JP2022151161A - 不動産サービスサーバ、方法およびプログラム - Google Patents

Abstract

【課題】ネットワークを介して不動産を取引する不動産取引関係者が、取引の対象となる不動産を評価する情報の提示を受けられるようにする。【解決手段】実施の形態にかかる不動産サービスサーバは、属性情報収集装置と、不動産選択装置と、評価装置とを備える。属性情報収集装置は、複数の前記不動産それぞれの属性を、通信ネットワークを介して収集する。不動産選択装置は、複数の前記不動産のいずれかを選択する。評価装置は、選択された前記不動産の前記属性に基づいて、選択された前記不動産の評価を行う。【選択図】図１８

Description

本発明は、不動産サービスサーバ、方法およびプログラムに関する。

売主、貸主、買主および借主などの不動産取引関係者に、不動産取引に関係する情報を、通信ネットワークを介して提供するサービスが知られている。例えば、特許文献１は、予め登録された不動産取引関係者に、このようなサービスを提供するシステムを開示する。しかしながら、このシステムにおいては、不動産を評価する情報は提示されない。

特開２００２－３２４１７３号公報

本発明の実施の形態は、上述した問題を解消するためになされ、ネットワークを介して不動産を取引する不動産取引関係者が、取引の対象となる不動産を評価する情報の提示を受けられるようにすることを目的とする。

上記課題を解決するために、実施の形態にかかる不動産サービスサーバは、属性情報収集装置と、不動産選択装置と、評価装置とを備える。属性情報収集装置は、複数の不動産それぞれの属性を、通信ネットワークを介して収集する。不動産選択装置は、複数の不動産のいずれかを選択する。評価装置は、選択された不動産の属性に基づいて、選択された不動産の評価を行う。

実施の形態にかかる不動産サービスシステムの構成を示す図である。 図１に示した法務局システム、不動産情報サービスサーバ、金融機関サーバおよびユーザ端末のコンピュータとしてのハードウェアの構成を例示する図である。 土地の登記事項証明書に含まれるデータを例示する図表である。 一戸建ての建物の登記事項証明書に含まれるデータを例示する図表である。 共同住宅の登記事項証明書に含まれるデータを例示する図表である。 図１に示した地図情報サーバにより提供される地図情報を例示する第１の図である。 図１に示した地図情報サーバにより提供される地図情報を例示する第２の図である。 図１に示したユーザ端末の構成を例示する図である。 図１に示した情報サーバが提供する不動産の属性情報を例示する図である。 図１に示した不動産情報サービスサーバの構成を示す図である。 図１０に示した証明書提供サービスシステムの構成を示す図である。 図１１に示したユーザＤＢに記憶されるユーザ情報を例示する図である。 図１１に示した会計ＤＢに記憶される課金情報を示す図である。 図１１に示した会計ＤＢに記憶される納付情報を例示する図である。 図１０に示した証明書取得システムの構成を示す図である。 図１０に示した流通促進システムの構成を示す図である。 図１６に示した不動産ＤＢに記憶される不動産情報を例示する図である。 図１６に示した流通促進情報作成装置の構成を示す図である。 複数の取引対象の不動産＃１～＃ｍを含む選択画面を例示する図である。 選択された不動産＃ｉの提示情報の編集に用いられる編集画像を例示する図である。 月次収支の編集用の画面を例示する図である。 編集用の画像を用いて作成された全体月次収支情報を例示する図である。 全体月次収支情報から作成される集計画像を例示する図である。 不動産に関係するシミュレーション画像を例示する図である。 評価結果画像を例示する図である。 図１６に示した流通促進ＤＢに記憶される流通促進情報を例示する図である。 図１６に示した売主募集装置が不動産の流通を促進するサービスとして売主の募集を行う処理を示すフローチャートである。 図１６に示した買主募集装置が不動産の流通を促進するサービスとして買主の募集を行う処理を示すフローチャートである。 図１６に示した情報提示装置が不動産の流通を促進するサービスとして情報の提示を行う処理を示すフローチャートである。 図１６に示した紹介装置が不動産の流通を促進するサービスとして仲介業者の紹介を行う処理を示すフローチャートである。 不動産サービスシステムの動作を例示する第１の通信シーケンス図である。 不動産サービスシステムの動作を例示する第２の通信シーケンス図である。 不動産サービスシステムの動作を例示する第３の通信シーケンス図である。 不動産サービスシステムの動作の変形例を示す第１の通信シーケンス図である。 不動産サービスシステムの動作の変形例を示す第２の通信シーケンス図である。 図２６に示した流通促進情報の変形例を示す図である。

以下、実施の形態を、図面を参照して詳細に説明する。なお、以下、図面において実質的に同じ構成要素、処理、情報およびデータには同じ符号および名称が付される。また、複数ありうる構成要素のいずれかを特定せずに示すときには、構成要素の符号の添え字を省略することがある。また、情報処理の主体となりうる装置を総称して「ノード」と記載することがある。

また、図面において構成要素およびデータの数および種類は例示的に示され、適宜、増減されたり変更されたりしうる。また、ノードの間における通信の順番は例示的に示され、適宜、変更されうる。また、図示の都合上、図面において、「装置」、「システム」および「情報」など、構成要素および情報などの名称の一部が適宜、省略されることがある。また、図面において、発明の本質的な説明に関係しない構成要素は、適宜、省略されることがある。また、ｍ，ｎ，ｐ，ｑは２以上の整数であり、ｉは１～ｐの整数である。

図１は、実施の形態にかかる不動産サービスシステム１の構成を示す図である。図１に示すように、不動産サービスシステム１は、インターネットなどの通信ネットワーク１００を介して相互に通信が可能に接続された法務局システム２と、不動産情報サービスサーバ４と、地図情報サーバ１４と、金融機関サーバ１６と、情報サーバ１８－１～１８－ｍと、ユーザ端末３０－１～３０－ｎとを備える。また、不動産情報サービスサーバ４にはプリンタ１０２などの周辺機器が適宜、接続される。

図２は、図１に示した法務局システム２、不動産情報サービスサーバ４、地図情報サーバ１４、金融機関サーバ１６、情報サーバ１８およびユーザ端末３０のコンピュータとしてのハードウェア１２の構成を例示する図である。図２に示すように、これらのノードは、バス１２０を介して相互にデータを入出力可能に接続されたＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）１２２と、ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）１２４と、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）１２６と、通信ネットワーク１００に接続されるネットワークインターフェース（ＩＦ）１２８と、プリンタ、ディスプレイおよびキーボードなどのユーザインターフェース（ＵＩ；Ｕｓｅｒ Ｉｎｔｅｒｆａｃｅ）装置が接続される入出力装置（Ｉ／Ｏ）１３０と、フラッシュメモリおよびＤＶＤなどの記録媒体に対して、データの書き込みおよび読み出しを行う記録装置１３２と、プリンタ１０２などが接続される外部装置ＩＦ１３４とを備える。

不動産サービスシステム１の構成要素は、専門のハードウェアにより実現されても、図２に示したＲＯＭ１２４などに記憶されたソフトウェアをＣＰＵ１２２が実行することにより実現されても、ハードウェアとソフトウェアとの組み合わせにより実現されてもよい。

図１に示した不動産サービスシステム１において、法務局システム２は、法務局により運営され、不動産登記の登記事項証明書を不動産情報サービスサーバ４に対して交付する。つまり、法務局システム２は、不動産情報サービスサーバ４と通信ネットワーク１００を介して通信し、不動産情報サービスサーバ４から不動産登記の登記事項証明書の交付の申請を受ける。

法務局システム２は、交付の申請を受けると、不動産情報サービスサーバ４に対して登記事項証明書を交付し、不動産情報サービスサーバ４から手数料の納付を受ける。ただし、法務局システム２は、不動産情報サービスサーバ４を介さず、通信ネットワーク１００を介してユーザ端末３０と直接に通信し、登記事項証明書の交付の申請を受け付け、登記事項証明書を交付し、手数料の納付を受けることもできる。

なお、以下、不動産登記の登記事項証明書およびその電子データは、単に登記事項証明書および証明書とも記載される。また、不動産情報サービスサーバ４から法務局システム２への登記事項証明書の交付の申請、法務局システム２から不動産情報サービスサーバ４への登記事項証明書の交付、および、不動産情報サービスサーバ４から法務局システム２の手数料の納入の一連の動作は、単に登記事項証明書の取得とも記載される。

図３は、土地の登記事項証明書に含まれるデータを例示する図表である。図４は、一戸建ての建物の登記事項証明書に含まれるデータを例示する図表である。図５は、共同住宅の登記事項証明書に含まれるデータを例示する図表である。

図３～図５に示すように、土地、一戸建ての建物および共同住宅の登記事項証明書は、これらの不動産に対応する登記簿謄本に含まれる項目に対応するデータを含む。つまり、これらの登記事項証明書は、不動産と、その所在と、所有者の氏名または名称と、所有者の住所または所在とを特定するデータを含む。また、これらの登記事項証明書は、登録の受付日、債権額および利息など不動産の取引価格を推定するために用いられうるデータを含む。

また、図４に示すように、建物の登記事項証明書は、付属建物の表示の表題部をさらに含む。また、図５に示すように、共同住宅の登記事項証明書は、専有部分の家屋番号をさらに含む。

図３に示すように、土地の登記事項証明書の表題部（土地の表示）は、不動産番号などと、所在と、地番と、地目と、地積と、登録原因および日付と、所有者とを示すデータを含む。所有者を示す所有者データは、不動産の所有者の氏名または名称と、住所または居所とを示すデータを含む。図４に示すように、建物の登記事項証明書の表題部（主である建物の表示）は、所在と、家屋番号と、種類と、構造と、床面積と、登記の日付とを示すデータを含む。

図５に示すように、共同住宅の登記事項証明書の表題部（一棟の建物の表示）は、所在図番号などと、所在と、建物の名称と、構造と、床面積と、登録原因および日付とを示すデータを含む。

また、共同住宅の登記事項証明書の表題部（専有部分の建物の表示）は、不動産番号と、家屋番号と、建物の名称と、種類と、構造と、床面積と、登記原因および日付とを示すデータを含む。また、共同住宅の登記事項証明書の表題部（敷地権の表示）は、土地の符号と、敷地権の種類と、敷地権の割合と、登録原因および日付と、所有者とを示すデータを含む。

図３～図５に示すように、土地、建物および共同住宅の登記事項証明書の権利部の甲区は、１つ以上の順位番号に対応づけられた所有者と、登記の目的と、受付年月日および受付番号と、権利者その他の事項とを示すデータを含む。

土地の登記事項証明書の権利部の乙区は、１つ以上の順位番号に対応づけられた登記の目的と、登記がなされた年月日を示す受付年月日およびその受付番号と、権利者その他の事項とを示すデータを含む。権利部の乙区の権利者その他を示すデータは、登録原因と、債権額と、利息と、損害額と、債務者と、抵当権者と、共同担保とを示すデータを含む。共同担保のデータは、共同担保目録を示す。

図１に示した地図情報サーバ１４は、インターネット関連のサービス事業者により運用され、「Ｇｏｏｇｌｅ Ｍａｐｓ（登録商標）」および「ＭａｐＦａｎ（登録商標）」などの名称で地図検索サービスを提供する。なお、地図情報サーバ１４の機能を提供する構成要素が、不動産情報サービスサーバ４に含まれてよい。

地図情報サーバ１４は、他のノードからの問い合わせに応じて、広い地域を示す地図情報、および、問い合わされた不動産とその周辺の不動産の周辺を拡大して示す地図情報を、Ｗｅｂページを介して提供する。以下、広い地域を示す地図情報は、広域地図情報と記載され、問い合わされた不動産とその周辺の不動産の周辺を拡大して示す地図情報は、拡大地図情報と記載される。

この拡大地図情報には、不動産の所在および名称など、不動産を特定可能な情報が含まれる。従って、拡大地図情報に含まれる不動産を指定することにより、ユーザ端末３０のユーザは、指定された不動産を特定する情報を、ユーザ端末３０に対して入力できる。あるいは、ユーザ端末３０は、拡大地図情報に含まれる不動産の全てを特定する情報を、拡大地図情報から得ることができる。

図６，図７は、図１に示した地図情報サーバ１４により提供される地図情報を例示する第１および第２の図である。地図情報サーバ１４は、他のノードからの問い合わせがあると、図６に示すように、最初に、日本全体を示す広域地図情報を不動産情報サービスサーバ４に提供する。なお、図６に示した広域地図情報など、以下に例示する情報および画像は、ユーザ端末３０のＵＩ装置のディスプレイにおいて、１つの画面として表示されたり、１つの画面をスクロールすることにより表示されたりしうる。

ユーザ端末３０のユーザは、表示された日本全体の地図情報の一部分を、カーソル（マウスポインタ）による操作またはタッチパネルへの操作などにより指定できる。この指定に応じて、地図情報サーバ１４は、図７に示すように、指定された場所を拡大して示す拡大地図情報を不動産情報サービスサーバ４に提供する。

図１に示した金融機関サーバ１６は、例えば、銀行およびクレジットカード会社などの金融機関により運営され、法務局システム２、不動産情報サービスサーバ４およびユーザ端末３０の間の金銭の授受の処理を行う。つまり、金融機関サーバ１６は、不動産情報サービスサーバ４から法務局システム２への手数料の納入の指示を受けたときに、不動産情報サービスサーバ４の口座から法務局システム２の口座に、手数料の金額の金銭を移動させる処理を行う。

また、金融機関サーバ１６は、ユーザ端末３０から不動産情報サービスサーバ４への課金への支払いの指示を受けたときに、ユーザ端末３０のユーザの口座から不動産情報サービスサーバ４の口座に課金の金額の金銭を移動させる処理を行う。

ただし、不動産情報サービスサーバ４から法務局システム２への手数料の納入、および、ユーザ端末３０から不動産情報サービスサーバ４への課金への支払は、金融機関サーバ１６を介して行われる必要はない。つまり、手数料の納入は、法務局システム２と不動産情報サービスサーバ４との間で直接に行われてよく、また、課金への支払いは、ユーザ端末３０と不動産情報サービスサーバ４との間で直接に行われてよい。また、口座の間で金銭を移動させることは、振り込みとも記載される。

情報サーバ１８－１～１８－ｎそれぞれは、例えば、不動産仲介業者などの不動産取引関係者、および、「スーモ（登録商標）」および「レインズ（登録商標）」などの名称で不動産情報を提供する複数の業者それぞれにより運用される。情報サーバ１８－１～１８－ｎそれぞれは、ユーザ端末３０および不動産情報サービスサーバ４など、他のノードからの問い合わせに応じて、複数の不動産それぞれの１つ以上の属性を示す情報を含む広告情報を、Ｗｅｂページなどを介して提供する。なお、情報サーバ１８の機能を提供する構成要素が、不動産情報サービスサーバ４に含まれてよい。

図９は、図１に示した情報サーバ１８－１～１８－ｎが提供する不動産の属性情報を例示する図である。情報サーバ１８－１～１８－ｎそれぞれが提供する広告情報は、問い合わせにおいて指定された不動産と、その周囲の不動産の属性を示す属性情報を含みうる。属性情報は、情報サーバ１８－１～１８－ｎから、過去から現在までに得られた広告情報に含まれる不動産の様々な属性を対応づけて示す。

不動産の属性情報は複数のエントリを含む。不動産の属性情報の複数のエントリそれぞれは、図９に示すように、不動産の名称、所在、外観の画像、取引価格、管理費、修繕積立金、賃貸料、築年数、築年月、専有面積、間取り、バルコニーの有無、方角、総戸数、建物の構造、管理費、修繕積立金、最寄り駅からのアクセス、修繕計画および駐車場などの不動産の属性を、過去から現在まで示すデータを、不動産を一意に示す不動産ＩＤに対応づけて含む。

これらの属性のうち、専有面積は、共同住宅の不動産の専有部分の面積を示し、修繕計画は、共同住宅の修繕計画の有無およびその内容を示し、駐車場は、駐車場の有無およびその空きの有無を示す。

例えば、不動産の名称、所在および最寄り駅からのアクセスなどの属性の組み合わせは、不動産の特定に役立ちうる。

また、例えば、不動産の取引価格、賃貸料、築年数および築年月など、属性情報に含まれる多くの属性の組み合わせは、不動産の用途、利便性、および、不動産を所有することの社会的意味（ステータス）などの不動産自体の価値を総合的に評価するために役立ちうる。

また、例えば、不動産の現在および過去の取引価格、賃貸料、管理費および修繕積立金などの属性の組み合わせは、不動産の現在および未来における財産的および収益性の評価および予測のために役立ちうる。このように、不動産の取引者は、属性情報を、不動産に関係する様々な評価、予測および数値の設定などに役立てうる。

なお、属性情報は、上述した不動産の属性の全ての種類を常に含む必要はなく、土地であるか、建物であるか、共同住宅であるかなどの不動産の種類に応じて、上記の不動産の属性のうちの一部を含めばよい。あるいは、属性情報は、図９に示した以外の不動産の属性を含んでよい。ただし、情報サーバ１８－１～１８－ｎそれぞれが提供する属性情報が示す不動産の属性の種類およびその数値などの内容は必ずしも同じではない。従って、属性情報は、情報サーバ１８－１～１８－ｎそれぞれにより提供された属性の全てを含んでよい。

図８は、図１に示したユーザ端末３０の構成を例示する図である。図８示すように、ユーザ端末３０は、要求・受信制御装置３００と、登録装置３０２と、認証装置３０４と、要求装置３０６と、支払装置３０８と、受信装置３１０とを備える。

ユーザ端末３０は、これらの構成要素により、不動産情報サービスサーバ４に対するユーザ端末３０のユーザの登録を行う。また、ユーザ端末３０は、不動産情報サービスサーバ４からの登記事項証明書を、通信ネットワーク１００を介して受信する。また、ユーザ端末３０は、不動産情報サービスサーバ４から通信ネットワーク１００を介して行われる課金に応じて金銭を支払う。

なお、以下、ユーザ端末３０から不動産情報サービスサーバ４への登記事項証明書の要求と、不動産情報サービスサーバ４からユーザ端末３０への登記事項証明書の送信と、不動産情報サービスサーバ４からユーザ端末３０への課金と、ユーザ端末３０から不動産情報サービスサーバ４への金銭の支払いとを含む一連の動作を、登記事項証明書の提供とも記す。

要求・受信制御装置３００は、ユーザ端末３０の構成要素を制御して、不動産情報サービスサーバ４への登記事項証明書の提供を受ける処理を行わせる。また、要求・受信制御装置３００は、通信ネットワーク１００を介したユーザ端末３０と他のノードとの間の通信の制御を行う。

登録装置３０２は、ユーザ端末３０のユーザを不動産情報サービスサーバ４に登録するために必要な処理を行う。つまり、登録装置３０２は、不動産情報サービスサーバ４との間で通信を行い、不動産情報サービスサーバ４におけるユーザのアカウントの作成、および、識別情報（ＩＤ；ＩＤｅｎｔｉｆｉｅｒ）およびパスワードの設定などの認証情報の設定を行う。

また、登録装置３０２は、ユーザが不動産取引関係者における買主、売主および仲介業者のいずれであるかであるかを示すユーザ種別の設定を行う。なお、ユーザは、買主、売主および仲介業者のいずれかに一意に分類されなくてよく、売主が買主を兼ねたり、売主が仲介業者を兼ねたりしてよい。

また、登録装置３０２は、ユーザの不動産情報サービスサーバ４におけるランクの設定、つまり、不動産情報サービスサーバ４の有料会員であるか無料会員であるか、継続的なユーザであるか一時的なユーザであるかなどを示すユーザランクの設定を行う。また、登録装置３０２は、ユーザの氏名または名称を示すユーザ名と、ユーザの住所または居所を示す所在と、ユーザの電子メールアドレスおよび電話番号などを示す連絡先との設定を行う。

認証装置３０４は、不動産情報サービスサーバ４にアカウントを作成したユーザ端末３０のユーザが、不動産情報サービスサーバ４にログインする際に必要とされる認証の処理を行う。この認証は、ＩＤおよびパスワードを用いる認証、および、指紋などの生体情報を用いる認証など、様々な方法により実現されうる。なお、以下、不動産情報サービスサーバ４にアカウントを作成したユーザ端末３０のユーザを、単にユーザとも記す。

要求装置３０６は、例えば、ユーザ端末３０のＵＩ装置のディスプレイにＧＵＩ（Ｇｒａｐｈｃａｌ Ｕｓｅｒ Ｉｎｔｅｒｆａｃｅ）画像を表示する。さらに、要求装置３０６は、登記事項証明書を所望し、その要求元となるユーザ端末３０のＵＩ装置のキーボードなどに対するユーザの操作に応じて、登記事項証明書を特定する情報を受け入れる。

なお、不動産サービスシステム１の各ノードは、不動産情報サービスサーバ４の運営者およびユーザ端末３０のユーザのＵＩ装置に対する操作に応じて動作しえ、これらのノードのＵＩ装置に対して情報の表示などを行いうる。ただし、以下、記載を簡潔にするために、特記なき限り、不動産サービスシステム１の各ノードが、ユーザ端末３０のＵＩ装置に対する操作に応じて動作し、ユーザ端末３０のＵＩ装置に対して情報を表示する場合を具体例として記載する。

さらに、要求装置３０６は、不動産情報サービスサーバ４に対して、受け入れた情報により特定される登記事項証明書の提供を要求する。

支払装置３０８は、不動産情報サービスサーバ４からの課金を受け、金融機関サーバ１６を介して、課金された金額の金銭を、金融機関サーバ１６を介して不動産情報サービスサーバ４に対して支払う。

受信装置３１０は、不動産情報サービスサーバ４から送信されてきた登記事項証明書を受信し、ディスプレイへの表示、および、記録媒体への記録などを行う。

図１０は、図１に示した不動産情報サービスサーバ４の構成を示す図である。図１０に示すように、不動産情報サービスサーバ４は、証明書データベース（ＤＢ；Ｄａｔａ Ｂａｓｅ）４０、証明書提供サービスシステム４２、証明書取得システム５２、および、プリンタ１０２による不動産取引を勧誘するダイレクトメール（ＤＭ；Ｄｉｒｅｃｔ Ｍａｉｌ）の印刷などを行う流通促進システム６を備える。

不動産情報サービスサーバ４は、例えば、不動産の仲介業者、または、インターネットにおける不動産取引のプラットフォームの提供者により運用される。不動産情報サービスサーバ４の運営者は、自ら不動産の取引を行っても、自らは不動産の取引を行わず、不動産の情報の提示のみ、あるいは、不動産の取引に適した仲介業者の提供のみを行ってもよい。

不動産情報サービスサーバ４は、これらの構成要素により、法務局システム２に対して登記事項証明書の交付を申請し、この申請に応じて法務局システム２により交付された登記事項証明書を受信する。また、不動産情報サービスサーバ４は、受信した登記事項証明書を、証明書ＤＢ４０に記憶される証明書情報の複数のエントリに記憶させる。

なお、証明書情報は、登記事項証明書そのものであったり、登記事項証明書にＩＤなどの付加情報を加えたものであったり、登記事項証明書のうち、不動産情報サービスサーバ４における処理に必要とされる一部であったりしてよい。

また、不動産情報サービスサーバ４は、受信した登記事項証明書を、この登記事項証明書を要求したユーザ端末３０に対して送信する。また、不動産情報サービスサーバ４は、法務局システム２からの手数料支払の請求に応じて、手数料の金額の金銭を、金融機関サーバ１６を介して法務局システム２に対して支払う。

なお、以下、不動産情報サービスサーバ４から法務局システム２への登記事項証明書の交付の申請と、法務局システム２から不動産情報サービスサーバ４への手数料支払の要求と、不動産情報サービスサーバ４から法務局システム２への手数料支払とを含む一連の動作は、登記事項証明書の取得とも記される。

また、不動産情報サービスサーバ４は、ユーザ端末３０に対する課金を行う。また、不動産情報サービスサーバ４は、証明書ＤＢ４０に記憶された証明書情報を用い、不動産取引関係者に対して、不動産の販売の勧誘など、不動産流通促進のための様々なサービスを提供する。従って、不動産情報サービスサーバ４は、これらの機能により、不動産取引関係者にとって有益な情報を提供するプラットフォームとなりうる。

図１１は、図１０に示した証明書提供サービスシステム４２の構成を示す図である。図１１に示すように、証明書提供サービスシステム４２は、証明書提供部４４と、ユーザ情報を記憶するユーザＤＢ４６と、法務局システム２への手数料の納入を示す納入情報およびユーザへの課金を示す課金情報を記憶する会計ＤＢ４８と、証明書取得部５０とを備える。

証明書提供サービスシステム４２は、これらの構成要素により、ユーザ端末３０のユーザのアカウント作成およびその管理と、ユーザ端末３０への登記事項証明書の提供と、法務局システム２からの登記事項証明書の取得とを行う。

証明書提供部４４は、提供制御装置４４０と、ユーザ登録装置４４２と、ユーザ認証装置４４４と、ユーザ課金装置４４６と、ユーザ要求受信装置４４８と、証明書提供装置４５０とを備える。証明書提供部４４は、これらの構成要素により、ユーザのアカウント作成およびその管理、および、法務局システム２への登記事項証明書の提供を行う。

提供制御装置４４０は、証明書提供部４４の他の構成要素を制御して、ユーザ端末３０への登記事項証明書の提供と、その課金処理とを行わせる。また、提供制御装置４４０は、通信ネットワーク１００を介した証明書提供部４４と他のノードとの間の通信の制御を行う。

ユーザ登録装置４４２は、ユーザ端末３０からのユーザ登録データを処理し、ユーザのアカウントを作成し、作成したアカウントの管理を管理するユーザ情報をユーザＤＢ４６に記憶する。

ユーザ認証装置４４４は、ユーザＤＢ４６に記憶されたユーザ情報と、ユーザ端末３０からのＩＤおよびパスワードなどを示すデータとを用いて、ユーザを認証する。証明書提供部４４は、さらに、この認証の結果を示すユーザＤＢ４６に記憶する。

ユーザ課金装置４４６は、ユーザ端末３０からの要求に応じて登記事項証明書を提供するときに、ユーザに対する課金を行い、ユーザから金融機関サーバ１６を介した課金への支払いを受け、課金およびその結果を示す課金情報を会計ＤＢ４８に記憶する。また、ユーザ課金装置４４６は、有料会員のユーザに会費の支払いを請求し、会費の支払を受け、会費の支払いを受けたか否かを示す会費情報をユーザＤＢ４６に記憶する。

図１２は、図１１に示したユーザＤＢ４６に記憶されるユーザ情報を例示する図である。図１２に示すように、ユーザＤＢ４６に記憶される情報に含まれる複数のエントリには、ユーザのアカウントを一意に示すアカウントＩＤと、ユーザのいずれかを一意に示すユーザＩＤと、ユーザ種別と、ユーザのランクと、ＩＤおよびパスワードなどの認証情報と、ユーザの氏名または名称を示すユーザ名と、ユーザの住所または居所を示す所在と、ユーザの電子メールアドレスおよび電話番号などの連絡先と、有料会員のユーザから会員が支払われたか否かを示す会費情報と、不動産と、不動産価格と、ユーザが認証済みか未認証かを示す認証結果情報とを示すデータが記憶される。

不動産を示すデータは、任意のタイミングでユーザにより設定され、ユーザが取引を希望するなど、何らかの関心を有する不動産を示す。希望価格は、ユーザが何らかの関心を有する不動産の取引における売値および買値などの希望価格の数値を示す。なお、ユーザ情報の１つのエントリには、複数の不動産およびこれらの希望価格を示すデータが含まれうる。また、以下、「ユーザ情報のエントリ」などは、「エントリ」が省略され、単に「ユーザ情報」とも記載されることがある。

図１３は、図１１に示した会計ＤＢ４８に記憶される課金情報を例示する図である。図１３に示すように、課金情報の複数のエントリには、図１２に示したユーザ情報と共通なユーザＩＤと、このユーザに対して提供した登記事項証明書を示すデータと、その課金の金額を示すデータと、その課金に対する支払が済んでいるか未払いであるかを示すデータとを対応づけて含む課金明細情報とが記憶される。

図１１に示すユーザ要求受信装置４４８は、ユーザ端末３０から登記事項証明書の提供の要求を受信し、この要求をユーザ課金装置４４６に通知する。また、ユーザ要求受信装置４４８は、この要求に含まれ、ユーザが要求する登記事項証明書を特定する情報を証明書取得部５０に対して出力する。

証明書提供装置４５０は、法務局システム２により交付された登記事項証明書を証明書取得部５０から受け、この登記事項証明書の提供を要求したユーザ端末３０に対して提供する。また、証明書提供装置４５０は、ユーザ端末３０に対して登記事項証明書を提供したことをユーザ課金装置４４６に対して通知する。

図１１に示すように、証明書取得部５０は、取得制御装置５００と、証明書申請装置５０２と、証明書受信装置５０４と、手数料納入装置５０６とを備える。証明書取得部５０は、これらの構成要素により、ユーザ端末３０に対して提供する登記事項証明書を、法務局システム２から取得する。

取得制御装置５００は、証明書取得部５０の構成要素を制御して、法務局システム２からの登記事項証明書の取得と、その手数料の納入処理とを行わせる。また、取得制御装置５００は、通信ネットワーク１００を介した証明書取得部５０と他のノードとの間の通信の制御を行う。

証明書申請装置５０２は、証明書申請装置５０２は、証明書提供部４４からユーザが要求する登記事項証明書を特定する情報を受け、この情報により特定される登記事項証明書の交付を法務局システム２に対して申請する。

証明書受信装置５０４は、交付の申請に応じて法務局システム２から交付された登記事項証明書を受信し、証明書提供部４４に対して出力する。

手数料納入装置５０６は、法務局システム２から手数料の納付の指示に応じて、金融機関サーバ１６を介して手数料の納付を行い、納付の結果を示す納付情報を会計ＤＢ４８に記憶する。

図１４は、図１１に示した会計ＤＢ４８に記憶される納付情報を例示する図である。図１４に示すように、納付情報は、手数料の納付が指示された登記事項証明書と、その納付額と、手数料を納入済みであるか未納入であるかとを示すデータを対応づけて含む。

なお、不動産サービスシステム１において、金融機関サーバ１６は複数ありうるので、このときには、複数の金融機関サーバ１６それぞれについて納付情報を作成する必要がある。従って、このときには、納付情報は複数のエントリを含み、複数のエントリそれぞれには、複数の金融機関サーバ１６のいずれかのＩＤを示す金融機関サーバＩＤが付される。

図１５は、図１０に示した証明書取得システム５２の構成を示す図である。図１５に示すように、証明書取得システム５２は、図１１に示した証明書提供サービスシステム４２の構成要素のうち、取得制御装置５００と、証明書申請装置５０２と、証明書受信装置５０４と、手数料納入装置５０６とを、証明書取得部５０と共通に備える。証明書取得システム５２は、これらの構成要素により、不動産情報サービスサーバ４の運営者の操作に応じて、あるいは、流通促進システム６からの要求に応じて、法務局システム２から登記事項証明書を取得し、証明書情報として証明書ＤＢ４０に記憶する。

図１６は、図１０に示した流通促進システム６の構成を示す図である。図１６に示すように、流通促進システム６は、流通促進情報作成装置６０とサービス提供装置６２とを備える。流通促進情報作成装置６０は、不動産情報作成装置６００と、属性情報収集装置６０２と、価格推定装置６０４と、不動産ＤＢ６０６と、属性情報ＤＢ６０８と、流通促進ＤＢ６１０と、流通促進情報作成装置７とを備える。サービス提供装置６２は、売主募集装置６２０と、買主募集装置６２２と、情報提示装置６２４と、紹介装置６２６とを備える。

流通促進システム６は、これらの構成要素により、図１０に示した証明書ＤＢ４０の複数のエントリから、図３～図５に示した登記事項証明書を示す証明書情報を読み出し、証明書情報により特定される不動産の広告情報を情報サーバ１８から読み出す。流通促進システム６は読み出した証明書情報および広告情報に含まれる属性情報を処理し、不動産の売主および買主の募集、不動産の情報の提示および仲介業者の紹介を行う。

流通促進情報作成装置６０の不動産情報作成装置６００は、証明書ＤＢ４０から証明書情報を読み出して解析し、不動産の所在および名称など、不動産を特定可能な事項を示すデータを得て、属性情報収集装置６０２に対して出力する。さらに、不動産情報作成装置６００は、属性情報収集装置６０２から、図９を参照して上述した属性情報を含む不動産の広告情報を得る。

なお、属性情報収集装置６０２から、証明書ＤＢ４０から読み出した証明書情報に対応しない新たな不動産の広告情報が得られることがある。このようなときには、不動産情報作成装置６００は、新たな不動産の証明書情報を、証明書ＤＢ４０から読み出すか、証明書取得システム５２に取得させるかして得る。

また、不動産情報作成装置６００は、証明書ＤＢ４０から読み出した証明書情報から、複数の不動産のいずれかを一意に識別する不動産ＩＤを作成する。なお、不動産ＩＤの作成は、不動産の所有者が、不動産情報サービスサーバ４にアカウントを有するユーザ端末３０のユーザであるか否か、あるいは、不動産情報サービスサーバ４にアカウントを作成することを望むか否かにかかわらず行われる。また、不動産情報作成装置６００は、不動産ＩＤと、登記事項証明書と、広告情報となどを対応づけて不動産情報を作成し、不動産ＤＢ６０６に記憶させる。

図１７は、図１６に示した不動産ＤＢ６０６に記憶される不動産情報を例示する図である。図１７に示すように、不動産情報は複数のエントリを含む。複数のエントリそれぞれには、不動産ＩＤと、不動産ＩＤにより特定される不動産の登記事項証明書および広告情報に含まれる属性情報と、この不動産に何らかの関心を有するユーザの希望価格とを示すデータとが対応づけられて含まれる。

なお、不動産の売主の募集は、例えば、通信ネットワーク１００を介して伝送される電子データおよびプリンタ１０２により印刷されるＤＭにより、不動産の所有者に不動産の売却を勧誘したり、不動産の債権者に債権の持ち分の売却を勧誘したりすることである。売主の募集は、不特定の不動産の所有者および債権者に対して行われうる。

つまり、不動産の売主の募集は、不動産情報サービスサーバ４にアカウントを有するユーザであるか否かにかかわらず、図１７に示した不動産情報に含まれる登記事項証明書において、不動産の所有者および債権者であると判断された人および企業に対して行われうる。以下、売主の募集が、不動産の所有者に対して行われる場合を説明する。

また、不動産の買主の募集は、例えば、不動産情報サービスサーバ４に登録されたユーザのうち、図１２に示したユーザ情報のユーザ種別により買主であることが示されたユーザを相手として、売主であることが示されたユーザが所有する不動産の購入を、ＤＭおよび電子メールなどの手段により勧誘することである。

また、不動産の情報の提示は、例えば、売りに出された不動産の登記事項証明書と、売主の希望価格または推定価格とを、電子メールおよび電子データとしてユーザに提示することである。

不動産の仲介業者の紹介は、売りに出された不動産の仲介に適した仲介業者を、ユーザ情報のユーザ種別により仲介業者であることが示されたユーザから選択し、売りに出された不動産の購入を希望するユーザに紹介することである。

不動産の情報の提示および仲介業者の紹介のサービスを受けうるユーザは、不動産情報サービスサーバ４の運営者の運営方針により適宜、選択されうる。つまり、不動産情報サービスサーバ４の運営者は、例えば、不動産の情報の提示および仲介業者の紹介を、ユーザ情報に含まれるユーザランクにより有料会員であることが示されたユーザに対してのみ行ったり、有料会員であるか無料会員であるかに関わらず全てのユーザに対して行ったりできる。

図１６に示した属性情報収集装置６０２は、例えば、１日に１回の時間間隔で、通信ネットワーク１００において提供される「Ｇｏｏｇｌｅ（登録商標）」などの名称の検索エンジンに対して、不動産情報作成装置６００からの不動産の所在および名称などを示すデータを送信して検索を行う。属性情報収集装置６０２は、この検索の結果から、図９に示した情報サーバ１８が提供する不動産の広告情報に含まれる属性を得て属性情報を作成し、属性情報ＤＢ６０８に記憶する。

さらに、属性情報収集装置６０２は、地図情報サーバ１４に不動産の所在および名称などを示すデータを送信して地図情報を得て、得られた地図情報に含まれる不動産を特定し、特定した不動産とその周囲の不動産とを含む拡大地図情報を情報サーバ１８から収集する。

なお、属性情報収集装置６０２は、例えば、不動産情報作成装置６００から土地の所在が入力され、この所在が大都市を示すときには、この土地と都道府県、市、区、町および番地を共通とする土地を、この不動産の周囲にある不動産とする。

また、属性情報収集装置６０２は、例えば、地図情報を用いるときには、この土地と共通の路線に面し、かつ、この土地から予め決められた距離の範囲のなかにある土地を、この不動産の周囲にある不動産とする。また、属性情報収集装置６０２は、例えば、不動産の所在が共同住宅に含まれる複数の専有部分の１つを示すときには、この専有部分と建物を共にする他の専有部分を、この不動産の周囲にある不動産とする。

価格推定装置６０４は、図３～図５に示した登記事項証明書において、権利者その他を示すデータに含まれ、受付年月日・受付番号、債権額および利息を示すデータから、不動産が取引されるときの取引価格を推定し、推定価格を求める。あるいは、価格推定装置６０４は、図９に示した属性情報から、不動産が取引されるときの取引価格を推定し、推定価格を求める。また、価格推定装置６０４は、推定価格を示すデータを、不動産ＤＢ６０６に記憶された不動産情報に、図１７に示したように追加する。

価格推定装置６０４は、例えば、債権額および利息を示すデータに基づいて、受付年月日・受付番号が示す年月日と、取引価格の推定を行う年月日とから、債権額にその利息を加えた金額を推定する。また、価格推定装置６０４は、例えば、不動産を購入するときの頭金と借入金との一般的な割合に基づいて、債権額にその利息を加えた金額と、頭金とその利息を加えた金額との合計の金額を推定する。さらに、価格推定装置６０４は、例えば、この合計の金額に、受付年月日・受付番号が示す年月日から取引価格の推定を行う年月日までの不動産の取引価格の変化を考慮して、不動産の取引価格を推定する。

図１８は、図１６に示した流通促進情報作成装置７の構成を示す図である。図１８に示すように、流通促進情報作成装置７は、地図情報収集装置７００と、不動産選択装置７０２と、情報編集装置７０４と、シミュレーション装置７０６と、集計装置７０８と、評価装置７１０と、評価ＤＢ７１２とを備える。

流通促進情報作成装置７は、これらの構成要素により、地図情報、不動産情報およびユーザ端末３０に対する操作を処理して流通促進情報を生成し、流通促進ＤＢ６１０に記憶させる。この流通促進情報は、提示情報および評価情報などを含み、不動産情報サービスサーバ４の運営者およびユーザ端末３０のユーザに提示される。

提示情報は、取引対象の不動産の価格などを示し、不動産の取引者に提示される。シミュレーション結果情報は、取引対象の不動産を賃貸したときの現在および未来における収益性などのシミュレーションを行った結果として得られる。評価情報は、希望価格の妥当性、および、取引対象の不動産自体の価値、不動産のステータスおよび財産的価値および収益性など、取引対象の不動産に関係する様々な事項の評価を示す。なお、シミュレーション結果情報は、取引対象の不動産の未来の収益性の評価結果を示すとも考えられるので、評価情報はシミュレーション結果情報を含みうる。

地図情報収集装置７００は、ユーザ端末３０のＵＩ装置に対する操作に応じて、例えば、地図情報サーバ１４から、図６に示した広域地図情報を取得して、ＵＩ装置のディスプレイに表示する。

地図情報収集装置７００は、広域地図情報の特定の場所の指定を、図６に示したように受けると、図７に示したように、地図情報収集装置７００は、指定された場所を拡大して示す拡大地図情報を、ユーザ端末３０のＵＩ装置のディスプレイに表示する。

図１９は、複数の取引対象の不動産＃１～＃ｉ～＃ｐを含む選択画面を例示する図である。図７に示した拡大地図情報は、取引対象となりうる複数の不動産＃１～＃ｉ～＃ｐを含む。不動産選択装置７０２は、例えば、拡大地図情報に含まれる不動産のうち、不動産情報に含まれる不動産の所在または名称が一致する不動産を、不動産＃１～＃ｉ～＃ｐとして選択する。

不動産選択装置７０２は、これら不動産＃１～＃ｉ～＃ｐの現在の属性情報の少なくとも一部を含む選択画像を生成し、取引関係者、具体的には不動産の売主、仲介者および買主となり得るユーザ端末３０のＵＩ装置のディスプレイそれぞれに表示する。

選択画像には、不動産＃１～＃ｉ～＃ｐそれぞれを示すｐのサムネイルが含まれる。これらｐのサムネイル＃１～＃ｉ～＃ｐそれぞれには、不動産＃１～＃ｉ～＃ｐそれぞれの属性のうち、不動産＃１～＃ｉ～＃ｐそれぞれの特定に関係する属性の１つ以上と、不動産＃１～＃ｉ～＃ｐそれぞれの評価に関係する属性の１つ以上とが表示される。

不動産＃１～＃ｉ～＃ｐのサムネイルには、例えば、不動産の特定に関係する属性として名称および所在が、不動産の評価に関係する属性として取引価格が表示され、さらに、属性から得られる利回りおよび月次収支が表示される。なお、利回りは、不動産の取引価格に対する不動産の賃貸料の割合であり、月次収支は、不動産を賃貸したときに得られる収入から、管理費および税金などを除いた金額である。

なお、不動産＃１～＃ｉ～＃ｐの１つ以上の属性が、情報サーバ１８－１～１８－ｎのうちの２つ以上から得られたときには、選択画像に表示される不動産＃１～＃ｉ～＃ｐの属性の数値は、例えば、得られた属性の数値の範囲、または、これらの平均値とされる。

なお、以上、不動産選択装置７０２が、図６，図７に示した広域地図情報および拡大地図情報を用いて不動産＃ｉを選択する場合を例示したが、不動産選択装置７０２を、例えば、「Ｇｏｏｇｌｅ（登録商標）」などの検索エンジンを用いて検索を行うことにより、不動産＃ｉを選択するように構成することも可能である。

図２０は、選択された不動産＃ｉの提示情報の編集に用いられる編集画像を例示する図である。不動産選択装置７０２は、ユーザ端末３０のＵＩ装置に対する操作に応じて、図１９に示した選択画像に含まれるサムネイル＃ｉを選択する操作を受ける。

不動産選択装置７０２がこのような操作を受けると、情報編集装置７０４は、図２０に示す不動産＃ｉの編集画面を、ユーザ端末３０のＵＩ装置のディスプレイに表示する。この編集画面には、図１９に示した属性に加え、管理費および修繕積立金などの属性がさら表示される。

図２１は、月次収支の編集用の画面を例示する図である。例えば、ユーザ端末３０のＵＩ装置のディスプレイに、図２０に示したように編集画像が表示され、ユーザが、月次収支の項目の編集のボタンを選択する操作を行う。このとき、情報編集装置７０４は、不動産＃ｉが共同住宅であるときには、図２１に示すように月次収支の編集用の画像を、ユーザ端末３０のＵＩ装置のディスプレイに表示する。

月次収支の編集用の画面には、月次収支との項目名と、月次収支の年・月、共同住宅の不動産＃ｉの購入に要した費用の返済額（ローン返済額）、ローン残高、管理費、修繕積立金およびその他の費用の項目と、編集を行うためのボタンとが含まれる。不動産情報サービスサーバ４の運営者またはユーザ端末３０のユーザが、ローン返済額、ローン残高、管理費、修繕積立金およびその他の費用のいずれかの属性を選択し、さらに、編集のボタンを選択すると、情報編集装置７０４は、ユーザ端末３０のＵＩ装置から、選択された属性の数値の入力を受け入れる。

図２２は、編集用の画像を用いて作成された全体月次収支情報を例示する図である。不動産情報サービスサーバ４の運営者またはユーザ端末３０のユーザが、図２１に示した月次収支の編集用の画面を用いてｎか月分の数値を入力すると、情報編集装置７０４は、図２２に示すように、ｑか月分の月次収支情報＃１～＃ｑを示す全体月次収支情報を作成する。

図２３は、全体月次収支情報から作成される集計画像を例示する図である。不動産情報サービスサーバ４の運営者またはユーザ端末３０のユーザが、例えば、ある年の１２か月分の月次収支情報を含む全体月次収支情報を作成した後に、図２０に示した編集画面の集計のボタンを選択する操作を行う。このとき、集計装置７０８は、図２２に示した全体月次収支情報を処理して、図２３に示す集計情報を作成して評価ＤＢ７１２に記憶し、ユーザ端末３０のＵＩ画像のディスプレイに表示する。

図２３に示すように、集計情報は、１２か月の収支をグラフ形式で示す画像と、３か月の収支を示す画像とを含む。直近の１２か月の収支をグラフ形式で示す画像は、ユーザ端末３０のユーザによる「＜」または「＞」の図形の選択操作に応じて、早い期間を示す画像または遅い期間を示す画像に変更されうる。また、３か月の収支を示す画像もまた、カーソルの操作などにより、早い期間を示す画像または遅い期間を示す画像に変更されうる。

図２４は、不動産＃ｉに関係するシミュレーション画像を例示する図である。ユーザ端末３０のユーザが、図１７に示した希望価格を入力し、図２０に示した編集画面のシミュレーションのボタンを選択する操作を行と、シミュレーション装置７０６は、例えば、不動産＃ｉの現在および未来における収益性のシミュレーションを行う。

シミュレーション装置７０６は、このシミュレーションの結果およびユーザにより設定された数値などを、評価装置７１０に対して出力し、評価ＤＢ７１２に記憶する。また、シミュレーション装置７０６は、図２４に示すように、グラフ形式で経時的に示す収益性シミュレーション画像を作成し、ユーザ端末３０のＵＩ装置のディスプレイに表示する。なお、収益性シミュレーション画像のローン返済額および完済時年齢の部分は、ユーザ端末３０のユーザによるこれらの数値の設定に用いられる。

ユーザにより設定されたこれらの数値は、シミュレーションのための処理において用いられる。従って、これらの数値の設定が変更されると、シミュレーションの結果も変化する。シミュレーション画像の初年度収入および初年度支出の部分には、シミュレーションの結果として得られたこれらの数値が表示される。

なお、シミュレーション装置７０６によるシミュレーションにおいては、入力された希望価格の他に、例えば、このユーザが不動産＃ｉを購入するためのローンを組む金融機関の利息、不動産価格の変動の予想、ローン返済額およびローン完済時の年齢など、不動産＃ｉの収益性の評価に関係する属性の数値が処理される。このシミュレーションの結果において、特定された不動産＃ｉを賃貸したときの年間収入、損益、ローンの支払残高、および、不動産＃ｉの売却予想額など、この不動産＃ｉの未来における収益性が予測される。

このシミュレーション処理においては、評価ＤＢ７１２に記憶された過去の１回以上のシミュレーションの結果が示す不動産＃ｉの収益性の評価結果と、現在における実際の収益性の評価とは、最新のシミュレーションの結果の補正に用いられうる。このように、シミュレーション処理において、過去のシミュレーションの結果が、最新のシミュレーションの結果の補正に用いられると、不動産＃ｉの未来における収益性の予測の精度が向上する。

図１８に示した評価装置７１０は、ユーザ端末３０のユーザのＵＩ装置に対する操作と、図１７に示した不動産情報に含まれる属性情報と、評価ＤＢ７１２に記憶された情報とに基づいて不動産＃ｉの評価を行う。また、評価装置７１０は、不動産＃ｉの評価の結果を示す評価情報を作成し、評価ＤＢ７１２に記憶し、ユーザ端末３０に対して出力し、そのＵＩ装置のディスプレイなどに表示させる。

評価装置７１０は、さらに、シミュレーション装置７０６は、図２４に示したシミュレーションの結果と、ローン返済額および完済時年齢の数値とを処理し、シミュレーションの結果が妥当であるか否か、シミュレーションの結果が正確であるか否か、および、ユーザ端末３０のユーザのローンの返済計画が妥当であるか否かを評価し、評価結果を評価ＤＢ７１２に記憶し、ユーザ端末３０に対して出力してそのＵＩ装置に表示させる。

図２５は、図１８に示した評価装置７１０がユーザ端末３０のＵＩディスプレイに表示する評価結果画像を例示する図である。評価装置７１０は、ユーザ端末３０のユーザが、図２４に示した「評価」のボタンを押下する操作を行うと、不動産＃ｉの評価、シミュレーションの結果の評価、および、ユーザのローン返済計画の評価などを行う。

評価装置７１０は、例えば、図２５に示すように、シミュレーションの結果の妥当性および正確性と、ローン返済額の妥当性と、完済時年齢の妥当性と、不動産＃ｉのステータス、収益性および資産価値の評価結果を、最高を☆５つとし、最低を☆１とする５段階で表示する評価データを作成する。

図２６は、図１６に示した流通促進ＤＢ６１０に記憶される流通促進情報を例示する図である。流通促進情報は複数のエントリを含み、図２６に示すように、複数のエントリそれぞれは、流通促進サービスＩＤと、不動産ＩＤと、サービス種別と、流通促進情報作成装置７を用いてユーザ端末３０のユーザが作成した提示情報、および、シミュレーション結果情報を含む評価情報と、価格推定装置６０４により推定された不動産の推定価格と、希望価格と、サービスの提供先を示す提供先ＩＤの１つ以上とを示すデータとが対応づけられて含まれる。

流通促進サービスＩＤは、サービス提供装置６２により提供されるサービスを一意に示す。不動産ＩＤは、流通促進サービスＩＤにより示されるサービスの対象となる不動産を一意に示す。

サービス種別は、不動産流通促進のために、不動産ＩＤが示す不動産に関係して提供されうる複数の種類のサービスのいずれか、つまり、不動産の売主および買主の募集、不動産の情報の提示および仲介業者の紹介のいずれかを示す。１つ以上の提供先ＩＤは、サービスの提供を受ける不動産の所有者、または、ユーザを示す。なお、サービスの提供を受ける不動産の所有者は、不動産情報サービスサーバ４にアカウントを有するユーザであっても、ユーザでなくてもよい。また、サービスの提供を受ける不動産の所有者が不動産情報サービスサーバ４にアカウントを有するユーザでないときには、提供先ＩＤは、不動産の所有者の意思にかかわらず作成されうる。

流通促進情報は、これらのデータの組み合わせにより、不動産ＩＤが示す不動産について、提供先ＩＤが示す不動産の所有者またはユーザに対して、サービス種別が示す不動産流通促進のためのサービスのいずれが提供されるかを示す。

以下、図２７～図２９を参照して、売主募集装置６２０、買主募集装置６２２、情報提示装置６２４および紹介装置６２６の動作を詳細に説明する。図１６に示した売主募集装置６２０は、流通促進情報およびユーザ情報を処理し、売主の募集のための処理を行う。

これら売主の募集、買主の募集、情報の提示および仲介者の紹介においては、図２３に示した提示情報、および、シミュレーションに用いられた数値およびその結果を示す情報の全部または一部が、売主となりうる不動産の所有者またはユーザなどに、ＤＭまたはユーザ端末３０のＵＩ装置のディスプレイを介して適宜、提示されうる。図２７は、売主募集装置６２０が不動産の流通を促進するサービスとして売主の募集を行う処理を示すフローチャートである。

図２７に示すように、ステップＳ１００において、売主募集装置６２０は、流通促進ＤＢ６１０から流通促進情報を読み出す。

ステップＳ１０２において、売主募集装置６２０は、流通促進情報のサービス種別が売主の募集を示すか否かを判断する。売主募集装置６２０は、流通促進情報のサービス種別が売主の募集を示す（Ｓ１０２の処理においてＹ）ときにはＳ１０４の処理に進み、流通促進情報のサービス種別が売主の募集を示さない（Ｓ１０２の処理においてＮ）ときには処理を終了する。

ステップＳ１０４において、売主募集装置６２０は、図１１に示したユーザＤＢ４６から、図１２に示したユーザ情報に含まれるユーザＩＤの全てを読み出す。

ステップＳ１０６において、売主募集装置６２０は、未だに処理の対象とされていない流通促進情報の提供先ＩＤを読み出す。

ステップＳ１０８において、売主募集装置６２０は、Ｓ１０６の処理において読み出した提供先ＩＤが、Ｓ１０４の処理において読み出したユーザＩＤに含まれているか否かを判断する。売主募集装置６２０は、読み出した提供先ＩＤがユーザＩＤに含まれているとき（Ｓ１０８の処理においてＹ）にはＳ１１０の処理に進み、読み出した提供先ＩＤがユーザＩＤに含まれてないとき（Ｓ１０８の処理においてＮ）にはＳ１１４の処理に進む。

ステップＳ１１０において、売主募集装置６２０は、ユーザＤＢ４６に記憶されたユーザ情報から、提供先ＩＤと同じユーザＩＤを含むエントリを読み出す。売主募集装置６２０は、さらに、読み出したユーザ情報のエントリに記憶されたユーザクラスおよび会員情報に基づいて、提供先ＩＤと同じユーザＩＤが付されたユーザに対して売主の募集のサービスを行えるか否かを判断する。

売主募集装置６２０は、売主の募集のサービスを行えるとき（Ｓ１１０の処理においてＹ）にはＳ１１２の処理に進み、売主の募集のサービスを行えないとき（Ｓ１１０の処理においてＮ）にはＳ１２２の処理に進む。

ステップＳ１１２において、売主募集装置６２０は、Ｓ１１０の処理において読み出したユーザ情報のエントリから、ユーザの氏名または名称およびその連絡先を示すデータを得る。

ステップＳ１１４において、売主募集装置６２０は、流通促進情報に含まれる不動産ＩＤと共通の不動産ＩＤを含む不動産情報を、不動産ＤＢ６０６から読み出す。

ステップＳ１１６において、売主募集装置６２０は、Ｓ１１４の処理において読み出した不動産情報に含まれる登記事項証明書から、不動産の所有者を示すデータを得て、このデータから不動産の所有者の連絡先を作成する。

ステップＳ１１８において、売主募集装置６２０は、Ｓ１１２またはＳ１１６の処理において、不動産の所有者の氏名または名称およびその住所などが得られたときには、不動産の所有者に送るＤＭをプリンタ１０２に印刷させ、売主の募集を行う。なお、このＤＭには、提示情報および評価情報の全部または一部が適宜、提示されて表示されてよい。

あるいは、Ｓ１１２の処理において、不動産の所有者のメールアドレスなどが得られたときには、売主募集装置６２０は、不動産の所有者の端末装置に通信ネットワーク１００を介して売主の募集を行うための電子データを送信する。

なお、Ｓ１１８の処理において、不動産の所有者の端末装置は、上述したように、ユーザ端末３０であっても、不動産情報サービスサーバ４にアカウントを有さない人のユーザ端末３０以外の端末装置であってもよい。また、売主の募集の際に、不動産の所有者に、不動産情報サービスサーバ４へのアカウントの作成を勧誘してもよい。

ステップＳ１２０において、売主募集装置６２０は、流通促進情報に含まれる提供先ＩＤの全てについてＳ１０６，Ｓ１０８の処理が行われたか、つまり、流通促進情報に含まれる提供先ＩＤの全てについて処理が完了したか否かを判断する。売主募集装置６２０は、提供先ＩＤの全てについて処理が終了したとき（Ｓ１２０の処理においてＹ）にはＳ１２２の処理に進み、提供先ＩＤの全てについて処理が終了していないとき（Ｓ１２０の処理においてＮ）にはＳ１０６の処理に戻る。

ステップＳ１２２において、売主募集装置６２０は、売主の募集の処理に用いられた流通促進情報のエントリを削除し、処理を終了する。

買主募集装置６２２は、流通促進情報およびユーザ情報を処理し、買主の募集のための処理を行う。以下、図２８を参照して、買主募集装置６２２の処理をさらに説明する。図２８は、買主募集装置６２２が不動産の流通を促進するサービスとして買主の募集を行う処理を示すフローチャートである。

図２８に示すように、ステップＳ１４０において、買主募集装置６２２は、流通促進ＤＢ６１０から流通促進情報を読み出す。

ステップＳ１４２において、買主募集装置６２２は、流通促進情報のサービス種別が買主の募集を示すか否かを判断する。買主募集装置６２２は、流通促進情報のサービス種別が買主の募集を示す（Ｓ１４２の処理においてＹ）ときにはＳ１４４の処理に進み、流通促進情報のサービス種別が買主の募集を示さない（Ｓ１４２の処理においてＮ）ときには処理を終了する。

ステップＳ１４４において、買主募集装置６２２は、図１１に示したユーザＤＢ４６から、図１２に示したユーザ情報に含まれるユーザＩＤの全てを読み出す。

ステップＳ１４６において、買主募集装置６２２は、未だに処理の対象とされていない流通促進情報の提供先ＩＤを読み出す。

ステップＳ１４８において、買主募集装置６２２は、Ｓ１４６の処理において読み出した提供先ＩＤが、Ｓ１４４の処理において読み出したユーザＩＤに含まれているか否かを判断する。買主募集装置６２２は、読み出した提供先ＩＤがユーザＩＤに含まれているとき（Ｓ１４８の処理においてＹ）にはＳ１５０の処理に進み、読み出した提供先ＩＤがユーザＩＤに含まれてないとき（Ｓ１４８の処理においてＮ）にはＳ１５６の処理に進む。

ステップＳ１５０において、買主募集装置６２２は、ユーザＤＢ４６に記憶されたユーザ情報から、提供先ＩＤと同じユーザＩＤを含むエントリを読み出す。買主募集装置６２２は、さらに、読み出したユーザ情報のエントリに記憶されたユーザクラスおよび会員情報に基づいて、提供先ＩＤと同じユーザＩＤが付されたユーザに対して買主の募集のサービスを行えるか否かを判断する。

買主募集装置６２２は、買主の募集のサービスを行えるとき（Ｓ１５０の処理においてＹ）にはＳ１５２の処理に進み、買主の募集のサービスを行えないとき（Ｓ１５０の処理においてＮ）にはＳ１５６の処理に進む。

ステップＳ１５２において、買主募集装置６２２は、Ｓ１５０の処理において読み出したユーザ情報のエントリから、ユーザの氏名または名称およびその連絡先を示すデータを得る。

ステップＳ１５４において、買主募集装置６２２は、Ｓ１５２の処理において、ユーザの氏名または名称およびその住所などが得られたときには、不動産の買主となりうるユーザに送るＤＭをプリンタ１０２に印刷させ、買主の募集を行う。なお、このとき、提示情報および評価情報の全部または一部が適宜、ユーザに提示されて表示されてよい。

あるいは、Ｓ１５２の処理において、ユーザのメールアドレスなどが得られたときには、買主募集装置６２２は、不動産の買主となりうるユーザのユーザ端末３０に、通信ネットワーク１００を介して買主の募集を行うための電子データを送信する。

ステップＳ１５６において、買主募集装置６２２は、流通促進情報に含まれる提供先ＩＤの全てについてＳ１４６，Ｓ１４８の処理が行われたか、つまり、流通促進情報に含まれる提供先ＩＤの全てについて処理が完了したか否かを判断する。

買主募集装置６２２は、提供先ＩＤの全てについて処理が終了したとき（Ｓ１５６の処理においてＹ）にはＳ１５８の処理に進み、提供先ＩＤの全てについて処理が終了していないとき（Ｓ１５６の処理においてＮ）にはＳ１４６の処理に戻る。

ステップＳ１５８において、買主募集装置６２２は、買主の募集の処理に用いられた流通促進情報のエントリを削除し、処理を終了する。

情報提示装置６２４は、流通促進情報およびユーザ情報を処理し、情報の提示のための処理を行う。以下、図２９を参照して、情報提示装置６２４の処理をさらに説明する。図２９は、情報提示装置６２４が不動産の流通を促進するサービスとして情報の提示を行う処理を示すフローチャートである。

図２９に示すように、ステップＳ１８０において、情報提示装置６２４は、流通促進ＤＢ６１０から流通促進情報を読み出す。

ステップＳ１８２において、情報提示装置６２４は、流通促進情報のサービス種別が情報の提示を示すか否かを判断する。情報提示装置６２４は、流通促進情報のサービス種別が情報の提示を示す（Ｓ１８２の処理においてＹ）ときにはＳ１８４の処理に進み、流通促進情報のサービス種別が情報の提示を示さない（Ｓ１８２の処理においてＮ）ときには処理を終了する。

ステップＳ１８４において、情報提示装置６２４は、図１１に示したユーザＤＢ４６から、図１２に示したユーザ情報に含まれるユーザＩＤの全てを読み出す。

ステップＳ１８６において、情報提示装置６２４は、未だに処理の対象とされていない流通促進情報の提供先ＩＤを読み出す。

ステップＳ１８８において、情報提示装置６２４は、Ｓ１８６の処理において読み出した提供先ＩＤが、Ｓ１８４の処理において読み出したユーザＩＤに含まれているか否かを判断する。情報提示装置６２４は、読み出した提供先ＩＤがユーザＩＤに含まれているとき（Ｓ１８８の処理においてＹ）にはＳ１９０の処理に進み、読み出した提供先ＩＤがユーザＩＤに含まれてないとき（Ｓ１８８の処理においてＮ）にはＳ１９６の処理に進む。

ステップＳ１９０において、情報提示装置６２４は、ユーザＤＢ４６に記憶されたユーザ情報から、提供先ＩＤと同じユーザＩＤを含むエントリを読み出す。情報提示装置６２４は、さらに、読み出したユーザ情報のエントリに記憶されたユーザクラスおよび会員情報に基づいて、提供先ＩＤと同じユーザＩＤが付されたユーザに対して情報の提示のサービスを行えるか否かを判断する。

情報提示装置６２４は、情報の提示のサービスを行えるとき（Ｓ１９０の処理においてＹ）にはＳ１９２の処理に進み、情報の提示のサービスを行えないとき（Ｓ１９０の処理においてＮ）にはＳ１９６の処理に進む。

ステップＳ１９２において、情報提示装置６２４は、Ｓ１９０の処理において読み出したユーザ情報のエントリから、ユーザの氏名または名称およびその連絡先を示すデータを得る。

ステップＳ１９４において、情報提示装置６２４は、Ｓ１９２の処理において、ユーザの氏名または名称およびその住所などが得られたときには、プリンタ１０２に、情報の提供先のユーザに送る登記事項証明書の全部または抜粋された一部を記載した書類を印刷させ、さらに、この書類の送り先を示す情報を封筒に印刷させる。

あるいは、Ｓ１９２の処理において、ユーザのメールアドレスなどが得られたときには、情報提示装置６２４は、情報の提供先のユーザに通信ネットワーク１００を介して、登記事項証明書の全部または抜粋された一部、および、不動産の推定価格を示す電子データをユーザ端末３０に送信し、情報の提示を行う。なお、情報の提示の際に、提示情報および評価情報の全部または一部もまた、適宜、提示されて表示されてよい。

情報の提供先のユーザには、不動産の推定価格および希望価格がさらに提供されてよい。また、ユーザは、情報の提示を受けて、図１２に示した不動産および希望価格を示すデータを、ユーザ端末３０を介してユーザＤＢ４６に記憶させることができる。

ステップＳ１９６において、情報提示装置６２４は、流通促進情報に含まれる提供先ＩＤの全てについてＳ１８６，Ｓ１８８の処理が行われたか、つまり、流通促進情報に含まれる提供先ＩＤの全てについて処理が完了したか否かを判断する。

情報提示装置６２４は、提供先ＩＤの全てについて処理が終了したとき（Ｓ１９６の処理においてＹ）にはＳ１９８の処理に進み、提供先ＩＤの全てについて処理が終了していないとき（Ｓ１９６の処理においてＮ）にはＳ１８６の処理に戻る。

ステップＳ１９８において、情報提示装置６２４は、情報の提示の処理に用いられた流通促進情報のエントリを削除し、処理を終了する。

紹介装置６２６は、流通促進情報およびユーザ情報を処理し、仲介業者の紹介のための処理を行う。以下、図３０を参照して、紹介装置６２６の処理をさらに説明する。図３０は、紹介装置６２６が不動産の流通を促進するサービスとして仲介業者の紹介を行う処理を示すフローチャートである。

図３０に示すように、ステップＳ２２０において、紹介装置６２６は、流通促進ＤＢ６１０から流通促進情報を読み出す。

ステップＳ２２２において、紹介装置６２６は、流通促進情報のサービス種別が仲介業者の紹介を示すか否かを判断する。紹介装置６２６は、流通促進情報のサービス種別が仲介業者の紹介を示す（Ｓ２２２の処理においてＹ）ときにはＳ２２４の処理に進み、流通促進情報のサービス種別が仲介業者の紹介を示さない（Ｓ２２２の処理においてＮ）ときには処理を終了する。

ステップＳ２２４において、紹介装置６２６は、図１１に示したユーザＤＢ４６から、図１２に示したユーザ情報に含まれるユーザＩＤの全てを読み出す。

ステップＳ２２６において、紹介装置６２６は、未だに処理の対象とされていない仲介業者の紹介先となる流通促進情報の提供先ＩＤを読み出す。

ステップＳ２２８において、紹介装置６２６は、Ｓ２２６の処理において読み出した提供先ＩＤが、Ｓ２２４の処理において読み出したユーザＩＤに含まれているか否かを判断する。紹介装置６２６は、読み出した提供先ＩＤがユーザＩＤに含まれているとき（Ｓ２２８の処理においてＹ）にはＳ２３０の処理に進み、読み出した提供先ＩＤがユーザＩＤに含まれてないとき（Ｓ２２８の処理においてＮ）にはＳ２３８の処理に進む。

ステップＳ２３０において、紹介装置６２６は、ユーザＤＢ４６に記憶されたユーザ情報から、提供先ＩＤと同じユーザＩＤを含むエントリを読み出す。紹介装置６２６は、さらに、読み出したユーザ情報のエントリに記憶されたユーザクラスおよび会員情報に基づいて、提供先ＩＤと同じユーザＩＤが付されたユーザに対して仲介業者の紹介のサービスを行えるか否かを判断する。

紹介装置６２６は、仲介業者の紹介のサービスを行えるとき（Ｓ２３０の処理においてＹ）にはＳ２３２の処理に進み、仲介業者の紹介のサービスを行えないとき（Ｓ２３０の処理においてＮ）にはＳ２３８の処理に進む。

ステップＳ２３２において、紹介装置６２６は、Ｓ２３０の処理において読み出したユーザ情報のエントリから、ユーザの氏名または名称およびその連絡先を示すデータを得る。

ステップＳ２３４において、紹介装置６２６は、例えば、ユーザ情報から、ユーザ種別が仲介業者を示すエントリの全てを読み出す。さらに、紹介装置６２６は、Ｓ２３２の処理において、ユーザの住所が得られたときには、このユーザの住所に最も近い仲介業者を選択する。

あるいは、紹介装置６２６は、流通促進情報と共通の不動産ＩＤを含む不動産情報から登記事項証明書を読み出し、この登記事項証明書が示す不動産の所在に最も近い仲介業者を選択する。

ステップＳ２３６において、紹介装置６２６は、Ｓ２３２の処理において、ユーザの氏名または名称およびその住所などが得られたときには、プリンタ１０２に、仲介業者を紹介する書面を印刷させ、さらに、この書面の送り先を示す情報を封筒に印刷させる。なお、この書面には、提示情報および評価情報の全部または一部もまた、適宜、提示されて表示されてよい。

あるいは、Ｓ２３２の処理において、ユーザのメールアドレスなどが得られたときには、紹介装置６２６は、仲介業者の紹介先のユーザに、通信ネットワーク１００を介して、仲介業者の紹介を行うための電子データをユーザ端末３０に送信する。

ステップＳ２３８において、紹介装置６２６は、流通促進情報に含まれる提供先ＩＤの全てについてＳ２２６，Ｓ２２８の処理が行われたか、つまり、流通促進情報に含まれる提供先ＩＤの全てについて処理が完了したか否かを判断する。紹介装置６２６は、提供先ＩＤの全てについて処理が終了したとき（Ｓ２３８の処理においてＹ）にはＳ２４０の処理に進み、提供先ＩＤの全てについて処理が終了していないとき（Ｓ２３８の処理においてＮ）にはＳ２２６の処理に戻る。

ステップＳ２４０において、紹介装置６２６は、仲介業者の紹介の処理に用いられた流通促進情報のエントリを削除し、処理を終了する。

以下、不動産サービスシステム１の動作を説明する。まず、不動産情報サービスサーバ４において、ユーザ端末３０から登記事項証明書の提供の要求を受けずに、ユーザの操作、または、流通促進システム６からの要求に応じて、法務局システム２から登記事項証明書を取得する動作を説明する。図３１は、不動産サービスシステム１の動作を例示する第１の通信シーケンス図である。

なお、以下、通信シーケンス図を参照した説明においては、図１，図８～図１１，図１５，図１６に示したユーザ端末３０および不動産情報サービスサーバ４の構成要素同士の間で情報の入出力が行われることを前提とし、この旨の記載は省略される。また、同様に、不動産サービスシステム１のノード同士の間で通信ネットワーク１００を介して情報の通信が行われる記載もまた、省略される。

図３１に示すように、ステップＳ３００において、不動産情報サービスサーバ４の証明書取得システム５２の証明書申請装置５０２は、不動産情報サービスサーバ４のＵＩ装置に対するユーザによる要求の操作、および、流通促進システム６からの要求を受ける。

ステップＳ３０２において、不動産情報サービスサーバ４の証明書取得システム５２の証明書申請装置５０２は、法務局システム２に対して登記事項証明書の交付を申請する。

ステップＳ３０４において、法務局システム２は、証明書取得システム５２に対して登記事項証明書を交付し、証明書受信装置５０４は、法務局システム２から交付された登記事項証明書を受信する。

ステップＳ３０６において、証明書受信装置５０４は、受信した登記事項証明書を証明書ＤＢ４０に対して出力し、証明書情報として記憶させる。

ステップＳ３０８において、手数料納入装置５０６は、法務局システム２から手数料の納入の請求を受信する。

ステップＳ３１０において、手数料納入装置５０６は、金融機関サーバ１６との間で、法務局システム２に手数料を納入する処理を行う。手数料納入装置５０６は、さらに、図１４に示した納付情報を作成し、会計ＤＢ４８に記憶させる。

ステップＳ３１２において、手数料納入装置５０６は、法務局システム２に対して手数料の納付を通知する。

ステップＳ３１４において、金融機関サーバ１６は、不動産情報サービスサーバ４の運営者の口座から法務局システム２の口座に、手数料の金額の金銭を振り込む処理を行う。

次に、不動産サービスシステム１において、不動産情報サービスサーバ４がユーザ端末３０から登記事項証明書の提供の要求を受けて、法務局システム２から登記事項証明書を取得し、ユーザ端末３０に提供する動作を例示する。図３２は、不動産サービスシステム１の動作を例示する第２の通信シーケンス図である。

図３２に示すように、ステップＳ３２０において、ユーザ端末３０の登録装置３０２と、不動産情報サービスサーバ４の証明書提供サービスシステム４２のユーザ登録装置４４２との間で、アカウントを作成する処理が行われる。

つまり、ユーザが、ユーザ端末３０のＵＩ装置のキーボードなどに対して、不動産情報サービスサーバ４にアカウントを作成する操作を行うと、登録装置３０２は、この操作により入力された情報をユーザ登録装置４４２に対して送信する。ユーザ登録装置４４２は、登録装置３０２からの情報を受信し、ユーザのアカウントを作成する。ユーザ登録装置４４２は、さらに、図１２に示したアカウントのユーザ情報を作成し、ユーザＤＢ４６に記憶させる。

ステップＳ３２２において、認証装置３０４とユーザ認証装置４４４との間で、ユーザを認証する処理が行われる。つまり、認証装置３０４が、ユーザ認証装置４４４にユーザのＩＤおよびパスワードなどの情報を送信し、ユーザ認証装置４４４がこれらの情報を受信して、ユーザを認証する。ユーザ認証装置４４４は、この認証の結果をユーザＤＢ４６に対して出力し、図１２に示したユーザ情報に反映させる。

ステップＳ３２４において、要求装置３０６は、ユーザ要求受信装置４４８に対して、登記事項証明書の提供を要求する。

ステップＳ３２６において、ユーザ要求受信装置４４８は要求装置３０６からの要求を受信し、証明書取得システム５２の証明書申請装置５０２に対して出力する。証明書申請装置５０２は、法務局システム２に対して登記事項証明書の交付を申請する。

ステップＳ３２８において、法務局システム２は、証明書受信装置５０４に対して登記事項証明書を交付する。証明書受信装置５０４は、交付された登記事項証明書を受信し、証明書提供装置４５０に対して出力する。

ステップＳ３３０において、証明書提供装置４５０は、交付された登記事項証明書を受信装置３１０に対して送信する。

ステップＳ３３２～Ｓ３４０において、図３１に示したＳ３０４～Ｓ３１２と同様な処理が行われる。つまり、ステップＳ３３２において、証明書受信装置５０４は、受信した登記事項証明書を証明書ＤＢ４０に対して出力し、証明書情報として記憶させる。

ステップＳ３３４において、手数料納入装置５０６は、法務局システム２から手数料の納入の請求を受信する。

ステップＳ３３６において、手数料納入装置５０６は、金融機関サーバ１６との間で、法務局システム２に手数料を納入する処理を行う。手数料納入装置５０６は、さらに、図１４に示した納付情報を作成し、会計ＤＢ４８に記憶させる。

ステップＳ３３８において、手数料納入装置５０６は、法務局システム２に対して手数料の納付を通知する。

ステップＳ３４０において、金融機関サーバ１６は、不動産情報サービスサーバ４の運営者の口座から法務局システム２の口座に、手数料の金額の金銭を振り込む処理を行う。

ステップＳ３４２において、ユーザ課金装置４４６は、支払装置３０８に対して、予め決められた金額の課金を行う。

ステップＳ３４４において、ユーザが、課金された金銭を支払う操作を行うと、支払装置３０８は、金融機関サーバ１６に対して課金に応じて金銭を支払う処理を行う。

ステップＳ３４６において、支払装置３０８は、ユーザ課金装置４４６に対して課金に応じた支払をしたことを通知する。

ステップＳ３４８において、金融機関サーバ１６は、ユーザの口座から不動産情報サービスサーバ４の運営者の口座に、課金の金額の金銭を振り込む処理を行う。ユーザ課金装置４４６は、さらに、図１３に示した課金情報の作成を行い、ユーザＤＢ４６に記憶させる。

以下、不動産サービスシステム１において、流通促進システム６が証明書ＤＢ４０から証明書情報を読み出し、流通促進のためのサービスを提供する動作を説明する。図３３は、不動産サービスシステム１の動作を例示する第３の通信シーケンス図である。

図３３に示すように、ステップＳ３６０において、流通促進システム６の流通促進情報作成装置６０は、不動産情報サービスサーバ４に対するユーザの操作、または、一定の周期で起動する。

不動産情報作成装置６００は、さらに、証明書ＤＢ４０に対して、図３～図５を参照して説明した登記事項証明書の全てまたは一部を示す証明書情報の送信を要求する。

ステップＳ３６２において、証明書ＤＢ４０は、この要求に応じて証明書情報を送信する。不動産情報作成装置６００は、さらに、受信した証明書情報を解析し、図３～図５に示した登記事項証明書に含まれ、登記事項証明書を特定するデータを得て、属性情報収集装置６０２に対して出力する。

ステップＳ３６４において、不動産情報作成装置６００から入力され、不動産の所在を示すデータを用いて、地図情報サーバ１４に対して、図６，図７に示した地図情報を要求する。

ステップＳ３６６において、地図情報サーバ１４は、この要求に応じて地図情報を属性情報収集装置６０２に送信する。属性情報収集装置６０２は、地図情報サーバ１４からの地図情報を受信し、不動産情報作成装置６００に対して出力する。

ステップＳ３６８において、不動産情報作成装置６００から入力され、不動産の所在を示すデータを用いて、情報サーバ１８に対して広告情報を要求する。

ステップＳ３７０において、情報サーバ１８は、この要求に応じて広告情報を属性情報収集装置６０２に送信する。属性情報収集装置６０２は、情報サーバ１８からの広告情報に含まれる属性情報を受信し、不動産情報作成装置６００および属性情報ＤＢ６０８に対して出力する。

なお、Ｓ３６４，Ｓ３６６の処理の組み合わせ、および、Ｓ３６８，Ｓ３７０の処理の組み合わせは必要に応じて行われ、両方が行われても、いずれかが行われても、両方が行われなくてもよい。

ステップＳ３７２において、不動産情報作成装置６００は、図１７に示した不動産情報を作成し、不動産ＤＢ６０６に記憶させる。価格推定装置６０４は、不動産ＤＢ６０６に記憶された不動産情報を処理し、不動産情報のエントリに含まれる債権額、利息および登録の日付などから不動産の取引価格を推定し、不動産ＤＢ６０６に記憶させる。

ステップＳ３７４において、流通促進情報作成装置７は、不動産情報サービスサーバ４に対するユーザの操作、または、一定の周期で起動し、証明書提供サービスシステム４２のユーザＤＢ４６に対して、図１２に示したユーザ情報の全てまたは一部のエントリの送信を要求する。

ステップＳ３７６において、ユーザＤＢ４６は、この要求に応じてユーザ情報を流通促進情報作成装置７に送信する。

ステップＳ３７８において、流通促進情報作成装置７は、図２６に示した流通促進情報を作成し、流通促進ＤＢ６１０に記憶する。

ステップＳ３８０において、流通促進システム６のサービス提供装置６２は、不動産情報サービスサーバ４に対するユーザの操作、または、一定の周期で起動する。さらに、サービス提供装置６２の売主募集装置６２０、買主募集装置６２２、情報提示装置６２４および紹介装置６２６は、流通促進ＤＢ６１０から流通促進情報の全てまたは一部のエントリを読み出し、図２７～図３０を参照して説明した処理を行う。

ステップＳ３８２において、売主募集装置６２０、買主募集装置６２２、情報提示装置６２４および紹介装置６２６は、不動産の流通促進のために必要な電子データを作成し、ユーザ端末３０、および、ユーザ以外の端末装置に送信する。

ステップＳ３８４において、売主募集装置６２０、買主募集装置６２２、情報提示装置６２４および紹介装置６２６は、不動産の流通促進のために必要な書類などを、プリンタ１０２に印刷させる。

なお、Ｓ３８０～Ｓ３８４の処理において、売主募集装置６２０、買主募集装置６２２、情報提示装置６２４および紹介装置６２６の全てが動作しなくてよく、これらの１つ以上が動作すればよい。また、売主募集装置６２０、買主募集装置６２２、情報提示装置６２４および紹介装置６２６は、Ｓ３８２，Ｓ３８４の処理の両方または一方を選択的に行ってよい。

以上説明した不動産サービスシステム１において、不動産情報サービスサーバ４からユーザへの課金の金額は、不動産情報サービスサーバ４の運営者の運営方針に応じて適宜、設定される。例えば、課金の金額を手数料の金額よりも低くすると、ユーザは、不動産情報サービスサーバ４を介さず直接に法務局システム２から取り寄せるよりも安価に登記事項証明書を取得できる。

一方、不動産情報サービスサーバ４の運営者は、不動産の流通を促進するための様々なサービスに必要な登記事項証明書を、ユーザへの課金の金額だけ安価に入手できることになる。従って、課金の金額を手数料の金額との関係において適切に設定することにより、ユーザと不動産情報サービスサーバ４の運営者との両者に利益がもたらされる。

また、不動産情報サービスサーバ４が取引対象となりうる不動産の評価を示すことにより、ユーザは、適切な価格で不動産を取引したり、有利な不動産投資を行ったりできる。

また、流通促進情報作成装置７により、図２６に示したように、不動産情報サービスサーバ４にアカウントを有するユーザに限らず、証明書ＤＢ４０に記憶された証明書情報により特定される不動産の所有者の全てに提供先ＩＤが付されうる。従って、不動産サービスシステム１は、そのユーザに対してだけでなく、証明書提供サービスシステム４２が取得しうる全ての不動産の所有者に対して、不動産流通促進のためのサービスを提供できる。

以下、変形例として、不動産サービスシステム１が、証明書ＤＢ４０に記憶された証明書情報を、ユーザに限定して提供する動作を説明する。

図３４，図３５は、不動産サービスシステム１の動作の変形例を示す第１および第２の通信シーケンス図である。なお、図３４，図３５は、不動産サービスシステム１において、図１，図１０，図１１に示した不動産情報サービスサーバ４が、証明書ＤＢ４０に、図１，図８に示したユーザにより要求された登記事項証明書を示す証明書情報が記憶されているか否かに応じて動作を変更する場合を示す。

図３４，図３５に示すように、図３２に示したＳ３２０～Ｓ３２４の処理の後、Ｓ３８０の処理に進む。ステップＳ３８０において、ユーザ要求受信装置４４８は、証明書ＤＢ４０に対して、要求された登記事項証明書を示す証明書情報が記憶されているか否かを問い合わせる。

図３４に示すように、ユーザ要求受信装置４４８が、証明書ＤＢ４０から、要求された登記事項証明書を示す証明書情報が記憶されていない旨の応答を受けると、図３２に示したＳ３３６～Ｓ３４８の処理が行われる。

一方、図３５に示すように、要求された登記事項証明書を示す証明書情報が証明書ＤＢ４０に記憶されており、ステップＳ３８４において、ユーザ要求受信装置４４８が証明書ＤＢ４０からこの証明書情報を読み出せたとき、Ｓ３３０の処理が行われる。なお、図３５に点線で示すように、このとき、不動産情報サービスサーバ４からユーザへの課金に関係するＳ３４２～Ｓ３４８の処理を行うか否かは、不動産情報サービスサーバ４の運営者の運営方針による。

つまり、例えば、不動産情報サービスサーバ４の運営者は、証明書ＤＢ４０に記憶された証明書情報が示す登記事項証明書をユーザに提供したときには課金を行わず、法務局システム２から取得した登記事項証明書をユーザに提供したときにのみ課金を行うといった運営をすることができる。

また、サービス提供装置６２が含みうる構成要素は、売主募集装置６２０、買主募集装置６２２、情報提示装置６２４および紹介装置６２６に限定されない。例えば、不動産情報サービスサーバ４の運営者が、不動産の流通の促進のために新たなサービスを提供するときには、流通促進情報作成装置７が、流通促進情報に、この新たなサービスを示すサービス種別を示すデータを記憶するようにし、さらに、この新たなサービスを実現するための構成要素をサービス提供装置６２に追加すればよい。

図３６は、図２６に示した流通促進情報の変形例を示す図である。図３６に示すように流通促進情報は、図２６に示したデータの全てを常に含まなくてよく、これらのデータのうち、サービス種別と、１つ以上の提供先ＩＤとを示すデータを含めばよいことがある。サービス提供装置６２は、図３６に示した流通促進情報を用い、例えば、そのエントリそれぞれに含まれる提供先ＩＤが示す不動産の所有者をプリンタ１０２により印刷し、ＤＭの封筒に貼り付ける宛先のシールを作成してもよい。

以上、本発明の実施の形態を説明したが、この実施の形態は、例として提示したものであり、発明の範囲を限定することは意図していない。この新規な実施の形態は、その他の様々な形態で実施されることが可能であり、発明の要旨を逸脱しない範囲で、種々の省略、置き換え、変更を行うことができる。この実施の形態やその変形は、発明の範囲や要旨に含まれるとともに、特許請求の範囲に記載された発明とその均等の範囲に含まれる。

１ 不動産サービスシステム，１００ 通信ネットワーク，１０２ プリンタ，１２ ハードウェア，１２０ バス，１２２ ＣＰＵ，１２４ ＲＯＭ，１２６ ＲＡＭ，１２８ ネットワークＩＦ，１３０ Ｉ／Ｏ，１３２ 記録装置，１３４ 外部装置ＩＦ，１６ 金融機関サーバ，２ 法務局システム，３０ ユーザ端末，３００ 要求・受信制御装置，３０２ 登録装置，３０４ 認証装置，３０６ 要求装置，３０８ 支払装置，４ 不動産情報サービスサーバ，４０ 証明書ＤＢ，４２ 証明書提供サービスシステム，４４ 証明書提供部，４４０ 提供制御装置，４４２ ユーザ登録装置，４４４ ユーザ認証装置，４４６ ユーザ課金装置，４４８ ユーザ要求受信装置，４５０ 証明書提供装置，４６ ユーザＤＢ，４８ 会計ＤＢ，５０ 証明書取得部，５００ 取得制御装置，５０２ 証明書申請装置，５０４ 証明書受信装置，５０６ 手数料納入装置，５２ 証明書取得システム，６ 流通促進システム，６０ 流通促進情報作成装置，６００ 不動産情報作成装置，６０２ 属性情報収集装置，６０４ 不動産情報作成装置，６０６ 不動産ＤＢ，６１０ 流通促進ＤＢ，６２ サービス提供装置，６２０ 売主募集装置，６２２ 買主募集装置，６２４ 情報提示装置，６２６ 紹介装置，７ 流通促進情報作成装置，７００ 地図情報収集装置，７０２ 不動産選択装置，７０４ 情報編集装置，７０６ シミュレーション装置，７０８ 集計装置，７１０ 評価装置，７１２ 評価ＤＢ，

Claims (14)

1. 複数の不動産それぞれの属性を、通信ネットワークを介して収集する属性情報収集装置と、
   複数の前記不動産のいずれかを選択する不動産選択装置と、
   選択された前記不動産の前記属性に基づいて、選択された前記不動産の評価を行う評価装置と、
   を備える不動産サービスサーバ。
2. 前記不動産選択装置は、複数の前記不動産それぞれを特定する前記属性を表示し、表示された前記属性に対する操作に応じて、複数の前記不動産のいずれかを選択する、
   請求項１に記載の不動産サービスサーバ。
3. 選択された前記不動産の前記属性を編集する情報編集装置、
   をさらに備え、
   前記評価装置は、編集された前記属性に基づいて、選択された前記不動産の評価を行う、
   請求項１または２に記載の不動産サービスサーバ。
4. 前記編集装置は、選択された前記不動産の前記属性を、選択された前記不動産を取引しうる取引関係者の端末装置に表示し、表示された前記属性に対する操作に応じて、選択された前記不動産の属性を編集する、
   請求項３に記載の不動産サービスサーバ。
5. 前記編集装置は、編集された前記属性を、前記取引関係者の前記端末装置に表示する、
   請求項４に記載の不動産サービスサーバ。
6. 選択された前記不動産の前記属性に基づいて、選択された前記不動産の評価に関係するシミュレーションを行うシミュレーション装置、
   をさらに備える請求項１～３のいずれか１項に記載の不動産サービスサーバ。
7. 前記シミュレーション装置は、前記シミュレーションの結果を、選択された前記不動産を取引しうる取引関係者の端末装置に表示する、
   請求項６に記載の不動産サービスサーバ。
8. 前記シミュレーション装置は、過去における前記シミュレーションの結果に基づいて、最新の前記シミュレーションの結果を補正する、
   請求項６または７に記載の不動産サービスサーバ。
9. 前記シミュレーション装置は、選択された前記不動産の未来における価値を経時的に評価する前記シミュレーションを行う、
   請求項６～８のいずれか１項に記載の不動産サービスサーバ。
10. 前記シミュレーション装置は、選択された前記不動産の未来における財産価値を経時的に評価する前記シミュレーションを行う、
    請求項６～８のいずれか１項に記載の不動産サービスサーバ。
11. 前記シミュレーション装置は、前記シミュレーションの結果を、グラフの形式で経時的に表示する、
    請求項９または１０に記載の不動産サービスサーバ。
12. 前記評価装置は、前記シミュレーションの結果に基づいて、選択された前記不動産のローン返済計画の妥当性をさらに評価する、
    請求項６～１１のいずれか１項に記載の不動産サービスサーバ。
13. 複数の不動産それぞれの属性を、通信ネットワークを介して収集する属性情報収集ステップと、
    複数の前記不動産のいずれかを選択する不動産選択ステップと、
    選択された前記不動産の前記属性に基づいて、選択された前記不動産の評価を行う評価ステップと、
    を備える不動産サービス方法。
14. 複数の不動産それぞれの属性を、通信ネットワークを介して収集する属性情報収集ステップと、
    複数の前記不動産のいずれかを選択する不動産選択ステップと、
    選択された前記不動産の前記属性に基づいて、選択された前記不動産の評価を行う評価ステップと、
    をコンピュータに実行させる不動産サービスプログラム。

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