CN112785147A - 一种培养房地产项目总的方法及其配套使用的沙盘系统 - Google Patents
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Abstract
本发明公开了一种培养房地产项目总的方法及其配套使用的沙盘系统。上述方法具体步骤如下：1)组织设计与经营规划；2)地块投资分析；3)项目启动与成功标尺；4)经营管控；5)经营回顾与全面复盘。本发明将线下沙盘课程转化为具有人机交互功能的线上系统，能即时反馈过程绩效，能对课程中各组学员的全过程表现进行数理统计分析和图表、模型转化；课程内容紧扣房地产项目开发对经营型项目总的培养要求，突出投资、营销、财务关键领域；从演练方式到输出成果，完全可视化，充分发挥了本系统独有的数理统计和分析功能，直观、生动、形象。
Description
技术领域
本发明涉及房地产领域，具体为一种培养房地产项目总的方法及其配套使用的沙盘系统。
背景技术
现有的培养房地产项目总的课程多依赖线下实物沙盘，无法及时反馈演练绩效，且无法对过程数据进行统计、分析、建模和灵活展现。
发明内容
针对上述存在的技术不足，本发明的目的是提供一种培养房地产项目总的方法及其配套使用的沙盘系统，其采用沙盘推演的方式来模拟真实房地产项目开发的全部过程，突出投资、营销和财务三大核心模块的演练，以培养具有全局观、协同观、经营意识和专业能力的经营型项目总经理。
为解决上述技术问题，本发明采用如下技术方案：
一种培养房地产项目总的方法，其特征在于，具体步骤如下：
1)组织设计与经营规划：1.1基于模拟沙盘原理成立房地产项目的运营团队模型；1.2确立团队的竞争策略；1.3编制四年经营计划；1.4进行阶段性复盘；
2)地块投资分析：2.1运营团队进行预备知识测试；2.2城市地图评测； 2.3产品价值与成本级配设计；2.4新城市进入周期研判；2.5地块投资分析； 2.6地块投标报价；2.7投资分析刷新；2.8阶段性复盘；
3)项目启动与成功标尺：3.1示范区选址方案设计；3.2示范区方案评价； 3.3初步总控计划编制；3.4分季度供需交圈计划编制；3.5现金流量计划编制； 3.6项目运营目标书编制；3.7阶段性复盘；
4)经营管控：4.1开盘定价推导；4.2项目首开；4.3项目加推；4.4编制项目实际现金流量表；4.5阶段性复盘；
5)经营回顾与全面复盘：5.1讲师进行全面复盘；5.2学员复盘报告编制； 5.3学员复盘报告评价；5.4团队能力雷达图转化；5.5课程总结。
本发明还涉及一种培养房地产项目总使用的沙盘系统，其特征在于，包括：
组织设计与经营规划模块：用于让学员体验沙盘系统的软件界面、操作方法、计分规则及大运营全周期资源管控所涉及的数理逻辑关联；所述组织设计与经营规划模块包括成立运营团队模型模块、确立团队竞争策略模块、编制四年经营计划模块和阶段性复盘模块；
地块投资分析模块：用于生成项目启动的标的物，即静态的成本科目及销售总货值；所述地块投资分析模块包括预备知识测试模块、城市地图评测模块、产品价值与成本级配设计模块、新城市进入周期研判模块、地块投资分析模块、地块投标报价模块、投资分析刷新模块和阶段性复盘模块；
项目启动与成功标尺模块：用于将地块投资分析之静态数据，转化为与时间、经营活动相对应的动态演算模型，即现金流量表；所述项目启动与成功标尺模块包括示范区选址方案设计模块、示范区方案评价模块、初步总控计划编制模块、分季度供需交圈计划编制模块、现金流量计划编制模块、项目运营目标数编制模块和阶段性复盘模块；
经营管控模块：用于将项目成功标尺计划值转化为与系统模拟的市场环境博弈后，做出的在线销售行为；所述经营管控模块包括开盘定价推导模块、项目首开模块、项目加推模块、编制项目实际现金流量表模块和阶段性复盘模块；
经营回顾与全面复盘模块：用于对地块投资分析模块、项目启动与成功标尺模块、经营管控模块各组学员的沙盘模拟活动进行数理统计、分析与建模；所述经营回顾与全面复盘模块包括讲师全面复盘模块、学员复盘报告编制模块、学员复盘报告评价模块、团队能力雷达图转化模块和课程总结模块。
本发明的有益效果在于：1、将线下沙盘课程转化为具有人机交互功能的线上系统，能即时反馈过程绩效，能对课程中各组学员的全过程表现进行数理统计分析和图表、模型转化；2、课程内容紧扣房地产项目开发对经营型项目总的培养要求，突出投资、营销、财务关键领域；3、从演练方式到输出成果，完全可视化，充分发挥了本系统独有的数理统计和分析功能，直观、生动、形象。
附图说明
为了更清楚地说明本发明实施例或现有技术中的技术方案，下面将对实施例或现有技术描述中所需要使用的附图作简单地介绍，显而易见地，下面描述中的附图仅仅是本发明的一些实施例，对于本领域普通技术人员来讲，在不付出创造性劳动的前提下，还可以根据这些附图获得其他的附图。
图1为本发明提供的一种培养房地产项目总使用的沙盘系统的结构示意图。
具体实施方式
下面将结合本发明实施例对本发明实施例中的技术方案进行清楚、完整地描述，显然，所描述的实施例仅仅是本发明一部分实施例，而不是全部的实施例。基于本发明中的实施例，本领域普通技术人员在没有做出创造性劳动前提下所获得的所有其他实施例，都属于本发明保护的范围。
实施例1
一种培养房地产项目总的方法，具体步骤如下：
1)组织设计与经营规划：演练流程为：
1.1成立团队；
1.2确立团队的竞争策略：在高端和高周转中进行二选一，并勾选逻辑上适配的商业策略，包括成本控制、产品创新、示范区打造、商业配套、物业、客服和细分市场；
1.3编制四年经营计划：涵盖投资、融资、土储、供货、销售、存货、支出、回款和结利等九大开发动作，嵌套各专业动作之间的数理逻辑和运营纪律；
1.4阶段性复盘：由学员代表进行分享，最后讲师利用系统中保存的历史大数据，从四年后的签约、结利、土储等视角进行不同商业模式(高周转或高端)的对标分析，推导出高周转开发模式对企业独有的经营贡献；
2)地块投资分析：演练流程为：
2.1备知识测试：预习《万科客户细分与品类规划》资料；
2.2城市地图评测：根据系统给定的地块调研资料，基于商业、教育、交通、景观和医疗等五大土地质素，从社会新锐、经营务实、望子成龙、富贵之家、健康养老五类人群中，评测主力客群；
2.3产品价值与成本级配设计：借鉴金地地产的产品价值树模型，根据本项目的主力客群和项目定位，在立面、户型、景观、规划等13个客户敏感点中选择客户最敏感、中度敏感和轻度敏感的价值点，以标杆线、标准线和及格线进行标记；
2.4新城市进入周期研判：借鉴旭辉地产的“春夏秋冬”投资模型，基于新房价格环比、同比，二手房价格同比、环比等六个参考指标，在系统给定的四个周期中选择进入新城市投资拿地的最佳周期，且各选定周期将分别对应系统中设定的不同后市模拟环境；
2.5地块投资分析：由学员进行不同业态的销售价格预测，推导出基于最乐观的销售预期，满足企业最低的投资要求，如销售净利率为8％，所能承受的最大土地报价；
2.6地块投标报价：由学员在系统中填报意向报价，且不得高于投资分析保存的最高地价，最后价高者得，系统为中标人颁发《国有土地竞拍中标通知书》；
2.7投资分析刷新：各组代入最新土地成交价作为统一的演练输入条件；
2.8阶段性复盘：由学员代表进行分享，讲师进行点评；
3)项目启动与成功标尺：演练流程为：
3.1示范区选址方案设计：要求学员根据给定的规划报批方案平面图，完成售楼处、样板房和景观选址，总包标段的划分，核心工期节点的编制，如开工、首批正负零、样板房开放和开盘等；
3.2示范区方案评价：从昭示性、到达性、典型性、功能性和便利性等维度，学员小组之间互评，讲师进行点评；
3.3初步总控计划编制：完成全周期大概30个一级节点的铺排，系统辅助编制部分节点；
3.4分季度供需交圈计划编制：借鉴碧桂园集团的产销交圈逻辑，要求营销、工程和项目总，基于对所选择投资周期的判断与后市预测，由营销提出未来各周期的货量需求，由工程进行供货保障的计划安排，实现以销定产，确保供货适配，最后由项目总进行最终裁定；
3.5现金流量计划编制：由学员根据拍地后的投资分析表、初步总控计划和供需交圈计划，对未来一定周期内的经营活动进行计划部署，并与对应的现金流量进行勾稽与关联，生成全周期现金流量计划，其中销售回款由系统根据供需交圈计划自动抓取，除上部主体建安费外，所有成本、费用均可自行筹划；
3.6项目运营目标书编制:根据《现金流量表》、《初步总控计划》等，确定项目核心经营指标与运营角色：开发进度、营销策略和开发决策优先项；
3.7阶段性复盘：由学员代表进行分享，讲师进行点评；
4)经营管控：演练流程为：
4.1开盘定价推导:要求学员根据给定的竞品参考价，从企业品牌、地段与配套、户型、景观、精装或毛坯、用材与档次等维度，对本项目及三个主要竞品进行产品力评分，结合用权重表示的竞争强弱评价，得出本案的全案入市指导价；
4.2项目首开:根据系统给定的市场信息，结合开盘定价和《供需交圈计划》，确定本项目的营销策略，完成项目首次开盘。其中示范区评分优秀者，在首开环节有加分；
4.3项目加推:根据市场信息和前述开盘去化情况，完成八次加推动作，要求兼顾销售净利率和IRR，未去化的尾盘将发生成本，而无销售收入；
4.4编制项目实际现金流量表:根据系统反馈的实际销售额，重新进行融资与还款筹划；
4.5阶段性复盘：由学员代表进行分享，讲师对第4.1环节进行点评；
5)经营回顾与全面复盘：演练流程为：
5.1讲师进行全面复盘:各组核心经营指标对比分析、各组开发效率对比分析、各组推盘定价与货量供给分析、各组销售去化及供需交圈效率分析、各组全周期现金流量图、各组投前投后核心经营指标对比分析；
5.2学员复盘报告编制:根据讲师的系统数据复盘，结合各组在课程中的表现，基于团队协同及各专业管控等维度，学员进行亮点与痛点提炼，收获梳理及课程改善建议等成果输出；
5.3学员复盘报告评价:由学员根据复盘内容的专业度、独到性和价值度等维度进行互评；
5.4团队能力雷达图转化:由系统根据各模块分项练习所要求的能力要素，从专业度、精细度、协同度、操盘能力、逻辑性、持续专注等维度，对课程中各组的团队整体能力、素质编制雷达图，并进行对比分析，以提示各组综合能力的优劣势分布情况；
5.5课程总结：由讲师公布各组最终得分与排名，并对课程进行最后总评。
实施例2
如图1所示，一种培养房地产项目总使用的沙盘系统，包括：
组织设计与经营规划模块：用于让学员体验沙盘系统的软件界面、操作方法、计分规则及大运营全周期资源管控所涉及的数理逻辑关联；所述组织设计与经营规划模块包括成立运营团队模型模块、确立团队竞争策略模块、编制四年经营计划模块和阶段性复盘模块；本模块是地块投资分析模块、项目启动与成功标尺模块、经营管控模块、和经营回顾与全面复盘模块的总揽和导入，主要界面为线上表格；
地块投资分析模块：用于生成项目启动的标的物，即静态的成本科目及销售总货值；所述地块投资分析模块包括预备知识测试模块、城市地图评测模块、产品价值与成本级配设计模块、新城市进入周期研判模块、地块投资分析模块、地块投标报价模块、投资分析刷新模块和阶段性复盘模块；本模块主要界面为线上表格与产品价值树图像模型；
项目启动与成功标尺模块：用于将地块投资分析之静态数据，转化为与时间、经营活动相对应的动态演算模型，即现金流量表；所述项目启动与成功标尺模块包括示范区选址方案设计模块、示范区方案评价模块、初步总控计划编制模块、分季度供需交圈计划编制模块、现金流量计划编制模块、项目运营目标数编制模块和阶段性复盘模块；本模块主要界面为线上表格与上传至系统的电子图片；
经营管控模块：用于将项目成功标尺计划值转化为与系统模拟的市场环境 (相关变量和指数包含：各期均价，各业态存销比，各业态上期销售成交率，最新宏观调控政策等)博弈后，做出的在线销售行为(包含首开与加推)；所述经营管控模块包括开盘定价推导模块、项目首开模块、项目加推模块、编制项目实际现金流量表模块和阶段性复盘模块；本模块主要界面为线上表格；
经营回顾与全面复盘模块：用于对地块投资分析模块、项目启动与成功标尺模块、经营管控模块各组学员的沙盘模拟活动进行数理统计、分析与建模；其目的在于将学员的经营操盘行为与结果进行可视化提取，并进行与系统大数据及其相互之间的对比分析，剖析得失。本模块主要界面为线上表格、图形；所述经营回顾与全面复盘模块包括讲师全面复盘模块、学员复盘报告编制模块、学员复盘报告评价模块、团队能力雷达图转化模块和课程总结模块。
本沙盘系统均以统计表的方式进行统一显示，并适时刷新；还可读取各组排名与分值，分数变化趋势图，特别是各子项第一个完成且得分超过85分者，分数统计表中显示为红色，超时有扣分者，分数在表中显示为绿色。
本发明的设计将线下沙盘课程转化为具有人机交互功能的线上系统，能即时反馈过程绩效，能对课程中各组学员的全过程表现进行数理统计分析和图表、模型转化；课程内容紧扣房地产项目开发对经营型项目总的培养要求，突出投资、营销、财务关键领域；从演练方式到输出成果，完全可视化，充分发挥了本系统独有的数理统计和分析功能，直观、生动、形象。
显然，本领域的技术人员可以对本发明进行各种改动和变型而不脱离本发明的精神和范围。这样，倘若本发明的这些修改和变型属于本发明权利要求及其等同技术的范围之内，则本发明也意图包含这些改动和变型在内。
Claims (3)
1.一种培养房地产项目总的方法，其特征在于，具体步骤如下：
1)组织设计与经营规划：1.1基于模拟沙盘原理成立房地产项目的运营团队模型；1.2确立团队的竞争策略；1.3编制四年经营计划；1.4进行阶段性复盘；
2)地块投资分析：2.1运营团队进行预备知识测试；2.2城市地图评测；2.3产品价值与成本级配设计；2.4新城市进入周期研判；2.5地块投资分析；2.6地块投标报价；2.7投资分析刷新；2.8阶段性复盘；
3)项目启动与成功标尺：3.1示范区选址方案设计；3.2示范区方案评价；3.3初步总控计划编制；3.4分季度供需交圈计划编制；3.5现金流量计划编制；3.6项目运营目标书编制；3.7阶段性复盘；
4)经营管控：4.1开盘定价推导；4.2项目首开；4.3项目加推；4.4编制项目实际现金流量表；4.5阶段性复盘；
5)经营回顾与全面复盘：5.1讲师进行全面复盘；5.2学员复盘报告编制；5.3学员复盘报告评价；5.4团队能力雷达图转化；5.5课程总结。
2.一种培养房地产项目总使用的沙盘系统，其特征在于，包括：
组织设计与经营规划模块：用于让学员体验沙盘系统的软件界面、操作方法、计分规则及大运营全周期资源管控所涉及的数理逻辑关联；
地块投资分析模块：用于生成项目启动的标的物，即静态的成本科目及销售总货值；
项目启动与成功标尺模块：用于将地块投资分析之静态数据，转化为与时间、经营活动相对应的动态演算模型，即现金流量表；
经营管控模块：用于将项目成功标尺计划值转化为与系统模拟的市场环境博弈后，做出的在线销售行为；
经营回顾与全面复盘模块：用于对地块投资分析模块、项目启动与成功标尺模块、经营管控模块各组学员的沙盘模拟活动进行数理统计、分析与建模。
3.根据权利要求2所述的一种培养房地产项目总使用的沙盘系统，其特征在于，所述组织设计与经营规划模块包括成立运营团队模型模块、确立团队竞争策略模块、编制四年经营计划模块和阶段性复盘模块；
所述地块投资分析模块包括预备知识测试模块、城市地图评测模块、产品价值与成本级配设计模块、新城市进入周期研判模块、地块投资分析模块、地块投标报价模块、投资分析刷新模块和阶段性复盘模块；
所述项目启动与成功标尺模块包括示范区选址方案设计模块、示范区方案评价模块、初步总控计划编制模块、分季度供需交圈计划编制模块、现金流量计划编制模块、项目运营目标数编制模块和阶段性复盘模块；
所述经营管控模块包括开盘定价推导模块、项目首开模块、项目加推模块、编制项目实际现金流量表模块和阶段性复盘模块；
所述经营回顾与全面复盘模块包括讲师全面复盘模块、学员复盘报告编制模块、学员复盘报告评价模块、团队能力雷达图转化模块和课程总结模块。
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2021
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