JP2017033164A - Real estate brokering device, real estate brokering method, and real estate brokering program - Google Patents
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Abstract
Description
本発明は、不動産仲介装置、不動産仲介方法、及び不動産仲介プログラムに関し、例えば、通信ネットワークを介して不動産物件の売買を仲介する装置等に関する。 The present invention relates to a real estate brokerage apparatus, a real estate brokerage method, and a real estate brokerage program, and, for example, relates to an apparatus that mediates buying and selling of real estate properties via a communication network.
近年、インターネットなどの通信ネットワークを用いた不動産売買仲介システムが盛んに利用されている。
これらシステムには、業者用と個人用があり、何れも条件で物件を絞り込んだ後、これらの物件情報（写真、立地条件、間取り、販売価格など）をコンピュータ画面上で羅列するようになっている。
業務用のものは、仲介業者の店舗に設置された端末から使用され、仲介業者が顧客の要望に添った物件を検索するのに用いられる。そして、仲介業者は、検索された物件を一件ずつ顧客に紹介していく。
個人用のものは、ウェブサイト上で条件に適合した物件が一覧表示され、購入希望者は、これらを一件ずつ吟味していく。
In recent years, real estate sales brokerage systems using communication networks such as the Internet have been actively used.
There are two types of these systems, one for traders and one for personal use. After narrowing down the properties by conditions, these property information (photographs, location conditions, floor plans, sales prices, etc.) are listed on the computer screen. Yes.
The one for business use is used from a terminal installed in the store of the broker, and is used by the broker to search for a property that meets the customer's request. The broker then introduces the searched properties to customers one by one.
For personal use, properties that meet the conditions are listed on the website, and the buyer wishes to examine them one by one.
このように、通信ネットワークを用いた不動産仲介ビジネスを支援する技術として特許文献１の「情報配信装置及び情報配信方法」がある。
この技術は、不動産仲介業者ごとに物件の絞り込み条件を設定し、これを不動産仲介業者に配信するものである。
As described above, as a technology for supporting a real estate brokerage business using a communication network, there is an “information distribution apparatus and information distribution method” disclosed in
This technology sets property narrowing conditions for each real estate agent and distributes them to the real estate agent.
しかし、従来のシステムは、何れもシステムによって一覧表示された物件を顧客側で一件ずつ吟味していく必要があるため、効率が悪いという問題があった。 However, each of the conventional systems has a problem in that it is inefficient because it is necessary to examine the properties listed by the system one by one on the customer side.
本発明は、不動産売買の成約に至るまでの時間を短縮することを目的とする。 An object of the present invention is to shorten the time until a real estate sale is concluded.
本発明は、前記目的を達成するために、請求項１に記載の発明では、売買対象となる不動産物件の物件条件を取得する物件条件取得手段と、前記取得した物件条件に適合する不動産物件を特定する物件特定手段と、前記特定した不動産物件の売主が設定した売り価格の分布を取得する売り価格分布取得手段と、前記特定した不動産物件に対して買主が設定した買い価格の分布を取得する買い価格分布取得手段と、前記売り価格分布取得手段が取得した売り価格の分布と、前記買い価格分布取得手段が取得した買い価格の分布を対比した状態で出力する出力手段と、を具備したことを特徴とする不動産仲介装置を提供する。
請求項２に記載の発明では、前記売り価格の分布と前記買い価格の分布は、度数分布であることを特徴とする請求項１に記載の不動産仲介装置を提供する。
請求項３に記載の発明では、前記買い価格の分布において、前記売主が設定した売り価格以上の買い価格を設定している買主がいる場合に、当該売主から当該買主に対して個別に通信する売主通信手段を具備したことを特徴とする請求項１、又は請求項２に記載の不動産仲介装置を提供する。
請求項４に記載の発明では、前記売主が前記売り価格から価格を下げた場合に、前記売主通信手段で通信できる買主の増加数を提示する買主増加数提示手段を具備したことを特徴とする請求項３に記載の不動産仲介装置を提供する。
請求項５に記載の発明では、前記売り価格の分布において、前記買主が設定した買い価格以下の売り価格を設定している売主がいる場合に、当該買主から当該売主に対して個別に通信する買主通信手段を具備したことを特徴とする請求項１から請求項４までのうちの何れか１の請求項に記載の不動産仲介装置を提供する。
請求項６に記載の発明では、前記買主が前記買い価格から価格を上げた場合に、前記買主通信手段で通信できる売主の増加数を提示する売主増加数提示手段を具備したことを特徴とする請求項５に記載の不動産仲介装置を提供する。
請求項７に記載の発明では、前記取得した物件条件に適合する過去の成約物件の成約価格の分布を取得する成約価格分布取得手段を具備し、前記出力手段は、前記成約価格分布取得手段が取得した成約価格の分布を、前記売り価格の分布と前記買い価格の分布と対比して出力することを特徴とする請求項１から請求項６までのうちの何れか１の請求項に記載の不動産仲介装置を提供する。
請求項８に記載の発明では、物件条件取得手段と、物件特定手段と、売り価格分布取得手段と、買い価格分布取得手段と、出力手段と、を備えたコンピュータにおいて、前記物件条件取得手段で、売買対象となる不動産物件の物件条件を取得する物件条件取得ステップと、前記物件特定手段で、前記取得した物件条件に適合する不動産物件を特定する物件特定ステップと、前記売り価格分布取得手段で、前記特定した不動産物件の売主が設定した売り価格の分布を取得する売り価格分布取得ステップと、前記買い価格分布取得手段で、前記特定した不動産物件に対して買主が設定した買い価格の分布を取得する買い価格分布取得ステップと、前記出力手段で、前記売り価格分布取得ステップで取得した売り価格の分布と、前記買い価格分布取得ステップで取得した買い価格の分布を対比した状態で出力する出力ステップと、を備えたことを特徴とする不動産仲介方法を提供する。
請求項９に記載の発明では、売買対象となる不動産物件の物件条件を取得する物件条件取得機能と、前記取得した物件条件に適合する不動産物件を特定する物件特定機能と、前記特定した不動産物件の売主が設定した売り価格の分布を取得する売り価格分布取得機能と、前記特定した不動産物件に対して買主が設定した買い価格の分布を取得する買い価格分布取得機能と、前記売り価格分布取得機能で取得した売り価格の分布と、前記買い価格分布取得機能で取得した買い価格の分布を対比した状態で出力する出力機能と、をコンピュータで実現する不動産仲介プログラムを提供する。
In order to achieve the above object, according to the present invention, in the invention described in
According to a second aspect of the present invention, there is provided the real estate brokerage apparatus according to the first aspect, wherein the distribution of the selling price and the distribution of the buying price are frequency distributions.
In the invention according to
The invention according to
In the invention according to
The invention described in
The invention according to
In the invention according to
In the invention according to claim 9, the property condition acquisition function for acquiring the property condition of the real estate property to be bought and sold, the property specifying function for specifying the real estate property that matches the acquired property condition, and the specified real estate property A selling price distribution acquisition function for acquiring a selling price distribution set by the seller, a buying price distribution acquiring function for acquiring a buying price distribution set by the buyer for the specified real estate, and the selling price distribution acquisition Provided is a real estate brokerage program that realizes, on a computer, a distribution of selling prices acquired by the function and an output function for outputting the distribution of the buying prices acquired by the buying price distribution acquiring function in a state of comparison.
本発明によれば、売主側の売り価格の分布と買主側の買い価格の分布が一覧できるため、これによって売主、買主の双方が迅速に意思決定を行うことができ、成約に至るまでの時間が短縮される。 According to the present invention, since the distribution of the selling price on the seller side and the distribution of the buying price on the buyer side can be listed, this enables both the seller and the buyer to make a quick decision, and the time until the contract is concluded. Is shortened.
（１）実施形態の概要
不動産仲介システム１（図１）は、インターネット３上のバーチャル空間で不動産売買のマーケットプレイスを運営している。
不動産仲介システム１は、公正な不動産取引が迅速に行われるように、売買顧客に対してＩＴ技術を駆使した様々な仕組みやツールを提供する。
例えば、不動産仲介システム１は、豊富な過去の取引データを独自のアルゴリズムで分析して物件に対して適切な査定を行い、売主の値段設定を支援する。
また、不動産仲介システム１は、従来はブラックボックスだった売りニーズと買いニーズの分布を売買ボードによって視覚化する（図５、６）。
売買当事者は、売買ボードを参照しながら、交渉で成約しそうな相手に対してアプローチすることができる。
(1) Outline of Embodiment The real estate brokerage system 1 (FIG. 1) operates a marketplace for real estate sales in a virtual space on the Internet 3.
The real
For example, the real
Further, the real
The trading party can approach a trading partner who is likely to make a deal by referring to the trading board.
（２）実施形態の詳細
図１（ａ）は、本実施の形態における不動産物件（以下、物件）の取引形態を説明するための図である。
物件の売主（売り顧客）と買主（買い顧客）は、それぞれ、予め登録されているエージェントから自己のエージェントを選択する。
そして、売り方の代理人である売主エージェントと買い方の代理人である買主エージェントが、それぞれ、売主と買主を代理して売買交渉を行う。
以下では、売主エージェントと買主エージェントを特に区別しない場合は、単にエージェントと記し、売主と買主を特に区別しない場合は、単に売買当事者と記すことにする。
(2) Details of Embodiment FIG. 1A is a diagram for explaining a transaction form of a real estate property (hereinafter, property) in the present embodiment.
The seller (sale customer) and buyer (buy customer) of the property respectively select their own agent from agents registered in advance.
Then, the seller agent who is the agent of the seller and the buyer agent who is the agent of the buyer respectively negotiate the sale on behalf of the seller and the buyer.
Hereinafter, when the seller agent and the buyer agent are not particularly distinguished from each other, they are simply referred to as an agent, and when the seller and the buyer are not particularly distinguished from each other, they are simply referred to as trading parties.
このように売主と買主が、それぞれ、不動産売買の専門家であるエージェントを立てて取引する形態は、欧米で一般的に行われているものである。
例えば、米国では、利益相反を防ぐために、１人のエージェントが売主と買主の双方を代理すること（両手取引という）は禁止されている。
一方、我が国では、慣行として両手取引も行われており、取引量の約半分を占めている。そのため、本実施の形態では、売主と買主の双方がそれぞれエージェントを立てる形態を基本としつつ、後述するように、部分的に両手取引も容認している。
In this way, sellers and buyers each have an agent who is an expert in real estate buying and selling, and transactions are generally performed in Europe and the United States.
For example, in the United States, in order to prevent a conflict of interest, it is prohibited for one agent to represent both a seller and a buyer (a two-handed transaction).
On the other hand, in Japan, two-handed transactions are also practiced, accounting for about half of the transaction volume. Therefore, in the present embodiment, both hands and buyers are partially permitted, as will be described later, based on a form in which both the seller and the buyer respectively set up agents.
図１（ｂ）は、本実施の形態に係る不動産仲介システム１のネットワーク構成を示した図である。
不動産仲介システム１では、区分所有の中古マンションの売買を仲介する。
売買対象を中古マンションとしたのは、構造などが規格化されており、不動産仲介システム１の事業者が独自に蓄積した過去の成約データと計算アルゴリズムによって、容易に適正価格が計算できるためである。
なお、これは一例であって、売買対象に土地や新築マンションや一戸建て住宅を含めることも可能である。
FIG.1 (b) is the figure which showed the network structure of the real
The real
The reason why the property is sold as a second-hand condominium is that its structure has been standardized, and it is possible to easily calculate the appropriate price based on past contract data and calculation algorithms originally stored by the real
This is an example, and it is also possible to include land, newly built condominiums, and detached houses in the object of sale.
不動産仲介システム１は、仲介サーバ２、端末４〜７、及びインターネット３などで構成されており、端末４〜７は、インターネット３を介して仲介サーバ２と通信することができる。
端末４〜７は、例えば、パーソナルコンピュータ、スマートフォン、携帯電話などの通信端末装置で構成されており、それぞれ、売主、売主エージェント、買主、買主エージェントが仲介サーバ２にアクセスするのに用いられる。
なお、図では、売主、売主エージェント、買主、買主エージェントを１人ずつ図示して簡略化しているが、これらは各々複数人存在する。
The real
The
In the figure, one seller, one seller agent, one buyer, and one buyer agent are illustrated and simplified, but there are a plurality of these.
仲介サーバ２は、売主（端末４）と買主（端末６）が、それぞれ売主エージェント（端末５）と買主エージェント（端末７）を介して物件を売買するのを仲介する不動産仲介装置である。
仲介サーバ２は、仲介ウェブサイトをオンライン上で運営しており、当該仲介ウェブサイトによって売主、買主、エージェントに各種のサービスを提供する。
仲介サーバ２は、例えば、次のような機能を備えている。
The
The
The
（会員登録機能）
不動産仲介システム１を利用する売主、買主は、仲介サーバ２において売買当事者として会員登録するようになっている。
このように、不特定多数ではなく、本気で不動産売買を行おうとしているものを会員登録させてサービスを提供することにより成約効率を高めることができる。
これらの本気で取引しようとしている売買当事者の集団に、後述の査定価格や売買ボードなどの付加価値の高い情報を提供することにより、更に効率を高めることができる。
(Member registration function)
Sellers and buyers who use the real
As described above, it is possible to increase the contract efficiency by providing a service by registering a member who is seriously buying and selling real estate, not an unspecified number.
The efficiency can be further improved by providing high-value-added information such as an appraisal price and a trading board, which will be described later, to a group of trading parties who are seriously trading.
（エージェント登録機能）
エージェントは、不動産仲介システム１の運営事業者から専門家としての認定を受けて不動産仲介システム１に登録するようになっている。
これらエージェントの実績を推し量る情報（顧客評価、業者ランク（当該ランクの認定修了証）、料金、成約率など）は、仲介ウェブサイトで売買当事者に開示されている。
売買当事者は、仲介ウェブサイト上でこれらの情報を吟味し、買主は買主エージェントを選択し、売主は売主エージェントを選択する。
仲介サーバ２は、後述のデータベースにおいて、売主、売主の物件、及び売主エージェントを紐づけ、買主と買主エージェントを紐づける。
(Agent registration function)
The agent is registered in the real
Information for estimating the performance of these agents (customer evaluation, supplier rank (certification completion certificate of the rank), fee, contract rate, etc.) is disclosed to trading parties on the brokerage website.
The trading party examines this information on the intermediary website, the buyer selects the buyer agent, and the seller selects the seller agent.
The
売買当事者とエージェントが紐づけられた後は、売買当事者とエージェントは個別にやりとりし、売買当事者の予算や事情などが考慮され、価格の設定、個別の相談、相手との交渉などに関与する。
売買当事者がエージェントを介して売買を行うことにより、売買当事者による不当な価格設定やその他の不正行為を防止することができる。
なお、エージェントは、不動産仲介システム１の事業者の従業員であってもよいし、独立事業者として不動産仲介システム１に参加してもよい。
After the buying and selling party and the agent are linked, the buying and selling party and the agent interact with each other, taking into consideration the budget and circumstances of the buying and selling party, and are involved in price setting, individual consultation, negotiation with the other party, and the like.
When a trading party trades through an agent, it is possible to prevent unjust pricing by the trading party and other illegal acts.
The agent may be an employee of a business operator of the real
（物件、及び売り条件登録機能）
売主は、売却する物件の物件情報（立地、築年数、間取り、売り希望価格、売り許容価格など）を仲介サーバ２に登録する。
ここで、売主希望価格は、「この価格だったら売ります」という売主が設定した売り指値価格であり、買主に開示される。
一方、売り許容価格は、売主が内心で交渉によってここまで値下げしてもよいと思っている下限の価格であり、交渉を有利に進めるために買主には秘匿されている。
(Property and selling condition registration function)
The seller registers the property information (location, age, floor plan, desired selling price, allowable selling price, etc.) of the property to be sold in the
Here, the seller's desired price is a sell limit price set by the seller that “sell if it is this price”, and is disclosed to the buyer.
On the other hand, the allowable selling price is a lower limit price that the seller thinks that the price may be lowered by negotiations so far, and is hidden from the buyer in order to make the negotiations more advantageous.
（買い条件登録機能）
買主は、購入を希望する物件の物件情報（立地、築年数、間取り、買い希望価格、買い許容価格など）を仲介サーバ２に登録する。
ここで、買主希望価格は、「この価格だったら買います」という買主が設定した買い指値価格であり、売主に開示される。
一方、買い許容価格は、買主が内心で交渉によってここまで値段が高くなってもよいと思っている上限の価格であり、交渉を有利に進めるために売主には秘匿されている。
(Buy condition registration function)
The buyer registers the property information (location, age, floor plan, desired purchase price, allowable purchase price, etc.) of the property desired to be purchased in the
Here, the buyer's desired price is a bid limit price set by the buyer that “I will buy if it is this price” and is disclosed to the seller.
On the other hand, the permissible purchase price is an upper limit price that the buyer is willing to negotiate and the price can be increased so far, and is kept secret from the seller in order to make the negotiation more advantageous.
（査定価格提示機能）
売買対象となっている全ての物件には、不動産仲介システム１の事業者が査定し適正価格と判断した参考価格が当該事業者により設定されており、仲介ウェブサイトで売主、買主に開示されている。この参考価格の算出については、後述する。
これにより、売主と買主が不動産取引の専門知識を有していない場合であっても、売主は、自己の物件にどの程度の希望価格を設定すればよいか分かり、買主は、物件の割安割高を判断することができる。
このように物件価格に対して第三者が信頼できる根拠を提供することにより、売主による物件の値段設定と買主による物件探しが迅速に行われることが期待できる。
(Assessment price presentation function)
For all properties that are subject to sale and sale, reference prices determined by the operator of the Real
As a result, even if the seller and buyer do not have expertise in real estate transactions, the seller knows what price to set for his property, and the buyer Can be judged.
In this way, it is expected that the property price setting by the seller and the property search by the buyer can be quickly performed by providing a basis on which the third party can trust the property price.
また、価格交渉も参考価格を中心に行われるため（即ち、交渉の落としどころが予めだいたい分かっているため）、交渉も速やかに行われる。
この不動産仲介システム１では、成約価格の殆どは、参考価格の±１０％以内に収まると予想されており、これによって適正価格を逸脱した特異な取引が減るため、このような特異な取引によって市場が歪められるのを防ぐこともできる。
In addition, since price negotiations are conducted mainly on the reference price (that is, the points of negotiations are generally known in advance), negotiations are also promptly performed.
In this real
因みに、参考（査定）価格を算出するアルゴリズムは次の通りである。
新築のマンションは、業界用語で鳥籠と呼ばれており、その価格表は鳥籠表と呼ばれている。
そして、鳥籠表にある新築マンションが中古市場に出てきて成約した場合に、これを紐づけていくと、中古マンションの立地条件（○○駅から徒歩○分、広さ○平方メートル、○階建ての○階、窓から東京タワーが見えるなど）や築年数などに基づく価格推移の時系列データが多数得られる。
これを加重平均したデータに売買対象となっている物件を当てはめると、適正であると思われる市場価格、即ち参考価格を算出することができる。
すなわち、新築時の価格に中古の騰落率をかけることで、参考（査定）価格を算出することができる。
Incidentally, the algorithm for calculating the reference (assessment) price is as follows.
The newly built condominium is called Tosu in industry terms, and its price list is called Tosu.
And if a new apartment in Tosu-Omo comes out on the secondhand market and closes it, it will be linked to the location conditions of the second-hand apartment (minus walk from XX station, size ○ square meter, ○ floor A lot of time-series data of price transition based on the building's ○ floor, the Tokyo Tower can be seen from the window, etc.) and the building age.
When a property to be bought and sold is applied to the weighted average data, a market price that is considered appropriate, that is, a reference price can be calculated.
That is, the reference (assessment) price can be calculated by multiplying the price at the time of new construction by the rate of second-hand rise / fall.
これらの過去データや計算アルゴリズムは、不動産仲介システム１の事業者が独自に収集・構築したものであって、その規模と精度は、他社の追随を許さないものとなっている。
そのため、参考価格提示機能は、本気で物件を売買しようとしている顧客を不動産仲介システム１に集客する強い動機づけとなっている。
また、セカンドオピニオン的に当該機能を利用する者から潜在的なニーズを呼び起こすこともできる。
These past data and calculation algorithms are independently collected and constructed by the business operator of the real
Therefore, the reference price presentation function is a strong motivation to attract customers who are seriously buying and selling properties to the real
It is also possible to evoke potential needs from those who use the function in a second opinion.
（売買ボード提示機能）
株の売買では、売り方の売値分布と買い方の買値分布を対応させて提示する板情報が広く用いられている。そして、売値と買値の交差する価格で株の売買が行われる。これによって株の取引が促進される。
(Buying and selling board presentation function)
In buying and selling stocks, board information that presents the selling price distribution of the selling method and the buying price distribution of the buying method in correspondence is widely used. Then, the stock is bought and sold at a price where the selling price and the buying price intersect. This facilitates stock trading.
不動産仲介システム１では、同様の考えから、成約に至る時間を短縮化するために売買ボード（売買板情報）を買主、売主に提供している。
売買ボードは、いわば株式取引における板情報の不動産版であり、売買対象となる物件に対する売り価格の分布と買い価格の分布を対比して提示する。
これによって、売り残と買い残を視覚的に一覧できるほか、一番安く売りたい売主や一番予算の多い買主の存在を認識することができるため、取引が活発化する。
売買ボードの対象となる物件には、「月島駅から徒歩圏内で、広さは８０〜１００平方メートル」などといった所定の物件条件を満たす複数の物件群に対して作成する場合と、「○○マンション」といった所定の物件条件を満たす単数の物件に対して作成する場合がある。
前者の複数物件を対象とする場合には、物件群に属する各物件の売り価格の価格帯ごとの数（売り物件、あるいは売主の度数）と、当該物件条件を満たす物件の購入を希望する買主の価格帯ごとの数（買主の度数）を対比して表示する。
後者の単数物件を対象とする場合には、当該物件の売り価格と、当該物件の購入を希望する買主の価格帯ごとの数を対比して表示する。
In the real
The trading board is a so-called real estate version of the board information in stock trading, and presents the distribution of the selling price and the distribution of the buying price for the property to be bought and sold.
This makes it possible to visually list unsold and unsold purchases, as well as to recognize the existence of sellers who want to sell the cheapest and buyers who have the most budgets, thereby activating transactions.
For properties that are subject to the purchase and sale board, there are cases where the property is created for a plurality of property groups that satisfy a predetermined property condition, such as “within walking distance from Tsukishima Station, size is 80 to 100 square meters”, and “XX Mansion” May be created for a single property that satisfies a predetermined property condition.
In the case of targeting the former multiple properties, the number of each property selling price belonging to the property group for each price range (sale property or frequency of seller) and the buyer who wishes to purchase the property that satisfies the property condition The number of each price range (the frequency of the buyer) is displayed in comparison.
In the case of targeting the latter single property, the selling price of the property is displayed in comparison with the number of buyers who wish to purchase the property for each price range.
また、売買ボードに使用する売り価格と買い価格には、希望価格を用いる場合と許容価格を用いる場合がある。
売り希望価格と買い希望価格で売買ボードを作成する場合、これらの価格は公開されているため、これら価格を価格帯で表示してもよいし、価格を明示して表示してもよい。
一方、売り許容価格、買い許容価格で売買ボードを作成する場合、これらの価格は秘匿されているため、例えば、２００万円刻み程度の所定の価格帯で表し、実際の許容価格が分からないようにする。
In addition, as a selling price and a buying price used for a trading board, there are a case where a desired price is used and an allowable price is used.
When a sales board is created with a desired selling price and a desired buying price, since these prices are open to the public, these prices may be displayed in the price range or may be displayed explicitly.
On the other hand, when a trading board is created with a selling allowance price and a buying allowance price, these prices are kept secret, so for example, they are expressed in a predetermined price range of about 2 million yen, so that the actual allowable price is not known. To.
このように、仲介サーバ２は、例えば、最寄り駅や築年数など、売買対象となる不動産物件の物件条件を取得する物件条件取得手段を備えている。
そして、仲介サーバ２は、後述するデータベースから、当該物件条件に適合する不動産物件を検索により特定する物件特定手段を備えている。
更に、仲介サーバ２は、データベースに記憶されている情報を読み取ることにより、検索により特定した不動産物件の売主が設定した売り価格の分布を取得する売り価格分布取得手段を備えている。
また、仲介サーバ２は、買主がデータベースに予め登録した購入希望物件の条件と物件条件取得手段で取得した物件条件を照合することにより、当該取得した物件条件に適合する不動産物件に対して買主が設定した買い価格の分布を取得する買い価格分布取得手段を備えている。
そして、仲介サーバ２は、売買ボードを作成して出力することにより、売り価格の分布と買い価格の分布を対比した状態で出力する出力手段を備えている。
また、仲介サーバ２は、売り価格の分布と買い価格の分布を、売り物件（売主）の数と買主の数を付随させた度数分布で提供している。
In this way, the
And the
Furthermore, the
In addition, the
The
The
なお、本実施の形態では、売り価格の分布と買い価格の分布を度数分布によって対比したが、度数を付随させず、単に価格の分布で対比させることもできる。
また、実際の度数を付随させるもののほか、平均、分散、標準偏差などの統計処理された度数を対比させることも可能である。
In the present embodiment, the selling price distribution and the buying price distribution are compared by the frequency distribution, but it is also possible to simply compare by the price distribution without accompanying the frequency.
Moreover, in addition to what is accompanied by the actual frequency, it is also possible to compare the frequency subjected to statistical processing such as average, variance, standard deviation, and the like.
（売りタップ機能）
売買当事者間で個別に取引を打診することを当システムでは「タップする」と呼んでいる。
そこで、売主側から個別の買主側に「買いませんか？」と取引を打診することを売りタップと呼ぶことにする。
売主は、売買ボードを参照して売り価格以上の買い価格を提示している買主がいた場合は、買主に売りタップすることができる。
また、売買ボードを参照しながら買い価格の高い順に売りタップすることができるため、物件が高く売れる可能性を追求することができる。
(Sell tap function)
In this system, consulting individual transactions between trading parties is called “tapping”.
Therefore, consulting a transaction from the seller side to an individual buyer side asking “Would you like to buy it?” Is called a selling tap.
When there is a buyer who presents a buying price that is higher than the selling price with reference to the buying and selling board, the seller can tap the seller.
In addition, since it is possible to perform selling taps in descending order of purchase price while referring to the buying and selling board, it is possible to pursue the possibility of selling the property at a high price.
売りタップは、仲介ウェブサイトが備えた売りタップ機能を用い、売主の売主エージェントが相手方の買主エージェントに買いを催促するメッセージを送信することにより行われる。
なお、仲介サーバ２は、売り価格よりも安い買い価格を設定している買主には売りタップできないようになっている。このように、売りタップできる範囲を成約する可能性の高い対象に限定することにより、無駄なタップを抑制し、成約に至るプロセスを効率化することができる。
このように、仲介サーバ２は、売買ボードの買い価格の分布において、売主が設定した売り価格以上の買い価格を設定している買主がいる場合に、当該売主から当該買主に対して個別に通信する売主通信手段（本実施の形態ではメッセージの送信機能）を備えている。
The selling tap is performed by using a selling tap function provided in the intermediary website and the seller's seller agent sending a message prompting the other buyer's buyer agent to buy.
The
As described above, when there is a buyer who sets a buying price that is higher than the selling price set by the seller in the distribution of the buying price of the buying and selling board, the
（両手取引機能）
売主エージェントは、売主の代理人となった場合、売り物件を不動産仲介システム１に登録後の一定期間（例えば、一週間程度）公開せずに、直接買主に売りタップすることができる。
この場合、売主エージェントは、買主エージェントも兼ねることになり、両手取引となる。
両手取引では、エージェントに支払われる手数料は、売主、買主双方から支払われるため２倍になり、エージェントにとって非公開期間内で買主を獲得する大きな動機づけとなる。そのため、物件の売買が迅速化されることが期待できる。
(Two-handed transaction function)
When the seller agent becomes the agent of the seller, the seller agent can directly tap the seller without releasing the sale property to the real
In this case, the seller agent also serves as the buyer agent and is a two-handed transaction.
In a two-handed transaction, the commission paid to the agent is doubled because it is paid by both the seller and the buyer, which is a great motivation for the agent to acquire the buyer within the closed period. Therefore, it can be expected that the sale and sale of the property will be accelerated.
（買いタップ機能）
買主側から個別の売主側に「当該物件に興味があります」と取引を打診することを買いタップと呼ぶことにする。
買主は、売買ボードを参照して買い許容価格以下の売り価格を提示している売主がいた場合は、売主に買いタップすることができる。
また、売買ボードを参照しながら売り価格の低い順に買いタップすることができるため、物件が安く買える可能性を追求することができる。
買いタップは、仲介ウェブサイトが備えた買いタップ機能を用い、当該買主の買主エージェントが相手方の売主エージェントに興味があることを伝えるメッセージを送信することにより行われる。
なお、仲介サーバ２は、買い許容価格よりも高い売り価格を設定している売主には買いタップできないようになっている。このように、買いタップできる範囲を成約する可能性の高い対象に限定することにより、無駄な買いタップを抑制し、成約に至るプロセスを効率化することができる。
(Buy tap function)
Consulting a transaction from the buyer to the individual seller “I am interested in the property” will be called a purchase tap.
If there is a seller who presents a selling price that is equal to or less than the buying allowable price with reference to the buying and selling board, the buyer can make a purchase tap to the seller.
Moreover, since it is possible to buy and tap in ascending order of the selling price while referring to the buying and selling board, it is possible to pursue the possibility of buying the property at a low price.
The buying tap is performed by using the buying tap function provided in the intermediary website and transmitting a message that the buyer's buyer agent is interested in the other seller agent.
The
このように、仲介サーバ２は、売買ボードの売り価格の分布において、買主が設定した買い価格以下の売り価格を設定している売主がいる場合に、当該買主から当該売主に対して個別に通信する買主通信手段（本実施の形態ではメッセージの送信機能）を備えている。
不動産仲介システム１では、買いタップに当該物件を内覧できる権利を付随させている。
内覧は、買主が実際行うほか、買主エージェントが代理で行うこともできる。
買主エージェントが代理で内覧を行う場合、買主エージェントが端末７を持参して当該物件を訪れ、端末７のカメラやマイクロフォンを用いて買主と通話しながら買主の端末６に内覧をライブ中継する。又は、内覧を録画して送ってもよい。
このような代理内覧は、買主が当該物件から遠隔地に在住している場合に特に有効であり、買主が現地を訪れる時間、手間、費用を省くことにより、成約に至るプロセスを効率化することができる。
As described above, when there is a seller who sets a selling price below the buying price set by the buyer in the distribution of selling prices of the buying and selling board, the
In the real
In addition to the actual inspection by the buyer, the inspection can be performed on behalf of the buyer agent.
When the buyer agent conducts a preview on behalf of the buyer, the buyer agent visits the property by bringing the
Such a proxy preview is particularly effective when the buyer resides in a remote location from the property, and streamlines the process of closing the contract by reducing the time, effort, and expense of the buyer visiting the site. Can do.
（イベント記録機能）
不動産仲介システム１は、仲介ウェブサイトで、売主と買主が取引相手を見つけた後は、基本的に売主と買主とのエージェントを介した自主的な交渉に任せ、重要なイベント（内覧の実行、契約の締結、決済の実行など）を登録してもらうようにしている。
これは、個別の交渉は、当事者間で電話などを用いて自主的に行った方が負担が少なく、効率もよいからである。
なお、当事者間の交渉も仲介ウェブサイト上で行うように構成することも可能である。
(Event recording function)
The real
This is because it is less burdensome and efficient if individual negotiations are carried out voluntarily using telephones or the like between the parties.
It should be noted that negotiation between the parties can also be performed on the intermediary website.
（顧客信用評価機能）
不動産仲介システム１が適切に運用されるためには、売買当事者も適切に行動してもらうことが大切である。
例えば、売主が設定した売り価格が高すぎたり、買主が設定した買い価格が安すぎたりして売買相手が見つからない場合は、売主に関しては値下げ、買主に関しては値上げしてもらう必要がある。
また、会員登録したものの、買主探しや物件探しなどの活動を行わない場合は、もっと積極的に参加してもらう必要がある。
このため、不動産仲介システム１では、売買当事者を評価するためのポイント制を設置し、評価の低い売買当事者には、何らかのペナルティを課すようにしている。
(Customer credit evaluation function)
In order for the real
For example, if the selling price set by the seller is too high or the buying price set by the buyer is too low to find a trading partner, it is necessary to lower the price for the seller and raise the price for the buyer.
Also, if you have registered as a member but do not perform activities such as searching for buyers or searching for properties, you need to be more active.
For this reason, in the real
上記の例では、例えば、１ヶ月以内に売買条件を更新しない場合は、所定のポイントが減額され、仲介サイトにログインすれば、その度に所定のポイントが加算されるようになっている。
この他にも、ポイントを加算・減算する項目が設定されており、仲介サーバ２は、売買当事者の仲介ウェブサイトにおけるアクションを監視し、ポイントによる評価を更新していく。
不動産仲介システム１の事業者は、売買当事者にポイントが加算されるための個別のアドバイスも行っている。
In the above example, for example, when trading conditions are not updated within one month, a predetermined point is reduced, and a predetermined point is added each time the user logs in to the brokerage site.
In addition to this, items for adding / subtracting points are set, and the
The business operator of the real
（エージェント信用評価機能）
不動産仲介システム１では、エージェントの質の向上を図るため、成約件数、案内件数、顧客数、顧客満足度などの項目を集計して公表している。
(Agent credit evaluation function)
In the real
（アンケート機能）
買主が内覧した場合に、仲介ウェブサイトで、その結果をアンケートフォームに入力してもらい、仲介サーバ２に送信してもらう。
アンケートの回答は、不動産仲介システム１を改善していく上での貴重な資料となる。
(Questionnaire function)
When the buyer makes a preview, the mediator website inputs the result into a questionnaire form and sends it to the
The answers to the questionnaire are valuable materials for improving the real
図２（ａ）は、仲介サーバ２のハードウェア的な構成を説明するための図である。
仲介サーバ２は、ＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）１０、ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）１１、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）１２、通信制御装置１３、記憶装置１４などがバスラインで接続されて構成されている。
ＣＰＵ１０は、各種のプログラムに従って各種情報処理を行う中央処理装置であって、本実施の形態では、記憶装置１４に記憶されている仲介プログラムによって、仲介ウェブサイトを運営する。
ＲＯＭ１１は、読み取り専用メモリであって、仲介サーバ２が動作する際の基本的なプログラムやパラメータなどが記憶されている。
ＲＡＭ１２は、読み書きが可能なメモリであって、ＣＰＵ１０が動作する際のワーキングメモリを提供する。
ＲＡＭ１２は、例えば、仲介ウェブサイトの画面を作成したり、売買ボードを作成したり、各種データを更新したりする際に用いられる。
FIG. 2A is a diagram for explaining a hardware configuration of the
The
The
The ROM 11 is a read-only memory, and stores basic programs and parameters when the
The RAM 12 is a readable / writable memory, and provides a working memory when the
The RAM 12 is used, for example, when creating an intermediary website screen, creating a trading board, or updating various data.
通信制御装置１３は、仲介サーバ２をインターネット３に接続するインターフェースである。
仲介サーバ２は、インターネット３を介して端末４〜７と通信し、これらからデータを受信したり、これらに対して仲介ウェブサイトの各種画面を表示するための画面データを送信したりする。
The
The
記憶装置１４は、ハードディスクなどの記憶媒体を用いて構成されており、仲介プログラムや、会員ＤＢ（データベース）、エージェントＤＢ、過去成約ＤＢなどを記憶している。
仲介プログラムは、仲介サーバ２に不動産仲介装置としての機能を発揮させるためのプログラムであって、ＣＰＵ１０が仲介プログラムを実行することにより、上記の各機能が実現される。
The
The mediation program is a program for causing the
会員ＤＢは、会員、即ち、売買当事者のデータを蓄積したデータベースである。
会員ＤＢには、各会員を識別する会員ＩＤに対応づけて、会員の氏名、生年月日、住所、電話番号、資金量などといった基礎的な個人データのほか、売却、又は購入を希望している物件の物件情報、選択したエージェントのエージェントＩＤなど、物件の売買に関する情報などが記憶されている。
The member DB is a database that stores data of members, that is, trading parties.
In the member DB, in addition to basic personal data such as the member's name, date of birth, address, telephone number, amount of funds, etc., in association with the member ID that identifies each member, you wish to sell or purchase Information related to property sales, such as property information of a property that is present and the agent ID of the selected agent, is stored.
ここで、物件情報には、売主が売却する物件、又は、買主が購入を希望する物件の詳細な情報や希望価格、許容価格が含まれており、売買ボードを作成する際に、作成対象となる売り物件や買主を検索するのに用いられる。
エージェントＤＢは、エージェントのデータを蓄積したデータベースである。
エージェントＤＢには、エージェントを識別するためのエージェントＩＤに対応づけて、所属、エージェント業務を行うに当たっての資格の免許番号、氏名、生年月日、写真、売買当事者に宛てた自己紹介やアピール文などの基礎データのほか、過去の実績や以前担当した売買当事者による評価など、売買当事者がエージェントを選択する際に用いられるデータなどが記憶されている。
Here, the property information includes detailed information on the property sold by the seller, or the property that the buyer wishes to purchase, the desired price, and the allowable price. Used to search for properties to be sold or buyers.
The agent DB is a database that stores agent data.
The agent DB is associated with the agent ID for identifying the agent, belonging, the license number of the qualification for performing the agent business, name, date of birth, photo, self-introduction and appealing sentences addressed to the trading parties, etc. In addition to the basic data, data used when a trading party selects an agent, such as past performance and evaluation by a trading party previously in charge, is stored.
過去成約ＤＢには、過去に成約した物件の物件条件、成約日、成約価格などが記憶されており、参考価格を計算するための基礎データとして用いられる。
なお、参考価格を正確に計算するためには、データが多いほどよいため、不動産仲介システム１で成約したものに限らず、入手できる全てのデータを蓄積している。
なお、上の例では、簡略化のため、売主の物件の物件情報を会員ＤＢに含めたが、これは物件ＤＢとして独立して管理し、会員ＩＤと物件ＩＤによって対応づけてもよい。
The past contract DB stores property conditions, contract dates, contract prices, etc. of the contracts that have been contracted in the past, and is used as basic data for calculating a reference price.
In order to calculate the reference price accurately, the more data, the better. Therefore, not only the real
In the above example, for simplification, the property information of the seller's property is included in the member DB. However, this may be managed independently as the property DB, and may be associated with the member ID and the property ID.
図２（ｂ）は、端末４のハードウェア的な構成を説明するための図である。
本実施の形態では、一例として、端末４をスマートフォンとするが、パーソナルコンピュータや携帯電話など、インターネット３を介して仲介サーバ２と通信できる通信端末であればよい。
以下では、端末４を端末４〜７の代表として説明するが、端末５〜７の構成も同様である。
端末４は、ＣＰＵ２０、ＲＯＭ２１、ＲＡＭ２２、通信制御装置２３、カメラ２４、スピーカ２５、マイクロフォン２６、表示装置２７、入力装置２８、記憶装置２９などがバスラインで接続されて構成されている。
ＣＰＵ２０は、各種のプログラムに従って各種情報処理を行う中央処理装置であって、通話機能やブラウザ機能などを発揮する。
このブラウザ機能によって、売買当事者やエージェントは、仲介サーバ２にアクセスして仲介ウェブサイトが提供するサービスを利用することができる。
また、内覧の際には、買主の端末６と買主エージェントの端末７で、ライブ中継用のアプリケーションを実行し、買主と買主エージェントが音声でやりとりしながら、買主エージェントが端末７で室内を撮影し、買主がその動画を端末６で確認する。
FIG. 2B is a diagram for explaining a hardware configuration of the
In the present embodiment, as an example, the
Below, although the
The
The
By this browser function, a trading party or an agent can access the
In addition, during the preview, the buyer's
ＲＯＭ２１は、読み取り専用メモリであって、端末４が動作する際の基本的なプログラムやパラメータなどが記憶されている。
ＲＡＭ２２は、読み書きが可能なメモリであって、ＣＰＵ２０が動作する際のワーキングメモリを提供する。
通信制御装置２３は、端末４を基地局と無線回線によって接続し、端末４は、基地局を介してインターネット３に接続する。
カメラ２４は、外界を投影面に投影する光学系と、投影された像を電気信号に変換する撮像素子を用いて構成されており、被写体を撮影するのに用いられ、例えば、内覧の際に室内を撮影するのに用いられる。
The
The
The
The
スピーカ２５は、音声を出力する装置で、マイクロフォン２６は、音声を入力する装置である。これらは、例えば、売主と売主エージェントや買主と買主エージェントが通話して連絡を取り合ったり、売主エージェントと買主エージェントが交渉を行ったりするのに用いられる。
表示装置２７は、例えば、液晶ディスプレイを用いて構成されており、静止画、動画、文字などの各種情報を表示する。本実施の形態では、表示装置２７は、仲介ウェブサイトが提供する画面を表示する。
売買当事者やエージェントは、これによって仲介サーバ２から情報を得ることができる。
The
The
Thus, the trading party and the agent can obtain information from the
入力装置２８は、例えば、液晶ディスプレイの表面に重畳して設置されたタッチパネルを備えており、売買当事者やエージェントが指で液晶ディスプレイにタッチすると、これを感知する。
アイコンにタッチしたり、テキストを入力したりすることにより、売買当事者やエージェントは、仲介サーバ２に情報を送信して入力することができる。
なお、端末４が携帯電話の場合は、携帯電話に設置されたキーによって情報を入力することができ、端末４がパーソナルコンピュータの場合は、キーボードやマウスなどの入力装置を用いることができる。
The input device 28 includes, for example, a touch panel that is superimposed on the surface of the liquid crystal display, and senses this when a trading party or agent touches the liquid crystal display with a finger.
By touching an icon or inputting text, a trading party or agent can send information to the
In addition, when the
記憶装置２９は、例えば、ＥＥＰＲＯＭ（Ｅｌｅｃｔｒｉｃａｌｌｙ Ｅｒａｓａｂｌｅ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ−Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）などの記憶媒体を備えており、ＣＰＵ２０にブラウザ機能を発揮させるブラウザプログラムや、その他のプログラム（例えば内覧動画をライブ中継するアプリケーション）が記憶されている。
The
図３（ａ）は、ある物件条件を満たす物件群に対する売りニーズ３１と買いニーズ３２を表した図である。
横軸は、金額を表し、図面に向かって左側が高く、右側が安くなっている。高さは、度数（人数）を表している。
売りニーズ３１は、売主が希望する売却価格とその人数の度数分布であって、一般にある価格（売りニーズ３１の頂点に対応する価格）を中心に広がっている。
買いニーズ３２は、買主が希望する購入価格とその人数の度数分布であって、一般にある価格（買いニーズ３２の頂点に対応する価格）を中心に広がっている。
そして、売りニーズ３１と買いニーズ３２が交わる領域が成約範囲３４であり、売りニーズ３１と買いニーズ３２の交わる中心価格３３の周りに分布している。
FIG. 3A is a diagram showing selling needs 31 and buying needs 32 for a property group that satisfies certain property conditions.
The abscissa represents the amount of money, and the left side is higher and the right side is cheaper. The height represents the frequency (number of people).
The selling needs 31 are the selling price desired by the seller and the frequency distribution of the number of people, and generally spread around a certain price (the price corresponding to the apex of the selling needs 31).
The buying needs 32 are a purchase price desired by the buyer and a frequency distribution of the number of people, and generally spread around a certain price (a price corresponding to the apex of the buying needs 32).
The area where the selling needs 31 and the buying needs 32 intersect is the
従来では、これら売りニーズ３１と買いニーズ３２がブラックボックス状態で売買当事者から見えなかったため、市場のメカニズムが十分機能しない場合があった。
そして、特に不動産取引の知識を有しない者が売買当事者となった場合、情報の不対称性によって不利となり、適正価格よりも安い価格で物件を売ってしまったり、あるいは、高い価格で買ってしまう場合があった。
Conventionally, since the selling needs 31 and the buying needs 32 were not visible to trading parties in a black box state, the market mechanism may not function sufficiently.
In particular, when a person who does not have knowledge of real estate transactions becomes a trading party, it becomes disadvantageous due to the asymmetry of information, and the property is sold at a price lower than the appropriate price or purchased at a high price. There was a case.
これに対して、不動産仲介システム１では、売買ボードを提示することにより、売主は、買いニーズ３２を見ながら、買主は、売りニーズ３１を見ながら適正価格の見当をつけつつ価格設定を行うことができる。
これによって、売買当事者が不動産取引の素人であっても適正な価格設定を行うことができ、情報の非対称性を解消することができる。
On the other hand, in the real
Thus, even if the buying and selling party is an amateur of real estate transactions, it is possible to set an appropriate price, and it is possible to eliminate information asymmetry.
図３（ｂ）は、不動産仲介システム１における価格設定方法を説明するための図である。
不動産仲介システム１では、売買ボードにより物件の適正価格の見当をつける手がかりを売買当事者に与えつつ、過去の取引データから算出される参考価格を提供する。
売買当事者は、これらの手がかりを基に希望価格と許容価格の２段構えで価格を設定することができる。
売主は、売買ボードで適正価格を探りつつ、売りに出す自己の物件の査定から得られた参考価格を考慮しながら、「この価格なら売ってもよい」という売り希望価格を設定して買主に公開する。
更に、「この価格までなら譲歩してもよい」という売り許容価格（売り希望価格より低い価格で売りに応じる下限の価格）を設定し、自己の選択した売主エージェントと売り許容価格を共有しつつ、買い方には秘密にする。
FIG. 3B is a diagram for explaining a price setting method in the real
The real
Based on these clues, the buying and selling party can set the price in two stages, the desired price and the allowable price.
The seller searches for an appropriate price on the buying and selling board, considers the reference price obtained from the assessment of his / her property to be sold, and sets a desired selling price of “this price can be sold” to the buyer Publish.
In addition, we set a selling allowance price (the lower limit price for selling at a price lower than the desired selling price) that “you can make a concession up to this price”, and share the selling allowance price with your chosen seller agent , Keep it secret.
買主も、売買ボードで適正価格を探りつつ、参考価格を考慮しながら、「この価格なら買ってもよい」という買い希望価格を設定して売主に公開する。
更に、「この価格までなら譲歩してもよい」という買い許容価格（買い希望価格より高い価格で買いに応じる上限の価格）を設定し、自己の選択した買主エージェントと買い許容価格を共有しつつ、売り方には秘密にする。
そして、売買当事者は、売買ボードを見ながら希望価格と許容価格を変更して価格差を狭めていき、売り許容価格と買い許容価格が交差すると、それぞれ、個別に売りタップ、買いタップを行って直接価格交渉する。これによって、参考価格に基づく適正価格の範囲で成約する。
なお、売主の売り希望価格を買主が指値した場合は、速やかに取引して成約することになる。
The buyer also searches for an appropriate price on the buying and selling board, considers the reference price, sets a desired purchase price of “this price can be bought”, and discloses it to the seller.
In addition, the buyer is allowed to make a concession if it is up to this price (upper limit price for buying at a price higher than the desired purchase price), while sharing the buy allowable price with the buyer agent of his choice. , Keep it secret to the seller.
The buying and selling party changes the desired price and allowable price while looking at the buying and selling board and narrows the price difference. When the selling allowable price and the buying allowable price cross each other, the selling and buying taps are individually performed. Negotiate the price directly. As a result, the contract is made within a reasonable price range based on the reference price.
In addition, when the buyer limits the seller's desired selling price, the transaction is promptly concluded.
図４の各図は、仲介サーバ２が、売買当事者に対して仲介ウェブサイト上で提示する画面を説明するための図である。
図４（ａ）は、ログイン画面の一例を示した図である。
既に不動産仲介システム１の会員となっている者は、自己の会員ＩＤとパスワードを入力してログインボタン３５を選択する。
すると、マイページと呼ばれる自分（ログインした会員）専用にカスタマイズされた画面に遷移する。
マイページには、自己のエージェントとやりとりするメッセージ欄、物件を検索する欄、物件売買を支援するその他の機能が提供されている。
一方、これから不動産仲介システム１に会員登録する新規売買当事者は、新規登録ボタン３６を選択して会員登録する。
Each figure of FIG. 4 is a figure for demonstrating the screen which the
FIG. 4A is a diagram illustrating an example of a login screen.
A person who is already a member of the real
Then, the screen changes to a screen customized for yourself (logged in member) called My Page.
My page provides a message field for interacting with its own agent, a field for searching for a property, and other functions for supporting property sales.
On the other hand, a new buying and selling party to register as a member in the real
図４（ｂ）は、新規登録ボタン３６を選択した後に表示される売りボタン４０と買いボタン４１を示した図である。
物件を売る売買当事者は、売りボタン４０を選択し、物件を買う売買当事者は、買いボタン４１を選択する。
売りボタン４０を選択した場合は、売主用の登録画面に移行する。
売主用の登録画面では、自己の個人情報や売却に係る物件の詳細な情報を入力するようになっている。
登録画面での入力が提出されると、会員ＩＤとパスワードの設定が行われ、売主は会員となる。
会員登録後、不動産仲介システム１の事業者は、過去データを用いて当該物件を査定し、売主のマイページに表示する。
売主は、売主エージェントを選択し、売主エージェントと相談しながら、売り希望価格と売り許容価格を設定する。
これらの価格の入力は、売主エージェントが行い、売主による不適切な価格が入力されるのを防ぐ。
以上の情報は会員ＤＢに記憶され、売買ボード作成の際に使用される。
FIG. 4B is a view showing a
The buying and selling party who sells the property selects the
When the
On the seller registration screen, the user's personal information and detailed information on the property related to the sale are entered.
When the input on the registration screen is submitted, the member ID and password are set, and the seller becomes a member.
After registering as a member, the business operator of the real
The seller selects the seller agent and sets the desired selling price and the allowable selling price while consulting with the seller agent.
These prices are entered by the seller agent to prevent the seller from entering inappropriate prices.
The above information is stored in the member DB and used when creating a trading board.
一方、買いボタン４１を選択した場合は、買主用の登録画面に移行する。
買主用の登録画面では、自己の個人情報や資金量、希望する物件の条件などの詳細な情報を入力するようになっている。
登録画面での入力が提出されると、会員ＩＤとパスワードの設定が行われ、買主は会員となる。
会員登録後、買主は、買主エージェントを選択し、買主エージェントと相談しながら、買い希望価格と買い許容価格を設定する。
これらの価格の入力は、買いエージェントが行い、例えば、買主の資金量を超えるような不適切な価格が入力されるのを防ぐ。
以上の情報は会員ＤＢに記憶され、売買ボード作成の際に使用される。
On the other hand, when the
On the buyer's registration screen, detailed information such as personal information, amount of funds, and conditions of the desired property are entered.
When the input on the registration screen is submitted, the member ID and password are set, and the buyer becomes a member.
After the member registration, the buyer selects a buyer agent and sets a desired purchase price and an allowable purchase price in consultation with the buyer agent.
These prices are entered by a buying agent, for example, to prevent an inappropriate price that exceeds the buyer's amount of funds being entered.
The above information is stored in the member DB and used when creating a trading board.
図４（ｃ）は、エージェント選択画面の一例を示した図である。
売主は、会員登録した後、売主用のエージェント選択画面で自己の売主エージェントを選択する。買主も会員登録した後、買主用のエージェント選択画面で自己の買主エージェントを選択する。
エージェント選択画面には、選択対象となるエージェントの顔写真や直近実績などの主な情報が一覧表示される。
ここでエージェントを選択すると、当該エージェントに関するより詳細な情報を閲覧することができる。
FIG. 4C illustrates an example of the agent selection screen.
After registering as a member, the seller selects his / her seller agent on the agent selection screen for the seller. After the buyer has registered as a member, he / she selects his / her buyer agent on the buyer agent selection screen.
The agent selection screen displays a list of main information such as the face photograph of the agent to be selected and the latest results.
When an agent is selected here, more detailed information regarding the agent can be browsed.
エージェントに関する詳細な情報には、例えば、自己紹介、顧客からの評価、仲介サーバ２が算出した信用評価などが含まれており、売主や買主は、これらの情報を基にエージェントを選択する。
売主や買主がエージェントを選択すると、仲介サーバ２は、売主ＩＤや買主ＩＤにエージェントＩＤを紐づけて記憶する。これにより売主や買主を代理するエージェントが確定する。
The detailed information about the agent includes, for example, self-introduction, evaluation from the customer, credit evaluation calculated by the
When the seller or buyer selects an agent, the
図４（ｄ）は、物件紹介画面の一例を示した図である。
仲介サーバ２は、物件紹介画面に、買主が興味のある物件を検索して選択すると、その詳細を表示する。各物件紹介画面は、売主が提出した物件情報を基に作成されている。
物件紹介画面には、立地場所、売主が設定した売り希望価格、参考価格、物件写真、間取図、物件説明、担当の売主エージェントなどが表示されている。
FIG. 4D is a diagram showing an example of the property introduction screen.
When the broker searches for and selects a property that the buyer is interested in on the property introduction screen, the
The property introduction screen displays the location, desired selling price set by the seller, reference price, property photo, floor plan, property description, responsible seller agent, and the like.
図の例では、売り希望価格は、８０００万円となっており、仲介サーバ２が過去データから算出した参考価格は、７９００万円から８２００万円となっている。
このように、本実施の形態では、参考価格の誤差を考慮して参考価格に幅を持たせて表示している。
物件写真は、売主や売主エージェントが撮影してアップロードした画像であって動画をアップロードすることもできる。
In the example of the figure, the desired selling price is 80 million yen, and the reference price calculated by the
Thus, in the present embodiment, the reference price is displayed with a width in consideration of the error of the reference price.
A property photo is an image taken and uploaded by a seller or a seller agent, and a movie can also be uploaded.
図５の各図は、仲介サーバ２が売主に対して提示する売主用の売買ボードを説明するための図である。
なお、仲介サーバ２は、売主用の売買ボードと買主用の売買ボードを用意しており、売主に対しては、売主用の売買ボードを提示し、買主に対しては買主用の売買ボードを提示する。
Each figure of FIG. 5 is a figure for demonstrating the sales board for sellers which the
The
図５（ａ）は、売主用の検索画面の一例を示した図である。
検索画面は、「駅」、「指定面積帯」、「築年」、「過去１年間売出住戸数」、「売り許容価格」などの項目から構成されている。なお、これは一例であって、例えば、「駅から徒歩○分以内」など、更に多くの項目があってもよい。
「駅」は、物件の徒歩圏の駅を指定する項目であり、ここでは、一例として月島が設定されている。
「指定面積帯」は、対象とする物件の床面積の範囲を指定する項目であり、ここでは、一例として８０〜１００平方メートルが設定されている。
「築年」は、築年数を指定する項目であり、ここでは、一例として１０年が設定されている。
「過去１年間売出住戸数」は、上記の条件で過去１年間に売り出された住戸の総数が表示され、ここでは、２７戸となっている。
「売り許容価格」には、売主が現在設定している売り許容価格が表示され、ここでは、７６００万円となっている。
FIG. 5A shows an example of a search screen for sellers.
The search screen is composed of items such as “station”, “designated area zone”, “building age”, “number of units sold and sold for the past year”, “selling allowable price”, and the like. Note that this is an example, and there may be more items such as “within walking distance from station”.
“Station” is an item that designates a station within walking distance of the property, and here, Tsukishima is set as an example.
The “designated area zone” is an item for designating the range of the floor area of the target property. Here, 80 to 100 square meters is set as an example.
“Building age” is an item for designating the age of building. Here, 10 years is set as an example.
The “total number of units sold in the past year” indicates the total number of units sold in the past year under the above conditions, and is 27 in this example.
In “Sellable Price”, the seller's currently set allowable price is displayed, and here, it is 76 million yen.
以上の条件で検索すると、当該条件に合致する物件の売買ボードが仲介サーバ２によって作成されて表示される。
なお、デフォルトの検索条件としては、売主の物件が含まれるように設定されており、売主の物件が含まれた売買ボードが作成される。
また、検索条件に設定する条件を厳しくしたり、緩めたりして売買ボードを作成することにより、周辺条件での価格の分布を観察することができる。
When a search is performed under the above conditions, a sales board for a property meeting the conditions is created and displayed by the
The default search condition is set to include the seller's property, and a trading board including the seller's property is created.
In addition, by creating a trading board by tightening or loosening the conditions set as search conditions, it is possible to observe the price distribution under the peripheral conditions.
図５（ｂ）は、上記検索条件によって作成された売主用の売買ボードの一例を示した図である。
この例では、売買ボードは、売り価格と買い価格として売り許容価格と買い許容価格を用いて作成されている。
そのため、売り許容価格、買い許容価格が公開されないように、これらの価格そのものではなく、２００万円ごとの価格帯にて表示し、具体的な金額は分からないようになっている。
なお、売り許容価格が５０００万円以下の場合は、価格帯を１００万円ごとにするなど、売り許容価格が低いほど価格帯の幅を狭くするように構成することもできる。
FIG. 5B is a diagram showing an example of a selling / buying board for sellers created according to the search condition.
In this example, the buying and selling board is created using the selling allowable price and the buying allowable price as the selling price and the buying price.
Therefore, in order not to disclose the selling allowable price and the purchasing allowable price, the price is displayed in the price range of every 2 million yen, not the price itself, and the specific amount is not known.
In addition, when the selling allowable price is 50 million yen or less, the price range may be narrowed as the selling allowable price is low, for example, the price range is 1 million yen.
売買ボードは、「過去売出」、「過去成約」、「価格帯」、「売り許容価格」、「内覧」、「買い許容価格」などの項目から構成されている。
「過去売出」は、上記条件にて過去に売り出された住戸数を価格帯ごとに示したものである。
「過去成約」は、上記条件にて過去に成約した件数を価格帯ごとに示したものである。
このように、仲介サーバ２は、物件情報に適合する過去の成約物件の成約価格の分布を取得する成約価格分布取得手段を備えており、当該成約価格の分布を、売り価格の分布と買い価格の分布と対比して出力することができる。
The trading board is composed of items such as “past sale”, “past contract”, “price range”, “selling allowable price”, “preview”, “buying allowable price”, and the like.
“Past sale” indicates the number of units sold in the past under the above conditions for each price range.
“Past contracts” indicates the number of contracts made in the past under the above conditions for each price range.
As described above, the
「価格帯」は、売主の設定した売り許容価格を中心に、物件の価格を所定の金額（ここでは、２００万円）で区分したものである。ここでは、売り許容価格である７６００万円を中心に２００万円ずつの価格帯が設定されている。
「売り許容価格」は、各価格帯に売り許容価格が設定されている物件の戸数（あるいは売主の人数）を示したものである。
「内覧」は、既に内覧を受けた物件の数を価格帯ごとに示したものである。これにより、当該物件の購入を見当している買主がどの程度いるか見当をつけることができる。
「買い許容価格」は、各価格帯に買い許容価格を設定している買主の人数を示したものである。
これにより、例えば、７６００万円〜７８００万円（＝７６００＋２００）の価格帯５２では、過去に売りに出された戸数が４戸、そのうち成約した戸数が４戸（即ち全部）、売り許容価格が設定されている物件が３戸、そのうち内覧を受けた物件は１戸、買い許容価格を設定している買主は２人となっている。
このような売買ボードを用いることによって、過去の成約実績、及び売りニーズと買いニーズの分布を、売り許容価格を中心とする各価格帯に渡って一覧表示することができる。
The “price range” is obtained by dividing the price of a property by a predetermined amount (in this case, 2 million yen), centering on the allowable selling price set by the seller. Here, a price range of 2 million yen is set around the selling allowable price of 76 million yen.
“Sellable price” indicates the number of houses (or the number of sellers) of a property for which a sellable price is set for each price range.
“Introspection” indicates the number of properties that have already undergone a preview for each price range. As a result, it is possible to determine how many buyers are expected to purchase the property.
“Buyable price” indicates the number of buyers who have set a permitted price for each price range.
Thus, for example, in the
By using such a trading board, it is possible to display a list of past contract results and distributions of selling needs and buying needs over each price range centering on the selling allowable price.
ここで、価格帯５１、５２では、売主が設定した売り許容価格以上の価格帯に買い許容価格が設定されている。
この場合、当該売主と、価格帯５１、５２に買い許容価格を設定している買主では、許容価格の価格帯が重なっており、図３（ｂ）に示した価格交渉範囲で売買交渉が成立する可能性がある。
このため、不動産仲介システム１では、価格交渉範囲にある買主に対して売りタップができるようになっている。
売りタップできる買主の人数は、交渉を早める上で重要であるため、売買ボードでは、売主が設定した売り許容価格を強調表示し、売りタップできる買主の人数を、例えば、着色するなどして売主の視覚に訴え、一瞥で識別できるようになっている。
図では、一例として、売り許容価格を太線で表し、売りタップ可能な買主の人数を矩形で囲って表してある。
Here, in the price ranges 51 and 52, a buy allowable price is set in a price range equal to or higher than the sell allowable price set by the seller.
In this case, the seller and the buyer who has set a permissible price in the
For this reason, the real
Since the number of buyers that can sell taps is important in speeding up negotiations, the buying and selling board highlights the allowable selling price set by the seller and the number of buyers who can tap the seller, for example, by coloring the seller. It can be identified at a glance.
In the figure, as an example, the selling allowable price is represented by a thick line, and the number of buyers who can sell taps is enclosed by a rectangle.
また、買い許容価格の金額が価格帯ごとに分類されているため、売主は、高い買い許容価格を設定している買主から優先的に、また、重点的に売りタップや売買交渉を行うことができる。
売りタップを許可・不許可する仕組みは、各種のものが考えられるが、不動産仲介システム１では、一例として、次のように構成されている。
即ち、仲介サーバ２は、売りタップ可能な買主に対しては、当該売主の売主エージェントのアカウント（売主エージェントのマイページ）から当該買主のエージェントに対してメッセージを送れるように設定する。
そこで、売主は、自己の売主エージェントに依頼して相手方の買主エージェントに売りタップ（売買交渉を打診するメッセージ）を送ってもらう。
買主が売りタップに興味を示せば、売主エージェントと買主エージェントを介して交渉が開始されることとなる。
In addition, since the amount of the permissible purchase price is classified by price range, the seller can preferentially and negotiate sales taps and sales negotiations with priority from the buyer who has set a high permissible purchase price. it can.
Various mechanisms for permitting / disapproving selling taps are conceivable, but the real
That is, the
Therefore, the seller asks his / her seller agent to send a selling tap (message for consulting sales negotiations) to the other buyer agent.
If the buyer is interested in selling taps, negotiations will begin via the seller agent and the buyer agent.
ところで、図の例では、売主が売り許容価格を価格帯５３まで下げると、売りタップできる人数が４人増える。
そこで、売買ボードでは、「売り許容価格を２００万円下げると、売りタップできる人が４人に増えます」などと売主に注意を促し、更に、価格帯５３の買主の人数を強調表示（図では○で囲っている）する。
このようにして、売主に対して売り許容価格を値下げする動機づけを行い、価格交渉範囲を狭めることにより、より迅速に成約させることができる。
このように仲介サーバ２は、売主が売り価格を下げた場合に売主通信手段で通信できる買主の増加数を提示する買主増加数提示手段を備えている。
By the way, in the example of the figure, when the seller lowers the selling allowable price to the
Therefore, the trading board alerts the seller, saying, “If you lower the allowable selling price by 2 million yen, the number of people who can tap to sell will increase to four”, and the number of buyers in the
In this way, the seller can be motivated to reduce the allowable selling price and the price negotiation range is narrowed, so that the contract can be concluded more quickly.
As described above, the
図６の各図は、仲介サーバ２が買主に対して提示する買主用の売買ボードを説明するための図である。
以下では、図５に示した売買ボードと重複する部分については、説明を簡略化、又は省略する。
Each figure of FIG. 6 is a figure for demonstrating the buying and selling board for buyers which the
Below, description is simplified or abbreviate | omitted about the part which overlaps with the buying and selling board shown in FIG.
図６（ａ）は、買主用の検索画面の一例を示した図である。
買主用の検索画面は、売主用の検索画面と同様であり、「駅」、「指定面積帯」、「築年」、その他の項目から構成されている。
買主は、これらの検索項目に希望の物件条件を入力する。なお、デフォルトの検索条件には、買主が会員ＤＢで登録した条件が入力される。
「買い許容価格」には、買主が現在設定している買主許容価格が表示され、ここでは、７６００万円となっている。
検索を実行すると当該条件に合致する物件の売買ボードが仲介サーバ２によって作成されて表示される。
FIG. 6A is a diagram showing an example of a buyer search screen.
The buyer search screen is similar to the seller search screen, and is composed of “station”, “designated area zone”, “building age”, and other items.
The buyer enters desired property conditions in these search items. The default search condition is a condition registered by the buyer in the member DB.
In “Buyer Allowable Price”, the buyer allowable price currently set by the buyer is displayed, and here, it is 76 million yen.
When the search is executed, the
図６（ｂ）は、上記検索条件によって作成された買主用の売買ボードの一例を示した図である。
買主用の売買ボードの構成は、基本的に売主用の売買ボードと同じであるが、売主用の売買ボードの「価格帯」は、売り許容価格を中心に作成されていたのに対し、買主用の売買ボードは、当該買主の設定した買い許容価格を中心に作成されている。
ここでは、買い許容価格である７６００万円を中心に２００万円ずつの価格帯が設定されている。
このような売買ボードを用いることによって、過去の成約実績、及び売りニーズと買いニーズの分布を、買い許容価格を中心とする各価格帯に渡って一覧表示することができる。
売主用の売買ボードでは、売り許容価格以上の価格帯に買い許容価格を設定した買主に対する売りタップを認めたが、買主用の売買ボードでは、当該買主の買い許容価格以下の価格帯に売り許容価格が設定された物件の売主に対する買いタップが認められている。
そして、この買いタップでは、売主に対して、各種問い合わせのほか、内覧の申し込みを行うことができる。
FIG. 6B is a view showing an example of a buyer / buyer board created according to the search condition.
The composition of the buyer's trading board is basically the same as that of the seller's trading board, but the “price range” of the seller's trading board was created around the acceptable selling price, whereas the buyer's The buying and selling board is created around the allowable purchase price set by the buyer.
Here, a price range of 2 million yen is set centering on the 76 million yen that is the allowable purchase price.
By using such a trading board, it is possible to display a list of past sales results and distributions of selling needs and buying needs over each price range centering on the buyable price.
The seller's buying and selling board allows selling taps to buyers who set the buying allowance in the price range above the selling allowance price, but the buyer's buying and selling board allows selling to the price range below the buyer's buying allowance price. Buy taps are allowed for sellers of property with a set price.
With this buying tap, in addition to various inquiries, it is possible to apply for a preview.
例えば、価格帯６２、６３に売り許容価格が設定されている物件は、当該買主の設定した買い許容価格７６００万円以下なので、当該買主は、これらの物件の売主に対して買いタップ（内覧の申し込み）を行うことができる。
買いタップできる売主の人数は、交渉を早める上で重要であるため、売買ボードでは、買主が設定した買い許容価格を強調表示し、買いタップできる売主の人数を、例えば、着色するなどして売主の視覚に訴え、一瞥で識別できるようになっている。
図では、一例として、買い許容価格を太線で表し、買いタップ可能な売主の人数を矩形で囲って表してある。
For example, a property whose selling price is set in the price ranges 62 and 63 is less than 76 million yen set by the buyer, so the buyer purchases a tap for the seller of these properties. Application).
Since the number of sellers who can buy taps is important for speeding up negotiations, the buying and selling board highlights the allowable purchase price set by the buyer, and the number of sellers who can buy taps is colored by, for example, coloring the seller. It can be identified at a glance.
In the figure, as an example, the allowable purchase price is indicated by a thick line, and the number of sellers that can be tapped for purchase is indicated by a rectangle.
また、売り許容価格の金額が価格帯ごとに分類されているため、買主は、安い売り許容価格を設定している売主から優先的に、また、重点的に買いタップや売買交渉を行うことができる。
買いタップを許可・不許可する仕組みは、売りタップと同じであり、買主は、自己の買主エージェントに依頼して相手方の売主エージェントに買いタップ（内覧の申し込みを打診するメッセージ）を送ってもらう。
売主が買いタップに興味を示せば、売主エージェントと買主エージェントを介して交渉が開始されることとなる。
In addition, since the amount of allowable selling price is classified for each price range, the buyer may preferentially and negotiate buying taps and sales negotiations from the seller who has set a cheap allowable selling price. it can.
The mechanism for permitting / disapproving buying taps is the same as selling taps, and the buyer asks his / her buyer agent to send a buying tap (message for consulting the preview application) to the other seller agent.
If the seller is interested in buying taps, negotiations will begin via the seller agent and buyer agent.
買い許容価格を上げることにより買いタップできる対象が増えるのも売主用の売買ボードと同様である。
図の例では、買主が買い許容価格を価格帯６１まで上げると、買いタップできる人数が３人増える。
そこで、売買ボードでは、「買い許容価格を２００万円上げると、内覧できる物件が３戸増えます」などと買主に注意を促し、更に、価格帯６１の物件の戸数を強調表示（図では○で囲っている）する。
このように、売主用の売買ボードでは、売り許容価格を値下げするように動機づけを行うのに対し、買主用の売買ボードでは、買い許容価格を値上げするように動機づけを行うことによって、お互いの歩み寄りを促進して価格交渉範囲を狭めることにより、より迅速に成約させることができる。
このように仲介サーバ２は、買主が買い価格を上げた場合に買主通信手段で通信できる売主の増加数を提示する売主増加数提示手段を備えている。
As with the seller's buying and selling board, the number of items that can be bought and tapped increases by increasing the buying allowance price.
In the example of the figure, when the buyer raises the allowable purchase price to the
Therefore, the buying and selling board alerts the buyer that "If you increase the permissible purchase price by 2 million yen, the number of properties that can be viewed will increase by three", and further highlight the number of properties in the price range 61 (○ in the figure) (Enclosed).
In this way, the buying and selling board for sellers is motivated to reduce the allowable selling price, whereas the buying and selling board for buyers is motivated to raise the allowable buying price, It is possible to close more quickly by promoting the trade-off and narrowing the scope of price negotiation.
As described above, the
図７は、売主用の売買ボードを表示する手順を説明するためのフローチャートである。
以下の処理は、端末４のＣＰＵ２０と仲介サーバ２のＣＰＵ１０が、それぞれブラウザプログラムと仲介プログラムに従って行うものである。
まず、ＣＰＵ２０は、仲介サーバ２から送信されてきた画面データを用いて売主用の検索画面を表示装置２７に表示する。
そして、ＣＰＵ２０は、売主による検索画面に対する入力を入力装置２８から受けつけ、入力された検索条件を仲介サーバ２に送信する（ステップ５）。
ＣＰＵ１０は、端末４から検索条件を受信するとこれをＲＡＭ１２に記憶する。
そして、ＣＰＵ１０は、ＲＡＭ１２に記憶した検索条件に合致する物件を売り出している売主と購入を希望している買主を会員ＤＢで検索して、これらの売り許容価格と買い許容価格をＲＡＭ１２に記憶する（ステップ１０）。
次に、ＣＰＵ１０は、当該検索を実行した売主の売り許容価格を特定する（ステップ１５）。
FIG. 7 is a flowchart for explaining the procedure for displaying a seller's trading board.
The following processing is performed by the
First, the
And CPU20 receives the input with respect to the search screen by a seller from the input device 28, and transmits the input search conditions to the mediation server 2 (step 5).
When the
Then, the
Next, the
次に、ＣＰＵ１０は、ＲＡＭ１２に記憶した買主のうち、ステップ１５で特定した売り許容価格以上の買い許容価格を設定している買主を特定し、当該売主の当該買主に対する売りタップを許可に設定する（ステップ２０）。
より詳細には、ＣＰＵ１０は、当該売主の売主エージェントと当該買主の買主エージェントを対応づけ、当該売主エージェントから当該買主エージェントにメッセージを送れるように設定することにより当該許可の設定を行う。
Next, the
More specifically, the
次に、ＣＰＵ１０は、売買ボードを作成して、当該売買ボードを表示するための画面データを端末４に送信する（ステップ２５）。
端末４は、仲介サーバ２から画面データを受信すると、これをＲＡＭ２２に記憶する。
そして、ＲＡＭ２２に記憶した画面データを用いて売買ボードを表示装置２７に表示する（ステップ３０）。
Next, the
When the
Then, the trading board is displayed on the
図８は、買主用の売買ボードを表示する手順を説明するためのフローチャートである。
以下の処理は、端末６のＣＰＵ２０と仲介サーバ２のＣＰＵ１０が、それぞれブラウザプログラムと仲介プログラムに従って行うものである。
まず、ＣＰＵ２０は、仲介サーバ２から送信されてきた画面データを用いて買主用の検索画面を表示装置２７に表示する。
そして、ＣＰＵ２０は、買主による検索画面に対する入力を入力装置２８から受けつけ、入力された検索条件を仲介サーバ２に送信する（ステップ４５）。
ＣＰＵ１０は、端末６から検索条件を受信するとこれをＲＡＭ１２に記憶する。
そして、ＣＰＵ１０は、ＲＡＭ１２に記憶した検索条件に合致する物件を売り出している売主と購入を希望している買主を会員ＤＢで検索して、これらの売り許容価格と買い許容価格をＲＡＭ１２に記憶する（ステップ５０）。
次に、ＣＰＵ１０は、当該検索を実行した買主の買い許容価格を特定する（ステップ５５）。
FIG. 8 is a flowchart for explaining a procedure for displaying a buyer's buying and selling board.
The following processing is performed by the
First, the
Then, the
When the
Then, the
Next, the
次に、ＣＰＵ１０は、ＲＡＭ１２に記憶した売主のうち、ステップ５５で特定した買い許容価格以下の売り許容価格を設定している売主を特定し、当該買主の当該売主に対する売りタップを許可に設定する（ステップ２５）。
より詳細には、ＣＰＵ１０は、当該買主の買主エージェントと当該売主の売主エージェントを対応づけ、当該買主エージェントから当該売主エージェントにメッセージを送れるように設定することにより当該許可の設定を行う。
次に、ＣＰＵ１０は、売買ボードを作成して、当該売買ボードを表示するための画面データを端末６に送信する（ステップ６５）。
端末６は、仲介サーバ２から画面データを受信すると、これをＲＡＭ２２に記憶する。
そして、ＲＡＭ２２に記憶した画面データを用いて売買ボードを表示装置２７に表示する（ステップ７０）。
Next, among the sellers stored in the RAM 12, the
More specifically, the
Next, the
When the
Then, the trading board is displayed on the
以上に説明した実施の形態により、次のような効果を得ることができる。
（１）不動産の売手と買手が自由に参加するマーケットプレイス（取引市場）をインターネット上で実現し、売り物件と買い手のニーズをマッチングすることができる。
（２）ＩＴ技術を駆使して、過去データと所定のアルゴリズムにより適正価格とされる参考価格を提供したり、従来はブラックボックスであった売主と買主の思惑（価格の分布とその人数）を分布表によって視覚化することができる。
（３）仲介ウェブサイトの提供する各種機能により、物件売買を早く成約させることができる。これにより、従来は３ヶ月かかっていた取引期間が１．５〜２ヶ月に短縮されることが期待されている。これにより取引量が増え、不動産売買が活性化する。
（４）エージェント方式の採用、参考価格の提示、また、売買ボードの提供により、不動産取引の知識や経験が無いものであってもマーケットの市場原理に沿った適切な取引を行うことができ、取引を透明化することができる。
（５）売買ボードを参照しながら、成約の可能性の高い売買当事者に対してタップすることができる。
（６）売主や買主が取引相手に歩み寄る方向に価格を変更するとタップできる範囲が広がるため、速やかな成約を促進することができる。
（７）売買当事者やエージェントの信用が不動産仲介システム１上の行動を基に評価されるため、不動産仲介システム１を効率化する方に売買当事者やエージェントの行動を動機づけすることができる。
（８）期間を限定したり、買主が容認を条件にするなど、両手取引が行える範囲を制限しているため、両手取引により市場が歪められるのを防ぐことができる。
（９）不動産仲介システム１が第三者的に物件の適正価格を査定することにより、潜在的なニーズを顕在化させることができる。
（１０）売買当事者の行動から本気度を評価することができる。
According to the embodiment described above, the following effects can be obtained.
(1) A marketplace (trade market) where sellers and buyers of real estate can participate freely can be realized on the Internet, and the needs of buyers and buyers can be matched.
(2) Utilizing IT technology to provide reference prices that are considered to be reasonable prices based on past data and a predetermined algorithm, and the speculation of sellers and buyers (prices distribution and number of people) that were formerly black boxes It can be visualized by a distribution table.
(3) With various functions provided by the intermediary website, property sales can be concluded quickly. Thereby, it is expected that the transaction period, which conventionally took 3 months, is shortened to 1.5 to 2 months. This increases the transaction volume and activates real estate trading.
(4) By adopting the agent method, providing a reference price, and providing a trading board, even if you do not have knowledge or experience in real estate transactions, you can conduct appropriate transactions in accordance with the market principle of the market, Transactions can be made transparent.
(5) While referring to the trading board, it is possible to tap a trading party who has a high probability of closing.
(6) Since the range that can be tapped is expanded when the price is changed in a direction in which the seller or buyer approaches the trading partner, prompt closing can be promoted.
(7) Since the trust of the buying and selling party and the agent is evaluated based on the behavior on the real
(8) Since the range in which two-handed transactions can be performed is limited, such as by limiting the period or by the buyer as a condition of acceptance, it is possible to prevent the market from being distorted by two-handed transactions.
(9) When the real
(10) The seriousness can be evaluated from the actions of the trading parties.
１ 不動産仲介システム
２ 仲介サーバ
３ インターネット
４〜７ 端末
１０ ＣＰＵ
１１ ＲＯＭ
１２ ＲＡＭ
１３ 通信制御装置
１４ 記憶装置
２０ ＣＰＵ
２１ ＲＯＭ
２２ ＲＡＭ
２３ 通信制御装置
２４ カメラ
２５ スピーカ
２６ マイクロフォン
２７ 表示装置
２８ 入力装置
２９ 記憶装置
３１ 売りニーズ
３２ 買いニーズ
３３ 中心価格
３４ 成約範囲
３５ ログインボタン
３６ 新規登録ボタン
４０ 売りボタン
４１ 買いボタン
５１〜５３、６１〜６３ 価格帯
1 Real
11 ROM
12 RAM
13
21 ROM
22 RAM
23
Claims (9)
前記取得した物件条件に適合する不動産物件を特定する物件特定手段と、
前記特定した不動産物件の売主が設定した売り価格の分布を取得する売り価格分布取得手段と、
前記特定した不動産物件に対して買主が設定した買い価格の分布を取得する買い価格分布取得手段と、
前記売り価格分布取得手段が取得した売り価格の分布と、前記買い価格分布取得手段が取得した買い価格の分布を対比した状態で出力する出力手段と、
を具備したことを特徴とする不動産仲介装置。 Property condition acquisition means for acquiring property conditions of a real estate property to be bought and sold;
Property specifying means for specifying real estate properties that meet the acquired property conditions;
A selling price distribution acquisition means for acquiring a selling price distribution set by the seller of the specified real estate property;
Buy price distribution acquisition means for acquiring the distribution of the purchase price set by the buyer for the specified real estate property;
An output means for outputting the distribution of the selling price acquired by the selling price distribution acquiring means and a distribution of the buying price acquired by the buying price distribution acquiring means;
A real estate brokerage apparatus characterized by comprising:
前記出力手段は、前記成約価格分布取得手段が取得した成約価格の分布を、前記売り価格の分布と前記買い価格の分布と対比して出力することを特徴とする請求項１から請求項６までのうちの何れか１の請求項に記載の不動産仲介装置。 A contract price distribution acquisition means for acquiring a distribution of contract prices of past contracts that match the acquired property conditions;
The output means outputs the contract price distribution acquired by the contract price distribution acquisition means in comparison with the distribution of the selling price and the distribution of the buying price. The real estate intermediary device according to claim 1.
前記物件条件取得手段で、売買対象となる不動産物件の物件条件を取得する物件条件取得ステップと、
前記物件特定手段で、前記取得した物件条件に適合する不動産物件を特定する物件特定ステップと、
前記売り価格分布取得手段で、前記特定した不動産物件の売主が設定した売り価格の分布を取得する売り価格分布取得ステップと、
前記買い価格分布取得手段で、前記特定した不動産物件に対して買主が設定した買い価格の分布を取得する買い価格分布取得ステップと、
前記出力手段で、前記売り価格分布取得ステップで取得した売り価格の分布と、前記買い価格分布取得ステップで取得した買い価格の分布を対比した状態で出力する出力ステップと、
を備えたことを特徴とする不動産仲介方法。 In a computer comprising property condition acquisition means, property identification means, selling price distribution acquisition means, purchase price distribution acquisition means, and output means,
A property condition acquisition step of acquiring the property condition of the real estate property to be bought and sold by the property condition acquisition means;
A property specifying step for specifying a real estate property that meets the acquired property conditions by the property specifying means;
A selling price distribution acquisition step for acquiring a selling price distribution set by the seller of the specified real estate property by the selling price distribution acquisition means;
A purchase price distribution acquisition step for acquiring a distribution of a purchase price set by a buyer for the specified real estate property by the purchase price distribution acquisition means;
In the output means, an output step for outputting the distribution of the selling price acquired in the selling price distribution acquisition step and the distribution of the buying price acquired in the buying price distribution acquisition step,
A real estate brokerage method characterized by comprising:
前記取得した物件条件に適合する不動産物件を特定する物件特定機能と、
前記特定した不動産物件の売主が設定した売り価格の分布を取得する売り価格分布取得機能と、
前記特定した不動産物件に対して買主が設定した買い価格の分布を取得する買い価格分布取得機能と、
前記売り価格分布取得機能で取得した売り価格の分布と、前記買い価格分布取得機能で取得した買い価格の分布を対比した状態で出力する出力機能と、
をコンピュータで実現する不動産仲介プログラム。 A property condition acquisition function for acquiring property conditions of a real estate property to be bought and sold;
A property specifying function for specifying a real estate property that meets the acquired property conditions;
A selling price distribution acquisition function for acquiring a selling price distribution set by the seller of the specified real estate property;
A buying price distribution acquisition function for acquiring a buying price distribution set by a buyer for the specified real estate property;
An output function for outputting the distribution of the selling price acquired by the selling price distribution acquiring function and the distribution of the buying price acquired by the buying price distribution acquiring function;
Real estate brokerage program that realizes with computer.
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