JP2013125534A - Real estate cap rate calculation system, and real estate cap rate calculation method - Google Patents

Real estate cap rate calculation system, and real estate cap rate calculation method Download PDF

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Abstract

PROBLEM TO BE SOLVED: To promptly calculate a cap rate with high objectivity without being influenced by determination by a person in charge of evaluation regarding a real estate cap rate calculation system.SOLUTION: Information strings including: factor groups including area ranks, fluidity indexes, station distance, the total area, ages of buildings, and management states; and cap rates CR are acquired from an information string database for each of a plurality of existent real estates. Factor coefficients f, g, h, i, j, k representing degrees of influences to be given to the cap rates by each of the factor groups are calculated by statistically analyzing many information strings. For an object real estate, input of specification information including an area, the station distance, the total area, and the ages of the building is accepted. A proportional cap rate CR of the object real estate is calculated based on the factor coefficients for each of the factor groups, and each of the factor groups included in the specification information on the object real estate.

Description

この発明は、不動産キャップレート計算システム、及び不動産キャップレート計算方法に係り、特に、収益還元法の一種である直接還元法により不動産を評価する際の不動産キャップレートを算出するための計算システム、及び計算方法に関する。   The present invention relates to a real estate cap rate calculation system and a real estate cap rate calculation method, and in particular, a calculation system for calculating a real estate cap rate when evaluating a real estate by a direct capitalization method which is a kind of profit return method, and Regarding the calculation method.

不動産の収益価格の評価には、国土交通省の認定する不動産鑑定士が行う不動産の鑑定評価の適正化を図るため、その拠り所とすべき「不動産鑑定評価基準」に規定された方法がある。１つは直接還元法であり、もう一つはＤＣＦ法である。直接還元法は、賃貸収入から賃貸費用を控除して求めた純収益を還元利回り、すなわち、不動産キャップレート（以下、単に「キャップレート」と称す）で資本還元して対象不動産の収益価格を算定する方法である（収益価格＝純収益／キャップレート）。ＤＣＦ法は、収益期間中の純収益の現在価値の総和と、収益期間満了後の転売価格から転売に必要な諸経費を控除して求めた価格の現在価値との和を、収益価格とする方法である。   There is a method stipulated in the “Real Estate Appraisal Criteria” that should be used as a base for appraisal of the real estate revenue price in order to optimize the appraisal of the real estate conducted by the real estate appraiser authorized by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism. One is a direct reduction method and the other is a DCF method. In the direct capitalization method, the net income obtained by subtracting rental expenses from rental income is calculated as the capitalization rate, that is, the capital value is returned at the real estate cap rate (hereinafter simply referred to as “cap rate”) to calculate the return price of the target real estate. (Revenue price = net revenue / cap rate). In the DCF method, the sum of the present value of net income during the income period and the present value of the price obtained by subtracting overheads necessary for resale from the resale price after the expiration of the income period is used as the income price. Is the method.

直接還元法でキャップレートを求める方法は、更に、以下の３つの分類することができる。
(1)公表されている不動産投資インデックスを利用する方法
この方法では、先ず、対象エリアの標準的な地価や賃料を平均化してモデルビルを想定する。次に、このモデルビルについて投資家にヒアリング調査を行い、仮想のキャップレートを定める。この仮想キャップレートを基準にして、モデルビルと対象不動産との要因比較を行うことにより、対象不動産のキャップレートを定める。 The method for obtaining the cap rate by the direct reduction method can be further classified into the following three categories.
(1) Method of using a publicly-established real estate investment index In this method, a model building is assumed by first averaging the standard land prices and rents in the target area. Next, the investigator is interviewed for this model building to determine a virtual cap rate. The cap rate of the target property is determined by comparing the factor between the model building and the target property based on the virtual cap rate.

(2)対象不動産の周辺に実在する不動産のキャップレートを参考にする方法
この方法では、先ず、実在する不動産と対象不動産との間で、各種事情の違い、評価時点の相違、エリアの違い等が比較される。その上で、実在不動産のキャップレートに対して、事情補正、時点修正、エリア補正等を施すことで対象不動産のキャップレートを求める。 (2) Method of referring to the cap rate of real estate that exists in the vicinity of the target real estate First, in this method, there are various circumstances, evaluation time points, areas, etc. between the real estate and the target real estate. Are compared. Then, the cap rate of the target real estate is obtained by performing situation correction, time correction, area correction, etc. on the cap rate of the real estate.

(3)取引事例が少ない、又は存在しないエリアでの方法
この場合は、実在する不動産に関する売却希望価格に基づいて、或いは、当該エリアに詳しい不動産業者から聴取した意見に基づいて、対象不動産のキャップレート水準を把握し、これにより (1)や(2)の方法を補完する方法が採られる。 (3) Method in an area where there are few or no examples of transactions In this case, the cap of the target real estate is based on the desired sale price for the real estate, or based on the opinions heard from real estate agents familiar with the area. The method of comprehending the method of (1) and (2) is taken by grasping the rate level.

特開２００２−３１２５７４号公報JP 2002-31574 A

上述した(1)の従来方法では、標準的な地価や賃料がモデルビルの前提となる。このため、モデルビルの実際の所在が曖昧になってしまう。また、この場合、モデルビルの建物の属性自体も曖昧であり、モデルビルと対象不動産とを正しく比較することが必ずしも容易ではない。   In the conventional method of (1) described above, standard land prices and rents are assumed for model buildings. For this reason, the actual location of the model building becomes ambiguous. Further, in this case, the building attributes of the model building are also ambiguous, and it is not always easy to correctly compare the model building and the target real estate.

上述した(2)の従来方法では、対象不動産の評価時点において、相当期間を経過してしまったキャップレート事例を参考にせざるを得ないことがある。また、取引事例を収集するために、エリアを広範囲に広げる必要が生ずることも少なくない。このような場合は、評価の時点及びエリアにおける不動産投資市場の動向を的確に把握することが困難であり、対象不動産のキャップレートを正しく設定することが困難となる。   In the conventional method (2) described above, there are cases where it is necessary to refer to a cap rate example that has passed a considerable period at the time of evaluation of the target property. In addition, in order to collect transaction examples, it is often necessary to widen the area. In such a case, it is difficult to accurately grasp the trend of the real estate investment market at the time of evaluation and in the area, and it is difficult to correctly set the cap rate of the target real estate.

更に、上述した従来方法(3)の場合は、そもそも、売却希望価格を客観的に把握することが容易ではない。加えて、不動産業者の意見は、キャップレートの水準を把握するうえでの参考情報にすぎず、対象不動産のキャップレートを定める決定的な要因にすることはできない。このような事情により、直接還元法による従来の方法は、評価担当者の判断次第で大きなばらつきを生じさせ得るという問題を有していた。   Furthermore, in the case of the conventional method (3) described above, it is not easy to objectively grasp the desired sale price. In addition, the opinions of real estate agents are only reference information for grasping the cap rate level, and cannot be a decisive factor in determining the cap rate of the target property. Under such circumstances, the conventional method based on the direct reduction method has a problem that it may cause a large variation depending on the judgment of the person in charge of evaluation.

この発明は、上述のような課題を解決するためになされたもので、客観性の高いキャップレートを、評価担当者の判断に影響されることなく迅速に計算するための不動産キャップレート計算システム、及び計算方法を提供することを目的とする。   This invention was made in order to solve the above-mentioned problems, and a real estate cap rate calculation system for quickly calculating a highly objective cap rate without being influenced by the judgment of an evaluator, And to provide a calculation method.

第１の発明は、上記の目的を達成するため、不動産キャップレート計算システムであって、
複数の実在不動産の夫々につき、エリアポテンシャルランク、駅距離、延面積、及び築年数を含む因子群と、キャップレートとを含む情報列を記憶した情報列データベースから、複数の情報列を取得する因子情報列取得手段と、
複数の前記情報列を統計的に解析することにより、前記因子群の夫々がキャップレートに与える影響の度合いを表す因子係数を算出するための統計処理プログラムを格納したストレージと、
前記因子情報列取得手段が取得した複数の前記情報列を、前記統計処理プログラムに従って処理することにより、前記因子群の夫々の因子係数を計算する因子係数計算手段と、
前記因子係数を記憶する因子係数データベースと、
対象不動産につき、エリア、駅距離、延面積、及び築年数を含むスペック情報の入力を受付けるスペック情報受付手段と、
前記因子係数データベースに記憶されている前記因子群の夫々についての因子係数と、前記対象不動産のスペック情報に含まれる因子群の夫々とに基づいて、前記対象不動産の比準キャップレートを計算する比準キャップレート計算手段と、
を備えることを特徴とする。 In order to achieve the above object, a first invention is a real estate cap rate calculation system,
Factor for obtaining multiple information strings from an information string database storing information strings including area potential rank, station distance, total area and building age, and information string including cap rate for each of the plurality of real estates An information string acquisition means;
A storage storing a statistical processing program for calculating a factor coefficient representing a degree of influence of each of the factor groups on a cap rate by statistically analyzing the plurality of information strings;
Factor coefficient calculation means for calculating each factor coefficient of the factor group by processing the plurality of information strings acquired by the factor information string acquisition means according to the statistical processing program;
A factor coefficient database for storing the factor coefficients;
Spec information receiving means for receiving input of spec information including area, station distance, total area, and building age for the target real estate;
A ratio for calculating the relative cap rate of the target property based on the factor coefficient for each of the factor groups stored in the factor coefficient database and each of the factor groups included in the specification information of the target property. Quasi-cap rate calculation means,
It is characterized by providing.

また、第２の発明は、第１の発明において、
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地のデータベース、及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地のデータベースの少なくとも一方から、処理標準地として採用した複数の地点の夫々につき、地積、建蔽率、容積率、及び駅距離を含む標準地情報列を取得する標準地情報取得手段と、
法的規制によって定まる不動産の最大延面積を、地積、建蔽率、及び容積率を含む情報に基づいて計算するためのプログラムを格納したストレージと、
前記標準地情報取得手段が取得した複数の前記標準地情報列を、前記統計処理プログラムに従って処理することにより、前記複数の処理標準地の夫々について、法的に許容される最大延面積を想定する延面積想定手段と、
前記複数の処理標準地の夫々につき、前記因子群の夫々についての因子係数に、当該処理標準地が属するエリアのエリアポテンシャルランク、前記標準地情報列に含まれる駅距離、前記最大延面積、及び既定の築年数を含む因子群の夫々を当てはめて、前記因子群の夫々についての影響レートを計算し、更に、それらの影響レートに基づいて標準キャップレートを計算する標準キャップレート計算手段と、
前記標準キャップレートを記憶する標準キャップレートデータベースと、を備え、
前記比準キャップレート計算手段は、
前記処理標準地のうち前記対象不動産の近隣に位置するものとして特定された近隣標準地に関して計算された前記因子群の夫々についての影響レートと、前記対象不動産の因子群の夫々についての影響レートとの差を、因子毎に計算する影響レート差計算手段を備え、
前記近隣標準地の標準キャップレートを前記影響レートの差で修正することにより前記比準キャップレートを計算することを特徴とする。 The second invention is the first invention, wherein
Each of a plurality of points adopted as processing standard land from at least one of the standard land database established by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism based on the Land Price Notification Law and the standard land database prescribed by prefectures based on the Ordinance for Enforcement of the Land Use Planning Act A standard land information acquisition means for acquiring a standard land information sequence including a land area, a building coverage ratio, a floor area ratio, and a station distance;
Storage that stores a program for calculating the maximum area of real estate determined by legal regulations based on information including land area, occupancy rate, and floor area ratio;
By processing the plurality of standard site information strings acquired by the standard site information acquisition means according to the statistical processing program, a legally allowable maximum extension area is assumed for each of the plurality of processing standard sites. Extended area assumption means;
For each of the plurality of processing standard sites, the factor coefficient for each of the factor groups, the area potential rank of the area to which the processing standard site belongs, the station distance included in the standard site information sequence, the maximum extension area, and A standard cap rate calculating means for applying each of the factor groups including a predetermined age, calculating an influence rate for each of the factor groups, and calculating a standard cap rate based on the influence rate;
A standard cap rate database for storing the standard cap rate;
The comparative cap rate calculation means includes:
The impact rate for each of the factor groups calculated for the neighboring standard land identified as being located in the vicinity of the target property among the processing standard sites, and the impact rate for each of the factor groups of the target property It is equipped with the influence rate difference calculation means to calculate the difference of each factor,
The comparative cap rate is calculated by correcting the standard cap rate of the neighboring standard location with the difference of the influence rate.

また、第３の発明は、第１の発明において、前記因子群は、不動産の管理状態を含むことを特徴とする。   According to a third aspect, in the first aspect, the factor group includes a management state of real estate.

また、第４の発明は、第２の発明において、
前記因子群は、不動産の管理状態を含み、
前記標準キャップレート計算手段は、前記複数の処理標準地の夫々につき、既定の管理状態を当てはめて、管理状態についての影響レートを計算することを特徴とする請求項２に記載の不動産キャップレート計算システム。 Moreover, 4th invention is 2nd invention.
The factor group includes a property management state,
3. The real estate cap rate calculation according to claim 2, wherein the standard cap rate calculation means calculates an influence rate for the management state by applying a predetermined management state to each of the plurality of processing standard sites. system.

また、第５の発明は、第１乃至第４の発明の何れかにおいて、
前記駅距離、延面積、及び築年数の夫々についての前記因子係数にエリア間の差を反映させるための修正係数を、エリア毎に記憶した修正係数データベースを備え、
前記影響レートは、前記因子群の夫々についての因子係数に前記修正係数を掛け合わせた値に、前記因子群の夫々を当てはめることにより計算されることを特徴とする。 According to a fifth invention, in any one of the first to fourth inventions,
A correction coefficient database storing a correction coefficient for each area to reflect a difference between areas in the factor coefficient for each of the station distance, the total area, and the building age,
The influence rate is calculated by applying each factor group to a value obtained by multiplying the factor coefficient for each factor group by the correction coefficient.

また、第６の発明は、第１乃至５の発明の何れかにおいて、
前記エリアポテンシャルランクは、各エリアに属する不動産の収益能力の格付けであるエリアランクを含み、
複数の実在不動産の夫々につき賃料と稼働率を記憶した賃料・稼働率データベースから、エリア毎に、賃料と稼働率の情報セットを取得する賃料・稼働率情報取得手段と、
前記賃料と稼働率の乗算値の平均値をエリア毎に計算し、その計算値をランク関数で処理した結果に基づいて前記エリアランクを定めるエリアランク設定手段と、を備え、
前記情報列データベースは、前記エリアランクを記憶したエリアランクデータベースを含むことを特徴とする。 Further, a sixth invention is any one of the first to fifth inventions,
The area potential rank includes an area rank that is a rating of profitability of real estate belonging to each area,
Rent / occupancy rate information acquisition means for acquiring a rent / occupancy rate information set for each area from a rent / occupancy rate database storing rents and occupancy rates for each of the plurality of real estates,
An area rank setting means for calculating an average value of the multiplication value of the rent and the occupancy rate for each area, and determining the area rank based on a result of processing the calculated value by a rank function,
The information string database includes an area rank database in which the area rank is stored.

また、第７の発明は、第１乃至６の発明の何れかにおいて、
前記エリアポテンシャルランクは、各エリアに属する不動産の収益能力の格付けであるエリアランクを含み、
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地のデータベース、及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地のデータベースの少なくとも一方から、エリア毎に、土地価格を取得する土地価格取得手段と、
前記土地価格の平均値をエリア毎に計算し、その計算値をランク関数で処理した結果に基づいて前記エリアランクを定めるエリアランク設定手段と、を備え、
前記情報列データベースは、前記エリアランクを記憶したエリアランクデータベースを含むことを特徴とする。 According to a seventh invention, in any one of the first to sixth inventions,
The area potential rank includes an area rank that is a rating of profitability of real estate belonging to each area,
Land prices for which land prices are obtained for each area from at least one of the standard land database established by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism based on the Land Price Notification Law and the standard land database prescribed by prefectures based on the Ordinance for Enforcement of the Land Use Planning Act Acquisition means;
An area rank setting means for calculating an average value of the land price for each area, and determining the area rank based on a result of processing the calculated value by a rank function,
The information string database includes an area rank database in which the area rank is stored.

また、第８の発明は、第１乃至７の発明の何れかにおいて、
前記エリアポテンシャルランクは、各エリアに属する不動産の流動性を表す流動性指標を含み、
不動産投資信託の投資対象物件に関する情報を記憶した投資物件データベースから、エリア毎に、投資対象物件の数を取得する投資対象物件数取得手段と、
前記投資対象物件の数を前記流動性指標として定める流動性指標設定手段と、を備え、
前記情報列データベースは、前記流動性指標を記憶した流動性指標データベースを含むことを特徴とする。 Further, an eighth invention according to any one of the first to seventh inventions,
The area potential rank includes a liquidity index representing the liquidity of real estate belonging to each area,
A number of investment target property acquisition means for acquiring the number of investment target properties for each area from an investment property database storing information on investment target properties of a real estate investment trust;
Liquidity index setting means for determining the number of investment target properties as the liquidity index,
The information string database includes a liquidity index database storing the liquidity index.

また、第９の発明は、第１乃至８の発明の何れかにおいて、
前記因子情報列取得手段は、前記複数の情報列を、オフィス用途の不動産に関するものと、賃貸住宅用途の不動産に関するものとに分けて２種類取得し、
因子係数計算手段は、前記因子係数を、オフィス用途の不動産に関するものと、賃貸住宅用途の不動産に関するものとに分けて２種類計算し、
前記スペック情報受付手段は、対象不動産の用途に関する情報を受け付け、
前記比準キャップレート計算手段は、前記２種類の因子係数のうち、前記対象不動産の用途に適合する因子係数を用いて比準キャップレートを計算することを特徴とする。 According to a ninth invention, in any one of the first to eighth inventions,
The factor information string acquisition means acquires two or more types of the plurality of information strings, one relating to real estate for office use and one relating to real estate for rental housing,
The factor coefficient calculation means calculates the factor coefficient into two types, one relating to real estate for office use and one relating to real estate for rental housing,
The spec information accepting means accepts information on the use of the target real estate,
The said comparison cap rate calculation means calculates a comparison cap rate using the factor coefficient suitable for the use of the said object property among the said 2 types of factor coefficients.

また、第１０の発明は、第１乃至９の発明の何れかにおいて、
指定エリアの入力を受け付ける指定エリア受付手段と、
前記標準キャップレートデータベースから、指定エリアに属する処理標準地の標準キャップレートを読み出す指定キャップレート読み出し手段と、
前記指定エリアに属する処理標準地の標準キャップレートの平均値をエリアキャップレートとして計算するエリアキャップレート計算手段と、
前記エリアキャップレートを出力するエリアキャップレート出力手段と、
を備えることを特徴とする。 According to a tenth aspect, in any one of the first to ninth aspects,
A designated area receiving means for receiving an input of the designated area;
Designated cap rate reading means for reading out the standard cap rate of the processing standard area belonging to the designated area from the standard cap rate database;
Area cap rate calculating means for calculating an average value of standard cap rates of processing standard sites belonging to the specified area as an area cap rate;
Area cap rate output means for outputting the area cap rate;
It is characterized by providing.

また、第１１の発明は、上記の目的を達成するため、不動産キャップレート計算方法であって、
複数の実在不動産の夫々につき、エリアポテンシャルランク、駅距離、延面積、及び築年数を含む因子群と、キャップレートとを含む情報列を記憶した情報列データベースから、ストレージ内に複数の情報列を取り込む因子情報列取得ステップと、
複数の前記情報列を統計的に解析することにより、前記因子群の夫々がキャップレートに与える影響の度合いを表す因子係数を算出するための統計処理プログラムを起動するステップと、
前記ストレージ内に取り込まれた複数の前記情報列を、前記統計処理プログラムに従ってＣＰＵに処理させることにより、前記因子群の夫々の因子係数を計算する因子係数計算ステップと、
前記因子係数をストレージに記憶させる因子係数記憶ステップと、
対象不動産につき、エリア、駅距離、延面積、及び築年数を含むスペック情報の入力を受付けるスペック情報受付ステップと、
前記ストレージに記憶されている前記因子群の夫々についての因子係数と、前記対象不動産のスペック情報に含まれる因子群の夫々とに基づいて、ＣＰＵに、前記対象不動産の比準キャップレートを計算させる比準キャップレート計算ステップと、
を含むことを特徴とする。 An eleventh aspect of the invention is a real estate cap rate calculation method for achieving the above object,
For each of multiple real estates, multiple information strings are stored in the storage from an information string database that stores information strings including area potential rank, station distance, total area, building age, and cap rate. A factor information sequence acquisition step to be imported;
Starting a statistical processing program for calculating a factor coefficient representing a degree of influence of each of the factor groups on a cap rate by statistically analyzing the plurality of information strings;
A factor coefficient calculation step of calculating each factor coefficient of the factor group by causing the CPU to process the plurality of information strings captured in the storage according to the statistical processing program;
A factor coefficient storage step of storing the factor coefficient in a storage;
Spec information reception step for receiving input of specification information including area, station distance, total area, and building age for the target real estate;
Based on the factor coefficient for each of the factor groups stored in the storage and each of the factor groups included in the specification information of the target real estate, the CPU calculates the relative cap rate of the target real estate. A step of calculating the relative cap rate;
It is characterized by including.

また、第１２の発明は、第１１の発明において、
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地のデータベース、及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地のデータベースの少なくとも一方から、処理標準地として採用した複数の地点の夫々につき、地積、建蔽率、容積率、及び駅距離を含む標準地情報列を取得してストレージ内に記憶する標準地情報取得ステップと、
法的規制によって定まる不動産の最大延面積を、地積、建蔽率、及び容積率を含む情報に基づいて計算するためのプログラムを起動するステップと、
前記ストレージ内に取り込まれた複数の前記標準地情報列を、前記統計処理プログラムに従ってＣＰＵに処理させることにより、前記複数の処理標準地の夫々について、法的に許容される最大延面積を想定する延面積想定ステップと、
前記複数の処理標準地の夫々につき、前記因子群の夫々についての因子係数に、当該処理標準地が属するエリアのエリアポテンシャルランク、前記標準地情報列に含まれる駅距離、前記最大延面積、及び既定の築年数を含む因子群の夫々を当てはめて、前記因子群の夫々についての影響レートを計算し、更に、それらの影響レートに基づいて標準キャップレートを計算する処理をＣＰＵに実行させる標準キャップレート計算ステップと、
前記標準キャップレートをストレージに記憶させる標準キャップレート記憶ステップと、を含み、
前記比準キャップレート計算ステップは、
前記処理標準地のうち前記対象不動産の近隣に位置するものを近隣標準地として特定するステップと、
前記近隣標準地に関して計算された前記因子群の夫々についての影響レートと、前記対象不動産の因子群の夫々についての影響レートとの差を、因子毎にＣＰＵに計算させる影響レート差計算ステップと、
前記近隣標準地の標準キャップレートを前記影響レートの差で修正することにより前記比準キャップレートを計算する処理をＣＰＵに実行させる修正ステップと、
を含むことを特徴とする。 The twelfth invention is the eleventh invention, in which
Each of a plurality of points adopted as processing standard land from at least one of the standard land database established by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism based on the Land Price Notification Law and the standard land database prescribed by prefectures based on the Ordinance for Enforcement of the Land Use Planning Act A standard land information acquisition step of acquiring a standard land information sequence including a land area, a building coverage ratio, a floor area ratio, and a station distance, and storing it in the storage;
Invoking a program for calculating the maximum area of real estate determined by legal regulations based on information including land area, occupancy rate, and floor area ratio;
By assuming the CPU to process a plurality of standard location information sequences captured in the storage according to the statistical processing program, a maximum legally allowable area is assumed for each of the plurality of processing standard locations. A total area assumption step;
For each of the plurality of processing standard sites, the factor coefficient for each of the factor groups, the area potential rank of the area to which the processing standard site belongs, the station distance included in the standard site information sequence, the maximum extension area, and A standard cap that applies each factor group including a predetermined age, calculates an influence rate for each factor group, and further causes the CPU to execute a process of calculating a standard cap rate based on the influence rate. A rate calculation step;
Storing a standard cap rate in a storage;
The comparative cap rate calculation step includes:
Identifying the processing standard land located in the vicinity of the target property as a nearby standard land;
An influence rate difference calculating step for causing the CPU to calculate the difference between the influence rate for each of the factor groups calculated with respect to the neighboring standard land and the influence rate for each of the factor groups of the target real estate;
A correction step of causing the CPU to perform a process of calculating the relative cap rate by correcting the standard cap rate of the neighboring standard location by the difference in the influence rate;
It is characterized by including.

第１又は第１１の発明によれば、実在不動産に関する情報列を統計的に解析することで、駅距離等の因子群のそれぞれが、キャップレートに与える影響度合いを因子係数として、客観的に定めることができる。また、それらの因子係数に、対象不動産の因子群の夫々を当てはめることにより、客観性の高い比準キャップレートを計算することができる。この際、比準キャップレートの計算は、コンピュータのハードウェア資源を用いて迅速に行うことができる。このため、本発明によれば、対象不動産に関して、客観性の高い比準キャップレートを、評価担当者の判断に影響されることなく迅速に計算することができる。   According to the first or eleventh aspect of the present invention, by statistically analyzing an information string related to real estate, each factor group such as a station distance objectively determines the degree of influence on the cap rate as a factor coefficient. be able to. Further, by applying each factor group of the target property to those factor coefficients, a comparatively cap rate with high objectivity can be calculated. At this time, the calculation of the relative cap rate can be quickly performed using the hardware resources of the computer. For this reason, according to the present invention, it is possible to quickly calculate a comparatively high cap rate with respect to the target property without being influenced by the judgment of the person in charge of evaluation.

第２又は第１２の発明によれば、国土交通省が定める標準地、及び都道府県が定める基準地の中から採用した処理標準地に対して、客観的な標準キャップレートを付与することができる。そして、本発明によれば、対象不動産が特定された場合に、これに隣接する処理標準地の標準キャップレートとの比較が容易な態様で、比準キャップレートをユーザに提供することができる。ユーザは、隣接地の標準キャップレートとの比較が可能であることにより、対象不動産の比準キャップレートの妥当性を直感的に認識することができる。   According to the second or twelfth invention, an objective standard cap rate can be given to a standard land determined by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism and a processing standard land adopted from a standard land determined by a prefecture. . According to the present invention, when the target real estate is specified, the comparison cap rate can be provided to the user in an aspect that is easy to compare with the standard cap rate of the processing standard land adjacent thereto. The user can intuitively recognize the appropriateness of the comparative cap rate of the target property by being able to compare with the standard cap rate of the adjacent land.

第３の発明によれば、キャップレートに影響を与える因子群の一つとして、不動産の管理状態を含めることができる。このため、本発明によれば、管理状態が価値に影響する不動産のキャップレートを、高い妥当性をもって提供することができる。   According to the third invention, the management state of the real estate can be included as one of the factor groups that influence the cap rate. For this reason, according to this invention, the cap rate of the real estate which a management state influences a value can be provided with high validity.

第４の発明によれば、処理標準地上に想定する不動産に、既定の管理状態を当てはめて、つまり、何れの不動産についても管理状態が均一であるものと仮定して、標準キャップレートを計算することができる。この場合、管理状態を因子群の一つに含めつつ、管理状態の違いが標準キャップレートに重畳してしまうのを避けることができる。   According to the fourth invention, the standard cap rate is calculated by applying a predetermined management state to the real estate assumed on the processing standard ground, that is, assuming that the management state is uniform for any real estate. be able to. In this case, it is possible to avoid the difference in the management state from being superimposed on the standard cap rate while including the management state in one of the factor groups.

第５の発明によれば、駅距離、延面積、及び築年数については、因子係数を、エリア毎に定めた修正係数で修正した上で影響レートを計算することができる。統計的な解析によって計算される因子係数には、全てのエリアの平均的な状況が反映される。駅距離、延面積、及び築年数については、エリアに応じて、キャップレートに与える影響度が相違する傾向が強い。本発明は、その傾向の相違を、修正係数によって影響レートに反映させることができる。このため、本発明によれば、傾向が異なる多数のエリアの全てにおいて、適切な比準キャップレートを計算することができる。   According to the fifth aspect, with respect to the station distance, the total area, and the building age, the influence rate can be calculated after correcting the factor coefficient with the correction coefficient determined for each area. The factor coefficient calculated by statistical analysis reflects the average situation of all areas. The station distance, the total area, and the building age tend to differ in the degree of influence on the cap rate depending on the area. In the present invention, the difference in the tendency can be reflected in the influence rate by the correction coefficient. For this reason, according to the present invention, it is possible to calculate an appropriate comparative cap rate in all of a large number of areas having different trends.

第６の発明によれば、賃料と稼働率の乗算値で定めたエリアランクを、比準キャップレートの基礎とすることができる。賃料・稼働率には、エリアの収益力が直接的に反映される。このため、その要素を基礎とすれば、妥当性の高い比準キャップレートを算出することができる。   According to the sixth aspect, the area rank determined by the product of the rent and the occupancy rate can be used as the basis of the comparative cap rate. Rent and occupancy rates directly reflect the profitability of the area. For this reason, based on that factor, it is possible to calculate a comparative cap rate with high validity.

第７の発明によれば、標準地や標準地の土地価格に基づいて、エリアランクを定めることができる。標準地や標準地の土地価格は、エリアの人気や商業的価値が直接的に反映される。このため、その要素を基礎とすれば、妥当性の高い比準キャップレートを算出することができる。   According to the seventh aspect, the area rank can be determined based on the standard land or the land price of the standard land. Standard land and standard land prices directly reflect the popularity and commercial value of the area. For this reason, based on that factor, it is possible to calculate a comparative cap rate with high validity.

第８の発明によれば、不動産投資信託の投資対象物件の数に基づいて、エリアの流動性指標を定めることができる。不動産投資信託の分野では、投資の対象が、流動性の高い優良物件に集約される。このため、投資対象物件の数は、エリアにおける不動産の流動性と強い相関を示す。また、不動産の流動性は、投資価値に大きく影響し、そのため、キャップレートにも反映される。本発明によれば、エリアにおける流動性の潜在力を因子群の一つとすることにより、比準キャップレートの妥当性を高めることができる。   According to the eighth aspect, the liquidity index of the area can be determined based on the number of properties to be invested in the real estate investment trust. In the field of real estate investment trusts, investment targets are concentrated in high-quality properties with high liquidity. For this reason, the number of properties to be invested shows a strong correlation with the liquidity of real estate in the area. In addition, the liquidity of real estate has a significant impact on the investment value and is therefore reflected in the cap rate. According to the present invention, the validity of the relative cap rate can be increased by making the fluidity potential in the area one of the factor groups.

第９の発明によれば、不動産の用途別に、２種類の因子係数を準備し、オフィス用途の対象不動産と、賃貸住宅用途の対象不動産を、夫々に専用の手法で処理することができる。このため、本発明によれば、それら２種類の対象不動産の双方につき、適切な比準キャップレートを提供することができる。   According to the ninth invention, two types of factor coefficients are prepared for each use of the real estate, and the target real estate for office use and the target real estate for rental housing can be processed by dedicated methods, respectively. Therefore, according to the present invention, it is possible to provide an appropriate comparative cap rate for both of these two types of target real estate.

第１０の発明によれば、所望のエリアについて、標準キャップレートの平均値を、エリアキャップレートとして提供することができる。すなわち、本発明によれば、ユーザに対して、エリア間の比較を容易ならしめる情報を提供することができる。   According to the tenth aspect, an average value of standard cap rates can be provided as an area cap rate for a desired area. That is, according to the present invention, it is possible to provide the user with information that facilitates comparison between areas.

本発明の実施の形態１の不動産キャップレート計算システムのハードウェア構成を説明するための図である。It is a figure for demonstrating the hardware constitutions of the real estate cap rate calculation system of Embodiment 1 of this invention. 本発明の実施の形態１の不動産キャップレート計算システムが標準キャップレートを計算する方法を説明するための図である。It is a figure for demonstrating the method in which the real estate cap rate calculation system of Embodiment 1 of this invention calculates a standard cap rate. 本発明の実施の形態１においてエリアランクの計算処理（Ｓ１００）により生成されたエリアランクデータの一例を示す図である。It is a figure which shows an example of the area rank data produced | generated by the area rank calculation process (S100) in Embodiment 1 of this invention. 本発明の実施の形態１において流動性指標の計算処理（Ｓ１０４）により生成された流動性指標データの一例を示す図である。It is a figure which shows an example of the liquidity parameter | index data produced | generated by the calculation process (S104) of the liquidity parameter | index in Embodiment 1 of this invention. 本発明の実施の形態１において因子係数を計算するための統計処理（ステップＳ１０６）に用いられる実在不動産情報列データの一例と、その結果得られる因子係数の一例とを示す図である。It is a figure which shows an example of the real estate information sequence data used for the statistical process (step S106) for calculating a factor coefficient in Embodiment 1 of this invention, and an example of the factor coefficient obtained as a result. 本発明の実施の形態１において因子係数を修正するためにエリア別修正係数データベース２２に格納されている修正係数データの一例を示す図である。It is a figure which shows an example of the correction coefficient data stored in the correction coefficient database 22 classified by area in order to correct a factor coefficient in Embodiment 1 of this invention. 本発明の実施の形態１において標準地データベースに格納されている標準地データの一例と、それらに基づく延面積想定処理（Ｓ１０８）により設定される想定延面積のデータの一例とを示す図である。It is a figure which shows an example of the standard land data stored in the standard land database in Embodiment 1 of this invention, and an example of the data of the assumed extended area set by the extended area assumption process (S108) based on them. . 本発明の実施の形態１において標準キャップレートデータベース２４に格納される標準地キャップレートデータの一例を示す図である。It is a figure which shows an example of the standard ground cap rate data stored in the standard cap rate database 24 in Embodiment 1 of this invention. 本発明の実施の形態１においてクライアントＰＣのディスプレイに表示される対象不動産のスペック及び比準キャップレートの画像の一例を示す図である。It is a figure which shows an example of the image of the specification and comparative cap rate of the target real estate displayed on the display of client PC in Embodiment 1 of this invention. 本発明の実施の形態１の不動産キャップレート計算システムが比準キャップレートを計算する方法を説明するための図である。It is a figure for demonstrating the method by which the real estate cap rate calculation system of Embodiment 1 of this invention calculates a comparative cap rate. 本発明の実施の形態１の不動産キャップレート計算システムが対象不動産について計算した比準キャップレートの一例を示す図である。It is a figure which shows an example of the comparative cap rate which the real estate cap rate calculation system of Embodiment 1 of this invention calculated about the object real estate. 本発明の実施の形態１の不動産キャップレート計算システムが賃貸住宅を想定して計算した標準キャップレートの一例を示す図である。It is a figure which shows an example of the standard cap rate which the real estate cap rate calculation system of Embodiment 1 of this invention calculated supposing a rental house.

実施の形態１．
図１は、本発明の実施の形態１の不動産キャップレート計算システムのハードウェア構成を説明するための図である。本実施形態の計算システムは、一般的な構成を有するサーバコンピュータにより構成される。サーバコンピュータは、マウスやキーボードのような入力インターフェース１０、並びにＣＰＵ１２を備えている。また、サーバコンピュータは、ハードディスク、ＲＯＭ、及びＲＡＭのようなストレージ１４を備えている。 Embodiment 1 FIG.
FIG. 1 is a diagram for explaining a hardware configuration of the real estate cap rate calculation system according to the first embodiment of the present invention. The computing system of this embodiment is configured by a server computer having a general configuration. The server computer includes an input interface 10 such as a mouse and a keyboard, and a CPU 12. The server computer also includes a storage 14 such as a hard disk, ROM, and RAM.

本実施形態では、ストレージ１４の中に、エリアランクデータベース（ＤＢ）１６、流動性指標ＤＢ１８、因子係数ＤＢ２０、エリア別修正係数ＤＢ２２、及び標準キャップレートＤＢ２４のようなデータベースが構築される。これらのＤＢには、処理の過程で計算される各種のデータが格納される。   In the present embodiment, a database such as an area rank database (DB) 16, a liquidity index DB 18, a factor coefficient DB 20, an area-specific correction coefficient DB 22, and a standard cap rate DB 24 is constructed in the storage 14. These DBs store various data calculated in the course of processing.

サーバコンピュータは、更に、ディスプレイ等の出力インターフェース２６を備えている。また、サーバコンピュータは、ネットワーク回線を通じて、各種の外部ＤＢ、並びに、クライアントＰＣ４０に接続されている。本実施形態において、サーバコンピュータは、例えば、標準地ＤＢ３０、賃料・稼働率ＤＢ３２、流動物件ＤＢ３４、及び実在不動産情報ＤＢ３６にアクセスすることができる。   The server computer further includes an output interface 26 such as a display. The server computer is connected to various external DBs and the client PC 40 through a network line. In this embodiment, the server computer can access, for example, the standard land DB 30, the rent / operating rate DB 32, the liquid property DB 34, and the real estate information DB 36.

標準地ＤＢ３０は、国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地に関する土地価格等のデータ、或いは、都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地に関する土地価格等のデータを格納したデータベースである。   The standard land DB 30 stores data such as land prices related to standard land determined by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism based on the Land Price Announcement Law, or land prices related to standard land determined by prefectures based on the Enforcement Order of the Land Use Planning Act. Database.

賃料・稼働率ＤＢ３２は、実在する不動産の賃料と稼働率に関するデータ、より具体的には、予め設定したエリア毎に、そこに属する不動産の賃料と稼働率の平均値を格納したデータベースである。   The rent / occupancy rate DB 32 is a database that stores data relating to the rent and occupancy rate of real estate, and more specifically, the average value of the rent and occupancy rate of the real estate belonging to each area set in advance.

流動物件ＤＢ３４は、不動産の流動性をエリア毎に判断するための情報を記憶したデータベースである。より具体的には、不動産投資信託（Ｊ-ＲＥＩＴ）に参加する不動産投資法人が保有する投資物件が、エリア毎に何件存在しているかを記憶したデータベースである。不動産投資法人が保有する投資物件は、一般に流動性の高い優良物件である。このため、本実施形態では、エリア内に存在する投資物件の数を、そのエリアにおける不動産の流動性の指数として用いることとしている。   The liquid property DB 34 is a database that stores information for determining the liquidity of real estate for each area. More specifically, it is a database storing how many investment properties owned by real estate investment corporations participating in a real estate investment trust (J-REIT) exist for each area. Investment properties held by real estate investment corporations are generally excellent properties with high liquidity. For this reason, in the present embodiment, the number of investment properties existing in an area is used as an index of real estate liquidity in the area.

実在不動産情報ＤＢ３６は、全国に実在する不動産に関して、キャップレートを含む情報を記憶したデータベースである。本実施形態では、不動産投資信託（Ｊ-ＲＥＩＴ）が６ヶ月毎に発表する鑑定評価情報を記録したデータベースを、実在不動産情報ＤＢ３６としている。このデータベースには、全国に実在する不動産（投資物件）の夫々に関して、所在や駅距離等の不動産属性と共にＮＯＩに変換したキャップレートが記憶されている。   The real estate information DB 36 is a database that stores information including cap rates regarding real estate that exists in the whole country. In the present embodiment, the real estate information DB 36 is a database in which appraisal evaluation information announced by the real estate investment trust (J-REIT) every six months is recorded. This database stores the cap rate converted into NOI along with real estate attributes such as location and station distance for each real estate (investment) existing in the whole country.

尚、本実施形態では、上述した４つのデータベース３０〜３６を、サーバの外部に存在する外部ＤＢにより実現することとしているが、その構成はこれに限定されるものではない。すなわち、上述した４つのデータベース３０〜３６は、サーバのストレージ１４内に構築することとしてもよい。また、本実施形態では、便宜上、流動性ＤＢ３４と実在不動産情報ＤＢ３６を区別して表しているが、この構成もこれに限定されるものではない。すなわち、流動性ＤＢ３４が記憶する物件数の情報は、実在不動産情報ＤＢ３６に記憶されている情報から得ることができる。このため、流動物件ＤＢ３４は、物理的には、実在不動産情報ＤＢ３６に内包されていると捉えてもよい。   In the present embodiment, the four databases 30 to 36 described above are realized by an external DB existing outside the server, but the configuration is not limited to this. That is, the four databases 30 to 36 described above may be constructed in the storage 14 of the server. In the present embodiment, for convenience, the liquidity DB 34 and the real estate information DB 36 are distinguished from each other, but this configuration is not limited to this. That is, the information on the number of properties stored in the liquidity DB 34 can be obtained from information stored in the real estate information DB 36. For this reason, the liquid property DB 34 may be physically regarded as being included in the real estate information DB 36.

図１は、また、本実施形態の計算システムの機能を端的に表している。本実施形態の計算システムは、評価を欲する対象不動産のスペックが入力された場合に、その対象不動産について計算されたキャップレート（以下、「比準キャップレート」と称す）を出力する機能を有している。図１は、その入出力が、クライアントＰＣにおいて実行されている様子を表している。   FIG. 1 also directly represents the function of the calculation system of this embodiment. The calculation system of the present embodiment has a function of outputting a cap rate calculated for the target property (hereinafter referred to as “comparative cap rate”) when the specification of the target property desired to be evaluated is input. ing. FIG. 1 shows a state in which the input / output is executed in the client PC.

この際、サーバコンピュータ側では、対象不動産の近隣に位置する近隣標準地を指定する処理が、入力インターフェース１０を介して、オペレータにより行われる。ここで、近隣標準地とは、国土交通省が定めた標準地及び都道府県が定めた基準地の中から抽出した複数の地点（以下、「処理標準地」と称す）のうち、対象不動産の近隣に位置するものである。国土交通省の標準地は全国に２万６千ほど存在し、毎年１月１日時点で更新される。また、都道府県の標準地は全国に２万２千ほど存在し、毎年７月１日時点で更新される。本実施形態では、これらの中から、地積或いは容積率が基準を満たす３万ほどの地点を処理標準地として採用している。   At this time, on the server computer side, a process of designating a neighboring standard place located in the vicinity of the target real estate is performed by the operator via the input interface 10. Here, the neighboring standard land is a standard land defined by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, and a plurality of points (hereinafter referred to as “processing standard land”) extracted from the standard land defined by the prefecture. It is located in the vicinity. The Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism has approximately 26,000 standard sites nationwide, and is renewed as of January 1 every year. In addition, there are approximately 22,000 standard locations throughout the country, which are updated as of July 1 every year. In the present embodiment, about 30,000 points satisfying the criteria of the land area or the volume ratio are adopted as the processing standard sites.

本実施形態の計算システムは、処理標準地の夫々についてのキャップレート（以下、「標準キャップレート」と称す）を計算し、そのデータを、標準キャップレートＤＢ２４に格納している。対象不動産の比準キャップレートスペックが入力され、近隣標準地が特定された後、本実施形態の計算システムは、その近隣標準地の標準キャップレートを基礎として対象不動産の比準キャップレートを計算する。そして、比準キャップレートを出力する際には、近隣標準地の標準キャップレートを合わせて出力する。   The calculation system of the present embodiment calculates a cap rate (hereinafter referred to as “standard cap rate”) for each of the processing standard locations, and stores the data in the standard cap rate DB 24. After the standard cap rate specification of the target property is input and the neighboring standard land is specified, the calculation system of the present embodiment calculates the target cap rate of the target real estate based on the standard cap rate of the neighboring standard land. . Then, when outputting the relative cap rate, the standard cap rates of neighboring standard locations are also output.

以下、図２乃至図８を参照して、先ず、本実施形態の計算システムが処理標準地の夫々について標準キャップレートを算出する際の処理内容を具体的に説明する。   Hereinafter, with reference to FIG. 2 to FIG. 8, first, the processing contents when the calculation system of the present embodiment calculates the standard cap rate for each of the processing standard locations will be specifically described.

不動産のキャップレートは、不動産の用途に対して相関を有している。本実施形態では、オフィス用途の不動産と、賃貸住宅用途の不動産とを取り扱うこととし、それらについての標準キャップレート、並びに比準キャップレートを別々に計算する。以下、オフィス用途の不動産を対象とする場合を例にして説明を進める。   Real estate cap rates are correlated to real estate usage. In the present embodiment, real estate for office use and real estate for rental housing are handled, and the standard cap rate and the comparative cap rate are calculated separately. In the following, description will be given by taking as an example the case of targeting real estate for office use.

不動産のキャップレートは、不動産の価値を表す指標であり、用途が同一である場合、その値は、不動産の所在地のポテンシャル、駅距離、規模（延面積）、築年数等の因子に対して高い相関を示す。特に、用途がオフィスである場合には、不動産の管理状態も、キャップレートに影響を与える因子となる。   The real estate cap rate is an index that represents the value of the real estate. If the usage is the same, the value is high for factors such as the real estate location potential, station distance, scale (total area), and age. Show correlation. In particular, when the usage is an office, the management state of the real estate is also a factor that affects the cap rate.

それらの因子が、キャップレートに対して夫々相関を有していることから、それらの因子とキャップレートとの関係を統計的に解析すれば、個々の因子がキャップレートに与える影響の度合い（以下、「因子係数」と称す）を客観的に定めることができる。そこで、本実施形態の計算システムは、標準キャップレートを算出するにあたって、先ず、全国に実在する多数の不動産をサンプルとして、因子群の夫々とキャップレートとの関係を統計的に解析し、各因子に対する因子係数を計算する。   Since each of these factors has a correlation with the cap rate, if the relationship between these factors and the cap rate is statistically analyzed, the degree of influence of each factor on the cap rate (hereinafter referred to as “cap rate”). , Referred to as “factor coefficients”). Therefore, when calculating the standard cap rate, the calculation system according to the present embodiment first statistically analyzes the relationship between each factor group and the cap rate using a large number of real estates existing throughout the country as samples. Calculate the factor coefficients for.

図２は、本実施形態の計算システムが標準キャップレートを計算する方法を説明するための図である。上述した通り、本実施形態の計算システムは、Ｊ-ＲＥＩＴが提供する実在不動産情報ＤＢ３６にアクセスすることができる。このデータベース３６には、具体的には、全国に実在する投資対象物件の夫々につき、所在地、駅距離、延面積、築年数、管理状態等の因子群のデータと、キャップレートとが記録されている。   FIG. 2 is a diagram for explaining a method of calculating a standard cap rate by the calculation system of the present embodiment. As described above, the calculation system of this embodiment can access the real estate information DB 36 provided by J-REIT. Specifically, in this database 36, data of factor groups such as location, station distance, total area, building age, management status, etc., and cap rate are recorded for each of the investment target properties that exist in the whole country. Yes.

因子群の夫々がキャップレートに与える影響を統計的に解析するためには、因子群が数値化されている必要がある。上述した因子群のうち、所在地のポテンシャルは、キャップレートに大きな影響を与えるが、実在不動産情報ＤＢ３６に記録されている情報は、所在地そのものであり、不動産価値に関するポテンシャルを数値化したものではない。このため、本実施形態では、因子群を統計的に解析するに先立って、所在地毎にポテンシャルを策定し、その値に基づいて所在地のランク付けを行う。   In order to statistically analyze the influence of each factor group on the cap rate, the factor group needs to be quantified. Of the above-described factors, the location potential has a great influence on the cap rate, but the information recorded in the real estate information DB 36 is the location itself, and the potential regarding the property value is not quantified. For this reason, in the present embodiment, prior to statistical analysis of the factor group, a potential is formulated for each location, and the location is ranked based on the value.

図２に示すように、本実施形態の計算システムは、標準地ＤＢ３０、並びに賃料・稼働率ＤＢ３２にアクセスすることができる。図２に示すＳ１００では、それらのデータベース３０，３２から取得したデータに基づいて、不動産の収益性に着目したエリアのランク付けを行う。   As shown in FIG. 2, the calculation system of the present embodiment can access the standard land DB 30 and the rent / operating rate DB 32. In S100 shown in FIG. 2, based on the data acquired from those databases 30 and 32, the areas that are focused on the profitability of the real estate are ranked.

Ｓ１００では、具体的には、先ず、賃料・稼働率ＤＢ３２から、エリア毎に記録されている賃料・稼働率のデータを取得する。次いで、標準地ＤＢ３０から、処理標準地毎に記録されている土地価格のデータを取得し、エリア毎に土地価格の平均値Ａｖｎを算出する。エリアは、賃料・稼働率ＤＢ３２において定められている区分を優先して用い、そこに定めのない領域については行政区分を用いる。   Specifically, in S100, first, rent / operating rate data recorded for each area is acquired from the rent / operating rate DB 32. Next, the land price data recorded for each processing standard land is acquired from the standard land DB 30, and the average value Avn of the land price is calculated for each area. For the area, the division defined in the rent / occupancy rate DB 32 is used with priority, and the administrative division is used for an area not defined there.

図３は、Ｓ１００の処理により生成されるエリアランクデータの一例を示す。Ｓ１００では、賃料・稼働率データを取得した後、エリア毎にそれらの積算値を計算する。次いで、その乗算値をランク関数で処理することにより仮エリアランクを定める。賃料・稼働率のデータが存在するエリアについては、仮エリアランクの順位で相対的な順位を確定する。   FIG. 3 shows an example of area rank data generated by the process of S100. In S100, after acquiring rent / operating rate data, the integrated value is calculated for each area. Next, a temporary area rank is determined by processing the multiplication value with a rank function. For areas with rent / occupancy data, the relative rank is determined by the rank of the temporary area rank.

次いで、エリア毎に計算した平均土地価格Ａｖｎをランク関数で処理することにより、補足エリアランクを定める。賃料・稼働率データが存在しないエリアを、補足エリアランクに従って、仮エリアランクで確定された相対順位中に挿入する。例えば、補足エリアランクが９位のエリアが賃料・稼働率データを有しており、同ランク１０位のエリアが賃料・稼働率データを有していない場合、後者のエリアは、前者のエリアの次にランキングされる。図３中、「エリアランク」の欄に示す数値は、上記の規則に従って設定された最終的なエリアランクの一例である。   Next, the supplementary area rank is determined by processing the average land price Avn calculated for each area with a rank function. An area where no rent / occupancy rate data exists is inserted into the relative rank determined by the temporary area rank according to the supplementary area rank. For example, if the area with the supplementary area rank 9th has rent / occupancy data and the area with the 10th rank does not have rent / occupancy data, the latter area Then ranked. In FIG. 3, the numerical value shown in the “area rank” column is an example of the final area rank set according to the above rules.

Ｓ１００の処理が終わると、次に、図２に示すように、上記の計算で定めたエリアランクに対して監修処理が施される（Ｓ１０２）。監修処理は、例えば、不動産鑑定士のような専門家によって手作業により行われる。Ｓ１００の手法で定めたエリアランクには、経験的に把握される実情と整合しない部分が含まれることがある。Ｓ１０２の監修処理は、そのような不整合を取り除くために行われる。   When the processing of S100 is finished, next, as shown in FIG. 2, supervision processing is performed on the area rank determined by the above calculation (S102). The supervision process is performed manually by an expert such as a real estate appraiser, for example. The area rank determined by the method of S100 may include a portion that does not match the actual situation grasped empirically. The supervision process of S102 is performed to remove such inconsistencies.

監修処理が施された後のエリアランクデータは、エリアランクＤＢ１６に格納される。賃料・稼働率のデータ、並びに土地価格は、エリアに属する不動産の収益性と強く相関している。このため、エリアランクＤＢ１６に格納されたエリアランキングは、個々のエリアの収益性を数値化したデータとして取り扱うことができる。   The area rank data after the supervision process is performed is stored in the area rank DB 16. Rent / occupancy data and land prices are strongly correlated with the profitability of real estate belonging to the area. For this reason, the area ranking stored in the area rank DB 16 can be handled as data obtained by quantifying the profitability of each area.

本実施形態では、不動産価値に関するエリアのポテンシャルを、エリアの収益性と、そのエリアにおける不動産の流動性の２面から評価することとしている。上述した通り、本実施形態の計算システムは、流動物件ＤＢ３４にアクセスすることができる。図２に示すＳ１０４では、そのデータベース３４から取得したエリア毎のＪ-ＲＥＩＴ投資物件数が、各エリアの流動性を表しているものとして、その数をそのまま流動性指標として採用する。   In the present embodiment, the potential of the area related to the real estate value is evaluated from two aspects of profitability of the area and liquidity of the real estate in the area. As described above, the calculation system of this embodiment can access the liquid property DB 34. In S104 shown in FIG. 2, assuming that the number of J-REIT investment properties for each area acquired from the database 34 represents the liquidity of each area, the number is directly adopted as a liquidity index.

図４は、Ｓ１０４の処理により生成される流動性指標データの一例を示す。このようにして計算された流動性指標のデータは、図２に示すように、流動性指標ＤＢ１８に格納される。   FIG. 4 shows an example of the liquidity index data generated by the process of S104. The liquidity index data calculated in this way is stored in the liquidity index DB 18 as shown in FIG.

図２に示すＳ１０６では、統計的手法による因子係数の計算が行われる。Ｓ１０６の処理に際して、本実施形態の計算システムは、先ず、エリアランクＤＢ１６から上述したエリアランクのデータを、また、流動性指標ＤＢ１８から、上述した流動性指標のデータを、それぞれ読み出す。更に、ここでは、実在不動産情報ＤＢ３６から、複数の実在不動産毎について、所在地、駅距離、延面積、築年数、管理状態等の因子群とキャップレートとを含む情報列が読み出される。これらの因子群中に、データベース３６に収められていないものがある場合は、そのデータを手作業で補充する。   In S106 shown in FIG. 2, factor coefficients are calculated by a statistical method. In the process of S106, the calculation system according to the present embodiment first reads the above-described area rank data from the area rank DB 16 and the above-described liquidity index data from the liquidity index DB 18. Further, here, an information string including factor groups such as location, station distance, total area, building age, management status, and cap rate is read from the real estate information DB 36 for each real estate. If any of these factor groups are not stored in the database 36, the data is manually supplemented.

図５中に＜実在不動産情報列データ（オフィス）＞として示すデータ群は、Ｓ１０６の処理に際してデータベース１６，１８，３６から読み出された、或いは手作業で補充された情報列の一例である。このデータ群において、「管理状態」の欄には、「良好」、「普通」、「旧耐震」に応じたテーブル値が与えられる。   The data group indicated as <real estate information string data (office)> in FIG. 5 is an example of an information string read from the databases 16, 18, and 36 in the process of S106 or manually supplemented. In this data group, table values corresponding to “good”, “normal”, and “old earthquake resistance” are given in the “management state” column.

本実施形態において、不動産の管理状態は、上述した３つの状態に区別することとしている。一方、不動産の管理状態がキャップレートに与える影響度合いは、不動産のエリアと規模（延面積）に大きく影響される。このため、本実施形態では、「良好」、「普通」、「旧耐震」の夫々について、エリアと規模を２軸とする変換テーブル（図示せず）を準備し、そのテーブルに従って管理状態を数値化することとしている。例えば、Ｎｏ．１の不動産につき、管理状態が「良好」とされている場合は、「良好」に対応する変換テーブルが選択され、その変換テーブル上で、その不動産のエリアと規模に対応する位置に付与されている値が、その不動産の管理状態を表すテーブル値として採用される。   In the present embodiment, the management state of the real estate is classified into the three states described above. On the other hand, the degree of influence that the management state of the real estate has on the cap rate is greatly influenced by the area and scale (total area) of the real estate. For this reason, in this embodiment, for each of “good”, “normal”, and “old earthquake resistance”, a conversion table (not shown) with two axes of area and scale is prepared, and the management status is expressed numerically according to the table. It is going to become. For example, no. When the management state is “good” for one real estate, a conversion table corresponding to “good” is selected and assigned to a position corresponding to the area and scale of the real estate on the conversion table. Is used as a table value representing the management state of the real estate.

上述した実在不動産情報列データは、統計的手法により、より具体的には、公知のヘドニックアプローチによる手法により解析される。ここでは、図５に示すように、キャップレートＣＲが、以下の構成で成立しているものとして、各因子の関数ｆ，ｇ，ｈ，ｉ，ｊ，ｋが定められる。
ＣＲ＝切片＋ｆ（エリアランク）＋ｇ（流動性指標）＋ｈ（駅距離）＋ｉ（延面積）＋ｊ（築年数）＋ｋ（管理状態係数） The real estate information sequence data described above is analyzed by a statistical method, more specifically, by a method based on a known hedonic approach. Here, as shown in FIG. 5, the functions f, g, h, i, j, and k of each factor are determined on the assumption that the cap rate CR is established with the following configuration.
CR = intercept + f (area rank) + g (liquidity index) + h (station distance) + i (total area) + j (building age) + k (management status coefficient)

本実施形態では、関数ｆ，ｇ，ｈ，ｉ，ｊ，ｋがそれぞれ積演算の係数であるものとし、より具体的には、キャップレートＣＲを、下記の通り取り扱うこととしている。
ＣＲ＝切片＋ｆ＊エリアランク＋ｇ＊流動性指標＋ｈ＊駅距離＋ｉ＊延面積＋ｊ＊築年数＋ｋ＊管理状態係数 In the present embodiment, the functions f, g, h, i, j, and k are assumed to be coefficients of product operations, and more specifically, the cap rate CR is handled as follows.
CR = intercept + f * area rank + g * liquidity index + h * station distance + i * total area + j * building age + k * management status coefficient

図５中に＜因子係数例（オフィス）＞として示すデータ群は、上記の統計的解析の結果得られた各因子の因子係数の一例である。例えば、エリアランク係数ｆ＝０．０１２６９７４は、エリアランクが１つ下がることにより、キャップレートが０．０１２６９７４だけ大きくなることを意味している。また、流動性指標係数ｇ＝−０．００６５７５は、流動性指数（エリア内の投資物件数）が１つ増えることにより、キャップレートＣＰが０．００６５７５だけ小さくなることを意味している。ここで、「切片」として切り出された値は、キャップレートのうち、何れの因子の影響も受けないものとして処理すべき部分に相当する値である。   The data group shown as <factor coefficient example (office)> in FIG. 5 is an example of the factor coefficient of each factor obtained as a result of the above statistical analysis. For example, the area rank coefficient f = 0.0126974 means that the cap rate increases by 0.0126974 as the area rank decreases by one. Further, the liquidity index coefficient g = −0.006575 means that the cap rate CP is decreased by 0.006575 as the liquidity index (the number of investment properties in the area) increases by one. Here, the value cut out as the “intercept” is a value corresponding to a portion to be processed assuming that the cap rate is not affected by any factor.

図５に示す因子係数は、全国に存在する実在不動産の情報に基づいて設定した値である。このため、それらの因子係数は、全国における事情を平均的に取り込んだ値となっている。より正確には、エリアランク係数や流動性係数は、そもそもエリアの違いを切り出した係数であるため、どのエリアにおいても妥当な数値となっているが、他の因子係数については、全エリアの平均的事情が反映されており、個々のエリアに当てはめた場合には必ずしも実情に沿わない値となっている。   The factor coefficients shown in FIG. 5 are values set based on information on real estate existing in the whole country. For this reason, those factor coefficients are average values that take into account the nationwide situation. More precisely, the area rank coefficient and the liquidity coefficient are coefficients that cut out the difference in the area in the first place, so they are appropriate values in any area, but other factor coefficients are the average of all areas. The actual situation is reflected, and when applied to each area, the value does not necessarily match the actual situation.

例えば、駅距離係数ｈ＝０．００３は、駅距離が１分伸びる毎にキャップレートが０．００３大きくなることを意味しているが、東京都中央区での駅距離１分と、北海道函館での駅距離１分とでは、不動産価値における意味合いが異なる。延面積係数、築年数係数、管理状態係数についても同様の事情が当てはまる。そこで、本実施形態では、これらの因子係数にエリア毎の事情を反映させるための修正係数を導入することとした。   For example, the station distance coefficient h = 0.003 means that the cap rate increases by 0.003 each time the station distance increases by 1 minute. The meaning of real estate value is different from the station distance of 1 minute. The same situation applies to the total area coefficient, building age coefficient, and management condition coefficient. Therefore, in this embodiment, a correction coefficient for reflecting the circumstances of each area is introduced into these factor coefficients.

図６は、本実施形態において用いられる修正係数データの一例である。図６に示すように、修正係数は、エリア毎に、駅距離、延面積、築年数、及び管理状態の４因子について設定されている。例えば、エリアＣＯＤＥ１に設定されている駅距離修正係数ｃ２１は、駅距離係数ｈとの積算値ｈ＊ｃ２１が、このエリアにおいて、駅距離がキャップレートに与える影響を正しく表すように設定される。他の修正係数についても同様である。修正係数の設定は、不動産鑑定士等の専門家が行う。設定された修正係数のデータは、エリア別修正係数ＤＢ２２に格納される（図２参照）。   FIG. 6 is an example of correction coefficient data used in the present embodiment. As shown in FIG. 6, the correction coefficient is set for each area in terms of four factors: station distance, total area, building age, and management state. For example, the station distance correction coefficient c21 set in the area CODE1 is set so that the integrated value h * c21 with the station distance coefficient h correctly represents the influence of the station distance on the cap rate in this area. The same applies to other correction coefficients. The correction factor is set by an expert such as a real estate appraiser. The set correction coefficient data is stored in the area-specific correction coefficient DB 22 (see FIG. 2).

本実施形態の計算装置は、上記Ｓ１０６の処理により計算された因子係数と、エリア別修正係数ＤＢ２２に格納されている修正係数とを、処理標準地の夫々に当てはめることにより標準キャップレートを計算する。ここで、この計算を行うためには、処理基準値毎に、キャップレートを決める全ての因子、すなわち、エリア、駅距離、延面積、築年数、及び管理状態を特定することが必要である。これらのうち、エリアと駅距離は、土地の属性であるため、処理基準値毎に自ずと特定される。他方、延面積、築年数、及び管理状態は、建物の属性であるため、処理標準地毎に自ずと特定されるものではない。   The calculation apparatus according to the present embodiment calculates the standard cap rate by applying the factor coefficient calculated by the process of S106 and the correction coefficient stored in the area-specific correction coefficient DB 22 to each of the processing standard locations. . Here, in order to perform this calculation, it is necessary to specify all factors that determine the cap rate, that is, the area, the station distance, the total area, the building age, and the management state for each processing reference value. Among these, since the area and the station distance are attributes of the land, they are naturally identified for each processing reference value. On the other hand, since the total area, age, and management state are attributes of the building, they are not naturally specified for each processing standard site.

そこで、本実施形態では、標準キャップレートを計算するにあたり、処理標準地の夫々に対して、以下の規則に従ってモデル建物を想定している。
［延面積］
法的規制により定まる最大延面積とする。
［築年数］
モデル建物は新築物件であるものとし、築年数は０とする。
［管理状態］
「良好」に統一する。 Therefore, in the present embodiment, in calculating the standard cap rate, a model building is assumed according to the following rules for each of the processing standard sites.
[Total area]
The maximum area determined by legal regulations.
[Age]
The model building is assumed to be a newly built property, and the age is 0.
[Management status]
Unify to “good”.

図２において、Ｓ１０８では、上記の規則に従ってモデル建物の想定延面積が計算される。ここでは、具体的には、標準地ＤＢ３０から処理標準地毎に読み出した地積、建蔽率、容積率、前面道路幅員、及び用途地域に基づいて、想定延面積が計算される。   In FIG. 2, in S108, the assumed total area of the model building is calculated according to the above rules. Here, specifically, the estimated total area is calculated based on the land area, the building coverage ratio, the floor area ratio, the front road width, and the use area that are read from the standard land DB 30 for each processing standard land.

図７は、その計算に当たって標準地ＤＢ３０から読み出された＜標準地データ＞と、その計算の結果である＜想定延面積＞の一例を示す。土地区画に対しては、地積に対して許容される最大の延面積が、建蔽率、容積率、前面道路幅員、用途地域等に応じて法的に決められている。本実施形態の計算システムは、延面積の法的規制に関するデータベースをストレージ１４内に備えている。上記Ｓ１０８では、処理標準地毎に取得した地積、建蔽率等の情報を、その法的規制に当てはめることにより、法的に許容される最大延面積が延面積Ｓｎとして計算される。   FIG. 7 shows an example of <standard land data> read from the standard land DB 30 in the calculation and <assumed total area> which is a result of the calculation. For land parcels, the maximum extension area allowed for the land area is legally determined according to the building coverage ratio, floor area ratio, front road width, restricted area, and the like. The calculation system of this embodiment includes a database in the storage 14 relating to legal restrictions on the total area. In S108, the legally permissible maximum extension area is calculated as the extension area Sn by applying information such as the land area and building coverage obtained for each processing standard area to the legal regulations.

因子係数の計算（上記Ｓ１０６）と、想定延面積の計算（上記Ｓ１０８）が終わると、次に、図２に示すＳ１１０の処理、すなわち、標準キャップレートの計算が行われる。ここでは、具体的には、処理標準地毎に以下の処理が行われる。   When the calculation of the factor coefficient (above S106) and the calculation of the estimated total area (above S108) are completed, the processing of S110 shown in FIG. 2, that is, the calculation of the standard cap rate is performed. Here, specifically, the following processing is performed for each processing standard location.

(1)＜標準地データ＞及び＜想定延面積＞の読み出し
(2)標準地データの「所在」から処理標準地のエリアＣＯＤＥ＝ｎ特定
(3) ｎをエリアランクＤＢ１６（図３参照）に照らしてエリアランク特定
(4) ｎを流動性指標ＤＢ１８（図４参照）に照らして流動性指標特定
(5)エリアランク係数ｆ＊エリアランク
(6)流動性指標係数ｇ＊流動性指標
(7)ベースレートＸ１＝切片＋(5)の結果＋(6)の結果
(8)駅距離レートＸ２＝駅距離係数ｈ＊駅距離＊修正係数ｃ２ｎ
(9)延面積レートＸ３＝延面積係数ｉ＊延面積＊修正係数ｃ３ｎ
(10)築年数レートＸ４＝築年数係数ｊ＊築年数＊修正係数ｃ４ｎ
(11)管理状態レートＸ５＝管理状態係数ｋ＊管理状態テーブル値＊修正係数ｃ５ｎ
(12)標準キャップレート＝Ｘ１＋Ｘ２＋Ｘ３＋Ｘ４＋Ｘ５
但し、築年数は「０」、管理状態テーブル値は「良好」テーブルからエリアと規模に応じて読み出した値とする。以下、上記のＸ１〜Ｘ５は「影響レート」として総称する。 (1) Reading <standard land data> and <assumed total area>
(2) Specify the area CODE = n of the processing standard land from the “location” of the standard land data
(3) n is identified in the area rank against the area rank DB 16 (see FIG. 3)
(4) Identifying the liquidity index in the light of the liquidity index DB18 (see Fig. 4)
(5) Area rank coefficient f * Area rank
(6) Liquidity index coefficient g * Liquidity index
(7) Base rate X1 = intercept + (5) result + (6) result
(8) Station distance rate X2 = station distance factor h * station distance * correction factor c2n
(9) Total area rate X3 = Total area coefficient i * Total area * Correction coefficient c3n
(10) Age rate X4 = Building age coefficient j * Building age * Correction coefficient c4n
(11) Management status rate X5 = Management status coefficient k * Management status table value * Modification coefficient c5n
(12) Standard cap rate = X1 + X2 + X3 + X4 + X5
However, the building age is “0”, and the management state table value is a value read from the “good” table according to the area and scale. Hereinafter, the above X1 to X5 are collectively referred to as “influence rates”.

図８は、上記Ｓ１１０の処理によって生成された標準キャップレートに関するデータ群の一例である。本実施形態において、上記の手順で計算された標準キャップレートは、図８に示すような形式で標準キャップレートＤＢ２４（図２参照）に格納される。また、標準キャップレートＤＢ２４には、上記の計算に用いた各因子、すなわち、駅距離、延面積、築年数、及び管理状態テーブル値も合わせて格納される。   FIG. 8 is an example of a data group related to the standard cap rate generated by the process of S110. In the present embodiment, the standard cap rate calculated by the above procedure is stored in the standard cap rate DB 24 (see FIG. 2) in the format shown in FIG. The standard cap rate DB 24 also stores each factor used in the above calculation, that is, the station distance, the total area, the building age, and the management state table value.

次に、図９乃至図１１を参照して、本実施形態の計算システムが、標準キャップレートを参照して、対象不動産の比準キャップレートを計算する手順を説明する。
図９は、本実施形態の計算システムが提供する対象不動産の比準キャップレート出力画面の一例である。この画面には、ユーザ（オペレータ）によって入力された対象不動産のスペックと、そのスペックに対応する比準キャップレートの計算結果とが表示される。ユーザ（オペレータ）による入力操作、並びに図９に示す画面の出力処理は、サーバコンピュータ及びクライアントＰＣ４０の何れにおいても行うことができる。 Next, with reference to FIG. 9 to FIG. 11, a procedure in which the calculation system of the present embodiment calculates the relative cap rate of the target property with reference to the standard cap rate will be described.
FIG. 9 is an example of a comparative cap rate output screen of the target real estate provided by the calculation system of the present embodiment. On this screen, the specifications of the target real estate input by the user (operator) and the calculation result of the relative cap rate corresponding to the specifications are displayed. The input operation by the user (operator) and the screen output process shown in FIG. 9 can be performed in either the server computer or the client PC 40.

図９は、対象不動産が、ビル名「サンプルビル」、所在「東京都」「千代田区」である場合の例を示す。ユーザ（オペレータ）には、ビル名、所在、に加えて、用途や駅距離などキャップレートの因子となる不動産属性の入力、並びにエリアＣＯＤＥに対応する「エリア」の選択が要求される。   FIG. 9 shows an example in which the target real estate is the building name “sample building”, the location “Tokyo”, and “Chiyoda-ku”. In addition to the building name and location, the user (operator) is required to input real estate attributes that are factors of cap rate such as usage and station distance, and to select an “area” corresponding to the area CODE.

また、本実施形態の計算システムは、対象不動産の用途が賃貸住宅である場合、建物が低層アパートであるか否かをキャップレートに反映させることとしている。このため、入力項目には、「低層アパート？」の項目が準備されている。更に、入力項目には、不動産価格の時点を特定するための「価格時点」、並びに、キャップレート算出の基礎とするキャッシュフローをＮＯＩとするかＮＣＦ（ネットキャッシュフロー）とするかを選択するための「ＣＦの種類」が準備されている。   Further, in the calculation system of the present embodiment, when the use of the target real estate is a rental house, whether or not the building is a low-rise apartment is reflected in the cap rate. For this reason, an item “low-rise apartment?” Is prepared as an input item. Furthermore, the input items are “price point” for specifying the time point of the property price, and for selecting whether the cash flow used as the basis for calculating the cap rate is NOI or NCF (net cash flow). "CF types" are prepared.

対象不動産が特定されると、本実施形態では、その近隣の処理標準地（近隣標準地）が３点選択される。図９は、標準地１３１０１（１１）５−５１，１２，４０の３点が選択された場合を示している。本実施形態の計算システムは、夫々の近隣標準地について、対象不動産との違いを考慮して各因子について影響レート差ΔＸ２〜ΔＸ５を計算する。そして、それらの影響レート差ΔＸ２〜ΔＸ５で、各点の標準キャップレートを修正することにより、３つの比準キャップレートを計算する。計算された比準レートは、それらの最小値、最大値、平均値と共に出力画面に表示される。   When the target real estate is specified, in this embodiment, three processing standard sites (neighboring standard sites) in the vicinity are selected. FIG. 9 shows a case where three points of the standard ground 13101 (11) 5-51, 12, 40 are selected. The calculation system of the present embodiment calculates the influence rate difference ΔX2 to ΔX5 for each factor for each neighboring standard land in consideration of the difference from the target real estate. Then, three comparative cap rates are calculated by correcting the standard cap rate at each point with the influence rate differences ΔX2 to ΔX5. The calculated comparison rate is displayed on the output screen together with the minimum value, maximum value, and average value thereof.

以下、図１０を参照して、上記の機能を実現するための手順を詳細に説明する。
図１０は、本実施形態において、図９に示す画面を出力するために実行される処理の手順を説明するための図である。ここでは、先ず、対象不動産のスペックが入力される（Ｓ１２０）。 Hereinafter, with reference to FIG. 10, a procedure for realizing the above functions will be described in detail.
FIG. 10 is a diagram for explaining a procedure of processing executed to output the screen shown in FIG. 9 in the present embodiment. Here, first, specifications of the target real estate are input (S120).

次に、対象不動産の近隣に位置する処理標準地が３点、近隣標準地として特定される（Ｓ１２２）。近隣標準地の特定は、以下の規則に従って行われる。本実施形態では、この処理を、オペレータが手作業で行うこととしている。
(1)対象不動産が属する行政コードでエリアを特定する。
(2)入力された「価格時点」の直近の地価公示或いは地価調査に対応するものを選択する。
(3)対象不動産と用途区分が同じものを選択する。
(4)上記の条件を満たすもののうち、対象不動産に最も近いものを３つ選択する。 Next, three processing standard locations located in the vicinity of the target real estate are identified as neighboring standard locations (S122). Neighboring standard sites are identified according to the following rules. In the present embodiment, this processing is performed manually by the operator.
(1) The area is specified by the administrative code to which the target property belongs.
(2) Select the one corresponding to the latest land price announcement or land price survey of the input “Price”.
(3) Select those with the same usage category as the target property.
(4) Of the items that satisfy the above conditions, select the three closest to the target property.

次に、選択した近隣標準地（及びその上に想定したモデル建物）と、対象不動産との属性を比較し、各因子の差を求める（Ｓ１２４）。具体的には、先ず、標準キャップレートＤＢ２４から、選択された近隣標準地の夫々について、駅距離、想定延面積、築年（０年）、管理状態テーブル値が読み出される。次いで、対象不動産につき、対応する因子が読み出される。そして、それらに基づいて、近隣標準地毎に下記４つの因子差が計算される。
・駅距離差
・延面積差
・築年数差
・管理状態テーブル値差 Next, the attributes of the selected neighboring standard land (and the model building assumed thereon) and the target real estate are compared to determine the difference between the factors (S124). Specifically, first, the station distance, the assumed total area, the building age (0 years), and the management state table value are read from the standard cap rate DB 24 for each of the selected neighboring standard sites. Next, the corresponding factor is read for the target property. Based on these, the following four factor differences are calculated for each neighboring standard location.
-Station distance difference-Total area difference-Building age difference-Management status table value difference

次に、下記の演算式に従って、隣接標準地の夫々につき、影響レート差ΔＸ２〜ΔＸ５が計算される（Ｓ１２６）。
ΔＸ２＝駅距離係数ｈ＊駅距離差＊修正係数ｃ２ｎ
ΔＸ３＝延面積係数ｉ＊延面積差＊修正係数ｃ３ｎ
ΔＸ４＝築年数係数ｊ＊築年数差＊修正係数ｃ４ｎ
ΔＸ５＝管理状態係数ｋ＊管理状態テーブル値差＊修正係数ｃ５ｎ
但し、因子係数ｈ，ｉ，ｊ，ｋは因子係数ＤＢ２０から、また、修正係数ｃ２ｎ、ｃ３ｎ、ｃ４ｎ、ｃ５ｎはエリア別修正係数ＤＢから、夫々読み出されるものとする。 Next, the influence rate differences ΔX2 to ΔX5 are calculated for each of the adjacent standard locations according to the following arithmetic expression (S126).
ΔX2 = station distance coefficient h * station distance difference * correction coefficient c2n
ΔX3 = total area coefficient i * total area difference * correction coefficient c3n
ΔX4 = building age coefficient j * building age difference * correction coefficient c4n
ΔX5 = management state coefficient k * management state table value difference * correction coefficient c5n
However, the factor coefficients h, i, j, and k are read from the factor coefficient DB 20 and the correction coefficients c2n, c3n, c4n, and c5n are read from the area-specific correction coefficient DB, respectively.

次に、上記の計算結果に基づいて、比準キャップレートが計算される（Ｓ１２８）。具体的には、先ず、隣接標準地の夫々につき、標準キャップレートが読み出される。次いで、それらの標準キャップレートに、対応する影響レート差ΔＸ２〜ΔＸ５が夫々加算される。その結果、隣接標準地（及びモデル建物）と対象不動産との因子の違い分だけ標準キャップレートが修正され、対象不動産の比準キャップレートが算出される。   Next, a relative cap rate is calculated based on the calculation result (S128). Specifically, first, the standard cap rate is read for each of the adjacent standard locations. Next, the corresponding influence rate differences ΔX2 to ΔX5 are added to the standard cap rates, respectively. As a result, the standard cap rate is corrected by the difference in factor between the adjacent standard land (and model building) and the target property, and the relative cap rate of the target property is calculated.

本実施形態では、次に、ＣＦの種類としてＮＣＦが要求されているか否かが判断される（Ｓ１３０）。この判断は、図９に示す「ＣＦの種類」欄の内容に従って行われる。その結果、ＮＣＦは要求されていないと判断されると、速やかに後述するＳ１３４の処理が実行される。   In the present embodiment, it is next determined whether NCF is requested as the type of CF (S130). This determination is made according to the contents of the “CF type” column shown in FIG. As a result, when it is determined that the NCF is not requested, the process of S134 described later is immediately executed.

一方、上記Ｓ１３０において、ＮＣＦが要求されていると判断された場合は、次に、比準キャップレートの変換処理が行われる（Ｓ１３２）。本実施形態の計算システムは、図１０に示すように、ＮＯＩ−ＮＣＦ変換率ＤＢ５０を備えている。本ステップ１３２の処理は、そのＤＢ５０から読み出される変換率に基づいて実行される。   On the other hand, if it is determined in S130 that NCF is required, then a comparative cap rate conversion process is performed (S132). As shown in FIG. 10, the calculation system of the present embodiment includes a NOI-NCF conversion rate DB 50. The processing in step 132 is executed based on the conversion rate read from the DB 50.

変換処理が終わると、比準キャップレートに関する計算結果が、最小値、最大値、平均値と共に出力画面上に表示される（Ｓ１３４）。   When the conversion process is completed, the calculation result regarding the relative cap rate is displayed on the output screen together with the minimum value, the maximum value, and the average value (S134).

図１１に、本実施形態の計算システムが、上記の手順に従って計算した比準キャップレートの他の例を示す。以上説明した通り、本実施形態の計算システムは、ユーザに対して、対象不動産の比準キャップレートを、近隣標準地の標準キャップレートと共に提供することができる。この場合、ユーザは、比準キャップレートを知るだけでなく、標準キャップレート自体の妥当性から、比準キャップレートの妥当性を類推することができる。ユーザは、妥当性が判断できる情報ほど、納得してその内容を受け入れる傾向にある。このため、本実施形態によれば、ユーザに対して、高い説得力を伴って比準キャップレートを提供することができる。   FIG. 11 shows another example of the relative cap rate calculated by the calculation system of the present embodiment according to the above procedure. As described above, the calculation system according to the present embodiment can provide the user with the relative cap rate of the target real estate together with the standard cap rate of the neighboring standard location. In this case, the user can not only know the comparative cap rate, but also can infer the appropriateness of the comparative cap rate from the appropriateness of the standard cap rate itself. The user has a tendency to accept and accept the content as the information whose validity can be judged. For this reason, according to this embodiment, a comparative cap rate can be provided to a user with high persuasive power.

更に、本実施形態によれば、ユーザに対して、比準キャップレート及び標準キャップレートと共に、それらの差の内訳である影響レート差ΔＸ２〜ΔＸ５をも提供することができる。ユーザにとっては、内訳が判った方が、標準キャップレートと比準キャップレートとの差の意味を理解し易い。そして、その意味が判るほど、ユーザは、比準キャップレートの結果を受け入れ易い。本実施形態の計算システムは、この点においても、ユーザに対して、高い説得力を伴って比準キャップレートを提供することができる。   Furthermore, according to the present embodiment, it is possible to provide the user with the relative cap rate and the standard cap rate, as well as the influence rate differences ΔX2 to ΔX5 that are the breakdown of the differences. It is easier for the user to understand the meaning of the difference between the standard cap rate and the comparative cap rate if the breakdown is known. And the more the meaning is understood, the easier it is for the user to accept the result of the comparable cap rate. In this respect as well, the calculation system of the present embodiment can provide the user with a comparative cap rate with high persuasive power.

上述した通り、本実施形態の計算システムは、オフィス用途の不動産に限らず、賃貸住宅用との不動産をも取り扱う。図１２は、このシステムが、賃貸住宅用途の不動産を前提として、処理標準地毎に計算した標準キャップレートに関する情報列の一例である。オフィス用途の不動産については、管理状態がキャップレートに対して大きな相関を有している。これに対して、賃貸住宅の場合は、管理状態が、殆どキャップレートに影響しない。このため、賃貸住宅用途の標準キャップレートは、図１２に示すように、ベースレートＸ１、駅距離レートＸ２、延面積レートＸ３、及び築年数レートＸ４の４つで定めている。   As described above, the calculation system according to the present embodiment handles not only real estate for office use but also real estate for rental housing. FIG. 12 is an example of an information string related to the standard cap rate calculated for each processing standard site on the assumption that this system is for rental housing real estate. For real estate for office use, the management status has a large correlation with the cap rate. On the other hand, in the case of rental housing, the management state hardly affects the cap rate. For this reason, as shown in FIG. 12, the standard cap rate for rental housing is determined by the base rate X1, the station distance rate X2, the total area rate X3, and the building age rate X4.

図１２に示す標準キャップレートは、図８に示すオフィス用途の標準キャップレートと実質的に同じ方法で計算することができる。すなわち、実在する賃貸住宅に関する情報を統計的手法で解析することにより、賃貸住宅に関して、切片、エリアランク係数ｆ、流動性指数係数ｇ、駅距離係数ｈ、延面積係数ｉ、築年数係数ｊを定めることができる（図５参照）。そして、これらの因子係数と、エリア別に別途設定した修正係数（図６参照）に、処理標準地に想定したモデル建物の因子を当てはめれば、図１２に示す住宅用途の標準キャップレートを計算することができる。   The standard cap rate shown in FIG. 12 can be calculated in substantially the same manner as the standard cap rate for office applications shown in FIG. That is, by analyzing information on existing rental housing by a statistical method, regarding the rental housing, the intercept, area rank coefficient f, liquidity index coefficient g, station distance coefficient h, total area coefficient i, and building age coefficient j are calculated. (See FIG. 5). Then, if the factor of the model building assumed for the processing standard land is applied to these factor coefficients and the correction coefficient separately set for each area (see FIG. 6), the standard cap rate for residential use shown in FIG. 12 is calculated. be able to.

住宅用途の標準キャップレートが準備できれば、オフィス用途の場合と同様に、賃貸住宅用の対象不動産につき、比準キャップレートを計算することができる。すなわち、対象不動産に対して近隣標準地を設定し、駅距離、延面積、築年数、及び管理状態について因子差を計算する。次いで、それらの因子差に対応する影響レート差ΔＸ２、ΔＸ３、ΔＸ４、及びΔＸ５を計算し、それらに基づいて標準キャップレートを修正すれば、賃貸住宅に対する比準キャップレートを計算することができる。   If a standard cap rate for residential use can be prepared, a comparable cap rate can be calculated for the target real estate for rental housing as in the case of office use. That is, a standard neighborhood is set for the target property, and a factor difference is calculated for the station distance, the total area, the building age, and the management state. Then, if the influence rate differences ΔX2, ΔX3, ΔX4, and ΔX5 corresponding to those factor differences are calculated, and the standard cap rate is corrected based on them, the relative cap rate for the rental housing can be calculated.

ところで、オフィス用途の不動産は、周辺の標準地に想定した建物の延面積よりも大きい建物「ランドマーク」である場合があり、オフィスのキャップレートに大きく影響する。このため、本実施形態では、オフィスについて比準キャップレートを計算する際には、対象不動産が「ランドマーク」であるか否かを考慮することとしている。   By the way, office-use real estate may be a “landmark” building that is larger than the total building area assumed in the surrounding standard land, which greatly affects the cap rate of the office. For this reason, in this embodiment, when calculating the relative cap rate for the office, it is considered whether or not the target property is a “landmark”.

対象不動産が「ランドマーク」であるか否かは、オペレータが判断し、その比準キャップレートにランドマーク補正値を加算し、その結果を最終値として確定する。以上の処理により、本実施形態の計算システムは、オフィスに対して妥当な比準キャップレートを付与することができる。   Whether or not the target real estate is a “landmark” is determined by the operator, the landmark correction value is added to the comparative cap rate, and the result is finalized. Through the above processing, the calculation system of the present embodiment can give an appropriate comparative cap rate to the office.

ところで、賃貸住宅用途の不動産には、オフィス用途の不動産と異なり、低層アパート（木造アパート）が含まれている。低層アパートであるか否かは、賃貸住宅のキャップレートに大きく影響する。このため、本実施形態では、賃貸住宅について比準キャップレートを計算する際には、対象不動産が低層アパートであるか否かを考慮することとしている。   Incidentally, real estate for rental housing includes low-rise apartments (wooden apartments), unlike real estate for office use. Whether or not it is a low-rise apartment greatly affects the cap rate of rental housing. For this reason, in this embodiment, when calculating the relative cap rate for rental housing, it is considered whether or not the target property is a low-rise apartment.

対象不動産が低層アパートであるか否かは、図９に示す「低層アパート？」欄の入力内容により判断する。ここに「いいえ」と入力されていた場合は、上記の手順で計算した比準キャップレートを最終的な値として確定する。一方、その入力が「はい」であった場合は、一律にその比準キャップレートに低層アパート補正値を加算し、その結果を最終値として確定する。以上の処理により、本実施形態の計算システムは、賃貸住宅に対して妥当な比準キャップレートを付与することができる。   Whether or not the target real estate is a low-rise apartment is determined based on the input content in the “low-rise apartment?” Column shown in FIG. If “No” is entered here, the comparative cap rate calculated in the above procedure is determined as the final value. On the other hand, if the input is “yes”, the low-rise apartment correction value is uniformly added to the relative cap rate, and the result is determined as the final value. Through the above processing, the calculation system of the present embodiment can give a reasonable comparative cap rate to the rental housing.

［変形例］
ところで、上述した実施の形態１では、個々のエリアにおける収益性（賃料＊稼働率）の順位をエリアランクとして用いているが、エリアランクは、これに限定されるものではない。すなわち、エリアランクは、個々のエリアの収益性がキャップレートに与える影響を数値化したものであれば良く、例えば、賃料＊稼働率の平均値を、そのままエリアランクに当てはめてもよい。 [Modification]
By the way, in the first embodiment described above, the ranking of profitability (rent * operating rate) in each area is used as the area rank, but the area rank is not limited to this. That is, the area rank may be a value obtained by quantifying the influence of profitability of each area on the cap rate. For example, an average value of rent * operating rate may be applied to the area rank as it is.

また、上述した実施の形態１では、各因子がキャップレートに与える影響を、全てのエリアで妥当な値とするためにエリア別修正係数（図６）を用いることとしているが、本発明はこれに限定されるものではない。すなわち、エリア別修正係数を省略して、標準キャップレート及び比準キャップレートを簡略的に計算することとしてもよい。   In the first embodiment described above, the correction coefficient for each area (FIG. 6) is used in order to set the influence of each factor on the cap rate to an appropriate value in all areas. It is not limited to. That is, the standard cap rate and the relative cap rate may be simply calculated by omitting the area-specific correction coefficient.

また、上述した実施の形態１では、処理標準地のモデル建物に、常に法的に許容される最大延面積を与えることとしているが、本発明はこれに限定されるものではない。すなわち、駐車場や共用廊下などの容積不算入の要素を、ソフトウェア的に、或いは手作業的に加味してもよい。また、土地利用が高度化していない地域については、容積未消化の事情を同様に加味することとしてもよい。   Further, in the first embodiment described above, the maximum building area that is legally allowed is always given to the model building of the processing standard ground, but the present invention is not limited to this. That is, elements that do not include volume, such as parking lots and shared corridors, may be added in terms of software or manually. Moreover, about the area where land use is not advanced, it is good also considering the volume undigested situation similarly.

また、上述した実施の形態１では、処理標準地のモデル建物を、新築、管理条件良好の条件で統一したが、本発明はこれに限定されるものではない。すなわち、それらの条件は統一されていれば十分であり、所定の築年（例えば５年）、所定の管理状態（例えば普通）が特定されていればよい。   Moreover, in Embodiment 1 mentioned above, the model building of the processing standard ground was unified under the conditions of new construction and good management conditions, but the present invention is not limited to this. That is, it is sufficient that these conditions are unified, and it is sufficient that a predetermined building age (for example, five years) and a predetermined management state (for example, normal) are specified.

また、上述した実施の形態１では、対象不動産に対する近隣標準地の指定を、オペレータが手作業で行うこととしているが（Ｓ１２２参照）、本発明はこれに限定されるものではない。すなわち、近隣標準地の指定は、対象不動産のスペック（所在、用途、価格時点）に応じて、ソフトウェア的に自動で行うこととしてもよい。   In the first embodiment described above, the operator designates the neighborhood standard location for the target property manually (see S122), but the present invention is not limited to this. That is, the specification of the neighborhood standard place may be automatically performed by software according to the specifications (location, usage, price point) of the target real estate.

また、上述した実施の形態１では、対象不動産に対して、３点の近隣標準地を定めることとしているが、本発明はこれに限定されるものではない。すなわち、近隣標準地の数は、任意に決定すればよく、例えば１点であっても、或いは４点であってもよい。   Moreover, in Embodiment 1 mentioned above, it is supposed that three neighboring standard sites are defined for the target property, but the present invention is not limited to this. That is, the number of neighboring standard locations may be arbitrarily determined, and may be one point or four points, for example.

また、上述した実施の形態１では、影響レート差ΔＸ２〜ΔＸ５を計算するにあたって、近隣標準地（及びモデル建物）と対象不動産の因子差を求め、その因子差に因子係数ｈ，ｉ，ｊ，ｋと修正係数ｃ２ｎ〜ｃ５ｎを掛け合わせることとしているが、その計算手法はこれに限定されるものではない。例えば、対象不動産の各因子に、因子係数ｈ，ｉ，ｊ，ｋと修正係数ｃ２ｎ〜ｃ５ｎを掛け合わせて影響レートＸ２〜Ｘ５を計算し、それらと近隣標準地の影響レートＸ２〜Ｘ５との差をとることで影響レート差ΔＸ２〜ΔＸ５を計算することとしてもよい。   In the first embodiment described above, in calculating the influence rate difference ΔX2 to ΔX5, a factor difference between the neighboring standard land (and model building) and the target real estate is obtained, and the factor coefficient h, i, j, Although k is multiplied by the correction coefficients c2n to c5n, the calculation method is not limited to this. For example, by multiplying each factor of the target property by the factor coefficients h, i, j, k and the correction coefficients c2n to c5n, the influence rates X2 to X5 are calculated, and the influence rates X2 to X5 of the neighboring standard land are calculated. The influence rate differences ΔX2 to ΔX5 may be calculated by taking the difference.

また、上述した実施の形態１では、ユーザに対する説得力を高めるために、比準キャップレートを、標準キャップレートと共に出力（提供）することとしているが、本発明はこれに限定されるものではない。すなわち、ユーザに対しては、比準キャップレートだけを提供することとしてもよい。更に、この場合、比準キャップレートは、標準キャップレートを介さずに、因子係数ｈ，ｉ，ｊ，ｋと修正係数ｃ２ｎ〜ｃ５ｎに、対象不動産の因子（駅距離、延面積、築年数、管理状態テーブル値）を掛け合わせて、直接的に計算することとしてもよい。   In Embodiment 1 described above, in order to increase the persuasive power for the user, the comparative cap rate is output (provided) together with the standard cap rate. However, the present invention is not limited to this. . That is, only a comparative cap rate may be provided to the user. Furthermore, in this case, the relative cap rate is not set to the standard cap rate, and the factor (hence the station distance, the total area, the age of the building) It is also possible to calculate directly by multiplying (management state table value).

１６ エリアランクＤＢ
１８ 流動性指標ＤＢ
２０ 因子係数ＤＢ
２２ エリア別修正係数ＤＢ
２４ 標準キャップレートＤＢ
３０ 標準地ＤＢ
３２ 賃料・稼働率ＤＢ
３４ 流動物件ＤＢ
３６ 実在不動産情報ＤＢ
ｆ エリアランク係数
ｇ 流動性指標係数
ｈ 駅距離係数
ｉ 延面積係数
ｊ 築年数係数
ｋ 管理状態係数
Ｘ１ ベースレート（影響レート）
Ｘ２ 駅距離レート（影響レート）
Ｘ３ 延面積レート（影響レート）
Ｘ４ 築年数レート（影響レート）
Ｘ５ 管理状態レート（影響レート）
ΔＸ２〜ΔＸ５ 影響レート差 16 Area rank DB
18 Liquidity index DB
20 factor coefficient DB
22 Area-specific correction factor DB
24 Standard cap rate DB
30 standard land DB
32 Rent / Occupancy Rate DB
34 Liquid property DB
36 Real estate information DB
f Area rank coefficient g Liquidity index coefficient h Station distance coefficient i Total area coefficient j Building age coefficient k Management condition coefficient X1 Base rate (influence rate)
X2 Station distance rate (influence rate)
X3 Total area rate (influence rate)
X4 Building age rate (impact rate)
X5 Management status rate (impact rate)
ΔX2 to ΔX5 Influence rate difference

本発明は、上記の目的を達成するため、不動産キャップレート計算システムであって、
駅距離、延面積、及び築年数を含む因子群の夫々が不動産のキャップレートに与える影響の度合いを表す因子係数を記憶する因子係数データベースと、
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地の少なくとも一方から処理標準地として採用した複数の地点の夫々につき、法的に許容される最大延面積に基づく面積及び既定の築年数を有するモデル建物を想定して設定した標準キャップレートと、当該標準キャップレートの設定の基礎とした前記因子群の夫々とを記憶する標準キャップレートデータベースと、
対象不動産につき、前記因子群の夫々と住所とを含むスペック情報の入力を受付けるスペック情報受付手段と、
前記対象不動産の近隣に位置する処理標準地として特定された近隣標準地について、前記標準キャップレートと前記因子群の夫々とを読み出す標準キャップレート読み出し手段と、
前記対象不動産についての前記因子群（以下「対象因子群」とする）の夫々がキャップレートに与える影響の大きさ（以下「対象影響レート」とする）と前記近隣標準地についての前記因子群（以下「近隣因子群」とする）の夫々が当該近隣標準地の前記標準キャップレートに与える影響の大きさ（以下「近隣影響レート」とする）との差である影響レート差を、前記対象因子群の夫々に対応する値と前記近隣因子群の夫々に対応する値と前記因子係数とに基づいて演算する影響レート差演算手段と、
前記近隣標準地の前記標準キャップレートを前記影響レート差で修正することにより前記対象不動産についての比準キャップレートを演算する比準キャップレート演算手段と、
を備えることを特徴とする。
以下に上記の課題を解決するための他の手段を付記する。
第１の解決手段は、上記の目的を達成するため、不動産キャップレート計算システムであって、
複数の実在不動産の夫々につき、エリアポテンシャルランク、駅距離、延面積、及び築年数を含む因子群と、キャップレートとを含む情報列を記憶した情報列データベースから、複数の情報列を取得する因子情報列取得手段と、
複数の前記情報列を統計的に解析することにより、前記因子群の夫々がキャップレートに与える影響の度合いを表す因子係数を算出するための統計処理プログラムを格納したストレージと、
前記因子情報列取得手段が取得した複数の前記情報列を、前記統計処理プログラムに従って処理することにより、前記因子群の夫々の因子係数を計算する因子係数計算手段と、
前記因子係数を記憶する因子係数データベースと、
対象不動産につき、エリア、駅距離、延面積、及び築年数を含むスペック情報の入力を受付けるスペック情報受付手段と、
前記因子係数データベースに記憶されている前記因子群の夫々についての因子係数と、前記対象不動産のスペック情報に含まれる因子群の夫々とに基づいて、前記対象不動産の比準キャップレートを計算する比準キャップレート計算手段と、
を備えることを特徴とする。 In order to achieve the above object, the present invention provides a real estate cap rate calculation system,
A factor coefficient database that stores a factor coefficient that represents the degree of influence of each of the factor groups including the station distance, the total area, and the building age on the cap rate of the real estate;
Legally acceptable for each of a plurality of points adopted as treatment standard land from at least one of the standard land specified by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism based on the Land Price Notification Act and the standard land specified by the prefecture based on the Enforcement Order for the Land Use Planning Act A standard cap rate that is set assuming a model building having an area based on the maximum extended area and a predetermined age, and a standard cap rate that stores each of the factor groups based on the setting of the standard cap rate A database,
Spec information receiving means for receiving input of spec information including each of the factor groups and an address for the target property,
Standard cap rate reading means for reading out the standard cap rate and each of the factor groups for the neighboring standard land specified as the processing standard land located in the vicinity of the target property,
The influence of each factor group (hereinafter referred to as “target factor group”) on the target property on the cap rate (hereinafter referred to as “target effect rate”) and the factor group ( The influence factor difference, which is the difference between the influence of each of the “neighboring factor group” (hereinafter referred to as “neighboring factor group”) on the standard cap rate of the neighboring standard place (hereinafter referred to as “neighboring influence rate”) An influence rate difference calculating means for calculating based on a value corresponding to each of the groups, a value corresponding to each of the neighboring factor groups, and the factor coefficient;
A standard cap rate calculating means for calculating a standard cap rate for the target real estate by correcting the standard cap rate of the neighboring standard land with the difference in the influence rate;
It is characterized by providing.
Other means for solving the above-described problems will be described below.
In order to achieve the above object, the first solution is a real estate cap rate calculation system,
Factor for obtaining multiple information strings from an information string database storing information strings including area potential rank, station distance, total area and building age, and information string including cap rate for each of the plurality of real estates An information string acquisition means;
A storage storing a statistical processing program for calculating a factor coefficient representing a degree of influence of each of the factor groups on a cap rate by statistically analyzing the plurality of information strings;
Factor coefficient calculation means for calculating each factor coefficient of the factor group by processing the plurality of information strings acquired by the factor information string acquisition means according to the statistical processing program;
A factor coefficient database for storing the factor coefficients;
Spec information receiving means for receiving input of spec information including area, station distance, total area, and building age for the target real estate;
A ratio for calculating the relative cap rate of the target property based on the factor coefficient for each of the factor groups stored in the factor coefficient database and each of the factor groups included in the specification information of the target property. Quasi-cap rate calculation means,
It is characterized by providing.

また、第２の解決手段は、第１の解決手段において、
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地のデータベース、及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地のデータベースの少なくとも一方から、処理標準地として採用した複数の地点の夫々につき、地積、建蔽率、容積率、及び駅距離を含む標準地情報列を取得する標準地情報取得手段と、
法的規制によって定まる不動産の最大延面積を、地積、建蔽率、及び容積率を含む情報に基づいて計算するためのプログラムを格納したストレージと、
前記標準地情報取得手段が取得した複数の前記標準地情報列を、前記統計処理プログラムに従って処理することにより、前記複数の処理標準地の夫々について、法的に許容される最大延面積を想定する延面積想定手段と、
前記複数の処理標準地の夫々につき、前記因子群の夫々についての因子係数に、当該処理標準地が属するエリアのエリアポテンシャルランク、前記標準地情報列に含まれる駅距離、前記最大延面積、及び既定の築年数を含む因子群の夫々を当てはめて、前記因子群の夫々についての影響レートを計算し、更に、それらの影響レートに基づいて標準キャップレートを計算する標準キャップレート計算手段と、
前記標準キャップレートを記憶する標準キャップレートデータベースと、を備え、
前記比準キャップレート計算手段は、
前記処理標準地のうち前記対象不動産の近隣に位置するものとして特定された近隣標準地に関して計算された前記因子群の夫々についての影響レートと、前記対象不動産の因子群の夫々についての影響レートとの差を、因子毎に計算する影響レート差計算手段を備え、
前記近隣標準地の標準キャップレートを前記影響レートの差で修正することにより前記比準キャップレートを計算することを特徴とする。 Further, the second solving means is the first solving means ,
Each of a plurality of points adopted as processing standard land from at least one of the standard land database established by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism based on the Land Price Notification Law and the standard land database prescribed by prefectures based on the Ordinance for Enforcement of the Land Use Planning Act A standard land information acquisition means for acquiring a standard land information sequence including a land area, a building coverage ratio, a floor area ratio, and a station distance;
Storage that stores a program for calculating the maximum area of real estate determined by legal regulations based on information including land area, occupancy rate, and floor area ratio;
By processing the plurality of standard site information strings acquired by the standard site information acquisition means according to the statistical processing program, a legally allowable maximum extension area is assumed for each of the plurality of processing standard sites. Extended area assumption means;
For each of the plurality of processing standard sites, the factor coefficient for each of the factor groups, the area potential rank of the area to which the processing standard site belongs, the station distance included in the standard site information sequence, the maximum extension area, and A standard cap rate calculating means for applying each of the factor groups including a predetermined age, calculating an influence rate for each of the factor groups, and calculating a standard cap rate based on the influence rate;
A standard cap rate database for storing the standard cap rate;
The comparative cap rate calculation means includes:
The impact rate for each of the factor groups calculated for the neighboring standard land identified as being located in the vicinity of the target property among the processing standard sites, and the impact rate for each of the factor groups of the target property It is equipped with the influence rate difference calculation means to calculate the difference of each factor,
The comparative cap rate is calculated by correcting the standard cap rate of the neighboring standard location with the difference of the influence rate.

また、第３の解決手段は、第１の解決手段において、前記因子群は、不動産の管理状態を含むことを特徴とする。 The third solving means is characterized in that in the first solving means , the factor group includes a property management state.

また、第４の解決手段は、第２の解決手段において、
前記因子群は、不動産の管理状態を含み、
前記標準キャップレート計算手段は、前記複数の処理標準地の夫々につき、既定の管理状態を当てはめて、管理状態についての影響レートを計算することを特徴とする請求項２に記載の不動産キャップレート計算システム。 The fourth solving means is the second solving means ,
The factor group includes a property management state,
3. The real estate cap rate calculation according to claim 2, wherein the standard cap rate calculation means calculates an influence rate for the management state by applying a predetermined management state to each of the plurality of processing standard sites. system.

また、第５の解決手段は、第１乃至第４の解決手段の何れかにおいて、
前記駅距離、延面積、及び築年数の夫々についての前記因子係数にエリア間の差を反映させるための修正係数を、エリア毎に記憶した修正係数データベースを備え、
前記影響レートは、前記因子群の夫々についての因子係数に前記修正係数を掛け合わせた値に、前記因子群の夫々を当てはめることにより計算されることを特徴とする。 Further, the fifth solving means is any one of the first to fourth solving means ,
A correction coefficient database storing a correction coefficient for each area to reflect a difference between areas in the factor coefficient for each of the station distance, the total area, and the building age,
The influence rate is calculated by applying each factor group to a value obtained by multiplying the factor coefficient for each factor group by the correction coefficient.

また、第６の解決手段は、第１乃至第５の解決手段の何れかにおいて、
前記エリアポテンシャルランクは、各エリアに属する不動産の収益能力の格付けであるエリアランクを含み、
複数の実在不動産の夫々につき賃料と稼働率を記憶した賃料・稼働率データベースから、エリア毎に、賃料と稼働率の情報セットを取得する賃料・稼働率情報取得手段と、
前記賃料と稼働率の乗算値の平均値をエリア毎に計算し、その計算値をランク関数で処理した結果に基づいて前記エリアランクを定めるエリアランク設定手段と、を備え、
前記情報列データベースは、前記エリアランクを記憶したエリアランクデータベースを含むことを特徴とする。 Furthermore, solutions of the sixth, in any of the first to fifth solving means,
The area potential rank includes an area rank that is a rating of profitability of real estate belonging to each area,
Rent / occupancy rate information acquisition means for acquiring a rent / occupancy rate information set for each area from a rent / occupancy rate database storing rents and occupancy rates for each of the plurality of real estates,
An area rank setting means for calculating an average value of the multiplication value of the rent and the occupancy rate for each area, and determining the area rank based on a result of processing the calculated value by a rank function,
The information string database includes an area rank database in which the area rank is stored.

また、第７の解決手段は、第１乃至第６の解決手段の何れかにおいて、
前記エリアポテンシャルランクは、各エリアに属する不動産の収益能力の格付けであるエリアランクを含み、
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地のデータベース、及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地のデータベースの少なくとも一方から、エリア毎に、土地価格を取得する土地価格取得手段と、
前記土地価格の平均値をエリア毎に計算し、その計算値をランク関数で処理した結果に基づいて前記エリアランクを定めるエリアランク設定手段と、を備え、
前記情報列データベースは、前記エリアランクを記憶したエリアランクデータベースを含むことを特徴とする。 The seventh solving means, in any one of the first to sixth solving means,
The area potential rank includes an area rank that is a rating of profitability of real estate belonging to each area,
Land prices for which land prices are obtained for each area from at least one of the standard land database established by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism based on the Land Price Notification Law and the standard land database prescribed by prefectures based on the Ordinance for Enforcement of the Land Use Planning Act Acquisition means;
An area rank setting means for calculating an average value of the land price for each area, and determining the area rank based on a result of processing the calculated value by a rank function,
The information string database includes an area rank database in which the area rank is stored.

また、第８の解決手段は、第１乃至第７の解決手段の何れかにおいて、
前記エリアポテンシャルランクは、各エリアに属する不動産の流動性を表す流動性指標を含み、
不動産投資信託の投資対象物件に関する情報を記憶した投資物件データベースから、エリア毎に、投資対象物件の数を取得する投資対象物件数取得手段と、
前記投資対象物件の数を前記流動性指標として定める流動性指標設定手段と、を備え、
前記情報列データベースは、前記流動性指標を記憶した流動性指標データベースを含むことを特徴とする。 Furthermore, solutions of the eighth, in any of the first to seventh solving means,
The area potential rank includes a liquidity index representing the liquidity of real estate belonging to each area,
A number of investment target property acquisition means for acquiring the number of investment target properties for each area from an investment property database storing information on investment target properties of a real estate investment trust;
Liquidity index setting means for determining the number of investment target properties as the liquidity index,
The information string database includes a liquidity index database storing the liquidity index.

また、第９の解決手段は、第１乃至第８の解決手段の何れかにおいて、
前記因子情報列取得手段は、前記複数の情報列を、オフィス用途の不動産に関するものと、賃貸住宅用途の不動産に関するものとに分けて２種類取得し、
因子係数計算手段は、前記因子係数を、オフィス用途の不動産に関するものと、賃貸住宅用途の不動産に関するものとに分けて２種類計算し、
前記スペック情報受付手段は、対象不動産の用途に関する情報を受け付け、
前記比準キャップレート計算手段は、前記２種類の因子係数のうち、前記対象不動産の用途に適合する因子係数を用いて比準キャップレートを計算することを特徴とする。 Furthermore, solutions of the ninth, in any of the solutions of the first to eighth,
The factor information string acquisition means acquires two or more types of the plurality of information strings, one relating to real estate for office use and one relating to real estate for rental housing,
The factor coefficient calculation means calculates the factor coefficient into two types, one relating to real estate for office use and one relating to real estate for rental housing,
The spec information accepting means accepts information on the use of the target real estate,
The said comparison cap rate calculation means calculates a comparison cap rate using the factor coefficient suitable for the use of the said object property among the said 2 types of factor coefficients.

また、第１０の解決手段は、第１乃至第９の解決手段の何れかにおいて、
指定エリアの入力を受け付ける指定エリア受付手段と、
前記標準キャップレートデータベースから、指定エリアに属する処理標準地の標準キャップレートを読み出す指定キャップレート読み出し手段と、
前記指定エリアに属する処理標準地の標準キャップレートの平均値をエリアキャップレートとして計算するエリアキャップレート計算手段と、
前記エリアキャップレートを出力するエリアキャップレート出力手段と、
を備えることを特徴とする。 Further, a tenth solving means, in any one of the first to ninth solving means,
A designated area receiving means for receiving an input of the designated area;
Designated cap rate reading means for reading out the standard cap rate of the processing standard area belonging to the designated area from the standard cap rate database;
Area cap rate calculating means for calculating an average value of standard cap rates of processing standard sites belonging to the specified area as an area cap rate;
Area cap rate output means for outputting the area cap rate;
It is characterized by providing.

また、第１１の解決手段は、上記の目的を達成するため、不動産キャップレート計算方法であって、
複数の実在不動産の夫々につき、エリアポテンシャルランク、駅距離、延面積、及び築年数を含む因子群と、キャップレートとを含む情報列を記憶した情報列データベースから、ストレージ内に複数の情報列を取り込む因子情報列取得ステップと、
複数の前記情報列を統計的に解析することにより、前記因子群の夫々がキャップレートに与える影響の度合いを表す因子係数を算出するための統計処理プログラムを起動するステップと、
前記ストレージ内に取り込まれた複数の前記情報列を、前記統計処理プログラムに従ってＣＰＵに処理させることにより、前記因子群の夫々の因子係数を計算する因子係数計算ステップと、
前記因子係数をストレージに記憶させる因子係数記憶ステップと、
対象不動産につき、エリア、駅距離、延面積、及び築年数を含むスペック情報の入力を受付けるスペック情報受付ステップと、
前記ストレージに記憶されている前記因子群の夫々についての因子係数と、前記対象不動産のスペック情報に含まれる因子群の夫々とに基づいて、ＣＰＵに、前記対象不動産の比準キャップレートを計算させる比準キャップレート計算ステップと、
を含むことを特徴とする。 An eleventh solution is a real estate cap rate calculation method in order to achieve the above object,
For each of multiple real estates, multiple information strings are stored in the storage from an information string database that stores information strings including area potential rank, station distance, total area, building age, and cap rate. A factor information sequence acquisition step to be imported;
Starting a statistical processing program for calculating a factor coefficient representing a degree of influence of each of the factor groups on a cap rate by statistically analyzing the plurality of information strings;
A factor coefficient calculation step of calculating each factor coefficient of the factor group by causing the CPU to process the plurality of information strings captured in the storage according to the statistical processing program;
A factor coefficient storage step of storing the factor coefficient in a storage;
Spec information reception step for receiving input of specification information including area, station distance, total area, and building age for the target real estate;
Based on the factor coefficient for each of the factor groups stored in the storage and each of the factor groups included in the specification information of the target real estate, the CPU calculates the relative cap rate of the target real estate. A step of calculating the relative cap rate;
It is characterized by including.

また、第１２の解決手段は、第１１の解決手段において、
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地のデータベース、及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地のデータベースの少なくとも一方から、処理標準地として採用した複数の地点の夫々につき、地積、建蔽率、容積率、及び駅距離を含む標準地情報列を取得してストレージ内に記憶する標準地情報取得ステップと、
法的規制によって定まる不動産の最大延面積を、地積、建蔽率、及び容積率を含む情報に基づいて計算するためのプログラムを起動するステップと、
前記ストレージ内に取り込まれた複数の前記標準地情報列を、前記統計処理プログラムに従ってＣＰＵに処理させることにより、前記複数の処理標準地の夫々について、法的に許容される最大延面積を想定する延面積想定ステップと、
前記複数の処理標準地の夫々につき、前記因子群の夫々についての因子係数に、当該処理標準地が属するエリアのエリアポテンシャルランク、前記標準地情報列に含まれる駅距離、前記最大延面積、及び既定の築年数を含む因子群の夫々を当てはめて、前記因子群の夫々についての影響レートを計算し、更に、それらの影響レートに基づいて標準キャップレートを計算する処理をＣＰＵに実行させる標準キャップレート計算ステップと、
前記標準キャップレートをストレージに記憶させる標準キャップレート記憶ステップと、を含み、
前記比準キャップレート計算ステップは、
前記処理標準地のうち前記対象不動産の近隣に位置するものを近隣標準地として特定するステップと、
前記近隣標準地に関して計算された前記因子群の夫々についての影響レートと、前記対象不動産の因子群の夫々についての影響レートとの差を、因子毎にＣＰＵに計算させる影響レート差計算ステップと、
前記近隣標準地の標準キャップレートを前記影響レートの差で修正することにより前記比準キャップレートを計算する処理をＣＰＵに実行させる修正ステップと、
を含むことを特徴とする。 The twelfth solution means is the eleventh solution means ,
Each of a plurality of points adopted as processing standard land from at least one of the standard land database established by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism based on the Land Price Notification Law and the standard land database prescribed by prefectures based on the Ordinance for Enforcement of the Land Use Planning Act A standard land information acquisition step of acquiring a standard land information sequence including a land area, a building coverage ratio, a floor area ratio, and a station distance, and storing it in the storage;
Invoking a program for calculating the maximum area of real estate determined by legal regulations based on information including land area, occupancy rate, and floor area ratio;
By assuming the CPU to process a plurality of standard location information sequences captured in the storage according to the statistical processing program, a maximum legally allowable area is assumed for each of the plurality of processing standard locations. A total area assumption step;
For each of the plurality of processing standard sites, the factor coefficient for each of the factor groups, the area potential rank of the area to which the processing standard site belongs, the station distance included in the standard site information sequence, the maximum extension area, and A standard cap that applies each factor group including a predetermined age, calculates an influence rate for each factor group, and further causes the CPU to execute a process of calculating a standard cap rate based on the influence rate. A rate calculation step;
Storing a standard cap rate in a storage;
The comparative cap rate calculation step includes:
Identifying the processing standard land located in the vicinity of the target property as a nearby standard land;
An influence rate difference calculating step for causing the CPU to calculate the difference between the influence rate for each of the factor groups calculated with respect to the neighboring standard land and the influence rate for each of the factor groups of the target real estate;
A correction step of causing the CPU to perform a process of calculating the relative cap rate by correcting the standard cap rate of the neighboring standard location by the difference in the influence rate;
It is characterized by including.

本発明によれば、対象不動産に関して、客観性の高い比準キャップレートを、評価担当者の判断に影響されることなく迅速に計算することができる。
また、上述した第１乃至第１２の解決手段によれば、下記の効果が得られる。
第１又は第１１の解決手段によれば、実在不動産に関する情報列を統計的に解析することで、駅距離等の因子群のそれぞれが、キャップレートに与える影響度合いを因子係数として、客観的に定めることができる。また、それらの因子係数に、対象不動産の因子群の夫々を当てはめることにより、客観性の高い比準キャップレートを計算することができる。この際、比準キャップレートの計算は、コンピュータのハードウェア資源を用いて迅速に行うことができる。このため、本解決手段によれば、対象不動産に関して、客観性の高い比準キャップレートを、評価担当者の判断に影響されることなく迅速に計算することができる。 According to the present invention, it is possible to quickly calculate a comparatively high cap rate with respect to the target property without being influenced by the judgment of the person in charge of evaluation.
Further, according to the first to twelfth solving means described above, the following effects can be obtained.
According to the first or eleventh solving means , by statistically analyzing the information string relating to the real estate, each factor group such as the station distance can be objectively set with the degree of influence on the cap rate as a factor coefficient. Can be determined. Further, by applying each factor group of the target property to those factor coefficients, a comparatively cap rate with high objectivity can be calculated. At this time, the calculation of the relative cap rate can be quickly performed using the hardware resources of the computer. For this reason, according to this solution , it is possible to quickly calculate a comparatively high cap rate with respect to the target property without being influenced by the judgment of the person in charge of evaluation.

第２又は第１２の解決手段によれば、国土交通省が定める標準地、及び都道府県が定める基準地の中から採用した処理標準地に対して、客観的な標準キャップレートを付与することができる。そして、本解決手段によれば、対象不動産が特定された場合に、これに隣接する処理標準地の標準キャップレートとの比較が容易な態様で、比準キャップレートをユーザに提供することができる。ユーザは、隣接地の標準キャップレートとの比較が可能であることにより、対象不動産の比準キャップレートの妥当性を直感的に認識することができる。 According to the second or twelfth solution , an objective standard cap rate can be given to a standard land determined by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism and a standard processing land adopted from a standard land defined by a prefecture. it can. And according to this solution , when a target real estate is specified, a comparison cap rate can be provided to the user in an aspect that is easy to compare with the standard cap rate of the processing standard land adjacent thereto. . The user can intuitively recognize the appropriateness of the comparative cap rate of the target property by being able to compare with the standard cap rate of the adjacent land.

第３の解決手段によれば、キャップレートに影響を与える因子群の一つとして、不動産の管理状態を含めることができる。このため、本解決手段によれば、管理状態が価値に影響する不動産のキャップレートを、高い妥当性をもって提供することができる。 According to the third solution , the management state of the real estate can be included as one of the factor groups that affect the cap rate. For this reason, according to this solution , the cap rate of the real estate whose management state affects the value can be provided with high validity.

第４の解決手段によれば、処理標準地上に想定する不動産に、既定の管理状態を当てはめて、つまり、何れの不動産についても管理状態が均一であるものと仮定して、標準キャップレートを計算することができる。この場合、管理状態を因子群の一つに含めつつ、管理状態の違いが標準キャップレートに重畳してしまうのを避けることができる。 According to the fourth solution , the standard cap rate is calculated by applying a predetermined management state to the real estate assumed on the processing standard ground, that is, assuming that the management state is uniform for any real estate. can do. In this case, it is possible to avoid the difference in the management state from being superimposed on the standard cap rate while including the management state in one of the factor groups.

第５の解決手段によれば、駅距離、延面積、及び築年数については、因子係数を、エリア毎に定めた修正係数で修正した上で影響レートを計算することができる。統計的な解析によって計算される因子係数には、全てのエリアの平均的な状況が反映される。駅距離、延面積、及び築年数については、エリアに応じて、キャップレートに与える影響度が相違する傾向が強い。本解決手段は、その傾向の相違を、修正係数によって影響レートに反映させることができる。このため、本解決手段によれば、傾向が異なる多数のエリアの全てにおいて、適切な比準キャップレートを計算することができる。 According to the fifth solving means , for the station distance, the total area, and the building age, the influence rate can be calculated after correcting the factor coefficient with the correction coefficient determined for each area. The factor coefficient calculated by statistical analysis reflects the average situation of all areas. The station distance, the total area, and the building age tend to differ in the degree of influence on the cap rate depending on the area. In the present solution , the difference in tendency can be reflected in the influence rate by the correction coefficient. For this reason, according to this solution , an appropriate comparative cap rate can be calculated in all of a large number of areas having different trends.

第６の解決手段によれば、賃料と稼働率の乗算値で定めたエリアランクを、比準キャップレートの基礎とすることができる。賃料・稼働率には、エリアの収益力が直接的に反映される。このため、その要素を基礎とすれば、妥当性の高い比準キャップレートを算出することができる。 According to the sixth solution , the area rank determined by the product of the rent and the occupancy rate can be used as the basis of the comparative cap rate. Rent and occupancy rates directly reflect the profitability of the area. For this reason, based on that factor, it is possible to calculate a comparative cap rate with high validity.

第７の解決手段によれば、標準地や基準地の土地価格に基づいて、エリアランクを定めることができる。標準地や基準地の土地価格は、エリアの人気や商業的価値が直接的に反映される。このため、その要素を基礎とすれば、妥当性の高い比準キャップレートを算出することができる。 According to the seventh solution , the area rank can be determined based on the land price of the standard land or the reference land . The land price of the standard land and the reference land directly reflects the popularity and commercial value of the area. For this reason, based on that factor, it is possible to calculate a comparative cap rate with high validity.

第８の解決手段によれば、不動産投資信託の投資対象物件の数に基づいて、エリアの流動性指標を定めることができる。不動産投資信託の分野では、投資の対象が、流動性の高い優良物件に集約される。このため、投資対象物件の数は、エリアにおける不動産の流動性と強い相関を示す。また、不動産の流動性は、投資価値に大きく影響し、そのため、キャップレートにも反映される。本解決手段によれば、エリアにおける流動性の潜在力を因子群の一つとすることにより、比準キャップレートの妥当性を高めることができる。 According to the eighth solving means , the liquidity index of the area can be determined based on the number of properties to be invested in the real estate investment trust. In the field of real estate investment trusts, investment targets are concentrated in high-quality properties with high liquidity. For this reason, the number of properties to be invested shows a strong correlation with the liquidity of real estate in the area. In addition, the liquidity of real estate has a significant impact on the investment value and is therefore reflected in the cap rate. According to this solution, the validity of the relative cap rate can be increased by making the fluidity potential in the area one of the factor groups.

第９の解決手段によれば、不動産の用途別に、２種類の因子係数を準備し、オフィス用途の対象不動産と、賃貸住宅用途の対象不動産を、夫々に専用の手法で処理することができる。このため、本解決手段によれば、それら２種類の対象不動産の双方につき、適切な比準キャップレートを提供することができる。 According to the ninth solving means , two types of factor coefficients are prepared for each use of the real estate, and the target real estate for office use and the target real estate for rental housing can be respectively processed by a dedicated method. For this reason, according to this solution , an appropriate comparative cap rate can be provided for both of the two types of target real estate.

第１０の解決手段によれば、所望のエリアについて、標準キャップレートの平均値を、エリアキャップレートとして提供することができる。すなわち、本解決手段によれば、ユーザに対して、エリア間の比較を容易ならしめる情報を提供することができる。 According to the tenth solution, an average value of standard cap rates can be provided as an area cap rate for a desired area. That is, according to the present solution , it is possible to provide information that facilitates comparison between areas to the user.

この際、サーバコンピュータ側では、対象不動産の近隣に位置する近隣標準地を指定する処理が、入力インターフェース１０を介して、オペレータにより行われる。ここで、近隣標準地とは、国土交通省が定めた標準地及び都道府県が定めた基準地の中から抽出した複数の地点（以下、「処理標準地」と称す）のうち、対象不動産の近隣に位置するものである。国土交通省の標準地は全国に２万６千ほど存在し、毎年１月１日時点で更新される。また、都道府県の基準地は全国に２万２千ほど存在し、毎年７月１日時点で更新される。本実施形態では、これらの中から、地積或いは容積率が基準を満たす３万ほどの地点を処理標準地として採用している。 At this time, on the server computer side, a process of designating a neighboring standard place located in the vicinity of the target real estate is performed by the operator via the input interface 10. Here, the neighboring standard land is a standard land defined by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, and a plurality of points (hereinafter referred to as “processing standard land”) extracted from the standard land defined by the prefecture. It is located in the vicinity. The Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism has approximately 26,000 standard sites nationwide, and is renewed as of January 1 every year. In addition, there are about 22,000 reference sites in prefectures nationwide, which are updated as of July 1 every year. In the present embodiment, about 30,000 points satisfying the criteria of the land area or the volume ratio are adopted as the processing standard sites.

本実施形態の計算システムは、処理標準地の夫々についてのキャップレート（以下、「標準キャップレート」と称す）を計算し、そのデータを、標準キャップレートＤＢ２４に格納している。対象不動産のスペックが入力され、近隣標準地が特定された後、本実施形態の計算システムは、その近隣標準地の標準キャップレートを基礎として対象不動産の比準キャップレートを計算する。そして、比準キャップレートを出力する際には、近隣標準地の標準キャップレートを合わせて出力する。 The calculation system of the present embodiment calculates a cap rate (hereinafter referred to as “standard cap rate”) for each of the processing standard locations, and stores the data in the standard cap rate DB 24. Is input object Property specs is, after the close sample plots were identified, computing system of this embodiment calculates the ratio quasi cap rate of the subject property standard cap rate of its neighboring sample plots as a basis. Then, when outputting the relative cap rate, the standard cap rates of neighboring standard locations are also output.

次に、下記の演算式に従って、近隣標準地の夫々につき、影響レート差ΔＸ２〜ΔＸ５が計算される（Ｓ１２６）。
ΔＸ２＝駅距離係数ｈ＊駅距離差＊修正係数ｃ２ｎ
ΔＸ３＝延面積係数ｉ＊延面積差＊修正係数ｃ３ｎ
ΔＸ４＝築年数係数ｊ＊築年数差＊修正係数ｃ４ｎ
ΔＸ５＝管理状態係数ｋ＊管理状態テーブル値差＊修正係数ｃ５ｎ
但し、因子係数ｈ，ｉ，ｊ，ｋは因子係数ＤＢ２０から、また、修正係数ｃ２ｎ、ｃ３ｎ、ｃ４ｎ、ｃ５ｎはエリア別修正係数ＤＢから、夫々読み出されるものとする。 Next, the influence rate differences ΔX2 to ΔX5 are calculated for each of the neighboring standard locations according to the following arithmetic expression (S126).
ΔX2 = station distance coefficient h * station distance difference * correction coefficient c2n
ΔX3 = total area coefficient i * total area difference * correction coefficient c3n
ΔX4 = building age coefficient j * building age difference * correction coefficient c4n
ΔX5 = management state coefficient k * management state table value difference * correction coefficient c5n
However, the factor coefficients h, i, j, and k are read from the factor coefficient DB 20 and the correction coefficients c2n, c3n, c4n, and c5n are read from the area-specific correction coefficient DB, respectively.

次に、上記の計算結果に基づいて、比準キャップレートが計算される（Ｓ１２８）。具体的には、先ず、近隣標準地の夫々につき、標準キャップレートが読み出される。次いで、それらの標準キャップレートに、対応する影響レート差ΔＸ２〜ΔＸ５が夫々加算される。その結果、近隣標準地（及びモデル建物）と対象不動産との因子の違い分だけ標準キャップレートが修正され、対象不動産の比準キャップレートが算出される。 Next, a relative cap rate is calculated based on the calculation result (S128). Specifically, first, the standard cap rate is read for each of the neighboring standard locations. Next, the corresponding influence rate differences ΔX2 to ΔX5 are added to the standard cap rates, respectively. As a result, the standard cap rate is corrected by the difference in factors between the neighboring standard land (and model building) and the target property, and the relative cap rate of the target property is calculated.

上述した通り、本実施形態の計算システムは、オフィス用途の不動産に限らず、賃貸住宅用途の不動産をも取り扱う。図１２は、このシステムが、賃貸住宅用途の不動産を前提として、処理標準地毎に計算した標準キャップレートに関する情報列の一例である。オフィス用途の不動産については、管理状態がキャップレートに対して大きな相関を有している。これに対して、賃貸住宅の場合は、管理状態が、殆どキャップレートに影響しない。このため、賃貸住宅用途の標準キャップレートは、図１２に示すように、管理状態レートＸ５を常に０．００として、ベースレートＸ１、駅距離レートＸ２、延面積レートＸ３、及び築年数レートＸ４の４つで定めている。 As described above, the computing system of the present embodiment is not limited to real estate office use, also handles real estate rental residential use. FIG. 12 is an example of an information string related to the standard cap rate calculated for each processing standard site on the assumption that this system is for rental housing real estate. For real estate for office use, the management status has a large correlation with the cap rate. On the other hand, in the case of rental housing, the management state hardly affects the cap rate. For this reason, as shown in FIG. 12, the standard cap rate for rental housing is set such that the management state rate X5 is always 0.00, the base rate X1, the station distance rate X2, the total area rate X3, and the building age rate X4. It is determined by four.

Claims (12)

複数の実在不動産の夫々につき、エリアポテンシャルランク、駅距離、延面積、及び築年数を含む因子群と、キャップレートとを含む情報列を記憶した情報列データベースから、複数の情報列を取得する因子情報列取得手段と、
複数の前記情報列を統計的に解析することにより、前記因子群の夫々がキャップレートに与える影響の度合いを表す因子係数を算出するための統計処理プログラムを格納したストレージと、
前記因子情報列取得手段が取得した複数の前記情報列を、前記統計処理プログラムに従って処理することにより、前記因子群の夫々の因子係数を計算する因子係数計算手段と、
前記因子係数を記憶する因子係数データベースと、
対象不動産につき、エリア、駅距離、延面積、及び築年数を含むスペック情報の入力を受付けるスペック情報受付手段と、
前記因子係数データベースに記憶されている前記因子群の夫々についての因子係数と、前記対象不動産のスペック情報に含まれる因子群の夫々とに基づいて、前記対象不動産の比準キャップレートを計算する比準キャップレート計算手段と、
を備えることを特徴とする不動産キャップレート計算システム。 Factor for obtaining multiple information strings from an information string database storing information strings including area potential rank, station distance, total area and building age, and information string including cap rate for each of the plurality of real estates An information string acquisition means;
A storage storing a statistical processing program for calculating a factor coefficient representing a degree of influence of each of the factor groups on a cap rate by statistically analyzing the plurality of information strings;
Factor coefficient calculation means for calculating each factor coefficient of the factor group by processing the plurality of information strings acquired by the factor information string acquisition means according to the statistical processing program;
A factor coefficient database for storing the factor coefficients;
Spec information receiving means for receiving input of spec information including area, station distance, total area, and building age for the target real estate;
A ratio for calculating the relative cap rate of the target property based on the factor coefficient for each of the factor groups stored in the factor coefficient database and each of the factor groups included in the specification information of the target property. Quasi-cap rate calculation means,
A real estate cap rate calculation system comprising: 国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地のデータベース、及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地のデータベースの少なくとも一方から、処理標準地として採用した複数の地点の夫々につき、地積、建蔽率、容積率、及び駅距離を含む標準地情報列を取得する標準地情報取得手段と、
法的規制によって定まる不動産の最大延面積を、地積、建蔽率、及び容積率を含む情報に基づいて計算するためのプログラムを格納したストレージと、
前記標準地情報取得手段が取得した複数の前記標準地情報列を、前記統計処理プログラムに従って処理することにより、前記複数の処理標準地の夫々について、法的に許容される最大延面積を想定する延面積想定手段と、
前記複数の処理標準地の夫々につき、前記因子群の夫々についての因子係数に、当該処理標準地が属するエリアのエリアポテンシャルランク、前記標準地情報列に含まれる駅距離、前記最大延面積、及び既定の築年数を含む因子群の夫々を当てはめて、前記因子群の夫々についての影響レートを計算し、更に、それらの影響レートに基づいて標準キャップレートを計算する標準キャップレート計算手段と、
前記標準キャップレートを記憶する標準キャップレートデータベースと、を備え、
前記比準キャップレート計算手段は、
前記処理標準地のうち前記対象不動産の近隣に位置するものとして特定された近隣標準地に関して計算された前記因子群の夫々についての影響レートと、前記対象不動産の因子群の夫々についての影響レートとの差を、因子毎に計算する影響レート差計算手段を備え、
前記近隣標準地の標準キャップレートを前記影響レートの差で修正することにより前記比準キャップレートを計算することを特徴とする請求項１に記載の不動産キャップレート計算システム。 Each of a plurality of points adopted as processing standard land from at least one of the standard land database established by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism based on the Land Price Notification Law and the standard land database prescribed by prefectures based on the Ordinance for Enforcement of the Land Use Planning Act A standard land information acquisition means for acquiring a standard land information sequence including a land area, a building coverage ratio, a floor area ratio, and a station distance;
Storage that stores a program for calculating the maximum area of real estate determined by legal regulations based on information including land area, occupancy rate, and floor area ratio;
By processing the plurality of standard site information strings acquired by the standard site information acquisition means according to the statistical processing program, a legally allowable maximum extension area is assumed for each of the plurality of processing standard sites. Extended area assumption means;
For each of the plurality of processing standard sites, the factor coefficient for each of the factor groups, the area potential rank of the area to which the processing standard site belongs, the station distance included in the standard site information sequence, the maximum extension area, and A standard cap rate calculating means for applying each of the factor groups including a predetermined age, calculating an influence rate for each of the factor groups, and calculating a standard cap rate based on the influence rate;
A standard cap rate database for storing the standard cap rate;
The comparative cap rate calculation means includes:
The impact rate for each of the factor groups calculated for the neighboring standard land identified as being located in the vicinity of the target property among the processing standard sites, and the impact rate for each of the factor groups of the target property It is equipped with the influence rate difference calculation means to calculate the difference of each factor,
2. The real estate cap rate calculation system according to claim 1, wherein the relative cap rate is calculated by correcting a standard cap rate of the neighboring standard place with the difference of the influence rate. 前記因子群は、不動産の管理状態を含むことを特徴とする請求項１に記載の不動産キャップレート計算システム。   The real estate cap rate calculation system according to claim 1, wherein the factor group includes a real estate management state. 前記因子群は、不動産の管理状態を含み、
前記標準キャップレート計算手段は、前記複数の処理標準地の夫々につき、既定の管理状態を当てはめて、管理状態についての影響レートを計算することを特徴とする請求項２に記載の不動産キャップレート計算システム。 The factor group includes a property management state,
3. The real estate cap rate calculation according to claim 2, wherein the standard cap rate calculation means calculates an influence rate for the management state by applying a predetermined management state to each of the plurality of processing standard sites. system. 前記駅距離、延面積、及び築年数の夫々についての前記因子係数にエリア間の差を反映させるための修正係数を、エリア毎に記憶した修正係数データベースを備え、
前記影響レートは、前記因子群の夫々についての因子係数に前記修正係数を掛け合わせた値に、前記因子群の夫々を当てはめることにより計算されることを特徴とする請求項１乃至４の何れか１項に記載の不動産キャップレート計算システム。 A correction coefficient database storing a correction coefficient for each area to reflect a difference between areas in the factor coefficient for each of the station distance, the total area, and the building age,
5. The influence rate according to claim 1, wherein the influence rate is calculated by applying each factor group to a value obtained by multiplying the factor coefficient for each factor group by the correction coefficient. The real estate cap rate calculation system according to item 1. 前記エリアポテンシャルランクは、各エリアに属する不動産の収益能力の格付けであるエリアランクを含み、
複数の実在不動産の夫々につき賃料と稼働率を記憶した賃料・稼働率データベースから、エリア毎に、賃料と稼働率の情報セットを取得する賃料・稼働率情報取得手段と、
前記賃料と稼働率の乗算値の平均値をエリア毎に計算し、その計算値をランク関数で処理した結果に基づいて前記エリアランクを定めるエリアランク設定手段と、を備え、
前記情報列データベースは、前記エリアランクを記憶したエリアランクデータベースを含むことを特徴とする請求項１乃至５の何れか１項に記載の不動産キャップレート計算システム。 The area potential rank includes an area rank that is a rating of profitability of real estate belonging to each area,
Rent / occupancy rate information acquisition means for acquiring a rent / occupancy rate information set for each area from a rent / occupancy rate database storing rents and occupancy rates for each of the plurality of real estates,
An area rank setting means for calculating an average value of the multiplication value of the rent and the occupancy rate for each area, and determining the area rank based on a result of processing the calculated value by a rank function,
The real estate cap rate calculation system according to any one of claims 1 to 5, wherein the information string database includes an area rank database storing the area rank. 前記エリアポテンシャルランクは、各エリアに属する不動産の収益能力の格付けであるエリアランクを含み、
国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地のデータベース、及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地のデータベースの少なくとも一方から、エリア毎に、土地価格を取得する土地価格取得手段と、
前記土地価格の平均値をエリア毎に計算し、その計算値をランク関数で処理した結果に基づいて前記エリアランクを定めるエリアランク設定手段と、を備え、
前記情報列データベースは、前記エリアランクを記憶したエリアランクデータベースを含むことを特徴とする請求項１乃至６の何れか１項に記載の不動産キャップレート計算システム。 The area potential rank includes an area rank that is a rating of profitability of real estate belonging to each area,
Land prices for which land prices are obtained for each area from at least one of the standard land database established by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism based on the Land Price Notification Law and the standard land database prescribed by prefectures based on the Ordinance for Enforcement of the Land Use Planning Act Acquisition means;
An area rank setting means for calculating an average value of the land price for each area, and determining the area rank based on a result of processing the calculated value by a rank function,
The real estate cap rate calculation system according to any one of claims 1 to 6, wherein the information string database includes an area rank database in which the area rank is stored. 前記エリアポテンシャルランクは、各エリアに属する不動産の流動性を表す流動性指標を含み、
不動産投資信託の投資対象物件に関する情報を記憶した投資物件データベースから、エリア毎に、投資対象物件の数を取得する投資対象物件数取得手段と、
前記投資対象物件の数を前記流動性指標として定める流動性指標設定手段と、を備え、
前記情報列データベースは、前記流動性指標を記憶した流動性指標データベースを含むことを特徴とする請求項１乃至７の何れか１項に記載の不動産キャップレート計算システム。 The area potential rank includes a liquidity index representing the liquidity of real estate belonging to each area,
A number of investment target property acquisition means for acquiring the number of investment target properties for each area from an investment property database storing information on investment target properties of a real estate investment trust;
Liquidity index setting means for determining the number of investment target properties as the liquidity index,
The real estate cap rate calculation system according to any one of claims 1 to 7, wherein the information string database includes a liquidity index database storing the liquidity index. 前記因子情報列取得手段は、前記複数の情報列を、オフィス用途の不動産に関するものと、賃貸住宅用途の不動産に関するものとに分けて２種類取得し、
因子係数計算手段は、前記因子係数を、オフィス用途の不動産に関するものと、賃貸住宅用途の不動産に関するものとに分けて２種類計算し、
前記スペック情報受付手段は、対象不動産の用途に関する情報を受け付け、
前記比準キャップレート計算手段は、前記２種類の因子係数のうち、前記対象不動産の用途に適合する因子係数を用いて比準キャップレートを計算することを特徴とする請求項１乃至８の何れか１項に記載の不動産キャップレート計算システム。 The factor information string acquisition means acquires two or more types of the plurality of information strings, one relating to real estate for office use and one relating to real estate for rental housing,
The factor coefficient calculation means calculates the factor coefficient into two types, one relating to real estate for office use and one relating to real estate for rental housing,
The spec information accepting means accepts information on the use of the target real estate,
9. The comparison cap rate calculation means calculates a comparison cap rate using a factor coefficient suitable for the use of the target property among the two types of factor coefficients. The real estate cap rate calculation system according to item 1. 指定エリアの入力を受け付ける指定エリア受付手段と、
前記標準キャップレートデータベースから、指定エリアに属する処理標準地の標準キャップレートを読み出す指定キャップレート読み出し手段と、
前記指定エリアに属する処理標準地の標準キャップレートの平均値をエリアキャップレートとして計算するエリアキャップレート計算手段と、
前記エリアキャップレートを出力するエリアキャップレート出力手段と、
を備えることを特徴とする請求項２及び４乃至９の何れか１項に記載の不動産キャップレート計算システム。 A designated area receiving means for receiving an input of the designated area;
Designated cap rate reading means for reading out the standard cap rate of the processing standard area belonging to the designated area from the standard cap rate database;
Area cap rate calculating means for calculating an average value of standard cap rates of processing standard sites belonging to the specified area as an area cap rate;
Area cap rate output means for outputting the area cap rate;
The real estate cap rate calculation system according to any one of claims 2 and 4 to 9, characterized by comprising: 複数の実在不動産の夫々につき、エリアポテンシャルランク、駅距離、延面積、及び築年数を含む因子群と、キャップレートとを含む情報列を記憶した情報列データベースから、ストレージ内に複数の情報列を取り込む因子情報列取得ステップと、
複数の前記情報列を統計的に解析することにより、前記因子群の夫々がキャップレートに与える影響の度合いを表す因子係数を算出するための統計処理プログラムを起動するステップと、
前記ストレージ内に取り込まれた複数の前記情報列を、前記統計処理プログラムに従ってＣＰＵに処理させることにより、前記因子群の夫々の因子係数を計算する因子係数計算ステップと、
前記因子係数をストレージに記憶させる因子係数記憶ステップと、
対象不動産につき、エリア、駅距離、延面積、及び築年数を含むスペック情報の入力を受付けるスペック情報受付ステップと、
前記ストレージに記憶されている前記因子群の夫々についての因子係数と、前記対象不動産のスペック情報に含まれる因子群の夫々とに基づいて、ＣＰＵに、前記対象不動産の比準キャップレートを計算させる比準キャップレート計算ステップと、
を含むことを特徴とする不動産キャップレート計算方法。 For each of multiple real estates, multiple information strings are stored in the storage from an information string database that stores information strings including area potential rank, station distance, total area, building age, and cap rate. A factor information sequence acquisition step to be imported;
Starting a statistical processing program for calculating a factor coefficient representing a degree of influence of each of the factor groups on a cap rate by statistically analyzing the plurality of information strings;
A factor coefficient calculation step of calculating each factor coefficient of the factor group by causing the CPU to process the plurality of information strings captured in the storage according to the statistical processing program;
A factor coefficient storage step of storing the factor coefficient in a storage;
Spec information reception step for receiving input of specification information including area, station distance, total area, and building age for the target real estate;
Based on the factor coefficient for each of the factor groups stored in the storage and each of the factor groups included in the specification information of the target real estate, the CPU calculates the relative cap rate of the target real estate. A step of calculating the relative cap rate;
The real estate cap rate calculation method characterized by including. 国土交通省が地価公示法に基づいて定める標準地のデータベース、及び都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて定める基準地のデータベースの少なくとも一方から、処理標準地として採用した複数の地点の夫々につき、地積、建蔽率、容積率、及び駅距離を含む標準地情報列を取得してストレージ内に記憶する標準地情報取得ステップと、
法的規制によって定まる不動産の最大延面積を、地積、建蔽率、及び容積率を含む情報に基づいて計算するためのプログラムを起動するステップと、
前記ストレージ内に取り込まれた複数の前記標準地情報列を、前記統計処理プログラムに従ってＣＰＵに処理させることにより、前記複数の処理標準地の夫々について、法的に許容される最大延面積を想定する延面積想定ステップと、
前記複数の処理標準地の夫々につき、前記因子群の夫々についての因子係数に、当該処理標準地が属するエリアのエリアポテンシャルランク、前記標準地情報列に含まれる駅距離、前記最大延面積、及び既定の築年数を含む因子群の夫々を当てはめて、前記因子群の夫々についての影響レートを計算し、更に、それらの影響レートに基づいて標準キャップレートを計算する処理をＣＰＵに実行させる標準キャップレート計算ステップと、
前記標準キャップレートをストレージに記憶させる標準キャップレート記憶ステップと、を含み、
前記比準キャップレート計算ステップは、
前記処理標準地のうち前記対象不動産の近隣に位置するものを近隣標準地として特定するステップと、
前記近隣標準地に関して計算された前記因子群の夫々についての影響レートと、前記対象不動産の因子群の夫々についての影響レートとの差を、因子毎にＣＰＵに計算させる影響レート差計算ステップと、
前記近隣標準地の標準キャップレートを前記影響レートの差で修正することにより前記比準キャップレートを計算する処理をＣＰＵに実行させる修正ステップと、
を含むことを特徴とする請求項１１に記載の不動産キャップレート計算方法。 Each of a plurality of points adopted as processing standard land from at least one of the standard land database established by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism based on the Land Price Notification Law and the standard land database prescribed by prefectures based on the Ordinance for Enforcement of the Land Use Planning Act A standard land information acquisition step of acquiring a standard land information sequence including a land area, a building coverage ratio, a floor area ratio, and a station distance, and storing it in the storage;
Invoking a program for calculating the maximum area of real estate determined by legal regulations based on information including land area, occupancy rate, and floor area ratio;
By assuming the CPU to process a plurality of standard location information sequences captured in the storage according to the statistical processing program, a maximum legally allowable area is assumed for each of the plurality of processing standard locations. A total area assumption step;
For each of the plurality of processing standard sites, the factor coefficient for each of the factor groups, the area potential rank of the area to which the processing standard site belongs, the station distance included in the standard site information sequence, the maximum extension area, and A standard cap that applies each factor group including a predetermined age, calculates an influence rate for each factor group, and further causes the CPU to execute a process of calculating a standard cap rate based on the influence rate. A rate calculation step;
Storing a standard cap rate in a storage;
The comparative cap rate calculation step includes:
Identifying the processing standard land located in the vicinity of the target property as a nearby standard land;
An influence rate difference calculating step for causing the CPU to calculate the difference between the influence rate for each of the factor groups calculated with respect to the neighboring standard land and the influence rate for each of the factor groups of the target real estate;
A correction step of causing the CPU to perform a process of calculating the relative cap rate by correcting the standard cap rate of the neighboring standard location by the difference in the influence rate;
The real estate cap rate calculation method according to claim 11, further comprising:
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