BE1024353B1 - System for financing, purchasing and later selling an object, in particular a property - Google Patents
System for financing, purchasing and later selling an object, in particular a property Download PDFInfo
- Publication number
- BE1024353B1 BE1024353B1 BE20165995A BE201605995A BE1024353B1 BE 1024353 B1 BE1024353 B1 BE 1024353B1 BE 20165995 A BE20165995 A BE 20165995A BE 201605995 A BE201605995 A BE 201605995A BE 1024353 B1 BE1024353 B1 BE 1024353B1
- Authority
- BE
- Belgium
- Prior art keywords
- property
- server
- price
- borrower
- computer
- Prior art date
Links
Classifications
-
- G—PHYSICS
- G06—COMPUTING; CALCULATING OR COUNTING
- G06Q—INFORMATION AND COMMUNICATION TECHNOLOGY [ICT] SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES; SYSTEMS OR METHODS SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES, NOT OTHERWISE PROVIDED FOR
- G06Q50/00—Systems or methods specially adapted for specific business sectors, e.g. utilities or tourism
- G06Q50/10—Services
- G06Q50/16—Real estate
-
- G—PHYSICS
- G06—COMPUTING; CALCULATING OR COUNTING
- G06Q—INFORMATION AND COMMUNICATION TECHNOLOGY [ICT] SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES; SYSTEMS OR METHODS SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES, NOT OTHERWISE PROVIDED FOR
- G06Q30/00—Commerce
- G06Q30/06—Buying, selling or leasing transactions
- G06Q30/0601—Electronic shopping [e-shopping]
-
- G—PHYSICS
- G06—COMPUTING; CALCULATING OR COUNTING
- G06Q—INFORMATION AND COMMUNICATION TECHNOLOGY [ICT] SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES; SYSTEMS OR METHODS SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES, NOT OTHERWISE PROVIDED FOR
- G06Q30/00—Commerce
- G06Q30/06—Buying, selling or leasing transactions
- G06Q30/0645—Rental transactions; Leasing transactions
Landscapes
- Business, Economics & Management (AREA)
- Accounting & Taxation (AREA)
- Finance (AREA)
- Engineering & Computer Science (AREA)
- Theoretical Computer Science (AREA)
- Economics (AREA)
- Marketing (AREA)
- General Physics & Mathematics (AREA)
- Strategic Management (AREA)
- Physics & Mathematics (AREA)
- General Business, Economics & Management (AREA)
- Tourism & Hospitality (AREA)
- Development Economics (AREA)
- Primary Health Care (AREA)
- Human Resources & Organizations (AREA)
- General Health & Medical Sciences (AREA)
- Health & Medical Sciences (AREA)
- Management, Administration, Business Operations System, And Electronic Commerce (AREA)
Abstract
De onderhavige uitvinding heeft betrekking op een systeem voor het verkopen van een object, in het bijzonder een onroerend goed, met behulp van een computernetwerk met een server en minstens één en mogelijks meer dan één cliënt computers, waarbij de server een database omvat met ten minste een te verkopen object, waarbij het systeem een financiële leasing concept omvat, waarbij de kredietverstrekker of lessor enkel juridisch eigenaar blijft voor een termijn van maximaal 8 (acht) jaar terwijl het volledige economisch eigendom (het genot, de verzekering, het onderhoud) overgaat op de kredietnemer of lessee waarbij tijdens deze acht jaar het onroerend goed wordt verhuurd aan de kredietnemer of lessee, waarna er een verkoop van het onroerend goed doorgaat op de kredietnemer of lessee, waardoor deze laatste dan volle eigenaar van het onroerend goed wordt; alsook op een server en computerprogramma hiervoor.The present invention relates to a system for selling an object, in particular a property, by means of a computer network with a server and at least one and possibly more than one client computers, the server comprising a database with at least one an object for sale, where the system includes a financial leasing concept, whereby the lender or lessor remains the legal owner only for a maximum period of 8 (eight) years while the entire economic ownership (enjoyment, insurance, maintenance) transfers to the borrower where the property is leased to the borrower or lessee during these eight years, after which a sale of the property takes place on the borrower or lessee, whereby the latter then becomes the full owner of the property; as well as on a server and computer program for this.
Description
BE2016/5995BE2016 / 5995
SYSTEEM VOOR HET FINANCIEREN, HET AANKOPEN EN LATER VE RKO PE N VAN EEN OBJECT, IN HET BIJZONDER EEN ONROEREND GOEDSYSTEM FOR FINANCING, PURCHASING AND LATER PROPERTY OF AN OBJECT, IN PARTICULAR PROPERTY
Technisch domeinTechnical domain
De onderhavige uitvinding heeft betrekking op een systeem voor het financieren, het aankopen en later verkopen van eenzelfde onroerend goed, met behulp van een computernetwerk met een server en minstens één en mogelijks een aantal cliënt computers.The present invention relates to a system for financing, buying and subsequently selling the same real estate, using a computer network with a server and at least one and possibly a number of client computers.
Stand der techniekState of the art
Bekend zijn Systemen zoals financiële leasing voor een onroerend goed. Voorbeelden zijn immobedrijven en -kantoren en banken die een financiële lease aanbieden op een onroerend goed.Systems such as financial leasing for a real estate are known. Examples are real estate companies and offices and banks that offer a financial lease on a property.
Beschrijving van de uitvindingDescription of the invention
De uitvinding beoogt een verbeterd financiële leasing systeem van deze soort te verschaffen, dat in het bijzonder geschikt is voor het kopen en later verkopen van eenzelfde onroerend goed.The object of the invention is to provide an improved financial leasing system of this kind, which is particularly suitable for buying and subsequently selling the same property.
Hiervoor is een systeem voorzien als een financiële leasing concept, welke in het algemeen een leasevorm is waarbij de kredietverstrekker of lessor enkel juridisch eigenaar blijft voor een bepaalde termijn terwijl het volledige economisch eigendom (het genot, de verzekering, het onderhoud) overgaat op de kredietnemer of lessee.A system is provided for this as a financial leasing concept, which is generally a lease form in which the lender or lessor only remains the legal owner for a certain period while the entire beneficial ownership (the enjoyment, the insurance, the maintenance) passes to the borrower or lessee.
In de onderhavige uitvinding is de looptijd beperkt tot maximaal acht (8) jaar.In the present invention, the term is limited to a maximum of eight (8) years.
Tijdens deze eerste acht (8) jaar het onroerend goed worden verhuurd. Na deze huurperiode zal er een verkoop van het onroerend goed doorgaan op de kredietnemer of lessee. Deze laatste wordt dan voile eigenaar van het onroerend goed.During these first eight (8) years the property will be rented out. After this rental period, the property will be sold on the borrower or lessee. The latter then becomes the full owner of the property.
De eerste aankoopprijs wordt volgens de uitvinding bij voorkeur bepaald via de hedonische werkwijze. De tweede verkoopprijs, de prijs is bij de eerste aankoop vermeerderd met de dossier kosten (max 1-2%) en vermeerderd met de kosten voor de eerdere registratiekosten (ook notariskosten genoemd).According to the invention, the first purchase price is preferably determined via the hedonic method. The second selling price, the price at the first purchase is increased by the file costs (max 1-2%) and increased by the costs for the previous registration costs (also called notary fees).
De huurprijs wordt volgens de uitvinding bij voorkeur berekend door de regressie techniek.According to the invention, the rental price is preferably calculated by the regression technique.
De uitvinding omvat een aanbetaling in de vorm van een vast maandbedrag als een huur voor het onroerend goed. Dit maandbedrag wordt volgens de uitvinding berekend als een huurprijs volgens de volgende hedonische methode berekendThe invention includes a monthly fixed deposit as a rent for the property. According to the invention, this monthly amount is calculated as a rental price calculated according to the following hedonic method
BE2016/5995BE2016 / 5995
a.d.h. van een computernetwerk. Beide werkwijzen de hedonische berekening voor de eerste aankoop alsook de regressietechniek worden hieronder verder toegelicht.a.d.h. from a computer network. Both methods of hedonic calculation for the first purchase as well as the regression technique are further explained below.
Deze hedonische werkwijze volgens de uitvinding bestaat uit de berekening van een woningprijs = woningkenmerken + omgevingsfactoren + ligging. Elke woning of onroerend goed kan men definiëren en waarderen aan de hand van een bundeling van kenmerken. Deze kenmerken kunnen eigen zijn aan de bouw van het onroerend goed zelf (bewoonbare oppervlakte, bouwjaar, tuin, garages, verdiepingen, lift ...) en aan de omgeving en ligging. Deze plaats kenmerken kunnen gaan van de nabije buurtkenmerken (groen, proper, verkeershinder, nabijheid van scholen, ...) tot gemeente-effecten (commerciële ligging, dicht bij een centrumstad, werkgelegenheid, mobiliteit). Het geheel van kenmerken bepaalt de prijs van de woning. De methode van de hedonische prijzen gaat ervan uit dat voor elk kenmerk een impliciete geldelijke waardering bestaat en berekent deze. De methode is gebaseerd op de meervoudige regressie techniek.This hedonic method according to the invention consists of the calculation of a house price = house features + environmental factors + location. Every home or real estate can be defined and valued on the basis of a combination of characteristics. These characteristics may be specific to the construction of the property itself (habitable surface, year of construction, garden, garages, floors, lift ...) and to the surroundings and location. These place characteristics can range from the nearby neighborhood characteristics (green, clean, traffic nuisance, proximity to schools, ...) to municipal effects (commercial location, close to a city center, employment, mobility). The set of features determines the price of the house. The hedonic pricing method assumes that an implicit monetary valuation exists for each characteristic and calculates it. The method is based on the multiple regression technique.
De huurprijs wordt dan berekend via de hedonische huurwaarde via de regressie techiek volgens de algemene formule Yi = ßO + ßl Xli + ei.The rental price is then calculated via the hedonic rental value via the regression technique according to the general formula Yi = ßO + ßl Xli + ei.
De regressie-techniek zorgt er enerzijds voor dat de gemiddelde fout van alle observaties samen nul is en dus niet vertekend is. Anderzijds zorgt ze ervoor dat het verschil tussen de geschatte waarden en de werkelijke waarden minimaal is. Meer algemeen wordt een regressievergelijking als volgt geschreven, met Y de te verklären variabele, ßO een constante, XI de verklärende variabele met bijhorende coëfficiënt ßl en ε de foutenterm. De index i geeft aan over welke observatie het gaat. Voor elke observatie wordt deze vergelijking getest, en de coëfficiënten worden zo geschat dat de individuele schattingsfouten van het model εί minimaal zijn en gemiddeld nul.On the one hand, the regression technique ensures that the average error of all observations together is zero and is therefore not distorted. On the other hand, it ensures that the difference between the estimated values and the actual values is minimal. More generally, a regression equation is written as follows, with Y the variable to be explained, ßO a constant, XI the explanatory variable with corresponding coefficient ßl and ε the error term. The index i indicates which observation is involved. For each observation, this comparison is tested, and the coefficients are estimated so that the individual estimation errors of the model εί are minimal and mean zero.
De hedonische prijsanalyse baseert zieh op deze regressietechniek. Deze enkelvoudige linéaire regressie kan op verschillende manieren worden uitgebreid.The hedonic price analysis is based on this regression technique. This simple linear regression can be extended in several ways.
Vooreerst wordt er gewerkt met een meervoudig regressiemodel waarbij verschillende variabelen tegelijkertijd de huurprijs verklären. Hiertoe worden een veelheid van verklärende variabelen tegelijkertijd in het model gebracht en na een statistische toets worden al de variabelen in het model weerhouden die een bijdrage leveren aan de kracht van het model. De overige, niet-significante variabelen worden uit het model gelaten. Daarnaast worden verschillende variabelen, waaronder oppervlakte, ook niet-lineair gemodelleerd. De meerwaarde van een extra m2 zal immers groter zijn bij kleinere woongelegenheden, dan bij grotere. Hiertoe wordt een kwadratische veeltermschatting gebruikt. Andere elementen van het modelFirst, we work with a multiple regression model in which different variables declare the rental price at the same time. To this end, a multitude of explanatory variables are brought into the model simultaneously and after a statistical test all the variables in the model that contribute to the strength of the model are retained. The other non-significant variables are left out of the model. In addition, various variables, including area, are also modeled non-linearly. After all, the added value of an extra m 2 will be greater for smaller residential areas than for larger ones. A quadratic polynomial estimate is used for this. Other elements of the model
BE2016/5995 worden later in de tekst besproken. Het uitgangspunt is dus redelijk eenvoudig. Hoe de methode aan de resultaten komt is echter minder intu'itief.BE2016 / 5995 are discussed later in the text. So the premise is fairly simple. How the method gets the results, however, is less intuitive.
Op het eerste zieht lijkt het niet aannemelijk dat mensen bij de waardering van een woning in kaart gaan brengen hoeveel zij wensen te betalen voor elk kenmerk van de woning afzonderlijk. Elk individu wenst wel op basis van zijn eigen ervaring en intuïtie een bepaaide prijs voor een woning te betalen, dus de kenmerken ervan in zijn geheel. Deze keuze is niet alleen subjectief (over smaak valt niet te discussiëren) maar daarenboven is enkel de waarde van de kenmerken als geheel weergegeven in de verkoop- of huurprijs. Via de meervoudige regressie-analyse kan men het effect van elk kenmerk isoleren. De waarde van dit kenmerk komt dan overeen met de gemiddelde waardering bij alle woningen met dit kenmerk in de dataset. De schatting voor een individuele woning is dus een optelsom van gemiddelde waarderingen van kenmerken. Deze gemiddelde waarderingen geven een betrouwbaar beeid aangezien ze gebaseerd zijn op een grote steekproef waardoor het subjectieve en willekeurige element van een afzonderlijke schatting vermeden wordt. Indien het model perfect werkt zal de hedonische prijsschatting van de werkelijke objectieve marktwaarde met andere woorden betrouwbaarder zijn dan de verkoop- of huurprijs van de woning zelf, die subject-afhankelijk is, en slechts éénmalig is. Voor betrouwbare uitkomsten dient de dataset in eerste instantie wel omvangrijk te zijn.At first glance, it does not seem likely that people will map out how much they wish to pay for each characteristic of the house when valuing a house. Based on their own experience and intuition, each individual wishes to pay a certain price for a house, so its characteristics as a whole. This choice is not only subjective (there is no discussion about taste), but moreover, only the value of the characteristics as a whole is shown in the sales or rental price. The effect of each characteristic can be isolated using the multiple regression analysis. The value of this attribute then corresponds to the average rating for all homes with this attribute in the dataset. The estimate for an individual home is therefore the sum of average valuations of characteristics. These average ratings provide a reliable picture as they are based on a large sample avoiding the subjective and arbitrary element of a separate estimate. In other words, if the model works perfectly, the hedonic price estimate of the actual objective market value will be more reliable than the sales or rental price of the house itself, which is subject-dependent and is only one-off. The data set must initially be extensive for reliable results.
De vereiste van een omvangrijke dataset om tot betrouwbare resultaten te körnen behelst twee elementen. Enerzijds dienen er voldoende observaties te zijn, anderzijds dient men voor elke woning over een groot aantal variabelen te beschikken m.b.t. de woningkenmerken. Bovendien moeten deze velden gestandaardiseerd bevraagd zijn.The requirement of an extensive data set to achieve reliable results involves two elements. On the one hand, there must be sufficient observations, on the other hand, a large number of variables must be available for each house with regard to the housing characteristics. In addition, these fields must be standardized.
In de mate dat een hedonische prijsanalyse de variabelen niet juist modelleert, of belangrijke variabelen niet opneemt in het model (het probleem van omitteerd variables), zal haar accuraatheid verminderen. Een ander aandachtspunt is het segment van de woningmarkt dat onderzocht wordt. Elke sub markt heeft zijn eigen hedonische prijsfunctie. Men kan met een hedonische prijsfunctie die gebaseerd is op goedkopere woningen geen schattingen maken van villa's. Regionale sub Segmenten zijn er ook. Zo zal de waarde van een garage ook regionaal verschillen.To the extent that a hedonic price analysis does not correctly model the variables, or does not include important variables in the model (the problem of circumscribed variables), its accuracy will decrease. Another point of attention is the segment of the housing market that is being investigated. Each sub market has its own hedonic pricing function. With a hedonic pricing function that is based on cheaper homes, it is not possible to make estimates of villas. There are also regional sub segments. For example, the value of a garage will also vary regionally.
Het hedonische prijsmodel kan hiermee rekening houden. Zo zullen de gemiddelde waardering van een garage niet in ons model opgenomen zijn, maar afhangen van de densiteit van de woonomgeving om zo rekening te houden dat in werkelijkheid de waarderingen voor een garage sterk ruimtelijk gedifferentieerd zijn. De functionele vorm dient dus maximaal met de werkelijkheid overeen te stemmen.The hedonic pricing model can take this into account. For example, the average valuation of a garage will not be included in our model, but will depend on the density of the residential environment in order to take into account that in reality the valuations for a garage are strongly spatially differentiated. The functional form must therefore correspond to reality as much as possible.
BE2016/5995BE2016 / 5995
Aan het gebruik van een hedonisch prijsmodel zijn dus drie voorwaarden verbonden: voldoende observaties, voldoende gestandaardiseerde informatie van alle relevante woningkenmerken per observatie en een adequate modellering. Des te meer dat aan deze voorwaarden voldaan is -wat nooit helemaal het geval is-, des te sterker dat de schatting van het model de werkelijke markthuurwaarde zal benaderen. De werkelijke markthuurwaarde kan immers beschouwd worden als een objectieve huurprijs waarbij rekening gehouden wordt met alle beschikbare informatie die niet bei'nvloed wordt door individuele uitzonderingen. De hedonische schatting zal in ideale omstandigheden dus objectiever zijn dan de subjectieve schattingen die volgens andere methoden verkregen worden, zelfs objectiever dan de werkelijke huur- of verkoopprijs. Bij een gedwongen verkoop zal deze laatste immers algemeen lager zijn dan de werkelijke marktwaarde. Omgekeerd kan een uitzonderlijke biedstrijd tussen twee gegadigden dan weer Ieiden tot bedragen die boven de werkelijke marktwaarde liggen.The use of a hedonic pricing model therefore has three conditions: sufficient observations, sufficient standardized information of all relevant housing characteristics per observation and adequate modeling. The more that these conditions are met - which is never entirely the case -, the stronger the estimate of the model will approach the real market rental value. After all, the actual market rental value can be regarded as an objective rental price, taking into account all available information that is not affected by individual exceptions. Thus, in ideal circumstances, the hedonic estimate will be more objective than the subjective estimates obtained by other methods, even more objective than the actual rental or sales price. After all, in the event of a forced sale, the latter will generally be lower than the actual market value. Conversely, an exceptional bidding struggle between two candidates can result in amounts above the actual market value.
Het hedonisch prijsmodel zal evenwel nooit optimaal bepaaid kunnen worden omdat nooit volledig aan bovenvermelde voorwaarden voldaan kan worden. Het gevolg is dat de schattingen van het hedonisch prijsmodel dus verschillen van de werkelijke marktwaarden van verkoop- en huurprijzen. Het model maakt fouten. Er stelt zieh echter een probleem m.b.t. het meten van de accuraatheid van de schattingen van een hedonisch prijsmodel. Het model schat een werkelijke markthuurwaarde, terwijl de werkelijke markthuurwaarde niet gegeven is. Als afhankelijke variabele, waaraan de schatting van het model aan afgetoetst wordt, wordt daartoe de huurprijsschatting van een notaris gebruikt als proxy voor de werkelijke markthuurwaarde. Schattingen door experts, makelaars en notarissen geven hooguit een richting aan, maar onthullen nooit de enige exacte prijs. Dat is de conclusie van Test-Aankoop naar aanleiding van haar scenario-onderzoek.However, it will never be possible to optimally determine the hedonic pricing model, because the above-mentioned conditions can never be fully met. As a result, the estimates of the hedonic price model therefore differ from the actual market values of sales and rental prices. The model makes mistakes. However, there is a problem with measuring the accuracy of the estimates of a hedonic pricing model. The model estimates an actual market rental value, while the actual market rental value is not given. As a dependent variable, against which the estimate of the model is tested, the rental price estimate of a notary is used as a proxy for the actual market rental value. Estimates by experts, brokers, and notaries at best indicate a direction, but never reveal the only exact price. That is the conclusion of Test-Achats as a result of its scenario research.
Deze expertschattingen van notarissen gebruiken als proxy voor de werkelijke markthuurwaarde stelt geen probleem voor het model om werkelijke markthuurwaarden te schatten. Een aantal studies in de wetenschappelijke literatuur gebruikte zelfs schattingen van de bewoners voor de waarde van de woning. De willekeurige variantie van dergelijke schattingen is typisch hoog, maar de systematische vertekening redelijk (Kain en Quigley (1972), Follain en Malpezzi (1981)). Als er voldoende data zijn, zullen de hedonische modellen in het geval de systematische vertekening beperkt is, betrouwbaar zijn. De grote variantie zelf van de subjectieve schattingen stelt dus geen probleem voor het gebruik van de hedonische methode. Het model vindt de gemiddelde werkelijke markthuurwaarde.Using these notaries' expert estimates as a proxy for actual market rental value poses no problem for the model to estimate actual market rental values. A number of studies in the scientific literature even used residents' estimates for the value of the home. The random variance of such estimates is typically high, but the systematic bias is reasonable (Kain and Quigley (1972), Follain and Malpezzi (1981)). If there is sufficient data, the hedonic models will be reliable in case the systematic bias is limited. The great variance itself of the subjective estimates therefore poses no problem for the use of the hedonic method. The model finds the average actual market rental value.
BE2016/5995BE2016 / 5995
Bij voldoende data zal het subjectieve element van een notarisschatting de schattingen van het model niet be'invloeden.With sufficient data, the subjective element of a notary estimate will not affect the estimates of the model.
Deze expertschattingen van notarissen gebruiken als proxy voor de werkelijke markthuurwaarde stelt wel om de accuraatheid van het model te meten. Hoe sterker de eenmalige subjectieve huurprijsschattingen van notarissen in deze Studie verschillen van de werkelijke markthuurwaarden die we in deze Studie zoeken, hoe groter de schattingsfouten zijn van het model ten opzichte van deze subjectieve notarisschattingen. Het hedonisch prijsmodel zal immers niet de individuele subjectieve schattingsfouten van de notaris kunnen schatten. Deze positieve eigenschap van het model heeft evenwel als consequentie dat de accuraatheid van het model die gemeten wordt als het verschil tussen de schatting van het hedonisch model en de subjectieve notarisschatting, ook te wijten is aan een fout in de subjectieve notarisschatting. Dus in het geval dat het hedonisch model perfect schat en volledig overeenkomt met de werkelijke markthuurwaarde, zal de fout uit onze analyse, waarbij de notarisschatting als proxy genomen wordt voor de werkelijke markthuurwaarde, de schattingsfout van de notaris bedragen.Using these notaries' expert estimates as a proxy for the actual market rental value does, however, measure the accuracy of the model. The more the one-off subjective rent price estimates of notaries in this Study differ from the actual market rental values that we look for in this Study, the greater the estimation errors of the model compared to these subjective notary estimates. After all, the hedonic pricing model will not be able to estimate the notary's individual subjective estimation errors. However, this positive property of the model has the consequence that the accuracy of the model, which is measured as the difference between the estimate of the hedonic model and the subjective notary estimate, is also due to an error in the subjective notary estimate. So in case the hedonic model estimates perfectly and fully matches the actual market rental value, the error from our analysis, taking the notary estimate as proxy for the actual market rental value, will be the notary's estimation error.
Dit is uiteraard misleidend omdat de resultaten van het model beter zijn dan blijktuit de analyse. In bijlage wordt hier verder op ingegaan. Als vuistregel stellen we daartoe voorop de fout uit onze analyse, die dient als maat van accuraatheid, te delen door 2 om de werkelijke schattingsfout t.o.v. de werkelijke markthuurwaarde te benaderen.This is obviously misleading because the results of the model are better than the analysis shows. This is discussed in more detail in the appendix. As a rule of thumb, we first put the error from our analysis, which serves as a measure of accuracy, divided by 2 to approximate the actual estimate error relative to the actual market rental value.
Hiertoe is het systeem volgens de uitvinding zodanig uitgevoerd dat de server een database omvat voor te verkopen objecten, waarvan een objectbeschrijving, een vraagprijs via een hedonische berekening, en een huurprijs volgens de regressie méthode en een Startdatum en einddatum voor de huurtermijn worden vastgelegd.To this end, the system according to the invention is designed such that the server comprises a database for objects to be sold, of which an object description, an asking price via a hedonic calculation, and a rental price according to the regression method and a Start date and end date for the lease term are recorded.
Op deze wijze wordt een systeem verkregen, waarbij het leaseproces volledig transparant op een website zichtbaar is, zodat elke ge'interesseerde partij het voorstel kan volgen en kan vaststellen wat de voorwaarden zijn. Indien er meerdere ge'interesseerde partijen zijn kan dan een biedsysteem worden opgestart. Bovendien kan elke ge'interesseerde partij vaststellen of een bod is uitgebracht en zo ja gedurende welke période desgewenst nog een hoger bod kan worden uitgebracht.In this way, a system is obtained in which the lease process is fully transparent on a website, so that any interested party can follow the proposal and determine what the conditions are. If there are several interested parties, a bidding system can be started. In addition, any interested party can determine whether an offer has been made and, if so, during which period a higher offer can be made if desired.
Indien bij het systeem volgens de uitvinding een bod is uitgebracht dat hoger is dan de minimumprijs gaat een opbodklok lopen. Ingrijpen in het biedproces is niet mogelijk. De leasetransactie komt tot stand indien binnen de tweede période geen hoger bod wordt uitgebracht.If a bid is made in the system according to the invention that is higher than the minimum price, a bidding clock will start. It is not possible to intervene in the bidding process. The lease transaction is concluded if no higher bid is made within the second period.
2016/5995 6 BE2016/59952016/5995 6 BE2016 / 5995
Volgens de uitvinding is de server dan ook bij voorkeur zodanig geprogrammeerd dat de opbodklok uitsluitend kan worden gestopt door het uitbrengen van een hoger bod en de server het vastleggen van een tot stand gekomen transactie na afloop van de tweede période automatisch uitvoert.According to the invention, the server is therefore preferably programmed in such a way that the auction clock can only be stopped by making a higher bid and the server automatically executes the recording of an established transaction after the end of the second period.
Uit het voorgaande zal duidelijk zijn, dat het systeem volgens de uitvinding een zeer transparant leaseproces verschaft met objectieve prijssetting dat via het internet door iedereen kan worden gevolgd indien er meer dan twee ge'interesseerden zijn.From the foregoing it will be clear that the system according to the invention provides a very transparent leasing process with an objective price setting that can be followed by anyone via the internet if there are more than two interested parties.
Bij één vragende partij zullen de gegevens vanzelfsprekend geheim blijven. Bieden is in de voorkeursuitvoeringsvorm alleen mogelijk door een deskundige tussenpersoon in te schakelen die door middel van een unieke toegangscode toegang tot de web- site krijgt om een bod op een onroerend goed voor een cliënt uit te brengen. Het biedproces loopt volledig autonoom en kan niet worden beïnvloed door bijvoorbeeld het biedproces tijdelijk te onderbreken zodra een acceptabel bod is uitgebracht om met andere partijen te onderhandelen over een mogelijk hoger bod.With one requesting party, the data will of course remain secret. In the preferred embodiment, bidding is only possible by engaging an expert intermediary who accesses the website through a unique access code to place a bid on a property for a client. The bidding process is completely autonomous and cannot be influenced by, for example, interrupting the bidding process temporarily once an acceptable offer has been made to negotiate a possible higher bid with other parties.
De uitvinding is niet beperkt tot de in het voorgaande beschreven uitvoeringsvoorbeelden, die binnen het kader der conclusies op verschillende manieren kunnen worden gevarieerd.The invention is not limited to the exemplary embodiments described above, which can be varied in a number of ways within the scope of the claims.
BE2016/5995BE2016 / 5995
Claims (9)
Priority Applications (1)
| Application Number | Priority Date | Filing Date | Title |
|---|---|---|---|
| BE20165995A BE1024353B1 (en) | 2016-12-30 | 2016-12-30 | System for financing, purchasing and later selling an object, in particular a property |
Applications Claiming Priority (1)
| Application Number | Priority Date | Filing Date | Title |
|---|---|---|---|
| BE20165995A BE1024353B1 (en) | 2016-12-30 | 2016-12-30 | System for financing, purchasing and later selling an object, in particular a property |
Publications (1)
| Publication Number | Publication Date |
|---|---|
| BE1024353B1 true BE1024353B1 (en) | 2018-01-30 |
Family
ID=57906374
Family Applications (1)
| Application Number | Title | Priority Date | Filing Date |
|---|---|---|---|
| BE20165995A BE1024353B1 (en) | 2016-12-30 | 2016-12-30 | System for financing, purchasing and later selling an object, in particular a property |
Country Status (1)
| Country | Link |
|---|---|
| BE (1) | BE1024353B1 (en) |
Citations (3)
| Publication number | Priority date | Publication date | Assignee | Title |
|---|---|---|---|---|
| US20090240565A1 (en) * | 2008-03-18 | 2009-09-24 | Jerry Calonge | Online system and method for property rental transactions, property management, and assessing performance of landlords and tenants |
| US20160005109A1 (en) * | 2014-07-03 | 2016-01-07 | Joseph Michael | Business method for efficient and direct buying, selling renting and leasing real estate |
| US20160379284A1 (en) * | 2015-06-29 | 2016-12-29 | Realster LLC | Landlord-Tenant-Property Matching System and Matrix |
-
2016
- 2016-12-30 BE BE20165995A patent/BE1024353B1/en active IP Right Grant
Patent Citations (3)
| Publication number | Priority date | Publication date | Assignee | Title |
|---|---|---|---|---|
| US20090240565A1 (en) * | 2008-03-18 | 2009-09-24 | Jerry Calonge | Online system and method for property rental transactions, property management, and assessing performance of landlords and tenants |
| US20160005109A1 (en) * | 2014-07-03 | 2016-01-07 | Joseph Michael | Business method for efficient and direct buying, selling renting and leasing real estate |
| US20160379284A1 (en) * | 2015-06-29 | 2016-12-29 | Realster LLC | Landlord-Tenant-Property Matching System and Matrix |
Similar Documents
| Publication | Publication Date | Title |
|---|---|---|
| DeFusco | Homeowner borrowing and housing collateral: New evidence from expiring price controls | |
| KR101692521B1 (en) | Apparatus for providing real estate information and sharing | |
| Parmeter et al. | Quasi-experiments and hedonic property value methods | |
| JP5963861B2 (en) | System and method for analysis and presentation of used vehicle pricing data | |
| US20150012335A1 (en) | Automated rental amount modeling and prediction | |
| US20110251974A1 (en) | System and method for utilizing sentiment based indicators in determining real property prices and days on market | |
| Hodge et al. | Assessment inequity in a declining housing market: The case of Detroit | |
| US20080288335A1 (en) | Home valuator | |
| GB2437759A (en) | Automatically valuing a home | |
| US20080201247A1 (en) | Method, system and computer-readable media for evaluation or selection of real estate appraisers | |
| WO2015026740A1 (en) | Method and system for computer assisted valuation modeling | |
| Cheng et al. | Liquidity risk of private assets: evidence from real estate markets | |
| Johnson et al. | Valuing curb appeal | |
| Beracha et al. | Real estate market segmentation: hotels as exemplar | |
| Hwang et al. | Housing price dynamics in time and space: predictability, liquidity and investor returns | |
| US20150178866A1 (en) | Method and system for aggregating and analyzing building permits | |
| Gabrielli et al. | Pricing to market: property valuation methods–a practical review | |
| KR101691305B1 (en) | Apparatus for managing of intermediation value of real estate | |
| JP2002056192A (en) | Real estate investment determining support system including rent calculating means and cap rate calculating means | |
| Özyurt | Spatial dependence in commercial property prices: micro evidence from the Netherlands | |
| BE1024353B1 (en) | System for financing, purchasing and later selling an object, in particular a property | |
| Muczyński | Potential impact of property management on the market value of dwellings in multi-owned housing | |
| Ploegmakers et al. | Determinants of industrial land prices in The Netherlands: a behavioural approach | |
| Krulický et al. | MODIFICATION OF THE COMPARATIVE VALUATION METHOD FOR VALUATION OF A SET OF REAL ESTATE WITH AN INSUFFICIENTLY LARGE BATTERY OF COMPARABLE PROPERTY. | |
| Rutherford et al. | Foreclosure, quality and spillover in residential markets |
Legal Events
| Date | Code | Title | Description |
|---|---|---|---|
| FG | Patent granted |
Effective date: 20180130 |
|
| HC | Change of name of the owners |
Owner name: CREDIM NV; BE Free format text: DETAILS ASSIGNMENT: CHANGE OF OWNER(S), CHANGEMENT DE NOM DU PROPRIETAIRE; FORMER OWNER NAME: ALVAN MOTORS NV Effective date: 20180130 |