KR100465240B1 - 법원 경매 부동산 분석 방법 및 시스템과 상기 방법의프로그램 소스를 컴퓨터가 실행시킬 수 있도록 저장 기록매체 - Google Patents

Abstract

본 발명은 법원경매 부동산 분석 방법 및 시스템과 상기 방법의 프로그램 소스를 컴퓨터가 실행시킬 수 있도록 저장한 기록 매체에 관한 것으로 특히, 전문가 지식 데이터베이스를 기반으로 경매 물건의 권리들에 대해 인수 여부 및 배당액을 동적으로 정확히 분석함으로써 분석 결과의 신뢰성을 향상시켜 법원 경매의 대중화를 도모할 수 있도록 함에 목적이 있다. 이러한 목적의 본 발명은 경매 물건에 대한 권리 내용에 대응하는 전문가의 지식을 데이터베이스화하는 제1 단계와, 경매 법원에서 제공되는 경매 물건 정보를 참조하여 물건 리스트 및 권리 내용을 데이터베이스화하는 제2 단계와, 상기에서 데이터베이스화된 각 물건에 대해 등기 권리와 물건화 권리를 우선일자순으로 배열하여 1차 권리 분석을 실행하고 그 실행 결과를 토대로 전문가 지식 데이터베이스 기반의 기본 분석 결과 데이터를 데이터베이스화하는 제3 단계와, 유무선 네트워크 상에서 접속된 경매 입찰자의 정보 단말기로 경매 물건 리스트를 제공하여 경매 입찰자가 선택한 경매 물건에 대한 내역 및 기본 분석 데이터를 제공하고 경매 입찰자가 경매 물건의 권리 내용를 수정하면 등기부상 권리와 물건화 권리를 우선일자순으로 다시 배열하여 2차 권리 분석을 실행하며 그 실행 결과를 토대로 전문가 지식 데이터베이스 기반의 분석 결과 데이터를 데이터베이스화하여 상기 정보 단말기로 제공하는 제4 단계를 수행함을 특징으로 한다.

Description

법원 경매 부동산 분석 방법 및 시스템과 상기 방법의 프로그램 소스를 컴퓨터가 실행시킬 수 있도록 저장 기록 매체{METHOD AND SYSTEM FOR ANALYZING THE IMMOVABLE PROPERTY OF COURT AUCTION AND A COMPUTER USABLE MEDIUM FOR STORING COMPUTER READABLE PROGRAM SOURCE OF SAID METHOD}

본 발명은 법원 경매에 관한 것으로 특히, 법원 경매 부동산 분석 방법 및 시스템과 상기 방법의 프로그램 소스를 컴퓨터가 실행시킬 수 있도록 저장한 기록 매체에 관한 것이다.

법원 부동산 경매란, 채권자가 법원에 채권 담보물로 확보한 부동산에 대하여 경매 신청을 하면 법원이 주관하여 다수의 입찰자 중 최저 경매가 이상 최고가로 입찰한 사람에게 채무자의 부동산을 직권으로 매각하여 청산해주는 소송 상의 최종적인 강제 집행 절차를 말한다.

현재 이루어지는 법원의 경매 절차는 경매 입찰자가 구입하고자 하는 경매 물건의 입찰을 위해 경매 물건에 대한 법원의 공고를 확인하거나 민간발행의 경매 정보지 또는 인터넷 사이트에서 제공하는 경매 정보를 검색한 후 직접 부동산 소재지 현장을 답사하여 상세한 부동산의 입지, 상태, 시세 등을 확인하고 다음으로, 해당 부동산의 경매가 진행되는 관할경매법원에 경매 당일 본인(혹은 지정대리인)이 직접 방문하여 다시 해당 경매부동산의 자세한 사항이 담긴 사건 기록지를 열람한 후 경매에 참여하여 본인(혹은 지정한 대리인)이 직접 입찰표 작성 및 투함하는 형태로 진행된다.

이러한 법원 부동산 경매는 물적 부담의 원칙이 적용된다는 점에 큰 특징이 있다.

물적 부담 즉, 인수주의는 매매대금 이외에 별도의 대금을 부담을 하여야 하는 것으로, 부담의 내용에 대해 입찰자 본인이 판단하여야 하고 그 결과에 대해서도 입찰자 스스로 책임을 지게 된다.

따라서, 법원 부동산에 관심을 갖는 일반인이 특정 부동산을 선정하여 매입하고자 할 때에는 인수주의의 적용을 받는 물적 부담의 내용을 우선적으로 파악하여야만 한다.

경매 물건에 대한 인수주의(권리 분석)의 판단은 필수 과정으로, 이를 기본적인 과정만을 간략히 설명하면 다음과 같다.

1. 등기부 상의 인수주의 권리의 유무를 파악한다. 이는 인수권리의 유무가 파악되어야 비로소 소제주의 기준 권리 일이 드러나기 때문이다.

2. 소제주의 기준 권리일자를 파악한다. 이는 인수주의 권리 기준 일이 파악되어야 인수 부담되는(대항력) 임차인이 파악되기 때문이다.

3. 부담 인수되는 대항력 있는 임차인을 파악한다.

4. 부담되는 임차보증금을 파악한다. 이 과정에서는 임차인의 소액임차인 대상 여부 및 확정일자 여부 그리고 배당 신고 여부와 함께 등기부 상의 권리 관계에 따라 정확한 인수금액이 도출될 수 있다.

5. 등기부 및 임대차 관계 이외의 기타 권리의 인수 부담의 내용을 파악한다.

6. 명도 등 부동산을 인도 받기까지의 과정을 예측한다.

7. 상기의 과정으로 분석한 결과에 따른 인수의 내용에 최저입찰가격을 합산한다.

8. 상기에서 산출된 부담 내용을 참조하여 입찰참여 가능성 여부를 결정하게 된다.

상기의 과정을 아래 [표 1]와 같은 등기 내용의 경매 부동산에 대해 근저당자 A가 경매를 신청한 경우를 예를 들어 간략히 설명하기로 한다.

종별 : 주택	감정가 : 2억	최저가:6천만원	경매개시기일 :2001. 10. 20.
1 순위 : 1999.12.01 가등기 (소유권이전 청구권 가등기)
2 순위 : 2000.04.22 전세권(약정기간 : 2년) 5,000만원
3 순위 : 2000.06.23 임차인(갑의 확정일자) 5,000만원(주민등록 전입일 : 2000.06.22.)
4 순위 : 2000.06.23 근저당 A 5,000만원
5 순위 : 2000.06.24 임차인 (을의 확정일자) 5,000만원(주민등록 전입일 : 2000.06.24.)

우선, 인수주의 권리 유무를 판단하기 위하여 경락인은 1순위의 가등기 내용을 파악하게 된다.

이때, 1순위의 가등기(소유권이전 청구권 가등기)가 등기부의 내용과 실제의 계약관계가 일치한다면 경락인의 인수주의 권리가 된다. 즉, 가등기 권리의 사실 관계가 소유권이전 청구권이라면 경락인은 가등기를 인수하여야 한다.

하지만, 소유권이전청구권 가등기의 실제적인 계약관계가 담보 가등기의 내용일 경우 권리의 전환이 가능함으로 경매법원에 담보권을 증명하면 소제주의의 기준 권리가 되어 경락으로 인하여 인수되는 권리가 없게 된다. (이는 우리나라 법제상 등기의 공신력이 없기 때문이다.)

다음으로 상기에서 1순위 가등기가 소유권이전 청구권이라면 경락인은 "전세권"의 권리를 파악하여야 한다.

전세권을 2년의 기간으로 약정하였다면 경락인이 인수하게 된다. 이 경우 가등기는 물론 기간 약정이 있는 전세권 및 임차인 갑까지 인수하게 된다.

하지만, 2년 미만의 기간으로 전세권을 약정하였거나 기간 약정이 없거나 2년 기간으로 약정하였어도 경매 신청일 현재 만료 기한이 6개월 미만이라면 경락으로 전세권은 말소되므로 가등기 이외에 인수되는 권리는 없게 된다.

즉, 전세권은 전세권의 약정기일 유무와 경매개시 결정일과의 관계에 의해 인수주의 여부가 결정된다.

다시 말해서, 상기 [표 1]의 내용에 대해 인수주의 권리 유무에 따라 아래의 [표 2]와 같이 소제주의 권리 기준일이 다르게 발생하게 된다.

가등기의권리실행행태	전세권	인수주의 내용	소제주의 권리	대항력
소유권 이전	약정일 2년	가등기, 전세권,임차인 갑	근저당	있음
소유권 이전	2년미만, 없음	가등기	전세권	없음
담보권	2년미만, 없음	전혀 없음	가등기	없음

즉, 소제주의의 권리 일자가 어느 권리의 일자가 되느냐에 따라 인수주의의 내용 즉, 임차인의 대항력 유무에 결정적으로 영향을 끼치게 된다.

따라서, 불확정적인 권리 또는 실행 행태의 변경 가능한 권리들이 상존해 있는 경우에는 임차인의 인수 권리도 불안정하게 되는 결과가 나타나게 된다는 것을 유념하여야 한다.

그리고, 부담되는 임차 보증금 산출 과정을 간략히 설명하기로 한다.

예를 들어, 상기 [표 1]의 내용에서 소제주의 권리가 근저당이며 임차인 갑의 대항력이 발생된 상태에서 최저가 6,000만원에 경락이 되었다고 가정할 때 임차인 갑의 확정일자의 효력 발생일이 근저당 일자와 동일하므로 안분 비례하여 금액을 배당하게 된다.

따라서, 6천만원의 경락가액을 안분하여 3,000만원씩의 배당이 임차인과 근저당권자에 돌아가게 되었다면 경락인은 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 2000만원을 부담하게 될 것이다.

상기 [표 1]의 등기 내용에서 소제주의 기준 권리가 근저당 A임으로 제5 순위 임차인 을은 대항력이 없는 임차인이 되어 임차보증금 5,000만원을 회수 할 수 없게 된다.

따라서, 경락인의 입장에서 본다면 임차인 을은 대항력 없으므로 명도의 절차 외에는 아무런 문제가 없다고 생각을 하게 될 것이다.

하지만, 상기의 권리분석 과정에서는 등기부의 채권 최고가액을 기준으로 권리 분석을 하고 있는 것이지 실제 채권액으로 계산된 인수금액을 확정하고 있는 것이 아니다.

만일, A의 근저당의 실제 채권액이 1000만원이라 할 때 임차인 을이 A의 1,000만원을 대신 변제한다면 임차인 을은 그 때부터 대항력을 획득하게 되고 따라서 경락인은 이제 임차인 을의 임차보증금 5,000만원을 경락대금 이외에 또 다시 부담해여야 하는 상황이 되는 것이다.

즉, 실제 채권액을 간과하는 경우 경락인에게는 대위변제로 인한 5,000만원의 인수 부담이 증가하게 된다.

따라서, 경락인은 실제 채권액을 확인하여 실제로 부담할 금액을 파악하여야 한다.

한편, 법원 경매의 권리 분석에 있어서 상기의 분석 내용 외에도 실제로는 토지별도등기, 특별매각조건(토지, 건물), 관습법상 법정지상권, 토지미등기, 제시 외 건물 등 인수주의 권리 유무를 판단하기 위한 내용이 많이 존재한다.

따라서, 법원 경매에서는 권리의 실행 방법 및 특정 권리의 내용 여부에 따라 입찰자의 인수주의의 결과에 많은 차이가 발생하게 된다.

그러나, 법원 경매는 입찰 참여자를 위한 제도가 아니라 채권채무 관계의 법적 청산을 위한 제도로서 이해 관계인들은 자신의 입장 및 상황에 따라 권리의 실행 방법을 다른 상태로 변형시킬 수 있다.

따라서, 일반적으로 법원 경매의 권리분석에 대해서는 누구의 분석 방법도 정확하지 않다고 알려져 있으며 단적으로 법원 경매 실무자의 경우도 자칫 권리 분석에 오류를 범할 수 있는 문제점을 내포하고 있다.

그런데, 현재 법원 경매 물건에 대한 매력으로 인하여 일반인들의 관심이 고조되고 있다.

이에 반하여, 법원 경매에서 모든 책임은 전적으로 입찰자가 부담하여야 함으로 법원경매에 관심을 갖는 일반인들의 지위는 상대적으로 매우 불안정하다.

따라서, 법원경매 물건의 권리 분석을 위한 프로그램이 제공된다면 일반인들도 좀 더 쉽게 법원 경매에 참여할 수 있는 기회를 부여하게 될 것이다.

한편, 현재 법원 경매의 물건 검색, 물건 정보 제공 및 권리 분석 정보를 제공하기 위한 인터넷 사이트가 개설되어 일반인이 법원 경매에 응찰할 수 있는 기회를 제공하고 있다.

그러나, 법원 경매를 위한 인수주의 권리 판단에는 권리들의 실행 행태의 불확정성, 권리내용의 불완전성, 권리상호간의 채권안배 계산의 복잡성, 경매 법원의 매각조건, 기타 사적권리에 따른 경락인의 부담의 내용 등의 많은 내용들이 포함되어 있으므로 현재 인터넷 사이트에서도 완전한 권리분석 정보를 제공하지 못하여 일반인들의 법원 경매에 대한 관심을 반감시키고 있다.

따라서, 본 발명은 종래의 문제점을 개선하기 위하여 전문가 지식 데이터베이스를 기반으로 경매 물건의 권리들에 대해 인수 여부 및 배당액을 동적으로 정확히 분석함으로써 분석 결과의 신뢰성을 향상시켜 법원 경매의 대중화를 도모할 수 있도록 창안한 법원경매 부동산 분석 방법 및 시스템과 상기 방법의 프로그램 소스를 컴퓨터에서 실행시킬 수 있도록 저장한 기록 매체를 제공함에 목적이 있다.

도1은 본 발명의 실시예를 위한 시스템의 구성도.

도2는 본 발명의 실시예에서 경매 물건 분석을 위한 전체적인 동작 순서도.

도3은 본 발명의 실시예에서 경매 물건 리스트의 예시도.

도4는 도3에서 선택된 경매 물건의 권리 정보를 가공한 화면의 예시도.

도5는 도3의 경매 물건의 기본 배당 내역을 보인 예시도.

도6은 도3의 경매 물건에 대한 분석 결과의 해설 내용을 보인 예시도.

도7은 도3의 경매 물건에 대한 기본 분석 결과를 보인 예시도.

도8은 본 발명의 실시예에서 권리 분석시의 동작 순서도.

도9 내지 도11은 본 발명의 실시예에서 권리에 대한 옵션을 설정하기 위한 화면의 예시도.

도12는 본 발명의 실시예에서 권리 배당시의 동작 순서도.

도13은 본 발명의 실시예의 설명을 위하여 예시한 경매 물건 내역을 보인 예시도.

도14는 도13의 경매 물건에 분석 결과의 해설 내용을 보인 예시도.

도15는 도13의 경매 물건에 대한 2차 분석 결과를 보인 예시도.

도16은 도12에서 전세권/토지저당/건물저당에 대한 배당식을 보인 표.

* 도면의 주요부분에 대한 부호 설명 *

110 : 경매 관할 서버 120 : 경매 서비스 서버

130 : 피씨(PC)

본 발명은 상기의 목적을 달성하기 위하여 경매 물건에 대한 권리 내용에 대응하는 전문가의 지식을 데이터베이스화하는 제1 단계와, 경매 법원에서 제공되는 경매 물건 정보를 참조하여 물건 리스트 및 권리 내용을 데이터베이스화하는 제2 단계와, 상기에서 데이터베이스화된 각 물건에 대해 등기 권리와 물건화 권리를 우선일자순으로 배열하여 1차 권리 분석을 실행하고 그 실행 결과를 토대로 전문가 지식 데이터베이스 기반의 기본 분석 결과 데이터를 데이터베이스화하는 제3 단계와, 유무선 네트워크 상에서 접속된 정보 이용자의 정보 단말기로 경매 물건 리스트를 제공하여 정보 이용자가 선택한 경매 물건에 대한 내역 및 기본 분석 데이터를 제공하고 정보 이용자가 경매 물건의 권리 내용를 수정하면 등기부상 권리와 물건화 권리를 우선일자순으로 다시 배열하여 2차 권리 분석을 실행하며 그 실행 결과를 토대로 전문가 지식 데이터베이스 기반의 분석 결과 데이터를 데이터베이스화하여 상기 정보 단말기로 제공하는 제4 단계를 수행하도록 구성함을 특징으로 한다.

상기에서 2차 권리 분석시 정보 이용자가 수정하는 권리 내용은 경매 물건에 대해 배당 요구 여부, 등기 내용(담보 가등기/소유권 이전), 전세권(토지/건물/토지건물), 일반매각/특별매각 등의 내용임을 특징으로 한다.

상기에서 권리 분석을 위한 제2,제4 단계는 물건화 권리를 입주일자의 우선일자순으로 배열하는 제1 과정과, 등기 권리를 등기일자의 우선일자순으로 배열하는 제2 과정과, 상기 등기 권리의 등기일자와 물건화 권리의 효력발생일을 비교하여 우선일자순으로 배열하는 제3 과정과, 소제주의 권리를 확인한 후 대항력 있는 임차인을 확인하여 권리의 우선순위를 재배열하는 제4 과정과, 상기에서 우선순위별로 재배열된 권리에 대하여 순차적으로 배당을 실행하는 제5 과정으로 이루어짐을 특징으로 한다.

상기에서 권리 배당을 실행하는 제5 과정은 소제주의 원칙을 참조하여 선순위 권리를 확인하는 제1 스텝과, 상기에서 선순위 권리가 등기 권리로 확인되면 소액 임차인 유무를 판별하는 제2 스텝과, 상기에서 소액 임차인이 있는 경우 우선변제금액의 누적액이 경락대금 잔액 범위 또는 경락액 1/2의 범위 내인지 비교하면서 우선 변제를 실행하는 제3 스텝과, 상기에서 소액 임차에 대한 우선 변제를 실행한 경우 또는 소액 임차인이 없는 것으로 판별한 경우 현재 권리와 다음 권리가 동일자인지 판별하는 제4 스텝과, 상기에서 현재 권리와 다음 권리가 동일자가 아니라고 판별되면 안분 권리인지 또는 안분 권리 이외의 권리인지를 판별하는 제5 스텝과, 상기에서 현재 권리와 다음 권리가 동일자가 아닐 경우 안분 권리로 판별되면 권리금액이 "경락잔액 * (권리금액/권리총액)"의 연산에 의한 권리배당금 보다 큰지 판별하는 제6 스텝과, 상기에서 권리금액이 권리배당금 보다 크면 경락잔액에서 권리배당금을 배당하고 상기에서 권리금액이 권리배당금 보다 크지 않으면 권리금액을 권리배당금으로 설정하여 경락잔액에서 배당하는 제7 스텝과, 상기에서 현재 권리와 다음 권리가 동일자가 아닐 경우 안분 권리 이외의 권리로 판별되면 경락잔액이 '0' 이상인지 판별하는 제8 스텝과, 상기에서 안분 권리 이외의 권리로서 경락잔액이 '0' 이상으로 판별되면 권리금액을 확정배당금으로 산출하여 권리금액 잔액을 산출하고 경락잔액이 '0' 이상이 아니라고 판별되면 경락잔액과 권리금액을 합하여 확정배당금을 산출한 후 권리금액 잔액(= 권리금액 - 확정배당금)을 산출는 제9 스텝과, 상기에서 현재 권리와 다음 권리가 동일자로 판별되면 우선순위 권리인지, 안분 권리인지, 확정배당 권리인지를 판별하는 제10 스텝과, 상기에서 현재 권리와 다음 권리가 동일자일 경우 우선순위 권리로 판별되면 "경락잔액 * (권리금액/권리총액)"의 연산에 의해 확정배당액을 산출하고 "경락잔액 * (권리금액/확정배당 총액)"의 연산에 권리배당액을 산출하는 제11 스텝과, 상기에서 현재 권리와다음 권리가 동일자일 경우 안분 권리로 판별되면 권리금액이 "경락잔액 * (권리금액/권리총액)"의 연산에 의한 권리배당금 보다 큰지 판별하는 제12 스텝과, 상기에서 권리금액이 권리배당금 보다 크면 경락잔액에서 권리배당금을 배당하고 상기에서 권리금액이 권리배당금 보다 크지 않으면 경락잔액에서 권리배당액을 배당하는 제13 스텝과, 상기에서 현재 권리와 다음 권리가 동일자일 경우 확정배당 권리로 판별되면 안분 권리인지 또는 일반 권리인지를 판별하는 제14 스텝과, 상기에서 현재 권리와 동일자의 확정배당 권리로서 안분 권리인 경우 권리금액이 "경락잔액 * (권리금액/권리총액)"의 연산에 의한 권리배당금 보다 큰지 판별하는 제15 스텝과, 상기에서 권리금액이 권리배당금 보다 크면 경락잔액에서 권리배당금을 배당하고 상기에서 권리금액이 권리배당금 보다 크지 않으면 권리금액을 권리배당금으로 설정하여 경락잔액에서 배당하는 제16 스텝과, 상기에서 현재 권리와 다음 권리가 동일자의 확정배당 권리로서 일반 권리로 판별되면 권리금액이 "경락잔액 * (권리금액/권리총액)"의 연산에 의한 권리배당금 보다 큰지 판별하는 제17 스텝과, 상기에서 권리금액이 권리배당금 보다 크면 경락잔액에서 권리배당금을 배당하고 상기에서 권리금액이 권리배당금 보다 크지 않으면 권리금액을 권리배당금으로 설정하여 경락잔액에서 배당하는 제18 스텝과, 상기에서 현재 권리와 다음 권리가 동일자일 경우 확정배당 권리가 없다면 안분 권리인지 또는 일반 권리인지를 판별하는 제19 스텝과, 상기에서 현재 권리와 동일자의 미확정배당 권리로서 안분 권리인 경우 권리금액이 "경락잔액 * (권리금액/권리총액)"의 연산에 의한 권리배당금 보다 큰지 판별하는 제20 스텝과, 상기에서 권리금액이 권리배당금 보다 크면 경락잔액에서권리배당금을 배당하고 상기에서 권리금액이 권리배당금 보다 크지 않으면 권리금액을 권리배당금으로 설정하여 경락잔액에서 배당하는 제21 스텝과, 상기에서 현재 권리와 다음 권리가 동일자의 미확정배당 권리로서 일반 권리로 판별되면 경락잔액이 '0' 이상인지 판별하는 제22 스텝과, 상기에서 미확정배당 권리로서 일반 권리인 경우 경락잔액이 '0' 이상으로 판별되면 권리금액을 권리 배당금으로 설정하여 배당하고 권리총액을 수정하는 제23 스텝으로 이루어짐을 특징으로 한다.

또한, 본 발명은 상기의 목적을 달성하기 위하여 경매 법원의 경매 물건 정보를 제공하는 경매 관할 서버와, 경매 물건의 정보 검색을 위하여 정보 단말기와, 상기 경매 관할 서버로부터 각 경매 물건에 대한 정보를 제공받아 권리 내역을 추출하여 1차 권리 분석을 실행한 후 데이터베이스화함은 물론 경매 물건에 대한 권리 내용에 대응하는 전문가의 지식을 데이터베이스화하여 저장하고 정보 이용자가 상기 정보 단말기를 이용하여 접속되면 각 경매 물건 리스트를 제공한 후 선택된 경매 물건에 대한 권리 내역 및 기본 분석 결과를 제공하며 정보 이용자가 경매 물건의 권리 내역을 수정하면 그 수정된 권리 내역을 재배열하여 2차 권리 분석한 후 그 분석 결과 및 전문가 지식 데이터를 상기 정보 단말기로 제공하는 경매 서비스 서버로 구성함을 특징으로 한다.

한편, 본 발명은 상기의 목적을 달성하기 위하여 상기에서 기재한 방법의 프로그램 소스를 기록 매체에 기록함으로써 상기 기록 매체가 정보 단말기에 결합되면 상기 정보 단말기가 정보 이용자의 키 입력에 따라 상기 기록 매체에 기록된 프로그램 소스를 실행할 수 있도록 구성함을 특징으로 한다.

상기 정보 단말기는 데스크탑 피씨(PC), PDA와 같은 개인용 정보 단말기, 이동통신 단말기로 구성함을 특징으로 한다.

상기 기록 매체는 CD, DVD와 같은 광 디스크, 플로피 디스크, 플래시 메모리로 구성함을 특징으로 한다.

이하, 본 발명을 도면에 의거 상세히 설명하면 다음과 같다.

현재 경매를 관할하는 각 경매 법원에는 네트워크를 통해 경매 정보를 제공하기 위한 서버(이하, 경매 관할 서버라 칭한다)가 구비되어 각 경매 물건에 대한 정보를 제공하고 있다.

또한, 본 발명의 실시예에서 정보 단말기는 일반적인 피씨(PC)로 가정하고 정보 이용자는 경매 입찰자로 가정하여 설명하기로 한다.

도1은 본 발명의 실시예에서 경매 지원 시스템의 구성도로서, 경매 법원에 구비된 경매 관할 서버(110), 경매 서비스 업체에 구비된 경매 서비스 서버(120), 정보 이용자(이하, 경매 입찰자라 칭함)의 피씨(PC)(130) 간의 네트워크 구성을 도시한 것이다.

본 발명의 실시예에서 경매 관할 서버(110)와 경매 서비스 서버(120)에 경매 서비스 업체에서 개발한 경매 진행 처리를 위한 프로그램이 설치되어 경매에 관련한 진행 상황을 실시간으로 경매 입찰자에게 제공하게 된다.

따라서, 경매 서비스 서버(120)는 법원으로부터 각 경매 물건에 대한 정보를 제공받아 정해진 형태로 데이터베이스화하여 경매 입찰자의 피씨(130) 화면에 표시하고 경매 입찰자가 선택한 경매 물건에 대해 기본적인 권리 분석후 그 분석 결과및 미비 사항 등의 정보를 상기 경매 입찰자의 피씨(130) 화면에 표시하며 이를 검토한 경매 입찰자가 권리 분석 조건을 수정하면 이를 토대로 경매 물건 정보를 변경한 후 권리 분석하여 이 분석 결과를 상기 경매 입찰자의 피씨(130) 화면에 표시한다.

도2는 본 발명의 실시예에서 경매 서비스 서버(120)가 경매 물건에 대한 정보 획득 및 권리 분석 과정을 보인 신호 흐름도로서, 이를 설명하면 다음과 같다.

경매 서비스 서버(120)는 경매 관할 서버(110)로부터 각 경매 물건에 대한 경매 정보를 제공받아 사건별 목록 및 각 사건의 권리 내용을 권리 분석에 적합하도록 가공, 편집한다.

이때, 각 사건의 가공 내용은 법정 지상권을 참조하여 추출한 부동산 일반, 전세권, 물권 등을 참조하여 추출한 등기부 일반, 전입일자, 확정일자, 약정 기간 등을 참조하여 추출한 임차관계 일반이다.

이후, 경매 서비스 서버(120)는 1차 분석 프로그램을 실행하여 각 사건의 권리 분석을 실행하고 그 권리 분석 내용과 그 분석에 대한 경매 컨설팅 내용을 가공, 편집하여 데이터베이스(DB)에 저장한다.

이후, 경매 서비스 서버(120)는 웹 상에서 접속된 경매 입찰자의 피씨(130) 화면에 웹 페이지를 표시한다.

상기 웹 페이지에는 경매 물건에 대한 정보를 제공하기 위한 서비스 메뉴를 포함하며 그 서비스 메뉴에는 물건 리스트, 기본 권리 분석, 기본 분석 해설, 배당 상세 내역, 2차 분석, 분석 결과 등을 선택하기 위한 메뉴 항목을 포함한다.

이후, 경매 입찰자가 경매 물건 리스트 메뉴를 선택하면 경매 서비스 서버(120)는 데이터베이스에 저장되어 있는 경매 물건 리스트를 상기 피씨(130)로 제공하여 화면에 표시시키게 된다.

상기 물건 리스트에는 경매 법원에서 부여된 사건 번호, 주택, 다세대, 연립, 아파트, 근린, 전답, 대지 등을 나타내는 종목, 소재지, 감정가, 최저가, 임차금 총액, 경락인 인수금액의 항목을 포함한다. 상기 물건 리스트 화면은 도3의 예시도와 같다.

이후, 경매 입찰자가 관심이 있는 물건을 선택하면 경매 서비스 서버(120)는 데이터베이스에 저장되어 있는 해당 물건에 대한 경매 개시자, 임의/강제 경매 여부, 등기년월일, 감정가, 최저 감정가, 등기현황, 임차현황을 포함하는 권리 내역을 상기 피씨(130)로 제공하여 화면에 표시시키게 된다.

상기 등기 현황에는 근저당, 가압류, 압류 등의 설정 권리, 등기 일자, 금액, 채권자명의 내역이 표시되며 임차현황에는 세입자명, 전입일자, 확정일자, 금액, 배당 요구 여부, 주거 여부의 내역이 표시된다.

예를 들어, 사용자가 도3의 물건 리스트에서 사건 번호 '2000-106412'를 선택하였다면 경매 서비스 서버(120)는 도4의 예시도와 같은 권리 내역을 피씨(130)로 제공하게 된다.

이후, 경매 입찰자가 기본 권리 분석 메뉴를 선택하면 경매 서비스 서버(120)는 현재 경매 입찰자가 선택한 해당 사건에 대한 기본 권리 분석 내용을 데이터베이스에서 읽어 피씨(130)로 제공하게 된다.

상기 기본 권리 분석 내용에는 도5의 예시도와 같이 기본 권리 분석, 기본 분석시의 미비 사안 및 기본 배당 요약의 내역을 포함한다.

상기 기본 권리 분석은 임대차의 관계 및 등기부 상의 관계 그리고 등기부 이외의 권리로 분류하여 분석한 인수주의 내용을 포함한다.

상기 기본 분석시의 미비 사안에는 임대차 관계에서의 미확정된 권리 실행 즉, 대항력있는 임차인의 배당 요구/철회로 인하여 발생할 수 있는 배당의 변동 사항, 대항력 있는 임차인의 미배당된 잔액, 실질 채권액 등의 점검 내용을 포함한다.

이후, 경매 입찰자가 기본 권리 해설 메뉴를 선택하면 경매 서비스 서버(120)는 도6의 예시도와 같은 기본 권리 해설 내용을 피씨(130)로 제공하게 된다.

상기 기본 분석 해설의 내용에는 인수주의가 발생할 수 있는 현재의 권리 상황, 그 권리 상황 하에서 입찰자가 관심을 가져야 하는 문제의 핵심, 전문 컨설턴트가 문제에 접근을 하는 방법 및 실무 지식에 의한 분석 내용을 포함한다.

이때, 경매 서비스 서버(120)는 기본 분석 해설 내용의 표시 방식을 랜덤하게 변경하여 경매 입찰자가 느낄 수 있는 식상함을 해소시키게 된다.

이후, 경매 입찰자가 현재 피씨(130) 화면에 표시되는 사건에 대한 배당 상세 내역을 확인하기 위하여 배당 상세 내역 메뉴를 선택하면 경매 서비스 서버(120)는 데이터베이스에서 현재 표시되는 사건에 대한 배당 상세 내역을 도7의 예시도와 같이 표시하게 된다.

이후, 경매 입찰자가 분석 결과를 확인하고 실질적인 분석의 필요성을 판단하여 2차 분석 메뉴를 선택하면 경매 서비스 서버(120)는 2차 분석 프로그램을 실행하여 현재 표시되는 사건의 권리 내용 중 인수주의의 변동 가능한 권리 내용을 수정할 수 있는 화면을 피씨(130) 화면에 표시시키게 된다.

즉, 2차 분석 프로그램을 실행할 때 경매 서비스 서버(120)는 경매 입찰자의 피씨(130) 화면에 표시하여 경매 입찰자가 분석을 원하는 상황을 설정할 수 있도록 경매 입찰자의 피씨(130) 화면에 입력창을 표시한다.

우선, 가장 빠른 일자에 가등기가 있는지 확인하고 가등기가 있는 경우 권리 실행 가능한지 또는 실행 불가능한지의 여부를 알기 위해 도9의 예시도와 같이 권리를 변경할 수 있는 입력창을 표시한다.

이후, 전세권의 약정기간의 유무를 확인하고 약정기간이 있을 경우 경매개시기일을 기준으로 6개월 이내의 만료 여부에 따라 선순위를 확인하는데, 전세권은 건물 뿐아니라 토지에도 설정 가능함으로 도10의 예시도와 같이 상황에 따라 토지, 건물 또는 토지/건물을 선택할 수 있는 입력창을 표시한다.

그리고, 매각 조건에 따라 변경 가능한 권리 분석 결과의 신뢰성을 확립하도록 도11의 예시도와 같이 토지 및 건물의 저당에 대한 매각조건을 설정할 수 있는 입력창을 표시한다.

이후, 경매 입찰자가 특정 권리 내용을 수정한 후 분석 버튼을 클릭하면 경매 서비스 서버(120)는 경매 입찰자가 수정한 권리 내용을 재배열한 후 권리 분석을 실행한다.

상기 2차 분석 프로그램은 데이터베이스에 저장되어 있는 사건의 테이블 내용을 추출하는 단계, 물권화의 배열 형성 단계, 등기부의 배열 형성 단계, 권리 배당의 배열 형성 단계, 선순위 대항력있는 임차인 선별 단계, 권리 배당 단계로 이루어진다.

즉, 2차 분석 프로그램의 특징은 권리배당의 배열을 생성하여 복잡한 배당의 과정을 해결할 수 있도록 하는 것이다.

이후, 경매 서비스 서버(120)는 권리 분석 내용 및 그 분석 결과에 따른 경매 컨설팅 내용을 가공, 편집하여 상기 피씨(130) 화면에 표시하게 된다.

도8은 본 발명의 실시예에서 권리 분석 과정을 보인 동작 순서도로서, 이를 설명하면 다음과 같다.

제1 단계는 경매 입찰자가 선택한 사건에 대한 테이블 내용 추출 단계로서, 추출 내용은 법정 지상권을 참조하여 추출한 부동산 일반, 전세권, 물권 등을 참조하여 추출한 등기부 일반, 전입일자, 확정일자, 약정 기간 등을 참조하여 추출한 임차관계 일반이다.

제2 단계는 물권화 배열 형성 단계로서, 제1 단계에서 추출한 임차인 내용 중 확정일자를 획득한 임차인의 경우 주민등록 전입일자를 기준으로 확정일자를 대비시켜 확정일자의 효력 발생일을 결정함으로써 임차인 테이블을 가공한다.

이때, 효력발생일자가 동일하다고 하더라도 배당의 순위에 있어서는 동일하지 않은 우선순위의 효력 발생일 즉, 특정일자의 오전 0시부터 효력이 발생하는 확정일자 권리에 해당되는 우선순위 확정일자 권리를 결정하여 요소의 부분으로 추가시킨다.

여기서, 확정일자는 물권화된 권리일자로서 등기부 상의 권리 등과 함께 배당에 참여할 수 있는 권리가 주어지므로 결정된 효력 발생일을 기준으로 하여 오름차순으로 순차 정렬시킨 새로운 배열(물권화의 배열)을 따로 생성시킨다.

제3 단계는 등기부 배열 형성 단계로서, 등기부 상의 내용 중 법원경매의 경락인 물권부담의 원칙 즉, 인수주의 권리를 식별하고 구별할 수 있도록 하고 동시에 소제주의(말소기준) 권리의 기준일자를 참조하여 일자순으로 정렬시킨 "등기부의 배열"을 생성한다.

즉, 제3 단계에서는 소제주의 권리이전에 성립되는 임차권, 가등기(소유권이전 청구권 가등기), 전세권, 지역권, 지상권, 환매특약, 가처분과 이전 소유자에 대한 선순위 가압류, 순위와는 무관한 예고등기 등의 인수주의 권리를 검색하고 이후, 임차인의 인수 여부 즉, 대항력을 판별하기 위하여 소제주의(말소기준)권리의 기준 일자를 추출한다. 이때, 요소의 정렬 과정에서 전세권과 경매개시 채권자의 내용은 구분하여 기록한다.

제4 단계는 권리배당의 배열 형성 단계로서, 제2 단계에서 생성시킨 "물권화의 배열"을 제3 단계에서 생성시킨 "등기부의 배열"에 일자별로 대응시켜 순위에 따라 정렬시킨다.

즉, 권리 배당의 배열 형성 단계에서는 물권화의 배열 요소를 등기부의 배열 요소로 삽입 또는 추가하여 정렬시킴으로써 임차인의 최우선변제에 따른 보증금액의 변경과 물권화의 권리 변경에 따라 연동적으로 분석 결과를 도출할 수 있도록하는 것이다.

상기 권리 배당의 배열은 등기부 상의 권리는 물론 물권화의 권리(확정일자의 효력발생일) 즉, 부동산 상에 존재하는 배당의 기준권리를 모두 포함하고 있다.

따라서, 권리 배당의 배열 요소를 순위의 배치에 따른 순차적 실행만으로 배당의 내용을 오차도 없이 산출할 수 있다.

제5 단계는 선순위 대항력있는 임차인 선별 단계로서, 등기부의 배열 생성시 기록하였던 소제주의(말소기준) 권리의 기준일자에 임차인의 주민등록 전입일을 대응시켜 인수주의의 부담이 되는 '대항력을 갖는 임차인'을 추출하여 표시를 해놓는다.

제6 단계는 권리 배당 단계로서, 제4 단계에서 생성시켜 순차 정렬시킨 "권리배당의 배열"의 첫 번째 요소부터 순차적으로 읽어 그 읽은 요소의 일자를 기준으로 소액 임차금의 가액 범위가 결정되면 최우선 변제금액에 대한 배당을 실시하고 이어서 요소의 배당을 실시하게 된다. 이때, 권리배당의 요소에 인수권리로 표시된 요소, 임차권의 요소와 예고등기권리의 요소는 최우선 변제의 기준권리에서 제외시킨다.

상기 제6 단계의 권리 배당 과정을 도12의 동작 순서도를 참조하여 설명하면 다음과 같다.

1. 임차인에 대한 배당 과정을 설명하기로 한다.

우선, 최우선 기준권리에 배당 이전에 임차인중 주거용이고 배당 요구가 있는 소액 임차인을 점검한다.

만일, 소액 임차인이 있다면 그 소액 임차인에 대해 우선적으로 소액 배당을 실시한다. 이 경우, 비주거용 또는 배당요구 없는 임차인의 경우는 소액 임차인의 배당 절차에서 제외시킨다. 이때, 기준권리의 등기일에 대해 1995년 10월 18일을 기준으로 이전에는 2,000만원의 임차금액에 대해 700만원을 우선 배당하고 이후에는 3,000만원의 임차금액에 대해 1,200만원을 우선 배당한다.

상기 과정에서 소액 임차인이 없다면 권리배당 배열의 총권리 금액을 구한 후 기준 요소의 배당 절차를 실행한다.

상기 기준요소의 배당 절차에서는 기준 권리에서 제외되는 권리의 가액을 제외한 권리배당 배열의 총 권리금액(소액 배당잔액, 확정일자 임차금, 기준권리금)을 구한 후 기준 요소의 배당을 실시한다.

만일, 소액임차인에 대해 1차로 최우선변제가 적용되었고 현재 요소의 기준범위에 대해서도 소액임차인 적용을 하여야 하는 경우 1차 우선변제금을 제외한 나머지 금액을 2차 우선변제금액으로 설정한다.

이때, 임차보증금 잔액이 우선변제금액보다 클 경우 최저가액을 우선변제금으로 한다.

또한, 현재 요소의 기준범위에서 결정된 우선변제금액의 누적액이 경락대금 잔액의 한도 내 또는 경락대금 1/2의 잔액의 한도 내에서 결정됐는지를 확인하는데, 상기 2가지 잔액 한도액 중 어느 한쪽의 범위를 벗어났을 경우에는 그 벗어난 잔액 범위에서 우선변제금액의 누적가액을 대비하여 산출된 안분 가액을 최종 우선변제금액으로 설정하고 만일, 상기 2가지 한도액 모두를 벗어났을 경우에는 두 잔액 중 최소 잔액을 기준으로 우선변제금액의 누적 금액을 안분하여 우선변제금액으로 설정한다.

2. "권리배당 배열" 요소의 배당에 대하여 설명하기로 한다.

우선, "권리배당 배열"의 순서적 요소의 배당은 요소의 일자를 대비시켜 요소에 대한 배당을 실시하기 위하여 우선, 권리배당 배열의 요소 가액의 총합계를 구한다.

이때, 선순위 인수주의 권리의 채권금액, 임차권의 채권금액, 법원에 배당요구를 하지 않은 임차인에 해당되는 요소(확정권리금액)의 권리금액 그리고 채권금액이 "미상"인 요소의 금액은 요소가액의 총합계에 포함시키지 않는다.

이후, 현재 요소 일자가 다음 요소 일자와 동일한지를 확인한다.

(1) 현재 요소 일자와 다음 요소 일자가 동일하지 않은 경우에 대하여 설명하기로 한다.

먼저, 현재 요소 일자와 다음 요소 일자가 동일하지 않다면 안분 배당의 요소인지 판단한다.

이때, 안분 배당의 요소로 확인된 경우 요소 가액이 "경락잔액×(요소가액/요소가액의 총합계)"보다 크다고 판단되면 현재 요소의 배당액을 "경락잔액×(요소가액/요소가액의 총합계)"에 의해 산출하고 경락 잔액은 상기에서 산출한 현재 요소의 배당액을 감산하여 수정한다.

반대로, 안분 배당의 요소로 확인된 경우 요소 가액이 "경락잔액 ×(요소가액/요소가액의 총합계)"과 같거나 보다 작다고 판단되면 현재 요소의 배당액은 요소 가액과 동일하게 산출하며 경락 잔액에서 요소 가액을 감산하여 경락 잔액을 수정한다.

그리고, 상기에서 현재 요소 일자와 다음 요소 일자가 동일하지 않은 경우 안분 배당 이외의 요소로 확인되면 경락 잔액에서 요소 가액을 배당하고 그 나머지 경락 잔액을 현재의 경락 잔액을 설정한다.

이때, 경락 잔액이 '0'보다 클 때 확정 배당 요소로 확인되면 확정 배당액을 요소가액과 동일하게 산출하고 임차 보증금 잔액에서 확정 배당액을 감산하여 임차보증금 잔액을 수정한다. 이후, 요소 가액 총액에서 현재 요소 가액을 감산하여 요소 가액 총액을 수정한다.

반대로, 경락 잔액이 '0'과 같거나 보다 작을 때 확정 배당 요소로 확인되면 요소 가액에서 경락 잔액을 감산하여 확정 배당액을 산출하고 임차 보증금 잔액에서 상기에서 산출한 확정배당액을 감산하여 임차 보증금 잔액을 수정한다. 이후, 요소 가액의 총액에서 요소 가액을 감산하여 요소 가액 총액을 수정한다.

(2) 현재 요소 일자와 다음 요소 일자가 동일한 경우에 대하여 설명하기로 한다.

우선, 현재 요소 일자와 다음 요소일자가 동일하다고 확인된 경우 우선순위의 요소인지, 안분 배당의 요소인지 또는 확정 배당의 요소인지를 판단한다.

상기에서 우선순위 요소로 확인되면 동일자 우선 순위 요소의 가액을 누적하여 합산한다.

이때, 우선순위 요소의 누적 총액이 경락 잔액 보다 크면 확정 배당액은 "경락 잔액 ×(우선요소가액/우선순위요소의 합)"의 연산으로 산출하고 임차보증금의 잔액은 임차보증금 잔액에서 상기에서 산출한 확정배당액을 감산하여 산출한다.

이후, 경락 잔액에서 "경락 잔액 ×(우선요소가액/확정요소의 합)"을 감산하여 경락 잔액을 수정하고 요소 가액에서 "경락 잔액 ×(우선요소가액/확정요소의 합)"의 연산으로 산출되는 요소 배당액을 감산하여 요소 미배당액을 산출한다.

또한, 상기에서 안분 배당의 요소로 확인되면 요소 가액이 "경락잔액×(요소가액/요소총액)"보다 크다고 판단되면 현재 요소의 배당액을 "경락잔액×(요소가액/요소총액)"에 의해 산출하고 경락 잔액에서 상기에서 산출한 현재 요소의 배당액을 감산하여 경락 잔액을 수정한다.

반대로, 안분 배당의 요소로 확인된 경우 요소 가액이 "경락잔액 ×(요소가액/요소 총액)"과 같거나 보다 작다고 판단되면 현재 요소의 배당액은 요소 가액과 동일하게 산출하며 경락 잔액에서 요소 가액을 감산하여 경락 잔액을 수정한다.

그리고, 현재 요소와 동일자의 요소 중 확정 배당의 요소가 있으면 확정 배당 요소의 가액을 누적 합산하여 요소 총액으로 설정한다.

이때, 현재의 요소가 안분 배당의 요소로 확인되면 현재의 요소 이후부터 확정 배당의 요소 개수만큼 순환시키면서 각 요소 가액을 추가로 요소 총액에 누적 합산시켜 요소 총액을 수정한다. 여기서, 동일자의 확정 배당 요소의 경우 요소 총합의 합산에서 제외시키고 요소의 순서 증가만을 실행하게 한다.

이에 따라, 요소가액이 "경락잔액 ×(요소가액/요소총액)"의 연산값 보다 크면 요소 미배당액은 "요소가액－{경락잔액 ×(요소가액/요소총액)}"의 연산값을 감산하여 산출하고 경락 잔액에서 "{경락잔액 ×(요소가액/요소총액)}"에 의한 요소 배당액을 감산하여 경락 잔액을 수정한 후 요소 총액에서 요소 가액을 감산하여 요소 총액을 수정한다.

반대로, 요소가액이 "경락잔액 ×(요소가액/요소총액)"과 같거나 보다 작으면 요소 배당액은 요소 가액과 동일하므로 경락 잔액에서 요소 가액을 감산하여 경락 잔액을 수정함과 아울러 요소 총액에서 요소 가액을 감산하여 요소 총액을 수정한다.

만일, 현재의 요소가 일반 권리배당의 요소로 확인되면 확정 배당의 요소가 있으므로 요소 총액(확정 배당의 요소누적값)에 현재 요소(일반권리 배당의 요소)의 가액만을 추가로 합산한다.

이에 따라, 요소가액이 "경락 잔액 ×(요소가액/요소총액)" 보다 크면 요소 가액에서 "경락 잔액 ×(요소가액/요소총액)"을 감산하여 요소 미배당액을 산출하고 경락 잔액에서 "경락 잔액 ×(요소가액/요소총액)"의 연산에 의한 요소 배당액을 감산하여 경락 잔액을 수정함과 아울러 요소 총액에서 요소 가액을 감산하여 요소 총액을 수정한다.

반대로, 요소가액이 "경락 잔액 ×(요소가액/요소총액)"과 같거나 보다 작으면 요소 배당액은 요소 가액과 동일하므로 경락 잔액에서 요소 가액을 감산하여 경락 잔액을 수정하고 요소 총액에서 요소 가액을 감산하여 요소 총액을 수정한다. 이후, 요소 번호를 증가시킨 후 현재 요소가 안분배당 요소인지 확인한다.

만일, 상기의 과정을 수행하는 중에 동일자가 아닌 요소로 확인된 경우 확정배당의 요소에 대해 요소가액이 "경락잔액 ×(요소가액/확정배당의 누적합산액)}" 보다 크다면 "경락잔액 ×(요소가액/확정배당의 누적합산액)"과 연산으로 요소 배당액(확정 배당액)을 산출하고 경락 잔액에서 요소배당액을 감산하여 경락 잔액을 수정한다.

반대로, 요소 가액이 "경락잔액 ×(요소가액/확정배당의 누적합산액)}"과 같거나 보다 작으면 확정 배당액은 요소 가액과 동일하므로 경락 잔액에서 요소 가액을 감산하여 경락 잔액을 수정한다. 이때, 요소 총액(확정배당 요소의 누적값)은 수정하기 않는다.

이때, 경락 잔액이 '0' 이상이고, 요소가액이 "경락잔액 ×(요소가액/확정배당의 누적합산액)"의 연산에 의한 확정 배당액보다 크면 경락 잔액에서 확정 배당액을 배당하고 아울러 경락 잔액은 확정 배당액을 감산하여 수정하고 임차보증금 잔액은 확정 배당액을 감산하여 수정한다.

반대로, 경락 잔액이 '0' 이상이고 요소 가액이 "경락잔액 ×(요소가액/확정배당의 누적합산액)"의 연산에 의한 확정 배당액과 같거나 보다 작으면 확정 배당액은 임차보증금 잔액과 동일하므로 경락 잔액에서 임차보증금 잔액을 배당한다. 이후, 경락 잔액이 '0'이거나 보다 작으면 배당 절차를 종료한다.

만일, 현재 요소와 동일자의 요소 중 확정 배당의 요소가 없으면 안분 배당의 요소인지 또는 일반 권리 배당의 요소인지를 확인한 후 배당을 실시한다.

우선, 상기에서 안분배당의 요소로 확인된 경우 요소가액이 "경락잔액 * (요소가액/요소총액)"의 연산에 의한 요소 배당액 보다 크면 경락잔액에서 요소 배당액을 배당하고 아울러 경락 잔액은 요소 배당액을 감산하여 수정하고 요소총액은 요소가액을 감산하여 수정하는 동작을 모든 해당 요소에 대해 순서대로 수행한다.

이에 따라, 안분배당의 요소로 확인된 경우이므로 요소 가액이 "경락잔액 * (요소가액/ 요소총액)"의 연산에 의한 요소 배당액과 같거나 보다 작으면 요소 배당액은 요소가액과 동일하므로 경락잔액에서 요소가액을 배당하고 아울러 경락잔액은 요소가액을 감산하여 수정하고 요소총액은 요소가액을 감산하여 수정하는 동작을 모든 해당 요소에 대해 순서대로 수행한다.

또한, 상기에서 일반 권리 배당의 요소로 확인된 경우 경락잔액이 '0' 이상이고 확정배당의 요소로 확인되면 확정배당액은 요소가액과 동일하므로 경락잔액에서 확정배당액을 배당하고 아울러 임차보증금 잔액은 확정배당액을 감산하여 수정하고 요소총액은 요소가액(확정배당액)을 감산하여 수정하는 과정을 모든 해당 요소에 대해 순서대로 반복 수행하게 된다.

만일, 상기 과정에서 전세권에 관련이 있거나 토지저당으로 일반매각이거나 건물저당으로 일반매각인 경우 도16의 표와 같은 분할 함수 및 합할 함수를 이용하여 배당금을 산출하고 경락잔액을 수정하게 된다.

한편, 상기와 같은 권리 배당 과정을 도13의 표와 경매물건을 예를 들어 설명하면 다음과 같다.

여기서, 경락액은 5000만원으로 가정하여 설명하기로 한다.

우선, 데이터베이스화된 테이블로부터 등기부 내용, 일반물건 내용, 임대차관계 내용을 읽어 물건화의 배열을 형성한다.

1. 확정일자가 있는 임차인을 구별하여 임대차관계의 배열 내용을 아래의 [표 3]과 같이 확정인, 확정금액, 원래의 확정일자와 효력발생일자의 내용으로 배열한다.

확정인(임차인)	박화순, 지춘애, 성회룡, 김정범
확정금액의 배열	1500, 1500, 5000, 2000
확정일자의 배열	1995.10.19., 1995.10.20., 2000.06.08., 2000.06.08.
효력발생일의 배열	1995.10.20., 1995.10.21., 2000.06.09., 2000.06.09.

여기서, 모든 임차인은 배당을 요구한 것으로 가정한다.

이때, 권리의 효력발생일을 결정함에 있어서 확정 일자가 주민등록일자와 같거나 보다 빠르면 주민등록일자의 익일(0시부터 효력발생)이 효력발생일이 된다.

2. 등기부 권리 내용을 우선일자별로 아래의 [표 4]와 같이 배열한다.

등기년도	1995.10.18. 1995.10.18. 1995.10.18. 1995.10.18.1995.10.20. 1995.10.20. 1995.11.21. 2000.06.08.2000.06.08.
등기채권자	신한은행, 삼괴농협, 손원봉, 미상, 지춘애,박화순,신은경외5인, 김정범, 성회룡
등기권리명	가등, 전세, 가압, 토저, 확정, 확정, 근저, 확정, 확정
등기/확정금액	3000, 3000, 3000, 3000, 1500, 1500, 3000, 2000, 5000

이때, 토지저당에 대한 특별매각 조건, 전세권에 대한 약정일(2001.10.20)을 기록시키게 된다.

여기서, 등기 채권자는 신한은행, 삼괴농협, 미상의 토지저당자이다.

3. 등기부 배열 내용을 기준으로 임차인의 확정 배열 내용을 삽입하여 아래의 [표 5]와 같이 권리 배당 배열을 형성한다. 이때, 등기 권리간은 접수번호 또는순위 번호를 기준으로 배열한다.

등기년도	1995.10.18., 1995.10.18., 1995.10.18.,1995.10.18., 1995.11.21.
등기채권자	신한은행, 삼괴농협, 손원봉, 미상, 신은경외5인
등기권리명	가등, 전세, 가압, 토저, 근저
등기금액	3000, 3000, 3000, 3000, 3000

4. 소제주의 기준일 1995.10.18.을 기준으로 대항력 있는 임차인을 추출한다.

5. 상기와 같은 과정으로 형성한 권리 배열을 순차적으로 순환시키면서 권리 배당 절차를 실행하게 된다.

우선, 소제주의 권리는 '가압'으로서 '가압'의 등기 일자가 1995.10.18.임으로 임차금액 2000만원 이하의 임차인에게 우선적으로 700만원을 배분하게 된다.

즉, 박화순, 지춘애, 김정범에게 각기 700만원씩 우선적으로 배분한다.

이때, 소액배당 누적액이 경락원금의 1/2 이하인지를 계산한다.

여기서, 경락원금의 1/2은 2500만원이므로 경락액 1/2의 잔액은 400만원이 된다.

따라서, 소액배당 누적액이 경락액의 1/2을 초과하지 않으므로 경락액(5000만원)에서 소액배당 누적액(2100만원)을 배당하여 경락잔액은 2900만원이 된다.

이후, 권리 요소(가압류, 근저당, 임차금, 소액배당된 임차금 잔액)의 총액을 구한다.

즉, 권리요소의 총 금액은 가압류(3000만원), 박화순의 임차금 잔액(800만원), 지춘애의 임차금 잔액(800만원), 근저당(3000만원), 김정범의 임차금잔액(1300만원), 성회룡의 임차금(5000만원)의 누적액(13900만원)이다.

이때, 현재 요소('가압')의 금액을 확인한 후 현재 요소('가압')와 다음 순위의 요소('토저')의 등기일자가 동일한지 확인한다.

그런데, 순위는 다르지만 가압과 압류는 동일한 등기 일자이므로 동일일자의 우선순위(0시부터 효력발생)의 확정 권리가 있는지를 확인하여야 한다. 여기서, 우선순위의 확정일자 권리는 없다.

따라서, 현재 요소는 안분권리('가압' 또는 '압류')로서 이 '가압'에 대하여 아래의 연산으로 배당을 실시한다.

이때, 가압금액(3,000)이 "경락잔액(2,900) * 가압금액(3,000)/권리총액(13,900) = 626' 보다 크므로 가압류에 대해 626만원을 배당하며 아울러 경락 잔액은 2274만원(2900 - 626)으로 수정하고 요소총합은 10900만원(13900 - 3000)으로 수정한다.

이후, 가압류와 동일자인 토지저당에 대해 배당 절차를 실행하게 된다.

이때, 토지저당은 특별매각 조건이 설정되어 있으므로 인수주의 권리로 기록한 후 다음 과정을 실행하게 된다.

따라서, 등기(확정)일자를 기준으로 다음 과정에서는 확정일자를 받은 박화순, 지춘애의 임차에 대한 배당을 실시하게 된다.

이때, 소액 배당의 요소 권리는 '확정'으로서 임차금액 3000만원 이하에 대해 우선적으로 1,200만원을 배분하게 된다.

그런데, 임차인 박화순, 지춘애에 대한 배당은 2차 소액 배당으로 개별 임차금이 1200만원 보다 크고 3000만원 이하이고 이전 소액 배당금(700만원)이 1200만원 보다 작다.

따라서, 박화순의 임차권에 대해 차감전 확정잔액(800만원)과 이전 배당금(700만원)의 합산 금액에서 이번 배당금(1200만원)을 감산하여 차감후 확정잔액(300만원)을 산출하고 이로부터 배당금(500만원 = 1200 - 700)을 배당하여 경락잔액을 1774만원으로 수정한다.

그리고, 지춘애의 임차권에 대해 상기와 동일한 과정으로 배당금(500만원)을 배당하고 경락잔액을 1274만원으로 수정한다.

이후, 김정범에 대한 2차 소액배당을 실시한다. 그런데, 김정범의 임차권에 대한 배당은 2차 소액배당으로 개별 임차금이 1200만원 보다 크고 3000만원 이하이다.

따라서, 차감전 확정잔액(1300만원)과 이전 배당금(700만원)의 합산 금액에서 이번 배당금(1200만원)을 감산하여 차감후 확정잔액(800만원)을 산출하고 이로부터 배당금(500만원 = 1200 - 700)을 배당하여 경락잔액을 774만원으로 수정한다.

이때, 소액임차금의 배당액이 경락액 1/2을 초과하는지 확인하게 된다.

우선, 2차 배당전의 임차보증금(7900만원), 경락잔액(2274만원) 및 근사적인 경락잔액 1/2(1100만원) 그리고, 배당후의 근사적인 경락잔액 1/2(400만원)을 확인한다.

이때, 배당 전의 경락 잔액(2274만원)이 배당 전의 경락잔액 1/2(1100만원) 보다 크므로 소액 임차인의 수만큼 반복적으로 경락 잔액(400만원)에 대해 "경락잔액1/2 * 배당액/ 배당누적액"의 연산에 의해 산출한 일정액을 안분 배당한다.

이때, 임차인(박화순, 지춘애, 김정범)에 대해 133만원(400 * 500/1500)씩을 소액 배당한다.

이에 따라, 각 임차인에 대해 임차보증금 잔액에서 상기 배당금을 감산하여 각 임차인의 확정 배당금을 확정한다.

즉, 박화순의 확정 배당금(667만원 = 800 - 133), 지춘애의 확정 배당금(667만원 = 800 - 133), 김정범의 확정 배당금은 1167만원 = 1300-133)이고 권리 요소의 총액은 10501만원(667 + 667 + 3000 + 1167 + 5000)다.

그런데, 현재 요소(박화순/확정)와 다음 요소(지춘애/확정)의 확정일자가 다르므로 우선 박화순의 확정 배당금(667만원)을 배당하고 권리 요소의 총액(10501만원)은 확정 배당금(667만원)을 감산하여 수정(9834만원)하고 경락잔액(1874만원 = 2274 - 400)은 확정 배당금(667만원)의 배당으로 1208만원으로 수정한다.

그리고, 다음 권리 요소로서 지춘애의 배당에서는 경락 잔액(1208만원)이 확정 배당금(667만원) 보다 크므로 그 확정 배당금(667만원)을 배당하고 경락 잔액(1208만원)은 상기 확정 배당금(667만원)의 배당으로 541만원으로 수정한다.

상기의 과정으로 임차인에 대한 우선순위 배당이 종료되었으므로 다음의 소액 배당 권리는 근저당이 된다.

근저당에 대한 소액 배당인 경우 임차금액이 3000만원 이하라면 우선적으로 1200만원을 배당한다.

그런데, 현재 권리 요소인 근저당은 안분권리가 아닌 일반 권리임으로 경락잔액에서 요소가액을 모두 배당하게 된다.

따라서, 신은경외5인에 대한 근저당에 대해 경락잔액(541만원)을 배당하게 되고 경락잔액은 '0'으로 수정된다. 여기서, 근저당에 대한 미회수액은 2459만원(3000 - 541)이 된다.

이후, 경락잔액이 없으므로 임대차 관계의 배당 결과를 점검하여 잉여 여부를 확인한다. 이때, 각 권리요소에 대해 순차적으로 최우선 변제금, 확정 배당금, 배당 합계, 미배당액, 경락인 인수액을 점검하여 잉여 여부를 판단하게 된다.

따라서, 경매 지원 서버(120)는 경매 입찰자의 피씨(130) 화면에 도15의 예시도와 같이 배당 결과를 표시할 수 있다.

이후, 각 권리 요소에 대해 배당 결과 및 잉여 여부를 확인하였으므로 대위 변제 가능성을 확인하게 된다.

이 과정에서 인수주의 권리를 제외시키며 현재 요소의 임차일자보다 등기일자가 같거나 빠른지를 모든 등기 권리에 대해 비교하게 된다.

여기서, 배당금이 없는 성회룡의 임차권이 대위변제 가능성이 있으며 이 임차권에 대해 우선하는 등기권리는 손원봉의 가압류로서 금액은 3000만원이다.

이때, 임차 보증금 잔액에서 등기부 상의 권리 금액을 감산하여 그 잔액을 산출하고 그 수정된 임차 보증금 잔액이 '0'보다 큰지 확인하게 된다.

이에 따라, 수정된 임차 보증금 잔액이 '0'보다 크므로(2000만원 = 5000 - 3000) 변제가능률을 "1 - (대위변제금/임차보증금 잔액) * 100%"의 연산에 의해 산출하게 된다.

즉, 성회룡의 대위변제 가능률은 40% = 1 - (3000/5000) * 100%로 산출된다.

이후, 경매 서비스 서버(120)는 상기와 같은 과정으로 각 권리 요소에 대한 배당, 그 배당 결과에 따른 잉여 여부 그리고, 배당 결과에 따른 대위 변제 가능성을 확인한 후 그 결과에 대응하는 전문가의 의견 내용을 데이터베이스에서 검색하여 도14와 같은 분석 결과를 경매 입찰자의 피씨(130) 화면에 표시시키게 된다.

상기에서 상세히 설명한 바와 같이 본 발명은 권리 요소에 대한 분석결과를 정확히 도출함으로써 법원 경매에 대한 경매 입찰자의 불안감을 해소시켜 법원 경매의 대중화를 유발시킬 수 있는 효과가 있다.

즉, 본 발명은 현존하는 권리들의 실행 불확정성, 권리내용의 불완전성, 권리 상호간의 채권 안배, 경매 법원의 매각조건 등을 점검하여 인수주의 항목을 동적으로 분석하고 권리 분석시 은익될 수 있는 사항을 정확히 도출함으로써 분석 결과의 신뢰성을 향상시킬 수 있는 효과가 있다.

Claims (10)

1. 경매법원에 설치된 경매관할 서버, 경매물건의 권리 분석에 대한 경매서비스를 제공하는 경매서비스 서버, 경매정보 이용자를 위한 정보단말기를 유무선 네트워크로 연결하여 경매 서비스를 제공하는 방법에 있어서,

   경매 물건에 대한 권리 내용에 대응하는 전문가의 지식을 데이터베이스화하는 단계와,

   경매 법원에서 제공되는 경매 물건 정보를 참조하여 물건 리스트 및 권리 내용을 데이터베이스화하는 단계와,

   상기에서 데이터베이스화된 각 물건에 대해 등기 권리와 물건화 권리를 우선일자순으로 배열하여 1차 권리 분석을 실행하고 그 실행 결과를 토대로 전문가 지식 기반의 기본 분석 결과 데이터를 데이터베이스화하는 1차 권리 분석 단계와,

   유무선 네트워크 상에서 접속된 경매 입찰자의 정보 단말기로 경매 물건 리스트를 제공하여 경매 입찰자가 선택한 경매 물건에 대한 내역 및 기본 분석 데이터를 제공하고 경매 입찰자가 현재 선택한 경매 물건의 권리 내용을 수정하는지 판단하는 단계와,

   상기에서 경매 입찰자가 경매 물건의 권리 내용를 수정하면 등기부상 권리와 물건화 권리를 우선일자순으로 다시 배열하여 2차 권리 분석을 실행하며 그 실행 결과를 토대로 전문가 지식 기반의 분석 결과 데이터를 데이터베이스화하여 상기 정보 단말기로 제공하는 2차 권리 분석 단계로 이루어짐을 특징으로 하는 법원경매 부동산 분석 방법.
2. 제1 항에 있어서, 2차 권리 분석을 위한 경매 물건의 권리 수정 내용은

   경매 물건에 대해 배당 요구 여부, 등기 내용(담보 가등기/소유권 이전), 전세권(토지/건물/토지건물), 일반매각/특별매각임을 특징으로 하는 법원경매 부동산 분석 방법.
3. 제1항에 있어서, 경매 물건의 권리 분석을 위한 제2,제4 단계는

   물건화 권리를 입주일자의 우선일자순으로 배열하는 제1 과정과,

   등기 권리를 등기일자의 우선일자순으로 배열하는 제2 과정과,

   상기 등기 권리의 등기일자와 물건화 권리의 효력발생일을 비교하여 우선일자순으로 배열하는 제3 과정과,

   소제주의 권리를 확인한 후 대항력 있는 임차인을 확인하여 권리의 우선순위를 재배열하는 제4 과정과,

   상기에서 우선순위별로 재배열된 권리에 대하여 순차적으로 배당을 실행하는 제5 과정으로 이루어짐을 특징으로 하는 법원경매 부동산 분석 방법.
4. 제3항에 있어서, 권리 배당을 실행하는 제5 과정은

   소제주의 원칙을 참조하여 선순위 권리를 확인하는 제1 스텝과,

   상기 제1 스텝에서 선순위 권리가 등기 권리로서 소액 임차인이 있는 경우 우선변제금액의 누적액이 경락대금 잔액 범위 또는 경락액 1/2의 범위 내인지 비교하면서 우선 변제를 실행하는 제2 스텝과,

   상기 제2 스텝에서 소액 임차에 대한 우선 변제를 실행한 경우 또는 소액 임차인이 없는 것으로 판별한 경우 현재 권리와 다음 권리가 동일자인지 판별하는 제3 스텝과,

   상기 제3 스텝에서 현재 권리와 다음 권리가 동일자가 아니라고 판별되면 안분 권리인지 또는 안분 권리 이외의 권리인지를 판별하는 제4 스텝과,

   상기 제3 스텝에서 현재 권리와 다음 권리가 동일자로 판별되면 우선순위 권리인지, 안분 권리인지, 확정배당 권리인지를 판별하는 제5 스텝과,

   상기 제4 스텝에서 안분 권리로 판별되거나 제5 스텝에서 안분 권리 또는 확정배당 권리로 판별된 경우 권리금액이 "경락잔액 * (권리금액/권리총액)"의 연산에 의한 권리배당금 보다 크면 경락잔액에서 권리배당금을 배당하고 상기에서 권리금액이 권리배당금 보다 크지 않으면 권리금액을 권리배당금으로 설정하여 경락잔액에서 배당하는 제6 스텝과,

   상기 제4 스텝에서 안분 권리 이외의 권리로 판별된 경우 경락잔액이 '0' 이상으로 판별되면 권리금액을 확정배당금으로 산출하여 권리금액 잔액을 산출하고 경락잔액이 '0' 이상이 아니라고 판별되면 경락잔액과 권리금액을 합하여 확정배당금을 산출한 후 권리금액 잔액(= 권리금액 - 확정배당금)을 산출는 제7 스텝과,

   상기 제5 스텝에서 현재 권리와 다음 권리가 동일자로서 우선순위 권리로 판별되면 "경락잔액 * (권리금액/권리총액)"의 연산에 의해 확정배당액을 산출하고 "경락잔액 * (권리금액/확정배당 총액)"의 연산에 권리배당액을 산출하는 제8 스텝과,

   상기 제5 스텝에서 현재 권리와 다음 권리가 동일자일 경우 확정배당 권리가 없다면 안분 권리인지 또는 일반 권리인지를 판별하는 제9 스텝과,

   상기 제9 스텝에서 현재 권리와 동일자의 미확정배당 권리로서 안분 권리인 경우 권리금액이 "경락잔액 * (권리금액/권리총액)"의 연산에 의한 권리배당금 보다 크면 경락잔액에서 권리배당금을 배당하고 상기에서 권리금액이 권리배당금 보다 크지 않으면 권리금액을 권리배당금으로 설정하여 경락잔액에서 배당하는 제10 스텝과,

   상기 제9 스텝에서 현재 권리와 동일자의 미확정배당 권리로서 일반 권리로 판별되면 경락잔액이 '0' 이상인 경우 권리금액을 권리 배당금으로 설정하여 배당하고 권리총액을 수정하는 제11 스텝으로 이루어짐을 특징으로 하는 법원경매 부동산 분석 방법.
5. 제4항에 있어서, 제2 스텝의 우선변제는

   2개의 경락액 범위 중 어느 한쪽의 범위를 벗어났을 경우 그 벗어난 잔액 범위에서 우선변제금액의 누적가액을 대비하여 산출된 안분 가액을 최종 우선변제금액으로 설정하고, 2개의 경락액 범위를 모두 벗어났을 경우 두 잔액 중 최소 잔액을 기준으로 우선변제금액의 누적 금액을 안분하여 우선변제금액으로 설정하는 것을 특징으로 하는 법원경매 부동산 분석 방법.
6. 경매 법원의 경매 물건 정보를 제공하는 경매 관할 서버와,

   유무선 네트워크를 통해 경매 물건의 정보 검색을 위하여 정보 단말기와,

   상기 경매 관할 서버로부터 각 경매 물건에 대한 정보를 제공받아 권리 내역을 추출하여 1차 권리 분석을 실행한 후 데이터베이스화하고 경매 입찰자가 상기 정보 단말기를 이용하여 접속되면 각 경매 물건 리스트를 제공한 후 선택된 경매 물건에 대한 권리 내역 및 기본 분석 결과를 제공하며 경매 입찰자가 경매 물건의 권리 내역을 수정하면 그 수정된 권리 내역을 재배열하여 2차 권리 분석한 후 그 분석 결과를 전문가 지식 데이터와 함께 상기 정보 단말기로 제공하는 경매 서비스 서버로 구성함을 특징으로 하는 법원경매 부동산 분석 시스템.
7. 제6항에 있어서, 정보 단말기는

   데스크탑 피씨(PC), PDA와 같은 개인용 정보 단말기, 이동통신 단말기로 구성함을 특징으로 하는 법원경매 부동산 분석 시스템.
8. 제6 항에 있어서, 경매 서비스 서버는

   정보 이용자가 경매 물건의 권리 수정 모드를 선택하면 경매 물건에 대해 배당 요구 여부 및 등기 내용(담보 가등기/소유권 이전)을 수정하기 위한 입력창과, 토지/건물/토지건물로 등기된 전세권의 내용을 수정하기 위한 입력창과, 일반매각/특별매각을 수정하기 위한 입력창을 제공하도록 구성함을 특징으로 하는 법원경매 부동산 분석 시스템.
9. 경매 물건에 대한 권리 내용에 대응하는 전문가의 지식을 데이터베이스화하는 단계와,

   경매 법원에서 제공되는 경매 물건 정보를 참조하여 물건 리스트 및 권리 내용을 데이터베이스화하는 단계와,

   상기에서 데이터베이스화된 각 물건에 대해 등기 권리와 물건화 권리를 우선일자순으로 배열하여 1차 권리 분석을 실행하고 그 실행 결과를 토대로 전문가 지식 기반의 기본 분석 결과 데이터를 데이터베이스화하는 1차 권리 분석 단계와,

   유무선 네트워크 상에서 접속된 경매 입찰자의 정보 단말기로 경매 물건 리스트를 제공하여 경매 입찰자가 선택한 경매 물건에 대한 내역 및 기본 분석 데이터를 제공하고 경매 입찰자가 현재 선택한 경매 물건의 권리 내용을 수정하는지 판단하는 단계와,

   상기에서 경매 입찰자가 경매 물건의 권리 내용를 수정하면 등기부상 권리와 물건화 권리를 우선일자순으로 다시 배열하여 2차 권리 분석을 실행하며 그 실행 결과를 토대로 전문가 지식 기반의 분석 결과 데이터를 데이터베이스화하여 상기 정보 단말기로 제공하는 2차 권리 분석 단계로 수행하기 위한 법원경매 부동산 분석 방법의 프로그램 소스를 컴퓨터가 실행할 수 있도록 저장한 기록 매체.
10. 제9항에 있어서, 기록 매체는 CD, DVD와 같은 광 디스크, 플로피 디스크, 플래시 메모리로 구성함을 특징으로 하는 법원경매 부동산 분석 방법의 프로그램 소스를 컴퓨터에서 실행시킬 수 있도록 저장한 기록 매체.