renter's rent paid to the landlord is a kind of leasehold right that has a kind of bond property unless otherwise registered. Rents from leases are often a deposit, a kind of bond.
채권이란 전후 관계없이 평등하게 보호받는 것이고, 등기된 전세권은 물권으로서 설정 전후의 권리가 독립적으로 보장되는 것이므로 채권과 등기된 전세권은 서로 다른 것이다. 그래서 채권인 임차권인 경우, 민법의 특별법인 주택임대차보호법을 제정하여 이를 보호하고 있고 일정한 요건을 갖추어야 제3자에게 대항할 수 있도록 하고 있다.Bonds are equally protected regardless of the post-war period, and the registered charter right is a physical right, and the rights before and after establishment are independently guaranteed. Therefore, bonds and registered charter rights are different. Therefore, in the case of creditor lease rights, the Housing Lease Protection Act, a special law of the Civil Code, was enacted to protect it and must meet certain requirements so that it can be opposed to third parties.
즉, 전세 임대인과 전세 임차인은 전세에 의하여 목적 부동산을 담보화하는 결과가 되나, 담보 제도가 담보권으로서의 구실을 제대로 하기 위해서는 물권의 성질을 가져야 한다. 그러나, 종래 관습상 발달한 전세제도는 물권의 성질을 가지지 못한 채권적 전세에 지나지 않는다. 결국 채권적 전세는 민법의 임대차 규정에 의하여 규율될 수밖에 없어 경제적 약자의 보호를 위해 특별한 사회정책적 입법으로서 주택임대차보호법이 제정되어 시행되고 있다.In other words, the chartered renter and the chartered tenant result in the security of the target property by the charter, but in order for the security system to properly serve as a security right, it must have the property of a property right. However, the conventional charter system developed by conventional customs is nothing more than a bond charter that has no property rights. After all, bond charter is inevitably regulated by the lease provisions of the civil law, and the Housing Lease Protection Act is enacted and implemented as a special social policy legislation to protect the economically weak.
이에 종래에는 임차인의 보증금이나 권리금을 보호하고 임차인의 부담을 덜어주기 위한 다양한 방법이 연구개발되고 있는데, 이는 국내 공개특허 제10-2001-0110050호, 제10-2005-0055648호, 제10-2009-0054018호, 제10-2011-0073406호 등에 개시되어 있다.Therefore, in the related art, various methods for protecting the depositor's deposit or rights and reducing the burden on the tenant have been researched and developed, which are disclosed in Korean Patent Publication Nos. 10-2001-0110050, 10-2005-0055648, and 10-2009. -0054018, 10-2011-0073406, and the like.
즉, 임차 보증금 및 권리보장에 대한 보험에 가입하고 보험금 납입한 임차인에게 보증금 및 권리금을 반환받지 못하는 경우가 발생했을 때 손해를 보상해 주는 '상가 임차인의 보증금 및 권리금 보장방법'이 국내 공개특허 제10-2001-0110050호에 개시되어 있다.In other words, the 'guaranteed tenant's deposit and rights guarantee method' that compensates for the loss of the deposit and rights paid to the tenant who is insured with the tenancy deposit and the right guarantee and paid back the insurance, 10-2001-0110050.
또한, 인터넷을 통해 모집하는 보호기금에 대출금수요자가 대출받고자 대출상품을 가입시킴으로써 해당 대출상품이 차후 부실화되었을 때 보호기금이 대출금공급자에게 대출원리금을 지급해 주므로 대출위험을 없애 낮은 금리로 대출받을 수 있고, 대출금수요자가 제공하는 담보를 운영자에게 설정하면 대출금공급자가 자금이 필요할 때 대출채권을 분할하여 양도할 수 있고, 대출채권이 상환되지 않았을 때 담보에 대한 강제집행 절차를 진행시켜 대출원리금을 회수해 주는 '인터넷을 이용한 서민금융중개시스템과 방법'이 국내 공개특허 제10-2005-0055648호에 개시되어 있다.In addition, when a borrower joins a loan product to be loaned to a protection fund that is recruited through the Internet, the protection fund pays the loan principle to the loan provider when the loan product becomes insolvent. If the loan provider provides collateral provided to the operator, the loan provider can divide the loan and transfer it when the funds are needed, and recover the loan principal by proceeding the compulsory execution procedure for the collateral when the loan is not repaid. The 'common financial intermediation system and method using the Internet' is disclosed in Korean Patent Publication No. 10-2005-0055648.
또한, 임차인의 보증금 또는 전세금을 임차인이 금융기관에 위탁하게 함으로써 임차인의 보증금이나 전세금을 안전하게 보장받을 수 있는 '부동산 임대의 안전한 거래를 위한 금융거래방법 및 시스템'이 국내 공개특허 제10-2009-0054018호에 개시되어 있다.In addition, the 'financial transaction method and system for the secure transaction of real estate lease' that allows the tenant to secure the tenant's deposit or rent by ensuring that the tenant deposits the deposit or rent to the financial institution. 0054018.
그리고 은행과 같은 금융기관이 전세보증금 및 임대보증금을 대출할 때 자산관리회사(AMC, Asset Management Company) 등과 사전에 관리방안을 약정하고, 해당 사유가 발생할 경우 한국자산관리공사 등이 해당 대출금 관련 원금 등을 매입한 후 부실채권으로 관리하는 '전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법'이 국내 공개특허 제10-2011-0073406호에 개시되어 있다.When financial institutions, such as banks, lend charter deposits and lease deposits, they preemptively manage management plans with asset management companies (AMC). It is disclosed in Korean Patent Application Publication No. 10-2011-0073406 to manage the 'cheonsei deposit and lease deposit mortgage loan' that manages as a bad debt after the purchase.
그러나 상기한 바와 같은 선행기술들은 임대계약에 따른 임차인의 임대 보증금을 안전하게 보호해줄 수는 있으나, 임차인의 임대보증금에 대한 부담을 덜어주면서도 임차인의 임대보증금을 안전하게 보호할 수 없다는 한계점이 있다. 또한, 상기한 선행기술들은 저신용도의 임차인에 대한 전세 또는 임대 보증금 대책이 없다는 문제점이 있다.
However, while the prior art as described above can secure the tenant's lease deposit under the lease, there is a limitation that the tenant's lease deposit can not be secured while reducing the burden on the tenant's lease. In addition, the above-described prior art has a problem that there is no charter or lease deposit measures for low-credit tenants.
따라서 본 발명은 상기한 바와 같은 선행기술들의 한계점을 극복하기 위한 것으로 최소비용으로 일반 서민들도 안정적인 주거공간을 확보할 수 있도록 하는데 그 목적이 있다.Therefore, an object of the present invention is to overcome the limitations of the prior art as described above, so that the general public can secure stable living space at a minimum cost.
즉, 본 발명은 국가 재정부담과 임차인의 경제적인 부담을 가중시키고 있는 기존의 전세 및 임대주택시스템을 개선하여 국민 누구나 신용도에 관계없이 최소비용으로 주거공간을 확보할 수 있도록 하는데 그 목적이 있다.In other words, the present invention has an object of improving the existing charter and rental housing system that increases the financial burden and the economic burden of the lessees, so that everyone can secure a living space at a minimum cost regardless of the creditworthiness.
또한 본 발명은 정상적으로 금융기관을 통하여 전세금을 대출을 받을 수 없는 저신용 임차인에게도 전세금 대출을 해 주면서도 그 리스크를 국가가 지지않도록 하는데 그 목적이 있다.
It is also an object of the present invention to provide a loan to a low-credit borrower who cannot normally receive a loan through a financial institution, but to prevent the state from taking the risk.
상기한 바와 같은 목적을 달성하기 위한 본 발명에 의한 서민 주거안정을 위한 임대보증금을 공유하는 방법은, 임차인이 보증기관에 접속하여 주택 또는 건물의 일부 또는 전부에 대한 임대를 위한 임대인과의 임대차 계약시 약정된 임대보증금에 대한 보증서를 신청하는 제1단계; 상기 보증기관이 상기 임차인이 신청한 상기 임대보증금의 일부 또는 전부에 대한 보증서를 발급하여 국가 또는 소정기관과 협약을 체결한 협약금융회사에 전송하는 제2단계; 및 상기 협약금융회사가 상기 임차인을 채무자로 하여 상기 보증기관이 보증한 보증금액 상당의 대출을 일으켜 상기 임대인의 명의로 상기 대출금을 임대보증금 보장형 정기예금으로 예치하는 제3단계를 포함하는 것을 특징으로 한다.In order to achieve the above object of the present invention, a method of sharing a lease deposit for stabilizing residential housing according to the present invention includes a tenancy contract with a landlord for lease for a part or all of a house or a building by accessing a guarantee institution. A first step of applying for a guarantee for the promised lease deposit; A second step of the guarantee institution issuing a guarantee certificate for a part or all of the lease deposit requested by the lessee and transmitting it to a contract financial company that has entered into an agreement with a state or a predetermined institution; And a third step in which the Convention Financial Company makes a loan equivalent to the amount of the deposit guaranteed by the guarantee institution, using the tenant as a debtor, and deposits the loan in the name of the tenant as a lease deposit guaranteed type of deposit. do.
상기 주택 또는 건물의 일부 또는 전부에 대한 계약금은 상기 임대차 계약서 상의 금액, 공증된 공인기관에서 취합한 시세, 국토부 실거래가격기준, 공인중개사 사무소나 동사무소에서의 거래가 중 하나에 의해 설정하는 것을 특징으로 한다.The down payment for some or all of the houses or buildings may be set by one of the amounts in the lease, the quotes collected from a notified public institution, the Ministry of Land, Infrastructure and Home Affairs price, and the transaction price at the authorized brokerage office or the government office. .
상기 보증기관에 의한 보증금액은 상기 임차인이 임대차 계약시 임대인에게 지불한 계약금액의 나머지 금액인 것을 특징으로 한다.The amount of deposit by the guarantee institution is the remaining amount of the contract amount paid by the lessee to the landlord at the time of the lease.
상기 보증기관에 의한 보증금액은 주택 또는 건물의 일부 또는 전부에 대한 임대 계약시 계약금액의 90%인 것을 특징으로 한다.The deposit amount by the guarantee institution is characterized in that 90% of the contract amount when the rental contract for a part or all of the house or building.
상기 보증기관에 의한 보증금액은 상기 임차인과 상기 임대인이 임대차 계약을 갱신할 때마다 발생하는 인상분에 대하여도 적용되는 것을 특징으로 한다.The amount of the deposit by the guarantee institution is also applied to an increase generated every time the tenant and the landlord renew their lease.
상기 임대인은 임대주택전문회사 또는 개인인 것을 특징으로 한다.The landlord is characterized in that the rental housing company or individual.
상기 협약금융회사는 상기 임대인이 원하는 기간마다 상기 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 이자를 상기 임대인의 통장에 입금시켜 주는 것을 특징으로 한다.The agreement financial company is characterized by depositing the interest on the lease deposit guaranteed type of deposit into the bank account of the landlord every period desired by the landlord.
상기 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 이자는 비과세 대상인 것을 특징으로 한다The interest on the deposit guarantee type periodic deposit is characterized in that it is subject to tax exemption.
또한 본 발명은 상기 임대인이 주택 또는 건물이나 상기 임대보증금 보장형 정기예금을 담보로 상기 협약금융기관에 대출을 신청하는 제4단계; 및 상기 협약금융회사가 상기 대출을 신청한 임대인에게 자산담보부대출 또는 예금담보부 대출을 해 주는 제5단계를 더 포함하는 것을 특징으로 한다.In another aspect, the present invention is the fourth step of the landlord to apply for a loan to the Convention Financial Institution as a security deposit for the house or building or the deposit guarantee type regular deposit; And a fifth step in which the Convention Financial Company makes an asset security loan or a security deposit loan to a landlord applying for the loan.
상기 대출금액은 상기 공증된 공인기관에서 취합한 시세 또는 국토부 실거래가격기준에 의해 주택 또는 건물의 시세의 80%인 것을 특징으로 한다.The loan amount is 80% of the price of a house or a building based on the market price collected by the notified public institution or the Ministry of Land, Infrastructure and Trade.
상기 대출금액은 상기 공증된 공인기관에서 취합한 시세 또는 국토부 실거래가격기준에 의해 주택 또는 건물의 시세에 대하여, 주택 또는 건물에 대한 자산담보부대출이 60%이고, 상기 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 예금담보부대출이 20%인 것을 특징으로 한다.The loan amount is 60% of the property security loan for the house or building, based on the market price collected by the notified public institution or the real estate transaction price standard of the Ministry of Land, and the lease deposit guarantee type deposit. Deposit security loans are characterized in that 20%.
상기 예금담보부대출을 위한 대출금은 상기 임대보증금 보장형 정기예금에서 발생하는 이자수익을 기초로 유동화증권을 발행하여 마련하는 것을 특징으로 한다.The loan for the deposit security loan is characterized in that it is prepared by issuing a securitized securities based on the interest income generated from the rental deposit guaranteed type of deposit.
상기 임대인이 상기 협약금융회사에서 대출한 대출금에 대한 대출이자는 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 이자와 같은 금액이거나 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 이자에 취급 수수료가 가산된 금액인 것을 특징으로 한다.
The loan interest on the loans borrowed by the landlord from the Convention Financial Company is the same amount as the interest on the deposit guarantee-type periodic deposit or the amount of the handling fee added to the interest on the deposit guarantee-type periodic deposit.
따라서 본 발명에 의하면, 본 발명은 임대보증금의 상당부분을 국가기관의 보증으로 협약금융회사로부터 저금리로 대출하고, 이를 협약금융회사에 임대보증금 보장형 정기예금으로 예치한 후 이자를 지급하거나 임대인이 협약금융회사로부터 건물이나 주택을 담보로 하는 자산담보부대출 또는 임대보증금 보장형 정기예금을 담보로 하는 예금담보부대출을 저금리로 실현할 수 있음으로써 임차인의 임대보증금에 대한 경제적인 부담을 줄여줄 수 있을뿐더러 임대인의 수익을 보장해주면서도 임차인의 임대보증금을 안전하게 보호할 수 있는 효과가 있다.Therefore, according to the present invention, the present invention loans a substantial portion of the lease deposits from the contracted finance company at a low interest rate with the guarantee of the state institution, deposits it with the contracted deposit guarantee-type periodic deposit and pays interest, or the landlord makes an agreement. By realizing low interest rates from financial institutions, such as mortgage loans for property or mortgages for buildings or houses, it is possible to reduce the financial burden on the tenant's lease deposits. While guaranteeing profits, it is effective to secure tenant's lease deposit.
특히, 본 발명은 임차인이 임대기간이 끝날 때마다 급등하는 임대 계약금의 상승분까지도 협약금융회사로부터 대출받을 수 있도록 함으로써 급등하는 임대 계약금으로부터 임차인의 부담을 줄여 줄 수 있는 효과가 있다.In particular, the present invention has the effect of reducing the burden on the lessee from the lease lease so that the tenant can be loaned from the agreement financial company even the increase of the lease down payment soaring at the end of the lease period.
또한 본 발명은 낮은 신용으로 인하여 금융기관으로부터 대출을 받을 수 없는 임차인에게도 임대(전세)보증금을 융자해주고 그 리스크를 임대보증금 보장형 정기예금으로 예치함으로써 임차인의 신용도에 관계없이 국민 누구나 금융기관으로부터 임대(전세)보증금을 대출받을 수 있는 효과가 있다.
In addition, the present invention loans a lease (rental) deposit to a lessee who cannot receive a loan from a financial institution due to low credit, and deposits the risk into a lease-guaranteed deposit. It is effective to borrow a deposit.
도1은 본 발명에 의한 서민 주거안정을 위한 임대보증금을 공유하는 시스템을 보여주는 개략도이다.
도2는 도1에 개시된 시스템에 의해 서민 주거안정을 위한 임대보증금을 공유하는 과정을 보여주는 흐름도이다.Figure 1 is a schematic diagram showing a system for sharing a lease deposit for housing stability in accordance with the present invention.
FIG. 2 is a flowchart illustrating a process of sharing a lease deposit for the stability of common people by the system disclosed in FIG. 1.
이하, 출원인은 본 발명의 바람직한 실시예를 예시도면과 함께 상세히 설명한다.DETAILED DESCRIPTION OF THE PREFERRED EMBODIMENTS Hereinafter, a preferred embodiment of the present invention will be described in detail with reference to the accompanying drawings.
도1은 본 발명에 의한 서민 주거안정을 위한 임대보증금을 공유하기 위한 시스템을 보여주는 개략도이다.Figure 1 is a schematic diagram showing a system for sharing a lease deposit for the stability of the common people housing according to the present invention.
본 발명에 의한 서민 주거안정을 위한 임대보증금을 공유하기 위한 시스템은 도1에 도시한 바와 같이, 임차인 단말기(10), 임대인 단말기(20), 보증기관 서버(30), 협약금융회사 서버(40) 등으로 구성되는데, 이들은 인터넷망이나 기타 실시간 통신이 가능한 통신망으로 접속되어 있다.As shown in Figure 1, the system for sharing the lease deposit for the stability of the common people's housing according to the present invention, the
상기 임차인 단말기(10)(이하, '임차인'이라 함)는 임대인 단말기(20)와 접속하여 건물이나 주택의 전부 또는 일부에 대한 임대(또는 전세)차 계약을 설정하고, 보증기관 서버(30)에 접속하여 임대차 계약에 따른 임대보증금의 보증을 신청하고, 협약금융회사 서버(40)에 접속하여 임대보증금의 대출에 관한 통장을 개설하는 임차인이 보유한 스마트폰이나 PC 등과 같은 단말기이다.The tenant terminal 10 (hereinafter referred to as the "tenant") is connected to the
상기 임대인 단말기(20)(이하, '임대인'이라 함)는 임차인 단말기(10)와 접속하여 건물이나 주택의 전부 또는 일부에 대한 임대차 계약을 설정하고, 협약금융회사 서버(40)에 접속하여 임대보증금 보장형 정기예금 통장을 개설하고 해당 임대보증금 보장형 정기예금에 따른 이자를 받기 위한 통장을 개설하거나 상기 임대보증금 보장형 정기예금을 담보로 하는 예금담보부대출이나 건물 및 주택을 담보로 하는 자산담보부대출을 신청하는 임대인이 보유한 스마트폰이나 PC 등과 같은 단말기이다.The tenant terminal 20 (hereinafter referred to as 'lease') is connected to the
물론, 임차인과 임대인은 통상의 임대차 계약시와 마찬가지로 오프라인상에서 건물이나 주택의 전부 또는 일부에 대한 임대(또는 전세)차 계약을 설정할 수 있음은 물론이다.Of course, the tenant and the landlord can set up a lease (or lease) lease for all or part of the building or house offline, as in a normal lease.
상기 보증기관 서버(30)(이하, '보증기관'이라 한다)는 대한주택보증이나 주택금융공사 등과 같은 국가에서 인증한 기관의 서버(30)로서 국가를 대신하여 금융회사와 협약을 맺고 협약에 따라 임차인의 임대보증금의 일부 또는 전부를 보증해 주는 역할을 한다.The assurance agency server 30 (hereinafter referred to as a 'guarantee institution') is a
즉, 보증기관은 임차인이 임대인과의 임대차 계약에 따른 임대보증금에 대한 보증을 신청하였을 때 보증서를 발행하여 협약금융회사 서버(40)에 전송한다.That is, when the tenant applies for a guarantee for the lease deposit in accordance with the lease with the landlord, the guarantee institution issues a guarantee certificate and transmits it to the contract
상기 협약 금융회사 서버(40)(이하, '협약금융회사'라 한다)는 국민은행 등과 같은 금융기관으로서 보증기관과의 협약을 맺고 보증기관의 보증을 기초로 임대보증금을 임차인에게 대출해 주고, 상기 대출금을 임대인의 명의로 임대보증금 보장형 정기예금으로 예치한 후 임대인에게 이자를 지급하거나 임대인이 대출신청시 임대보증형 보장형 정기예금을 담보로 하는 예금담보부대출이나 건물이나 주택을 담보로 하는 자산담보부대출을 해 주는 역할을 한다.The agreement financial company server 40 (hereinafter referred to as 'contract financial company') is a financial institution such as Kookmin Bank, etc., enters into an agreement with a guarantee institution and lends a lease deposit to the tenant based on the guarantee of the guarantee institution. Deposit the loan in the name of the landlord as a deposit guarantee-type periodic deposit and then pay interest to the landlord or deposit a security-guaranteed mortgage that guarantees the term-guaranteed-type deposit in the case of a landlord's application for a loan or an asset-secured mortgage for a building or house. Loan is a role.
도2는 도1에 개시된 시스템에 의해 서민 주거안정을 위한 임대보증금을 공유하는 과정을 보여주는 흐름도이다.FIG. 2 is a flowchart illustrating a process of sharing a lease deposit for the stability of common people by the system disclosed in FIG. 1.
먼저, 임차인과 개인 혹은 임대주택전문회사인 임대인은 주택 또는 건물의 일부 또는 전부에 대한 임대를 위한 임대차 계약서를 온라인, 즉 임차인이나 임대인의 단말기나 별도의 중개서버 등에서 임의로 설정된 프로그램에 따라 작성하게 된다(S11). 물론, 위에서도 언급했듯이 임차인과 임대인은 주택 또는 건물의 일부 또는 전부에 대한 임대를 위한 임대차 계약서를 기존의 방법과 마찬가지로 오프라인상에서 작성할 수 있음은 당연하다.First, a tenant and a landlord who is an individual or rental housing company prepare a lease contract for renting part or all of a house or building online, that is, according to a program arbitrarily set in a tenant's terminal or a landlord's terminal or a separate brokerage server. (S11). Of course, as mentioned above, the tenant and the landlord can draw off the lease for the rental of part or all of the house or building, as in the conventional method, offline.
여기서, 임차인과 임대인은 임대차 계약을 위한 주택 또는 건물의 내용, 임차인과 임대인의 인적사항(이름, 주소, 주민번호, 전화번호 등), 임대기간, 임대보증금(필요시에는 월세 등도 기재한다), 임차인과 임대인의 날인 기타 공인중개사가 참여한 경우 공인중개사에 대한 정보 등을 임대차 계약서에 기재한다.Here, the tenant and the landlord shall enter the contents of the house or building for the lease, the personal information of the tenant and the landlord (name, address, social security number, telephone number, etc.), lease period, lease deposit (and rent if necessary), In the case of tenants and landlords, or other authorized agents, the information about the authorized agents should be included in the lease.
상기 주택 또는 건물의 일부 또는 전부에 대한 임대계약금, 즉 임대보증금은 임대차 계약서상에 기재된 금액, 국민은행과 같은 공증된 공인기관에서 취합한 시세, 국토부 실거래가격기준, 공인중개사 사무소나 동사무소에서의 거래가 등에 의해 설정할 수 있다. 이는 임차인이 과도한 금액을 임대 보증금으로 보증해 달라고 신청하는 것을 방지하기 위함이다.The lease deposit, ie the lease deposit, for a part or all of the house or building shall be the amount stated in the lease, the quotes collected by a notified public institution such as Kookmin Bank, the Ministry of Land, Infrastructure and Trade, or the value of the transaction in the real estate agency office or the government office. Etc., can be set. This is to prevent the tenant from applying to guarantee the excess amount as a security deposit.
위와 같이 임대인과 임대계약을 체결한 임차인이 보증기관에 접속하여 임대계약시 약정된 임대보증금에 대한 보증서 발급을 신청(S12)한 경우, 보증기관은 임차인의 신용평가와 관계없이 임대보증금의 전부 혹은 일부에 대한 보증서를 발급하여 협약금융회사에 전송하게 된다(S13)(S14).If a tenant who has entered into a lease with the landlord as described above has applied for the issuance of a guarantee for the lease promised at the time of the lease, the insurer shall remit all or less of the lease deposit regardless of the tenant's credit rating. Issuance of a guarantee for a part is sent to the agreement financial company (S13) (S14).
이때 보증기관에서 보증해 주는 보증금액은 임차인이 임대 계약시 임대인에게 지불한 계약금액의 나머지 금액이 될 수 있다. 즉, 임차인의 임대보증금의 전액에 대해 보증기관에서 보증해 주지 않고, 일정부분(90%)을 보증하도록 하여 임차인의 경제적인 부담을 최소한으로 줄여준다.In this case, the guarantee amount guaranteed by the assurer may be the remaining amount of the contract paid by the lessee to the landlord during the lease. In other words, it guarantees a certain amount (90%) of the tenant's lease deposits without guaranteeing the total amount of the lease deposit.
그 일 예로 임대보증금의 10%는 임차인이 지불하고, 나머지 90%의 임대보증금에 대해서는 본 발명에 의한 보증기관의 보증을 통한 대출금으로 처리할 수 있을 것이다.For example, 10% of the lease deposit is paid by the tenant, and the remaining 90% of the lease deposit may be treated as a loan through the guarantee of the guarantee institution according to the present invention.
따라서 임차인은 신용평가에 관계없이 건물이나 주택을 임대하기 위해 보증기관의 보증으로 협약금융회사로부터 대출받은 임대보증금에 대한 이자만을 납입하는 것만으로도 목돈 없이 건물이나 주택에서 거주할 수 있다. Therefore, the lessee can live in a building or a house without paying a mere amount of money, in order to lease a building or a house regardless of the credit rating, by paying only interest on the lease deposit loaned from the contract financial institution under the guarantee of the guarantee institution.
위와 같이 보증기관에서 보증해 주는 보증금액은 임차인이 신규 건물이나 주택에 대한 최초 임대차 계약시는 물론이고, 임대차 계약을 갱신할 때마다 발생하는 인상분에 대하여도 적용될 수 있다. 이하에서는 이에 대한 설명은 생략한다.The amount guaranteed by the guarantor can be applied to the increase that occurs each time the tenant renews the lease, as well as the initial lease for the new building or house. The description thereof will be omitted below.
상기 협약금융회사는 보증기관의 보증서를 근거로 임차인 명의로 임대보증금에 상응하는 금액의 대출을 일으켜 임대인의 명의로 대출금을 임대보증금 보장형 정기예금으로 예치하게 된다(S15).Based on the guarantee of the guarantee institution, the Convention Financial Company raises a loan corresponding to the lease deposit in the name of the tenant and deposits the loan in the lease guarantee type deposit in the name of the tenant (S15).
그리고 협약금융회사는 임대인이 임대보증금 보장형 정기예금을 담보로 하는 대출신청을 하였는가를 확인하게 된다(S16).In addition, the contract financial institution checks whether the landlord has applied for a loan with a security deposit on a regular deposit (S16).
위 S16 단계의 확인결과, 별도의 대출신청인 없는 경우 협약금융회사는 임대인이 원하는 기간마다 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 이자를 임대인의 통장에 입금(S17)시켜 준다.As a result of the check in step S16 above, if there is no separate applicant for loans, the agreement financial institution deposits interest (S17) to the landlord's bank account for the deposit guarantee-type periodic deposits whenever the landlord desires.
이때 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 이자를 비과세 대상으로 함으로써 임대인의 경제적인 손실을 보존해 줄 수 있다.At this time, interest on rent deposit guarantee-type deposits can be tax-exempt to preserve the landlord's economic losses.
하지만, 위 S16 단계의 확인결과, 임대인이 주택 또는 건물이나 임대보증금 보장형 정기예금을 담보로 하는 대출을 신청한 경우 협약금융회사는 임대인의 명의로 자산담보부대출 또는 예금담보부 대출을 해 준다(S18).However, as a result of the check in step S16 above, if the landlord applies for a loan with a mortgage for a house or a building or a security deposit guarantee-type deposit, the contracted financial company makes an asset security loan or deposit security loan in the name of the landlord (S18). .
이때 임대인에게 대출되는 대출금의 총액은 공증된 공인기관에서 취합한 시세 또는 국토부 실거래가격기준에 의해 주택 또는 건물의 시세에 따라 제한적으로 할 수 있다. 그럼에도 임대인은 본인의 담보물건에 기한 대출 이외에 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 예금담보부 대출을 받을 수 있기 때문에 대출금액은 주택 또는 건물 소유주가 주택이나 건물을 담보로 금융권에서 대출받을 수 있는 금액 보다 많다는 장점이 있다.At this time, the total amount of loans loaned to the landlord may be limited according to the price of the house or building according to the market price collected by a notified public institution or the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. Nevertheless, since the landlord can receive a deposit security loan for the guarantee of a security deposit, in addition to the loan based on the mortgage, the loan amount is higher than the amount that the home or building owner can borrow from the financial sector by mortgage for the house or building. There is this.
그 일 예로 임대인에게 대출되는 대출금의 총액은 공증된 공인기관에서 취합한 시세 또는 국토부 실거래가격기준에 의해 주택 또는 건물의 시세에 대하여, 주택 또는 건물을 담보로 하는 자산담보부대출은 60% 이내, 임대보증금 보장형 정기예금을 담보로 하는 예금담보부대출은 20% 이내로 할 수 있다.For example, the total amount of loans owed to landlords is based on the prices quoted by a notified public institution or the Ministry of Land, Infrastructure and Home Affairs. Deposit security loans secured by lease-guaranteed deposits can be up to 20%.
여기서, 예금담보부대출을 위한 대출금은 임대보증금 보장형 정기예금에서 발생하는 이자수익을 기초로 유동화증권을 발행하여 마련할 수 있다.Here, the loan for deposit security loan can be prepared by issuing securitized securities based on the interest income generated from the lease deposit guarantee type deposit.
위에서와 같이 협약금융회사가 임대인을 상대로 실행한 자산담보부대출과 예금담보부대출에 대한 대출이자는 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 이자와 같은 금액이거나 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 이자에 취급 수수료가 가산된 금액으로 함으로써 임차인의 경제적인 부담을 최소화하면서도 임대인의 경제적인 손실을 최소화할 수 있다.
As mentioned above, the interest on loans for property security loans and deposit security loans executed by the Convention Financial Company against landlords is equal to the interest on lease-guaranteed deposits, or the handling fee is added to the interest on lease-guaranteed deposits. The amount of money can minimize the tenant's economic burden while minimizing the tenant's economic burden.
10 : 임차인 단말기 20 : 임대인 단말기
30 : 보증기관 서버 40 : 협약금융회사 서버10: tenant terminal 20: tenant terminal
30: guarantee institution server 40: agreement financial company server
Claims (13)
상기 임대인은 상기 협약금융회사의 서버에 접속하여 임대보증금 보장형 정기예금통장을 개설하고, 선택적으로 상기 임대보증금 보장형 정기예금을 담보로 하는 예금담보부대출이나 건물 및 주택을 담보로 하는 자산담보부대출을 신청하는 제2단계;
상기 보증기관이 상기 임차인의 신용평가 결과와 관계없이 상기 임대차 계약서상의 금액, 공증된 공인기관에서 취합한 시세, 국토부 실거래가격기준, 공인중개사 사무소나 동사무소에서의 거래가 중 어느 하나의 금액을 기준으로 상기 임차인이 임대차 계약시 상기 임대인에게 지불한 계약금액의 나머지 금액에 대해 보증서를 발급하여 상기 협약금융회사에 전송하는 제3단계;
상기 협약금융회사가 상기 임차인을 채무자로 하여 상기 임대보증금의 대출통장으로 상기 보증기관이 보증한 보증금액 상당의 대출금을 대출하여 준 후, 상기 대출금을 상기 임대인 명의의 임대보증금 보장형 정기예금으로 예치하는 제4단계;
상기 협약금융회사는 상기 임대인이 상기 예금담보부대출이나 자산담보부대출을 신청하였는가를 확인하는 제5단계; 및
확인결과 상기 임대인이 대출을 신청한 경우에는 상기 협약금융회사는 상기 임대인의 명의로 자산담보부 대출금 또는 예금담보부 대출금을 대출해 주는 제6단계;
를 포함하는 것을 특징으로 하는 서민 주거안정을 위한 임대보증금을 공유하는 방법.The tenant and the tenant prepare a lease contract for the lease of a part or all of the house or building according to a program arbitrarily set in the tenant's or the tenant's terminal or a separate intermediary server, and the tenant who concludes the lease with the tenant guarantees A first step of accessing an institution and requesting a guarantee for a lease deposit and opening a loan account for a lease deposit by accessing a server of a contract financial company in which the tenant has entered into an agreement with a state or a predetermined institution;
The landlord connects to the server of the Convention Financial Company, establishes a deposit guarantee-type periodic deposit account, and optionally applies for a security deposit loan or a property-secured loan secured by buildings and houses as collateral. A second step of doing;
Regardless of the tenant's credit rating result, the guarantee institution shall be based on the amount of any one of the amount in the lease, the price collected by a notified public institution, the actual transaction price standard of the Ministry of Land, Infrastructure, and Home Affairs, or the transaction price in the office. A third step in which the tenant issues a guarantee for the remaining amount of the contract amount paid to the landlord and transmits the guarantee to the contract financial company;
Wherein the Convention financial company loans the loan equivalent to the amount of the deposit guaranteed by the guarantee institution to the loan bank account of the tenant, and deposits the loan as a lease guarantee type deposit in the name of the tenant. The fourth step;
The fifth step of confirming whether the landlord applies for the deposit secured loan or the asset secured loan; And
If the landlord applies for a loan as a result of the verification, the sixth step of lending the security loan or the security deposit loan in the name of the landlord;
How to share the lease deposit for residential stability, comprising the.
상기 보증기관에 의한 보증금액은, 상기 임차인과 상기 임대인이 임대차 계약을 갱신할 때마다 발생하는 인상분에 대하여도 적용되는 것을 특징으로 하는 서민 주거안정을 위한 임대보증금을 공유하는 방법.The method of claim 10,
The amount of the deposit by the guarantee institution is also applied to the increase that occurs every time the tenant and the landlord renews the lease contract.
상기 예금담보부대출을 위한 대출금은, 상기 임대보증금 보장형 정기예금에서 발생하는 이자수익을 기초로 유동화증권을 발행하여 마련하는 것을 특징으로 하는 서민 주거안정을 위한 임대보증금을 공유하는 방법.The method of claim 10,
The loan for the security deposit loan, the method of sharing a lease deposit for the stability of the common people, characterized in that is prepared by issuing a securitized securities based on the interest income generated from the lease deposit guarantee type deposit.
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