JP2000353198A - 会社型投資信託システム - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】 現行の業法に何ら抵触することなく、多勢の
投資家からの資金を集めることが出来、しかも借入金を
併用しての運用益のアップや、投資不動産の有利な運用
・処分を行うことが出来る会社型投資信託システムを提
供する。 【解決手段】 特定目的会社５は、不動産７を購入し、
この不動産７に基づき収益を上げる。証券投資法人３
Ａ、３Ｂは、特定目的会社５が発行する特定社債９や優
先出資１１を引き受けて出資する。そして、特定目的会
社５の得た利益は、特定社債利子１３や優先出資配当１
５として証券投資法人３Ａ、３Ｂに還元される。投資家
１は、証券投資法人３Ａ、３Ｂに対し出資する。そし
て、この証券投資法人３Ａ、３Ｂの得た利益に基づき配
当金１７が還元される。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は会社型投資信託シス
テムに係わり、特に現行の業法に何ら抵触することな
く、多勢の投資家からの資金を集めることが出来、しか
も借入金を併用しての運用益のアップや、投資不動産の
有利な運用・処分を行うことが出来る会社型投資信託シ
ステムに関する。

【０００２】

【従来の技術】超低金利政策のもとで、投資商品として
「不動産」が見直されつつある。地価の下落率よりも、
家賃の下落率が低く、その分相対的に投資利回りが改善
され、現在、投資額に対する純益の利回りは、６％強に
なっている。

【０００３】しかしながら、不動産投資は、小口資金で
は不可能であり、またデフレ経済下において、空室リス
クや値下りリスクが増す中での投資は、素人ではなく、
専門家によることが求められる。

【０００４】これらを解決するのが、不動産の証券化・
小口化とされるものであるが、投資家保護の見地から規
制がおかれ、ＳＰＣ法（１９９８年６月に制定され１９
９８年９月より施行された特定目的会社による特定資産
の流動化に関する法律（通称ＳＰＣ法））および不動産
特定事業法に則った不動産の証券化・小口化が求められ
ている。

【０００５】このように、不動産投資商品には、不動産
特定共同事業法によるものと、ＳＰＣ法によるものと、
２種類ある。まず、不動産特定共同事業法によるもので
あるが、バブルが崩壊し不動産小口化商品についても販
売等に関するトラブルが生じたため、１９９５年４月に
不動産特定共同事業法が施行された。

【０００６】不動産特定共同事業法が規制の対象とする
不動産特定共同事業とは、不動産取引（売買・交換・賃
貸）であって収益・利益の分配を目的とする以下の〜
の契約をいう。

【０００７】 任意組合契約 匿名組合契約 共有にかかる不動産の賃貸、賃貸委任契約 外国の法令に基づくもので、以上に類する契約 以上に類する契約で政令で定めるもの は、今後不動産小口化商品が多様化することが考えら
れるため、以上〜と異なる形態のものが出た場合に
対応するための規定である。

【０００８】不動産特定共同事業法は、日本国内で締結
される不動産特定共同事業契約を対象としており、予約
も含んでいる。また、宅建業法に比し、賃貸借を業とす
る部分が規制の対象として広がっている。ただし、信託
型共同投資商品のように、他の法令で投資家保護が確保
されているものは規制の対象から除かれる。

【０００９】不動産特定共同事業を行う業者について
は、開業規制と行為規制が行われている。開業にあたっ
ては大臣または知事の許可を必要とし、適性に欠ける欠
格事由に該当することなく、必要な資質としての許可基
準を満たさなければならない。

【００１０】業者の行う業務を規制する規定としては、
業務遂行の原則、勧誘・広告等の業務規制、契約内容等
の説明、その他の業務規制が定められている。また、事
務所ごとに一定の要件を満たす業務管理者を設置し、契
約成立前の交付書面、契約成立時の契約書、財産管理報
告書への記名・押印を義務づけている。

【００１１】１９９８年１２月には不動産特定共同事業
法の省令が改正され、１９９９年４月以降において施行
される予定である。主な改正点は以下の通りである。 不動産特定共同事業のうち、金銭出資型の場合の最
低販売価額の１口当たり１０００万円から５００万円へ
の引き下げ 従来禁止していた出資持分権の第三者への転売の解
禁 既存の投資物件を売却した上での、他の不動産の購
入の解禁 これらの改正は、投資家において相当程度メリットのあ
るところである。

【００１２】次に、ＳＰＣ法による不動産の証券化であ
るが、ＳＰＣ法は、ＳＰＣ（Ｓｐｅｃｉａｌ Ｐｕｒｐ
ｏｓｅ Ｃｏｍｐａｎｙ特定目的会社）が業として特定
資産の流動化を行う制度を確立することにより、一般投
資家による有価証券を通じた資産に対する投資を容易に
し、よって資産の流動化を促進することを目的としてい
る。

【００１３】ＳＰＣ法において流動化の対象となる特定
資産は不動産、金融機関の貸付債権、リース・クレ
ジット債権等の指名金銭債権、以上の資産の信託受益
権である。

【００１４】資産を保有する企業の経営リスクから遮断
するため、別途設立されるＳＰＣに資産を譲渡したうえ
で証券化し、市場から資金を調達する。特定資産は資産
流動化計画に基づいて流動化されるが、当初計画で定め
た特定資産は、原則として入れ替えることは出来ない。

【００１５】特定資産の流動化とは、資産対応証券の発
行によって得られる金銭で特定資産を取得し、その特定
資産の管理や処分によって得られる金銭をもって資産対
応証券の元本・利息・配当等を支払うことをいう。

【００１６】資産対応証券とは以下の通りである。 優先出資証券（株式会社における優先株に相当） 特定社債券（株式会社における社債に相当） 特定約束手形（株式会社におけるコマーシャル・ペ
ーパー（ＣＰ）に相当）

【００１７】ＳＰＣは資産流動化の促進の観点から、資
本金３００万円以上（通常の株式会社では１０００万円
以上）、取締役１人以上（同３人以上）、取締役会を設
置しない（同要設置）というように通常の株式会社に比
べて組織や資本の面で簡素化されている。

【００１８】また税制の面でも、導管性が付与されてい
たり、移転に伴う登録免許税が２．５％（通常は５．０
％）、不動産取得税が２．０％（通常は４．０％）とい
うように軽減されている。逆に、投資家保護の観点との
理由で、他業禁止、資金の借入の制限、特定資産の処分
等の制限、余裕資金の運用の制限などの制約が設けられ
ている。

【００１９】

【発明が解決しようとする課題】ところで、不動産特定
事業法による不動産投資商品は、あくまで不動産の小口
化を意図したもので、証券化を想定したものではない。
よって、不動産を証券化し、その有価証券の上場による
資産価値のアップは、そもそも期待するところのもので
はない。

【００２０】また、出資契約前に投資家に投資対象不動
産の明細を記載した交付書面を交付することが義務づけ
られており、まず投資資金をプールし、そのプールされ
た資金を背景に、投資家サイドに立った有利な条件での
不動産の取得、といったことは不可能である。

【００２１】この法律による不動産投資商品を組成出来
る者は、事実上、不動産所有者のみであり、そのことに
より、不動産所有者の意のままの価額で、不動産投資商
品が組成される危険がある。

【００２２】次に、ＳＰＣ法による不動産投資商品であ
るが、ＳＰＣとして認められるためには、まず会社を設
立し、そのうえで金融監督庁にその旨を登録することが
必要とされているが、その登録の際、資産流動化計画の
提出が義務づけられている。資産流動化計画には、ＳＰ
Ｃが購入する不動産の譲渡人、および購入価格等を記載
する必要があり、購入不動産が特定されていなければな
らない。

【００２３】登録前の投資資金の募集は禁じられてお
り、購入資金が準備されていなければ購入不動産の特定
など出来るわけがなく、結局、不動産所有者によるＳＰ
Ｃの組成しかあり得ない。これでは、先の不動産特定事
業法と同じく、多額の資金を背景とした投資家に有利な
不動産購入手当など望むべくもなく、不動産所有者の意
のままの高額な価格での不動産投資商品の組成が行われ
ることになりかねない。

【００２４】また、借入金も原則禁止されており、レバ
レッジ効果による、運用利回りのアップを図ることが出
来ない。不動産の自由な処分も禁止されており、運用の
妙味を得ることも出来ない。

【００２５】本発明はこのような従来の課題に鑑みてな
されたもので、現行の業法に何ら抵触することなく、多
勢の投資家からの資金を集めることが出来、しかも借入
金を併用しての運用益のアップや、投資不動産の有利な
運用・処分を行うことが出来る会社型投資信託システム
を提供することを目的とする。

【００２６】

【課題を解決するための手段】このため本発明（請求項
１）は、不動産と、該不動産を購入し、該不動産に基づ
き収益を上げる特定目的会社と、該特定目的会社が発行
する特定社債及び／又は優先出資を引き受けて出資し、
前記特定目的会社の得た利益が特定社債利子及び／又は
優先出資配当として還元される少なくとも一つの証券投
資法人と、該証券投資法人に対し出資し、前記証券投資
法人より配当金が還元される少なくとも一人の投資家と
を備えて構成した。

【００２７】特定目的会社は、不動産を購入し、この不
動産に基づき収益を上げる。証券投資法人は、特定目的
会社が発行する特定社債及び／又は優先出資を引き受け
て出資する。そして、特定目的会社の得た利益は、特定
社債利子及び／又は優先出資配当として証券投資法人に
還元される。投資家は、証券投資法人に対し出資する。
そして、この証券投資法人の得た利益に基づき配当金が
還元される。

【００２８】かかる会社型投資信託システムにより、多
勢の投資家からの資金を集めることが出来る。しかも借
入金を併用しての運用益のアップや、投資不動産の有利
な運用・処分を行うことが出来る。

【００２９】以上により、投資家の立場にそった不動産
の証券化が図られる。この結果、超低金利化にある投資
家を救済できるだけでなく、ひいては日本経済の再生に
不可欠な不動産の再配置（流動化）や、財政改革に不可
欠な国有財産等処分の受け皿準備が出来ることとなる。

【００３０】また、本発明（請求項２）は、前記特定目
的会社は複数とし、前記証券投資法人による複数不動産
への投資又は投資対象不動産の組み替えを可能としたこ
とを特徴とする。

【００３１】複数の特定目的会社を証券投資法人の投資
対象とすることにより、複数不動産への投資や投資対象
不動産の組み替えが可能になり、不動産投資の安定性が
図れる。

【００３２】

【発明の実施の形態】以下、本発明の実施形態について
説明する。本発明の実施形態である会社型投資信託シス
テムの概要図を図１に示す。図１において、会社型投資
信託システム１０は、まず、二社の証券投資法人３Ａ、
３Ｂを設立し、各々の証券投資法人３Ａ、３Ｂは投資家
１から資金を集める。

【００３３】次に、その資金を背景に、投資家１のサイ
ドに立って購入不動産７の選定を行い、設立準備中のＳ
ＰＣ５と図示しない譲渡者との間で、不動産売買予約契
約を締結する。

【００３４】設立準備中のＳＰＣ５は、資産流動化計画
や定款を作成し発起設立を行い、先の資産流動化計画を
金融監督庁に提出し、ＳＰＣ５の登録を行う。ＳＰＣ５
の登録後、ＳＰＣ５が発行する特定社債９や優先出資１
１を、各々の証券投資法人３Ａ、３Ｂが引き受けて出資
する。

【００３５】ＳＰＣ５は、特定社債９や優先出資１１に
より調達した資金により、不動産売買予約契約を履行
し、投資不動産７を取得する。ＳＰＣ５が得た不動産投
資による収益は、特定社債利子１３や優先出資配当１５
として証券投資法人３Ａ、３Ｂに還元し、証券投資法人
３Ａ、３Ｂが得る利子収入や受取配当金は、投資家１に
配当金１７として還元する。

【００３６】これにより、資金を背景にした投資不動産
７の購入が可能になり、投資家１サイドに立ったところ
の不動産７を対象にした金融商品の組成が可能となる。

【００３７】証券投資法人３Ａ、３Ｂには借入金規制が
なく、よってレバレッチ効果によるところの高利回り商
品の開発も可能になる。また、複数のＳＰＣ５を証券投
資法人３Ａ、３Ｂの投資対象とすることにより、複数不
動産７への投資や投資対象不動産７の組み替えが可能に
なり、不動産投資の安定性が図れる。

【００３８】証券投資法人３Ａ、３Ｂは、将来東京証券
取引所に開設される会社型投資信託市場への上場が可能
であり、不動産７の証券化による究極のメリットが期待
できる。

【００３９】

【発明の効果】以上説明したように本発明によれば、特
定目的会社と証券投資法人を備えたことで、投資家の立
場にそった不動産の証券化が図られる。この結果、超低
金利化にある投資家を救済できるだけでなく、ひいては
日本経済の再生に不可欠な不動産の再配置（流動化）
や、財政改革に不可欠な国有財産等処分の受け皿準備が
出来ることとなる。

【図面の簡単な説明】

【図１】 本発明の実施形態である会社型投資信託シス
テムの概要図

【符号の説明】

１ 投資家 ３Ａ、３Ｂ 証券投資法人 ５ ＳＰＣ ７ 不動産 ９ 特定社債 １１ 優先出資 １３ 特定社債利子 １５ 優先出資配当 １７ 配当金

Claims (2)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 不動産と、該不動産を購入し、該不動産
   に基づき収益を上げる特定目的会社と、該特定目的会社
   が発行する特定社債及び／又は優先出資を引き受けて出
   資し、前記特定目的会社の得た利益が特定社債利子及び
   ／又は優先出資配当として還元される少なくとも一つの
   証券投資法人と、該証券投資法人に対し出資し、前記証
   券投資法人より配当金が還元される少なくとも一人の投
   資家とを備えたことを特徴とする会社型投資信託システ
   ム。
2. 【請求項２】 前記特定目的会社は複数とし、前記証券
   投資法人による複数不動産への投資又は投資対象不動産
   の組み替えを可能としたことを特徴とする請求項１記載
   の会社型投資信託システム。