JP2002041782A - 配当変動制不動産投資管理方法および管理システム - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】新規な不動産投資の管理方法および管理システ
ムを提供する。 【解決手段】複数の利用スペースに区画され且つ実際に
利用されたスペース数に応じて変動する収益を生ずる不
動産を証券化し、この不動産から生ずる利益を証券保有
者に対して配当する不動産投資のための、コンピュータ
システムを用いた管理を行うにあたり、管理者が配当金
額算出指令を出すことにより、予め入力された入力情報
または予め記憶された記憶情報から、証券保有者の証券
保有数を得るとともに、予め入力された入力情報または
予め記憶された記憶情報から、前記不動産に関する所定
期間あたりの利用スペース数率を得て、これら証券保有
数および利用スペース数率に応じて、前記証券保有者の
配当金額を算出し、この算出結果を出力するようにす
る。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、複数の利用スペー
スに区画された不動産であって且つその利用スペースの
利用スペース数率に応じて変動する収益を生ずる不動
産、たとえばホテルや賃貸マンション、賃貸駐車場等を
証券化し、証券保有者に対して不動産から生ずる利益を
配当する不動産投資のための、管理方法およびシステム
に関する。

【０００２】

【従来の技術】近時話題となっている不動産の証券化と
は、不動産を内容とする資産金融であり、特定の不動産
に係る貸付債権を責任財産とし、そこから生ずる収益を
利益配当等の財源として、証券の形態を用いることによ
り広く投資家から資金を調達する資金調達方式である、
とされている。

【０００３】我が国では、不動産の証券化による資産流
動化を促進するべく、度重なる法改正により不動産証券
化に対する規制が緩和されてきており、過去に不動産を
証券化した事例も存在している。さらに、証券投資信託
法等の改正によって本年度内にも賃貸ビル等を投資対象
とする不動産証券化が本格的に解禁となることが見込ま
れており、更なる資産流動化の促進が期待されている。

【０００４】一方、投資家側からすれば、かかる不動産
投資を行う上で配当の取得は主要目的の一つであり、大
いに興味を引かれるところである。

【０００５】

【発明が解決しようとする課題】しかし、不動産投資に
おいても通常の株式の場合と同様に、すなわち配当可能
利益が存在し且つ株主総会で利益配当の決議がされるこ
とを条件に配当の支払い行うのでは、不動産投資の独自
性がなく、不動産投資による資産流動化の促進効果も期
待外れということになりかねない。

【０００６】そこで、本発明者は、かかる不動産の証券
化による資産流動化を促進する上で、他の証券とは異な
る独自性を打ち出すことが不可欠と考え、鋭意検討し
た。すなわち、投資家側の観点からすれば、ある程度の
配当が約束されている方が好ましいことはいうまでもな
い。その一方で、この種の証券化の対象となるのは、複
数の利用スペースに区画され且つその利用スペースの利
用スペース数率（現に利用された利用スペース数の利用
スペース総数に対する比率）に応じて変動する収益を生
ずる不動産、例えばホテル・ペンション等の宿泊施設や
賃貸マンション・賃貸アパート等の賃貸住居、賃貸ビ
ル、賃貸駐車場等が殆どであり、配当支払者側の観点か
らすれば、配当を約束するのはリスクが大きすぎる。

【０００７】このように両者の立場を考慮した結果、収
益変動の主要因たるスペース利用スペース数率に応じて
配当金額を変動させて支払うようにすることを想到し
た。これによれば、投資家に対しては配当支払いの透
明性が確保され、配当収入の予測を行い易い、スペー
スの利用があればそれに応じて約束された配当が支払わ
れるため、配当の支払いがより約束された形に近くな
る、等の投資意欲をそそる利点がもたらされる一方、配
当支払い者に対しては、低い配当支払リスクでの資金
調達が可能となるとともに、前述の投資家に対する利
点より資金調達が容易となる、等の利点がもたらされる
ことになる。

【０００８】また、利用スペース数率に関わらずある程
度の基本配当を約束し、これに利用スペース数率に応じ
て変動する変動配当を加えた配当の支払いを行うように
することも想到した。この仕組みによれば、配当支払リ
スクは多少増加するものの、投資家の投資意欲をさらに
かきたてることができるものと考えられた。

【０００９】そこで、さらにこれら不動産投資を現実化
するための検討を行った。しかし、そのためには少なく
とも証券保有者情報や不動産物件情報の管理のほか、配
当の計算等の多量の情報処理を行わなければならない。
また、そのような処理には正確性や確実性、迅速性が要
求されることから、コンピュータ処理が最も好ましいこ
とはいうまでもない。

【００１０】したがって、本発明の主たる課題は、上述
の新規な不動産投資の管理方法および管理システムを提
供することにある。

【００１１】

【課題を解決するための手段】上記課題を解決した本発
明のうち請求項１記載の発明は、複数の利用スペースに
区画され且つ実際に利用されたスペース数に応じて変動
する収益を生ずる不動産を証券化し、この不動産から生
ずる利益を証券保有者に対して配当する不動産投資のた
めの、コンピュータシステムを用いた管理方法であっ
て、管理者が所定の配当金額算出指令入力を行い、予め
入力された入力情報または予め記憶された記憶情報か
ら、証券保有者の証券保有数を得るとともに、予め入力
された入力情報または予め記憶された記憶情報から、前
記不動産に関する所定期間あたりの利用スペース数率を
得て、これら証券保有数および利用スペース数率に応じ
て、前記証券保有者の配当金額を算出し、この算出結果
を出力する、ことを特徴とする配当変動制不動産投資管
理方法である。

【００１２】請求項２記載の発明は、複数の利用スペー
スに区画され且つ実際に利用されたスペース数に応じて
変動する収益を生ずる複数の不動産を証券化し、これら
不動産から生ずる利益を証券保有者に対して配当する不
動産投資のための、コンピュータシステムを用いた管理
方法であって、管理者が所定の配当金額算出指令入力を
行い、予め入力された入力情報または予め記憶された記
憶情報から、証券保有者の識別情報、その保有証券の対
象の不動産の識別情報およびその証券保有数を得るとと
もに、予め入力された入力情報または予め記憶された記
憶情報から、該当不動産に関する所定期間あたりの利用
スペース数率を得て、これら証券保有者の識別情報、そ
の保有証券の対象の不動産の識別情報およびその証券保
有数と該当不動産に関する所定期間あたりの利用スペー
ス数率とに基づいて、証券保有者および不動産の少なく
とも一方ごとの配当金額を算出し、この算出結果を出力
する、ことを特徴とする配当変動制不動産投資管理方法
である。

【００１３】請求項３記載の発明は、前記配当金額の算
出に際し、予め入力された入力情報または予め記憶され
た記憶情報から、不動産の配当基準金額を得るととも
に、予め入力された入力情報または予め記憶された記憶
情報から、前記利用スペース数率に対応する変動配当率
を得て、さらに予め入力された入力情報または予め記憶
された記憶情報から基本配当率を得て、前記基本配当率
および前記変動配当率の和に前記証券保有数および前記
配当基準金額を乗じて得られる金額を配当金額とする配
当金額算出処理を行う、請求項１または２記載の配当変
動制不動産投資管理方法である。

【００１４】請求項４記載の発明は、前記利用スペース
総数と同数の証券を発行し、資金調達総額を前記利用ス
ペース総数で割った金額を各証券の額面金額とし、前記
配当基準金額を証券額面金額とする、請求項３記載の配
当変動制不動産投資管理方法である。

【００１５】請求項５記載の発明は、前記利用スペース
総数と同数の証券を発行し、予め入力された入力情報ま
たは予め記憶された記憶情報から、発行済証券数、利用
期間およびその利用期間中に実際に利用された利用スペ
ース数を得るとともに、予め入力された入力情報または
予め記憶された記憶情報から配当算出対象期間を得て、
この取得情報に基づいて、前記配当算出対象期間に該当
する期間中における利用スペース数を集計するととも
に、この集計結果に発行済証券数を乗じて利用スペース
数率を算出し、これを前記配当金額の算出に用いる、請
求項１〜４のいずれか１項に記載の配当変動制不動産投
資管理方法である。

【００１６】請求項６記載の発明は、予め入力された入
力情報、予め記憶された記憶情報もしくはこれらから得
られる情報またはこれらを出力用に加工処理したものを
投資家向け出力情報として得て、この出力情報を投資家
使用端末装置に対して送信する処理を行う、請求項１〜
５のいずれか１項に記載の配当変動制不動産投資管理方
法である。

【００１７】この請求項６記載の発明に含まれる具体例
を列挙すると次のようになる。 （例１−１）投資家使用端末装置から少なくとも利用ス
ペース数率要求情報を受信したときおよび管理者による
前記利用スペース数率要求情報の入力を受けたときのう
ちの少なくとも一方のときに、その受信情報に応じて、
予め入力された入力情報または予め記憶された記憶情報
から利用スペース数率を得て、この利用スペース数率ま
たはこれを出力用に加工処理したものを出力情報として
得て、この出力情報を前記投資家使用端末装置に対して
送信する処理を行う、配当変動制不動産投資管理方法。

【００１８】（例１−２）前記投資家使用端末装置から
少なくとも配当予測要求情報を受信したときおよび管理
者による前記配当予測要求情報の入力を受けたときのう
ちの少なくとも一方のときに、その受信情報に応じて、
予め入力された入力情報または予め記憶された記憶情報
から既に配当の支払いが完了した過去期間の利用スペー
ス数率を得て、この過去期間の利用スペース数率を直接
または間接的に用いて前記配当金額算出処理を行い、そ
の算出結果またはこれを出力用に加工処理したものを出
力情報として得て、この出力情報を前記投資家使用端末
装置に対して送信する処理を行う、配当変動制不動産投
資管理方法。

【００１９】（例１−３）投資家使用端末装置から少な
くとも配当予測要求情報を受信したときおよび管理者に
よる前記配当予測要求情報の入力を受けたときのうちの
少なくとも一方のときに、その受信情報に応じて、予め
入力された入力情報または予め記憶された記憶情報から
人為的に作成された予測利用スペース数率を得て、この
予測利用スペース数率を用いて前記配当金額算出処理を
行い、その算出結果またはこれを出力用に加工処理した
ものを出力情報として得て、この出力情報を前記投資家
使用端末装置に対して送信する処理を行うように構成さ
れた、配当変動制不動産投資管理方法。

【００２０】（例１−４）投資家使用端末装置から少な
くとも経営情報要求情報を受信したときおよび管理者に
よる前記経営情報要求情報の入力を受けたときのうちの
少なくとも一方のときに、その受信情報に応じて、予め
入力された入力情報または予め記憶された記憶情報から
不動産の経営情報を得て、この経営情報またはこれを出
力用に加工処理したものを出力情報として得て、この出
力情報を前記投資家使用端末装置に対して送信する処理
を行うよう、配当変動制不動産投資管理方法。

【００２１】（例１−５）投資家使用端末装置から少な
くとも利用スペース数率指定値を含むシミュレーション
結果要求情報を受信したときおよび管理者による前記シ
ミュレーション結果要求情報の入力を受けたときのうち
の少なくとも一方のときに、その受信情報に応じてその
受信した利用スペース数率指定値を用いて前記配当金額
算出処理を行い、その算出結果またはこれを出力用に加
工処理したもの出力情報として得て、この出力情報を前
記投資家使用端末装置に対して送信する処理を行う、配
当変動制不動産投資管理方法。

【００２２】（例１−６）投資家使用端末装置から少な
くとも売却者識別情報、購入者識別情報、売却希望数お
よび売却希望価格を含む売却希望登録情報を受信したと
きおよび管理者による前記売却希望登録情報の入力を受
けたときのうちの少なくとも一方のときに、その売却希
望登録情報を記憶させる処理を行う、配当変動制不動産
投資管理方法。

【００２３】（例１−７）投資家使用端末装置から売却
物件公開要求情報を受信したときおよび管理者による売
却物件公開要求情報の入力を受けたときのうちの少なく
とも一方のときに、その要求情報に応じて、予め入力さ
れた入力情報または予め記憶された記憶情報から売却希
望登録情報を得て、この売却希望登録情報またはこれを
出力用に加工処理したものを出力情報として得て、この
出力情報を前記投資家使用端末装置に対して送信する処
理を行う、配当変動制不動産投資管理方法。

【００２４】（例１−８）投資家使用端末装置から、少
なくとも売却者識別情報、購入者識別情報、売却数およ
び売却価格を含む売却要求情報を受信したときおよび管
理者による前記売却要求情報の入力を受けたときのうち
の少なくとも一方のときに、その要求情報に応じた売却
履歴情報を記憶させる処理を行う、配当変動制不動産投
資管理方法。

【００２５】（例１−９）投資家使用端末装置から、少
なくとも購入者識別情報、購入希望証券識別情報、購入
希望数および購入希望価格を含む購入希望登録情報を受
信したときおよび管理者による前記購入希望登録情報の
入力を受けたときのうちの少なくとも一方のときに、そ
の購入希望登録情報を記憶させる処理を行う、配当変動
制不動産投資管理方法。

【００２６】（例１−１０）投資家使用端末装置から購
入物件公開要求情報を受信したときおよび管理者による
購入物件公開要求情報の入力を受けたときのうちの少な
くとも一方のときに、その要求情報に応じて、予め入力
された入力情報または予め記憶された記憶情報から購入
希望登録情報を得て、この購入希望登録情報またはこれ
を出力用に加工処理したものを出力情報として得て、こ
の出力情報を前記投資家使用端末装置に対して送信する
処理を行う、配当変動制不動産投資管理方法。

【００２７】（例１−１１）投資家使用端末装置から、
少なくとも購入者の識別情報、購入証券の識別情報、購
入数および購入価格を含む購入要求情報を受信したとき
および管理者による前記購入要求情報の入力を受けたと
きのうちの少なくとも一方のときに、その要求情報に応
じて購入履歴情報を記憶させる処理を行う、請求項１〜
１６のいずれか１項に記載の配当変動制不動産投資管理
方法。

【００２８】また請求項７記載の発明は、管理者が、管
理用端末コンピュータを介して前記コンピュータに各前
記処理を行わしめる、請求項１〜６のいずれか１項に記
載の配当変動制不動産投資管理方法である。

【００２９】他方、請求項８記載の発明は、複数の利用
スペースに区画され且つ実際に利用されたスペース数に
応じて変動する収益を生ずる不動産を証券化し、この不
動産から生ずる利益を証券保有者に対して配当する不動
産投資のための、管理システムであって、前記不動産に
関する所定期間あたりの利用スペース数率またはこれを
得るために必要な基情報とを含む、利用スペース数率情
報を記憶する利用スペース数率情報記憶手段と、前記利
用スペース数率情報を入力するための、利用スペース数
率情報入力手段と、前記利用スペース数率情報入力手段
により入力された利用スペース数率情報に基づいて前記
利用スペース数率情報記憶手段の記憶情報を更新させ
る、利用スペース数率情報更新処理手段と、証券保有者
の証券保有数を含む証券保有数情報またはこれらを得る
ために必要な基情報とを含む、証券数情報を記憶する証
券数情報記憶手段と、前記証券数情報を入力するための
証券数情報入力手段と、前記証券数情報入力手段により
入力された証券数情報に基づいて前記証券数情報記憶手
段の記憶情報を更新させる、証券数情報更新処理手段
と、前記証券数情報入力手段によって入力された入力情
報又は前記証券数情報記憶手段の記憶情報から得られた
証券保有数と、前記利用スペース数率情報入力手段によ
って入力された入力情報又は前記利用スペース数率情報
記憶手段の記憶情報から得られた利用スペース数率とに
基づいて、前記証券保有者の配当金額を算出する配当金
額算出処理手段と、算出した配当金額を出力する出力手
段と、を備えたことを特徴とする、配当変動制不動産投
資用管理システムである。

【００３０】請求項９記載の発明は、複数の利用スペー
スに区画され且つ実際に利用されたスペース数に応じて
変動する収益を生ずる複数の不動産を証券化し、これら
不動産から生ずる利益を証券保有者に対して配当する不
動産投資のための、管理システムであって、不動産の識
別情報と、その不動産に関する所定期間あたりの利用ス
ペース数率またはこれを得るために必要な基情報とを含
む、利用スペース数率情報を記憶する利用スペース数率
情報記憶手段と、前記利用スペース数率情報を入力する
ための、利用スペース数率情報入力手段と、前記利用ス
ペース数率情報入力手段により入力された利用スペース
数率情報に基づいて前記利用スペース数率情報記憶手段
の記憶情報を更新させる、利用スペース数率情報更新処
理手段と、証券保有者の識別情報、その保有証券の対象
の不動産の識別情報およびその証券保有数を含む証券保
有数情報またはこれらを得るために必要な基情報とを含
む、証券数情報を記憶する証券数情報記憶手段と、前記
証券数情報を入力するための証券数情報入力手段と、前
記証券数情報入力手段により入力された証券数情報に基
づいて前記証券数情報記憶手段の記憶情報を更新させ
る、証券数情報更新処理手段と、前記証券数情報入力手
段によって入力された入力情報又は前記証券数情報記憶
手段の記憶情報から得られた証券保有数と、前記利用ス
ペース数率情報入力手段によって入力された入力情報又
は前記利用スペース数率情報記憶手段の記憶情報から得
られた利用スペース数率とに基づいて、証券保有者およ
び不動産の少なくとも一方ごとの配当金額を算出する配
当金額算出処理手段と、算出した配当金額を出力する出
力手段と、を備えたことを特徴とする、配当変動制不動
産投資用管理システムである。

【００３１】請求項１０記載の発明は、単位証券数当た
りの配当基準金額またはこれを得るために必要な配当基
準金額基情報を含む配当基準金額情報を記憶する、配当
基準金額情報記憶手段と、前記配当基準金額情報を入力
するための配当基準金額情報入力手段と、前記配当基準
金額情報入力手段により入力された配当基準金額情報に
基づいて前記配当基準金額情報記憶手段の記憶情報を更
新させる、配当基準金額情報更新処理手段と、少なくと
も利用スペース数率に関係なく定められた基本配当率と
利用スペース数率に応じて異なる複数の変動配当率とを
含む配当率情報を記憶する配当率情報記憶手段と、前記
配当率情報を入力するための配当率情報入力手段と、前
記配当率情報入力手段により入力された配当率情報に基
づいて前記配当率情報記憶手段の記憶情報を更新させる
配当率情報更新処理手段と、をさらに備え；前記配当金
額算出処理手段は、前記証券数情報入力手段によって入
力された入力情報または前記証券数情報記憶手段の記憶
情報から得られた証券保有数と、前記配当基準金額情報
入力手段によって入力された入力情報または前記配当基
準金額情報記憶手段の記憶情報から得られた配当基準金
額と、前記配当率情報入力手段によって入力された入力
情報または配当率情報記憶手段の記憶情報から得た基本
配当率と、前記配当率情報入力手段によって入力された
入力情報または前記配当率情報記憶手段の記憶情報か
ら、前記利用スペース数率情報入力手段によって入力さ
れた入力情報または前記利用スペース数率情報記憶手段
の記憶情報から得られた利用スペース数率に対応するも
のとして得られた変動配当率とに基づいて、基本配当率
および変動配当率の和に証券保有数および配当基準金額
を乗じて得られる金額を配当金額とする配当金額算出処
理を行うように構成された；請求項８または９記載の配
当変動制不動産投資用管理システムである。

【００３２】請求項１１記載の発明は、前記利用スペー
ス総数と同数の証券を発行し、資金調達総額を前記利用
スペース総数で割った金額を各証券の額面金額とし、前
記配当基準金額を証券額面金額とした、請求項１０記載
の配当変動制不動産投資用管理システムである。

【００３３】請求項１２記載の発明は、前記利用スペー
ス総数と同数の証券を発行する、前記不動産投資を行う
ためのシステムであって、前記利用スペース数率情報は
その基情報として、発行済証券数と、利用期間およびそ
の利用期間中に実際に利用された利用スペース数とを含
み、さらに、配当算出対象期間を入力するための配当算
出対象期間入力手段を備え、前記配当金額算出処理手段
は、前記利用スペース数率情報を参照して、前記配当算
出対象期間入力手段により入力された配当算出対象期間
に該当する期間中における利用スペース数を集計すると
ともに、この集計結果に発行済証券数を乗じて利用スペ
ース数率を算出し、これを前記配当金額の算出に用いる
ように構成された、請求項８〜１１のいずれか１項に記
載の配当変動制不動産投資用管理システムである。

【００３４】請求項１３記載の発明は、通信手段を備
え、この通信手段を介して投資家使用端末装置が通信可
能に接続されるように構成された前記管理システムであ
って、各前記記憶手段に記憶された情報の少なくとも一
つ若しくはこれから得られる情報またはこれらを出力用
に加工処理したものを出力情報として得て、この出力情
報を前記通信手段によって前記投資家使用端末装置に対
して送信する処理を行うように構成された、請求項８〜
１２のいずれか１項に記載の配当変動制不動産投資用管
理システムである。

【００３５】この請求項１３記載の発明に含まれる具体
例を列挙すると次のようになる。 （例２−１）利用スペース数率要求情報入力手段を備
え、この利用スペース数率要求情報入力手段による利用
スペース数率要求情報入力を受けたときに、その入力情
報に応じて、前記利用スペース数率情報入力手段により
入力された入力情報または前記利用スペース数率情報記
憶手段の記憶情報から利用スペース数率を得て、この利
用スペース数率またはこれを出力用に加工処理したもの
を出力情報として得て、この出力情報を前記通信手段に
よって前記投資家使用端末装置に対して送信する処理を
行うように構成された、配当変動制不動産投資用管理シ
ステム。

【００３６】（例２−２）前記通信手段を介して前記投
資家使用端末装置から少なくとも利用スペース数率要求
情報を受信したときに、その受信情報に応じて、前記利
用スペース数率情報入力手段により入力された入力情報
または前記利用スペース数率情報記憶手段の記憶情報か
ら利用スペース数率を得て、この利用スペース数率また
はこれを出力用に加工処理したものを出力情報として得
て、この出力情報を前記通信手段によって前記投資家使
用端末装置に対して送信する処理を行うように構成され
た、配当変動制不動産投資用管理システム。

【００３７】（例２−３）配当予測要求情報入力手段を
備え、この配当予測要求情報入力手段による配当予測要
求情報の入力を受けたときに、その入力情報に応じて、
前記利用スペース数率情報入力手段により入力された入
力情報または前記利用スペース数率情報記憶手段の記憶
情報から、既に配当の支払いが完了した過去期間の利用
スペース数率を得て、この過去期間の利用スペース数率
を直接または間接的に用いて前記配当金額算出処理を行
い、その算出結果またはこれを出力用に加工処理したも
のを出力情報として得て、この出力情報を前記通信手段
によって前記投資家使用端末装置に対して送信する処理
を行うように構成された、配当変動制不動産投資用管理
システム。

【００３８】（例２−４）前記通信手段を介して前記投
資家使用端末装置から少なくとも配当予測要求情報を受
信したときに、その受信情報に応じて、前記利用スペー
ス数率情報入力手段により入力された入力情報または前
記利用スペース数率情報記憶手段の記憶情報から、既に
配当の支払いが完了した過去期間の利用スペース数率を
得て、この過去期間の利用スペース数率を直接または間
接的に用いて前記配当金額算出処理を行い、その算出結
果またはこれを出力用に加工処理したものを出力情報と
して得て、この出力情報を前記通信手段によって前記投
資家使用端末装置に対して送信する処理を行うように構
成された、配当変動制不動産投資用管理システム。

【００３９】（例２−５）人為的に作成された予測利用
スペース数率を記憶する予測利用スペース数率記憶手段
と、前記予測利用スペース数率を入力するための予測利
用スペース数率入力手段と、この予測利用スペース数率
入力手段により入力された予測利用スペース数率に基づ
いて前記予測利用スペース数率記憶手段の記憶情報を更
新させる予測利用スペース数率更新処理手段とを備え、
配当予測要求情報入力手段を備え、この配当予測要求情
報入力手段による配当予測要求情報入力を受けたとき
に、その入力情報に応じて、予測利用スペース数率入力
手段により入力された入力情報または前記予測利用スペ
ース数率記憶手段の記憶情報から予測利用スペース数率
を得て、この予測利用スペース数率を用いて前記配当金
額算出処理を行い、その算出結果またはこれを出力用に
加工処理したものを出力情報として得て、この出力情報
を前記通信手段によって前記投資家使用端末装置に対し
て送信する処理を行うように構成された、配当変動制不
動産投資用管理システム。

【００４０】（例２−６）人為的に作成された予測利用
スペース数率を記憶する予測利用スペース数率記憶手段
と、前記予測利用スペース数率を入力するための予測利
用スペース数率入力手段と、この予測利用スペース数率
入力手段により入力された予測利用スペース数率に基づ
いて前記予測利用スペース数率記憶手段の記憶情報を更
新させる予測利用スペース数率更新処理手段とを備え、
前記通信手段を介して前記投資家使用端末装置から少な
くとも配当予測要求情報を受信したときに、その受信情
報に応じて、予測利用スペース数率入力手段により入力
された入力情報または前記予測利用スペース数率記憶手
段の記憶情報から予測利用スペース数率を得て、この予
測利用スペース数率を用いて前記配当金額算出処理を行
い、その算出結果またはこれを出力用に加工処理したも
のを出力情報として得て、この出力情報を前記通信手段
によって前記投資家使用端末装置に対して送信する処理
を行うように構成された、配当変動制不動産投資用管理
システム。

【００４１】（例２−７）不動産の経営情報またはこれ
を得るために必要な情報を記憶する経営情報記憶手段
と、前記経営情報を入力するための経営情報入力手段
と、この経営情報入力手段により入力された経営情報に
基づいて前記経営情報記憶手段の記憶情報を更新させる
経営情報更新処理手段とを備え、経営情報要求入力手段
を備え、この経営情報要求入力手段による経営情報要求
入力を受けたときに、その入力情報に応じて、前記経営
情報入力手段により入力された入力情報または前記経営
情報記憶手段の記憶情報から経営情報を得て、この経営
情報またはこれを出力用に加工処理したものを出力情報
として得て、この出力情報を前記通信手段によって前記
投資家使用端末装置に対して送信する処理を行うように
構成された、配当変動制不動産投資用管理システム。

【００４２】（例２−８）不動産の経営情報またはこれ
を得るために必要な情報を記憶する経営情報記憶手段
と、前記経営情報を入力するための経営情報入力手段
と、この経営情報入力手段により入力された経営情報に
基づいて前記経営情報記憶手段の記憶情報を更新させる
経営情報更新処理手段とを備え、前記通信手段を介して
前記投資家使用端末装置から少なくとも経営情報要求情
報を受信したときに、その受信情報に応じて、前記経営
情報入力手段により入力された入力情報または前記経営
情報記憶手段の記憶情報から経営情報を得て、この経営
情報またはこれを出力用に加工処理したものを出力情報
として得て、この出力情報を前記通信手段によって前記
投資家使用端末装置に対して送信する処理を行うように
構成された、配当変動制不動産投資用管理システム。

【００４３】（例２−９）利用スペース数率指定値を含
むシミュレーション結果要求情報を入力するためのシミ
ュレーション結果要求情報入力手段を備え、このシミュ
レーション結果要求情報入力手段によるシミュレーショ
ン結果要求情報入力を受けたときに、その入力情報に応
じて、その受信した利用スペース数率指定値を用いて前
記配当金額算出処理を行い、その算出結果またはこれを
出力用に加工処理したものを出力情報として得て、この
出力情報を前記通信手段によって前記投資家使用端末装
置に対して送信する処理を行うように構成された、配当
変動制不動産投資用管理システム。

【００４４】（例２−１０）前記通信手段を介して前記
投資家使用端末装置から少なくとも利用スペース数率指
定値を含むシミュレーション結果要求情報を受信したと
きに、その受信情報に応じて、その受信した利用スペー
ス数率指定値を用いて前記配当金額算出処理を行い、そ
の算出結果またはこれを出力用に加工処理したものを出
力情報として得て、この出力情報を前記通信手段によっ
て前記投資家使用端末装置に対して送信する処理を行う
ように構成された、配当変動制不動産投資用管理システ
ム。

【００４５】（例２−１１）少なくとも売却者識別情
報、購入者識別情報、売却希望数および売却希望価格を
含む売却希望登録情報を記憶する売却希望登録情報記憶
手段と、前記売却希望登録情報を入力するための売却希
望登録情報入力手段と、この売却希望登録情報入力手段
により入力された売却希望登録情報に基づいて前記売却
希望登録情報記憶手段の記憶情報を更新する処理手段と
を備えた、配当変動制不動産投資用管理システム。

【００４６】（例２−１２）少なくとも売却者識別情
報、購入者識別情報、売却希望数および売却希望価格を
含む売却希望登録情報を記憶する売却希望登録情報記憶
手段と、前記通信手段を介して投資家使用端末装置から
前記売却希望登録情報を受信したときにその受信情報に
基づいて前記売却希望登録情報記憶手段の記憶情報を更
新する処理手段とを備えた、配当変動制不動産投資用管
理システム。

【００４７】（例２−１３）売却物件公開要求情報を入
力するための売却物件公開要求情報入力手段を備え、こ
の売却物件公開要求情報入力手段による売却物件公開要
求情報の入力を受けたときに、その要求情報に応じて前
記売却希望登録情報入力手段により入力された入力情報
または前記売却希望登録情報記憶手段の記憶情報から売
却希望登録情報を得て、この売却希望登録情報またはこ
れを出力用に加工処理したものを出力情報として得て、
この出力情報を前記通信手段によって前記投資家使用端
末装置に対して送信する処理を行うように構成された、
配当変動制不動産投資用管理システム。

【００４８】（例２−１４）前記通信手段を介して前記
投資家使用端末装置から売却物件公開要求情報を受信し
たときに、その受信情報に応じて、前記売却希望登録情
報入力手段により入力された入力情報または前記売却希
望登録情報記憶手段の記憶情報から売却希望登録情報を
得て、この売却希望登録情報またはこれを出力用に加工
処理したものを出力情報として得て、この出力情報を前
記通信手段によって前記投資家使用端末装置に対して送
信する処理を行うように構成された、配当変動制不動産
投資用管理システム。

【００４９】（例２−１５）少なくとも売却者識別情
報、購入者識別情報、売却数、売却価格を含む売却履歴
情報を記憶する、売却履歴記憶手段と前記売却履歴情報
を入力するための売却履歴情報入力手段と、この売却履
歴情報入力手段により入力された売却履歴情報に基づい
て、前記売却履歴記憶手段の記憶情報を更新する処理手
段とを備えた、配当変動制不動産投資用管理システム。

【００５０】（例２−１６）少なくとも売却者識別情
報、購入者識別情報、売却数、売却価格を含む売却履歴
情報を記憶する、売却履歴記憶手段を備え、前記通信手
段を介して前記投資家使用端末装置から少なくとも売却
者識別情報、購入者識別情報、売却数、売却価格を含む
売却要求情報を受信したときに、その受信情報に基づい
て、前記売却履歴記憶手段の売却履歴情報を更新する処
理を行うように構成された、配当変動制不動産投資用管
理システム。

【００５１】（例２−１７）購入者識別情報、購入希望
証券識別情報、購入希望数および購入希望価格を含む購
入希望登録情報を記憶する購入希望登録情報記憶手段
と、前記購入希望登録情報を入力するための購入希望登
録情報入力手段と、前記購入希望情登録報入力手段によ
り入力された購入希望登録情報に基づいて前記購入希望
登録情報記憶手段の記憶情報を更新する処理手段とを備
えた、配当変動制不動産投資用管理システム。

【００５２】（例２−１８）購入者識別情報、購入希望
証券識別情報、購入希望数および購入希望価格を含む購
入希望登録情報を記憶する購入希望登録情報記憶手段
と、前記通信手段を介して投資家使用端末装置から購入
希望登録情報を受信したときに、その受信情報に基づい
て前記購入希望登録情報記憶手段の記憶情報を更新する
処理手段を備えた、配当変動制不動産投資用管理システ
ム。

【００５３】（例２−１９）購入物件公開要求情報を入
力するための購入物件公開要求情報入力手段を備え、こ
の購入物件公開要求情報入力手段による購入物件公開要
求情報の入力を受けたときに、その要求情報に応じて前
記購入希望登録情報入力手段により入力された入力情報
または前記購入希望登録情報記憶手段の記憶情報から購
入希望登録情報を得て、この購入希望登録情報またはこ
れを出力用に加工処理したものを出力情報として得て、
この出力情報を前記通信手段によって前記投資家使用端
末装置に対して送信する処理を行うように構成された、
配当変動制不動産投資用管理システム。

【００５４】（例２−２０）前記通信手段を介して前記
投資家使用端末装置から購入物件公開要求情報を受信し
たときに、その受信情報に応じて、前記購入希望登録情
報入力手段により入力された入力情報または前記購入希
望登録情報記憶手段の記憶情報から購入希望登録情報を
得て、この購入希望登録情報またはこれを出力用に加工
処理したものを出力情報として得て、この出力情報を前
記通信手段によって前記投資家使用端末装置に対して送
信する処理を行うように構成された、配当変動制不動産
投資用管理システム。

【００５５】（例２−２１）少なくとも売却者識別情
報、購入者識別情報、購入数、購入価格を含む購入履歴
情報を記憶する、購入履歴記憶手段と、前記購入履歴情
報を入力するための購入履歴情報入力手段と、この購入
履歴情報入力手段により入力された購入履歴情報に基づ
いて、前記購入履歴記憶手段の記憶情報を更新する処理
手段とを備えた、配当変動制不動産投資用管理システ
ム。

【００５６】（例２−２２）少なくとも売却者識別情
報、購入者識別情報、購入数、購入価格を含む購入履歴
情報を記憶する、購入履歴記憶手段を備え、前記通信手
段を介して前記投資家使用端末装置から少なくとも売却
者識別情報、購入者識別情報、購入数、購入価格を含む
購入要求情報を受信したときに、その受信情報に基づい
て、前記購入履歴記憶手段の購入履歴情報を更新する処
理を行うように構成された、配当変動制不動産投資用管
理システム。

【００５７】また、請求項１４記載の発明は、データベ
ースサーバと管理用端末装置とから構成され、前記デー
タベースサーバは、各前記記憶手段と、各前記情報更新
処理手段と、各前記算出処理手段とを備えるとともに、
前記管理用端末装置との情報通信を行うサーバ通信手段
を備え、前記管理用端末装置は、各前記入力手段を備え
るとともに、各前記処理の実行を前記サーバに要求する
処理指令を入力するための処理指令入力手段と、前記サ
ーバ装置との通信を行う端末通信手段とを備え、前記管
理用端末装置は、前記各入力手段により入力された情報
および前記処理指令入力手段により入力された処理指令
を、前記管理用端末通信手段により前記サーバに送信す
るように構成され、前記サーバは、サーバ通信手段によ
り前記管理用端末装置からの前記情報および処理指令を
受信し、これら受信した情報および処理指令に応じた処
理を実行するように構成された、請求項８〜１３のいず
れか１項に記載の配当変動制不動産投資用管理システム
である。

【００５８】

【発明の実施の形態】以下、本発明の実施の形態につい
て詳説する。 ＜配当変動性不動産投資の構想概要＞先ず、図１を参照
しながら、配当変動性不動産投資の構想概要について説
明する。前述のとおり本構想は、この種の証券化の対象
となるのが、複数の利用スペースに区画され且つその利
用スペース数率（証券化の対象となる利用スペース総数
に対する、実際に利用されたスペース数の比である）に
応じて変動する収益を生ずる不動産、例えばホテル・ペ
ンション等の宿泊施設や賃貸マンション・賃貸アパート
等の賃貸住居、賃貸ビル、賃貸駐車場等の営業利益を伴
う不動産が殆どである、という前提のもとに、収益変動
の主要因たるスペース利用スペース数率に応じて配当金
額を変動させて支払うようにすることにより、配当支払
者側に対しては配当支払いリスクの軽減・投資家の興味
を引くことによる資金調達の容易化という利点をもたら
し、一方、受益権者（証券保有者）に対しては配当支払
いの透明性の確保・より約束された配当の受給という利
点をもたらし、もって不動産投資自体を活性化し、資産
流動化の促進を図ろうとするものである。

【００５９】この具体例が図１に示されている。すなわ
ち、先ず集中的に投資の管理を行う管理会社を設置す
る。証券化を希望するホテル等の不動産経営者は、この
管理会社と管理委託契約を結び、不動産を証券化する。
不動産経営者は、定期的に又は必要に応じて、利用スペ
ース数率またはこれを得るために必要な基情報（例えば
ホテルの場合には、日々の稼動部屋数）を管理会社に通
知する。

【００６０】一方、投資家は、管理会社へ登録を行った
上で、管理会社を通じて証券の売買を行う。

【００６１】管理会社は、不動産経営者からは管理手数
料を徴収し、投資家からは売買手数料を徴収し、これを
運営資金として、証券保有者およびその保有数等の管理
や、投資家に対する投資対象不動産情報の提供等を行
う。

【００６２】そして決算期等の配当支払い期になると、
管理会社は、各不動産毎の利用スペース数率等の管理情
報に基づいて不動産毎に証券保有者毎の配当金額を所定
式により算出し、これに基づいて各不動産経営者に配当
金支払い要請を行い、各不動産経営者はこれに基づいて
投資家に配当金を支払う。図示例では、各不動産経営者
が直接に投資家に配当金を支払うようになっているが、
管理手数料分も含めて管理会社に支払い、管理会社はそ
こから手数料分を差し引いた額を投資家に支払うように
しても良い。

【００６３】配当金額の算出の仕方としては、全配当金
額を利用スペース数率に応じて算出することもできる
が、利用スペース数率に関わらずある程度の基本配当を
約束し、これに利用スペース数率に応じて変動する変動
配当を加えた額を全配当金額とするのが好ましい。具体
的には、基本配当を証券額面金額の３％程度に設定し、
変動配当を、利用スペース数率５０〜５５％の場合で１
％、５６−６０％の場合で２％というように段階的に設
定することができる。かかる配当算出方法によれば、配
当支払リスクは多少増加するものの、基本配当の支払い
が約束された形となるので投資家の投資意欲をさらにか
きたてることができるものと考えられる。

【００６４】＜管理方法およびシステムの具体例＞次
に、ホテル等の利用スペース数が日々変動する不動産を
対象とした不動産投資における管理方法およびシステム
の具体例について説明する。図２は、管理システム例の
全体像を概略的に示しており、データベースサーバ１
と、このデータベースサーバ１に対してインターネット
・ＬＡＮ・ＷＡＮ等のネットワークＮ１を介して接続さ
れる、パーソナルコンピュータ等の管理用端末装置２，
２と、インターネット・ＬＡＮ・ＷＡＮ等のネットワー
クＮ２を介して接続される、および投資家使用端末装置
３，３…とから主に構成される。これらデータベースサ
ーバ１および管理用端末装置２は、管理会社の管理下に
置かれる。

【００６５】データベースサーバ１は、例えば図３に示
されるように、サーバ記憶装置１０と、各種情報・指令
を入力するためのキーボードやマウス等のサーバ入力装
置１１と、サーバ処理部１２と、サーバ通信機器１３
と、表示装置１４と、印刷出力装置１５とを備えたもの
とされる。

【００６６】サーバ記憶装置１０には、担当者会社のオ
ペレータに関する情報を格納する担当者マスタ１０Ａ
と、不動産物件に関する情報を格納する物件マスタ１０
Ｂと、会員となった投資家に関する情報を格納する会員
マスタ１０Ｃと、日々の利用スペース数等の情報を格納
する日報ファイル１０Ｄと、不動産物件毎の基本・変動
配当率等の情報を格納する配当率マスタ１０Ｅと、証券
の売買に関する情報を記憶する売買履歴ファイル１０Ｆ
と、売買希望に関する情報を格納する売買希望ファイル
１０Ｇが記憶される。

【００６７】具体的には、各マスタまたはファイル１０
Ａ〜１０Ｇにはそれぞれ次のフィールド項目の情報が格
納されるようにする。 担当者マスタ１０Ａ ・担当者コード ・担当者名 ・ユーザーＩＤ ・パスワード ・権限（管理者・日報入力）

【００６８】物件マスタ１０Ｂ ・物件コード ・物件名 ・物件住所 ・証券額面金額 ・発行証券数 ・物件登録日 ・配当締日付 ・利用スペース数率予想値 ・利用スペース数予想値更新日付 ・入力可能担当者コード

【００６９】会員マスタ１０Ｃ ・会員コード ・会員名 ・ユーザーＩＤ ・パスワード ・会員住所 ・会員電話番号 ・会員ＦＡＸ番号 ・会員メールアドレス（インターネットメールの自動送
信先） ・日報データ送信希望（有、無） ・登録日付（初回の証券購入日付） ・口座残高 ・有効無効区分（有効、無効）

【００７０】日報ファイル１０Ｄ ・担当者コード ・物件コード ・営業日付 ・売上金額 ・支出金額 ・利用スペース数

【００７１】配当率マスタ１０Ｅ ・物件コード ・利用スペース数率下限 ・利用スペース数率上限 ・変動配当率 ・基本配当率

【００７２】売買履歴ファイル１０Ｆ ・会員コード ・物件コード ・売買区分（購入、売却） ・売買証券数 ・売買金額 ・売買日時（年、月、日、時、分、秒） ・売買予約日付

【００７３】売買希望ファイル１０Ｇ ・会員コード ・物件コード ・売買区分（購入、売却） ・売買希望証券数 ・売買希望価格 ・売買期間開始日時（年、月、日、時、分、秒） ・売買終了日時（年、月、日、時、分、秒）

【００７４】このほか、データベースサーバ１には、図
示しないが後述のサーバ側処理を実行するための通信ソ
フト、入力画面表示情報等の各種定型情報やオペレーテ
ィングシステム等のプログラムも記憶される。

【００７５】一方、管理用端末装置２は、図４に示すよ
うに、端末記憶装置２０と、オペレータの操作指令や各
種情報を入力するためのキーボードやマウス等の端末入
力装置２１Ｂと、端末処理部２２と、端末通信機器２３
と、端末表示装置２４と、端末印刷出力装置２５とを備
えるものとされる。端末記憶装置２０には、図示しない
が、後述の端末側処理を実行するための通信ソフトやオ
ペレーティングシステム等のプログラムが記憶されてい
る。

【００７６】さらに本システムでは、インターネット等
を介して投資家に対するオンライン情報提供およびオン
ライン売買等を行うように構成することが可能である。
かかるサービスを提供する際に投資家が使用する投資家
使用端末装置３としては、パーソナルコンピュータや携
帯電話等の携帯情報機器等がある。これらは、管理用端
末装置２と略同様の構成を有するものであるので、以
下、同じ符号を用いることとし、説明を省略する。ファ
クシミリ４，４を使用できる投資家に対しては、自動的
に、情報提供や管理会社から投資家への各種通知等を電
話回線網Ｎ３を介して投資家のファクシミリ４，４へ出
力させるようにすることもできる。

【００７７】＜各処理の詳細＞続いて上記システムにお
いて運用される管理に伴う各種処理について、順に説明
する。なお、以下の処理説明においては、処理の進行、
判断、計算、プログラムや処理結果の一時的な記憶、各
装置・機器への動作指令等は、特に明記していなない場
合でも、サーバ１、管理用端末装置２および投資家使用
端末装置３ともに、それそれの記憶装置１０，２０から
読み出したいわゆるオペレーティングシステムや通信ソ
フト等の各種処理プログラムに従い、それぞれの処理部
１２，２２により実行または制御される。処理部は通常
の場合、ＣＰＵチップ、ＲＡＭ、入出力等の制御チップ
により構成される。

【００７８】＜管理会社が行う各種処理＞本例では、管
理会社において、次述の各マスタ・ファイル等の記憶情
報更新処理、記憶情報確認処理、配当金額算出処理が行
われる。本例では、各処理の実行に際して、先ずオペレ
ータが、図５に示すように管理用端末装置２を起動し
て、通信ソフト（いわゆるブラウザ及び接続プログラム
等）を起動し、サーバ１に接続する。サーバ１はこれに
応答して予め記憶された処理種別選択画面表示情報を当
該管理用端末装置２へ送信する。管理用端末装置２では
この受信情報に基づいて、処理種別選択画面を端末表示
装置２４に表示する。オペレータは、この処理種別選択
画面を見て希望の処理種別を入力装置２１を用いて入力
し、各種処理段階に移行する。必要に応じて、ここで各
種処理段階への移行をキャンセルすることもできる。

【００７９】（サーバ記憶情報更新処理）サーバ１に記
憶された各種情報は、任意に又は定期的に更新する必要
がある。この処理の具体例は、図６〜図９に示されてい
る。すなわち、オペレータは先ず、前述の処理種別選択
画面において、希望の記憶情報更新コマンド（具体的に
は後述の（イ）〜（ホ）の情報更新処理）を端末入力装
置２１を用いて選択等により入力する。これにより、入
力コマンドがサーバ１に送信される。この入力コマンド
を受信したサーバ１は、予め記憶していたユーザーＩＤ
・パスワードの入力画面表示情報を管理用端末装置２に
送信し、これを受信した管理用端末装置２はその受信情
報に基づいてユーザＩＤ・パスワードの入力画面を表示
装置２４に表示させ、入力待ちとなる。

【００８０】続いて、オペレータはユーザーＩＤ・パス
ワードを入力し、さらに完了入力を行う。これにより、
ユーザーＩＤ・パスワードがサーバに送信される。これ
を受信したサーバ１は、担当者マスタ１０Ｅを参照し
て、受信したユーザーＩＤ・パスワードと一致する情報
およびその権限を検索する。そして有効な一致情報が存
在しない場合や処理権限がない場合には接続不可画面表
示情報を管理用端末装置２に送信する。管理用端末装置
２は、受信した接続不可画面表示情報を端末表示装置２
４に表示させ、確認入力待ちとなる。ここでオペレータ
が確認入力を行うと、再びサーバ１からユーザーＩＤ・
パスワードの入力画面表示情報を受信し、これに基づい
て、入力画面を端末表示装置２４に表示させるとともに
入力待ちとなる。

【００８１】なお、入力画面においては、処理キャンセ
ル入力を行うことができ、この場合前述の処理種別入力
画面表示情報をサーバー１から受信し、処理種別入力画
面を表示装置２４に表示し、処理種別入力待ちとなる。

【００８２】一方、有効な一致情報および処理権限が存
在する場合には、サーバ１は予め記憶していた入力種別
入力画面表示情報を管理用端末装置２へ送信する。図７
に示すように、これを受信した管理用端末装置２は、受
信情報に基づいて入力種別選択画面を表示装置２４に表
示する。オペレータは、新規情報の追加を行う場合には
新規コマンドを、記憶情報の変更を行う場合には変更コ
マンドを入力する。これにより、新規記憶コマンドまた
は変更記憶コマンドがサーバー１に送信される。

【００８３】新規記憶コマンドを受信したサーバ１は、
図８に示すように、予め記憶していた記憶用情報入力画
面を管理用端末装置２に送信する。管理用端末装置２は
これを受信して記憶用情報入力画面を端末表示装置２４
に表示し、入力待ちとなる。なお、この入力待ちにおい
ても記憶用情報入力をキャンセルすることができ、その
場合、本例では前述の入力種別入力画面表示情報をサー
バー１から受信し、入力種別入力画面を表示装置２４に
表示し、入力待ちとなる。

【００８４】オペレータが、記憶用情報入力画面におい
て、必要項目の入力を終え、完了入力を行うと、管理用
端末装置２の記憶装置等２０に、入力した内容を含む入
力画面表示情報がキャッシュされるとともに、入力情報
がサーバ１に送信される。これを受信したサーバ１は、
必須項目情報の有無及び内容を確認し、存在しない又は
内容が不正な場合にはエラーメッセージとともに受信情
報を含む記憶用情報入力画面表示情報を管理用端末装置
２へ送信する。これを受信した管理用端末装置２は、エ
ラーメッセージとともに受信情報を含む記憶用情報入力
画面を端末表示装置２４に表示し、再び入力待ちとな
る。

【００８５】一方、必須項目情報が存在する場合には受
信情報のみを含む確認画面表示情報を予め記憶されたフ
ォーム情報から生成し、これを管理用端末装置２へ送信
する。これを受信した管理用端末装置２は、確認画面を
端末表示装置２４に表示し、確認入力待ちとなる。そこ
で、オペレータが処理キャンセル入力を行うと、処理キ
ャンセル情報がサーバ１に送信され、これに応じてサー
バ１が新規の（未入力の）記憶用情報入力画面表示情報
を管理用端末装置２に送信し、これを受信した管理用端
末装置２は、未入力の記憶用情報入力画面を端末表示装
置２４に表示し、再び入力待ちとなる。

【００８６】また確認画面において入力ミスが発見され
た場合には、修正入力を行う。これによりサーバ１に修
正入力情報が送信され、これを受信したサーバ１が入力
済み情報を含む記憶用情報入力画面表示情報を管理用端
末装置２に送信する。本例ではこの情報の受信を開始し
た管理用端末装置２は、端末記憶装置２０にキャッシュ
しておいた入力済み情報を含む記憶用情報入力画面表示
情報を読出し、端末表示装置２４に表示させる。

【００８７】またオペレータが、確認画面において入力
に誤りが無いことを確認し、処理を続行する場合、確認
完了コマンドを入力する。これにより管理用端末装置２
から確認完了情報がサーバ１に送信される。これを受信
したサーバ１は、先に受信した記憶用情報を、サーバ記
憶装置１０の所定のマスタまたはファイル１０Ａ〜１０
Ｇに追加格納するとともに、予め記憶された次処理選択
情報を含む処理完了メッセージ画面表示情報を読出し、
これを管理用端末装置２に送信する。これを受信した管
理用端末装置２は、処理完了メッセージを端末表示装置
２４に表示し、次処理入力待ちとなる。ここでオペレー
タは、印刷出力装置２５への出力入力を行うことによ
り、確認画面を印刷することができる。また、オペレー
タが次処理の選択入力を行うことにより、その入力情報
がサーバ１に送信され、続いてサーバー１から処理種別
選択画面、入力種別選択画面、または新規記憶用情報入
力画面を受信し、これを端末表示装置２に表示し、再び
入力待ちとなる。

【００８８】以降は、必要に応じて希望の処理を開始ま
たは続行するか、サーバとの通信を切断し、必要に応じ
て管理用端末装置を終了させる。

【００８９】他方、この情報更新処理に該当する具体例
としては、本システム例では次の（イ）〜（ホ）があ
る。

【００９０】（イ）担当者マスタの更新処理：投資対象
の不動産物件が多数ある場合には、管理会社内において
物件毎の担当者を決め、当該物件に係る処理を担当者の
みが行えるようにするのが好ましい。このため本例で
は、サーバ１の記憶装置１０に担当者マスタ１０Ａをつ
くり、担当者の新規登録や担当物件の追加・変更等の処
理を行えるようになっている。本処理は、担当者識別情
報の管理にあたるから、管理者権限を有するものだけが
行えるようにするのが好ましい。

【００９１】この場合に必要となる入力情報は、前述し
た担当者マスタのフィールド項目であり、例えばその全
てを新規登録における必須項目とする。

【００９２】（ロ）物件マスタの更新処理：本管理会社
と不動産経営者との間に管理委託契約の取り交わしがあ
ったときや、既存の管理委託契約が終了したとき等、必
要に応じて管理会社が不動産物件の登録及びその抹消を
行うのが好ましい。このため、本例ではサーバ記憶装置
１０に物件マスタ１０Ｂをつくり、そこに不動産識別情
報や担当者情報等の必要情報を格納しており、必要に応
じてその内容の追加・変更処理を行うことができるよう
になっている。本処理は、頻繁に行われるものではな
く、また担当者が任意に行えるようにするのは危険であ
るから、管理者権限を有するものだけが行えるようにす
るのが好ましい。

【００９３】この場合に必要となる入力情報は、前述し
た物件マスタのフィールド項目である。また例えば新規
登録においては、利用スペース数率および利用スペース
数率予想値更新日付を任意項目とし、その他を必須項目
とする。

【００９４】（ハ）会員マスタの更新処理：管理の都合
上、特に配当金を算出するためには少なくとも証券保有
者を登録するのが好ましく、またセキュリティ上、証券
を保有していると否とに関わらず、本システムを利用す
る投資家の全てを登録するのがさらに好ましい。このた
め、本例ではサーバ記憶装置１０に会員マスタ１０Ｃを
つくり、そこに会員識別情報や連絡先情報等の必要情報
を格納しており、必要に応じてその内容の追加・変更処
理を行うことができるようになっている。

【００９５】この場合に必要となる入力情報は、前述し
た会員マスタのフィールド項目である。また新規登録に
おいては、例えば会員コード、会員名、ユーザーＩＤ、
パスワード、有効・無効区分を必須項目とし、その他を
任意項目とする。

【００９６】（ニ）配当率マスタの更新処理：本システ
ムでは、利用スペース数率に応じて配当金を算出するた
めの変動配当率および基本配当率を、好ましくは物件毎
に定めておき、これを配当金算出処理に用いる。このた
め、本例ではサーバ記憶装置１０に配当率マスタ１０Ｅ
をつくり、そこに基本配当率および変動配当率やそれを
得るために必要な情報等の必要情報を格納しており、必
要に応じてその内容の追加・変更処理を行うことができ
るようになっている。

【００９７】本システム例では、変動配当率として、利
用スペース数率に応じて定められた複数段階の配当率を
配当率マスタに記憶しており、これを配当金の算出の際
に参照することとしているが、利用スペース数率を代入
することにより変動配当率を算出することができる適宜
の数式を配当率マスタに記憶しておき、これを利用して
変動配当率を取得することもできる。本処理は、頻繁に
行われるものではなく、また担当者が任意に行えるよう
にするのは危険であるから、管理者権限を有するものだ
けが行えるようにするのが好ましい。

【００９８】配当率マスタの更新処理において必要とな
る入力情報は、前述した配当率マスタのフィールド項目
である。新規登録においては、例えばその全部を必須項
目とするのが望ましい。

【００９９】（ホ）日報ファイルの更新処理：本システ
ム例では、変動配当率の決定に際し物件毎の日々の利用
スペース数を用いて利用スペース数率を算出する。この
ため、本例ではサーバ記憶装置１０に日報ファイル１０
Ｄをつくり、そこに物件識別情報および一営業日あたり
の利用スペース数等の必要情報を格納しており、必要に
応じてその内容の追加・変更処理を行うことができるよ
うになっている。

【０１００】この場合に必要となる入力情報は、前述し
た日報ファイルのフィールド項目である。また新規登録
においては、例えば担当者コード、物件コード、営業日
付、売上金額、支出金額、利用スペース数を必須項目と
し、売上金額および支出金額については、後述の経営情
報提供処理において必要となるが、必ず行わなければな
らないものではないので任意項目とする。

【０１０１】（記憶情報確認処理）次に、管理会社にお
いては、必要に応じてデータベースサーバ１に記憶蓄積
された情報を確認するのが望ましい。特に日報データフ
ァイル１０Ｄの更新が正確に為されていないと、配当金
の算出に狂いを生ずるので、必要に応じて又は定期的に
確認するのが好ましい。

【０１０２】この記憶情報確認処理の具体例が、図１０
および図１１に示されている。すなわち、オペレータは
先ず、前述の処理種別選択画面において、希望の記憶情
報確認コマンド（例えば日報ファイル確認コマンド）を
入力装置２１を用いて選択等により入力する。これによ
り、図１０に示すように、前述の記憶情報更新処理の場
合と同様にユーザーＩＤ・パスワードによるユーザ認証
処理を行う。詳細は前述のとおりである。ユーザ認証が
成立すると、サーバ１は、予め記憶しておいた確認条件
入力画面表示情報を管理用端末装置２へ送信する。

【０１０３】これを受信した管理用端末装置２は、図１
１に示すように、受信情報に基づいて確認条件入力画面
を表示装置２４に表示し、入力待ちとなる。この入力待
ちにおいても確認条件入力をキャンセルすることがで
き、その場合、本例では前述の処理種別入力画面表示情
報をサーバー１から受信し、処理種別入力画面を表示装
置２４に表示し、入力待ちとなる。

【０１０４】処理を継続する場合、オペレータは確認条
件を入力する。例えば、所定物件の所定営業日の利用ス
ペース数が日報ファイル１０Ｄに記憶されているか否か
を確認する場合には、ここで、確認したい物件の物件コ
ードや物件名称等の物件識別情報と確認を希望する営業
日を入力する。オペレータが、必要項目の入力を終えて
完了入力を行うと、入力した確認条件がサーバー１に送
信される。

【０１０５】確認条件を受信したサーバ１は、図１１に
示すように、確認必須条件の有無及び内容を確認し、存
在しない又は内容が不正な場合にはエラーメッセージと
ともに受信情報を含む確認条件入力画面表示情報を管理
用端末装置２へ送信する。これを受信した管理用端末装
置２は、エラーメッセージとともに受信情報を含む確認
条件入力画面を端末表示装置２に表示し、再び入力待ち
となる。

【０１０６】一方、正当な確認条件が存在する場合に
は、マスタ１０Ａ〜１０Ｅまたはファイル１０Ｆ，１０
Ｇを参照して、条件に該当するデータの検索・抽出を行
い、抽出結果を含む確認画面表示情報（例えばリスト形
式の画面表示情報）を予め記憶されたフォーム情報から
生成し、これを管理用端末装置２へ送信する。これを受
信した管理用端末装置２は、確認画面を端末表示装置２
４に表示し、処理を続行するか否かの入力待ちとなる。
ここでオペレータは、印刷出力装置２５への出力入力を
行うことにより、確認画面を印刷することができる。

【０１０７】当該記憶情報確認処理の続行を希望する場
合には、オペレータが処理続行入力を行う。これを受け
たサーバ１は、新規の（未入力の）確認条件入力画面表
示情報を管理用端末装置２に送信し、これを受信した管
理用端末装置２は、未入力の確認条件入力画面を端末表
示装置２４に表示し、再び入力待ちとなる。処理終了入
力を行うと、前述の処理種別入力画面表示情報をサーバ
ー１から受信し、処理種別入力画面を表示装置２４に表
示し、入力待ちとなる。

【０１０８】（配当算出処理）配当締切日を経過する
と、前述のとおり管理会社において配当算出処理を行
う。また他の場合に、必要に応じて配当算出処理を行う
こともある。この処理の具体例が、図１２〜図１４に示
されている。

【０１０９】すなわち、オペレータは先ず、前述の処理
種別選択画面において、配当算出処理コマンドを入力装
置２１を用いて選択等により入力する。これにより、図
１２に示すように、前述した記憶情報更新処理と同様に
ユーザーＩＤ・パスワードによるユーザ認証処理を行
う。詳細は前述のとおりである。ユーザ認証が成立する
と、サーバ１は、予め記憶しておいた算出条件入力画面
表示情報を管理用端末装置２へ送信する。

【０１１０】これを受信した管理用端末装置２は、図１
３に示すように、受信情報に基づいて算出条件入力画面
を表示装置２４に表示し、入力待ちとなる。この入力待
ちにおいても算出条件入力をキャンセルすることがで
き、その場合、本例では前述の処理種別入力画面表示情
報をサーバー１から受信し、処理種別入力画面を表示装
置２４に表示し、入力待ちとなる。処理を継続する場
合、オペレータは必要項目の入力を行い完了入力を行
う。これにより、入力した算出条件がサーバーに送信さ
れる。

【０１１１】算出条件を受信したサーバ１は、図１１に
示すように、先ず算出必須条件の有無およびその内容を
確認する。必須条件、具体的には少なくとも算出対象期
間が存在しない又は内容が不正な場合にはエラーメッセ
ージとともに受信情報を含む算出条件入力画面表示情報
を管理用端末装置２へ送信する。これを受信した管理用
端末装置２は、エラーメッセージとともに受信情報を含
む算出条件入力画面を端末表示装置２４に表示し、再び
入力待ちとなる。

【０１１２】一方、正当な算出必須条件が存在する場合
には、続いて算出任意条件の有無およびその内容を確認
する。算出任意条件（例：算出対象の不動産の範囲を限
定する場合の物件コード、算出対象会員の範囲を限定す
る場合の会員コード等）が存在する場合には、これを後
の抽出、積算等に利用するために取得する。また、算出
任意条件が存在しない場合には、既定値（例：無条件）
を取得する。

【０１１３】そして、これらに基づいて配当算出処理を
行う。配当算出処理の詳細例は図１４に示されている。
すなわち、サーバ１は、算出対象期間を含む算出条件を
受信すると、先ず日報ファイル１０Ｄの営業日フィール
ドを参照し、算出対象期間に該当する営業日（物件範囲
を限定した場合には該当する物件コード）を含むレコー
ドを抽出し、次にレコード数を物件コード毎に積算し、
物件毎の配当対象営業日数を取得し、次に物件マスタ１
０Ｂの発行証券数フィールドを参照し、物件毎の発行証
券数レコードを読み出し、そして物件毎に配当対象営業
日数と発行証券数とを乗算し、算出対象期間における物
件毎の利用可能スペース総数を取得する。また、抽出レ
コードから、利用スペース数フィールドの利用スペース
数を物件毎に積算し、算出対象期間における物件毎の実
績利用スペース総数を取得する。

【０１１４】そして、これら取得情報に基づいて、物件
毎に実績利用スペース総数を利用可能スペース総数で除
して、物件毎の利用スペース数率を取得する。

【０１１５】利用スペース数率を取得したならば、配当
率マスタ１０Ｅを参照し、利用スペース数率に対応する
変動配当率を取得する。変動配当率が物件毎に記憶され
ている場合には、物件毎に変動配当率を取得する。ま
た、基本配当率についても同様に配当率マスタ１０Ｅを
参照して取得し、これに変動配当率を和して合計配当率
を算出する。

【０１１６】他方、売買履歴ファイル１０Ｆを参照し、
会員毎に、物件毎の証券保有数を積算するとともに、物
件マスタ１０Ｂを参照し算出対象物件の証券額面金額を
読み出す。

【０１１７】しかる後、会員毎に且つ物件毎に、証券保
有数、証券額面金額および合計配当率を乗算して、会員
毎の配当金額および物件毎の配当金額を含む情報を取得
する。

【０１１８】図１３に戻り、サーバは、取得した配当金
額情報に基づいて、予め記憶されたフォーム情報を利用
して、例えば会員毎の配当金額および物件毎の配当金額
を表形式で表示するための配当算出結果画面表示情報を
生成し、これを管理用端末装置２へ送信する。

【０１１９】管理用端末装置２は、配当算出結果画面表
示情報を受信すると、これに基づいて配当算出結果画面
を端末表示装置２４に表示し、処理を続行するか否かの
入力待ちとなる。ここでオペレータは、印刷出力装置２
５への出力入力を行うことにより、配当算出結果画面を
印刷したり、算出結果をサーバ記憶装置１０または管理
用端末記憶装置２０に記憶させたりすることができる。
当該配当算出処理の続行を希望する場合には、オペレー
タが処理続行入力を行う。これを受けたサーバ１は、新
規の（未入力の）配当算出条件入力画面表示情報を管理
用端末装置２に送信し、これを受信した管理用端末装置
２は、未入力の配当算出条件入力画面を端末表示装置２
に表示し、再び入力待ちとなる。処理終了入力を行う
と、前述の処理種別入力画面表示情報をサーバー１から
受信し、処理種別入力画面を表示装置２４に表示し、入
力待ちとなる。

【０１２０】＜投資家の利便性向上のための処理＞以
上、管理会社が行う情報管理について述べたが、これら
の管理情報は、投資における判断資料となるものが多
い。そこで管理会社は、本システムのデータベースサー
バ１の記憶情報およびそこから得られる情報等を、イン
ターネット等を介して当該サーバ１にアクセスする投資
家使用端末装置３に対し送信することにより、投資家に
対して投資判断資料となる情報を提供し、投資の利便性
を向上させるのが好ましい。また、データベースサーバ
１は、配当算出処理を行うことができるため、投資家が
これを利用して配当算出シミュレーションを行えるよう
にすることで、独自に配当予測等を行えるようにするこ
ともできる。

【０１２１】この利便性向上のための処理例が、図１５
および図１６に示されている。すなわち、投資家は、所
有するパーソナルコンピュータ等の端末装置３を、本シ
ステムのデータベースサーバ１に接続する。このとき前
述のようなユーザー認証を行うこともできるが、登録会
員以外の一般投資家に対しても情報提供等を行う場合に
は、ユーザー認証を行わないようにするのが好ましい。
データベースサーバ１は、投資家使用端末装置３の接続
を受けると、当該端末装置３に対して先ず、予め記憶さ
れたコマンド入力画面表示情報を送信し、図１５に示す
ように、これを受信した投資家使用端末装置３はコマン
ド入力画面を端末表示装置２４に表示する。

【０１２２】ここで投資家は、所望の情報要求コマンド
またはシミュレーションコマンド（具体的には後述の
（い）〜（に）のコマンド）を入力装置２１を用いて選
択等により入力する。これを受けたサーバ１は、予め記
憶された条件入力画面表示情報を投資家使用端末装置３
に送信し、図１６に示すように、これを受信した端末装
置３はその表示装置２４に条件入力画面を表示する。

【０１２３】次に、投資家は所定の条件を選択等により
入力し、完了入力を行う。これにより、入力条件がサー
バ１に送信される。これを受信したサーバ１は、受信情
報をチェックして所定の必須条件の有無および内容を確
認する。必須条件が無いか又は内容が不正である場合に
は、エラーメッセージとともに受信情報を含む条件入力
画面表示情報を投資家使用端末装置３へ送信する。これ
を受信した投資家使用端末装置３は、エラーメッセージ
とともに受信情報を含む条件入力画面を端末表示装置２
４に表示し、再び入力待ちとなる。

【０１２４】また、入力画面においては、処理キャンセ
ル入力を行うことができ、この場合前述のコマンド入力
画面表示情報をサーバー１から受信し、コマンド入力画
面を表示装置２４に表示し入力待ちとなる。

【０１２５】一方、正当な必須条件が存在する場合に
は、続いて任意条件の有無およびその内容を確認する。
任意条件が存在する場合には、これを後の抽出、算出等
に利用するために取得する。また、任意条件が存在しな
い場合には、既定値（例：無条件）を取得する。

【０１２６】そしてこれらに基づいて、サーバ１は、要
求情報の取得、算出またはシミュレーションを行い、そ
の結果を含む画面表示情報を生成し、これを投資家使用
端末装置３に送信する。これを受信した投資家使用端末
装置３は、その表示装置２４に要求情報取得結果等画面
を表示し、処理を続行するか否かの入力待ちとなる。こ
こで投資家は、要求情報取得結果等画面を端末記憶装置
２０に記憶させたり、印刷出力装置２５を有している場
合には印刷出力入力を行うことにより要求情報取得結果
等画面を印刷したりすることができる。当該配当算出処
理の続行を希望する場合には、投資家は処理続行入力を
行う。これを受けたサーバ１は、条件入力画面表示情報
を端末装置３に送信し、これを受信した端末装置３は、
条件入力画面を端末表示装置２４に表示し、再び入力待
ちとなる。処理終了入力を行うと、前述の情報要求等コ
マンド入力画面表示情報をサーバー１から受信し、情報
要求等コマンド入力画面を表示装置２４に表示し、入力
待ちとなる。

【０１２７】他方、この情報要求等への応答処理の具体
例としては、本システム例では次の（い）〜（に）があ
る。

【０１２８】（い）利用スペース数率情報の提供 本発明に係る不動産投資は、利用スペース数率によって
配当が変動するので、日々の利用スペース数率は、投資
家が最も知りたい情報の一つと考えられる。このため本
システム例では、サーバ１が、投資家使用端末装置３か
らの要求に応じて、前述の図１４に示す配当算出処理の
前段処理と同様にして利用スペース数率を得て、これを
投資家使用端末装置３に対して送信することができるよ
うになっている。また、利用スペース数率をサーバ記憶
装置１０に予め記憶しておき、この記憶情報に基づく利
用スペース数率情報を投資家使用端末装置３に対して送
信することもできる。

【０１２９】なお、本利用スペース数率情報の提供にお
いて、前述の必須条件を特に定める必要はないが、処理
軽減を図るためには、物件名等の物件識別情報および算
出対象期間を必須入力条件とするのが好ましい。また任
意条件としては、出力形態（数値表示、グラフ表示等）
を選択入力できるようにするのが好ましい。

【０１３０】（ろ）配当情報の提供 また配当予想や配当実績についても投資家が最も知りた
い情報の一つと考えられる。このため本システム例で
は、サーバ１が、投資家使用端末装置３からの要求に応
じて、前述の図１４に示す配当算出処理と同様の処理を
行い、その結果を投資家使用端末装置に対して送信する
ことができるようになっている。

【０１３１】本配当情報の提供において、前述の必須条
件を特に定める必要はないが、処理軽減を図るために
は、物件名等の物件識別情報および算出対象期間を必須
入力条件とするのが好ましい。また任意条件としては、
出力形態（数値表示、グラフ表示等）を選択入力できる
ようにするのが好ましい。

【０１３２】配当予想を提供する場合、予め過去の利用
スペース数実績から利用スペース数予想値（実績値の平
均値等）を定め、これを前述の物件マスタ１０Ｂの利用
スペース数予想値フィールドに記憶させておき、配当算
出処理に際して物件マスタ１０Ｂを参照し、利用スペー
ス数予想値を取得してこれを配当算出に用いることがで
きる。利用スペース数の変動が所定周期（ホテルの場
合、１年）で繰り返される場合には、複数周期分の実績
値から得られる１周期分の平均値等を利用スペース数予
想値とし、算出対象期間に対応する時期の予想値を読み
出して、配当算出を行うことができる。

【０１３３】配当実績を提供する場合には、日報ファイ
ル１０Ｄから配当支払い済みの過去の利用スペース数実
績を読出し、これを用いて配当算出処理を行うようにす
る。また、前述の管理会社が行う配当算出処理により算
出した配当金額をサーバ記憶装置１０に記憶させてお
き、これに基づいて配当実績を投資家に提供することが
できる。

【０１３４】（は）不動産の経営情報 一般の投資と同様に、不動産投資においても不動産経営
情報が重要な投資判断資料となるものと考えられる。こ
のため、本システム例では、サーバ１が、日報ファイル
１０Ｄに収支情報等の経営情報を記憶しており、投資家
使用端末装置３からの要求に応じてこれを読み出し、そ
の結果を投資家使用端末装置３に対して送信することが
できるようになっている。

【０１３５】本経営情報の提供においても、前述の必須
条件を特に定める必要はないが、処理軽減を図るために
は、情報取得対象期間を必須入力条件とするのが好まし
い。また任意条件としては、出力形態（数値表示、グラ
フ表示等）を選択入力できるようにするのが好ましい。

【０１３６】（に）シミュレーション処理 他方、利用スペース数率がどの程度になると配当がどの
程度支払われるとか、反対に所望の配当をもらうために
は利用スペース数率がどの程度になれば良いのかとか、
その場合に必要な投資金額もしくは証券数は幾らか等を
投資家が簡易に知ることができれば、投資のイメージを
掴み易いものと考えられる。このため本システム例で
は、サーバ１が、投資家使用端末装置３からの要求に応
じて、前述の配当算出機能を利用してシミュレーション
を行い、その結果を投資家使用端末装置３に送信するこ
とができるようになっている。

【０１３７】この場合、物件名等の物件識別情報、投資
金額もしくは証券数、利用スペース数率のうちのいずれ
か２つを必須入力条件とし、未入力の項目を算出し、算
出結果を投資家使用端末装置３に送信するように構成す
る。また任意条件としては、出力形態（数値表示、グラ
フ表示等）を選択入力できるようにするのが好ましい。

【０１３８】＜証券の売買に関する処理＞近時、インタ
ーネットの発展によりネットワークを介したオンライン
での証券売買も行われている。本システム例では、売却
または購入希望証券および希望価格を管理会社のデータ
ベースサーバ１に記憶し、購入者がデータベースサーバ
１の記憶情報を参照して希望に合った売却希望証券を選
択するか、または売却者がデータベースサーバ１の記憶
情報を参照して希望に合った購入希望を受けることによ
り、オンラインでの証券売買を行うことができるように
構成されている。

【０１３９】なお、売買に関する処理は、セキュリティ
が非常に重要であるので、投資家が管理会社に登録さ
れ、ユーザーＩＤおよびパスワードが付与されているこ
とが前提となる。以下、各処理を順に説明する。

【０１４０】（売買希望の登録処理）図１７及び図１８
は、売却希望または購入希望の登録処理の詳細を示して
いる。投資家は、先ず前述情報提供等の場合と同様に、
所有するパーソナルコンピュータ等の端末装置３を本シ
ステムのデータベースサーバ１に接続する。データベー
スサーバ１は、投資家使用端末装置３の接続を受ける
と、当該端末装置３に対して先ず、予め記憶されたコマ
ンド入力画面表示情報を送信し、図１５に示すように、
これを受信した投資家使用端末装置３はコマンド入力画
面を端末表示装置２４に表示する。

【０１４１】ここで投資家は、図１７に示すように売買
希望登録コマンドを入力装置２１を用いて選択等により
入力する。これを受けたサーバ１は、予め記憶しておい
たユーザーＩＤ・パスワードの入力画面表示情報を投資
家使用端末装置３に送信し、これを受信した投資家使用
端末装置３はその受信情報に基づいてユーザＩＤ・パス
ワードの入力画面を表示装置２４に表示させ、入力待ち
となる。

【０１４２】ここで投資家は、管理会社に登録した際に
付与されたユーザーＩＤおよびパスワードを入力し、さ
らに完了入力を行う。これにより、ユーザーＩＤ・パス
ワードがサーバに送信される。これを受信したサーバ１
は、会員マスタ１０Ｃを参照して、受信したユーザーＩ
Ｄ・パスワードと一致する有効情報を検索する。そして
有効な一致情報が存在しない場合には接続不可画面表示
情報を投資家使用端末装置３に送信する。投資家使用端
末装置３は、受信した接続不可画面表示情報を表示装置
２４に表示させ、確認入力待ちとなる。投資家が確認入
力を行うと、再びサーバ１からユーザーＩＤ・パスワー
ドの入力画面表示情報を受信し、これに基づいて、入力
画面を表示装置２４に表示させるとともに入力待ちとな
る。

【０１４３】なお、入力画面においては、処理キャンセ
ル入力を行うことができ、この場合前述のコマンド入力
画面表示情報をサーバー１から受信し、コマンド入力画
面を表示装置２４に表示し入力待ちとなる。

【０１４４】一方、有効な一致情報が存在する場合に
は、売買希望入力画面表示情報を投資家使用端末装置３
へ送信する。これを受信した投資家使用端末装置３は、
図１８に示すように売買希望入力画面を表示し、入力待
ちとなる。ここで、投資家は所望の売買希望情報を入力
する。本システム例の場合、具体的には、会員コード、
物件コード、売買区分（購入、売却）、売買希望証券
数、売買希望価格、売買期間開始日時（年、月、日、
時、分、秒）、売買期間終了日時（年、月、日、時、
分、秒）の全てを必須条件として入力し、完了入力を行
う。これにより、入力情報がサーバ１に送信される。

【０１４５】入力情報を受信したサーバ１は、必須項目
情報の有無及び内容を物件マスタや会員マスタ等を参照
して確認し、存在しないか又は内容が不正な場合（例え
ば、入力物件等が物件マスタに存在しない場合、購入希
望価格と購入希望数とを乗算した結果が当該購入を行う
会員に関する会員マスタの口座残高を超えた場合、売却
希望数が当該売却を行う会員の保有証券数を超えている
場合等）にはエラーメッセージとともに受信情報を含む
売買希望入力画面表示情報を投資家使用端末装置３へ送
信する。これを受信した投資家使用端末装置３は、エラ
ーメッセージとともにサーバ受信情報を含む売買希望入
力画面を端末表示装置２４に表示し、再び入力待ちとな
る。

【０１４６】一方、有効な必須項目情報が存在する場合
には受信情報のみを含む確認画面表示情報を予め記憶さ
れたフォーム情報から生成し、これを投資家使用端末装
置３へ送信する。これを受信した投資家使用端末装置３
は、確認画面を端末表示装置３に表示し、確認入力待ち
となる。ここで投資家は、印刷出力装置２５への出力入
力を行うことにより、確認画面を印刷したり、端末記憶
装置２０に確認画面表示情報を記憶させたりすることが
できる。

【０１４７】ここで、投資家が処理キャンセル入力を行
うと、処理キャンセル情報がサーバに送信され、これに
応じてサーバ１が新規の（未入力の）売買希望入力画面
表示情報を投資家使用端末装置３に送信し、これを受信
した投資家使用端末装置３は、未入力の売買希望入力画
面を端末表示装置２４に表示し、再び入力待ちとなる。

【０１４８】また確認画面において入力ミスが発見され
た場合には、修正入力を行う。これによりサーバ１に修
正入力情報が送信され、これを受信したサーバ１が入力
済み情報を含む売買希望入力画面表示情報を投資家使用
端末装置３に送信する。これを受信した投資家使用端末
装置３は、サーバ受信情報を含む売買希望入力画面を端
末表示装置３に表示し、再び入力待ちとなる。

【０１４９】これに対して、確認画面において入力に誤
りが無いことを確認し、処理を続行する場合、確認完了
コマンドを入力する。これにより投資家使用端末装置３
から確認完了情報がサーバ１に送信される。これを受信
したサーバ１は、先に受信した記憶用情報を、記憶装置
１０の売買希望ファイル１０Ｇに追加格納するととも
に、予め記憶された次処理選択情報を含む処理完了メッ
セージ画面表示情報を読出し、これを投資家使用端末装
置３に送信する。これを受信した投資家使用端末装置３
は、処理完了メッセージを表示し、次処理入力待ちとな
る。

【０１５０】ここで、投資家が次処理の選択入力を行う
ことにより、これがサーバ１に送信され、続いて投資家
用端末装置３はサーバー１からコマンド入力画面情報、
売買希望入力画面情報を受信し、これを端末表示装置３
に表示し、再び入力待ちとなる。

【０１５１】以降は、必要に応じて希望の処理を開始ま
たは続行するか、サーバとの通信を切断し、必要に応じ
て投資家使用端末装置を終了させる。

【０１５２】（売買処理）売買の処理については、図１
９および図２０に詳細を示した。すなわち、先ず前述の
売買希望登録処理と同様に、所有するパーソナルコンピ
ュータ等の端末装置３を本システムのデータベースサー
バ１に接続する。データベースサーバ１は、投資家使用
端末装置３の接続を受けると、当該端末装置３に対して
先ず、予め記憶されたコマンド入力画面表示情報を送信
し、図１５に示すように、これを受信した投資家使用端
末装置３はコマンド入力画面を端末表示装置２４に表示
する。

【０１５３】ここで投資家は、図１９に示すように売買
コマンドを端末入力装置２１を用いて選択等により入力
する。これを受けたサーバ１は、ユーザーＩＤ・パスワ
ードの入力画面表示情報を投資家使用端末装置３に送信
し、前述の売買希望登録処理と同様にユーザーＩＤ・パ
スワードによるユーザ認証処理を行う。詳細は前述のと
おりである。ユーザ認証が成立すると、サーバ１は、売
買希望登録済みの証券の種類および数を含む売買入力画
面表示情報を生成し、これを投資家使用端末装置３へ送
信する。

【０１５４】これを受信した投資家使用端末装置３は、
図２０に示すように売買入力画面を表示し、入力待ちと
なる。ここで、投資家は所望の売買情報を入力する。本
システム例の場合、具体的には、会員コード、物件コー
ド、売買区分（購入、売却）、売買証券数、売買価格を
少なくとも必須条件として入力し、完了入力を行う。こ
れにより、入力情報がサーバ１に送信される。

【０１５５】入力情報を受信したサーバ１は、必須項目
情報の有無及び内容を確認し、存在しないか又は内容が
不正な場合（購入価格と購入数とを乗算した結果が当該
購入を行う会員に関する会員マスタの口座残高を超えた
場合、売却数が当該売却を行う会員の保有証券数を超え
ている場合等）にはエラーメッセージとともに受信情報
を含む売買入力画面表示情報を投資家使用端末装置３へ
送信する。これを受信した投資家使用端末装置３は、エ
ラーメッセージとともにサーバ受信情報を含む売買入力
画面を端末表示装置２４に表示し、再び入力待ちとな
る。

【０１５６】一方、有効な必須項目情報が存在する場合
には受信情報のみを含む確認画面表示情報を予め記憶さ
れたフォーム情報から生成し、これを投資家使用端末装
置へ送信する。これを受信した投資家使用端末装置は、
確認画面を端末表示装置に表示し、確認入力待ちとな
る。ここで投資家は、印刷出力装置２５への出力入力を
行うことにより、確認画面を印刷したり、端末記憶装置
２０に確認画面表示情報を記憶させたりすることができ
る。

【０１５７】ここで、投資家が処理キャンセル入力を行
うと、処理キャンセル情報がサーバ１に送信され、これ
に応じてサーバ１が新規の（未入力の）売買入力画面表
示情報を投資家使用端末装置３に送信し、これを受信し
た投資家使用端末装置３は、未入力の売買入力画面を端
末表示装置２４に表示し、再び入力待ちとなる。

【０１５８】また確認画面において入力ミスが発見され
た場合には、修正入力を行う。これによりサーバに修正
入力情報が送信され、これを受信したサーバ１が入力済
み情報を含む売買入力画面表示情報を投資家使用端末装
置３に送信する。これを受信した投資家使用端末装置３
は、サーバ受信情報を含む売買入力画面を端末表示装置
２４に表示し、再び入力待ちとなる。

【０１５９】これに対して、確認画面において入力に誤
りが無いことを確認し、処理を続行する場合、確認完了
コマンドを入力する。これにより投資家使用端末装置３
から確認完了情報がサーバ１に送信される。これを受信
したサーバ１は、先に受信した記憶用情報を、記憶装置
１０の売買履歴ファイル１０Ｆに追加格納するととも
に、予め記憶された次処理選択情報を含む処理完了メッ
セージ画面表示情報を読出し、これを投資家使用端末装
置３に送信する。これを受信した投資家使用端末装置３
は、処理完了メッセージを端末表示装置２４に表示し、
次処理入力待ちとなる。

【０１６０】ここで、投資家が次処理の選択入力を行う
ことにより、これがサーバ１に送信され、続いて投資家
用端末装置３はサーバー１からコマンド入力画面情報ま
たは売買入力画面情報を受信し、これを端末表示装置２
４に表示し、再び入力待ちとなる。

【０１６１】以降は、必要に応じて希望の処理を開始ま
たは続行するか、サーバとの通信を切断し、必要に応じ
て投資家使用端末装置３を終了させる。

【０１６２】他方、管理会社は、売買履歴ファイルを定
期的に確認し、売買があったときには、購入者口座から
の引き落とし及び売却者への振込みを行うとともに、証
券の授受の仲介を行う。なお、証券売買処理に伴う支払
いについては、インターネットショッピング等で近時盛
んに利用されている、いわゆるカード決済方式にするこ
ともできる。

【０１６３】＜その他＞ （ａ）上記例では、インターネットを使用して運用する
例を示したが、専用のネットワークを構築して運用する
こともできる。また、上記の機能を有するスタンドアロ
ーンのコンピュータシステムを構築し、必要に応じて又
は不動産経営者や投資家からの電話・ファクシミリ・電
子メール・郵便・窓口直接受付等による要請に応じて、
管理者が、登録や売買等の手続きに伴うコンピュータ入
力等の全てを行うようにすることも本発明に含まれる。
また前述の情報提供を、郵便・電子メール・ファクシミ
リ等を用いて投資家等に対して一方的に行うことができ
る。

【０１６４】（ｂ）データベースサーバや管理用端末装
置は、管理会社内に設置されなくても良い。

【０１６５】（ｃ）日報入力用の端末装置を不動産経営
者に保有させて、不動産経営者が日報入力を行うように
することもできる。一部のホテル等のように客室管理シ
ステム等の利用スペース数を管理するシステムが導入さ
れている場合には、その管理システムから自動または手
動で、日毎または月・年毎の日報情報を抽出し、抽出結
果をデータベースサーバ１に送信して日報ファイル１０
Ｄに記憶させるようにすることもできる。

【０１６６】

【発明の効果】以上のとおり、本発明によれば新規な不
動産投資の管理方法および管理システムが提供される。

【図面の簡単な説明】

【図１】配当変動制不動産投資構想の概要図である。

【図２】配当変動制不動産投資システムの概要図であ
る。

【図３】データベースサーバのハードウェア概要図であ
る。

【図４】端末装置のハードウェア概要図である。

【図５】処理フロー図である。

【図６】処理フロー図である。

【図７】処理フロー図である。

【図８】処理フロー図である。

【図９】処理フロー図である。

【図１０】処理フロー図である。

【図１１】処理フロー図である。

【図１２】処理フロー図である。

【図１３】処理フロー図である。

【図１４】処理フロー図である。

【図１５】処理フロー図である。

【図１６】処理フロー図である。

【図１７】処理フロー図である。

【図１８】処理フロー図である。

【図１９】処理フロー図である。

【図２０】処理フロー図である。

【符号の説明】

１…データベースサーバ、２…管理用端末装置、３…投
資家使用端末装置、４…ファクシミリ。

フロントページの続き Ｆターム(参考） 5B049 BB46 BB47 CC05 CC08 CC36 CC38 CC39 CC44 DD01 DD05 EE01 EE05 FF02 FF03 FF04 FF09 GG04 GG06 GG07 5B055 BB20 CB09 CC04 CC10 CC13 EE02 EE21 EE27 FA01 FB03 HA04 JJ05 KK01 LL02 MM20 PA02 PA34 PA39

Claims (14)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】複数の利用スペースに区画され且つ実際に
   利用されたスペース数に応じて変動する収益を生ずる不
   動産を証券化し、この不動産から生ずる利益を証券保有
   者に対して配当する不動産投資のための、コンピュータ
   システムを用いた管理方法であって、 管理者が所定の配当金額算出指令入力を行い、 予め入力された入力情報または予め記憶された記憶情報
   から、証券保有者の証券保有数を得るとともに、予め入
   力された入力情報または予め記憶された記憶情報から、
   前記不動産に関する所定期間あたりの利用スペース数率
   を得て、 これら証券保有数および利用スペース数率に応じて、前
   記証券保有者の配当金額を算出し、この算出結果を出力
   する、 ことを特徴とする配当変動制不動産投資管理方法。
2. 【請求項２】複数の利用スペースに区画され且つ実際に
   利用されたスペース数に応じて変動する収益を生ずる複
   数の不動産を証券化し、これら不動産から生ずる利益を
   証券保有者に対して配当する不動産投資のための、コン
   ピュータシステムを用いた管理方法であって、 管理者が所定の配当金額算出指令入力を行い、 予め入力された入力情報または予め記憶された記憶情報
   から、証券保有者の識別情報、その保有証券の対象の不
   動産の識別情報およびその証券保有数を得るとともに、
   予め入力された入力情報または予め記憶された記憶情報
   から、該当不動産に関する所定期間あたりの利用スペー
   ス数率を得て、 これら証券保有者の識別情報、その保有証券の対象の不
   動産の識別情報およびその証券保有数と該当不動産に関
   する所定期間あたりの利用スペース数率とに基づいて、
   証券保有者および不動産の少なくとも一方ごとの配当金
   額を算出し、この算出結果を出力する、 ことを特徴とする配当変動制不動産投資管理方法。
3. 【請求項３】前記配当金額の算出に際し、 予め入力された入力情報または予め記憶された記憶情報
   から、不動産の配当基準金額を得るとともに、予め入力
   された入力情報または予め記憶された記憶情報から、前
   記利用スペース数率に対応する変動配当率を得て、さら
   に予め入力された入力情報または予め記憶された記憶情
   報から基本配当率を得て、 前記基本配当率および前記変動配当率の和に前記証券保
   有数および前記配当基準金額を乗じて得られる金額を配
   当金額とする配当金額算出処理を行う、請求項１または
   ２記載の配当変動制不動産投資管理方法。
4. 【請求項４】前記利用スペース総数と同数の証券を発行
   し、資金調達総額を前記利用スペース総数で割った金額
   を各証券の額面金額とし、前記配当基準金額を証券額面
   金額とする、請求項３記載の配当変動制不動産投資管理
   方法。
5. 【請求項５】前記利用スペース総数と同数の証券を発行
   し、 予め入力された入力情報または予め記憶された記憶情報
   から、発行済証券数、利用期間およびその利用期間中に
   実際に利用された利用スペース数を得るとともに、予め
   入力された入力情報または予め記憶された記憶情報から
   配当算出対象期間を得て、 この取得情報に基づいて、前記配当算出対象期間に該当
   する期間中における利用スペース数を集計するととも
   に、この集計結果に発行済証券数を乗じて利用スペース
   数率を算出し、これを前記配当金額の算出に用いる、 請求項１〜４のいずれか１項に記載の配当変動制不動産
   投資管理方法。
6. 【請求項６】予め入力された入力情報、予め記憶された
   記憶情報もしくはこれらから得られる情報またはこれら
   を出力用に加工処理したものを投資家向け出力情報とし
   て得て、この出力情報を投資家使用端末装置に対して送
   信する処理を行う、請求項１〜５のいずれか１項に記載
   の配当変動制不動産投資管理方法。
7. 【請求項７】管理者が、管理用端末コンピュータを介し
   て前記コンピュータに各前記処理を行わしめる、請求項
   １〜６のいずれか１項に記載の配当変動制不動産投資管
   理方法。
8. 【請求項８】複数の利用スペースに区画され且つ実際に
   利用されたスペース数に応じて変動する収益を生ずる不
   動産を証券化し、この不動産から生ずる利益を証券保有
   者に対して配当する不動産投資のための、管理システム
   であって、 前記不動産に関する所定期間あたりの利用スペース数率
   またはこれを得るために必要な基情報とを含む、利用ス
   ペース数率情報を記憶する利用スペース数率情報記憶手
   段と、 前記利用スペース数率情報を入力するための、利用スペ
   ース数率情報入力手段と、 前記利用スペース数率情報入力手段により入力された利
   用スペース数率情報に基づいて前記利用スペース数率情
   報記憶手段の記憶情報を更新させる、利用スペース数率
   情報更新処理手段と、 証券保有者の証券保有数を含む証券保有数情報またはこ
   れらを得るために必要な基情報とを含む、証券数情報を
   記憶する証券数情報記憶手段と、 前記証券数情報を入力するための証券数情報入力手段
   と、 前記証券数情報入力手段により入力された証券数情報に
   基づいて前記証券数情報記憶手段の記憶情報を更新させ
   る、証券数情報更新処理手段と、 前記証券数情報入力手段によって入力された入力情報又
   は前記証券数情報記憶手段の記憶情報から得られた証券
   保有数と、前記利用スペース数率情報入力手段によって
   入力された入力情報又は前記利用スペース数率情報記憶
   手段の記憶情報から得られた利用スペース数率とに基づ
   いて、前記証券保有者の配当金額を算出する配当金額算
   出処理手段と、 算出した配当金額を出力する出力手段と、 を備えたことを特徴とする、配当変動制不動産投資用管
   理システム。
9. 【請求項９】複数の利用スペースに区画され且つ実際に
   利用されたスペース数に応じて変動する収益を生ずる複
   数の不動産を証券化し、これら不動産から生ずる利益を
   証券保有者に対して配当する不動産投資のための、管理
   システムであって、 不動産の識別情報と、その不動産に関する所定期間あた
   りの利用スペース数率またはこれを得るために必要な基
   情報とを含む、利用スペース数率情報を記憶する利用ス
   ペース数率情報記憶手段と、 前記利用スペース数率情報を入力するための、利用スペ
   ース数率情報入力手段と、 前記利用スペース数率情報入力手段により入力された利
   用スペース数率情報に基づいて前記利用スペース数率情
   報記憶手段の記憶情報を更新させる、利用スペース数率
   情報更新処理手段と、 証券保有者の識別情報、その保有証券の対象の不動産の
   識別情報およびその証券保有数を含む証券保有数情報ま
   たはこれらを得るために必要な基情報とを含む、証券数
   情報を記憶する証券数情報記憶手段と、 前記証券数情報を入力するための証券数情報入力手段
   と、 前記証券数情報入力手段により入力された証券数情報に
   基づいて前記証券数情報記憶手段の記憶情報を更新させ
   る、証券数情報更新処理手段と、 前記証券数情報入力手段によって入力された入力情報又
   は前記証券数情報記憶手段の記憶情報から得られた証券
   保有数と、前記利用スペース数率情報入力手段によって
   入力された入力情報又は前記利用スペース数率情報記憶
   手段の記憶情報から得られた利用スペース数率とに基づ
   いて、証券保有者および不動産の少なくとも一方ごとの
   配当金額を算出する配当金額算出処理手段と、 算出した配当金額を出力する出力手段と、 を備えたことを特徴とする、配当変動制不動産投資用管
   理システム。
10. 【請求項１０】単位証券数当たりの配当基準金額または
    これを得るために必要な配当基準金額基情報を含む配当
    基準金額情報を記憶する、配当基準金額情報記憶手段
    と、 前記配当基準金額情報を入力するための配当基準金額情
    報入力手段と、 前記配当基準金額情報入力手段により入力された配当基
    準金額情報に基づいて前記配当基準金額情報記憶手段の
    記憶情報を更新させる、配当基準金額情報更新処理手段
    と、 少なくとも利用スペース数率に関係なく定められた基本
    配当率と利用スペース数率に応じて異なる複数の変動配
    当率とを含む配当率情報を記憶する配当率情報記憶手段
    と、 前記配当率情報を入力するための配当率情報入力手段
    と、 前記配当率情報入力手段により入力された配当率情報に
    基づいて前記配当率情報記憶手段の記憶情報を更新させ
    る配当率情報更新処理手段と、 をさらに備え；前記配当金額算出処理手段は、前記証券
    数情報入力手段によって入力された入力情報または前記
    証券数情報記憶手段の記憶情報から得られた証券保有数
    と、前記配当基準金額情報入力手段によって入力された
    入力情報または前記配当基準金額情報記憶手段の記憶情
    報から得られた配当基準金額と、前記配当率情報入力手
    段によって入力された入力情報または配当率情報記憶手
    段の記憶情報から得た基本配当率と、前記配当率情報入
    力手段によって入力された入力情報または前記配当率情
    報記憶手段の記憶情報から、前記利用スペース数率情報
    入力手段によって入力された入力情報または前記利用ス
    ペース数率情報記憶手段の記憶情報から得られた利用ス
    ペース数率に対応するものとして得られた変動配当率と
    に基づいて、基本配当率および変動配当率の和に証券保
    有数および配当基準金額を乗じて得られる金額を配当金
    額とする配当金額算出処理を行うように構成された；請
    求項８または９記載の配当変動制不動産投資用管理シス
    テム。
11. 【請求項１１】前記利用スペース総数と同数の証券を発
    行し、資金調達総額を前記利用スペース総数で割った金
    額を各証券の額面金額とし、前記配当基準金額を証券額
    面金額とした、請求項１０記載の配当変動制不動産投資
    用管理システム。
12. 【請求項１２】前記利用スペース総数と同数の証券を発
    行する、前記不動産投資を行うためのシステムであっ
    て、 前記利用スペース数率情報はその基情報として、発行済
    証券数と、利用期間およびその利用期間中に実際に利用
    された利用スペース数とを含み、 さらに、配当算出対象期間を入力するための配当算出対
    象期間入力手段を備え、 前記配当金額算出処理手段は、前記利用スペース数率情
    報を参照して、前記配当算出対象期間入力手段により入
    力された配当算出対象期間に該当する期間中における利
    用スペース数を集計するとともに、この集計結果に発行
    済証券数を乗じて利用スペース数率を算出し、これを前
    記配当金額の算出に用いるように構成された、 請求項８〜１１のいずれか１項に記載の配当変動制不動
    産投資用管理システム。
13. 【請求項１３】通信手段を備え、この通信手段を介して
    投資家使用端末装置が通信可能に接続されるように構成
    された前記管理システムであって、 各前記記憶手段に記憶された情報の少なくとも一つ若し
    くはこれから得られる情報またはこれらを出力用に加工
    処理したものを出力情報として得て、この出力情報を前
    記通信手段によって前記投資家使用端末装置に対して送
    信する処理を行うように構成された、請求項８〜１２の
    いずれか１項に記載の配当変動制不動産投資用管理シス
    テム。
14. 【請求項１４】データベースサーバと管理用端末装置と
    から構成され、 前記データベースサーバは、各前記記憶手段と、各前記
    情報更新処理手段と、各前記算出処理手段とを備えると
    ともに、前記管理用端末装置との情報通信を行うサーバ
    通信手段を備え、 前記管理用端末装置は、各前記入力手段を備えるととも
    に、各前記処理の実行を前記サーバに要求する処理指令
    を入力するための処理指令入力手段と、前記サーバ装置
    との通信を行う端末通信手段とを備え、 前記管理用端末装置は、前記各入力手段により入力され
    た情報および前記処理指令入力手段により入力された処
    理指令を、前記管理用端末通信手段により前記サーバに
    送信するように構成され、 前記サーバは、サーバ通信手段により前記管理用端末装
    置からの前記情報および処理指令を受信し、これら受信
    した情報および処理指令に応じた処理を実行するように
    構成された、請求項８〜１３のいずれか１項に記載の配
    当変動制不動産投資用管理システム。