JP2004287485A

JP2004287485A - Building price assessment method and building price assessment system

Info

Publication number: JP2004287485A
Application number: JP2003075231A
Authority: JP
Inventors: Yusuke Imai; 祐輔今井; Toshihiko Hirai; 敏彦平井
Original assignee: JAPAN REAL ESTATE INST; JAPAN REAL ESTATE INSTITUTE; Takenaka Komuten Co Ltd
Current assignee: JAPAN REAL ESTATE INST; JAPAN REAL ESTATE INSTITUTE; Takenaka Komuten Co Ltd
Priority date: 2003-03-19
Filing date: 2003-03-19
Publication date: 2004-10-14

Abstract

<P>PROBLEM TO BE SOLVED: To much more precisely assess an evaluated price. <P>SOLUTION: This building price assessment method is provided to assess an evaluated price H of a completed building B in a predetermined assessment period by multiplying a new building price D6 of the building B by a present value rate G. The building B is divided into a plurality of construction parts P, and a parts present value rate g under the consideration of a lapse from the completion of each construction parts P to the assessment period is calculated, and a price rate k of each construction parts P to the new building price D6 of the building B is calculated, and the parts current value rate g is multiplied by the price rate k for each construction parts P, and the calculation results are totaled so that a current value rate G of the overall building B can be calculated. <P>COPYRIGHT: (C)2005,JPO&NCIPI

Description

【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、竣工後の建築物について、所定の評価時期における評価価格を算定するに、建築物の新築価格に現価率（現在価格率を意味し、以後、単に現価率と言う）を乗じて求める建物価格算定技術に関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来、この種の建物価格算定技術としては、新築価格に現価率を乗じて評価価格を求める所謂「原価法」の他に、対象建築物周辺での過去の取引事例を考慮して評価価格を求める所謂「取引事例法」や、対象建築物がもたらす収益を考慮して評価価格を求める所謂「収益還元法」と言ったものがある。
「原価法」は、新築価格と現価率さえ設定できれば、どのような対象物であっても評価価格を求めることができる特徴を備えている一方、現価率の設定の良否によって、不適当な価格になってしまう問題点がある。
「取引事例法」は、所謂「不動産相場」に則った価格設定ができるから、精度の良い価格算定が可能である特徴を備えている一方、対象建築物の周辺に取引事例が無い場合は、評価価格を算出することができない問題点がある。
「収益還元法」は、建築物にまつわる収入と収支との関係を考慮した算定を行うから、テナントビル等を対象とした場合には実質的な価値をつかみ易い特徴を備えている一方、賃料を伴わないような自社ビル等の建築物に関しては、マーケット賃料から架空の賃料を想定することとなり、精度にかける場合もあるから、どのような建築物にも適用できない問題点がある。
このように夫々の方法には一長一短があるものの、それらの中でも、どのような対象物であっても評価価格を求めることができる「原価法」は、その汎用性のよさから最も重宝される可能性を秘めている。
この「原価法」について、従来から実施されている具体的な内容を説明すると、前記建築物の新築価格を求め、その建築物全体として、耐用年数に基づく方法を重視した観点で現価率を設定し、その現価率を新築価格に乗じて評価価格を算定する建物価格算定方法をとっていた。
また、これらの算定作業は、卓上計算機を用いて実施されているのが一般的で、特別の建物価格算定システムと呼ばれるものは無かった。
尚、この様な従来技術に関しては、先行技術調査を行うまでもなく、当業者の間で広く知られているものであることから、先行技術文献は示していない。
【０００３】
【発明が解決しようとする課題】
建築物は、竣工年度が同じであっても、夫々の使われ方や、立地環境や、保守状況が異なれば、当然の事ながら、劣化の度合いも異なるものであるが、上述した従来の建物価格算定技術によれば、何れの建築物であっても、耐用年数に基づく時間的劣化を重視した現価率によって評価価格が算定されるから、評価価格の精度に問題が生じる場合があった。
【０００４】
従って、本発明の目的は、上記問題点を解消し、より精度良く評価価格を求めることができる建物価格算定技術を提供するところにある。
【０００５】
【課題を解決するための手段】
請求項１の発明の特徴構成は、竣工後の建築物について、所定の評価時期における評価価格を算定するに、建築物の新築価格に現価率を乗じて求める建物価格算定方法において、前記建築物を複数の建築パーツに分けて、各建築パーツ毎の竣工時から評価時期に至る経過を考慮したパーツ現価率をそれぞれ求めると共に、前記建築物の新築価格に対する各建築パーツ毎の価格比率を求め、前記各建築パーツ毎に、前記パーツ現価率と前記価格比率とを乗じたものを合計して、建築物全体とした現価率を求めるところにある。
【０００６】
請求項１の発明の特徴構成によれば、建築物全体とした現価率を求めるにあたり、前記建築物を複数の建築パーツに分けて、各建築パーツ毎の竣工時から評価時期に至る経過を考慮したパーツ現価率をそれぞれ求め、それらを考慮して全体の評価価格算定に反映させるから、より精度の高い評価価格算定を実施することが可能となる。
即ち、建築物と一言に表現しても、その中には、建築躯体から、設置されている各設備等、様々なものが存在し、また、それらは、経年劣化の度合いが異なっていることが多く、そのような状況を、きめ細かく前記現価率に反映させることによって、より精度の高い価格算定が可能となるのである。
柱や壁や床といった構造体と、空調設備とを例に挙げて説明すると、夫々の耐用年数は当然の事ながら異なっており、竣工時からの経過時間は同じでも、劣化度そのものは、前記構造体と空調設備とでは異なってくる。このように、建築物を、例えば構造体や空調設備という建築パーツに分けて、それぞれに相応しいパーツ現価率を設定し、それらを基に積み上げることで、より現実に近い建物評価を行うことが可能となるわけである。
また、前記建築パーツについては、交換したり保守を実施することによってもその劣化度が改善されるわけであるから、このような保守条件をも加味してパーツ現価率を設定することは有効である。
【０００７】
請求項２の発明の特徴構成は、竣工後の建築物について、所定の評価時期における評価価格を算定するに、建築物の新築価格に現価率を乗じて求める建物価格算定方法において、前記建築物を複数の建築パーツに分けて、各建築パーツ毎に竣工時から評価時期に至る経過を考慮したパーツ現価率をそれぞれ求めると共に、前記各建築パーツ毎のパーツ新築価格を求め、前記各建築パーツそれぞれについて前記各パーツ新築価格と前記各パーツ現価率とを乗じたものを合計して、建築物全体とした評価価格を求めるところにある。
【０００８】
請求項２の発明の特徴構成によれば、建築物全体とした現価率を求めるにあたり、前記建築物を複数の建築パーツに分けて、各建築パーツ毎の竣工時から評価時期に至る経過を考慮したパーツ現価率をそれぞれ求め、それらを考慮して全体の評価価格算定に反映させるから、より精度の高い評価価格算定を実施することが可能となる。
即ち、建築物と一言に表現しても、その中には、建築躯体から、設置されている各設備等、様々なものが存在し、また、それらは、経年劣化の度合いが異なっていることが多く、そのような状況を、きめ細かく前記現価率に反映させることによって、より精度の高い価格算定が可能となるのである。
柱や壁や床といった構造体と、空調設備とを例に挙げて説明すると、夫々の耐用年数は当然の事ながら異なっており、竣工時からの経過時間は同じでも、劣化度そのものは、前記構造体と空調設備とでは異なってくる。このように、建築物を、例えば構造体や空調設備という建築パーツに分けて、それぞれに相応しいパーツ現価率を設定し、それらを基に積み上げることで、より現実に近い建物評価を行うことが可能となるわけである。
また、前記建築パーツについては、交換したり保守を実施することによってもその劣化度が改善されるわけであるから、このような保守条件をも加味してパーツ現価率を設定することは有効である。
【０００９】
請求項３の発明の特徴構成は、前記価格比率は、前記建築物の用途別に設定されているところにある。
【００１０】
請求項３の発明の特徴構成によれば、請求項１の発明による作用効果を叶えることができるのに加えて、建築物を用途別に分けて、それぞれに価格比率を設定してあるから、それらの用途の中から、対象とする建築物により近い用途、及び、価格比率を選択して評価価格算定に反映させることが可能となる。従って、用途を選択するという簡単な操作を追加するだけで、より精度の高い評価価格算定を実施することが可能となる。
即ち、建築物は、例えば、集合住宅であるとか、病院、工場等の用途によって、それぞれ建物構造や設備等の各建築パーツの価格比率に違いがあり、それらには、各用途毎の傾向が見られる。従って、前記建築物の用途別の選択を評価価格の算定に組み込むことで、より簡単な手法で算定精度を向上させることが可能となる。
【００１１】
請求項４の発明の特徴構成は、前記建築パーツは、建築主体部と設備主体部とを備えてなり、前記パーツ現価率は、各建築パーツの保全状態によってそれぞれ設定されるところにある。
【００１２】
請求項４の発明の特徴構成によれば、請求項１〜３の何れかの発明による作用効果を叶えることができるのに加えて、建築物を建築パーツに分けてそれぞれにパーツ現価率を設定するにあたり、耐用年数が大きく異なる建築主体部と設備主体部とを分離して算定を進めることによって、評価価格算定精度の向上を図ることが可能となる。そして、前記建築パーツについては、交換したり保守を実施することによってもその劣化度が改善されるわけであるから、このような保守条件をも加味してパーツ現価率を設定すれば、より精度の高い評価価格算定を実施することが可能となる。
【００１３】
請求項５の発明の特徴構成は、価格算定対象の建築物の竣工年、価格評価年、建築物の用途、及び、延べ床面積と単位面積当たりの単位新築価格か、建築物の新築価格かの少なくとも一方を、それぞれ入力自在な第一入力セクションを設け、前記建築物を構成する複数の各建築パーツ毎にそのパーツ新築価格の前記建築物の新築価格に対する価格比率データを、前記建築物の用途に応じてそれぞれ備えた第一データテーブルセクションを設け、竣工時から評価時期に至る経過に応じて、前記各建築パーツそれぞれのパーツ現価率を求める第一演算セクションを設け、前記各建築パーツに対する保全情報を入力自在な第二入力セクションを設け、前記第二入力セクションの保全情報によって、前記第一演算セクションによるパーツ現価率を補正する第二演算セクションを設け、前記第一データテーブルセクションの価格比率と、前記第一演算セクションによるパーツ現価率又は前記第二演算セクションによって補正されたパーツ現価率とを乗じて合計して前記建築物全体とした現価率を求める第三演算セクションを設け、前記第一入力セクションによる前記延べ床面積と前記単位新築価格との積か、建築物の新築価格の何れかに前記第三演算セクションによる現価率を乗じて評価価格を求める第四演算セクションを設けてあるところにある。
【００１４】
請求項５の発明の特徴構成によれば、請求項１、請求項３、請求項４の各建物価格算定方法を実施する上で、より好ましい状態で実施することが可能となる。即ち、第一入力セクションによって、竣工年、価格評価年、建築物の用途、及び、延べ床面積と単位面積当たりの単価新築価格か、建築物の新築価格かの少なくとも一方を入力すると共に、第二入力セクションによって、建築パーツに対する保全情報を入力するだけで、第一〜第四演算セクションの各セクションによって、簡単に迅速に且つ精度良く建築物の価格評価年における評価価格を求めることが可能となる。
具体的には、第一演算セクション、及び、第二演算セクションにおいては、第一・第二入力セクションで入力された各情報によって、竣工時から評価時期に至る経過に応じた各建築パーツ夫々のパーツ現価率が求められる。そして、それらの情報の中には、各建築パーツに対する保全情報も加味される。即ち、建築パーツを新品に交換したような場合には、例えば、パーツ現価率を無しとするような補正が実施される。
そして、第三演算セクションにおいては、第一データテーブルセクションの中から所定の建築物の用途に合致するものとして選択された価格比率と、上述のパーツ現価率とをそれぞれ乗じて、それらを合計することで建築物全体とした現価率が求められる。
以上の結果から、第四演算セクションにおいては、上述の現価率を、再調達価格（前記延べ床面積と前記単位新築価格との積か、建築物の新築価格）に乗じることで評価価格が求められる。
【００１５】
請求項６の発明の特徴構成は、価格算定対象の建築物の竣工年、価格評価年、建築物の用途、及び、延べ床面積と単位面積当たりの単位新築価格か、建築物の新築価格かの少なくとも一方を、それぞれ入力自在な第一入力セクションを設け、前記建築物を構成する複数の各建築パーツ毎にそのパーツ新築価格の前記建築物の新築価格に対する価格比率データを、前記建築物の用途に応じてそれぞれ備えた第一データテーブルセクションを設け、竣工時から評価時期に至る経過に応じて、前記各建築パーツそれぞれのパーツ現価率を求める第一演算セクションを設け、前記各建築パーツに対する保全情報を入力自在な第二入力セクションを設け、前記第二入力セクションの保全情報によって、前記第一演算セクションによるパーツ現価率を補正する第二演算セクションを設け、前記第一データテーブルセクションの価格比率と、前記第一演算セクションによるパーツ現価率又は前記第二演算セクションによって補正されたパーツ現価率と、前記第一入力セクションによる前記延べ床面積と前記単位新築価格との積か、建築物の新築価格の何れかとを乗じて合計して評価価格を求める第五演算セクションを設けてあるところにある。
【００１６】
請求項６の発明の特徴構成によれば、請求項２、請求項４の各建物価格算定方法を実施する上で、より好ましい状態で実施することが可能となる。
即ち、第一入力セクションによって、竣工年、価格評価年、建築物の用途、及び、延べ床面積と単位面積当たりの単価新築価格か、建築物の新築価格かの少なくとも一方を入力すると共に、第二入力セクションによって、建築パーツに対する保全情報を入力するだけで、第一、第二、第五演算セクションの各セクションによって、簡単に迅速に且つ精度良く、建築物の価格評価年における評価価格を求めることが可能となる。
具体的には、第一演算セクション、及び、第二演算セクションにおいては、第一・第二入力セクションで入力された各情報によって、竣工時から評価時期に至る経過に応じた各建築パーツ夫々のパーツ現価率が求められる。そして、それらの情報の中には、各建築パーツに対する保全情報も加味される。即ち、建築パーツを新品に交換したような場合には、例えば、パーツ現価率を無しとするような補正が実施される。
そして、第五演算セクションにおいては、第一データテーブルセクションの中から所定の建築物の用途に合致するものとして選択された価格比率と、上述のパーツ現価率と、再調達価格（前記延べ床面積と前記単位新築価格との積か、建築物の新築価格）とを乗じることで評価価格が求められる。
【００１７】
【発明の実施の形態】
以下に本発明の実施の形態を図面に基づいて説明する。
【００１８】
図１は、本発明の建物価格算定方法の実施に当たって、より円滑に実行できるように構成された建物価格算定システムＳの一実施形態品（以後、単に算定システムと言う）Ｓ１を示す概念図である。
当該実施形態の算定システムＳ１は、パーソナルコンピュータＣによって構成され、既存の建築物Ｂについて、現在の評価価格Ｈを算定することができるように構成されている。
【００１９】
前記パーソナルコンピュータＣは、データベース部１と制御部２とを備えた本体部Ｍと、前記本体部Ｍへのデータ入力自在な入力部３と、前記本体部Ｍへの入力データや、演算結果等の表示を行う表示部４とを備えて構成してある。
また、図には示さないが、必要に応じてプリンターやプロッター等の出力装置を接続して使用することも可能である。
【００２０】
また、算定システムＳ１の詳細を説明する前に、前記建築物Ｂについて簡単に説明する。
建築物Ｂは、例えば、事務所ビル、集合住宅、店舗ビル、病院、ホテル、体育館、学校、工場、倉庫等さまざまな用途のものがあり、これら夫々を対象として価格算定を実施することができるものである。そして、当該建物価格算定方法においては、建築物Ｂの構成を、例えば、図２に示すように、複数の建築パーツＰに分けて考えている。
前記建築パーツＰの例としては、構造体、屋上防水、塗装、外層仕上げ、金属製建具、内装（木工、金属）、内装（天井、壁、床）等の建築主体部Ｐａと、受変電設備、幹線設備、照明・防災設備、給湯・給水設備、衛生・排水設備、消火設備、空調機器設備、ダクト・配管設備、昇降機設備等の設備主体部Ｐｂとが挙げられる。
【００２１】
前記算定システムＳ１は、前記本体部Ｍ内に備えたアプリケーションとして次の各セクションから構成されている。
【００２２】
第一入力セクション５・・・図１に示すように、前記建築物Ｂの竣工年Ｄ１、価格評価年Ｄ２、建築物の用途Ｄ３、及び、延べ床面積Ｄ４と単位面積当たりの単位新築価格Ｄ５か、建築物の新築価格Ｄ６かの少なくとも一方を、それぞれ入力要求するように構成されている。入力画面の一例は、図２に示すとおりである。
尚、延べ床面積Ｄ４と単位新築価格Ｄ５が入力されて、新築価格Ｄ６が入力されない場合には、延べ床面積Ｄ４と単位新築価格Ｄ５との積が、新築価格Ｄ６として代入される。また、延べ床面積Ｄ４と単位新築価格Ｄ５が入力されて、更に、新築価格Ｄ６が入力されている場合には、入力されている新築価格Ｄ６が優先される。また、延べ床面積Ｄ４と単位新築価格Ｄ５が入力されずに、新築価格Ｄ６のみが入力されている場合には、当然の事ながら新築価格Ｄ６がそのまま採用される。
【００２３】
第一データテーブルセクション６・・・前記建築物Ｂを構成する前記各建築パーツＰ毎に、そのパーツ新築価格ｑの前記新築価格Ｄ６に対する価格比率ｋデータを、前記建築物Ｂの各用途別に記録してある（図３参照）。即ち、ある建築パーツの価格が、建築物の全体価格の内、どれだけのパーセントを占めているかの値である。
【００２４】
第一演算セクション７・・・竣工時から評価時期に至る経過に応じて、前記各建築パーツＰそれぞれのパーツ現価率ｇを求める。これは、各建築パーツ独特の耐用年数等を基として、経年に伴う価格の減少を数値化したものである。
尚、本実施形態の算定システムＳ１においては、図２の入力画面にも示すように、各建築パーツＰの保全状態を、［極めて優れる］、［優良］、［普通］、［不良］、［極めて悪い］と言う５段階をプルダウンメニューで選択することによって、その内容に応じて予め設定された補正率で、前記パーツ現価率が補正されるように構成してある。従って、当該、算定システムを使用する人は、詳細な数値を意識せずに、感覚的に操作するだけで、適切な補正を実施することが可能となる。
【００２５】
第二入力セクション８・・・各建築パーツＰに対する保全情報を入力できるように構成してある。具体的には、該当する建築パーツＰに対して、補修や交換等が実施された場合にその更新時期を入力するもので、建築パーツの更新によって価値（現価率）を初期値に戻す処理を数値化によって果たしている。
解り易い例を挙げると、図４に示すとおりである。図は、横軸に経年、縦軸に現価率が描いてある。図中の各線は、各建築パーツの現価率の経年変化をプロットしたもので、各建築パーツの耐用年数によって傾斜角度が異なる。即ち、経年が増加するに伴って価値（現価率）が低下する。そして、この図の例は、建築物Ｂは、二つの建築パーツＰで構成され、第一建築パーツＰ１（図中の破線）は、竣工後１０年目に新品に交換され、第二建築パーツＰ２（図中の一点鎖線）は、竣工後１５年目に新品に交換された状態を示している。それぞれ新品に交換するに伴って、価値（現価率）が復元するものとして、それらの各建築パーツが合体して構成されている建築物Ｂ全体（図中の実線）は、各建築パーツの価値の加重平均にあたる現価率を有するものとして解析される。
【００２６】
第二演算セクション９・・・前記第二入力セクション８の保全情報によって、前記第一演算セクション７によるパーツ現価率ｇを補正できるように構成されている。
【００２７】
第三演算セクション１０・・・前記第一データテーブルセクション６の価格比率ｋと、前記第一演算セクション７によるパーツ現価率（又は前記第二演算セクション９によって補正されたパーツ現価率）ｇとを乗じて合計して前記建築物Ｂ全体とした現価率Ｇを求めるように構成されている。
【００２８】
第四演算セクション１１・・・前記第一入力セクション５による前記延べ床面積Ｄ４と前記単位新築価格Ｄ５との積か、建築物の新築価格Ｄ６の何れかに前記第三演算セクション１０による現価率ｇを乗じて評価価格Ｈを求めるように構成されている。
【００２９】
そして、当該算定システムＳ１を使用した建物価格算定方法について説明すると、システムを起動させることによって、図２に示す画面が表示される。
この画面を使用して、各データの入力を行うと、前記各演算セクションによる演算によって評価価格が求められ、その表示欄に、建築物の評価価格Ｈが表示される。
【００３０】
以上の評価価格算定のフローは、図５に示すとおりである。
［１］前記第一入力セクション５で説明したように、竣工年Ｄ１、価格評価年Ｄ２、建築物の用途Ｄ３、及び、建築物の新築価格Ｄ６（又は、延べ床面積Ｄ４と単位面積当たりの単位新築価格Ｄ５）を、それぞれ入力する。
［２］建築物Ｂを各建築パーツＰに分解。
［３］データベースから、用途Ｄ３に対応した建築パーツＰの価格比率ｋを読み込む。
［４］各建築パーツＰ毎にパーツ現価率ｇを演算。
［５］保全情報の入力の有無を判断する。
［６］保全情報の入力有りの場合は、その入力値に応じてパーツ現価率ｇの補正を行う。
［７］各建築パーツＰ毎に、価格比率ｋとパーツ現価率ｇとを掛け合わせ、それらを合計して現価率Ｇを求める。
［８］新築価格Ｄ６に現価率Ｇを掛けて評価価格Ｈを求める。
【００３１】
本実施形態の建物価格算定方法によれば、最小限の入力項目を用意するだけで、特に建築物に関する知識の有無に拘わらず、精度の高い評価価格をスピーディーに求めることが可能となる。
【００３２】
〔別実施形態〕
以下に他の実施の形態を説明する。
【００３３】
〈１〉建物価格算定方法は、先の実施形態で説明した算定システムＳ１を使用して実施するものに限るものではなく、例えば、部分的な演算をコンピュータを使用して実施したり、全てを筆算で実施するものであってもよい。
また、先の実施形態においては、建築パーツＰ毎の価格比率ｋとパーツ現価率ｇとから建築物全体とした現価率Ｇを求めて、その現価率Ｇを新築価格Ｄ６に掛けて評価価格Ｈを求めたが、例えば、図７に示すように、建築パーツＰ毎に、パーツ現価率ｇとパーツ新築価格ｑとを掛けたものを合計して評価価格Ｈを求めるものであってもよい。
この場合、前記第三演算セクション１０、第四演算セクション１１に替えて、図６に示すように、前記第一データテーブルセクション６の価格比率ｋと、前記第一演算セクション７によるパーツ現価率ｇ又は前記第二演算セクション９によって補正されたパーツ現価率ｇと、前記第一入力セクション５による前記延べ床面積Ｄ４と前記単位新築価格Ｄ６との積か、建築物Ｂの新築価格Ｄ６の何れかとを乗じて合計して評価価格Ｈを求める第五演算セクション１２を設ける必要がある。
〈２〉建物価格算定システムは、先の実施形態で説明した一台のパーソナルコンピュータによって構成してあるものに限るものではなく、例えば、複数のコンピュータをネットワークを介して接続したシステムを組むことも可能である。
【００３４】
尚、上述のように、図面との対照を便利にするために符号を記したが、該記入により本発明は添付図面の構成に限定されるものではない。
【図面の簡単な説明】
【図１】建物価格算定システムを示す概念説明図
【図２】操作画面を示す説明図
【図３】データテーブルの内容を示す概念説明図
【図４】現価率の算定思想を示す説明図
【図５】建物価格算定方法のフロー図
【図６】別実施形態の建物価格算定システムを示す概念説明図
【図７】別実施形態の建物価格算定方法のフロー図
【符号の説明】
５第一入力セクション
６第一データテーブルセクション
７第一演算セクション
８第二入力セクション
９第二演算セクション
１０第三演算セクション
１１第四演算セクション
１２第五演算セクション
Ｂ建築物
Ｄ１竣工年
Ｄ２価格評価年
Ｄ３建築物の用途
Ｄ４延べ床面積
Ｄ５単位新築価格
Ｄ６新築価格
Ｇ現価率
ｇパーツ現価率
Ｈ評価価格
ｋ価格比率
Ｐ建築パーツ
Ｐａ建築主体部
Ｐｂ設備主体部
ｑパーツ新築価格[0001]
TECHNICAL FIELD OF THE INVENTION
The present invention calculates a valuation price of a building after completion at a predetermined valuation period by adding a present value rate (meaning a present price rate, hereinafter simply referred to as a present value rate) to a new building price of the building. It relates to a technology for calculating building prices that is required by multiplication.
[0002]
[Prior art]
Conventionally, this type of building price calculation technology is based on the so-called “cost method,” which calculates the valuation price by multiplying the current building rate by the current building price, and also considers past transaction cases around the target building. And the so-called "profit return method" for obtaining an evaluation price in consideration of the profit brought by the target building.
The “cost method” has the feature that the valuation price can be obtained for any object as long as the new construction price and the present value rate can be set, but it is inappropriate depending on the quality of the present value rate. There is a problem that it will be expensive.
The “Trade Case Method” has the feature that accurate price calculation is possible because prices can be set according to the so-called “real estate market price”, but if there is no transaction case around the target building, There is a problem that the evaluation price cannot be calculated.
The “Profit Return Method” is based on calculations that take into account the relationship between income and income and expenditures related to buildings.Therefore, when it is used for tenant buildings, etc. For buildings such as company buildings that do not accompany it, fictitious rents are assumed from market rents, and accuracy may be required. Therefore, there is a problem that it cannot be applied to any buildings.
As described above, although each method has advantages and disadvantages, among them, the “cost method”, which can calculate the evaluation price for any object, can be most useful because of its versatility. I have a secret.
Regarding the “cost method”, the specific contents that have been conventionally implemented will be described. The new building price of the building is calculated, and the current value rate of the building as a whole is emphasized based on the method based on the service life of the building. The building price was calculated by multiplying the current rate by the new building price to calculate the valuation price.
In addition, these calculations were generally performed using a desk calculator, and there was no special building price calculation system.
Since such prior art is widely known among those skilled in the art without conducting a prior art search, no prior art document is shown.
[0003]
[Problems to be solved by the invention]
Even if the buildings are completed in the same year, the degree of deterioration will naturally differ if the usage, location environment, and maintenance status of each building are different. According to the price calculation technology, the valuation price is calculated based on the current price rate that emphasizes temporal deterioration based on the service life of any building, so that there may be a problem in the accuracy of the valuation price. .
[0004]
Accordingly, it is an object of the present invention to provide a building price calculation technique capable of solving the above-mentioned problems and obtaining an evaluation price with higher accuracy.
[0005]
[Means for Solving the Problems]
A feature of the invention according to claim 1 is that, in the method of calculating a building price obtained by multiplying a building's new construction price by a present value rate in order to calculate an evaluation price of a building after completion at a predetermined evaluation time, Separate the object into a plurality of building parts, determine the present value of each part considering the progress from the time of completion of each building part to the evaluation time, and calculate the price ratio of each building part to the new building price of the building. Then, for each of the building parts, the product obtained by multiplying the present value of the parts and the price ratio is summed to obtain the present value of the entire building.
[0006]
According to the characteristic configuration of the invention of claim 1, in obtaining the present value rate of the entire building, the building is divided into a plurality of building parts, and a process from completion of each building part to an evaluation time is calculated. Since the present value rates of the parts are taken into consideration and reflected in the overall valuation price calculation in consideration of them, more accurate valuation price calculation can be performed.
In other words, even if it is simply expressed as a building, there are various things, such as building equipment, installed facilities, etc., in them, and they have different degrees of aging. In many cases, such a situation is reflected in the present value rate in a detailed manner, thereby enabling more accurate price calculation.
Taking the structures such as pillars, walls and floors, and the air conditioning equipment as an example, the service life of each is naturally different, and even though the elapsed time from completion is the same, the degree of deterioration itself is as described above. The structure differs from the air conditioning equipment. In this way, by dividing a building into building parts such as structures and air conditioning equipment, setting the appropriate value of each part, and stacking them based on them, it is possible to perform a more realistic building evaluation It is possible.
In addition, since the degree of deterioration of the building parts is also improved by replacement or maintenance, it is effective to set the present value of the parts in consideration of such maintenance conditions. It is.
[0007]
A feature of the invention according to claim 2 is that in the building price calculation method for calculating the evaluation price at a predetermined evaluation time for a building after completion by multiplying a new building price of the building by a present value rate, The object is divided into a plurality of building parts, and for each building part, the part present price is calculated in consideration of the progress from the time of completion to the evaluation time, and the part new construction price for each building part is obtained. The value obtained by multiplying each part new construction price and each part present price ratio for each part is totaled to obtain an evaluation price of the entire building.
[0008]
According to the characteristic configuration of the invention of claim 2, when calculating the present value rate of the entire building, the building is divided into a plurality of building parts, and the progress from the completion of each building part to the evaluation time is calculated. Since the present value rates of the parts are taken into consideration and reflected in the overall valuation price calculation in consideration of them, more accurate valuation price calculation can be performed.
In other words, even if it is simply expressed as a building, there are various things, such as building equipment, installed facilities, etc., in them, and they have different degrees of aging. In many cases, such a situation is reflected in the present value rate in a detailed manner, thereby enabling more accurate price calculation.
Taking the structures such as pillars, walls and floors, and the air conditioning equipment as an example, the service life of each is naturally different, and even though the elapsed time from completion is the same, the degree of deterioration itself is as described above. The structure differs from the air conditioning equipment. In this way, by dividing a building into building parts such as structures and air conditioning equipment, setting the appropriate value of each part, and stacking them based on them, it is possible to perform a more realistic building evaluation It is possible.
In addition, since the degree of deterioration of the building parts is also improved by replacement or maintenance, it is effective to set the present value of the parts in consideration of such maintenance conditions. It is.
[0009]
A feature of the invention according to claim 3 is that the price ratio is set for each use of the building.
[0010]
According to the characteristic configuration of the invention of claim 3, in addition to being able to achieve the function and effect of the invention of claim 1, in addition to the fact that the building is divided by use and the price ratio is set for each, It is possible to select a use and a price ratio closer to the target building from among the uses described above, and reflect the selection in the evaluation price calculation. Therefore, a more accurate evaluation price calculation can be performed only by adding a simple operation of selecting a use.
That is, for example, there is a difference in the price ratio of each building part such as a building structure and equipment depending on the use of a building, such as an apartment house, a hospital, a factory, and the like. Can be seen. Therefore, by incorporating the selection for each use of the building into the calculation of the evaluation price, the calculation accuracy can be improved by a simpler method.
[0011]
A feature configuration of the invention according to claim 4 is that the building parts include a building main part and a facility main part, and the part present price is set according to the maintenance state of each building part.
[0012]
According to the characteristic configuration of the invention of claim 4, in addition to being able to achieve the function and effect of any one of the inventions of claims 1 to 3, the building is divided into building parts and the present value of each part is set. In setting, it is possible to improve the evaluation price calculation accuracy by separating the building main part and the equipment main part, which have greatly different useful lives, and proceeding with the calculation. Since the degree of deterioration of the building parts is also improved by replacing or performing maintenance, if the present value of parts is set in consideration of such maintenance conditions, it is more effective. It is possible to carry out highly accurate evaluation price calculation.
[0013]
The feature of the invention of claim 5 is the year of completion of the building whose price is to be calculated, the year of the price evaluation, the purpose of the building, and the total floor area and the unit new construction price per unit area or the building new construction price. At least one of the first input section that can be freely input, respectively, and for each of a plurality of building parts constituting the building, the price ratio data of the part new construction price to the new construction price of the building, A first data table section provided for each use is provided, and a first calculation section for obtaining a part value rate of each of the building parts is provided according to progress from the time of completion to the evaluation time, and each of the building parts is provided. A second input section is provided in which maintenance information can be freely input, and the present value rate of parts by the first operation section is corrected by the maintenance information of the second input section. A second operation section is provided, and the price ratio of the first data table section is multiplied by the present value of the parts by the first operation section or the present value of the parts corrected by the second operation section, and the total is calculated. Providing a third operation section for calculating the present value rate of the entire building, the product of the total floor area and the unit new construction price by the first input section, or the third building price of the building new construction There is provided a fourth operation section for obtaining an evaluation price by multiplying the present value rate by the operation section.
[0014]
According to the characteristic configuration of the invention of claim 5, it becomes possible to carry out each of the building price calculation methods of claim 1, claim 3, and claim 4 in a more preferable state. That is, the first input section is used to enter at least one of the year of completion, the year of price evaluation, the purpose of the building, and the total floor area and unit price per unit area, or at least one of the building new prices. With the two input sections, it is possible to easily, quickly and accurately obtain the evaluation price in the building price evaluation year by simply inputting the maintenance information for the building parts and the first to fourth operation sections. Become.
Specifically, in the first operation section and the second operation section, each of the building parts according to the progress from the time of completion to the evaluation time, based on the information input in the first and second input sections. Parts present price ratio is required. Then, in the information, the maintenance information for each building part is also taken into account. That is, when a building part is replaced with a new one, for example, a correction is made to eliminate the present value rate of the part.
Then, in the third calculation section, the price ratio selected from the first data table section as being suitable for the intended use of the building is multiplied by the above-mentioned present value of parts, and the total is multiplied. By doing so, the present value rate of the entire building is required.
From the above results, in the fourth calculation section, the present price rate is multiplied by the replacement cost (the product of the total floor area and the unit new construction price, or the new construction price of the building) to obtain the evaluation price. Desired.
[0015]
The feature of the invention of claim 6 is the year of completion of the building for which the price is to be calculated, the year of the price evaluation, the purpose of the building, and the total floor area and the unit new construction price per unit area or the building new construction price. At least one of the first input section that can be freely input, respectively, and for each of a plurality of building parts constituting the building, the price ratio data of the part new construction price to the new construction price of the building, A first data table section provided for each use is provided, and a first calculation section for obtaining a part value rate of each of the building parts is provided according to progress from the time of completion to the evaluation time, and each of the building parts is provided. A second input section is provided in which maintenance information can be freely input, and the present value rate of parts by the first operation section is corrected by the maintenance information of the second input section. A second operation section, wherein the price ratio of the first data table section, the present value of the part by the first operation section or the present value of the part corrected by the second operation section, and the first input section And a multiplication of either the product of the total floor area and the unit new construction price or the new construction price of the building to obtain an evaluation price.
[0016]
According to the characteristic structure of the invention of claim 6, it is possible to carry out each of the building price calculation methods of claims 2 and 4 in a more preferable state.
That is, the first input section is used to enter at least one of the year of completion, the year of price evaluation, the purpose of the building, and the total floor area and unit price per unit area, or at least one of the building new prices. By simply inputting the maintenance information for the building parts using the two input sections, the first, second and fifth operation sections are used to easily, quickly and accurately calculate the evaluation price in the building price evaluation year. It becomes possible.
Specifically, in the first operation section and the second operation section, each of the building parts according to the progress from the time of completion to the evaluation time, based on the information input in the first and second input sections. Parts present price ratio is required. Then, in the information, the maintenance information for each building part is also taken into account. That is, when a building part is replaced with a new one, for example, a correction is made to eliminate the present value rate of the part.
Then, in the fifth operation section, the price ratio selected from the first data table section as being suitable for the use of the predetermined building, the above-mentioned present value of parts, and the replacement cost (the total floor space) are selected. The evaluation price is determined by multiplying the product of the area and the unit new construction price or the new construction price of the building).
[0017]
BEST MODE FOR CARRYING OUT THE INVENTION
Embodiments of the present invention will be described below with reference to the drawings.
[0018]
FIG. 1 is a conceptual diagram showing one embodiment of a building price calculation system S (hereinafter, simply referred to as a calculation system) S1 configured to be able to execute more smoothly in carrying out a building price calculation method of the present invention. is there.
The calculation system S1 of this embodiment is configured by a personal computer C, and is configured to be able to calculate a current evaluation price H of an existing building B.
[0019]
The personal computer C includes a main unit M having a database unit 1 and a control unit 2, an input unit 3 capable of freely inputting data to the main unit M, input data to the main unit M, calculation results, and the like. And a display unit 4 for performing the display.
Although not shown in the figure, an output device such as a printer or a plotter can be connected and used as necessary.
[0020]
Before describing the details of the calculation system S1, the building B will be briefly described.
The building B has various uses such as an office building, an apartment house, a store building, a hospital, a hotel, a gymnasium, a school, a factory, a warehouse, and the like, and the price can be calculated for each of them. Things. In the building price calculation method, the structure of the building B is divided into a plurality of building parts P, for example, as shown in FIG.
Examples of the building parts P include a building main body Pa such as a structure, rooftop waterproofing, painting, outer layer finishing, metal fittings, interior (woodwork, metal), interior (ceiling, wall, floor), and substation equipment. , Main equipment Pb such as main line equipment, lighting and disaster prevention equipment, hot and cold water supply equipment, sanitary and drainage equipment, fire extinguishing equipment, air conditioning equipment equipment, duct and piping equipment, and elevator equipment.
[0021]
The calculation system S1 includes the following sections as applications provided in the main body M.
[0022]
First input section 5: As shown in FIG. 1, the completion year D1, the price evaluation year D2, the use purpose D3 of the building B, the total floor area D4, and the unit new construction price D5 per unit area, as shown in FIG. Or at least one of the new construction price D6 of the building. An example of the input screen is as shown in FIG.
When the total floor area D4 and the unit new construction price D5 are input and the new construction price D6 is not input, the product of the total floor area D4 and the unit new construction price D5 is substituted as the new construction price D6. In addition, when the total floor area D4 and the unit new construction price D5 are inputted, and furthermore, the new construction price D6 is inputted, the inputted new construction price D6 has priority. When the total floor area D4 and the unit new construction price D5 are not inputted but only the new construction price D6 is inputted, the new construction price D6 is used as it is.
[0023]
First data table section 6... For each of the building parts P constituting the building B, price ratio k data of the part new construction price q to the new construction price D6 is recorded for each use of the building B. (See FIG. 3). In other words, it is a value indicating how much of the price of a certain building part occupies the whole building price.
[0024]
First operation section 7: The part present value ratio g of each of the building parts P is obtained according to the progress from the time of completion to the evaluation time. This is a quantification of the decrease in price over time based on the service life of each building part.
In addition, in the calculation system S1 of this embodiment, as shown in the input screen of FIG. 2, the maintenance state of each building part P is set to [excellent], [excellent], [normal], [bad], [bad]. Very bad] is selected from a pull-down menu, and the present part rate is corrected at a correction rate preset according to the content. Therefore, the person using the calculation system can perform an appropriate correction only by intuitively operating without being conscious of detailed numerical values.
[0025]
Second input section 8... It is configured so that maintenance information for each building part P can be input. Specifically, when repair or replacement is performed on the corresponding building part P, the renewal time is input, and the value (current rate) is returned to the initial value by updating the building part. Is achieved by digitization.
FIG. 4 shows an easy-to-understand example. In the figure, the horizontal axis represents aging, and the vertical axis represents the present value rate. Each line in the figure plots the change over time of the current value rate of each building part, and the inclination angle differs depending on the useful life of each building part. That is, the value (current rate) decreases as the age increases. In the example of this figure, the building B is composed of two building parts P, the first building part P1 (broken line in the figure) is replaced with a new one ten years after completion, and the second building part P1 is replaced. P2 (dashed-dotted line in the figure) indicates a state in which it is replaced with a new one 15 years after completion. As the value (current rate) is restored as each is replaced with a new one, the entire building B (solid line in the figure) composed of the building parts is united with each building part. It is analyzed as having a present value rate equal to the weighted average of the values.
[0026]
Second operation section 9... The part present price ratio g by the first operation section 7 can be corrected by the maintenance information of the second input section 8.
[0027]
Third operation section 10... Price ratio k of the first data table section 6 and part present price ratio g by the first operation section 7 (or part present price ratio corrected by the second operation section 9) g And the total is multiplied to obtain the present value rate G as the whole building B.
[0028]
Fourth operation section 11... The present value by the third operation section 10 in either the product of the total floor area D4 by the first input section 5 and the unit new construction price D5 or the new construction price D6 of the building. The evaluation price H is obtained by multiplying by the rate g.
[0029]
Then, a method of calculating a building price using the calculation system S1 will be described. By activating the system, a screen shown in FIG. 2 is displayed.
When each data is input using this screen, the evaluation price is obtained by the calculation by each of the calculation sections, and the evaluation price H of the building is displayed in the display column.
[0030]
The flow of the above evaluation price calculation is as shown in FIG.
[1] As described in the first input section 5, the year of completion D1, the year of price evaluation D2, the use D3 of the building, and the new construction price D6 of the building (or the total floor area D4 and the per unit area) The unit new construction price D5) is input.
[2] Building B is disassembled into building parts P.
[3] The price ratio k of the building part P corresponding to the use D3 is read from the database.
[4] Calculate the part present price ratio g for each building part P.
[5] Determine whether or not the maintenance information has been input.
[6] When the maintenance information is input, the part present price ratio g is corrected according to the input value.
[7] For each of the building parts P, the price ratio k is multiplied by the part present price ratio g, and the sum is added to obtain the present price ratio G.
[8] An evaluation price H is obtained by multiplying the current price rate G by the new construction price D6.
[0031]
According to the building price calculation method of the present embodiment, it is possible to quickly obtain a highly accurate evaluation price by preparing only a minimum number of input items, irrespective of whether or not there is knowledge about a building.
[0032]
[Another embodiment]
Hereinafter, other embodiments will be described.
[0033]
<1> The building price calculation method is not limited to the method performed using the calculation system S1 described in the above embodiment. For example, a partial calculation is performed using a computer, It may be implemented by handwriting.
Further, in the above embodiment, the present price G of the entire building is obtained from the price ratio k of each building part P and the present price g of the part, and the present price G is multiplied by the new construction price D6. Although the evaluation price H was obtained, for example, as shown in FIG. 7, for each of the building parts P, the product of the present value ratio g of the part and the new construction price q of the parts is summed to obtain the evaluation price H. You may.
In this case, instead of the third operation section 10 and the fourth operation section 11, as shown in FIG. g or the product of the present value rate g of parts corrected by the second operation section 9 and the total floor area D4 and the unit new construction price D6 by the first input section 5, or the new construction price D6 of the building B. It is necessary to provide a fifth operation section 12 for multiplying any of them and summing them to obtain an evaluation price H.
<2> The building price calculation system is not limited to the one configured with one personal computer described in the above embodiment. For example, a system in which a plurality of computers are connected via a network may be formed. It is possible.
[0034]
Note that, as described above, reference numerals are provided for convenience of comparison with the drawings, but the present invention is not limited to the configuration of the attached drawings by the entry.
[Brief description of the drawings]
FIG. 1 is a conceptual explanatory diagram showing a building price calculating system. FIG. 2 is an explanatory diagram showing an operation screen. FIG. 3 is a conceptual explanatory diagram showing contents of a data table. FIG. 4 is an explanatory diagram showing a concept of calculating a present price rate. FIG. 5 is a flow chart of a building price calculation method. FIG. 6 is a conceptual explanatory diagram showing a building price calculation system of another embodiment. FIG. 7 is a flow chart of a building price calculation method of another embodiment.
5 First input section 6 First data table section 7 First operation section 8 Second input section 9 Second operation section 10 Third operation section 11 Fourth operation section 12 Fifth operation section B Building D1 Completion year D2 Price evaluation Year D3 Building use D4 Total floor area D5 Unit New construction price D6 New construction price G Present price rate g Parts present price rate H Evaluation price k Price ratio P Building parts Pa Building main part Pb Equipment main part P q Parts new construction price

Claims

A method for calculating a building price, which is obtained by multiplying a building's new construction price by a present value rate in order to calculate a valuation price of a building after completion at a predetermined valuation time,
Dividing the building into a plurality of building parts, calculating the present value of each part considering the progress from the time of completion of each building part to the evaluation time, and the price of each building part with respect to the new building price of the building A building price calculation method for obtaining a ratio, for each of the building parts, multiplying a product of the present value of the part and the price ratio to obtain a present value of the entire building.

A method for calculating a building price, which is obtained by multiplying a building's new construction price by a present value rate in order to calculate a valuation price of a building after completion at a predetermined valuation time,
The building is divided into a plurality of building parts, and each building part is searched for a part present value rate in consideration of progress from the time of completion to the evaluation time, and a part new building price for each building part is obtained. A building price calculation method for obtaining a valuation price of the entire building by summing the product of each part new construction price and each part present price rate for each building part.

The building price calculation method according to claim 1, wherein the price ratio is set for each use of the building.

The building according to any one of claims 1 to 3, wherein the building part includes a building main part and a facility main part, and the part present price is set according to a maintenance state of each building part. Price calculation method.

Completion year, price evaluation year, building use, and total floor area, unit new construction price per unit area, and / or building new construction price One input section is provided, and for each of a plurality of building parts constituting the building, first part data each having price ratio data of the part new construction price to the new building price of the building according to the use of the building A table section is provided, and a first operation section is provided for calculating the present value of each of the building parts according to progress from the time of completion to the evaluation time, and a second input capable of freely inputting maintenance information for each of the building parts. A second operation section for correcting the present value rate of parts by the first operation section based on the maintenance information of the second input section. The price ratio of the first data table section is multiplied by the present value rate of parts by the first operation section or the present value rate of parts corrected by the second operation section, and the total is multiplied to present the present value of the entire building. A third operation section for obtaining a rate is provided, and either the product of the total floor area and the unit new construction price according to the first input section or a new construction price of a building is multiplied by the present price rate according to the third operation section. A building price calculation system provided with a fourth operation section for obtaining the evaluation price.

Completion year, price evaluation year, building use, and total floor area, unit new construction price per unit area, and / or building new construction price One input section is provided, and for each of a plurality of building parts constituting the building, first part data each having price ratio data of the part new construction price to the new building price of the building according to the use of the building A table section is provided, and a first operation section is provided for calculating the present value of each of the building parts according to progress from the time of completion to the evaluation time, and a second input capable of freely inputting maintenance information for each of the building parts. A second operation section for correcting the present value rate of parts by the first operation section based on the maintenance information of the second input section. The price ratio of the first data table section, the present value of the parts by the first operation section or the present value of the parts corrected by the second operation section, the total floor area by the first input section, and the unit A building price calculation system provided with a fifth operation section for multiplying either the product of the new construction price or the new construction price of the building to obtain a total evaluation price.