JP6864183B2 - マンション自主建替え方法、マンション自主建替え事業計画出力装置およびマンション自主建替え事業計画出力プログラム - Google Patents

Description

本発明は、マンションの自主建替えを支援するためのマンション自主建替え方法、マンション自主建替え事業計画出力装置およびマンション自主建替え事業計画出力プログラムに関するものである。

近年、分譲型のマンション（団地、集合住宅、共同住宅とも呼ぶ）において、老朽化した建物が急速に増加している。また、その中には耐震性の不足している建物も多く含まれている。しかし、こうしたマンションの建替えは全く進んでいない。

平成28年の国土交通省の統計で、全国のマンションのストックは約633戸であり、その内築30年以上が約173万戸、大型地震で倒壊する危険性が高い旧耐震基準のマンションが約106万戸であるが、これまでに建替えのできたマンションは約2万戸にすぎない。

特開２０１０−２１８０６５号公報

ここで、マンションの建替えには各住戸を所有する区分所有者で構成される管理組合において、大多数（「建物の区分所有等に関する法律」で８割以上とされている）の区分所有者による建替え決議の合意形成が必要である。

マンション管理組合において、長期修繕計画を策定して修繕工事のための積立金は準備をしているが、一般的には建替え計画は策定されていないので建替え工事のための資金は準備されていない。

そのため、建替え工事を実施するためには区分所有者の各自が建替え工事の資金を一時金で用意をする必要があるが、それぞれの区分所有者の経済状態は千差万別であり、特に老朽化したマンションの場合は区分所有者の多くが高齢者であり、大きな金額の一時金を用意できる人数は限られているのが実情である。こうした状況で建替え決議の合意形成は非常に困難となっている。

これまでに行われてきたマンションの建替えの事例では、この建替え工事に必要な資金を開発業者（ディベロッパー）が用意をしてマンションの建替えが行われてきたものが多くを占めている。しかし、開発業者が建替えを行う場合は、投資した資金を回収できる、すなわち資金投入して販売経費をかけても採算が合う場合に参加できるのであって、対象となるマンションの立地や社会の経済動向によって非常に限定されることになる、そのためにマンションの建替えが進んでいない。

特許文献１においては、複数のマンションの管理組合によって基金を設立し、自主建替えを行う管理組合に対して基金が資金を貸し付けることによって、資金調達を容易にし、自主建替えを推進することが提案されている。しかしながら、上述したような基金を設立すること自体が容易なことではない。

本発明は、上記の問題に鑑み、マンションの自主建替えを推進することができるマンション自主建替え方法、マンション自主建替え事業計画出力装置およびマンション自主建替え事業計画出力プログラムを提供することを目的とする。

本発明のマンション自主建替え方法は、マンションの自主建替え事業を計画し、マンションの自主建替えを行うマンション自主建替え方法であって、マンションの区分所有者を含む自主建替え事業の各参加者の自主建替え事業に要する事業費の各負担額および各負担額の返済計画を含むマンションの自主建替え事業計画をコンピュータに入力して記憶し、マンションの自主建替え事業計画をコンピュータから出力し、マンションの自主建替え事業計画に対する金融機関による融資の審査を受け、金融機関から融資を受けることによってマンションの自主建替え事業を実行するマンション自主建替え方法。

また、本発明のマンション自主建替え方法においては、マンションの自主建替え事業計画をコンピュータから金融機関のシステムに出力することができる。

また、本発明のマンション自主建替え方法においては、自主建替え事業に参加しない区分所有者の住戸を買い取る事業協力者の自主建替え事業計画への参加を受け付け、マンションの自主建替え事業計画に事業協力者の負担額および返済計画を含めることができる。

本発明のマンション自主建替え事業計画出力装置は、マンションの自主建替え事業計画を出力するマンション自主建替え事業計画出力装置であって、マンションの区分所有者を含む自主建替え事業の各参加者の自主建替え事業に要する事業費の各負担額および各負担額の返済計画を含むマンションの自主建替え事業計画の入力を受け付ける入力受付部と、マンションの自主建替え事業計画を記憶する記憶部と、記憶部に記憶されたマンションの自主建替え事業計画を出力する出力部とを備える。

また、本発明のマンション自主建替え事業計画出力装置において、出力部は、マンションの自主建替え事業計画を金融機関のシステムに出力することができる。

また、本発明のマンション自主建替え事業計画出力装置において、入力受付部は、自主建替え事業に参加しない区分所有者の住居を買い取る事業協力者の自主建替え事業計画への参加を受け付けることができ、記憶部は、事業協力者の負担額および返済計画を含むマンションの自主建替え事業計画を記憶することができる。

また、本発明のマンション自主建替え事業計画出力装置においては、自主建替え事業計画に基づいて、金融機関によって審査された融資審査結果を受け付ける審査結果受付部を備えることができる。

また、本発明のマンション自主建替え事業計画出力装置において、出力部は、マンションの自主建替え事業計画をホームページのサーバに出力することができる。

本発明のマンション自主建替え事業計画出力プログラムは、コンピュータを、マンションの自主建替え事業計画を出力するマンション自主建替え事業計画出力装置として機能させるマンション自主建替え事業計画出力プログラムであって、マンションの区分所有者を含む自主建替え事業の各参加者の自主建替え事業に要する事業費の各負担額および各負担額の返済計画を含むマンションの自主建替え事業計画の入力を受け付ける入力受付部と、マンションの自主建替え事業計画を記憶する記憶部と、記憶部に記憶されたマンションの自主建替え事業計画を金融機関に出力する出力部として機能させる。

本発明によれば、マンションの区分所有者を含む自主建替え事業の各参加者の自主建替え事業に要する事業費の各負担額および各負担額の返済計画を含むマンションの自主建替え事業計画をコンピュータに入力して記憶し、マンションの自主建替え事業計画をコンピュータから出力する。これによりマンションの自主建替え事業に要する事業費の資金計画を効率的かつ明確に立てることができる。

そして、上述したマンションの自主建替え事業計画に対する金融機関による融資の審査を受け、金融機関から融資を受けることによってマンションの自主建替え事業を実行するようにしたので、マンションの自主建替え事業の推進を図ることができる。

本発明のマンション自主建替え方法の一実施形態を用いたコーポラティブハウス自主建替え方法を説明するためのフローチャート マンション自主建替え事業計画システムの概略構成を示すブロック図 マンション自主建替え事業計画システムのその他の実施形態の概略構成を示すブロック図

以下、本発明のマンション自主建替え方法の一実施形態を用いたコーポラティブハウス自主建替え方法について説明する。図１は、本実施形態のコーポラティブハウス自主建替え方法の一連の流れを示すフローチャートである。以下、図１に示すフローチャートを参照しながら説明する。

老朽化したマンションの建替えを進めていくためには区分所有者の各自が資金調達して、区分所有者が参加する管理組合による自主建替え方法の検討、事業化を行う必要がある。

本実施形態のコーポラティブハウス自主建替え方法は、マンションの自主建替え事業に要する事業費の資金計画を効率的かつ明確に立てることができ、これによりマンションの自主建替え事業の推進を図ることができる方法である。

具体的には、図１に示すように、まず、マンションの区分所有者によってマンションの自主建替え事業計画の準備が開始される（Ｓ１０）。自主建替え事業の準備については、建替え対象のマンションの管理組合が中心となって行うことが望ましい。ただし、管理組合がない場合や、管理組合で自主建替え事業を計画することが難しい場合には、コンサルティング会社などといった民間の代行業者が中心となって進めるようにしてもよい。

もちろんマンションの区分所有者全員が自主建替え事業に参加することが望ましいが、自主建替え事業に要する事業費の負担が困難であったり、引っ越しを予定していたりして、自主建替え事業に参加したくない区分所有者が存在する場合がある。また、事業が進行中にも事業に参加できなくなる区分所有者が存在する場合がある。

このように、自主建替え事業に参加しない区分所有者が存在する、あるいは出てくることを前提に、事業協力者の参加を受け付ける（Ｓ１２）。事業協力者とは、自主建替え事業に参加しない区分所有者の住戸を買い取る者である。事業協力者は、買い取った住戸を販売してもよいし、賃貸物件としてもよい。事業協力者としては、たとえば新しく建替えられるマンションの施工業者および不動産関係の会社などが考えられるが、個人でもよい。なお、事業協力者の参加の受け付けは、本実施形態のように自主建替え事業計画の準備開始時でもよいし、建替え工事期間中でもよい。
このように、マンションの区画所有者だけでなく、事業協力者の参加も受け付けることによって、事業のさらなる促進を図ることができる。

そして、マンションの自主建替え事業計画を進めるにあたり、その自主建替え事業への参加者を決定する（Ｓ１４）。自主建替え事業への参加者は、第１にマンションの区分所有者である。マンションの区分所有者は、マンションの建替え後、その新しいマンションに引き続き居住してもよいし、販売してもよい。自主建替え事業によって新しく建替えられるマンションは、いわゆるマンションのディベロッパーなどの開発業者が存在しないので、ディベロッパーによって提供されるマンションに比較すると安い費用で建てることができ、マンションの区分所有者は新しいマンションを販売することによって利益を得ることができる。

次に、自主建替え事業への各参加者および各事業協力者の自主建替え事業に要する事業費の負担額および返済計画を含む資金計画を明確にする（Ｓ１６）。この資金計画を立てる際には、金融機関の審査に適合するようにする。区分所有者は自己資金による資金調達が可能な者以外は新たに建てられるマンションの住戸を担保にして住宅ローンやリバースモーゲージ融資（高齢者向け）による資金調達を行うことになる。

また、各参加者並びに各事業協力者の負担額および返済計画を明確に管理するため、これらの情報は、事業計画管理サーバに入力されて記憶される。なお、この事業計画管理サーバについては、後で詳述する。

そして、上述した資金計画書、建替え計画図、事業計画書および工程計画書などを含む自主建替え事業計画が、事業計画管理サーバから金融機関のシステムサーバに出力される（Ｓ１８）。なお、本実施形態においては、上述したように事業計画管理サーバから金融機関のシステムサーバに自主建替え事業計画を出力するようにしたが、これに限らず、事業計画管理サーバにおいて自主建替え事業計画を印刷して書類として出力し、その書類を金融機関に郵送などしてもよい。

そして、金融機関のシステムサーバによって受信された自主建替え事業計画に基づいて、金融機関において融資の審査が開始される（Ｓ２０）。

金融機関において融資の審査が終了すると、その審査結果が金融機関のシステムサーバから出力され、上述した事業計画管理サーバによって受信される（Ｓ２２）。

金融機関による融資が決定すると、マンションの区分所有者であって、マンションの住居者は、仮住まいへの引っ越しを行う（Ｓ２４）。

住居者の仮住まいの引っ越し完了後、金融機関からマンションの解体工事費の融資を受け、マンションの解体工事を実行する（Ｓ２６）。

次いで、金融機関から着工時金額の融資を受け、建替え工事を着工する（Ｓ２８）。

マンションの建替え工事中の中間時や完成時の各段階において金融機関から残りの事業費の融資を受け（Ｓ３０）、建替え工事を完了させる（Ｓ３２）。

そして、新しいマンションの完成後、マンションの登記手続きが行われ、居住者は仮住まいからの引っ越しを行う（Ｓ３４）。また、自主建替え事業への参加者および事業協力者は、上述した資金計画にしたがって自己の負担額の返済を開始する（Ｓ３６）。

以上が、本実施形態のコーポラティブハウス自主建替え方法の一連の流れの説明である。

次に、上述したコーポラティブハウス自主建替え方法を実施する際に用いられるマンション自主建替え事業計画システム１について説明する。図２は、本システム全体の概略構成を示すブロック図である。

本実施形態のマンション自主建替え事業計画システム１は、図２に示すように、マンションの管理組合が使用する事業計画管理サーバ１０（本発明のマンション自主建替え事業計画出力装置に相当する）と、マンションの自主建替え事業計画に参加する参加者（マンションの区分所有者）が使用する端末装置２０と、マンションの自主建替え事業計画に参加する事業協力者が使用する端末装置３０と、金融機関が使用する金融機関システムサーバ４０とから構成されている。

事業計画管理サーバ１０、端末装置２０，３０および金融機関システムサーバ４０は、インターネットなどの通信ネットワークを介して互いに情報のやり取りが可能に構成されている。なお、図２においては、端末装置２０および端末装置３０をそれぞれ１台しか示していないが、端末装置２０は、各参加者がそれぞれ有するものであり、端末装置３０は、各事業協力者がそれぞれ有するものである。以下、各装置について説明する。

事業計画管理サーバ１０は、上述したようにマンションの管理組合によって使用されるものであり、マンションの自主建替え事業計画の作成のために用いられるものである。なお、本実施形態においては、マンションの管理組合が事業計画管理サーバ１０を使用するようにしたが、上述したように管理組合がない場合や、管理組合で自主建替え事業を計画することが難しい場合には、コンサルティング会社などといった民間の代行業者が使用するようにしてもよい。

事業計画管理サーバ１０は、参加者および事業協力者の資金計画の入力を受け付けて記憶し、その資金計画を含む自主建替え事業計画を金融機関の金融機関システムサーバ４０に出力するものである。

事業計画管理サーバ１０は、具体的には、入力受付部１１、記憶部１２、出力部１３および審査結果受付部１４を備えている。事業計画管理サーバ１０は、ＣＰＵ（Central Processing Unit）、半導体メモリ、およびハードディスクやＳＳＤ(Solid State Drive)等のストレージデバイスを備えたコンピュータから構成されるものである。そして、コンピュータにインストールされたマンション自主建替え事業計画出力プログラムがＣＰＵによって実行されることによって、上述した入力受付部１１、記憶部１２、出力部１３および審査結果受付部１４が動作する。

マンション自主建替え事業計画出力プログラムは、ＤＶＤ（Digital Versatile Disc）およびＣＤ−ＲＯＭ（Compact Disc Read Only Memory）などの記録媒体に記録されて配布され、その記録媒体からコンピュータにインストールすることができる。または、住宅購入支援プログラムは、ネットワークに接続されたサーバコンピュータの記憶装置もしくはネットワークストレージに対して、外部からアクセス可能な状態で記憶される。そして、外部からの要求に応じてコンピュータにダウンロードされ、インストールすることができる。

入力受付部１１は、各参加者の負担額および返済計画並びに各事業協力者の負担額および返済計画の入力を受け付けるものである。本実施形態の入力受付部１１は、端末装置２０を用いて各参加者が入力した負担額および返済額を受け付け、また、端末装置３０を用いて各事業協力者が入力した負担額および返済額を受け付けるものである。ただし、これに限らず、たとえば事業計画管理サーバ１０に接続されたキーボードなどの入力装置において入力された負担額および返済額を入力受付部１１によって受け付けるようにしてもよい。

記憶部１２は、半導体メモリまたはハードディスクなどの記憶媒体から構成されるものである。記憶部１２は、入力受付部１１において受け付けられた各参加者の負担額および返済計画並びに各事業協力者の負担額および返済計画を記憶するものである。また、記憶部１２は、上述した負担額および返済計画を含む資金計画書の他に、建替え計画図、事業計画書および工程計画書なども含む自主建替え事業計画全体の情報を記憶するものである。

出力部１３は、記憶部１２に記憶されたマンションの自主建替え事業計画を金融機関システムサーバ４０に出力するものである。出力部１３は、たとえば事業計画管理サーバ１０の記憶部１２に記憶された自主建替え事業計画のデータを電子メールによって金融機関システムサーバ４０に出力する。

出力部１３からの出力方法としてはこれに限らず、たとえば金融機関システムサーバ４０からの要求信号に応じて出力部１３が自主建替え事業計画のデータを出力するようにしてもよい。また、出力部１３からの出力方法としては、金融機関システムサーバ４０に対して自主建替え事業計画のデータを直接出力する方法に限らず、たとえば出力部１３から所定のデータサーバに対して自主建替え事業計画のデータを出力して記憶させ、その記憶されたデータを金融機関システムサーバ４０が読み出すようにしてもよい。すなわち出力部１３からデータサーバを介して金融機関システムサーバ４０に対して自主建替え事業計画のデータを間接的に出力するようにしてもよい。また、上述したように出力部１３において自主建替え事業計画を印刷して書類として出力してもよい。

審査結果受付部１４は、自主建替え事業計画に基づいて、金融機関によって審査された融資審査結果を受け付けるものである。審査結果受付部１４は、たとえば融資審査結果のデータを電子メールによって受け付けるものである。

事業計画管理サーバ１０は、液晶ディスプレイなどの表示装置やキーボードやマウスなどの入力装置を備えている。表示装置には、自主建替え事業計画が表示される。入力装置は、上述したように参加者および事業協力者の資金計画を入力可能であり、また参加者の名前および事業協力者の名称などの情報も入力可能なものである。

次に、各参加者が使用する端末装置２０および各事業協力者が使用する端末装置３０は、コンピュータから構成されるものであり、たとえばノートパソコンおよびデスクトップパソコンから構成してもよいし、タブレット端末およびスマートフォンなどの携帯端末から構成してもよい。

各参加者は、端末装置２０において負担額およびその返済計画を入力し、その内容が事業計画管理サーバ１０に出力される。また、各事業協力者は、端末装置３０において負担額およびその返済計画を入力し、その内容が事業計画管理サーバ１０に出力される。

端末装置２０および端末装置３０は、入力された負担額およびその返済計画をたとえば電子メールによって事業計画管理サーバ１０に出力する。

端末装置２０および端末装置３０からの出力方法については、電子メールに限らず、たとえば端末装置２０および端末装置３０に予め設定された専用ソフトウェアの画面上で負担額および返済計画の入力を受け付け、その専用ソフトウェアによって事業計画管理サーバ１０に出力するようにしてもよい。また、端末装置２０および端末装置３０において管理組合のホームページなどを表示させ、そのホームページの中で負担額および返済計画の入力画面を表示させ、ホームページ上の操作によって事業計画管理サーバ１０に出力するようにしてもよい。また、各端末装置２０において各参加者の負担額およびその返済計画が記載された書類を印刷して出力し、その書類を管理組合に郵送などし、また、各端末装置３０において各事業協力者の負担額およびその返済計画が記載された書類を印刷して出力し、その書類を管理組合に郵送などするようにしてもよい。

次に、金融機関システムサーバ４０は、金融機関が所有するサーバであって、入力されたマンションの自主建替え事業計画を表示し、融資の審査の際に参照可能に構成されている。

また、金融機関システムサーバ４０は、マンションの自主建替え事業計画に対する融資の審査結果を入力可能に構成されており、その審査結果を事業計画管理サーバ１０に出力するものである。金融機関システムサーバ４０から出力された融資の審査結果は、事業計画管理サーバ１０の審査結果受付部１４によって受け付けられて表示される。金融機関システムサーバ４０は、融資の審査結果をたとえば電子メールによって事業計画管理サーバ１０に出力する。

以上が、マンション自主建替え事業計画システム１の説明である。

なお、上記実施形態のマンション自主建替え事業計画システム１においては、マンションの管理組合が、金融機関と直接やりとりを行うようにしたが、管理組合によっては、金融機関とのやりとりに慣れていない場合などがある。したがって、管理組合と金融機関とが代行会社を介してやりとりするようにしてもよい。以下、代行会社も含めた場合におけるマンション自主建替え事業計画システム２について説明する。図３は、マンション自主建替え事業計画システム２の概略構成を示すブロック図である。

マンション自主建替え事業計画システム２は、図３に示すように、代行会社が有する事業計画ホームページサーバ５０を備えている。この事業計画ホームページサーバ５０は、代行会社が管理するホームページをインターネット上に公開するものである。そして、事業計画ホームページサーバ５０は、複数のマンション自主建替え事業計画を受け付け、これをホームページ上に掲載することによって、金融機関がアクセス可能な状態にするものである。

図３に示すマンションＡ、マンションＢおよびマンションＣの各管理会社が有する各事業計画管理サーバ１０ａ，１０ｂ，１０ｃは、上述した事業計画管理サーバ１０と同様の構成である。そして、各事業計画管理サーバ１０ａ，１０ｂ，１０ｃの出力部からそれぞれマンション自主事業計画が出力され、事業計画ホームページサーバ５０によって受信されて記憶される。

事業計画ホームページサーバ５０は、マンションＡ、マンションＢおよびマンションＣのそれぞれの自主建替え事業計画をホームページ上に選択可能に掲載する。そして、金融機関が、ホームページにアクセスし、興味があるいずれかのマンションの自主建替え計画を選択した場合には、その選択したマンションの自主建替え事業計画が金融機関の金融機関システムサーバ４０に出力され、金融機関が参照可能となる。なお、金融機関は、複数の自主建替え事業計画を選択してもよい。

金融機関は、受信した自主建替え事業計画の融資を審査し、その審査結果を代行会社の事業計画ホームページサーバ５０または管理組合の事業計画管理サーバ１０ａ，１０ｂ，１０ｃに出力する。以降の流れについては、上記実施形態と同様である。

１，２ マンションの自主建替え事業計画システム
１０ 事業計画管理サーバ
１０ａ，１０ｂ，１０ｃ 事業計画管理サーバ
１１ 入力受付部
１２ 記憶部
１３ 出力部
１４ 審査結果受付部
２０，３０ 端末装置
４０ 金融機関システムサーバ
５０ 事業計画ホームページサーバ

Claims (6)

1. マンションの区分所有者を含む、前記マンションの自主建替え事業計画に参加する複数の参加者の前記自主建替え事業に要する事業費の各負担額および前記各負担額の返済計画の前記各参加者による入力をそれぞれ受け付ける複数の端末装置と、
   前記複数の端末装置に対して通信可能に接続され、前記各端末装置において受け付けられた前記各参加者の前記各負担額および前記各負担額の返済計画を含むマンションの自主建替え事業計画の入力を受け付ける入力受付部と、前記マンションの自主建替え事業計画を記憶する記憶部と、前記記憶部に記憶されたマンションの自主建替え事業計画を、該自主建替え事業計画に対する融資を審査する金融機関のシステムに出力する出力部とを有するマンション自主建替え事業計画出力装置とを備えたマンション自主建替え事業計画システム。
2. 前記各端末装置が、前記負担額および前記負担額の返済計画の入力を受け付ける入力画面を表示する請求項１記載のマンション自主建替え事業計画システム。
3. 前記自主建替え事業に参加しない区分所有者の住居を買い取る事業協力者が前記参加者として含まれ、
   前記事業協力者の前記自主建替え事業に要する事業費の負担額および前記負担額の返済計画の入力を受け付ける端末装置をさらに備える請求項１または２記載のマンション自主建替え事業計画システム。
4. 前記マンション自主建替え事業計画出力装置が、前記自主建替え事業計画に基づいて前記金融機関によって審査された融資審査結果を受け付ける審査結果受付部を備える請求項１から３いずれか１項記載のマンション自主建替え事業計画システム。
5. マンションの区分所有者を含む、前記マンションの自主建替え事業計画に参加する複数の参加者の前記自主建替え事業に要する事業費の各負担額および前記各負担額の返済計画を含むマンションの自主建替え事業計画の入力を受け付ける入力受付部と、前記マンションの自主建替え事業計画を記憶する記憶部と、前記記憶部に記憶されたマンションの自主建替え事業計画を出力する出力部とを有するマンション自主建替え事業計画出力装置を複数備え、かつ該複数のマンション自主建替え事業計画出力装置の前記出力部から出力された複数の前記マンションの自主建替え事業計画を受け付ける事業計画ホームページサーバを備え、
   前記事業計画ホームページサーバが、前記複数のマンション自主建替え事業計画をホームページ上に選択可能に掲載するマンション自主建替え事業計画システム。
6. 前記事業計画ホームページサーバによってホームページ上に掲載された前記複数のマンション自主建替え計画のいずれかが選択された場合には、該選択されたマンション自主建替え計画が、該自主建替え事業計画に対する融資を審査する金融機関のシステムに出力される請求項５記載のマンション自主建替え事業計画システム。
   

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