CN116644886A - 一种存量用地改造价值评估方法、装置、终端及介质 - Google Patents
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Abstract
本发明公开了一种存量用地改造价值评估方法、装置、终端及介质，所述方法通过基于用地改造相关政策以及改造成本测算规则，以改造可行性为核心，设定评估指标，构建用地改造价值评估指标体系，获取人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据并进行预处理，得到初步数据，对所述初步数据进行数据分析和指标计算，设置所述指标的可行性临界值，判断存量用地更新改造价值。因此，本发明实施例能够基于改造成本，从经济效益角度构建分用地类型的存量资源改造价值评估体系，结合政策要求、现状分析和规划经验，为不同指标设定具体阈值，并根据地区发展水平差异调整阈值，用以判断存量用地更新改造是否有价值。
Description
技术领域
本发明涉及用地改造技术领域，尤其涉及一种存量用地改造价值评估方法、装置、终端及介质。
背景技术
城市更新是改造现有城市体中不能适合城市综合发展需要的地区，旨在用全新的、先进的城市功能来替换老旧的、落后的物质空间，包括对城市房屋的修缮改造，对公园、街道和绿地等环境的改善，对土地利用或地域、地区的重新规划以形成舒适的生活环境和美丽的市容市貌等。存量空间与增量空间是相对应的一组词汇。存量空间相对于增量空间而言，主要指城市建成区，即城市中已建成的、正在使用中或已经使用过的物质载体空间，可通过合理规划进行优化提升再利用，比如棚户区、老旧小区、城中村、工业仓储用地等。城市发展亟需大量空间，而现状土地资源利用效率低下，经济发展与土地供需矛盾日益凸显，以“三旧”改造为代表的一系列城市更新行动应时而生。作为城市更新行动开展的基础，地块改造潜力和改造价值评估得到广泛关注。改造价值评价是从对所有影响用地价值的要素做出综合评估的过程，从而判断更新改造的必需性和可行性。由于更新改造行动的热度不断扩张，近年来关于存量用地改造价值或潜力的评估体系的相关研究越来越多，改造价值评估体系也趋向于综合、科学和客观。比如，有学者从区域和宗地两个空间尺度评价用地价值，因此将更新资源改造价值分为总体价值和宗地价值两大维度开展评价。总体价值是基于城市等区域视角，考虑城市人口、城市用地指标、城市形态结构等因素；宗地价值主要评估宗地现状价值、土地经济价值、配套设施价值和历史文化价值四个方面的因子。也有学者以宏观视角出发，整合了所有可能的用地价值影响因素，构建了由人口类指标、用地类指标、住房类指标、交通类指标、公共服务设施类指标、生态环境类指标、文化特色类指标、城市安全类指标和人群活动类指标等多维度指标组成的全域土地改造价值评估体系。但目前对于用地价值的定义较为模糊，也尚未形成被广泛接受的统一、科学、客观的用地改造价值评估体系。即将用地价值评价与潜力评价混淆，缺乏从经济可行性视角进行判断存量用地改造价值；缺乏在不同区域之间具有可比性、可直接用于判断用地价值高低的具体标准。
发明内容
本发明提供一种存量用地改造价值评估方法、装置、终端及设备，能够以经济可行性为核心构建存量资源改造价值评估体系，确定指标数值判断标准以及判断用地价值高低的具体标准。
为了实现上述目的，第一方面，本发明实施例提供了一种存量用地改造价值评估方法，包括：
基于用地改造相关政策以及改造成本测算规则，以改造可行性为核心，设定评估指标，构建用地改造价值评估指标体系；
获取人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据并进行预处理，得到初步数据，对所述初步数据进行数据分析和指标计算，设置所述指标的可行性临界值；
根据所述可行性临界值判断存量用地更新改造价值。
作为上述方案的改进，所述基于用地改造相关政策以及改造成本测算规则，以改造可行性为核心，设定评估指标，构建用地改造价值评估指标体系，具体包括：
基于用地改造相关政策以及改造成本测算规则，以能够落地实施为价值导向，通过人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据，以及根据土地开发强度、合法用地占比、土规用地规模、人均住房面积、地均税收的存量建设用地内在价值，针对旧村、旧厂、旧城不同类型的存量更新资源，设定评估指标，建立用地改造价值评估指标体系；
其中，所述用地改造价值评估指标体系包括旧村更新资源价值评估体系、旧厂更新资源价值评估体系和旧城更新资源价值评估体系。
作为上述方案的改进，所述旧村更新资源价值评估体系、旧厂更新资源价值评估体系和旧城更新资源价值评估体系的构建方法，具体包括：
以旧村基础条件和规划承载量为基础，依据用地、建筑、人口、政策的多维空间要素，确定有效用地率、规划建设强度、人均用地面积、违法建设用地占比为所述指标，结合所述旧村的已批或在编项目、相关规划指引设置所述指标的评价标准，构建所述旧村更新资源价值评估体系；
以旧厂改造价值提升程度为基础，依据产值、规划、政策的多维空间要素，确定地均税收、控规经营性用地占比为所述指标，结合所述旧厂的统计年鉴、已批或在编项目设置所述指标的评价标准，构建所述旧厂更新资源价值评估体系；
以旧城基础条件和改造迫切程度为基础，依据所述用地、建筑、人口的多维空间要素，确定现状开发强度、人均住房面积为核心指标，老龄化程度为辅助指标，结合所述旧城的已批或在编项目、相关规划指引、相关国际标准设置所述指标的评价标准，构建所述旧城更新资源价值评估体系。
作为上述方案的改进，所述获取人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据并进行预处理，得到初步数据，对所述初步数据进行数据分析和指标计算，设置所述指标的可行性临界值，具体包括：
获取人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据并进行初步清理，删除错误数据，补充缺失数据，整理数据指标属性，得到初步数据；
采用ArcGIS构建数据平台，统一所述初步数据的坐标，对所述初步数据进行指标计算，设置所述指标的可行性临界值。
作为上述方案的改进，所述根据所述可行性临界值判断存量用地更新改造价值，具体包括：
若所述旧村更新资源价值评估体系的两项及以上指标高于所述可行性临界值，则所述旧村存量用地具有更新改造价值；
若所述旧厂更新资源价值评估体系的一项及以上指标高于所述可行性临界值，则所述旧厂存量用地具有更新改造价值；
若所述旧城更新资源价值评估体系的两项及以上指标高于所述可行性临界值，则所述旧城存量用地具有更新改造价值。
第二方面，本发明实施例提供了一种存量用地改造价值评估装置，包括：
设定构建模块，用于基于用地改造相关政策以及改造成本测算规则，以改造可行性为核心，设定评估指标，构建用地改造价值评估指标体系；
获取设置模块，用于获取人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据并进行预处理，得到初步数据，对所述初步数据进行数据分析和指标计算，设置所述指标的可行性临界值；
价值判断模块，用于根据所述可行性临界值判断存量用地更新改造价值。
作为上述方案的改进，所述设定构建模块，具体用于：
基于用地改造相关政策以及改造成本测算规则，以能够落地实施为价值导向，通过人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据，以及根据土地开发强度、合法用地占比、土规用地规模、人均住房面积、地均税收的存量建设用地内在价值，针对旧村、旧厂、旧城不同类型的存量更新资源，设定评估指标，建立用地改造价值评估指标体系；
其中，所述用地改造价值评估指标体系包括旧村更新资源价值评估体系、旧厂更新资源价值评估体系和旧城更新资源价值评估体系。
作为上述方案的改进，所述获取设置模块，具体用于：
获取人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据并进行初步清理，删除错误数据，补充缺失数据，整理数据指标属性，得到初步数据；
采用ArcGIS构建数据平台，统一所述初步数据的坐标，对所述初步数据进行指标计算，设置所述指标的可行性临界值。
第三方面，本发明实施例对应提供了一种终端设备，包括处理器、存储器以及存储在所述存储器中且被配置为由所述处理器执行的计算机程序，所述处理器执行所述计算机程序时实现上述存量用地改造价值评估方法。
此外，本发明实施例还提供了一种计算机可读存储介质，所述计算机可读存储介质包括存储的计算机程序，其中，在所述计算机程序运行时控制所述计算机可读存储介质所在设备执行上述存量用地改造价值评估方法。
与现有技术相比，本发明实施例公开的一种存量用地改造价值评估方法、装置、终端及介质，通过基于用地改造相关政策以及改造成本测算规则，以改造可行性为核心，设定评估指标，构建用地改造价值评估指标体系，获取人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据并进行预处理，得到初步数据，对所述初步数据进行数据分析和指标计算，设置所述指标的可行性临界值，判断存量用地更新改造价值。因此，本发明实施例能够基于改造成本，从经济效益角度构建分用地类型的存量资源改造价值评估体系，结合政策要求、现状分析和规划经验，为不同指标设定具体阈值，并根据地区发展水平差异调整阈值，用以判断存量用地更新改造是否有价值。
附图说明
图1是本发明实施例提供的一种存量用地改造价值评估方法的流程示意图；
图2是本发明实施例提供的一种存量用地改造价值评估装置的结构示意图。
具体实施方式
下面将结合本发明实施例中的附图，对本发明实施例中的技术方案进行清楚、完整地描述，显然，所描述的实施例仅仅是本发明一部分实施例，而不是全部的实施例。基于本发明中的实施例，本领域普通技术人员在没有作出创造性劳动前提下所获得的所有其他实施例，都属于本发明保护的范围。
需要说明的是，本发明的术语“包括”和“具体”以及他们的任何变形，意图在于覆盖不排他的包含，例如，包含了一系列步骤或单元的过程、方法、系统、产品或设备不必限于清楚地列出的那些步骤或单元，而是可包括没有清楚地列出的或对于这些过程、方法、产品或设备固有的其它步骤或单元。
请参阅图1，图1是本发明实施例提供的一种存量用地改造价值评估方法的流程示意图，该存量用地改造价值评估方法，包括步骤S11至S13：
S11：基于用地改造相关政策以及改造成本测算规则，以改造可行性为核心，设定评估指标，构建用地改造价值评估指标体系；
具体的，在步骤S11中，具体包括：
基于用地改造相关政策以及改造成本测算规则，以能够落地实施为价值导向，通过人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据，以及根据土地开发强度、合法用地占比、土规用地规模、人均住房面积、地均税收的存量建设用地内在价值，针对旧村、旧厂、旧城不同类型的存量更新资源，设定评估指标，建立用地改造价值评估指标体系；
其中，所述用地改造价值评估指标体系包括旧村更新资源价值评估体系、旧厂更新资源价值评估体系和旧城更新资源价值评估体系。
需要说明的是，以更新项目是否可以实施视作项目价值，基于现有政策，从改造成本测算规则出发，以改造可行性判断为核心构建分用地类型的存量用地更新改造价值评估体系。区分用地改造潜力与价值，将用地改造潜力定义为用地发展的潜能，而将用地改造价值定义为从经济成本角度出发判断的项目可行性。基于用地改造成本测算政策及相关指引文件，将用地分为旧村、旧厂和旧城三中类型，围绕用地自身内在价值，以用地改造所需成本的测算方式和指标为核心提取、整合、构建用地改造价值评估指标体系。
示例的：从城市更新技术可行性出发，以能够落地实施为价值导向，指通过人口、用地、建筑、产业等多源规划和现状数据，基于土地开发强度、合法用地占比、土规用地规模、人均住房面积、地均税收等存量建设用地内在价值，针对旧村、旧厂、旧城等不同类型的存量更新资源，建立的能够客观真实反映存量建设用地更新改造实施可行性的一系列指标集合。价值评估包含旧村更新资源、旧厂更新资源、旧城更新资源3个方面的9个评价指标。
具体的，所述旧村更新资源价值评估体系、旧厂更新资源价值评估体系和旧城更新资源价值评估体系的构建方法，具体包括：
以旧村基础条件和规划承载量为基础，依据用地、建筑、人口、政策的多维空间要素，确定有效用地率、规划建设强度、人均用地面积、违法建设用地占比为所述指标，结合所述旧村的已批或在编项目、相关规划指引设置所述指标的评价标准，构建所述旧村更新资源价值评估体系；
以旧厂改造价值提升程度为基础，依据产值、规划、政策的多维空间要素，确定地均税收、控规经营性用地占比为所述指标，结合所述旧厂的统计年鉴、已批或在编项目设置所述指标的评价标准，构建所述旧厂更新资源价值评估体系；
以旧城基础条件和改造迫切程度为基础，依据所述用地、建筑、人口的多维空间要素，确定现状开发强度、人均住房面积为核心指标，老龄化程度为辅助指标，结合所述旧城的已批或在编项目、相关规划指引、相关国际标准设置所述指标的评价标准，构建所述旧城更新资源价值评估体系。
S12：获取人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据并进行预处理，得到初步数据，对所述初步数据进行数据分析和指标计算，设置所述指标的可行性临界值；
示例的，为每个指标设置可行性临界值用以准确判断用地价值，并且指标可行性临界值因区域发展状况不同而进行差异化设定。每个指标代表不同含义，量纲不一致，并且不同经济社会发展水平的地区不应当采用同一标准进行判断，因此基于用地改造经济成本测算方式和更新规划方案设计经验，结合指标定义和广州不同地区经济发展水平，为每个指标设定可行性临界值(对于不同地区，同一指标的可行性临界值也可能所有不同)用以判断某用地的该指标计算数值是否可行，从而有助于评估该用地的改造价值。
具体的，在步骤S12中，具体包括：
获取人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据并进行初步清理，删除错误数据，补充缺失数据，整理数据指标属性，得到初步数据；
采用ArcGIS构建数据平台，统一所述初步数据的坐标，对所述初步数据进行指标计算，设置所述指标的可行性临界值。
需要说明的是，以旧村、旧厂、旧城图斑为基本分析单元开展存量用地改造价值评估。
旧村更新资源评估指标包括：有效用地率、规划建设强度、人均用地面积和违法建设用地占比。
有效用地率：根据同一行政村内旧村更新资源用地面积与集体权属土规建设用地面积的比值，计算旧村有效用地率，评估旧村富余土地价值。旧村有效用地率越低，土地富余价值越高，改造可行性越高。有效用地率的评价标准：设置有效用地率1.2以下为可行。有效用地率的计算方式：同一行政村内，旧村有效用地率＝旧村更新资源用地面积/集体权属土规建设用地面积。
规划建设强度：根据同一行政村内旧村更新资源上的现状建筑量与旧村更新资源用地面积，计算旧村现状建设强度。通过旧村现状建设强度，按圈层关系估算旧村规划建设强度，评估旧村的改造难度。旧村规划建设强度越低，改造难度越低。规划建设强度的评价标准：空港设置3.0以下为可行；从化、增城、南沙、增城、花都、设置4.5以下为可行；番禺、黄埔广河高速以北、白云非第二圈层设置5.3以下为可行；越秀、海珠、天河、白云第二圈层内(含压占)、黄埔广河高速以南设置6.5以下为可行。规划建设强度的计算方式：同一行政村内，旧村规划建设强度＝旧村现状建设强度*圈层系数，第一圈层系数为1.65，第二圈层系数为2.2，第三圈层系数为3.0；旧村现状建设强度＝旧村现状建筑面积/旧村更新资源用地面积。
人均用地面积：根据同一行政村内旧村更新资源用地面积与旧村更新资源上的户籍人口数，计算旧村人均用地面积，评估旧村的人口密集度。旧村人均用地面积越大，人口密集度越低，改造难度越低。人均用地面积的评价标准：从化、番禺设置100㎡以上为可行；花都、空港、南沙、白云、黄埔、增城、荔湾设置60㎡以上为可行；越秀、海珠、天河设置40㎡以上为可行。人均用地面积的计算方式：同一行政村内，旧村人均用地面积＝旧村更新资源用地面积/旧村户籍人口。
违法建设用地占比：根据同一行政村内违法建设用地面积与现状建设用地面积的比值，计算违法建设用地占比，评估旧村的改造难度。违法建设用地占比越小，改造难度越低。违法建设用地占比的评价标准：设置违法建设用地占比30％以下为可行。违法建设用地占比的计算方式：同一行政村内，违法建设用地占比＝违法建设用地面积/现状建设用地面积，其中违法建设用地为最新图斑中的集体权属建设用地擦除09年图斑中的集体权属建设用地。
所述旧厂更新资源评估指标包括：税收情况和控规经营性用地占比。
地均税收：根据国有旧厂更新资源上的税收金额与国有旧厂更新资源用地面积的比值，计算国有旧厂的地均税收，评估国有旧厂的用地绩效水平。国有旧厂地均税收越低，用地绩效越低，改造可行性越高。地均税收的评价标准：设置地均税收10万元/公顷/年以下为可行。地均税收的计算方式：国有旧厂地均税收＝国有旧厂更新资源上的税收金额/国有旧厂更新资源用地面积。
控规经营性用地占比：根据国有旧厂更新资源中控规的用地性质，计算居住(R)、商业(B)、工业(M)用地的面积占比，评估国有旧厂更新资源改造后的价值提升幅度。国有旧厂控规经营性用地占比越大，改造后价值提升越大，改造可行性越高。控规经营性用地占比的评价标准：设置控规经营性用地占比50％以上为可行。控规经营性用地占比计算方式：国有旧厂控规经营性用地占比＝国有旧厂更新资源中控规R/B/M类用地的面积/国有旧厂更新资源用地面积。
旧城更新资源评估指标包括：现状开发强度、老龄化程度和人均住房面积。
现状开发强度：根据旧城更新资源上的现状建筑量与旧城更新资源用地面积，计算旧城现状容积率，用于表征旧城的现状开发强度，评估旧城改造的经济平衡难度。旧城现状开发强度越低，经济平衡难度越小，改造难度越低。现状开发强度的评价标准：设置现状容积率2.0以下为可行。现状开发强度的计算方式：旧城现状容积率＝旧城现状建筑面积/旧城更新资源现状用地面积。
老龄化程度：根据旧城更新资源上60岁及以上的实有人口数占实有人口总数的比值，计算旧城老龄化程度，评估旧城改造必要性。旧城老龄化程度越高，改造必要性越大。老龄化程度的评价标准：设置老龄化程度10％以上为可行。老龄化程度的计算方式：旧城老龄化程度＝旧城60岁及以上实有人口数/旧城实有人口总数。
人均住房面积：根据旧城更新资源上的现状建筑量与旧城实有人口总数的比值，计算旧城人均住房面积，评估旧城改造必要性。旧城人均住房面积越高，改造必要性越大。人均住房面积的评价标准：设置人均住房面积60㎡以上为可行。人均住房面积的计算方式：旧城人均住房面积＝旧城现状建筑面积/旧城实有人口总数。
S13：根据所述可行性临界值判断存量用地更新改造价值。
具体的，在步骤S13中，具体包括：
若所述旧村更新资源价值评估体系的两项及以上指标高于所述可行性临界值，则所述旧村存量用地具有更新改造价值；
若所述旧厂更新资源价值评估体系的一项及以上指标高于所述可行性临界值，则所述旧厂存量用地具有更新改造价值；
若所述旧城更新资源价值评估体系的两项及以上指标高于所述可行性临界值，则所述旧城存量用地具有更新改造价值。
需要说明的是，区分用地类型，以经济可行性为核心构建差异化的存量资源改造价值评估体系。既有研究对于现有用地改造价值评估多是从宏微观结合的视角出发，全方位考虑各项影响要素，但较少对价值做出明确定义，即价值是什么，从哪些角度判断用地是否具有改造价值，也较少结合现有用地属性构建差异化的改造价值评估体系。本发明针对以上不足进行改进，以改造经济可行性作为用地改造价值评判标准，并考虑用地类型差异选取不同指标分别构建旧村、旧厂、旧城存量用地改造价值评估指标体系。确定指标数值判断标准，指标反映绝对价值而非相对价值。既有相关研究所选取的指标计算出来的改造价值一般只用于研究范围内进行对比，指标计算值相对较高值和相对较低值用于划定用地的改造价值等级(即相对较高改造价值和相对较低改造价值)，而并未设定划分不同改造价值等级的具体分隔值，因此采用自然间断点分级法、相等间隔法、分位数法等不同分级方式会产生不同的评估结果(即同一地块可能会因分级方式差异而归属于不同等级改造价值区间)。本发明针对以上不足进行改进，结合改造成本测算标准、指标属性和规划经验，为不同地区的不同指标设定差异化的分级标准，将低于或高于临界值的指标判定为可行或不可行，从而得以科学客观地评估用地的改造价值。
图2是本发明实施例提供的一种存量用地改造价值评估装置的结构示意图，该存量用地改造价值评估装置，包括：
设定构建模块21，用于基于用地改造相关政策以及改造成本测算规则，以改造可行性为核心，设定评估指标，构建用地改造价值评估指标体系；
获取设置模块22，用于获取人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据并进行预处理，得到初步数据，对所述初步数据进行数据分析和指标计算，设置所述指标的可行性临界值；
价值判断模块23，用于根据所述可行性临界值判断存量用地更新改造价值。
作为一个优选实施例，所述所述设定构建模块21，具体用于：
基于用地改造相关政策以及改造成本测算规则，以能够落地实施为价值导向，通过人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据，以及根据土地开发强度、合法用地占比、土规用地规模、人均住房面积、地均税收的存量建设用地内在价值，针对旧村、旧厂、旧城不同类型的存量更新资源，设定评估指标，建立用地改造价值评估指标体系；
其中，所述用地改造价值评估指标体系包括旧村更新资源价值评估体系、旧厂更新资源价值评估体系和旧城更新资源价值评估体系。
作为一个优选实施例，所述获取设置模块22，具体用于：
获取人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据并进行初步清理，删除错误数据，补充缺失数据，整理数据指标属性，得到初步数据；
采用ArcGIS构建数据平台，统一所述初步数据的坐标，对所述初步数据进行指标计算，设置所述指标的可行性临界值。
本发明实施例所提供的一种存量用地改造价值评估装置能够实现上述实施例的存量用地改造价值评估方法的所有流程，装置中的各个模块的作用以及实现的技术效果分别与上述实施例的存量用地改造价值评估方法的作用以及实现的技术效果对应相同，这里不再赘述。
本发明实施例对应提供的一种终端设备，所述终端设备包括：处理器、存储器以及存储在所述存储器中并可在所述处理器上运行的计算机程序。所述处理器执行所述计算机程序时实现上述存量用地改造价值评估方法实施例中的步骤。或者，所述处理器执行所述计算机程序时实现上述存量用地改造价值评估装置实施例中各模块的功能。
所述终端设备可以是桌上型计算机、笔记本、掌上电脑及云端服务器等计算设备。所述终端设备可包括，但不仅限于，处理器、存储器。本领域技术人员可以理解，所述示意图仅仅是终端设备的示例，并不构成对终端设备的限定，可以包括比图示更多或更少的部件，或者组合某些部件，或者不同的部件，例如所述终端设备还可以包括输入输出设备、网络接入设备、总线等。
所述处理器可以是中央处理单元，还可以是其他通用处理器、数字信号处理器、专用集成电路、现场可编程门阵列或者其他可编程逻辑器件、分立门或者晶体管逻辑器件、分立硬件组件等。通用处理器可以是微处理器或者该处理器也可以是任何常规的处理器等，所述处理器是所述终端设备的控制中心，利用各种接口和线路连接整个终端设备的各个部分。
存储器可用于存储所述计算机程序和/或模块，所述处理器通过运行或执行存储在所述存储器内的计算机程序和/或模块，以及调用存储在存储器内的数据，实现所述终端设备的各种功能。存储器可主要包括存储程序区和存储数据区，其中，存储程序区可存储操作系统、至少一个功能所需的应用程序(比如声音播放功能、图像播放功能等)等；存储数据区可存储根据手机的使用所创建的数据(比如音频数据、电话本等)等。此外，存储器可以包括高速随机存取存储器，还可以包括非易失性存储器，例如硬盘、内存、插接式硬盘，智能存储卡、至少一个磁盘存储器件、闪存器件、或其他易失性固态存储器件。
需说明的是，以上所描述的装置实施例仅仅是示意性的，其中所述作为分离部件说明的单元可以是或者也可以不是物理上分开的，作为单元显示的部件可以是或者也可以不是物理单元，即可以位于一个地方，或者也可以分布到多个网络单元上。可以根据实际的需要选择其中的部分或者全部模块来实现本实施例方案的目的。
本发明实施例还提供了一种计算机可读存储介质，所述计算机可读存储介质包括存储的计算机程序，其中，在所述计算机程序运行时控制所述计算机可读存储介质所在设备执行如上述实施例的存量用地改造价值评估方法。
综上所述，本发明实施例公开的一种存量用地改造价值评估方法、装置、终端及介质，通过基于用地改造相关政策以及改造成本测算规则，以改造可行性为核心，设定评估指标，构建用地改造价值评估指标体系，获取人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据并进行预处理，得到初步数据，对所述初步数据进行数据分析和指标计算，设置所述指标的可行性临界值，判断存量用地更新改造价值。因此，本发明实施例能够基于改造成本，从经济效益角度构建分用地类型的存量资源改造价值评估体系，结合政策要求、现状分析和规划经验，为不同指标设定具体阈值，并根据地区发展水平差异调整阈值，用以判断存量用地更新改造是否有价值。
以上所述是本发明的优选实施方式，应当指出，对于本技术领域的普通技术人员来说，在不脱离本发明原理的前提下，还可以做出若干改进和润饰，这些改进和润饰也视为本发明的保护范围。
Claims (10)
1.一种存量用地改造价值评估方法，其特征在于，包括：
基于用地改造相关政策以及改造成本测算规则，以改造可行性为核心，设定评估指标，构建用地改造价值评估指标体系；
获取人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据并进行预处理，得到初步数据，对所述初步数据进行数据分析和指标计算，设置所述指标的可行性临界值；
根据所述可行性临界值判断存量用地更新改造价值。
2.如权利要求1所述的存量用地改造价值评估方法，其特征在于，所述基于用地改造相关政策以及改造成本测算规则，以改造可行性为核心，设定评估指标，构建用地改造价值评估指标体系，具体包括：
基于用地改造相关政策以及改造成本测算规则，以能够落地实施为价值导向，通过人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据，以及根据土地开发强度、合法用地占比、土规用地规模、人均住房面积、地均税收的存量建设用地内在价值，针对旧村、旧厂、旧城不同类型的存量更新资源，设定评估指标，建立用地改造价值评估指标体系；
其中，所述用地改造价值评估指标体系包括旧村更新资源价值评估体系、旧厂更新资源价值评估体系和旧城更新资源价值评估体系。
3.如权利要求2所述的存量用地改造价值评估方法，其特征在于，所述旧村更新资源价值评估体系、旧厂更新资源价值评估体系和旧城更新资源价值评估体系的构建方法，具体包括：
以旧村基础条件和规划承载量为基础，依据用地、建筑、人口、政策的多维空间要素，确定有效用地率、规划建设强度、人均用地面积、违法建设用地占比为所述指标，结合所述旧村的已批或在编项目、相关规划指引设置所述指标的评价标准，构建所述旧村更新资源价值评估体系；
以旧厂改造价值提升程度为基础，依据产值、规划、政策的多维空间要素，确定地均税收、控规经营性用地占比为所述指标，结合所述旧厂的统计年鉴、已批或在编项目设置所述指标的评价标准，构建所述旧厂更新资源价值评估体系；
以旧城基础条件和改造迫切程度为基础，依据所述用地、建筑、人口的多维空间要素，确定现状开发强度、人均住房面积为核心指标，老龄化程度为辅助指标，结合所述旧城的已批或在编项目、相关规划指引、相关国际标准设置所述指标的评价标准，构建所述旧城更新资源价值评估体系。
4.如权利要求1所述的存量用地改造价值评估方法，其特征在于，所述获取人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据并进行预处理，得到初步数据，对所述初步数据进行数据分析和指标计算，设置所述指标的可行性临界值，具体包括：
获取人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据并进行初步清理，删除错误数据，补充缺失数据，整理数据指标属性，得到初步数据；
采用ArcGIS构建数据平台，统一所述初步数据的坐标，对所述初步数据进行指标计算，设置所述指标的可行性临界值。
5.如权利要求3所述的存量用地改造价值评估方法，其特征在于，所述根据所述可行性临界值判断存量用地更新改造价值，具体包括：
若所述旧村更新资源价值评估体系的两项及以上指标高于所述可行性临界值，则所述旧村存量用地具有更新改造价值；
若所述旧厂更新资源价值评估体系的一项及以上指标高于所述可行性临界值，则所述旧厂存量用地具有更新改造价值；
若所述旧城更新资源价值评估体系的两项及以上指标高于所述可行性临界值，则所述旧城存量用地具有更新改造价值。
6.一种存量用地改造价值评估装置，其特征在于，包括：
设定构建模块，用于基于用地改造相关政策以及改造成本测算规则，以改造可行性为核心，设定评估指标，构建用地改造价值评估指标体系；
获取设置模块，用于获取人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据并进行预处理，得到初步数据，对所述初步数据进行数据分析和指标计算，设置所述指标的可行性临界值；
价值判断模块，用于根据所述可行性临界值判断存量用地更新改造价值。
7.如权利要求6所述的存量用地改造价值评估装置，其特征在于，所述设定构建模块，具体用于：
基于用地改造相关政策以及改造成本测算规则，以能够落地实施为价值导向，通过人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据，以及根据土地开发强度、合法用地占比、土规用地规模、人均住房面积、地均税收的存量建设用地内在价值，针对旧村、旧厂、旧城不同类型的存量更新资源，设定评估指标，建立用地改造价值评估指标体系；
其中，所述用地改造价值评估指标体系包括旧村更新资源价值评估体系、旧厂更新资源价值评估体系和旧城更新资源价值评估体系。
8.如权利要求6所述的存量用地改造价值评估装置，其特征在于，所述获取设置模块，具体用于：
获取人口、用地、建筑、产业的多源规划和现状调查数据并进行初步清理，删除错误数据，补充缺失数据，整理数据指标属性，得到初步数据；
采用ArcGIS构建数据平台，统一所述初步数据的坐标，对所述初步数据进行指标计算，设置所述指标的可行性临界值。
9.一种终端设备，其特征在于，包括处理器、存储器以及存储在所述存储器中且被配置为由所述处理器执行的计算机程序，所述处理器执行所述计算机程序时实现如权利要求1-5中任意一项所述的存量用地改造价值评估方法。
10.一种计算机可读存储介质，其特征在于，所述计算机可读存储介质包括存储的计算机程序，其中，在所述计算机程序运行时控制所述计算机可读存储介质所在设备执行如权利要求1-5中任意一项所述的存量用地改造价值评估方法。
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2023
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