JP7216452B1 - 賃貸用不動産の経営支援システム - Google Patents

Abstract

【課題】再生可能エネルギーを利用して、賃貸用不動産の経営支援システムを提供する。【解決手段】経営支援システム１０は、複数の居室３１Ａ、３１Ｂと、一括受電盤４２、上位分電盤４３及び下位分電盤４５と、を備える集合住宅３０に用いられるものであり、再生可能エネルギー発電機構５０と、電力系統２０と一括受電盤４２の間に設けられ、集合住宅３０が電力系統２０から受電する受電電力量Ｅ１と、再生可能エネルギー発電機構５０の発電電力を電力系統２０に売電する給電電力量Ｅ２を検出する上位メータ装置４１と、複数の居室３１のうち特定居室３１Ａに設置され、受電電力量Ｅ３と供給電力量Ｅ４を検出する第一下位メータ装置４４Ａと、再生可能エネルギー発電機構５０で出力される電力量Ｅ６を検出する計測装置６０と、を有する。再生可能エネルギー発電機構５０は、特定居室３１Ａの下位分電盤４５に繋がっている。【選択図】図１

Description

本発明は、賃貸用不動産の経営支援システムに関し、特に再生可能エネルギーを利用した賃貸用不動産の経営支援システムに関する。

日本政府は、２０１８年７月に、エネルギー政策基本法に基づき策定しているエネルギー基本計画において、太陽光、風力その他非化石エネルギー源のうち、エネルギー源として永続的に利用することができるエネルギー（以下、再生可能エネルギーという）の日本国内での年間の発電電力量に占める割合を、２０３０年に２２～２４％にする目標を掲げた。
この日本政府の目標に対し、気候変動対策に積極的に取り組む企業や自治体やＮＧＯなどの情報発信や意見交換を強化するため設立された気候変動イニシアティブに参加している一部の企業は、高い目標を定めることにより再生可能エネルギーの導入を加速させて、気候危機の回避により積極的に貢献できるように、再生可能エネルギーの日本国内での年間の発電電力量に占める割合の目標を４０～５０％に引き上げることを求める共同メッセージを発表している。
このように官民が目標を掲げて、その目標の達成のために色々な試みがされているにも拘らず、２０１９年度の発電電力量に占める再生可能エネルギーの割合が１８．１％である。
その中で、日本政府は２０２１年１０月発表の第６次エネルギー基本計画において、以前の目標に代えて、責任省庁による施策具体化・加速化を前提に、その効果が実現した場合の野心的な見通しとして、再生可能エネルギーの日本国内での年間の発電電力量に占める割合を３６～３８％へと目標を引き上げていることから、再生可能エネルギーの活用のために、更なる試みが求められている。

ところで、太陽光発電により見込まれる発電電力量は、発電電力量に占める再生可能エネルギーの割合を２０３０年に２２～２４％にする目標を達成した場合には、６４ＧＷであったのに対し、３６～３８％へと目標を引き上げた場合には、１０３．５～１１７．６ＧＷと大幅に上昇している。
そのため、目標達成のために太陽光発電の更なる普及が必要である。

一方、地震や台風などの天災により、原子力発電所や火力発電所のように大規模発電設備が稼働停止になった場合の電力供給の確保のためにも、複数の小規模又は中規模の発電設備として再生可能エネルギー発電機構の普及が望まれている。
そして、地震や台風などの天災により送電線等に被害があった場合に、長期停電になるのを防ぐため、所定の地域で発電した電力をその地域内で利用する、いわゆる電力の地産地消が望まれている。
電力の地産地消を果たすためには、送電線等に被害があった場合を考慮すると、電力を発電する施設のある発電地と電力を受電する需要地の距離が短いことが好ましく、発生地と需要地が略同じであることがより好ましい。
つまり、戸建住宅などの建物に再生可能エネルギー発電機構が設置され、発生させた電気をその建物で消費するのが、電力の地産地消の観点から好ましい。
そして、戸建住宅などの建物で比較的容易に利用な再生可能エネルギー発電機構として、太陽光発電設備が挙げることができる。

以上のように、再生可能エネルギーの普及という観点と、電力の地産地消という観点から、戸建住宅などの建物での太陽光発電設備の普及が望まれており、更なる普及のために、集合住宅のような賃貸に出される複数の施設を有する賃貸用不動産への設置も求められている。

そこで、様々な提案がされており、特許文献１では、集合住宅への再生可能エネルギーによる発電設備を設置可能にする、電力供給システムが提案されている。

特許第６８２４６００号公報

ところで、集合住宅においては、集合住宅から公共交通機関までの距離や、その集合住宅の建築からの経過年数や、各居室の広さだけでなく、その居室が何階にあるのか、同じ階にあるとしても端に位置しているのか、などの様々な条件によって、家賃が異なっていることが多い。
家賃が異なるということは、需要と供給により価格が決定される経済の原則に照らせば、一つの集合住宅において、他の居室よりも家賃が安い居室は、借り手がつきにくい、つまり、人気のない居室といえる。

リモートワークの普及により、居室において使用される電気製品が増加し、また、その使用時間も増えてきていることから、安価で安定した電力を利用できるというのは、居室を借りるか検討する際の重要な判断要素となり得る。
そのため、他の居室よりも安価で安定した電力を利用できるようにすることで、予め人気のないと想定される居室や、人気がなくなった居室に対して、その居室の需要を上げて家賃を高くすることができる。

その安価で安定した電力の供給に再生可能エネルギーを利用できるようにして賃貸用不動産を所有する者の経営を支援することで、賃貸用不動産に再生可能エネルギーによる発電設備を普及させることができる。

他方で、既に、賃貸用の施設と再生可能エネルギー発電機構を兼ね備えた賃貸用不動産も当然に存在する。これらの賃貸用不動産は、再生可能エネルギー発電機構として太陽光発電設備を備えていることが多く、その太陽光発電設備からの電力は、その一部が集合住宅の各居室の利用者が使用できる共用部でのみ消費され、その大半が固定価格買取制度により電力会社に一定期間だけ一定価格で買い取られている。
この固定価格買取制度による電力会社が一定価格で買い取る期間（固定買取期間）が経過すると、電力会社が買取る価格は、任意の相対契約に基づき定められるが、例えば４０円／ｋＷｈから８円／ｋＷｈのように、価格が大きく下落することが多い。そのため、固定買取期間が終了すると、使用していた太陽光発電設備が維持されずに放棄される虞がある。
また、固定価格買取制度における買取価格の下落が続いており、固定価格買取制度の利用を想定して賃貸用不動産に太陽光発電設備を導入する動きが鈍っている。

そのため、太陽光発電設備を兼ね備えた賃貸用不動産において、固定価格買取制度を利用した場合よりも、再生可能エネルギーを有効に活用できるようにすることで、賃貸用不動産を所有する者の経営を支援するようにする必要がある。

従って本発明が解決しようとする課題は、再生可能エネルギーを利用して、賃貸用不動産の経営支援システムを提供することである。

本発明の経営支援システムは、複数の施設と、その複数の施設に一括受電した電力を供給するために、一括受電盤、一括受電盤により電力系統から電力が供給される上位分電盤、及び複数の施設ごとに設置され上位分電盤から電力が供給される下位分電盤と、を備える賃貸用不動産に用いられる経営支援システムであって、再生可能エネルギー発電設備を備える再生可能エネルギー発電機構と、再生可能エネルギー発電機構を制御する制御装置と、電力系統と一括受電盤の間に設けられ、賃貸用不動産が電力系統から受電する受電電力量Ｅ１と、再生可能エネルギー発電機構の発電電力を電力系統に売電する給電電力量Ｅ２を検出する上位メータ装置と、複数の施設のうち特定の施設に設置され、電力系統から受電する受電電力量Ｅ３と、再生可能エネルギー発電機構から電力系統の側に逆潮流される供給電力量Ｅ４と、を検出する第一下位メータ装置と、再生可能エネルギー発電機構で出力される電力量Ｅ６を検出する計測装置と、を有し、再生可能エネルギー発電機構は、特定の施設の下位分電盤に繋がっていることを特徴とする。

制御装置は、電力系統から施設の受電した電力量に対する販売価格Ｆ２を定める第２の規約と、再生可能エネルギー発電機構から特定の施設が受電した電力量に対する販売価格Ｆ３を定める第４の規約と、を記録する管理装置に、受電電力量Ｅ３と供給電力量Ｅ４と電力量Ｅ６の情報を出力し、管理装置は、受電電力量Ｅ３と供給電力量Ｅ４と前期電力量Ｅ６の情報と、第２の規約と第４の規約を基に、料金請求データの作成を行うことが好ましい。

再生可能エネルギー発電機構は、特定の施設での電力消費量が再生可能エネルギー発電設備の発電量を下回る場合に、再生可能エネルギー発電設備で発電された余剰電力を特定の施設で優先的に使用できるようにする第一電力需給調整装置を備えていることが好ましい。

第一電力需給調整装置は、蓄電池、電気自動車の充電器、再生可能エネルギー発電機構で発電された余剰電力を用いて水を温めて作った温水を貯蔵しておく温水機、又は、再生可能エネルギー発電機構で発電された余剰電力を用いて水を凍らせて作った氷を貯蔵しておく製氷機であることが好ましい。

再生可能エネルギー発電機構からの配線が端子台に接続され、端子台から複数の施設の下位分電盤に接続され、端子台には、端子台と複数の施設のそれぞれの間を接続する状態と切断する状態に交互に変更できるスイッチが設けられていることが好ましい。

再生可能エネルギー発電機構を２つ以上有し、各再生可能エネルギー発電機構が、別々の特定の施設の下位分電盤に接続されていることが好ましい。

本発明によれば、再生可能エネルギーを利用して、賃貸用不動産の経営支援システムを提供することができる。

第１実施形態の賃貸用不動産の経営支援システムの概略構成を示すブロック図。 図１の経営支援システムを集合住宅に設けた場合を示す説明図。 図１の経営支援システムを集合住宅の個別請求料金算出処理を説明するためのフローチャート。 他の実施形態の経営支援システムを集合住宅に設けた場合を示す説明図。 さらに他の実施形態の経営支援システムを集合住宅に設けた場合を示す説明図。

〔第１実施形態〕
以下、本発明の第１実施形態にかかる賃貸用不動産の経営支援システム１０（以下、単に経営支援システム１０という）を、図１及び２を参照しながら説明する。
本実施例において、経営支援システム１０は、複数の居室３１と共有施設３２を有する集合住宅３０に用いられる。
図１において、各ブロックを結ぶ実線は、電力の流れを示し、各機能ブロックを結ぶ破線は、制御信号または通信される情報の流れを示す。破線が示す通信は有線通信であってもよいし、無線通信であってもよい。

経営支援システム１０は、居住者を確保するため家賃を低く設定している特定居室３１Ａに対して、居室を選ぶ際の条件として、太陽光発電設備で産生された電力を、他の居室よりも優先して利用できるようにすることで、特定居室３１Ａの家賃を高くした状態で、居住者を確保することを支援するためのものである。
経営支援システム１０は、後述するように、集合住宅３０の所有者と電力会社との間に、集合住宅全体への電力を一括受電する契約が結ばれている場合に導入される。
まず、集合住宅３０について説明し、その後に経営支援システム１０について説明する。

［集合住宅３０］
集合住宅３０は、図１に示すように、居室３１と、共有施設３２と、後述する居室と共同施設の負荷に電力を供給するための電力供給機構４０と、を有する。
電力供給機構４０は、電力系統２０に接続される。
集合住宅３０においては、一括受電により各居室３１に対して電力の供給を行う一括受電事業者が、集合住宅３０全体への電力を一括受電する契約（一括受電契約）を、電力系統２０を介して電力を給電する電力会社と締結している。
本実施形態では、一括受電事業者は、集合住宅３０が高圧一括受電に必要な電力を消費しないので、高圧一括受電に必要な電力（例えば５０ｋＷ）未満の電力での一括受電をするため、電力会社の間で低圧一括受電契約を締結している。
一括受電事業者は、集合住宅３０の所有者や、その所有者に集合住宅３０の管理を委託された管理者や、後述する再生可能エネルギー発電機構５０の所有者などであってもよい。それらの者は、単数であってよく、または複数であってよい。また、自然人または法人であってよい。

居室３１は、集合住宅３０に複数戸設けられている。
本実施形態では、居室３１は、図２に示すように、１階に４戸設けられ、２階にも４戸設けられている。
居室３１は、居住者を確保するために最も家賃を低く設定している特定居室３１Ａと、家賃を下げなくても居住者の確保を望むことができる居室３１Ｂに分けることができる。
なお、特定居室３１Ａと居室３１Ｂを区別する必要がない場合は、単に居室３１と称することがある。

居住者を確保するのが困難な条件としては、集合住宅３０から最寄り駅までの距離や集合住宅の築年数などの特定居室３１Ａと居室３１Ｂに共通の条件の他に、各居室の大きさや位置などが挙げられる。
居室の位置としては、例えば、本実施形態のように、夏になると室内温度が高くなりやすい最上階であること、いわゆる角部屋でなく両隣に居室があることなどが挙げられる。

居室３１は、図１に示すように、電力を消費する居室負荷３１ａを備えることができる。
居室負荷３１ａは、居室において電力を消費する機器であり、例えば、居室３１で使用されるエアコン、電子レンジ、冷蔵庫、テレビ、ルータなどが挙げられる。

共有施設３２は、電力を消費する共有負荷３２ａを備えることができる。
共用負荷３２ａは、共有施設において電力を消費する機器であり、例えば、非常設備（例えば、火災報知機等）、外灯、および浄化槽ブロア電源などが挙げられる。

電力供給機構４０は、図１に示すように、上位メータ装置４１と、一括受電盤４２と、上位分電盤４３と、下位メータ装置４４と、下位分電盤４５と、第二電力需給調整装置４６と、を有する。

上位メータ装置４１は、一般的に親メータと称されているものであり、図１に示すように、電力系統２０と一括受電盤４２の間に設けられる。
上位メータ装置４１は、計量法により検定する検定付きメータ装置であり、検定有効期間内のものである。
なお、上位メータ装置４１としてスマートメータを用いてもよい。

上位メータ装置４１は、集合住宅３０が電力系統２０から買電する電力量、すなわち集合住宅３０全体で電力系統２０から受電する受電電力量Ｅ１を検出する。
また、上位メータ装置４１は、集合住宅３０が再生可能エネルギー発電機構５０の発電電力を電力系統２０に売電する給電電力量Ｅ２を検出する。給電電力量Ｅ２は、再生可能エネルギー発電機構５０から出力される電力が居室負荷３１ａの受電した電力より大きい場合に、余剰電力が電力系統２０の側に逆潮流されることになるが、その逆潮流される余剰電力の電力量である。
そして、上位メータ装置４１は、検出した受電電力量Ｅ１および給電電力量Ｅ２を制御装置７０に出力する。
具体的には、上位メータ装置４１は、３０分や１時間などの単位時間（Ｔ）毎の受電電力量Ｅ１および給電電力量Ｅ２を制御装置７０に出力する。

上位メータ装置４１は、集合住宅３０の所有者が一括受電契約を結んでいる電力会社によって管理され、出力された受電電力量Ｅ１と給電電力量Ｅ２は、集合場所３０の所有者に課金する電気料金の計算等に用いられる。

一括受電盤４２は上位メータ装置１に接続され、低圧一括受電により電力系統２０から電力の供給を受けるために用いられる。
一括受電盤４２は、電力系統２０から供給された電力を上位分電盤４３に供給する。

下位メータ装置４４は、一般的に子メータと称されているものであり、下位メータ装置４４は、計量法により検定する検定付きメータ装置であり、検定有効期間内のものである。
なお、下位メータ装置４４はスマートメータであってもよい。

下位メータ装置４４は、図１に示すように、特定居室３１Ａに設置される第一下位メータ装置４４Ａと、特定居室３１Ａ以外の居室３１Ｂに設置されている第二下位メータ装置４４Ｂに分けられる。

第一下位メータ装置４４Ａは、特定居室３１Ａの居室負荷３１ａが電力系統２０から受電する受電電力量Ｅ３を測定して、その測定した電力量を制御装置７０に出力する。
さらに、特定居室３１Ａに設置された第一下位メータ装置４４は、再生可能エネルギー発電機構５０から出力される電力が居室負荷３１ａの受電した電力より大きい場合に、後述する再生可能エネルギー発電機構５０の電力需給調整装置５３を構成する蓄電池で電気を貯められて、それでも余った電力が電力系統２０の側に逆潮流されることになるが、その逆潮流される余剰電力の電力量を測定して、その測定した電力量を供給電力量Ｅ４として制御装置７０に出力する。
具体的には、第一下位メータ装置４４Ａは、３０分や１時間などの単位時間（Ｔ）毎の受電電力量Ｅ３と供給電力量Ｅ４を、制御装置７０に出力する。

第一下位メータ装置４４Ａは、一括受電事業者によって管理され、出力された受電電力量Ｅ３と供給電力量Ｅ４は、特定居室３１Ａの居住者に課金する電気料金の計算等に用いられる。

第二下位メータ装置４４Ｂも、第一下位メータ装置４４Ａと同様に、居室３１Ａの居室負荷３１ａが受電する受電電力量を測定するが、居室３１Ｂの居室負荷３１ａが受電する受電電力量は、電力系統２０からの電力量と、特定居室３１Ａの居室負荷３１ａに受電されず電力系統２０の側に逆潮流された再生可能エネルギー発電機構５０からの電力量とを合わせた電力量Ｅ５となる。
そして、給電電力量Ｅ２は、再生可能エネルギー発電機構５０から特定居室３１Ａに供給される電力量Ｅ６のうち、特定居室３１Ａと居室３１Ｂの居室負荷３１ａ、及び共有施設３２の共有負荷３２ａに受電されず、電力系統２０の側に逆潮流された電力量となる。
第二下位メータ装置４４Ｂは、一括受電事業者によって管理され、出力された受電電力量は、居住者に課金する電気料金の計算等に用いられる。

第二下位メータ装置４４Ｂは、共有施設３２の共有負荷３２ａが受電した電力量Ｅ５を測定するためにも用いられる。
具体的には、図１に示すように、共有施設３２に接続された第二下位メータ装置４４Ｂは、共有施設３２の共有負荷３２ａが受電した電力量を測定する。

下位分電盤４５は、図１に示すように、各居室３１と、共有施設３２に設けられている。
特定居室３１Ａに設けられている下位分電盤４５は、計測装置６０を介して、再生可能エネルギー発電機構５０と繋がっている。
なお、特定居室３１Ａに設けられている下位分電盤４５だけが、再生可能エネルギー発電機構５０と繋がることができる構造を有していてもよい。

第二電力需給調整装置４６は、特定居室３１Ａから電力系統２０の側に逆潮流され、特定居室３１Ａ以外の居室３１や共有施設３２でも全て消費されず電力系統２０に出ていってしまう余剰電力を、特定居室３１Ａ以外の居室３１と共有施設３２で使用できるようにするためのものである。
本実施形態では、第二電力需給調整装置４６として、蓄電池が設けられている。これにより、蓄電池に貯めた電気を、朝や夕方などの電力需要ピークとなりやすい時間帯に放電することができる。
また、電力系統２０を介して電力を給電する電力会社から集合住宅３０が受電する受電電力量Ｅ１に対する購入価格Ｐ１が時間帯で変わる場合は、購入価格Ｐ１がより安い時間帯で電気を購入して蓄電することもできる。

なお、電力供給調整装置４６としては、蓄電池の他に、電気自動車の充電器や、太陽光発電設備５１で発電された余剰電力を用いて水を温めて作った温水を貯蔵しておく温水機や、太陽光発電設備５１で発電された余剰電力を用いて水を凍らせて作った氷を貯蔵しておく製氷機でもよい。

［経営支援システム１０］
次に、本実施形態の経営支援システム１０について説明する。
経営支援システム１０は、再生可能エネルギー発電機構５０と、再生可能エネルギー発電機構５０から出力される電力量Ｅ６を計測する計測装置６０と、制御装置７０と、管理装置８０と、を有する。
以下に、各構成要素について説明する。

再生可能エネルギー発電機構５０は、図１に示すように、太陽光発電設備５１と、パワーコンディショナ（Ｐｏｗｅｒ Ｃｏｎｄｉｔｉｏｎｅｒ Ｓｙｓｔｅｍ：ＰＣＳ）５２と、第一電力供給調整装置５３と、を有する。

太陽光発電設備５１は、図１に示すように、太陽光モジュール５１ａを有する。
太陽光モジュール５１ａは、図２に示すように、集合住宅３０の屋根上で縦方向に３枚配置してストリングを形成し、そのストリングが横方向に８枚設置してアレイを形成している。つまり、２４枚の太陽光モジュール５１ａが設置されている。

パワーコンディショナ５２は、太陽光発電設備５１又は電力需給調整装置５３を構成する蓄電池からの充放電を制御するためのものである。
パワーコンディショナ５２は、太陽光発電設備５１で発生させた直流電力を交流電力に発生させるインバータと、状態検出部と、を有する。
状態検出部は、太陽光発電設備５１や第一電力供給調整装置５３の動作状態を監視し、取得した動作ログ（発電装置の発電状況、蓄電池の充放電状況、エラー情報等）を制御装置７０に出力する。
パワーコンディショナ５２は、計測装置６０として使用される発電メータを介して、特定居室３１Ａの下位分電盤４５と繋がっている。

なお、パワーコンディショナ５２は、太陽光モジュール５１ａごとに、最大の発電量を得られる電力点（電流×電圧の値）を自動制御する最大電力点追従（Ｍａｘｉｍｕｍ Ｐｏｗｅｒ Ｐｏｉｎｔ Ｔｒａｃｋｉｎｇ：ＭＰＰＴ）制御を行うオプティマイザーを備えていてもよい。

第一電力供給調整装置５３は、特定居室３１Ａの居室負荷３１ａの電力消費量が太陽光発電設備５１での発電量を下回る場合に、太陽光発電設備５１で発電された余剰電力を特定居室３１Ａで優先的に使用できるようにするためのものである。
本実施形態では、第一電力供給調整装置５３として、蓄電池が設けられている。

蓄電池は、太陽光発電設備５１での発電量がパワーコンディショナ５２の処理能力を上回る場合や、居室負荷３１ａの電力消費量が再生可能エネルギー発電機構５０からの発電量を下回る場合などの余剰電力を蓄電することができる。
そして、居室負荷３１ａの電力消費量が太陽光発電設備５１の発電量を上回った場合や、太陽光発電設備５１からの発電量がパワーコンディショナ５２の処理能力を下回った場合に、放電することができる。
蓄電池は、太陽光発電設備５１からの直流電力をそのまま貯めるものであってもよい。その場合は、蓄電池から特定居室３１Ａの居室負荷３１ａや電力系統２０側に電力が供給されるときに、蓄電池から取り出した直流電力をパワーコンディショナ５２で交流電力に変換して供給する。

また、第一電力供給調整装置５３としては、蓄電池の他に、電気自動車の充電器などを好適に用いることができる。これにより、電気自動車の蓄電池に太陽光発電設備５１からの電力を貯めることができる。
第一電力供給調整装置５３が電気自動車の充電器である場合は、電気自動車に搭載されている蓄電池の電力を、特定居室３１Ａの居室負荷３１ａに供給するためのＶ２Ｈ（Ｖｅｈｉｃｌｅ ｔｏ ｈｏｍｅ）システムが設けられていてもよい。
Ｖ２Ｈシステムが設けられている場合は、電気自動車に搭載されている蓄電池から特定居室３１Ａの居室負荷３１ａや電力系統２０側に電力が供給されるときに、電気自動車に搭載されている蓄電池の直流電力をパワーコンディショナ５２で交流電流に変換して供給する。

計測装置６０は、太陽光発電設備５１又は第一電力供給調整装置５３から出力される電力量Ｅ６を測定し、取得したデータを制御装置７０に出力するためのものである。
本実実施形態では、計測装置６０として、発電メータが用いられる。
発電メータは、計量法により検定する検定付きメータ装置であり、検定有効期間内のものである。
発電メータは、３０分や１時間などの単位時間（Ｔ）毎の電力量Ｅ６を制御装置７０に出力する。

なお、計測装置６０は、スマートメータであってもよい。
また、計量法の改正等によって許可されるのであれば、発電メータに代えて、パワーコンディショナ５２を、太陽光発電設備５１又は蓄電池５３ａから出力される電力量Ｅ６の測定と、その取得したデータの制御装置７０への出力に用いてもよい。つまり、この場合には、パワーコンディショナ５２が計測装置６０としても機能する。

制御装置７０は、データ収集部７１と、制御部７２と、を有する。
データ収集部７１は、上位メータ装置４１、第一下位メータ装置４４Ａ、第二下位メータ装置４４Ｂ、及び計測装置６０によって測定された電力量を通信で定期的に取得し、制御部７２に出力する。
またデータ収集部７１は、パワーコンディショナ５２から取得した動作ログを管理装置８０に出力する。

制御部７２は、例えば、パワーコンディショナ５２の制御、第一電力供給調整装置５３、第二電力需給調整装置４６の充放電の制御などを行ってもよい。
制御部７２が実行する処理は、図示を省略する制御装置７０の記憶部又は外部の記憶媒体に格納された制御手順を規定したプログラムを実行するためのＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）等のプロセッサを含む。
制御部７２は、通信ネットワーク９０を介して、管理装置８０と通信する。制御部７２と管理装置８０との通信は、例えば、ＥＣＨＯＮＥＴ Ｌｉｔｅ(登録商標)に準拠する。
制御部７２は、例えば、取得した受電電力量および給電電力量、複数の個別消費電力量、ならびに発電電力量を管理装置８０に出力する。

管理装置８０は、制御装置７０から消費電力量等の情報を取得して、検針データ管理支援、料金請求データＤの作成支援、入居者及び管理者向けに電気使用量の推移を把握しやすくするために電気使用量の可視化サービス等を行う。
また管理装置８０は、制御装置７０からエラー情報を取得したとき、管理装置８０のユーザである監視員に音声、ランプ、画像、映像、電話、メール等でエラーが生じていることを通知する。

管理装置８０は、料金請求データＤの作成のため、少なくとも、第１の規約、第２の規約、第３の規約、及び第４の規約を記憶している。

第１の規約は、電力会社から集合住宅３０が受電する受電電力量Ｅ１に対する購入価格Ｐ１が定められている。
なお、購入価格Ｐ１は、昼間は購入価格Ｐ１ａ、夜は購入価格Ｐ１ｂのように時間帯ごとに定められることもできる。

第２の規約は、電力会社への給電電力量Ｅ２に対する販売価格Ｆ１を定める。
販売価格Ｆ１は、電力会社との間で定められているものであり、電力の固定価格買取制度の買取期間中においては、固定価格買取制度で定められた買取価格が販売価格Ｆ１となり、買取期間外では、任意の相対契約に基づき定められた買取価格が販売価格Ｆ１となる。

第３の規約は、電力会社から供給された電力の、各々の居室３１の受電した電力量に対する販売価格Ｆ２を定める。
販売価格Ｆ２は、購入価格Ｐ１ａ、購入価格Ｐ１ｂなど購入価格Ｐ１が時間帯ごとに定められている場合は、購入価格Ｐ１ａに応じた販売価格Ｆ２ａと、購入価格Ｐ１ｂに応じた販売価格Ｆ２ｂのように、その時間帯に応じて定めることができる。これにより、夜の購入価格Ｐ１ｂが昼間の購入価格Ｐ１ａよりも安い場合は、各居室３１の居住者は、昼間よりも夜の時間帯に安価に電気を使用できる。

第４の規約は、再生可能エネルギー発電機構５０から供給された電力の、特定居室３１Ａの受電した電力量に対する販売価格Ｆ３を定める。
販売価格Ｆ３は、販売価格Ｆ２よりも安くなるように設定されている。これにより、特定居室３１Ａの居住者は、再生可能エネルギー発電機構５０から供給された電力を優先して利用することで、電気料金を安くすることができる。
販売料金Ｆ３は、販売価格Ｆ１よりも高いことが好ましい。これにより、集合住宅３０の所有者は、電力会社に売電するよりも利益を得ることができるので、再生可能エネルギー発電機構５０を導入する大きな動機となることができる。
以上から、販売価格Ｆ１、販売価格Ｆ２、販売料金Ｆ３は、以下の関係にあることが好ましい。
販売価格Ｆ２>販売料金Ｆ３>販売価格Ｆ１

料金請求データＤの作成は、特定居室３１Ａの場合には、以下のように行われる。
まず、ステップＳ１において、時間がＴ１だけ経過しているか判断する。Ｔ１は、本実施形態では３０分である。
３０分経過している場合（図３：ステップＳ１ Ｙ）は、後述するステップ２に移行する。一方、３０分経過していない場合（図３：ステップＳ１ Ｎ）は、再び時間がＴ１だけ経過しているか判断する。

次に、ステップ２において、Ｔ１の間の電力量ＴＥ６を算出する。本実施形態では、計測装置６０として使用する発電メータにより測定された、３０分や１時間などの単位時間（Ｔ）毎の電力量Ｅ６に基づいて算出する。
Ｔ１の間の電力量ＴＥ６を算出したら、ステップ３に移行する。

次に、ステップ３において、Ｔ１の間の電力量ＴＥ４を算出する。本実施形態では、第一下位メータ装置４４Ａにより測定された、３０分や１時間などの単位時間（Ｔ）毎の供給電力量Ｅ４に基づいて算出する。
Ｔ１の間の電力量ＴＥ４を算出したら、ステップ４に移行する。

次に、ステップ４において、Ｔ１の間の電力量ＴＥ３を算出する。本実施形態では、第一下位メータ装置４４Ａにより測定された、３０分や１時間などの単位時間（Ｔ）毎の受電電力量Ｅ３に基づいて算出する。
Ｔ１の間の電力量ＴＥ３を算出したら、ステップ４に移行する。

次に、ステップ５において、再生可能エネルギー発電機構５０から供給された電力に対しての料金請求データである第一料金請求データＤ１を作成する。
具体的には、ステップ２において求めた電力量ＴＥ６とステップ３において求めた電力量ＴＥ４の差分を求め、その差分に第４の規約に定められている販売価格Ｆ３を掛けて作成する。
第一料金請求データＤ１を作成したら、ステップ６に移行する。

次に、ステップ６において、電力系統２０から供給された電力に対する料金請求データである第二料金請求データＤ２を求める。
具体的には、居室３１の居室負荷３１ａが電力系統２０から受電した電力量Ｅ３の値に、第３の規約に定められている販売価格Ｆ２を掛けて、第二料金請求データＤ２を作成する。
第二料金請求データＤ２を作成したら、ステップ７に移行する。

次に、ステップ７において、Ｔ１の間の料金請求データDを作成する。
具体的には、ステップＳ５で作成した第一料金請求データＤ１に、ステップＳ６で作成した第二料金請求データＤ２を足して、料金請求データＤを作成する。
料金請求データＤを作成したら、ステップ１に戻る。

管理装置８０は、集合住宅３０外に設けられてもよく、集合住宅３０内に設けられていてもよい。

次に、経営支援システム１０により奏する効果について説明する。
経営支援システム１０は、複数の居室３１と、複数の居室３１に一括受電した電力を供給するために、一括受電盤４２、一括受電盤４２により電力系統２０から電力が供給される上位分電盤４３、及び複数の居室３１ごとに設置され上位分電盤４３から電力が供給される下位分電盤４５と、を備える集合住宅３０に用いられるものであり、再生可能エネルギー発電機構５０と、電力系統２０と一括受電盤４２の間に設けられ、集合住宅３０が電力系統２０から受電する受電電力量Ｅ１と、再生可能エネルギー発電機構５０の発電電力を電力系統２０に売電する給電電力量Ｅ２を検出する上位メータ装置４１と、複数の居室３１のうち特定居室３１Ａに設置され、電力系統２０から受電する受電電力量Ｅ３のみを検出する第一下位メータ装置４４Ａと、再生可能エネルギー発電機構５０で出力される電力量Ｅ６を検出する計測装置６０と、を有し、再生可能エネルギー発電機構５０は、特定居室３１Ａの下位分電盤４５に繋がっている。
経営支援システム１０は、再生可能エネルギー発電機構５０が特定居室３１Ａの下位分電盤４５に繋がっていることにより、特定居室３１Ａにおいて、再生可能エネルギーを他の居室よりも優先して利用できるようにすることができる。
また、管理装置８０に記憶されている第２の規約において定められている電力会社への給電電力量Ｅ２に対する販売価格Ｆ１と、第３の規約において定められている電力会社から供給された電力の各々の居室３１の受電した電力量に対する販売価格Ｆ２と、第４の規約において定められている再生可能エネルギー発電機構５０から供給された電力の特定居室３１Ａの受電した電力量に対する販売価格Ｆ３を以下の関係にすることにより、特定居室３１Ａの居住者に、再生可能エネルギーを安価に利用させることで特定居室３１Ａを魅力あるものにすることができ、特定居室３１Ａの家賃の維持したり上げたりすることができる。また、集合住宅３０の所有者は、再生可能エネルギー発電で発電した電力を、電力会社に売電するよりも利益を上げることができる。このように再生可能エネルギー発電機構５０により、集合住宅３０の経営を支援できるようにすることができ、再生可能エネルギー発電機構の普及に貢献することができる。
販売価格Ｆ２>販売料金Ｆ３>販売価格Ｆ１

また、近年、持続的な社会実現のためにＳＤＧｓが提唱されており、集合住宅が再生可能エネルギーを利用することで電気の地産地消が実現すれば、ＳＤＧｓの目標７、１１、１２に資することになる。ＳＤＧｓの目標に資するということで、賃貸用不動産の施設を借りることを検討している者に選ばれる場合もある。

〔第２実施形態〕
次に、本発明の第２実施形態について、図４に基づいて説明する。
第１実施形態と同様の構成要素には、第１実施形態と同じ符号を付し、説明を省略する。
本実施形態の経営支援システム１０Ａは、第１実施形態の太陽光発電設備５１が全体で一つのアレイが形成されて、一つの再生可能エネルギー発電機構５０が形成されているのに対し、ストリングが４枚ずつ配置されて２つのアレイが形成され、各アレイが別々に構成要素となって再生可能エネルギー発電機構５０Ａが形成されている。つまり、本実施形態は、再生可能エネルギー発電機構５０Ａを２つ有する。２つの再生可能エネルギー発電機構５０Ａは、別々の特定居室３１Ａの下位分電盤４５に接続されている。これにより、一方の再生可能エネルギー発電機構５０Ａが壊れた場合でも、他方の再生可能エネルギー発電機構５０Ａから特定居室３１Ａに電力を供給することができる。
なお、本実施形態では、再生可能エネルギー発電機構５０Ａは２つ設けられているが、それ以上の数の再生可能エネルギー発電機構５０Ａが設けられていてもよい。

〔第３実施形態〕
次に、本発明の第３実施形態について、図５に基づいて説明する。
第１実施形態と同様の構成要素には、第１実施形態と同じ符号を付し、説明を省略する。
本実施形態の経営支援システム１０Ｂは、第１実施形態の集合住宅３０が一つの特定居室３１Ａの下位分電盤４５に接続されているのに対し、本実施形態では、再生可能エネルギー発電機構５０Ｂからの配線が端子台に接続され、その端子台から複数の特定居室３１Ａの下位分電盤４５と、特定居室３１Ａにすることができる予備居室３１Ｃの下位分電盤４５に接続されている。

端子台には、端子台と各特定居室３１Ａの間、及び端子台と各予備居室３１Ｃの間を接続する状態と切断する状態に交互に変更できるスイッチが設けられている。
これにより、その位置や集合住宅３０から公共交通機関までの距離のように、集合住宅３０を建築した当初から人気のないと想定できる居室３１を特定居室３１Ａにして対応するだけでなく、隣に建物が建ったことで日当たりが悪くなった場合など、当初は想定できなかった後発的な理由により人気のなくなった予備居室３１Ｃを、特定居室３１Ａとすることができ、家賃を維持することができる。また、特定居室３１Ａを予備居室３１Ｃにすることもできる。

なお、本実施形態において、各特定居室３１Ａに必要な分だけ再生可能エネルギー発電機構５０から電力を供給できるように、再生可能エネルギー発電機構５０Ｂを、特定居室３１Ａの数と略等しくなるように設けてもよい。

また、本実施形態では、特定居室３１Ａと予備居室３１Ｃが２階以上に設けられているが、これに限られず１階の任意の居室３１を、特定居室３１Ａや予備居室３１Ｃにすることができる。また、地下階がある場合は、地下階の任意の居室３１を、特定居室３１Ａや予備居室３１Ｃにすることもできる。

以上、本発明の好適な実施形態を説明したが、これ以外にも、本発明の主旨を逸脱しない限り、上記実施の形態で挙げた構成を取捨選択したり、他の構成に適宜変更したりすることが可能である。

例えば、第１実施形態では、経営支援システム１０は、集合住宅で用いられていたが、本発明はこれに限定されない。経営支援システム１０は、その他の賃貸に出される複数の施設を有する賃貸用不動産で好適に用いることができる。
施設としては、第１実施形態の居室に用いることができる施設の他に、店舗、事務所、倉庫、ガレージ等の用途に用いることができる施設が挙げられる。
また、第１実施形態では、経営支援システム１０は、低圧一括受電契約を締結している集合住宅３０で使用されていたが、本発明はこれに限定されない。施設の数が多いなどの理由で高圧受電が必要になることが想定されるなどの理由で、高圧一括受電契約が締結されている賃貸用不動産にも好適に用いることができる。

第１実施形態では、再生可能エネルギー発電機構５０は、太陽光発電設備５１を有しているが、本発明はこれに限定されない。再生可能エネルギー発電機構５０は、太陽光発電設備５１に限られず、風力発電設備等のその他の公知の再生可能エネルギー発電設備を好適に使用することができる。
また、複数の種類の再生可能エネルギー発電設備を使用することができる。これにより、特定居室３１Ａの居室負荷３１ａが安定して再生可能エネルギー発電機構５０からの電力を受電できる場合がある。

また、第１実施形態では、再生可能エネルギー発電機構５０は、太陽光発電設備５１と、パワーコンディショナ５２と、第一電力供給調整装置５３と、を有していたが、本発明はこれに限定されない。再生可能エネルギー発電機構５０は、再生可能エネルギー発電設備のみを有していてもよい。

さらに、第１実施形態では、再生可能エネルギー発電機構５０の第一電力供給調整装置５３に用いられる例として蓄電池や電気自動車の充電器を挙げたが、本発明はこれに限定されない。
第一電力供給調整装置５３は、太陽光発電設備５１で発電された余剰電力を用いて水を温めて作った温水を貯蔵しておく温水機や、太陽光発電設備５１で発電された余剰電力を用いて水を凍らせて作った氷を貯蔵しておく製氷機でもよい。
このような温水器や製氷機が交流電力を利用するものである場合は、居室負荷３１ａと同様に下位分電盤４５を経て電力が供給されてもよく、パワーコンディショナ５２から下位分電盤４５までの配線が、計測装置６０より下位分電盤４５側で端子台により分岐して、その分岐した配線により、電力の供給を受けていてもよい。
また、温水機や製氷機は、特定居室３１Ａの室内に設けられてもよく、特定居室３１Ａの室外に設けられていてもよい。特定居室３１Ａの室外に設けられている場合は、特定居室３１Ａの居住者のみが利用できるように設けられていていることが好ましい。

さらに、第１実施形態において、管理装置８０は、料金請求データＤの作成のために、第１の規約、第２の規約、第３の規約、及び第４の規約を記憶しているが、本発明はこれに限定されない。管理装置８０は、公差調整率αや、その他の費用βなどを記憶していてもよい。

公差調整率αは、料金請求データＤを作成するために必要な第一料金請求データＤ１を作成する際に用いられる。
具体的には、上述したように、第一料金請求データＤ１を作成するために、再生可能エネルギー発電機構５０から出力される電力量Ｅ６と、特定居室３１Ａから電力系統２０の側に逆潮流される供給電力量Ｅ４の差分を求めるが、その差分の誤差を調整するために用いられる。
つまり、第１実施形態では、図３に示すように、管理装置８０によって行われる料金請求データＤを作成する処理のステップ５において、ステップ２において求めた電力量ＴＥ６とステップ３において求めた電力量ＴＥ４の差分を求め、その差分に第４の規約に定められている販売価格Ｆ３を掛けて、第一料金請求データＤ１を作成している。これに対して、公差調整率αが管理装置８０に記録されている場合は、下記のように、さらに公差調整率αを掛けて第一料金請求データＤ１を作成することができる。
Ｄ１＝（ＴＥ６－ＴＥ４）×Ｆ３×α

その他の費用βとしては、一括受電事業者と各居室の居住者との間で締結された契約により同時に使用できる電気の最大容量である契約容量に応じた定額料金や、電気料金を振込用紙により支払う居住者に対して振込用紙や使用した電気量や請求額が記載された書面を送る場合に請求する書面発行手数料などの決済方法に応じた手数料などが挙げられる。
その他の費用βは、第一料金請求データＤ１と第二料金請求データＤ２とともに料金請求データＤを求める時に用いられる。
つまり、第１実施形態では、図３に示すように、管理装置８０によって行われる料金請求データＤを作成する処理のステップ７において、ステップＳ５で作成した第一料金請求データＤ１に、ステップＳ６で作成した第二料金請求データＤ２を足して、Ｔ１の間の料金請求データＤを作成している。これに対して、その他の費用βが管理装置８０に記録されている場合は、ステップ７において、下記のように、ステップＳ５で作成した第一料金請求データＤ１に、ステップＳ６で作成した第二料金請求データＤ２と、その他の費用βを足して、料金請求データＤを作成することができる。
Ｄ＝Ｄ１＋Ｄ２＋β

さらに、第１実施形態では、図２に示すように、太陽光発電設備５１を構成する太陽光モジュール５１ａが集合住宅３０の屋根に設置された状態で使用されているが、本発明はこれに限定されない。太陽光モジュール５１ａが集合住宅３０の庭などに設置されていてもよく、集合住宅３０の敷地外に設置されていてもよい。

１０ 経営支援システム
５０ 再生可能エネルギー発電機構
６０ 計測装置
７０ 制御装置
８０ 電力需給調整装置
９０ 管理装置

Claims (6)

1. 複数の施設と、
   複数の前記施設に一括受電した電力を供給するために、一括受電盤、前記一括受電盤により電力系統から電力が供給される上位分電盤、及び複数の前記施設ごとに設置され前記上位分電盤から電力が供給される下位分電盤と、を備える賃貸用不動産に用いられる経営支援システムであって、
   再生可能エネルギー発電設備を備える再生可能エネルギー発電機構と、
   前記再生可能エネルギー発電機構を制御する制御装置と、
   前記電力系統と前記一括受電盤の間に設けられ、前記賃貸用不動産が前記電力系統から受電する受電電力量Ｅ１と、前記再生可能エネルギー発電機構の発電電力を前記電力系統に売電する給電電力量Ｅ２を検出する上位メータ装置と、
   複数の前記施設のうち特定の施設に設置され、前記電力系統から受電する受電電力量Ｅ３と、前記再生可能エネルギー発電機構から前記電力系統の側に逆潮流される供給電力量Ｅ４と、を検出する第一下位メータ装置と、
   前記再生可能エネルギー発電機構で出力される電力量Ｅ６を検出する計測装置と、
   を有し、
   前記再生可能エネルギー発電機構は、前記特定の施設の前記下位分電盤に繋がっていることを特徴とする、経営支援システム。
2. 前記制御装置は、前記電力系統から前記施設の受電した電力量に対する販売価格Ｆ２を定める第２の規約と、前記再生可能エネルギー発電機構から前記特定の施設が受電した電力量に対する販売価格Ｆ３を定める第４の規約と、を記録する管理装置に、前記受電電力量Ｅ３と前記供給電力量Ｅ４と前記電力量Ｅ６の情報を出力し、
   前記管理装置は、前記受電電力量Ｅ３と前記供給電力量Ｅ４と前期電力量Ｅ６の情報と、前記第２の規約と前記第４の規約を基に、料金請求データの作成を行うことを特徴とする請求項１に記載の経営支援システム。
3. 前記再生可能エネルギー発電機構は、前記特定の施設での電力消費量が前記再生可能エネルギー発電設備の発電量を下回る場合に、前記再生可能エネルギー発電設備で発電された余剰電力を前記特定の施設で優先的に使用できるようにする第一電力需給調整装置を備えていることを特徴とする請求項１又は２に記載の経営支援システム。
4. 前記第一電力需給調整装置は、蓄電池、電気自動車の充電器、前記再生可能エネルギー発電機構で発電された余剰電力を用いて水を温めて作った温水を貯蔵しておく温水機、又は、前記再生可能エネルギー発電機構で発電された余剰電力を用いて水を凍らせて作った氷を貯蔵しておく製氷機であることを特徴とする、請求項３に記載の経営支援システム。
5. 前記再生可能エネルギー発電機構からの配線が端子台に接続され、端子台から前記複数の施設の前記下位分電盤に接続され、前記端子台には、前記端子台と前記複数の施設のそれぞれの間を接続する状態と切断する状態に交互に変更できるスイッチが設けられていることを特徴とする請求項１～４の何れか一項に記載の経営支援システム。
6. 前記再生可能エネルギー発電機構を２つ以上有し、各再生可能エネルギー発電機構が、別々の特定の施設の前記下位分電盤に接続されていることを特徴とする請求項１～５の何れか一項に記載の経営支援システム。

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