【０００１】
【発明の属する技術分野】
この発明は、土地や建物などの不動産の価格を簡単に査定するためのシステムである。
【０００２】
【従来の技術】
土地や建物の不動産価格を査定するために、例えば、国や地方自治体などが発表する、公示価格・都道府県地価調査価格データなどに基づいて土地の価格を算出したり、建物の築年数などに基づいて建物価格を算出したりする。
【０００３】
上記公示価格・都道府県地価調査価格データは、予め、行政が決めた特定の基準ポイントの地価であって、その基準ポイントが、ユーザーが実際に価格を知りたいポイントと一致するとは限らない。その為、実際に土地の価格を査定する際には、査定対象となる土地が、基準ポイントからどのくらい離れているかといったことや、その他の種々の価格形成要因を考慮しなければならない。しかし、このように、査定対象となる土地の周囲の基準ポイントから、目的の土地の価格を推定することは、不動産の専門家でないと、かなり難しいものになっている。
【０００４】
また、土地と建物とを一緒にした積算価格を算出する場合には、さらに査定が難しくなる。なぜなら、構造や築年数等に基づいて建物価格を算出しても、建物の価値は、土地の価値との関係でも変わってくるためである。したがって、建物と土地とを別々に算出して、それらを単純合計しただけでは、適正な積算価格を算出できない。
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
上記のような事情の中で、土地や建物の価格あるいはそれらの積算価格を算出する場合に、正確性を重視すればするほど、多岐にわたる価格形成要因を細かく分析しなければならない。この価格形成要因そのものは、土地や建物の地域特性や個別事情を考慮して分析しなければならない。そのために、物件に応じた価格形成要因を分析すること自体、かなり難しいものになっている。また、価格形成要因を分析できたとしても、それらを土地や建物評価にどのように反映させたらよいかも、判断しにくいのが現実である。
【０００６】
また、すべての人が、あらゆる価格形成要因を考慮した正確な査定を求めているとは限らない。査定目的によっては、おおざっぱな価格形成要因を基にした査定価格だけでも足りる場合がある。例えば、不動産の売買価格にしても、当該不動産を将来売りに出すことを前提に、現在の物件価格を知りたいときなどは、どんなに精度の高い査定価格を算出しても、それを将来もそのまま適用できるとは限らない。この場合には、だいたいの物件価格さえ分かれば十分なはずである。
【０００７】
このような事情があるにもかかわらず、従来の査定システムは、正確性を第一義的に考えたものになっていた。正確性を追求するが故に、システムそのものが複雑化するとともに、不動産関係の専門家でなければ、当該システムを利用できないと言う問題があった。
この発明の目的は、不動産の専門家でなくても、簡単に概算できる不動産価格査定システムを提供することである。
【０００８】
【課題を解決するための手段】
第１の発明は、記憶部と、この記憶部に連携した処理部とからなり、上記記憶部は、あらかじめ分類した種々の土地の形状や接道状況に対応づけた土地補正率と、あらかじめ分類した種々の建物構造毎に対応づけた建築単価と、あらかじめ分類した種々の建物構造毎に対応づけた耐用年数と、建物の耐用年数および築年数に対応づけた建物補正率とを記憶している。
そして、上記処理部は、当該処理部に入力された土地の形状や接道状況に基づいて、上記記憶部に記憶された土地補正率の中から対応する土地補正率を特定する機能と、当該処理部に入力された単位面積当たりの目安地価と入力された土地面積との積に、上記特定した土地補正率を掛けて土地価格を算出する機能と、当該処理部に入力された建物構造に基づいて、上記記憶部から対応する建築単価および耐用年数を特定する機能と、特定した耐用年数と入力された築年数とから建物補正率を特定する機能と、入力された延べ床面積と上記特定した建築単価との積に、上記特定した建物補正率を掛けて建物価格を算出する機能と、上記算出した土地価格と建物価格との和を積算価格として算出し、この積算価格を出力する機能とを備えた点に特徴を有する。
【０００９】
第２の発明は、上記第１の発明を前提とし、記憶部は、査定目的に対応づけた市場性現価率を記憶し、処理部は、入力された査定目的に基づいて市場性現価率を特定する機能と、算出した土地価格と建物価格との和に上記市場性現価率を掛けて積算価格とする機能とを備えた点に特徴を有する。
【００１０】
第３の発明は、第１または第２の発明を前提として、処理部に接続可能な基準地価データベースを備え、この基準地価データベースは、基準となる土地の、複数の時点での基準地価を記憶する機能を備え、処理部は、上記基準地価データベースに記憶された基準地価の中から、過去に算出した積算価格に対応する土地の基準地価を特定し、それに基づいて基準地価の変動率を算出する機能と、算出した変動率に基づいて、上記積算価格に含まれる土地価格を修正するとともに、築年数に基づいて建物価格を修正し、過去に算出した積算価格を自動修正する機能とを備えた点に特徴を有する。
【００１１】
第４の発明は、記憶部と、この記憶部に連携した処理部とからなり、上記記憶部は、ベース還元利回りと、予め設定した種々の利回り変動要素毎に対応づけた変動値とを記憶し、上記処理部は、当該処理部に入力された利回り変動要素に基づいて、記憶部に記憶された変動値の中から対応する変動値を特定するとともに、それを上記ベース還元利回りに加減して、還元利回りを算出する機能と、総収益と、総費用とによって純収益を算出する機能と、この純収益を、算出した還元利回りで除することによって収益価格を算出し、この収益価格を出力する機能を備えた点に特徴を有する。
【００１２】
第５の発明は、第４の発明を前提とし、記憶部は、予め分類した種々の建物種類毎に対応づけた経費率を記憶し、処理部は、当該処理部に入力された建物種類に基づいて、上記記憶部に記憶された経費率の中から対応する経費率を特定する機能と、総収益に上記特定した経費率を掛けて、総費用を算出する機能とを備えた点に特徴を有する。
【００１３】
【発明の実施の形態】
図１〜図１０に示す第１実施例は、土地と建物とを合わせた積算価格を査定するシステムである。この積算価格が、この発明の不動産価格である。
このシステムは、全体構成を図１に示すように、このシステムを利用して不動産価格を査定したいユーザーが利用する端末１と、この端末１にインターネットＮを介して接続可能な査定コンピュータ２と、やはり、インターネットＮに接続した路線価データベース５とを備えている。
上記査定コンピュータ２は、実際に不動産価格の査定を行うコンピュータであり、査定サービスを提供する企業などが管理している。そして、上記査定コンピュータ２には、この発明の処理部３および記憶部４備えている。
なお、これら処理部３と記憶部４とは、ハード的に設けてもよいし、ソフト的にその機能を実現してもよい。
【００１４】
上記記憶部４には、予め、図２〜図７に示すテーブルが記憶されている。
図２は、査定対象の土地の形状と形状補正係数α１とを対応させたテーブル６である。土地の形状が、整形の場合と不整形の場合では、その価値が異なる。ここで、整形とは、正方形や長方形のことで、それ以外をやや不整形、不整形、極端な不整形というように分類する。そして、整形から離れるほど、つまり、極端な不整形に近づくほど、その土地が利用し難くなるので、価値が下がると考えて、上記形状補正係数α１を設定している。
土地価格を算出する際には、その形状に応じた土地補正率を掛けて価格を補正するようにしているが、この土地補正率を決める係数が、上記形状補正係数α１である。具体的には、（１＋形状補正係数α１）が、この発明の土地補正率となり、例えば、後で説明する計算式に基づいて算出した整形の土地の価格に対する割合を決めるためのものである。
【００１５】
図２に表示している形状補正係数α１の値は、一例であり、これに限らないし、形状の分類も、この第１実施例の分類に限らない。
また、この第１実施例では、土地形状の分類毎に、形状補正係数α１を対応させたテーブル６を記憶させているが、この形状補正係数α１から（１＋形状補正係数α１）の土地補正係数は、一義的に決まるので、記憶部４には、土地形状の分類ごとに、土地補正率を対応させているとみなす。
もちろん、形状の分類に（１＋形状補正係数α１）である土地補正係数を直接対応させて記憶させてもかまわない。
【００１６】
また、図３は、接道状況と接道補正係数α２とのテーブル７である。このテーブル７の接道補正係数α２も、土地価格の補正に用いる土地補正率を調整する係数である。つまり、（１＋接道補正係数α２）も、この発明の土地補正率である。
そして、この第１実施例では、テーブル７に示すように、「住宅系」、「商業系」、「工業系」等の用途エリア毎に、接道状況を、２つ以上の道路に面している場合と、１つの道路に面している場合、道路に面していない無道路地の３つの場合に分類し、それぞれに接道補正係数α２を対応させている。通常、無道路地より、道路に面している土地の方が、利用しやすいので価値が高くなると考えている。また、同じように１つの道路に接していたとしても、用途エリアによっても、その価値がかわるはずである。なお、図３に示した接道補正係数α２の値も、一例にすぎない。また、各接道状況に、（１＋接道補正係数α２）である土地補正率を直接対応づけて記憶させるようにしてもかまわない。
【００１７】
さらに、図４，５は、建物に関するデータである。図４は、建物構造に、耐用年数と、建築単価とを対応づけたテーブル８である。建物構造の種類には、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨・鉄筋コンクリート造があり、それぞれに耐用年数と、単位面積当たりの建築費とを対応づけている。ここで、対応づけている耐用年数や、建築単価は、その建物構造の標準的な耐用年数や、建築単価である。実際には、個々の建物によって異なるはずであるが、構造によってそれほどばらつきがないものと考えている。
【００１８】
図５は、耐用年数から築年数を引いた残年数に建物現価率を対応づけている。
上記残年数、すなわち、現在、何年間の寿命が残っているのかということによって建物の価格が変わるという考えに基づいて、建物現価率を決めている。この建物現価率は、建物の完成時の価値を１としたとき、それに対する現時点での価値の比率である。ただし、この建物現価率は、建物が完成してからの築年数によってその価格が、予測できる割合で変化することと、さらに、通常は、築年数に従って建物の価格は低下するということを選定としている。
【００１９】
図６は、査定目的に応じた市場性現価率のテーブル１０である。この市場性現価率とは、土地と建物との合計価格に、査定目的に応じた比率を掛けて、目的にあった査定額を算出するようにするための、上記比率のことである。この第１実施例では、査定目的を、「担保」、「資産の査定」、「減損対応」、「売買」、「その他」の５つに分類し、ユーザーにそれらの中から自分の査定目的を選択させるようにしている。例えば、その不動産を担保とするときの価値と、資産としての価値とは異なる。そこで、これらの査定目的に応じた市場性現価率を予め決めておいて、それを記憶部４が記憶している。
【００２０】
さらに、査定目的が売買の場合には、その取引需要に応じても価値が変わる。上記記憶部４は、図７に示す取引需要に応じた市場性現価率の補正率のテーブル１１も記憶している。つまり、同じ広さの土地に、同じ構造の同じ大きさの建物が建っていたとしても、取引需要が有る場合とない場合とによって、売買を基準とした価値が違うはずである。ここでは、取引需要を、「有り」、「無し」、「不明」の３つに分類している。この取引需要は、立地条件等によって変化するものと考えられるが、不動産の取引が盛んな地域であるのかそうでないのかといった、大まかな判断なら、不動産の専門家でなくてもそれほど難しくなくできる。そして、原則的には、査定目的に応じて市場性現価率は決まるが、査定目的が「売買」の場合に限って、さらに、取引需要の有無に応じた補正率を掛けて、市場性現価率の値を補正するようにしている。
【００２１】
また、上記インターネットＮに接続している路線価データベース５は、国税局が発表する路線価データを記憶したものである。この路線価データとは、図８に示すように、地図上の主要道路に、矢印で特定した範囲内の価格ａ、ｂ、…、が表示されたものである。この価格ａ、ｂ、…、がその道路に面している土地の単価でこれがその土地の正面路線価となる。このような地図が、地域ごとのページとして複数記憶されている。
【００２２】
例えば、図８中の土地Ａ１の正面路線価は価格ａであり、土地Ａ２の正面路線価は価格ｂである。また、土地Ａ３は、２つの道路に面しているが、主に接している方の道路の価格ｆを採用するのが通常であり、土地Ａ４のように、両方の道路に同じように接している土地は、価格ｃと、価格ｇのうち、高い方の価格を正面路線価とする。
一方、上記査定コンピュータ２の記憶部４には、上記路線価データベース５の路線価データのアドレスに、そこに含まれる住所を対応づけた路線価対応テーブルも記憶させている。
【００２３】
以下に、このシステムによって、ユーザーが、特定の不動産の査定結果を得る手順を、図９のフローチャートに従って説明する。
まず、ユーザーは、ステップＳ１で、端末１によって、査定コンピュータ２にアクセスする。ステップＳ２で、査定ホームページが、端末１に表示される。このホームページで、ユーザーが、不動産の積算価格の査定を行うページを選択すると、上記査定コンピュータ２の処理部３は、ステップＳ３で、条件入力画面を端末１に表示させる。
【００２４】
ステップＳ４で、ユーザーは、査定目的を入力する。ここで入力する査定目的は、図６のテーブル１０に示した５目的のうちの１つであり、端末１の条件入力画面には、これら５個の目的が表示され、その中からユーザーに選択させるようにしている。
ステップＳ５では、基礎条件として、ユーザーが、「物件の所在」、「建物構造」、「築年数」、「延べ床面積」を入力する。物件の所在は、住居表示で入力し、築年数、延べ床面積も、具体的な数値を入力する。また、建物構造は、図４のテーブル８に表示している構造のなかから選択させる。
【００２５】
ステップＳ６では、価格条件として「土地面積」と、「用途エリア」と、「土地形状」と、「接道状況」とを入力する。土地面積には、数値を入力し、用途エリアは、図３のテーブル７に示した用途エリアの中から選択させる。
また、土地形状は、図２のテーブルに示した土地形状から選択させる。ただし、不整形や、極端な不整形の目安が分かり難いことがあるので、入力画面にヘルプ画面を表示させ、その中に、図１０に示すように、不整形や、極端な不整形の例を表示するようにしている。ユーザーは、このヘルプ画面を参考にして、査定対象の土地の形状を選択入力する。また、接道状況については、図３のテーブル７に示した３種類の状況の中から選択させるようにしている。
【００２６】
ステップＳ７で、上記処理部３は、先に入力された物件の所在地データから路線価データベース５内の路線価データのアドレスを特定し、そのページを端末１に表示させる。端末１には、査定対象の土地を含む地域の路線価データが表示される。
端末１には、図８に示すような路線価データが表示されるので、ステップＳ８で、ユーザーは、上記データに基づいて、査定対象の土地の正面路線価を条件入力画面に入力する。この正面路線価が、この発明の単位面積当たりの目安地価にあたる。
なお、端末１から入力されたデータは、全て、記憶部４に記憶されるようにしている。
【００２７】
処理部３は、ステップＳ９で、図２のテーブル６に基づいて、先に入力された「土地形状」に対応する形状補正係数α１を特定する。
ステップＳ１０では、図３のテーブル７に基づいて、先に入力された「用途エリア」および「接道状況」に対応する接道補正係数α２を特定する。
そして、ステップＳ１１では、ユーザーが入力した「建物構造」と図４のテーブル８とに基づいて、査定対象の建物の耐用年数と、建築単価とを特定する。
ステップＳ１２では、ステップＳ１１で特定した耐用年数から築年数を引いて残年数を算出し、ステップＳ１３では、上記残年数と図５のテーブル９とに基づいてその建物現価率α３を特定する。
【００２８】
ステップＳ１４では、入力された査定目的が「売買」かどうかを判定する。「売買」の場合には、ステップＳ１５へ進み、それ以外の時には、ステップＳ１８へ進む。
査定目的が「売買」の場合には、ステップＳ１５で、取引需要入力画面を表示させる。ステップＳ１６では、取引需要入力画面から、ユーザーが、先に説明した取引需要の「有り」、「無し」、「不明」のうち、適したものを選択して入力する。
ステップＳ１７では、入力された上記「取引需要」のデータと、図７のテーブル１１とに基づいて、対応する市場性現価率の補正率β１を特定し、ステップＳ１９へ進む。
【００２９】
一方、ステップＳ１４で、査定目的が「売買」以外と判定された場合には、ステップＳ１８へ進み、市場性現価率の補正率β１＝１とし、ステップＳ１９へ進む。
ステップＳ１９では、査定目的に応じた市場性現価率α４を、テーブル１０（図６）から特定する。
ステップＳ２０では、上記特定した市場性現価率α４に、上記市場性現価率の補正率β１を掛けて補正した市場性現価率α４を算出する。
なお、上記市場性現価率の補正率β１は、査定目的が「売買」以外の時には、１としたので、補正しないことになる。
【００３０】
以上のステップで、形状補正係数α１、接道補正係数α２、建物現価率α３、市場性現価率α４が、特定される。
ステップＳ２１で、正面路線価×｛（１＋形状補正係数α１）×（１＋接道補正係数α２）｝×土地面積によって、土地価格を算出し、ステップＳ２２で、建築単価×延べ床面積×建物現価率α３によって、建物価格を算出する。
ステップＳ２３では、（土地価格＋建物価格）×市場性現価率α４によって、積算価格を算出し、ステップＳ２４でこれを出力する。
【００３１】
以上で、積算価格の査定処理が終了する。
このように、ユーザーは、端末１を用いて、査定ホームページから、必要事項を入力するだけで、自動的に、積算価格の査定値を知ることができる。
なお、上記第１実施例では、査定コンピュータ２が、インターネットＮに接続された路線価データベース５の路線価データを利用しているが、この路線価データベースを査定コンピュータ２の記憶部に予め記憶させておいてもよい。また、単位面積当たりの目安地価として路線価データ以外の価格データを利用するようにしてもかまわない。目安となる単価データを、ユーザーに示すことができれば、どのようなデータを用いてもかまわない。
【００３２】
また、この第１実施例では、市場性現価率を査定目的と取引需要に基づいて、決定しているが、市場性現価率を決めるために、他の要素を利用してもかまわない。例えば、建物種類によって市場性現価率が変化するようにしても良い。特に、工場の場合には、その汎用性が低いので、市場価値が下がると予想し、市場性現価率をさらに低く調整するための補正率を設定する等が考えられる。
【００３３】
次に、不動産価格として、積算価格の外に、収益価格を査定する第２実施例のシステムを、図１１〜図１４を用いて説明する。上記収益価格とは、例えば、賃貸ビルなどが賃料などによって上げる収益に着目して算出する、その不動産の価格である。
そして、この収益価格を査定するシステムの全体構成は、図１に示す第１実施例と同様なので、この第２実施例でも、図１を用いて説明する。ただし、収益価格の算出だけを行う際には、上記路線価データベース５は不要である。ここでは、収益価格と積算価格の両方の価格査定がきるシステムとする。
【００３４】
この第２実施例のシステムにおいて、積算価格を算出する手順は、上記第１実施例と同じなので、省略し、収益価格の算出についてのみ説明する。
収益価格は、図１１に示す計算式によって査定コンピュータ２の処理部３が算出する。まず、図１１の式（１）によって純収益を算出し、式（２）によって、収益価格を算出する。
式（１）は、純収益が、総収益から総費用を引いたものであることを示しているが、この総収益とは、査定対象物件から入ってくる賃料などである。
一方、総費用とは、固定資産税、損害保険料、維持修繕費など、その建物を維持するためにかかる全ての費用である。
【００３５】
そして、式（２）に示すように、上記純収益を還元利回りで割った値が、収益価格である。つまり、上記式（１）で算出した純収益を生み出す物件の価値を査定していることになる。
なお、このシステムでは、上記総収益、総費用、還元利回りは、年間の収益と、費用と、利回りである。
また、上記式（２）で用いる還元利回りは、後で説明するベース還元利回りに変動値を加算した値である。
【００３６】
そして、処理部３は、ユーザーが入力したデータと、記憶部４に予め記憶させておいたデータとを用いて上記の演算を行うが、上記収益価格の査定に必要なデータとして、記憶部４は、以下のようなデータを記憶している。
記憶部４は、図１２に示す、建物種類に応じた経費率のテーブルを記憶している。建物種類とは、「住宅」、「事務所」、「店舗」、「工場」、「倉庫」等であり、収益価格の査定時には、これらの建物種類の中からユーザーに選択入力させるようにしている。そして、記憶部４は、各建物種類に、総収益に対する経費率を対応づけて記憶している。このような経費率のテーブル１２を記憶するようにしているのは、建物種類によって、おおよその経費率が、決まるということを前提としているからである。また、ユーザーにとって簡単な作業で、おおざっぱな査定結果を得ることを求めているためである。
【００３７】
また、記憶部４は、上記還元利回りのベースとなるベース還元利回りと、これに加算して調整するための変動値を記憶している。
上記変動値は、図１３に示す利回り変動要素の内容に応じて設定されている。この図１３のテーブル１３は、還元利回りに影響を及ぼす利回り変動要素の項目と、その具体的内容とを対応づけたテーブルである。
例えば、建物種類の内容が住宅の場合と、事務所の場合とでは、還元利回りが異なるので、この利回りの変動値が異なるし、駅から徒歩圏にあるのか否かによっても、建物の価値が異なるので、上記変動値に差をつけている。
そして、個々の変動要素の内容に応じた変動値のテーブルを記憶部４に記憶させている。
【００３８】
なお、テーブル１３の利回り変動要素の「グレード」とは、建物の状態を示すもので、良い、普通、悪いの中から、ユーザに選択させるようにしている。
そして、ベース還元利回りの値に、上記変動値を加算して、還元利回りを調整するようにしている。例えば、上記ベース還元利回りを７％とした場合、所在エリアに基づく変動値が＋０．０２で、建物種類に基づく変動値が−０．０３であり、他の要素に対応する変動値が０であった場合、還元利回りは、６．９９％ということになる。
また、上記利回り変動要因は、この第２実施例で示したものに限らず、その数も、もっと多くても、少なくてもかまわない。ただし、必要最小限にすることによって、ユーザーの入力項目を減らすことができる。
【００３９】
次に、収益価格の査定を行う手順を説明すする。
ただし、端末１がコンピュータ２に接続して、表示された査定ホームページで、収益価格の査定を選択してからのステップを、図１４のフローチャートに示している。
ステップＳ１０１で、利回り変動要素の入力画面を表示し、ステップＳ１０２で、ユーザーが、各データを入力する。ここで、ユーザーが、入力しなければならないデータの項目は、図１３に示した「所在地エリア」、「建物種類」、…、などの利回り変動要素に関するデータであるが、ユーザーがデータを入力する入力画面では、それぞれ、選択肢を用意して、入力し易いようにしている。また、各項目を「利回り変動要素」などと表示する必要はない。
【００４０】
ステップＳ１０３では、総収益および総費用の入力画面を表示する。なお、ここで、総収益や総費用の具体的金額がわからない場合には、入力しない方法を選択できるようにしている。
ステップＳ１０４では、ユーザーによって総収益が入力されているかどうかを判断し、入力されていた場合には、ステップＳ１０８へ進み、そのデータを記憶部４に記憶させる。
【００４１】
もしも、総収益を入力しない方法が選択されていた場合には、ステップＳ１０５に進み、賃料単価の入力画面を表示し、ユーザーに、賃料単価の入力を促す。賃料単価とは、単位面積当たりの賃貸料である。特定の建物の賃料による総収益がすぐにわからなくても、その地域の賃料単価の相場なら検討がつく場合が多いため、総収益がわからない場合に、賃料単価を入力させるようにしている。
【００４２】
ステップＳ１０６で、ユーザーが賃料単価を入力すると、処理部３は、ステップＳ１０７で、賃料単価×床面積から総収益を算出する。なお、ここで用いる床面積のデータは、ステップＳ１０２で、利回り変動要素として、ユーザーが入力したものである。ステップＳ１０８では、ステップＳ１０７で算出した総収益または、ユーザーが直接入力した総収益を記憶部４が記憶する。
ステップＳ１０９では、総費用が入力されているかどうかを判断し、入力されていた場合には、ステップＳ１１２へ進みそのデータを記憶部４に記憶させる。
一方、総費用が入力されていなかった場合には、ステップＳ１１０へ進み、処理部３は、ユーザーが入力した「建物種類」と、図１２のテーブル１２とに基づいて経費率を特定する。そして、ステップＳ１１１で、総収益×経費率によって総費用を算出し、それを記憶する（ステップＳ１１２）。
【００４３】
ステップＳ１１３では、利回り変動要素毎に、変動値を特定する。複数の利回り変動要素が入力されている場合には、複数の変動値が特定される。複数の変動値が特定された場合には、それら全てを、ベース還元利回りに加算する。つまり、複数の変動値を合計して用いることになる。
ステップＳ１１４では、ベース還元利回り＋変動値によって、還元利回りを決定する。
ステップＳ１１５では、総収益−総費用により、純収益を算出し、ステップＳ１１６で、純収益÷還元利回りにより、収益価格を算出する。
ステップＳ１１７では、算出した収益価格を査定価格として出力する。
【００４４】
以上の手順で、不動産価格としての収益価格の査定が終了する。
収益価格を知りたいユーザーは、入力画面の指示にしたがって、必要データを入力すると、自動的に算出された収益価格が表示されるようになっている。ここで、算出される価格は大まかなものなので、ユーザーが入力するデータは最小限でよく、自分で、何かを計算する必要もない。
【００４５】
図１５に示す第３実施例は、一度査定した積算価格の変動を、自動的に修正することができるシステムである。
全体構成は、図１５に示すように、インターネットＮに、この発明の基準地価データベースである公示価格・都道府県地価調査価格データベース１４を接続した点が、上記第１，第２実施例とは異なる。
この公示価格・都道府県地価調査価格データベース１４は、国や、地方自治体が、予め設定した規準ポイントについて、１年に１回だけ、発表する価格データを記憶したデータベースである。そして、この価格データは、インターネットＮを介して、他のコンピュータから見ることができるように公開されている。
そして、処理部３は、この公示価格・都道府県地価調査価格データベース１４のデータに基づいて、一度算出した積算価格を自動的に修正する機能を備えている。つまり、上記公示価格・都道府県地価調査価格データベース１４が、この発明の基準地価データベースにあたる。
【００４６】
次に、このシステムの作用を説明する。
積算価格の算出は、第１実施例と同様に、図９に示すフローチャートの手順で行う。その後、処理部３は、その価格を登録するかどうかを選択する画面を表示させ、そこで、ユーザーが登録を選択すると、今回、積算価格を算出するために、入力した様々なデータとともに、査定結果も記憶部４に記憶される。
【００４７】
このような積算価格の登録時には、今後、積算価格の変動を自動修正する際に利用する公示価格・都道府県地価調査価格データの基準ポイントを指定しておくようにする。例えば、今回、査定対象となった土地が、上記公示価格・都道府県地価調査価格データの基準ポイントと一致しない場合にも、査定対象の土地に、価格形成要因が類似する基準ポイントを１または複数選択する。あるいは、処理部３が、自動的に、適当な基準ポイントを特定するようにしてもよい。どちらにしても、公示価格・都道府県地価調査価格データベース１４に保存されているデータに対応する基準ポイントを特定しておく。
【００４８】
上記のようにして、査定した積算価格を登録したユーザーは、次回、査定ホームページにアクセスしたとき、登録済みの積算価格の変化を、表示するように要求することができる。
処理部３は、登録済み積算価格の修正を要求されたら、登録時に指定された基準ポイントの基準値価格を、公示価格・都道府県地価調査価格データベース１４内のデータから検索し、その基準ポイントの変動率を計算する。この変動率とは、登録した時点での公示価格・都道府県地価調査価格データの値をもとにした現時点での公示価格・都道府県地価調査価格データの変化割合である。なお、上記公示価格・都道府県地価調査価格データベースには、毎年、発表される公示価格・都道府県地価調査価格データが登録されている。従って、処理部３は、指定された基準ポイントの今年のデータを前年のデータと対比して、変動率を計算することができる。
ただし、積算価格を登録してから、新たな公示価格・都道府県地価調査価格データが公開されていなければ、変化はないものとする。
【００４９】
処理部３は、上記変動率を算出したら、この変動率に基づいて、登録済みの積算価格のうち、土地価格部分を更新する。
一方、建物価格は、築年数によって建物現価率α３が変動するので、上記積算価格を登録してからの経過時間に応じて築年数を自動的に計算し、それに基づいて建物現価率α３を修正する。建物現価率α３を修正することにより、建物価格を更新することができる。
そして、さらに、更新した土地価格と建物価格とによって積算価格を計算し直せば、新しい積算価格を出力することができる。
この修正計算の際には、ユーザーは、新たにデータを入力する必要はない。つまり、ユーザーは、一旦、積算価格を登録しておけば、その積算価格に対して、自動的に時間の経過に対応した修正が行われ、新しい積算価格を得ることができる。
【００５０】
なお、上記第３実施例においては、土地価格を修正する際の基準として、上記公示価格・都道府県地価調査価格データを利用しているが、価格修正に利用する基準地価データは、これに限らない。基準となる価格データであって、処理部３が自動的に検索し、計算に用いることができれば、どのようなものでもかまわない。例えば、路線価データベース５のデータを、処理部が自動検索して、対応する路線価を取り込むことができれば、新しい路線価データを用いて、毎年、積算価格を自動更新することもできる。
【００５１】
また、上記第１から第３実施例では、ユーザーが、査定コンピュータ２にインターネットで接続した端末１を用いて、この発明のシステムを利用するようにしているが、インターネットＮを用いないで、査定コンピュータ２に直接接続した、ディスプレイや、キーボードなどの入力手段を用いて、同様の処理を行わせるようにしても良い。
【００５２】
【発明の効果】
第１〜第３の発明によれば、不動産に関する専門家でなくても、最低限必要なデータを入力さえすれば、自動的に算出された積算価格を知ることができるようになる。
特に、第２の発明によれば、査定目的に応じた市場性現価率を考慮して、より実際に即した査定額を示すことができるようになる。
また、第３の発明によれば、一度算出した積算価格を、自動的に修正することができる。
第４の発明によれば、不動産に関する専門家でなくても、最低限必要なデータを入力さえすれば、自動的に算出された収益価格を得ることができるようになる。
第５の発明によれば、収益価格を算出する際に必要な総費用の値を、ユーザーが入力する必要がなくなる。
【図面の簡単な説明】
【図１】第１実施例のシステムの全体構成図である。
【図２】第１実施例の形状補正係数のテーブルである。
【図３】第１実施例の接道補正係数のテーブルである。
【図４】第１実施例の、建物構造に対応するデータを示したテーブルである。
【図５】第１実施例の建物現価率のテーブルである。
【図６】第１実施例の、査定目的と市場性現価率とを対応させたテーブルである。
【図７】第１実施例の、市場性現価率の補正率のテーブルである。
【図８】第１実施例の路線価データを示した図である。
【図９】第１実施例の、積算価格を算出する手順を示したフローチャートである。
【図１０】第１実施例における土地形状の例を示した図である。
【図１１】第２実施例の収益価格を算出するための計算式を示した図である。
【図１２】第２実施例の、建物種類と経費率のテーブルである。
【図１３】第２実施例の利回り変動要素を示したテーブルである。
【図１４】第２実施例の収益価格を算出する手順を示したフローチャートである。
【図１５】第３実施例のシステムの全体構成図である。
【符号の説明】
２ 査定コンピュータ
３ 処理部
４ 記憶部
１４ この発明の基準地価データベースである公示価格・都道府県地価調査価格データベース[0001]
TECHNICAL FIELD OF THE INVENTION
The present invention is a system for easily assessing the price of real estate such as land and buildings.
[0002]
[Prior art]
In order to assess the real estate prices of land and buildings, for example, calculate land prices based on published prices, prefectural land price survey price data, etc., announced by the government or local government, and calculate the building age, etc. Or calculate the building price based on the building price.
[0003]
The published price / prefectural land price survey price data is the land price of a specific reference point determined in advance by the government, and the reference point does not always match the point where the user actually wants to know the price. Therefore, when actually assessing the price of land, it is necessary to consider how far the land to be assessed is from a reference point and other various price-forming factors. However, estimating the price of the target land from the reference points around the land to be assessed is quite difficult for non-real estate experts.
[0004]
In addition, when calculating the integrated price of the land and the building together, the assessment becomes more difficult. This is because, even if the building price is calculated based on the structure, age, etc., the value of the building also changes in relation to the value of the land. Therefore, an appropriate integrated price cannot be calculated by simply calculating the building and the land separately and simply summing them.
[0005]
[Problems to be solved by the invention]
Under the circumstances described above, when calculating the prices of land and buildings or their integrated prices, the more importance is placed on accuracy, the more detailed analysis of various price formation factors must be performed. This price formation factor itself must be analyzed taking into account the local characteristics of land and buildings and individual circumstances. For this reason, it is quite difficult to analyze the price formation factors according to properties. In addition, even if price formation factors can be analyzed, it is actually difficult to determine how to reflect them in land and building evaluations.
[0006]
Also, not every person wants an accurate assessment that takes into account all price drivers. Depending on the purpose of the assessment, an assessment price based on rough price-forming factors alone may be sufficient. For example, if you want to know the current property price, assuming that the real estate will be sold in the future, even if you calculate the price of the real estate, no matter how accurate the assessment price is calculated, it will remain unchanged in the future. Not always applicable. In this case, it would be enough to know about the property price.
[0007]
In spite of these circumstances, the conventional assessment system has primarily considered accuracy. Because of the pursuit of accuracy, the system itself becomes complicated, and there is a problem that the system cannot be used unless a real estate-related expert.
An object of the present invention is to provide a real estate price assessment system that can be easily estimated even by a non-real estate expert.
[0008]
[Means for Solving the Problems]
The first invention includes a storage unit and a processing unit associated with the storage unit. The storage unit stores a land correction rate corresponding to various pre-classified land shapes and road contact conditions, and a pre-classified land correction rate. The building unit price associated with each of the various building structures, the service life associated with each of the various building structures classified in advance, and the building correction factor associated with the service life and the building age of the building are stored. .
The processing unit has a function of specifying a corresponding land correction rate from the land correction rates stored in the storage unit based on the shape of the land and the approaching state input to the processing unit. A function of multiplying the product of the estimated land price per unit area input to the processing unit and the input land area by the specified land correction factor to calculate a land price, and a function for calculating a building structure input to the processing unit. Based on the storage unit, a function to specify a corresponding building unit price and a service life, a function to specify a building correction factor based on the specified service life and the input building age, a total floor area input and the above specification A function to calculate the building price by multiplying the product of the building unit price and the specified building correction rate, and a function to calculate the sum of the calculated land price and building price as an integrated price and output this integrated price. Specially with Having.
[0009]
The second invention is based on the first invention, wherein the storage unit stores the marketability present rate associated with the assessment purpose, and the processing unit transmits the marketability present value based on the input assessment purpose. It is characterized in that it has a function of specifying a rate and a function of multiplying the sum of the calculated land price and building price by the above-mentioned marketability present rate to obtain an integrated price.
[0010]
The third invention is based on the first or second invention, and includes a reference land price database connectable to the processing unit. The reference land price database stores reference land prices of a reference land at a plurality of time points. The processing unit specifies the reference land price of the land corresponding to the integrated price calculated in the past from the reference land prices stored in the reference land price database, and calculates the rate of change of the reference land price based on it. And a function to correct the land price included in the above-described accumulated price based on the calculated change rate, and to correct the building price based on the age of the building, and to automatically correct the previously calculated accumulated price. It is characterized by
[0011]
A fourth invention comprises a storage unit and a processing unit associated with the storage unit, and the storage unit stores the base return rate and a fluctuation value associated with each of various preset yield fluctuation elements. The processing unit specifies a corresponding fluctuation value from among the fluctuation values stored in the storage unit based on the yield fluctuation element input to the processing unit, and adjusts the fluctuation value to the base capitalization rate. The function to calculate the capitalization yield, the function to calculate the net income from the total income and the total cost, and the calculation of the income price by dividing the net income by the calculated capitalization yield, It is characterized by having a function of outputting.
[0012]
The fifth invention is based on the fourth invention, wherein the storage unit stores an expense rate associated with each of various pre-classified building types, and the processing unit stores the cost rate corresponding to the building type input to the processing unit. A function of specifying a corresponding expense rate from among the expense rates stored in the storage unit, and a function of calculating a total cost by multiplying the total revenue by the specified expense rate. Having.
[0013]
BEST MODE FOR CARRYING OUT THE INVENTION
The first embodiment shown in FIGS. 1 to 10 is a system for evaluating an integrated price of a land and a building. This integrated price is the real estate price of the present invention.
This system, as shown in FIG. 1, has a terminal 1 used by a user who wants to evaluate a real estate price using the system, an evaluation computer 2 connectable to the terminal 1 via the Internet N, It also has a line price database 5 connected to the Internet N.
The assessment computer 2 is a computer that actually assesses real estate prices, and is managed by a company that provides an assessment service. The evaluation computer 2 includes the processing unit 3 and the storage unit 4 according to the present invention.
Note that the processing unit 3 and the storage unit 4 may be provided in hardware, or may implement their functions in software.
[0014]
The table shown in FIGS. 2 to 7 is stored in the storage unit 4 in advance.
FIG. 2 is a table 6 that associates the shape of the land to be assessed with the shape correction coefficient α1. The value of land varies depending on whether it is shaped or irregular. Here, shaping refers to a square or a rectangle, and the others are classified as slightly irregular, irregular, or extreme irregular. The shape correction coefficient α1 is set on the assumption that the land becomes more difficult to use as the distance from the shaping increases, that is, as the shape approaches the extreme irregularity.
When calculating the land price, the price is corrected by multiplying the land correction rate according to the shape. The coefficient for determining the land correction rate is the shape correction coefficient α1. Specifically, (1 + shape correction coefficient α1) is the land correction rate of the present invention, and is, for example, for determining the ratio of the shaped land calculated based on a calculation formula described later to the price of the land.
[0015]
The value of the shape correction coefficient α1 displayed in FIG. 2 is an example, and the present invention is not limited thereto.
Further, in the first embodiment, the table 6 in which the shape correction coefficient α1 is made to correspond to each of the land shape classifications is stored. Is uniquely determined, the storage unit 4 is assumed to correspond to the land correction rate for each land shape classification.
Of course, a land correction coefficient of (1 + shape correction coefficient α1) may be directly stored in the shape classification and stored.
[0016]
FIG. 3 is a table 7 of the approach road situation and the approach road correction coefficient α2. The approach correction coefficient α2 in Table 7 is also a coefficient for adjusting the land correction rate used for correcting the land price. That is, (1 + the approach correction coefficient α2) is also the land correction rate of the present invention.
Then, in the first embodiment, as shown in Table 7, for each application area such as “residential”, “commercial”, “industrial”, etc., the approaching situation is directed to two or more roads. The road is classified into three cases, that is, a road facing one road, and a no-road area that does not face the road, and a road-contact correction coefficient α2 is associated with each of the three cases. Generally, we believe that land facing the road is more valuable than non-land, because it is easier to use. Even if the vehicle is in contact with one road in the same manner, its value should be different depending on the use area. The value of the approach road correction coefficient α2 shown in FIG. 3 is also an example. Further, the land correction rate, which is (1 + correction coefficient α2), may be directly associated with each approaching state and stored.
[0017]
4 and 5 show data on buildings. FIG. 4 is a table 8 in which a building structure is associated with a service life and a building unit price. The types of building structures include steel structures, reinforced concrete structures, and steel frames and reinforced concrete structures, each of which is associated with a service life and a building cost per unit area. Here, the associated service life and building unit price are the standard service life and building unit price of the building structure. Actually, it should be different for each building, but we believe that there is not much variation depending on the structure.
[0018]
FIG. 5 associates the building present price ratio with the remaining years obtained by subtracting the building age from the useful life.
The building present value rate is determined based on the above-mentioned remaining years, that is, the idea that the price of the building changes depending on how many years the life is currently remaining. This building present price ratio is the ratio of the current value to the value when the value of the building at the time of completion is set to 1. However, this building's present value is selected based on the fact that the price changes at a predictable rate depending on the age of the building since it was completed, and that the price of the building usually decreases with the age of the building. And
[0019]
FIG. 6 is a table 10 of the marketability present rate according to the assessment purpose. This marketability present rate is the above-mentioned ratio for multiplying the total price of the land and the building by a ratio according to the purpose of the assessment to calculate an assessment value suited to the purpose. In the first embodiment, the purpose of the assessment is classified into five categories: “collateral”, “assessment of assets”, “impairment of impairment”, “trading”, and “others”, and the user is allowed to select his or her own Is selected. For example, the value of the property as collateral is different from the value as an asset. Therefore, the marketability present rate according to these assessment purposes is determined in advance, and the storage unit 4 stores it.
[0020]
Further, when the purpose of the assessment is trading, the value changes depending on the transaction demand. The storage unit 4 also stores a table 11 of the correction rate of the marketability present rate according to the transaction demand shown in FIG. In other words, even if buildings of the same structure and the same size are built on land of the same size, the value based on buying and selling should differ depending on whether there is a transaction demand or not. Here, the transaction demand is classified into three categories: “present”, “absent”, and “unknown”. This transaction demand is considered to change depending on the location conditions, etc., but if you make a rough judgment as to whether or not it is an area where real estate transactions are active, it can be made not so difficult even if you are not a real estate expert. And, in principle, the marketability present rate is determined according to the assessment purpose, but only when the assessment purpose is "trading", the marketability is multiplied by the correction rate according to the presence or absence of transaction demand. The value of the present value rate is corrected.
[0021]
The road price database 5 connected to the Internet N stores the road price data announced by the National Taxation Bureau. As shown in FIG. 8, the road price data is data in which prices a, b,... Within the range specified by the arrow are displayed on the main road on the map. The prices a, b,... Are unit prices of the land facing the road, and this is the front road value of the land. A plurality of such maps are stored as pages for each region.
[0022]
For example, in FIG. 8, the land price of the front of land A1 is price a, and the land price of the land A2 is price b. Land A3 faces two roads, but it is normal to adopt the price f of the road that is mainly in contact with it. Like Land A4, land A3 is in contact with both roads in the same way. For the land that is located, the higher price of the price c and the price g is set as the front roadway price.
On the other hand, the storage unit 4 of the assessment computer 2 also stores a road price correspondence table in which addresses of the road price data of the road price database 5 are associated with addresses included therein.
[0023]
Hereinafter, a procedure in which a user obtains an assessment result of a specific real estate using this system will be described with reference to the flowchart of FIG.
First, the user accesses the assessment computer 2 through the terminal 1 in step S1. In step S2, the assessment homepage is displayed on the terminal 1. When the user selects a page for assessing the integrated price of real estate on this homepage, the processing unit 3 of the assessment computer 2 causes the terminal 1 to display a condition input screen in step S3.
[0024]
In step S4, the user inputs an assessment purpose. The assessment purpose input here is one of the five objectives shown in the table 10 of FIG. 6, and these five objectives are displayed on the condition input screen of the terminal 1, and the user can select from them. I try to make it.
In step S5, the user inputs "location of property", "building structure", "age of construction", and "total floor area" as basic conditions. The location of the property is entered in the house display, and the building age and the total floor area are also entered as specific numerical values. The building structure is selected from the structures displayed on the table 8 in FIG.
[0025]
In step S6, "land area", "use area", "land shape", and "state of approach" are input as price conditions. A numerical value is entered for the land area, and the use area is selected from the use areas shown in Table 7 of FIG.
The land shape is selected from the land shapes shown in the table of FIG. However, it is sometimes difficult to understand the rough or extremely rough guideline. Therefore, a help screen is displayed on the input screen, and as shown in FIG. Is displayed. The user selects and inputs the shape of the land to be assessed with reference to this help screen. The approaching situation is selected from the three kinds of situations shown in Table 7 in FIG.
[0026]
In step S7, the processing unit 3 specifies the address of the road price data in the road price database 5 from the previously input location data of the property, and causes the terminal 1 to display the page. The terminal 1 displays the land price data of the area including the land to be assessed.
Since the road price data as shown in FIG. 8 is displayed on the terminal 1, in step S8, the user inputs the front road price of the land to be assessed on the condition input screen based on the data. This front road price corresponds to a reference land price per unit area of the present invention.
Note that all data input from the terminal 1 is stored in the storage unit 4.
[0027]
In step S9, the processing unit 3 specifies a shape correction coefficient α1 corresponding to the previously input “land shape” based on the table 6 in FIG.
In step S10, based on the table 7 of FIG. 3, the approach road correction coefficient α2 corresponding to the “use area” and “state of approach” previously specified is specified.
Then, in step S11, based on the “building structure” input by the user and the table 8 in FIG. 4, the service life and building cost of the building to be assessed are specified.
In step S12, the building life is calculated by subtracting the building age from the service life specified in step S11. In step S13, the building present price rate α3 is specified based on the remaining life and the table 9 in FIG.
[0028]
In step S14, it is determined whether the input assessment purpose is "trading". In the case of "trading", the process proceeds to step S15, and otherwise, the process proceeds to step S18.
If the assessment purpose is "trading", a transaction demand input screen is displayed in step S15. In step S16, from the transaction demand input screen, the user selects and inputs a suitable one of "existing", "absent", and "unknown" of the transaction demand described above.
In step S17, the corresponding correction rate β1 of the marketability present rate is specified based on the input “transaction demand” data and the table 11 in FIG. 7, and the process proceeds to step S19.
[0029]
On the other hand, if it is determined in step S14 that the assessment purpose is other than “trading”, the process proceeds to step S18, where the correction rate β1 of the marketable present value rate is set to 1, and the process proceeds to step S19.
In step S19, the marketability present rate α4 corresponding to the assessment purpose is specified from the table 10 (FIG. 6).
In step S20, the marketability present rate α4 corrected by multiplying the identified marketability present rate α4 by the correction rate β1 of the marketability present rate is calculated.
Note that the correction rate β1 of the marketability present rate is set to 1 when the purpose of evaluation is other than “trading”, and therefore is not corrected.
[0030]
Through the above steps, the shape correction coefficient α1, the approach correction coefficient α2, the building present price ratio α3, and the marketability present price ratio α4 are specified.
In step S21, the land price is calculated according to the front road price × {(1 + shape correction coefficient α1) × (1 + contact correction coefficient α2)} × land area. In step S22, the building unit price × total floor area × building current The building price is calculated based on the price rate α3.
In step S23, an integrated price is calculated by (land price + building price) × marketability present rate α4, and this is output in step S24.
[0031]
Thus, the process of assessing the integrated price is completed.
In this way, the user can automatically know the assessment value of the accumulated price by simply inputting necessary items from the assessment homepage using the terminal 1.
In the first embodiment, the evaluation computer 2 uses the road price data of the road price database 5 connected to the Internet N, but this road price database is stored in the storage unit of the evaluation computer 2 in advance. You may keep it. Further, price data other than the road price data may be used as the reference land price per unit area. Any data may be used as long as the unit price data serving as a guide can be shown to the user.
[0032]
Further, in the first embodiment, the marketability present rate is determined based on the evaluation purpose and the transaction demand, but other factors may be used to determine the marketability present rate. . For example, the marketability present rate may change depending on the building type. In particular, in the case of a factory, since its versatility is low, it is expected that the market value will decrease, and it is conceivable to set a correction rate for adjusting the marketability present value rate even lower.
[0033]
Next, a system according to a second embodiment for evaluating a profit price in addition to an integrated price as a real estate price will be described with reference to FIGS. The profit price is, for example, the price of the real estate calculated by paying attention to the profit that the rental building raises by rent or the like.
Since the overall configuration of the system for assessing the profit price is the same as that of the first embodiment shown in FIG. 1, the second embodiment will be described with reference to FIG. However, when only calculating the profit price, the road value database 5 is unnecessary. Here, it is assumed that the system can evaluate both the profit price and the accumulated price.
[0034]
In the system according to the second embodiment, the procedure for calculating the integrated price is the same as that in the first embodiment, and thus the description is omitted, and only the calculation of the profit price will be described.
The profit price is calculated by the processing unit 3 of the assessment computer 2 using the calculation formula shown in FIG. First, the net profit is calculated by equation (1) in FIG. 11, and the profit price is calculated by equation (2).
Equation (1) shows that the net income is the total income minus the total cost, where the total income is the rent coming in from the property to be assessed.
On the other hand, the total cost is all costs for maintaining the building, such as property taxes, non-life insurance premiums, and maintenance and repair costs.
[0035]
Then, as shown in Expression (2), the value obtained by dividing the net profit by the return rate is the profit price. That is, the value of the property that generates the net profit calculated by the above equation (1) is evaluated.
In this system, the total profit, total cost, and return rate are annual profit, cost, and yield.
The return rate used in the above equation (2) is a value obtained by adding a fluctuation value to a base return rate described later.
[0036]
The processing unit 3 performs the above calculation using the data input by the user and the data stored in the storage unit 4 in advance. Stores the following data.
The storage unit 4 stores a table of an expense rate according to a building type shown in FIG. Building types are "houses", "offices", "stores", "factories", "warehouses", and the like. When assessing the revenue price, the user can select and enter from these building types. I have. The storage unit 4 stores an expense ratio with respect to the total profit for each building type. The reason why the expense rate table 12 is stored is that it is assumed that the approximate expense rate is determined depending on the type of building. In addition, it is necessary for the user to obtain a rough assessment result with a simple operation.
[0037]
In addition, the storage unit 4 stores a base return rate, which is a base of the return rate, and a fluctuation value for adding to and adjusting the base return rate.
The fluctuation value is set in accordance with the content of the yield fluctuation element shown in FIG. The table 13 in FIG. 13 is a table in which the items of the yield fluctuation factors that affect the return rate and their specific contents are associated with each other.
For example, if the content of the building type is a house and an office, the return rate is different, so the fluctuation value of the yield is different, and the value of the building depends on whether the building is within walking distance from the station. Since they are different, the above fluctuation values are different.
Then, the storage unit 4 stores a table of variation values according to the content of each variation element.
[0038]
The “grade” of the yield fluctuation element in the table 13 indicates the state of the building, and allows the user to select from good, normal, and bad.
Then, the above-mentioned fluctuation value is added to the value of the base cap rate, thereby adjusting the cap rate. For example, when the base capitalization rate is 7%, the fluctuation value based on the location area is +0.02, the fluctuation value based on the building type is −0.03, and the fluctuation values corresponding to other elements are 0. If so, the cap rate would be 6.99%.
Further, the above-mentioned yield fluctuation factors are not limited to those shown in the second embodiment, and the number thereof may be larger or smaller. However, user input items can be reduced by minimizing necessary items.
[0039]
Next, a procedure for assessing the profit price will be described.
However, the steps after the terminal 1 connects to the computer 2 and selects the assessment of the profit price on the displayed assessment homepage are shown in the flowchart of FIG.
In step S101, an input screen for the yield fluctuation element is displayed, and in step S102, the user inputs each data. Here, the items of data that the user must input are data relating to yield fluctuation factors such as “location area”, “building type”,... Shown in FIG. 13, and the user inputs data. On the input screen, options are prepared to make it easy to input. Further, it is not necessary to display each item as “yield fluctuation factor” or the like.
[0040]
In step S103, an input screen for total revenue and total cost is displayed. Here, if the specific amount of the total profit or the total cost is not known, a method of not inputting can be selected.
In step S104, it is determined whether or not the total profit has been input by the user. If the total profit has been input, the process proceeds to step S108, and the data is stored in the storage unit 4.
[0041]
If the method of not inputting the total profit has been selected, the process proceeds to step S105, where a screen for inputting the rent unit price is displayed, and the user is prompted to input the rent unit price. The rent unit price is the rent per unit area. Even if you do not immediately know the total rent from a specific building, you can often consider the market price of rent in that area, so if you do not know the total revenue, you are asked to enter the rent unit price.
[0042]
When the user inputs the rent unit price in step S106, the processing unit 3 calculates the total profit from rent unit price × floor area in step S107. Note that the floor area data used here is input by the user as the yield fluctuation element in step S102. In step S108, the storage unit 4 stores the total profit calculated in step S107 or the total profit directly input by the user.
In step S109, it is determined whether or not the total cost has been input. If the total cost has been input, the process proceeds to step S112, and the data is stored in the storage unit 4.
On the other hand, if the total cost has not been input, the process proceeds to step S110, and the processing unit 3 specifies the expense rate based on the “building type” input by the user and the table 12 in FIG. Then, in step S111, the total cost is calculated by total profit × expense ratio, and the calculated total cost is stored (step S112).
[0043]
In step S113, a fluctuation value is specified for each yield fluctuation element. When a plurality of yield fluctuation elements are input, a plurality of fluctuation values are specified. If a plurality of fluctuation values are specified, all of them are added to the base capitalization rate. That is, a plurality of fluctuation values are used in total.
In step S114, the return rate is determined from the base return rate + the fluctuation value.
In step S115, net profit is calculated by the total profit-total cost, and in step S116, the profit price is calculated by the formula of net profit / capitalization yield.
In step S117, the calculated profit price is output as an assessment price.
[0044]
With the above procedure, the assessment of the profit price as the real estate price is completed.
When a user who wants to know the profit price inputs necessary data in accordance with the instructions on the input screen, the profit price automatically calculated is displayed. Here, since the calculated price is a rough one, the data input by the user is minimal, and there is no need to calculate anything yourself.
[0045]
The third embodiment shown in FIG. 15 is a system that can automatically correct the fluctuation of the accumulated price once assessed.
The overall configuration is different from the first and second embodiments in that, as shown in FIG. 15, the published price / prefectural land price survey price database 14, which is the reference land price database of the present invention, is connected to the Internet N. .
The published price / prefectural land price survey price database 14 is a database that stores price data that is announced once a year for reference points set in advance by the country or local government. The price data is open to the public via the Internet N so that it can be viewed from another computer.
The processing unit 3 has a function of automatically correcting the integrated price once calculated based on the data in the published price / prefectural land price survey price database 14. That is, the published price / prefecture land price survey price database 14 corresponds to the reference land price database of the present invention.
[0046]
Next, the operation of this system will be described.
The calculation of the integrated price is performed according to the procedure of the flowchart shown in FIG. 9 as in the first embodiment. After that, the processing unit 3 displays a screen for selecting whether or not to register the price. When the user selects registration, the evaluation result is calculated together with various input data to calculate the integrated price. Is also stored in the storage unit 4.
[0047]
At the time of registering such an integrated price, a reference point of the published price / prefectural land price survey price data to be used for automatically correcting the change of the integrated price in the future is designated. For example, if the land that was assessed this time does not match the reference point in the published price / prefectural land price survey price data, one or more reference points that have similar price formation factors to the assessed land select. Alternatively, the processing unit 3 may automatically specify an appropriate reference point. In any case, a reference point corresponding to the data stored in the published price / prefectural land price survey price database 14 is specified.
[0048]
As described above, the user who has registered the assessed integrated price can request to display the change of the registered integrated price the next time he accesses the assessment homepage.
When requested to correct the registered accumulated price, the processing unit 3 searches the reference value price of the reference point designated at the time of registration from the data in the published price / prefecture land price survey price database 14 and searches for the reference point value. Calculate the volatility. The fluctuation rate is the change rate of the published price / prefectural land price survey price data at the present time based on the published price / prefectural land price survey price data at the time of registration. In addition, the published price / prefectural land price survey price data that is announced every year is registered in the published price / prefectural land price survey price database. Therefore, the processing unit 3 can calculate the change rate by comparing the data of the designated reference point of the current year with the data of the previous year.
However, if new published prices and prefectural land price survey price data have not been released since the registration of the estimated price, there will be no change.
[0049]
After calculating the change rate, the processing unit 3 updates the land price portion of the registered integrated prices based on the change rate.
On the other hand, since the building price changes the building present price rate α3 depending on the age of the building, the building age is automatically calculated in accordance with the elapsed time since the above-mentioned integrated price is registered, and the building present price rate α3 is calculated based on the calculated value. To correct. The building price can be updated by correcting the current building price ratio α3.
Then, if the integrated price is calculated again based on the updated land price and building price, a new integrated price can be output.
In this correction calculation, the user does not need to input new data. That is, once the user registers the integrated price, the integrated price is automatically corrected according to the passage of time, and a new integrated price can be obtained.
[0050]
In the third embodiment, the above-mentioned published price / prefectural land price survey price data is used as the basis for correcting the land price. However, the reference land price data used for the price correction is not limited to this. Absent. Any kind of reference price data may be used as long as it can be automatically searched by the processing unit 3 and used for calculation. For example, if the processing unit can automatically retrieve the data of the road price database 5 and take in the corresponding road price, the integrated price can be automatically updated every year using new road price data.
[0051]
Further, in the first to third embodiments, the user uses the system of the present invention by using the terminal 1 connected to the assessment computer 2 via the Internet. Similar processing may be performed using input means such as a display and a keyboard directly connected to the computer 2.
[0052]
【The invention's effect】
According to the first to third aspects of the present invention, even if it is not an expert on real estate, it is possible to know the automatically calculated integrated price only by inputting the minimum necessary data.
In particular, according to the second aspect of the present invention, it is possible to show a more accurate assessment value in consideration of the marketability present rate according to the assessment purpose.
According to the third aspect, the integrated price once calculated can be automatically corrected.
According to the fourth aspect of the present invention, even if the person is not an expert on real estate, the profit price automatically calculated can be obtained by inputting the minimum necessary data.
According to the fifth aspect, the user does not need to input the value of the total cost necessary for calculating the profit price.
[Brief description of the drawings]
FIG. 1 is an overall configuration diagram of a system according to a first embodiment.
FIG. 2 is a table of a shape correction coefficient according to the first embodiment.
FIG. 3 is a table of a approach correction coefficient according to the first embodiment.
FIG. 4 is a table showing data corresponding to a building structure according to the first embodiment.
FIG. 5 is a table of a building current rate according to the first embodiment.
FIG. 6 is a table in which an evaluation purpose and a marketability present rate are associated with each other in the first embodiment.
FIG. 7 is a table of a correction rate of a marketability present rate according to the first embodiment.
FIG. 8 is a diagram showing road value data of the first embodiment.
FIG. 9 is a flowchart illustrating a procedure of calculating an integrated price according to the first embodiment.
FIG. 10 is a diagram illustrating an example of a land shape according to the first embodiment.
FIG. 11 is a diagram illustrating a calculation formula for calculating a profit price according to the second embodiment.
FIG. 12 is a table of a building type and an expense rate according to the second embodiment.
FIG. 13 is a table showing a yield fluctuation element of the second embodiment.
FIG. 14 is a flowchart illustrating a procedure for calculating a profit price according to the second embodiment.
FIG. 15 is an overall configuration diagram of a system according to a third embodiment.
[Explanation of symbols]
2 Assessment computer
3 processing unit
4 Storage unit
14. Public price / prefectural land price survey price database which is the reference land price database of the present invention
