本発明は、流通が停滞している割安な中古分譲マンションを収益用不動産として投資家に提案して需要を喚起させる為の営業手法に関する。The present invention relates to a sales method for proposing an inexpensive second-hand condominium whose distribution is stagnant to investors as a real estate for profit to stimulate demand.
従来の技術及び発明が解決しようとする課題Problems to be solved by the prior art and the invention
不動産業界はバブル崩壊後、土地神話も崩れ地価の値下がりがデフレ経済に伴い続落しています。
最近では東京の一部地域に限り地価の上昇が見られるものの土地の利用価値が判断されて同じ値上がり地域内でも格差があるようです。
新築の分譲マンションの販売は地価の値下がりと建築コストの合理化でかなり所得層の低いサラリーマンも購入できる価格帯になり、需要の範囲が広がり、賃貸マンション居住者や独身女性からの購入者も増加したようです。
反面、中古マンションの価格が、新築分譲マンションほど値下がりせず、拮抗する状況になり購入者が少なくなったと言えます。
数年前までは中古マンションを売却してその資金で新築の分譲マンションに乗り替えるというサイクルがあったが、中古マンションの価格相場の下落とローン残債の関係で売るに売れない状況も重なり、従前のサイクルが崩れて中古マンションの流通が滞っている現状でもある。
分譲マンション業界から見てこの状況は新築分譲マンションの売れ行きが好調であっても中古マンションの売れ行きが鈍れば、いずれ新築分譲マンションの売れ行きに影響が出てくるものと憂慮しているようです。
中古マンションは新築マンションと違い税制面でも購入時の融資条件でも不利なことが多く、価格差が少なければ新築マンションを選択する傾向が強いようです。
中古マンションを流通させるには、居住用資産の購入者が割安の新築物件に移行する中、流通が停滞している割安な中古マンションを収益用賃貸不動産として投資家に提案して需要を喚起させる方法をもっと活用すべきと考えます。
新築、中古を問わず、分譲マンションの一室を購入して収益用賃貸マンションに転用したり、建物一棟ごと購入して収益用不動産としての投資方法は以前から現在も活用されている。
投資家が割安な中古マンションを収益用賃貸マンションとして購入するにしても一物件に多額の資金を投資せねばならず、賃貸マンション経営には、入居者募集、入居者からの苦情、建物修理費、家賃滞納者、不正入居者等の対応は不動産管理業者に任せきりというわけにいかず、苦労や心労も負担することになる。結果的には低利回り物件になってしまっていることもあるようです。
不動産経営は特有のリスクや煩わしさも伴う為、一般投資家は敬遠する傾向にあり、従来の不動産投資が必ずしも円滑に流通しているとは言えない。
又、投資家のなかでも不動産投資についてはにがい経験や失敗により他にも波及し、イメージとしてはあまり好感があるとは言えません。In the real estate industry, after the bubble burst, land myths have collapsed and land prices have continued to fall due to the deflationary economy.
Recently, land prices have risen only in some areas of Tokyo, but land use value has been judged, and there seems to be a disparity within the same price increase areas.
Sales of newly built condominiums have become a price range where even low-income office workers can purchase due to lower land prices and rationalization of construction costs, expanding the range of demand, and increasing the number of rental condominium residents and single female buyers It seems.
On the other hand, it can be said that the price of second-hand condominiums did not drop as much as newly built condominiums, and the number of buyers decreased because of antagonism.
Until a few years ago, there was a cycle of selling a second-hand condominium and switching to a newly built condominium with the funds, but there was also a situation where it could not sell due to the decline in the price of second-hand condominiums and the loan residuals, It is also the current situation that the previous cycle has collapsed and the distribution of second-hand condominiums is stagnant.
From the perspective of the condominium industry, this situation seems to be worried that the sales of new condominiums will eventually be affected if the sales of second-hand condominiums are sluggish even though the sales of newly built condominiums are strong.
Unlike newly built condominiums, second-hand condominiums are often disadvantageous in terms of taxation and financing conditions at the time of purchase, and if the price difference is small, there seems to be a strong tendency to choose new condominiums.
In order to circulate second-hand condominiums, while buyers of residential assets move to cheaper newly built properties, they propose to investors the cheap second-hand condominiums whose distribution is stagnant as profitable rental properties to stimulate demand. I think we should use the method more.
Regardless of whether it is newly built or used, one of the condominiums can be purchased and converted into a rental condominium for profit, or the entire building can be purchased and invested as a profitable real estate.
Even if an investor purchases a cheap condominium as a rental condominium for profit, a large amount of money must be invested in one property. For rental condominium management, tenant recruitment, complaints from tenants, and building repair costs However, dealing with rent delinquents, illegal occupants, etc. cannot be left to real estate managers, and it will be a burden for them. As a result, it seems that it has become a low yield property.
Since real estate management has its own risks and annoyances, general investors tend to avoid it, and it cannot be said that conventional real estate investment is always in smooth circulation.
Also, among investors, real estate investment has spread to others due to bitter experiences and failures, and it can be said that the image is not very positive.
課題を解決するための手段Means for solving the problem
不動産に投資する者にとって従来の嫌なイメージをまず払拭する必要があります。
素人が不動産経営に関与するのではなく、不動産業界のプロである優良不動産店が家主の代理で不動産経営特有の煩わしさの全てを解決し、不動産関連の法律や税制のアドバイスまでを行い、投資家は預金感覚で高配当を享受できるのであれば従来の嫌なイメージを払拭できるものと思われます。
この度の営業手法は、中古マンションの販売をさらに円滑に流通させる為と従前のように一投資家が、一物件の全額を投資対象にするのではなく、一物件を複数の小口資金投資家が共有物件として所有してもらい資産運用することが目的です。（図２ア及び図３ア）
従来のような一人が多額の資金を不動産投資するのではなく、一般投資家のなかで数十万単位から投資できる小口資金投資家を集めて一物件を共同購入することが出来れば資金負担が少なく、より多くの投資家が気楽に参加でき、中古マンションの流通に寄与すると考えます。
一物件を複数の小口投資家が比較的安価な優良中古マンションを共同購入し、賃貸用資産として運用すれば、家賃収入が得られて小口投資家に出資比率に応じて家賃収入を分配する方法を小口投資家に提案すれば今日の低金利時代にリスクを減らせて高利回りの安定収入が確保できます。
小口資金投資家は不動産を所有するという感覚ではなく、現金の目減りを防ぐ為に低金利で金融機関に預けている預金を不動産に預けて高利回りを確保するというのが目的です。
不動産仲介店が投資用賃貸としての中古マンションを選定し、設定賃料を確定し、投資利回り率を計
なぜ中古マンションを投資対象にするのか
中古マンションは投資目的の基本である収益還元方式に合致している。
収益還元方式は投資額に見合う利回りが確実に約束されていることで元金の目減りがなく、毎月安定した収入が得られること。
分譲マンションは技術力のある中規模の建設会社から超一流の建設会社が施工し、販売も一流企業が建物を一定期間保証しているので、中古マンションでも建物全体に信頼性を引き継いでいる。
建物や設備の老朽化を防ぐ方法や環境、秩序を守る義務を管理組合により建物の維持管理が保たれているので新築との建物格差は比較的少ない。
賃貸マンション専用に建てられた建物より分譲マンションは規模も大きく、居住者も多く、居住空間を資産として設計された目的がある為、住居としては高級感があり快適である。
賃貸相場は地区、間取り、学校区等により賃料格差があるものの専有面積が同じであれば賃料格差は少ない。
分譲マンションの賃貸物件は鉄骨造や木造のように火災や騒音の心配がなく、不動産店も入居募集に際して有利に展開できるので、空室の発生がなく賃料収入が安定している。
新築の分譲マンションと中古の分譲マンションの家賃格差は少ないので投資物件とすれば元金の少ない方が効率が良いとされる。
中古マンションは家賃相場に見合った物件選択が短期間で決定できる。
売却する人は理由があり換金を急いでいる人が多く、投資家は資金の運用開始が早いので初回配当も早く受けられる。
新築マンションは建物完成まで数ヶ月又は１年以上かかることがあり、運用開始まで投資資金が寝てしまい効率が悪い。For those who invest in real estate, it is necessary to first dispel the traditional bad image.
An amateur is not involved in real estate management, but a real estate professional who is a professional in the real estate industry solves all the troubles peculiar to real estate management on behalf of the landlord, provides advice on real estate related laws and tax systems, and invests If a house can enjoy high dividends as if it were a deposit, it would be possible to wipe out the conventional bad image.
This sales method is not for the purpose of distributing the sales of second-hand condominiums more smoothly, but for one investor to invest the entire amount of a property as before. The purpose is to manage the asset as a shared property. (Fig. 2A and Fig. 3A)
Instead of investing a large amount of money in real estate as in the past, if you can collect small-capital investors who can invest from hundreds of thousands of ordinary investors and jointly purchase a property, the burden of funds will be increased. We believe that fewer investors can participate more easily and contribute to the distribution of used condominiums.
A method in which multiple small investors can purchase relatively expensive low-quality pre-owned condominiums and use them as rental assets. If you propose to small investors, you can reduce the risk in today's low interest rate era and secure a stable high-yield income.
The purpose of small-capital investors is not to feel that they own real estate, but to secure high yields by depositing deposits held at financial institutions at low interest rates in real estate to prevent the loss of cash.
A real estate agency selects second-hand apartments for investment rental, determines the set rent, and calculates the investment yield rate.
The profit return method ensures that a yield suitable for the investment amount is promised, so there is no loss of principal and a stable income can be obtained every month.
Condominiums are constructed by medium-sized construction companies with technology and super first-class construction companies, and sales are guaranteed for a certain period of time by top-tier companies, so even second-hand apartments inherit the reliability of the entire building.
The building disparity with the new construction is relatively small because the management association keeps the building and facilities obliged to protect the environment and order to prevent aging.
Condominiums are larger than buildings built exclusively for rental condominiums, have many residents, and have a purpose designed with the living space as an asset.
Although the rental market has different rents depending on the district, floor plan, school district, etc., if the exclusive area is the same, the rent difference is small.
Rental properties of condominiums do not have to worry about fire and noise like steel structures and wooden structures, and real estate stores can be advantageously deployed when seeking occupancy, so there is no vacancy and rent income is stable.
Since there is little difference in the rent between newly built condominiums and second-hand condominiums, it is said that it is more efficient to use less principal as an investment property.
For second-hand apartments, property selection that matches the rent market can be determined in a short period of time.
Many of them sell for a reason and rush to change their money, and investors can get the first dividend early because they start using the funds early.
Newly built condominiums may take several months or more than a year to complete the building, and the investment funds are sluggish until the start of operation, which is inefficient.
発明の実態の形態Form of the actual state of the invention
不動産仲介店は投資不動産として優良物件を選択すること、入居者募集から効率のよい家賃収入の確保までの義務を負います。
図１の分譲マンション投資利回り率試算表を用い、利回り率が確定した時点で不動産仲介店が小口資金投資家を募集する。
複数の投資家が賛同して購入額に達すれば、不動産仲介店を通じて売却者である売主と購入者の小口資金投資家が直接売買契約を締結する。不動産仲介店が投資信託のように購入資金を預かることはしません。（図１ア）
小口資金投資家は、司法書士を通じて投資元金を確保する為に、共有持分として所有権登記を行う。
共有持分として所有権登記した権利証は小口資金投資家がそれぞれ所有する。
小口資金投資家は、あらかじめ不動産仲介店より説明を受けていたとおり、共同購入した分譲マンションの一室を賃貸用収益マンションとして賃貸不動産管理委託契約書を締結する。
不動産仲介店は当初確約した利回り計画表を履行する為に、不動産管理委託契約書に従って入居者募集から家賃回収までを請負う。
不動産管理委託契約書は宅建業法に基づき家主代理として一切の権限を有しているので、不動産特有の煩わしさは全て不動産仲介店が負担、処理するので小口不動産投資家は家賃収入としての配当金のみを受領することになる。
小口不動産投資家は、当初不動産仲介店が公簿した小口不動産投資規約の内容を確認、承認したうえで共有持分所有権を売却するなど、所有権登記が移転されるまで配当は継続される。Real estate brokers are obligated to select high-quality properties as investment properties, from recruiting tenants to securing efficient rent income.
The real estate agency recruits small-capital investors when the yield rate is determined, using the trial yield calculation table for condominium investment in Figure 1.
If multiple investors agree and the purchase amount is reached, the seller, the seller, and the small-capital investor of the purchaser enter into a direct sales contract through a real estate agency. Real estate brokers do not deposit funds like investment trusts. (Fig. 1A)
Small-capital investors register their ownership as a common interest in order to secure investment principal through a judicial scrivener.
Each certificate of ownership registered as a common share is owned by a small fund investor.
As previously explained by the real estate agent, the small-lot fund investor concludes a rental property management consignment contract with a room for condominium purchases as a rental condominium.
The real estate agency undertakes from the tenant recruitment to the rent collection according to the real estate management contract in order to fulfill the yield plan that was initially committed.
Since real estate management contracts have all authority as a landlord agent based on the Building Construction Act, real estate brokers bear and process all the annoyances specific to real estate, so small real estate investors will pay dividends as rent income You will only receive money.
The real estate investor will continue to pay dividends until the ownership registration is transferred, such as selling the co-ownership interest after confirming and approving the content of the small real estate investment agreement originally published by the real estate agency.
発明の効果The invention's effect
なんといっても毎月安定して配当される収入であり、予算を立てて生活する者にとっては頼りになる心強い投資と言えます。
銀行預金は預け入れ先としては安心といえますし、現金の出し入れには便利です。しかし、ペイオフ制度が完全実施されれば金融機関たりとも預金の一定額以上の元本保証はできません。多額預金者は非常に不安な状況になると言えます。今後デフレ経済からインフレ経済に移行しても配当の原資である家賃収入も上昇するし、購入した優良不動産の評価も上昇するので投資元金の含み資産は拡大すると言えます。
金融機関に、５年間定期預金として預けて現在の低金利では生活費も賄えません。確実に元金を食い込んで手持現金が目減りしています。
定期預金や国債は満期が長くその間の収入が全くなく多額の資金が寝てしまうわりには満期になっても生活費の一部にもならない位わずかの収入しかありません。
不動産投資と銀行預金との比較を図５に示しました。
不動産投資信託と小口化不動産投資との比較を図６に示しました。After all, it is a stable dividend that can be said to be a reliable investment for those living on a budget.
Bank deposits are a safe place to deposit and are convenient for cash in and out. However, if the payoff system is fully implemented, financial institutions cannot guarantee principal more than a certain amount of deposits. It can be said that large depositors are in a very uneasy situation. In the future, even if the deflationary economy shifts to the inflationary economy, the rent income, which is the source of dividends, will increase, and the value of purchased real estate will also increase, so the assets including investment principal will expand.
You can leave a financial institution as a term deposit for 5 years and cannot cover the living expenses with the current low interest rate. The cash on hand has been reduced by making sure to cut in the principal.
Time deposits and government bonds have a long maturity and do not have any income in the meantime, and instead of a large amount of money sleeping, there is only a small amount of income that does not become part of the cost of living even if it expires.
A comparison between real estate investment and bank deposits is shown in Figure 5.
A comparison between real estate investment trusts and small real estate investments is shown in Figure 6.
分譲マンション投資利回り率試算表を表したものであるThis is a trial calculation table of condominium investment yields.
不動産投資の形態を表したものである（その１）It shows the form of real estate investment (part 1)
不動産投資の形態を表したものである（その２）It shows the form of real estate investment (part 2)
利回り率確保の手段を表したものであるIt represents the means of securing the yield rate.
不動産投資と銀行預金との比較を表したものであるA comparison between real estate investment and bank deposits
不動産投資信託と小口化不動産投資との比較を表したものであるThis is a comparison between real estate investment trust and small real estate investment.
