CN112241926A - 土地价值评估方法及装置 - Google Patents

Abstract

本申请实施例提供了一种土地价值评估方法及装置，该方法包括：获取待评估土地的土地评估信息，所述土地评估信息用于表示所述评估土地的位置、用途和属性，基于所述土地评估信息，获取与所述待评估土地相关的多个土地成交案例，基于所述多个土地成交案例，计算所述待评估土地的区域修正系数和土地修正系数，基于所述区域修正系数和所述土地修正系数，计算所述待评估土地的评估价格。本申请通过获取与待评估土地相匹配的多个土地成交案例，根据多个土地成交案例自动计算出区域修正系数和土地修正系数，降低了人为主观性可能会带来的问题，提升了整个土地评估过程的客观性与效率。

Description

土地价值评估方法及装置

技术领域

本申请涉及计算机技术领域，尤其涉及一种土地价值评估方法及装置。

背景技术

土地价值是开发拍卖土地价格的参考，现有的评估土地价值的方法一般是利用人工评估土地价值，而人工评估土地价值的方法一般是采用市场比较法，该市场比较法是将待评估土地与近期内已发生交易的土地价格进行对比，根据已发生交易的土地价格，修正得出待评估土地的土地价值。

在采用市场比较法的方式中，土地评估师需要先获取近期内已发生交易的土地价格对待评估对象进行人工估算。由于评估过程中各项系数的修正主要取决于评估师对土地情况的主观分析，其依赖于评估师对待评估对象的了解情况以及自身的评估经验，因此在评估过程中可能会造成主观性误判或在评估过程中造成主观性计算错误等。不同的评估师的评估，修正得出的待评估土地的土地价值的结果会存在较大差异，这种差异对于待评估土地的价值上会出现不同的预期，从而影响待评估土地的交易。

发明内容

本申请实施例提供了一种土地价值评估方法及装置，能够根据多个土地成交案例自动计算出区域修正系数和土地修正系数，提高土地评估效率，降低了人为主观性可能会带来的问题。

第一方面，本申请实施例提供一种土地价值评估方法，所述方法包括：

获取待评估土地的土地评估信息，所述土地评估信息用于表示所述待评估土地的位置、用途和属性；

基于所述土地评估信息，获取与所述待评估土地相关的多个土地成交案例。；

基于所述多个土地成交案例，计算所述待评估土地的区域修正系数和土地修正系数；

基于所述区域修正系数和所述土地修正系数，计算所述待评估土地的评估价格。评估价格

可选的，所述基于所述多个土地成交案例，计算所述待评估土地的区域修正系数和土地修正系数，包括：

将所述多个土地成交案例作为样本，训练区域因素修正模型和土地因素修正模型；

基于所述区域因素修正模型和所述土地因素修正模型，分别计算所述区域修正系数和所述土地修正系数。

可选的，所述将所述多个土地成交案例作为样本，训练区域因素修正模型和土地因素修正模型，包括：

获取所述多个土地成交案例中土地的土地区域信息和土地属性信息，其中，所述土地区域信息用于表示土地的周围繁华等级、交通条件等级和基础设施等级，所述土地属性信息用于表示土地的面积、形状和临街距离；

将所述多个土地成交案例中土地的土地区域信息作为第一样本，训练所述区域因素修正模型；

将所述多个土地成交案例中土地的土地属性信息作为第二样本，训练所述土地因素修正模型。

可选的，所述基于所述区域因素修正模型和所述土地因素修正模型，计算所述区域修正系数和所述土地修正系数，包括；

获取所述待评估土地的土地区域信息和土地属性信息；

将所述待评估土地的土地区域信息输入所述区域因素修正模型，输出所述区域修正系数；

将所述待评估土地的土地属性信息输入所述土地因素修正模型，输出所述土地修正系数。

可选的，所述基于所述土地评估信息，获取与所述待评估土地相关的多个土地成交案例，包括：

获取与所述待评估土地的用途和/或属性匹配的多个成交案例；

分别计算所述待评估土地与所述多个成交案例中每个成交案例中的土地的位置距离，得到多个位置距离；

若所述多个位置距离中存在小于或等于预设距离门限的目标位置距离，则将所述目标位置距离对应的成交案例确定为与所述待评估土地相关的土地成交案例。

可选的，所述方法还包括：

获取所述待评估土地的交易信息和所述多个土地成交案例中土地的交易信息，所述交易信息用于表示地价指数、交易方式、剩余使用年限和容积率；

基于所述待评估土地的交易信息和所述多个土地成交案例中土地的交易信息，计算所述待评估土地的客观修正系数；

基于所述客观修正系数对所述评估价格进行修正，得到第一修正价格。

可选的，所述方法还包括：

获取所述待评估土地与所述多个土地成交案例中任一土地的距离，得到多个待修正的距离；

基于所述多个待修正的距离，对所述评估价格或第一修正价格进行修正，得到第二修正价格。

第二方面，本申请实施例提供一种土地价值评估装置，所述装置包括：

获取单元，用于获取待评估土地的土地评估信息，所述土地评估信息用于表示所述评估土地的位置、用途和属性；

所述获取单元，还用于基于所述土地评估信息，获取与所述待评估土地相关的多个土地成交案例；

计算单元，用于基于所述多个土地成交案例，计算所述待评估土地的区域修正系数和土地修正系数；

所述计算单元，还用于基于所述区域修正系数和所述土地修正系数，计算所述待评估土地的评估价格。

可选的，在基于所述多个土地成交案例，计算所述待评估土地的区域修正系数和土地修正系数方面，所述计算单元具体用于：将所述多个土地成交案例作为样本，训练区域因素修正模型和土地因素修正模型；基于所述区域因素修正模型和所述土地因素修正模型，计算所述区域修正系数和所述土地修正系数。

可选的，在将所述多个土地成交案例作为样本，训练区域因素修正模型和土地因素修正模型方面，所述计算单元具体用于：

获取所述多个土地成交案例中土地的土地区域信息和土地属性信息，其中，所述土地区域信息用于表示土地的周围繁华等级、交通条件等级和基础设施等级，所述土地属性信息用于表示土地的面积、形状和临街距离；将所述多个土地成交案例中土地的土地区域信息作为第一样本，训练所述区域因素修正模型；将所述多个土地成交案例中土地的土地属性信息作为第二样本，训练所述土地因素修正模型。

可选的，在基于所述区域因素修正模型和所述土地因素修正模型，计算所述区域修正系数和所述土地修正系数方面，所述计算单元具体用于：

获取所述待评估土地的土地区域信息和土地属性信息；将所述待评估土地的土地区域信息输入所述区域因素修正模型，输出所述区域修正系数；将所述待评估土地的土地属性信息输入所述土地因素修正模型，输出所述土地修正系数。

可选的，所述获取单元具体用于：

获取与所述待评估土地的用途和/或属性匹配的多个成交案例；

分别计算所述待评估土地与所述多个成交案例中每个成交案例中的土地的位置距离，得到多个位置距离；

若所述多个位置距离中存在小于或等于预设距离门限的目标位置距离，则将所述目标位置距离对应的成交案例确定为与所述待评估土地相关的土地成交案例多个成交案例。

可选的，所述获取单元还用于：获取所述待评估土地的交易信息和所述多个土地成交案例中土地的交易信息，所述交易信息用于表示地价指数、交易方式、剩余使用年限和容积率；

所述计算单元，还用于基于所述待评估土地的交易信息和所述多个土地成交案例的交易信息，计算所述待评估土地的客观修正系数；

所述装置还包括修正单元，所述修正单元，用于基于所述客观修正系数对所述评估价格进行修正，得到第一修正价格。

可选的，所述获取单元还用于：获取所述待评估土地与所述多个土地成交案例中任一土地的距离，得到多个待修正的距离；

所述修正单元还用于：基于所述多个待修正的距离，对所述评估价格或第一修正价格进行修正，得到第二修正价格。

第三方面，本申请实施例提供一种计算机设备，所述计算机设备包括处理器、存储器、通信接口以及一个或多个程序，其中，上述一个或多个程序被存储在上述存储器中，并且被配置由上述处理器执行，上述程序包括用于执行本申请实施例第一方面中任一方法所描述步骤的指令。

第四方面，本申请实施例提供了一种计算机可读存储介质，其中，上述计算机可读存储介质存储用于电子数据交换的计算机程序，其中，上述计算机程序使得计算机执行如本申请实施例第一方面中任一方法所描述的部分或全部步骤。

第五方面，本申请实施例提供了一种计算机程序产品，其中，上述计算机程序产品包括存储了计算机程序的非瞬时性计算机可读存储介质，上述计算机程序可操作来使计算机执行如本申请实施例第一方面中任一方法所描述的部分或全部步骤。该计算机程序产品可以为一个软件安装包。

本申请实施例提供一种土地价值评估方法及装置，获取待评估土地的土地评估信息，所述土地评估信息用于表示所述评估土地的位置、用途和属性，基于所述土地评估信息，获取多个土地成交案例，基于所述多个土地成交案例，计算所述待评估土地的区域修正系数和土地修正系数，基于所述区域修正系数和所述土地修正系数，计算所述待评估土地的评估价格。本申请通过获取与待评估土地相匹配的多个土地成交案例，根据多个土地成交案例自动计算出区域修正系数和土地修正系数，降低了人为主观性可能会带来的问题，提升了整个土地评估过程的客观性与效率。

附图说明

为了更清楚地说明本申请实施例中的技术方案，下面将对实施例中所需要使用的附图作简单地介绍，显而易见地，下面描述中的附图是本申请的一些实施例，对于本领域普通技术人员来讲，在不付出创造性劳动的前提下，还可以根据这些附图获得其他的附图。

图1是本申请实施例提供的一种计算机设备的结构示意图；

图2是本申请实施例提供的一种土地价值评估方法的流程示意图；

图3a是本申请实施例提供的一种土地价值评估装置的功能单元组成框图；

图3b是本申请实施例提供的另一种土地价值评估装置的功能单元组成框图；

图4是本申请实施例提供的另一种计算机设备的结构示意图。

具体实施方式

下面将结合本发明实施例中的附图，对本发明实施例中的技术方案进行清楚、成功地描述，显然，所描述的实施例是本发明一部分实施例，而不是全部的实施例。基于本发明中的实施例，本领域普通技术人员在没有做出创造性劳动前提下所获得的所有其他实施例，都属于本发明保护的范围。

在本文中提及“实施例”意味着，结合实施例描述的特定特征、结构或特性可以包含在本发明的至少一个实施例中。在说明书中的各个位置出现该短语并不一定均是指相同的实施例，也不是与其它实施例互斥的独立的或备选的实施例。本领域技术人员显式地和隐式地理解的是，本文所描述的实施例可以与其它实施例相结合。

本申请实施例的技术方案可以应用于如图1所示的计算机设备，该计算机设备100如图1所示，可以包括处理器110、存储器120、通用串行总线(universal serial bus，USB)接口130、充电管理模块140、天线1、天线2、移动通信模块150、无线通信模块160、音频模块170、扬声器170A、受话器170B、麦克风170C、传感器模块180等。如图1所示，所述存储器120、所述通用串行总线(universal serial bus，USB)接口130、所述充电管理模块140、所述移动通信模块150、所述无线通信模块160、所述音频模块170、所述传感器模块180均与所述处理器连接。

其中，本申请实施例示意的结构并不构成对计算机设备100的具体限定。在本申请另一些实施例中，计算机设备100可以包括比图示更多或更少的部件，或者组合某些部件，或者拆分某些部件，或者不同的部件布置。图示的部件可以以硬件，软件或软件和硬件的组合实现。

可以理解的是，本申请实施例示意的各模块间的接口连接关系，只是示意性说明，并不构成对计算机设备100的结构限定。在本申请另一些实施例中，计算机设备100也可以采用上述实施例中不同的接口连接方式，或多种接口连接方式的组合。

计算机设备100可以是还包含其它功能诸如个人数字助理和/或音乐播放器功能的便携式移动设备，诸如手机、平板电脑、智能音箱、蓝牙耳机、车载终端、具备无线通讯功能的可穿戴设备(如智能手表)等。便携式移动设备的示例性实施例包括但不限于搭载IOS系统、Android系统、Microsoft系统或者其它操作系统的便携式移动设备。上述便携式移动设备也可以是其它便携式移动设备，诸如膝上型计算机(Laptop)等。还应当理解的是，在其他一些实施例中，上述终端也可以不是便携式移动设备，而是台式计算机。

为了使本技术领域的人员更好地理解本申请方案，下面将结合本申请实施例中的附图，对本申请实施例中的技术方案进行清楚、完整地描述，显然，所描述的实施例仅是本申请一部分实施例，而不是全部的实施例。基于本申请中的实施例，本领域普通技术人员在没有做出创造性劳动前提下所获得的所有其他实施例，都属于本申请保护的范围。

请参阅图2，图2是本申请实施例提供的一种土地价值评估方法的流程示意图，应用于如图1所述的计算机设备。如图2所示，该方法包括如下步骤：

S210、获取待评估土地的土地评估信息，所述土地评估信息用于表示所述评估土地的位置、用途和属性。

其中，在对土地进行评估时，需要先了解待评估土地的土地评估信息，可以根据待评估土地的名称从数据库中或出售待评估土地的网站中获取待评估土地的土地评估信息，该土地评估信息用于描述待评估土地的基本情况，例如，待评估土地的地理位置、用途以及与价格相关的属性信息。与价格相关的属性信息可以包括土地权属、土地质量、土质等，所述用途可以包括商业用途、工业用途和住宅用途。

S220、基于所述土地评估信息，获取多个土地成交案例。

在本申请实施例中，为更好的估计土地价格，可以先从各个网站或数据库中收集全国各个城市的土地成交案例的数据信息，并将成交案例的数据信息进行结构化，存入到数据库中，以方便后续土地价格估计。

可选的，上述S120，所述基于所述土地评估信息，获取与所述待评估土地相关的多个土地成交案例，还包括如下步骤：

S21、获取与所述待评估土地的用途和/或属性匹配的多个成交案例；

S22、分别计算所述待评估土地与所述多个成交案例中每个成交案例中的土地的位置距离，得到多个位置距离；

S23、若所述多个位置距离中存在小于或等于预设距离门限的目标位置距离，则将所述目标位置距离对应的成交案例确定为与所述待评估土地相关的土地成交案例。

在实际应用中，对土地价格的评估需要将周围土地的成交案例作为依据，根据待评估土地的信息，在周围土地交易价格的基础上进行修正，得到待评估土地的评估价格。

具体地，在存储成交案例的数据库中根据待评估土地的土地评估信息进行搜索，从数据库中搜索出与待评估土地的用途和/或属性匹配的多个成交案例，然后获取该多个成交案例中土地的地理位置，计算该多个成交案例中第i个成交案例的土地的地理位置与待评估土地的地理位置之间的绝对差，多个成交案例若第i个成交案例的土地与待评估土地之间的位置距离大于预设距离门限，则表示该第i个成交案例的土地距离待评估土地较远，对待评估土地的评估作用不大；若第i个成交案例的土地与待评估土地之间的距离小于或等于预设距离门限，则可以将该第i个成交案例作为土地成交案例，用于帮助评估待评估土地。根据此方法，分别计算多个成交案例中每个成交案例的土地与待评估土地之间的位置距离，然后根据成交案例的土地与待评估土地之间的位置距离，从多个成交案例中选择符合条件的成交案例作为土地成交案例。

在本申请实施例中，通过匹配待评估土地的各项信息，计算相邻区域成交案例的土地与待估土地的距离，获取与待评估土地临近且同用途或同属性的成交案例，此过程改进了常规市场比较法人工选取案例的过程，极大地节省了人力。

在一种可能的案例中，若从多个成交案例中选取的多个土地成交案例的数量小于指定数量时，可以调整所述预设距离门限，将所述预设距离门限增大，使得所述土地成交案例的数量达到指定值。

S230、基于所述多个土地成交案例，计算所述待评估土地的区域修正系数和土地修正系数。

其中，评估土地价格的主要是根据待评估土地与土地成交案例的各个因素的差距，在多个土地成交案例的成交价格上进行修正，从而得到待评估土地的评估价格。对第一案例成交价格的修正主要包括区域因素修正和土地因素修正。所述区域因素修正和土地因素修正主要用于修正待评估土地与多个土地成交案例之间的主观条件所引起的价格波动。

可选的，上述S130，基于所述多个土地成交案例，计算所述待评估土地的区域修正系数和土地修正系数，还包括如下步骤：

S31、获取所述多个土地成交案例中土地的土地区域信息和土地属性信息，所述土地区域信息用于表示土地的周围繁华等级、交通条件等级和基础设施等级，所述土地属性信息用于表示土地的面积、形状和临街距离；

S32、将所述多个土地成交案例中土地的土地区域信息作为第一样本，训练所述区域因素修正模型；

S33、将所述多个土地成交案例中土地的土地属性信息作为第二样本，训练所述土地因素修正模型。

其中，所述区域因素修正模型用于根据土地的区域因素，输出土地区域修正系数，所述土地因素修正模型用于根据土地的土地因素，输出土地的土地修正系数。区域因素主要包括土地的周围繁华程度、交通条件、基本设施状况等，土地因素主要包括土地的面积、形状、临街情况等实际土地情况。其中常规市场比较法主要通过评估师主观地对这些区域因素和土地因素进行评级，指定区域修正系数和土地修正系数。在本申请实施例中，可以通过相邻区域的多个成交案例训练区域因素修正模型和土地因素修正模型，通过区域因素修正模型可以自动得到土地的区域修正系数，通过土地因素修正模型可以自动得到土地的土地修正系数，从而避免了因为评估师的主观误判影响待评估土地的评估价格。

进一步地，所述区域因素修正模型和所述土地因素修正模型可以基于Catboost算法构建的模型。

具体地，在得到所述多个土地成交案例后，可以从数据库中获取每个所述土地成交案例中土地的土地详细位置，调用地图厂商数据，获取土地成交案例中土地周围的各项配套信息，如公共设施、商业设施、交通设施等，即土地成交案例中土地的土地区域信息，并获取土地成交案例中土地的距离、方位等详细信息，并对其进行繁华程度、交通条件、基本设施状况的标注等级。然后使用Catboost分类算法将获取的土地详细数据进行训练，训练出繁华程度、交通条件、基本设施对应的多个区域因素修正模型，每个区域因素修正模型可以得到该类型因素的等级状况，并针对不同等级指定不同的修正系数；保存区域因素修正模型的训练结果，并定期进行迁移学习。

具体地，在得到所述多个土地成交案例后，可以从数据库中获取每个所述土地成交案例中土地的面积、形状、临街情况等实际土地情况，即土地成交案例中土地的土地属性信息，根据实际土地情况对每个土地成交案例中土地的面积、形状、临街情况标注等级。然后使用Catboost分类算法将获取的实际土地情况数据进行训练，训练出土地的面积、形状、临街情况对应的多个土地因素修正模型，每个土地因素修正模型可以得到该类型因素的等级状况，并针对不同等级指定不同的修正系数；保存土地因素修正模型的训练结果，并定期进行迁移学习。

可选的，所述基于所述区域因素修正模型和所述土地因素修正模型，计算所述区域修正系数和所述土地修正系数，包括；

获取所述待评估土地的土地区域信息和土地属性信息；将所述待评估土地的土地区域信息输入所述区域因素修正模型，输出所述区域修正系数；将所述待评估土地的土地属性信息输入所述土地因素修正模型，输出所述土地修正系数。

其中，在通过多个土地成交案例训练区域因素修正模型和土地因素修正模型后，可以使用已经训练好的多个区域因素修正模型对待评估土地的土地区域信息中各信息进行分类评级获取区域修正系数；使用已经训练好的多个区域因素修正模型对待评估土地的土地属性信息中的各信息进行分类评级获取土地修正系数。

S240、基于所述区域修正系数和所述土地修正系数，计算所述待评估土地的评估价格。

其中，计算得到待评估土地的区域修正系数和土地修正系数后，可以在第一成交价格的基础上，根据区域修正系数和土地修正系数对第一成交价格进行修正，从而得到待评估土地的评估价格。所述第一成交价格可以是多个土地成交案例中与所述待评估土地匹配度最高的土地的成交价格，也可以是多个土地成交案例中土地的平均成交价格，本申请实施例对此不做限定。

在一种可能的实施例中，所述方法还包括：

获取所述待评估土地的交易信息和所述多个土地成交案例中土地的交易信息，所述交易信息用于表示地价指数、交易方式、剩余使用年限和容积率；

基于所述待评估土地的交易信息和所述多个土地成交案例中土地的交易信息，计算所述待评估土地的客观修正系数；

基于所述客观修正系数对所述评估价格进行修正，得到第一修正价格。

在实际应用中，土地的交易方式、土地的使用年限等客观因素也会影响土地的评估价格。因此，在本申请实施例中，在对得到待评估土地的评估价格后，还可以根据待评估土地的交易信息对评估价格进行客观因素的修正。

具体地，从数据库中获取多个土地成交案例中土地的交易信息，从数据库中或相关网站上获取待评估土地的交易信息，根据土地成交案例中土地的交易信息和待评估土地的交易信息之间的差值，通过预设的表格中，确定所述差值与所述客观修正系数之间的映射关系，从而确定待评估土地的客观修正系数。然后根据客观修正系数对评估价格进行修正，得到第一修正价格。

在一种可能的实施例中，所述方法还包括:

获取所述待评估土地与所述多个土地成交案例中任一土地的距离，得到多个待修正的距离；基于所述多个待修正的距离，对所述评估价格或第一修正价格进行修正，得到第二修正价格。

在本申请实施例中，考虑到土地成交案例中的土地与待评估土地之间的距离可能会影响评估价格的精确度。因此在计算出评估价格或第一修正价格后，可以计算土地成交案例中的所有土地与待评估土地的距离的加权值，该距离的加权值与价格的修正系数之间存在映射关系，根据该距离的加权值可以对评估价格或第一修正价格进行修正，从而得到最终待评估土地的评估价格。

可以看出，本申请实施例的土地价值评估方法，获取待评估土地的土地评估信息，所述土地评估信息用于表示所述评估土地的位置、用途和属性，基于所述土地评估信息，获取多个土地成交案例，基于所述多个土地成交案例，计算所述待评估土地的区域修正系数和土地修正系数，基于所述区域修正系数和所述土地修正系数，计算所述待评估土地的评估价格。本申请通过获取与待评估土地相匹配的多个土地成交案例，根据多个土地成交案例自动计算出区域修正系数和土地修正系数，降低了人为主观性可能会带来的问题，提升了整个土地评估过程的客观性与效率。

上述主要从方法侧执行过程的角度对本申请实施例的方案进行了介绍。可以理解的是，电子设备为了实现上述功能，其包含了执行各个功能相应的硬件结构和/或软件模块。本领域技术人员应该很容易意识到，结合本文中所提供的实施例描述的各示例的单元及算法步骤，本申请能够以硬件或硬件和计算机软件的结合形式来实现。某个功能究竟以硬件还是计算机软件驱动硬件的方式来执行，取决于技术方案的特定应用和设计约束条件。专业技术人员可以对每个特定的应用使用不同方法来实现所描述的功能，但是这种实现不应认为超出本申请的范围。

本申请实施例可以根据上述方法示例对电子设备进行功能单元的划分，例如，可以对应各个功能划分各个功能单元，也可以将两个或两个以上的功能集成在一个处理单元中。上述集成的单元既可以采用硬件的形式实现，也可以采用软件功能单元的形式实现。需要说明的是，本申请实施例中对单元的划分是示意性的，仅仅为一种逻辑功能划分，实际实现时可以有另外的划分方式。

请参阅图3a，图3a是本申请实施例提供的一种土地价值评估装置300的功能单元组成框图，如图3a所示，该装置300包括获取单元310和计算单元，其中，

获取单元310，用于获取待评估土地的土地评估信息，所述土地评估信息用于表示所述评估土地的位置、用途和属性；

所述获取单元310，还用于基于所述土地评估信息，获取多个土地成交案例；

计算单元320，用于基于所述多个土地成交案例，计算所述待评估土地的区域修正系数和土地修正系数；

所述计算单元320，还用于基于所述区域修正系数和所述土地修正系数，计算所述待评估土地的评估价格。

可选的，在基于所述多个土地成交案例，计算所述待评估土地的区域修正系数和土地修正系数方面，所述计算单元320具体用于：将所述多个土地成交案例作为样本，训练区域因素修正模型和土地因素修正模型；基于所述区域因素修正模型和所述土地因素修正模型，计算所述区域修正系数和所述土地修正系数。

可选的，在将所述多个土地成交案例作为样本，训练区域因素修正模型和土地因素修正模型方面，所述计算单元320具体用于：

获取所述多个土地成交案例中土地的土地区域信息和土地属性信息，其中，所述土地区域信息用于表示土地的周围繁华等级、交通条件等级和基础设施等级，所述土地属性信息用于表示土地的面积、形状和临街距离；将所述多个土地成交案例中土地的土地区域信息作为第一样本，训练所述区域因素修正模型；将所述多个土地成交案例中土地的土地属性信息作为第二样本，训练所述土地因素修正模型。

可选的，在基于所述区域因素修正模型和所述土地因素修正模型，计算所述区域修正系数和所述土地修正系数方面，所述计算单元320具体用于：

获取所述待评估土地的土地区域信息和土地属性信息；将所述待评估土地的土地区域信息输入所述区域因素修正模型，输出所述区域修正系数；将所述待评估土地的土地属性信息输入所述土地因素修正模型，输出所述土地修正系数。

可选的，所述获取单元310具体用于：获取与所述待评估土地的用途和/或属性匹配的多个成交案例；分别计算所述待评估土地与所述多个成交案例中每个成交案例中的土地的位置距离，得到多个位置距离；若所述多个位置距离中存在小于或等于预设距离门限的目标位置距离，则将所述目标位置距离对应的成交案例确定为与所述待评估土地相关的土地成交案例多个成交案例。

可选的，如图3b所示，是本申请实施例提供的另一种土地价值评估装置300的功能单元组成框图，所述装置300还包括：修正单元330，其中，

所述获取单元310还用于：获取所述待评估土地的交易信息和所述多个土地成交案例中土地的交易信息，所述交易信息用于表示地价指数、交易方式、剩余使用年限和容积率；

所述计算单元320，还用于基于所述待评估土地的交易信息和所述多个土地成交案例的交易信息，计算所述待评估土地的客观修正系数；

所述修正单元330，用于基于所述客观修正系数对所述评估价格进行修正，得到第一修正价格评估价格第一修正价格。

可选的，所述获取单元310还用于：获取所述待评估土地与所述多个土地成交案例中任一土地的距离，得到多个待修正的距离；

所述修正单元330还用于：基于所述多个待修正的距离，对所述评估价格或第一修正价格进行修正，得到第二修正价格。

可以看出，本申请实施例提供一种土地价值评估装置，通过获取单元获取待评估土地的土地评估信息，以及基于所述土地评估信息，获取多个土地成交案例，所述土地评估信息用于表示所述评估土地的位置、用途和属性；计算单元基于所述多个土地成交案例，计算所述待评估土地的区域修正系数和土地修正系数，以及基于所述区域修正系数和所述土地修正系数，计算所述待评估土地的评估价格，可以降低了人为主观性可能会带来的问题，提升了整个土地评估过程的客观性与效率。

可以理解的是，本申请实施例的土地价值评估装置的各程序模块的功能可根据上述方法实施例中的方法具体实现，其具体实现过程可以参照上述方法实施例的相关描述，此处不再赘述。

请参阅图4，图4是本申请实施例提供的另一种计算机设备的结构示意图，如4图所示，该计算机设备包括存储器、通信接口和处理器，其中，该计算机设备还可以包括通信总线，所述处理器、通信接口和存储器之间可以通过总线相互连接。

其中，上述处理器，用于执行所述存储器上所存放的程序时，实现以下步骤：

获取待评估土地的土地评估信息，所述土地评估信息用于表示所述待评估土地的位置、用途和属性；

基于所述土地评估信息，获取与所述待评估土地相关的多个土地成交案例；

基于所述多个土地成交案例，计算所述待评估土地的区域修正系数和土地修正系数；

基于所述区域修正系数和所述土地修正系数，计算所述待评估土地的评估价格。

进一步地，处理器可以是一个通用中央处理器(Central Processing Unit，CPU)或多个CPU，单块或多块图形处理器(Graphics Processing Unit，GPU),微处理器，特定应用集成电路(Application Specific Integrated Circuit，ASIC)，或一个或多个用于控制本发明方案程序执行的集成电路。

存储器可以是只读存储器(Read Only Memory，ROM)或可存储静态信息和指令的其他类型的静态存储设备，随机存取存储器(Random Access Memory，RAM)或者可存储信息和指令的其他类型的动态存储设备，也可以是电可擦可编程只读存储器(ElectricallyErasable Programmable Read-Only Memory，EEPROM)、只读光盘(Compact Disc Read-Only Memory，CD-ROM)或其他光盘存储、光碟存储(包括压缩光碟、激光碟、光碟、数字通用光碟、蓝光光碟等)、磁盘存储介质或者其他磁存储设备、或者能够用于携带或存储具有指令或数据结构形式的期望的程序代码并能够由计算机存取的任何其他介质，但不限于此。

在一些示例中，存储器可以是独立存在，通信接口和通信总线与处理器相连接。存储器也可以和处理器集成在一起。通信总线在上述组件之间传送信息。

本申请实施例还提供一种计算机存储介质，其中，该计算机存储介质存储用于电子数据交换的计算机程序，该计算机程序使得计算机执行如上述方法实施例中记载的任一方法的部分或全部步骤。

本申请实施例还提供一种计算机程序产品，上述计算机程序产品包括存储了计算机程序的非瞬时性计算机可读存储介质，上述计算机程序可操作来使计算机执行如上述方法实施例中记载的任一方法的部分或全部步骤。该计算机程序产品可以为一个软件安装包。

需要说明的是，对于前述的各方法实施例，为了简单描述，故将其都表述为一系列的动作组合，但是本领域技术人员应该知悉，本申请并不受所描述的动作顺序的限制，因为依据本申请，某些步骤可以采用其他顺序或者同时进行。其次，本领域技术人员也应该知悉，说明书中所描述的实施例均属于优选实施例，所涉及的动作和模块并不一定是本申请所必须的。

在上述实施例中，对各个实施例的描述都各有侧重，某个实施例中没有详述的部分，可以参见其他实施例的相关描述。

在本申请所提供的几个实施例中，应该理解到，所揭露的装置，可通过其它的方式实现。例如，以上所描述的装置实施例仅仅是示意性的，例如上述单元的划分，仅仅为一种逻辑功能划分，实际实现时可以有另外的划分方式，例如多个单元或组件可以结合或者可以集成到另一个系统，或一些特征可以忽略，或不执行。另一点，所显示或讨论的相互之间的耦合或直接耦合或通信连接可以是通过一些接口，装置或单元的间接耦合或通信连接，可以是电性或其它的形式。

上述作为分离部件说明的单元可以是或者也可以不是物理上分开的，作为单元显示的部件可以是或者也可以不是物理单元，即可以位于一个地方，或者也可以分布到多个网络单元上。可以根据实际的需要选择其中的部分或者全部单元来实现本实施例方案的目的。

另外，在本申请各个实施例中的各功能单元可以集成在一个处理单元中，也可以是各个单元单独物理存在，也可以两个或两个以上单元集成在一个单元中。上述集成的单元既可以采用硬件的形式实现，也可以采用软件功能单元的形式实现。

上述集成的单元如果以软件功能单元的形式实现并作为独立的产品销售或使用时，可以存储在一个计算机可读取存储器中。基于这样的理解，本申请的技术方案本质上或者说对现有技术做出贡献的部分或者该技术方案的全部或部分可以以软件产品的形式体现出来，该计算机软件产品存储在一个存储器中，包括若干指令用以使得一台计算机设备(可为个人计算机、计算机设备或者网络设备等)执行本申请各个实施例上述方法的全部或部分步骤。而前述的存储器包括：U盘、只读存储器(ROM，Read-Only Memory)、随机存取存储器(RAM，Random Access Memory)、移动硬盘、磁碟或者光盘等各种可以存储程序代码的介质。

本领域普通技术人员可以理解上述实施例的各种方法中的全部或部分步骤是可以通过程序来指令相关的硬件来完成，该程序可以存储于一计算机可读存储器中，存储器可以包括：闪存盘、ROM、RAM、磁盘或光盘等。

以上对本申请实施例进行了详细介绍，本文中应用了具体个例对本申请的原理及实施方式进行了阐述，以上实施例的说明只是用于帮助理解本申请的方法及其核心思想；同时，对于本领域的一般技术人员，依据本申请的思想，在具体实施方式及应用范围上均会有改变之处，综上所述，本说明书内容不应理解为对本申请的限制。

Claims (10)

1.一种土地价值评估方法，其特征在于，所述方法包括：

获取待评估土地的土地评估信息，所述土地评估信息用于表示所述待评估土地的位置、用途和属性；

基于所述土地评估信息，获取与所述待评估土地相关的多个土地成交案例；

基于所述多个土地成交案例，计算所述待评估土地的区域修正系数和土地修正系数；

基于所述区域修正系数和所述土地修正系数，计算所述待评估土地的评估价格。

2.根据权利要求1所述的方法，其特征在于，所述基于所述多个土地成交案例，计算所述待评估土地的区域修正系数和土地修正系数，包括：

将所述多个土地成交案例作为样本，训练区域因素修正模型和土地因素修正模型；

基于所述区域因素修正模型和所述土地因素修正模型，分别计算所述区域修正系数和所述土地修正系数。

3.根据权利要求2所述的方法，其特征在于，所述将所述多个土地成交案例作为样本，训练区域因素修正模型和土地因素修正模型，包括：

获取所述多个土地成交案例中土地的土地区域信息和土地属性信息，其中，所述土地区域信息用于表示土地的周围繁华等级、交通条件等级和基础设施等级，所述土地属性信息用于表示土地的面积、形状和临街距离；

将所述多个土地成交案例中土地的土地区域信息作为第一样本，训练所述区域因素修正模型；

将所述多个土地成交案例中土地的土地属性信息作为第二样本，训练所述土地因素修正模型。

4.根据权利要求2所述的方法，其特征在于，所述基于所述区域因素修正模型和所述土地因素修正模型，计算所述区域修正系数和所述土地修正系数，包括；

获取所述待评估土地的土地区域信息和土地属性信息；

将所述待评估土地的土地区域信息输入所述区域因素修正模型，输出所述区域修正系数；

将所述待评估土地的土地属性信息输入所述土地因素修正模型，输出所述土地修正系数。

5.根据权利要求1-4任一项所述的方法，其特征在于，所述基于所述土地评估信息，获取与所述待评估土地相关的多个土地成交案例，包括：

获取与所述待评估土地的用途和/或属性匹配的多个成交案例；

分别计算所述待评估土地与所述多个成交案例中每个成交案例中的土地的位置距离，得到多个位置距离；

若所述多个位置距离中存在小于或等于预设距离门限的目标位置距离，则将所述目标位置距离对应的成交案例确定为与所述待评估土地相关的土地成交案例。

6.根据权利要求1-5任一项所述的方法，其特征在于，所述方法还包括：

获取所述待评估土地的交易信息和所述多个土地成交案例中土地的交易信息，所述交易信息用于表示地价指数、交易方式、剩余使用年限和容积率；

基于所述待评估土地的交易信息和所述多个土地成交案例的交易信息，计算所述待评估土地的客观修正系数；

基于所述客观修正系数对所述评估价格进行修正，得到第一修正价格。

7.根据权利要求5或6所述的方法，其特征在于，所述方法还包括：

获取所述待评估土地与所述多个土地成交案例中任一土地的距离，得到多个待修正的距离；

基于所述多个待修正的距离，对所述评估价格或第一修正价格进行修正，得到第二修正价格。

8.一种土地价值评估装置，其特征在于，所述装置包括：

获取单元，用于获取待评估土地的土地评估信息，所述土地评估信息用于表示所述评估土地的位置、用途和属性；

所述获取单元，还用于基于所述土地评估信息，获取与所述待评估土地相关的多个土地成交案例；

计算单元，用于基于所述多个土地成交案例，计算所述待评估土地的区域修正系数和土地修正系数；

所述计算单元，还用于基于所述区域修正系数和所述土地修正系数，计算所述待评估土地的评估价格。

9.一种计算机设备，其特征在于，所述计算机设备包括处理器、存储器、通信接口，以及一个或多个程序，所述一个或多个程序被存储在所述存储器中，并且被配置由所述处理器执行，所述程序包括用于执行如权利要求1-7任一项所述的方法中的步骤的指令。

10.一种计算机可读存储介质，其特征在于，所述计算机可读存储介质包括存储用于数据交换的计算机程序，所述计算机程序被处理器执行时实现如权利要求1-7任一项所述的方法。

Images