KR20070041292A - 네트워크를 통한 부동산 임대차 중개 및 관리 시스템 및 그방법 - Google Patents

Abstract

본 발명에 따르면, 제1 및 제2 클라이언트 컴퓨터를 포함하는 다수의 클라이언트 컴퓨터 및 적어도 하나의 서버가 네트워크를 통해 상호 연결된 부동산 임대차 중개 관리 시스템에서, 상기 서버에 의해 수행되는 임대인과 임차인 간의 부동산 임대차 중개 방법이 제공된다. 본 발명의 방법은, 상기 제1 클라이언트 컴퓨터로부터 제1 계약조건을 수신하는 단계, 상기 제2 클라이언트 컴퓨터로부터 제2 계약조건을 수신하는 단계, 상기 제1 및 제2 계약조건을 서로 비교하여 상기 제1 및 제2 계약조건이 일치하는지 여부를 판별하는 단계, 상기 판별 단계에서 상기 제1 및 제2 계약조건이 일치하지 않는 것으로 판별된 경우, 상기 제1 및 제2 계약조건에 근거하여 조정된 계약조건을 생성하는 단계, 상기 생성된 조정된 계약조건을 상기 제1 및 제2 클라이언트 컴퓨터로 송신하는 단계 및 상기 제1 및 제2 클라이언트 컴퓨터 쌍방으로부터 상기 조정된 계약조건에 대한 동의 메시지를 수신하면, 상기 조정된 계약조건으로 계약이 성립된 것으로 판정하는 단계를 포함한다.

임대차, 부동산 중개, 계약 불일치, 금융 기법, 분산 시스템

Description

네트워크를 통한 부동산 임대차 중개 및 관리 시스템 및 그 방법{SYSTEM FOR INTERMEDIATING AND MANAGING REAL ESTATE TRANSACTION THROUGH NETWORK AND METHOD FOR THE SAME}

도 1은 본 발명의 예시적인 실시예에 따른 부동산 임대차 중개 관리 분산 시스템의 블록도.

도 2는 도 1에 도시된 계약조건 조정 서버의 예시적인 기능 블록도.

도 3은 본 발명에 따른 부동산 임대차 중개 관리 분산 시스템을 이용하여 임대인과 임차인의 계약조건 불일치를 조정하는 예시적인 프로세스를 나타내는 흐름도.

<도면의 주요 부분에 대한 도면의 설명>

102: 클라이언트 컴퓨터

104: 계약조건 조정 서버

106: 등록부동산정보 데이터베이스

108: 계좌관리 서버

110: 계좌정보 데이터베이스

112: 부동산 관리 서버

114: 부동산정보 데이터베이스

116: 네트워크

118: 서버 클러스터

본 발명은 네트워크를 통한 부동산 거래 시스템 및 방법에 관한 것으로, 특히 네트워크를 통해 부동산 임대차 계약을 중개 및 관리하기 위한 시스템 및 그 방법에 관한 것이다.

종래의 부동산 중개 서비스는 부동산을 팔려는 사람이나 임대하려는 사람이 부동산 소재지 인근의 부동산 중개업자에게 매매나 임대하려는 부동산의 매물정보를 제공하여 중개를 의뢰하고, 중개 의뢰를 받은 중개업자는 부동산을 사려는 사람이나 임차하려는 사람이 업소를 방문하는 경우 매물 부동산을 소개하면서 쌍방 간에 계약이 이루어지도록 한다. 그러나, 이와 같은 종래의 오프라인 중개 서비스는 거래자가 직접 중개업소에 방문해야 하기 때문에, 매매 또는 임대 정보를 다수의 일반에게 실시간으로 제공하여 최적의 거래 상대방을 찾도록 하기에는 어느 정도 한계를 가지며, 거래가 성사되기까지 상당기간이 소요되는 문제점이 있었다.

최근에는, 이러한 종래 오프라인 중개 서비스의 고비용, 저효율 문제점을 해소하고, 나아가 서비스 자체의 질을 대폭 향상시키기 위하여 컴퓨터와 네트워크를 활용하여 중개서비스 이용자와 중개업자를 연결하는 온라인 중개 서비스가 활용되고 있다. 컴퓨터의 보급률이 높아지고 인터넷 활용 인구가 늘어남에 따라 인터넷 을 이용한 부동산 전자상거래는 시장 잠재력이 큰 것으로 평가되고 있으며, 특히 인터넷이 지니는 보편적 접근성, 양방향성 및 실시간 정보전송의 특성은 종래의 오프라인 중개 서비스와는 전혀 다른 새로운 가능성을 제공할 것으로 기대되고 있다. 더욱이, 인터넷을 이용한 부동산 거래는 시간과 공간의 제약을 극복하는 새로운 수단으로 자리를 잡아가고 있으며, 기하급수적으로 늘어나는 인터넷 이용자의 성장과 더불어 궁극적으로는 기존의 부동산 거래 및 중개 시장보다 더욱 큰 규모로 성장해 갈 것이라는 것이 일반적인 관측이다.

그러나, 상술한 바와 같은 장점들에도 불구하고, 기존의 온라인 부동산 전자상거래 서비스는 여전히 다음과 같은 몇 가지 문제점을 갖고 있다.

첫째, 네트워크를 통한 부동산 임대차 계약 과정에서 임대인과 임차인간의 임대차 요구조건이 다른 경우에는 계약이 성사되기 힘들며, 임대인과 임차인은 쌍방이 모두 동의하는 임대차 조건으로 계약이 성립될 때까지 반복적으로 거래를 시도하여야 하는 수고를 감내하여야 한다.

둘째, 임대차 계약 초기의 신용 리스크나 임대차 계약 만료시 보증금 환급의 위험, 매월 월세를 지급하기로 한 경우 지급 약속에 관한 위험 등 임대차와 관련된 제반 리스크를 거래 당사자가 직접 부담하여야 한다.

셋째, 임대차 계약을 맺은 후에도 주택시장 환경 변화로 인한 임대 보증금 시세의 등락으로 인하여 임대인 또는 임차인 중 일방이 현 계약조건을 변경하고자 하는 경우, 계약의 해지로 종결되는 경우가 많다. 이와 같은 경우, 임대인은 새로운 임차인이 나타나지 않으면 자금 부족으로 임차인에게 보증금을 반환하지 못하는 문제가 발생할 수도 있다.

현행 임대차 계약에서 임차인의 권리는 주택임대차보호법과 상가임대보호법에 의해 확정일자 또는 세무서 신고 등의 저비용으로 보호되고 있으나, 계약불일치에 따른 임대차 당사자의 권리를 보호하고, 임대차 계약에 따른 선금과 입주일 사이의 신용리스크 문제 또는 임대차인의 신용부족에서 발생되는 금융리스크를 감소시킬 수 있도록 하는 제도는 마련되어 있지 않다. 따라서, 계약요구조건의 불일치를 원만하게 해결하고, 금융기관이 자금관리기능을 수행하는, 이른바 에스크로의 역할을 담당하게 함으로써 임대차인의 신용 리스크를 대폭 감소시켜 계약의 안정성을 확보할 수 있도록 하는 시스템이 요구된다.

본 발명은 전술한 문제점을 해결하기 위하여 안출된 것으로서, 본 발명의 목적은 임대인과 임차인이 제시한 요구조건의 불일치를 해결하기 위한 부동산 임대차 관리 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.

본 발명의 다른 목적은 다양한 금융기법, 예컨대 융자, 예금, 금리, 신용 등을 적절히 활용하여 안전하면서도 동시에 저렴한 임대차 계약이 이루어지도록 하는 부동산 임대차 관리 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.

본 발명의 또 다른 목적은, 네트워크를 통해 임대인과 임차인 및 금융기관(예컨대, 은행)이 계약 당사자로 참가하여 부동산 임대차 계약을 효율적으로 관리하기 위한 부동산 임대차 관리 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.

본 발명의 또 다른 목적은, 임대인에게 다양한 임차인을 만날 수 있는 기회 를 제공하여 쉽게 임대문제를 해결하며 제반 금전적 이익을 도모할 수 있도록 하는 부동산 임대차 관리 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.

상기 목적을 달성하기 위한 본 발명의 일 형태에 따르면, 제1 및 제2 클라이언트 컴퓨터를 포함하는 다수의 클라이언트 컴퓨터 및 적어도 하나의 서버가 네트워크를 통해 상호 연결된 부동산 임대차 중개 관리 시스템에서, 상기 서버에 의해 수행되는 임대인과 임차인 간의 부동산 임대차 중개 방법이 제공되는데, 이 방법은, 상기 제1 클라이언트 컴퓨터로부터 제1 계약조건을 수신하는 단계, 상기 제2 클라이언트 컴퓨터로부터 제2 계약조건을 수신하는 단계, 상기 제1 및 제2 계약조건을 서로 비교하여 상기 제1 및 제2 계약조건이 일치하는지 여부를 판별하는 단계, 상기 판별 단계에서 상기 제1 및 제2 계약조건이 일치하지 않는 것으로 판별된 경우, 상기 제1 및 제2 계약조건에 근거하여 조정된 계약조건을 생성하는 단계, 상기 생성된 조정된 계약조건을 상기 제1 및 제2 클라이언트 컴퓨터로 송신하는 단계 및 상기 제1 및 제2 클라이언트 컴퓨터 쌍방으로부터 상기 조정된 계약조건에 대한 동의 메시지를 수신하면, 상기 조정된 계약조건으로 계약이 성립된 것으로 판정하는 단계를 포함한다.

본 발명의 일 실시예에 따르면, 조정된 계약조건을 생성하는 상기 단계는, 적어도 하나의 데이터베이스에 저장된 임대용 부동산에 관한 정보 데이터에 기초하여 상기 제1 및 제2 계약조건의 불일치 사항을 금융기관의 금융기법으로 보완하는 단계를 포함한다.

본 발명의 다른 실시예에 따르면, 상기 임대용 부동산에 관한 정보 데이터 는, 상기 임대용 부동산의 가치와 이에 상응하는 융자한도, 임대보증금 시세와 월세 시세를 포함한다.

본 발명의 또 다른 실시예에 따르면, 상긱 방법은 상기 조정된 계약조건으로 계약이 성립된 것으로 판정된 경우, 상기 서버가 상기 임대인 및 상기 임차인 각각의 계좌를 개설하는 단계를 더 포함한다.

본 발명의 다른 형태에 따르면, 제1 및 제2 클라이언트 컴퓨터를 포함하는 다수의 클라이언트 컴퓨터 및 임대인과 임차인 간의 부동산 임대차를 중개하기 위한 적어도 하나의 서버가 네트워크를 통해 상호 연결된 부동산 임대차 중개 관리 시스템이 제공되는데, 상기 서버는, 제1 및 제2 클라이언트 컴퓨터로부터 각각 제1 및 제2 계약조건을 수신하기 위한 수신 수단, 상기 제1 및 제2 계약조건을 서로 비교하여 상기 제1 및 제2 계약조건이 일치하는지 여부를 판별하기 위한 판별 수단, 상기 판별 수단에 의해 상기 제1 및 제2 계약조건이 일치하지 않는 것으로 판별된 경우, 상기 제1 및 제2 계약조건에 근거하여 조정된 계약조건을 생성하기 위한 생성 수단, 상기 생성된 조정된 계약조건을 상기 제1 및 제2 클라이언트 컴퓨터로 송신하기 위한 송신 수단 및 상기 제1 및 제2 클라이언트 컴퓨터 쌍방으로부터 상기 조정된 계약조건에 대한 동의 메시지를 수신하면, 상기 조정된 계약조건으로 계약이 성립된 것으로 판정하기 위한 판정 수단을 포함한다.

본 발명의 상술한 목적 및 그 밖의 목적, 장점 및 특징들은 본 발명의 특정 실시예들을 나타내는 첨부된 도면을 참조하여 개시되는 이하의 상세한 설명으로부 터 명백해질 것이다.

도 1은 본 발명의 예시적인 실시예에 따른 부동산 임대차 중개 관리 분산 시스템의 블록도를 나타낸다. 부동산 임대차 중개 관리 분산 시스템(100)은 다수의 클라이언트 컴퓨터(102), 등록부동산정보 데이터베이스(106), 계좌정보 데이터베이스(110), 부동산정보 데이터베이스(114), 및 계약조건 조정 서버(104), 계좌관리 서버(108) 및 부동산 관리 서버(112)를 포함하는 서버 클러스터(118)를 포함한다.

다수의 클라이언트 컴퓨터(102)란 궁극적으로 임대인용 컴퓨터와 임차인용 컴퓨터를 말하며, 서버 클러스터(118)에 포함된 각 서버(104, 108 또는 112)는 통상적으로 인터넷과 같은 통신 매체 상에서 접근 가능한 원격 컴퓨터 시스템에 해당된다. 상술한 분산 시스템(100)의 각 구성요소들은 네트워크(116; 예컨대, 인터넷)에 의해 상호 연결된다. 본 발명의 클라이언트 컴퓨터(102)와, 서버 클러스터(118) 내의 계약조건 조정 서버(104), 계좌관리 서버(108) 및 부동산 관리 서버(112)는 여러 다른 종류의 다수의 네트워크를 통해 함께 연결될 수도 있다. 이러한 네트워크로는 LAN, WAN, 전화선으로 접근되는 지역 네트워크 등을 들 수 있다.

클라이언트 컴퓨터(102)는, 임대인이 네트워크(116)를 통해 임대하고자 하는 부동산에 관한 정보 및 희망하는 임대 조건(예컨대, 계약 형태(전세 또는 월세), 임대 보증금 액수, 월세 금액 등)을 입력하거나, 임차인이 계약조건 조정 서버(104)에 등록되어 있는 부동산 및 관련 정보를 검색하고 검색된 부동산에 대한 희망 임차 조건을 입력하는데 사용된다. 클라이언트 컴퓨터(102)는 입력된 임대 조건 또는 임차 조건을 네트워크(116)를 통해 계약조건 조정 서버(104)로 전송한다.

클라이언트 컴퓨터(102)는 기존의 개인용 컴퓨터, 워크스테이션 또는 그 외의 다른 크기의 컴퓨터 시스템일 수 있으며, 일반 가정에 설치되거나 또는 부동산 중개 업소에 설치될 수 있다. 클라이언트 컴퓨터(102)가 부동산 중개 업소에 설치된 경우에는, 중개인이 임대 매물을 관리하고, 임대인과 임차인의 다양한 요구를 금융기관을 통해 조정하는 역할을 행하게 된다. 각각의 클라이언트 컴퓨터(102)는 통상적으로 하나 이상의 프로세서, 메모리, 입출력 장치 및 네트워크 인터페이스를 포함한다. 클라이언트 컴퓨터(102)는 네트워크(116)를 통하여 계약조건 조정 서버(104)를 포함한 다양한 네트워크 정보 제공자와 통신할 수도 있다.

부동산정보 데이터베이스(114)는 해당 금융기관에서 조사 작성한 전 지역의 부동산 가격, 융자 한도, 임대 보증금 시세, 월세 시세 등에 관한 정보를 저장한다. 부동산 관리 서버(112)는 계약조건 조정 서버(104)로부터의 특정 부동산에 대한 검색 요청에 응답하여, 부동산정보 데이터베이스(114) 내에 저장된 해당 부동산에 관한 부동산정보를 검색하고 이를 계약조건 조정 서버(114)로 전송한다.

계약조건 조정 서버(104)는 클라이언트 컴퓨터로부터 수신된 임대인의 임대 조건과 임차인의 임차 조건을 비교하고, 이들 간에 존재하는 불일치를 조정한다. 임대 조건과 임차 조건의 비교 결과, 양자가 일치한다고 판정된 경우, 계약조건 조정 서버(104)는 임대인과 임차인의 클라이언트 컴퓨터(102)로 계약 성립 통보 메시지를 송신한다. 임대 조건과 임차 조건의 비교 결과, 임차 조건과 임대 조건이 불일치한다고 판정된 경우(즉, 임대 보증금 액수 또는 월세 금액의 차이 등 다양한 계약조건 중 적어도 하나의 조건에 대한 불일치가 발견된 경우), 계약조건 조정 서 버(104)는 부동산 관리 서버(112)로 해당 부동산에 관한 정보(예컨대, 전세 보증금 시세, 월세 시세 등)의 요청 메시지를 송신한다. 계약조건 조정 서버(104)가 상기 요청 메시지에 응답으로서 부동산 관리 서버(112)로부터 해당 부동산에 관한 정보를 수신하면, 이 정보에 기초하여 다양한 금융 기법(예컨대, 융자, 예금, 금리, 신용)을 적용하여 조정된 임대차 조건을 생성하고 이를 임대인 및 임차인 각각의 클라이언트 컴퓨터(102)로 전송한다. 계약조건 조정 서버(104)가 임대인 및 임차인 클라이언트 컴퓨터(102) 쌍방 모두로부터 조정된 계약조건에 대한 동의 메시지를 수신하면, 금융 계좌 개설을 위해 필요한 계약 당사자(즉, 임대인과 임차인)에 관한 정보를 계좌관리 서버(108)로 전송한다. 일부 실시예에서, 계약조건 조정 서버(104)는 다수의 임대인의 클라이언트 컴퓨터(102)로부터 수신된 다수의 임대요구조건을 등록부동산 정보 데이터베이스(106)에 미리 저장해 둔 후, 임차인의 클라이언트(102)로부터 임차 조건을 수신한 경우, 다수의 저장된 임대인 조건 중 임차 조건과 최적으로 부합하는 적어도 하나의 임대인 조건을 선택하여 이들로부터 조정된 임대차조건을 생성할 수도 있다.

도 2는 계약조건 조정 서버(104)의 예시적인 기능 블록도를 나타낸다. 계약조건 조정 서버(104)는 통신 인터페이스(202), 프로세서(204) 및 비휘발성 메모리(206)를 포함한다. 임대인과 임차인 계약 조건의 불일치를 조정하는 계약조건 조정 프로그램(208)은 비휘발성 메모리(206)에 저장된다. 통신 인터페이스(202)는 네트워크(116)에 접속하거나 서버 클러스터(118) 내의 다른 서버들과 접속하기 위해 사용된다. 프로세서(204)는, 계약조건 조정 서버(104)를 위한 주 처리기로서, 비휘발성 메모리(206) 내의 계약조건 조정 프로그램(208)을 실행한다. 도 2는 본 발명의 이해를 용이하게 하기 위하여 필수적인 소자만을 도시하고 있으며, 그 밖에 중간 처리 결과 등을 저장하기 위한 휘발성 메모리 등의 다양한 소자를 더 포함할 수 있음은 당업자에게 자명하다.

계좌관리 서버(108)는 계약조건 조정 서버(104)로부터 수신된 임대인 및 임차인 정보에 기초하여, 임대인 및 임차인 거래 계좌를 신설하고 이를 계좌정보 데이터베이스(110)에 저장한다. 개설된 임대인 및 임차인 계좌는 금융기관이 임대인과 임차인 자금의 이전 및 관리를 하는데 사용된다.

본 발명의 예시적인 실시예에 따르면, 다수의 서버(104, 108 및 112)는 서버 클러스터(118)로 형성되어 금융기관(예컨대, 은행)에 의해 운용되지만, 이에 한정되는 것은 아니며, 물리적으로 분산 배치되어 서로 상이한 주체에 의해 운용될 수도 있다. 다수의 서버(104, 108 및 112)의 기능은 하나의 서버에 의해 구현될 수도 있음에 유의하여야 한다.

도 3은 도 1에 도시된 부동산 임대차 중개 관리 분산 시스템(100)을 이용하여 임대인과 임차인의 계약조건 불일치를 조정하기 위한 예시적인 프로세스를 나타내는 흐름도(300)이다. 먼저, 단계 302에서, 계약조건 조정 서버(104)는 임대인과 임차인의 클라이언트 컴퓨터(102)로부터 임대 및 임차 요구 조건을 수신한다.

단계 304에서, 계약조건 조정 서버(104)는 단계 302에서 수신된 임대 조건과 임차 조건을 비교하여 불일치 사항이 있는지 판단한다. 불일치 사항이 없다고 판단된 경우, 프로세스는 단계 312로 진행하고, 불일치 사항이 있다고 판단된 경우에 는, 단계 306으로 진행한다.

단계 306에서, 계약조건 조정 서버(104)는 부동산 관리 서버(112)에게 부동산정보 데이터베이스(114)에 저장되어 있는 해당 부동산에 관한 정보, 예컨대 임대용 부동산의 가치, 이에 상응하는 융자한도, 임대보증금 시세, 월세 시세 등의 데이터를 요청한다.

단계 308에서, 계약조건 조정 서버(104)는 단계 306에서의 요청에 응답하여 부동산 관리 서버(112)로부터 수신된 해당 부동산에 관한 정보에 기초하여, 적절한 금융기법을 이용하여 임대인 조건 및 임차인 조건 간의 불일치를 조정한 새로운 계약 조건을 생성하고, 이를 임대인 및 임차인 클라이언트 컴퓨터(102)로 송신한다.

계약조건 조정 서버(104)가 단계 308에서 임대 및 임차 요구조건의 불일치를 조정한 새로운 조정 조건을 생성하는 구체적인 방법에 관한 몇몇 예시적인 구현예에 대해 설명하면 다음과 같다.

1. 제1 구현예 - 전세 보증금액 요구 조건이 불일치하는 경우

단계 304에서 임대 및 임차 요구조건의 비교 결과, 양 요구조건이 전세 방식의 계약 형태에 대해서는 일치하지만 전세 보증금 액수에 대해서는 불일치한다고 판정된 경우(예컨대 임대인은 전세 보증금 1억원을 받기를 원하지만 임차인은 전세 보증금 8천만원을 지급하기를 원할 경우), 계약조건 조정 서버(104)는, 임차인은 임대인이 요구하는 액수 중 일부(예컨대, 8천만원만)만을 지급하고 해당 금융기관에서 차액(즉, 2천만원)을 낮은 이율(즉, 월세의 전세금대비 이율보다 금융기관 대출 이자가 훨씬 저렴함. 현재, 보통 전세를 월세로 전환할 경우 월 1% 정도 계산 하나 은행 대출의 경우에는 보통 0.5% 정도(연리 6%)이므로 절반 수준임)로 임대인에게 융자해주고, 그 이자는 임차인이 월세 형태로 금융기관에 지급하도록 하는 조정 조건을 생성한다. 이 경우, 임차인은 현재 오프라인 상에서 발생하는 일부 전세 일부 월세인 부동산 임대차 계약보다 월등히 저렴한 월세로 이용할 수 있게 된다.

2. 제2 구현예 - 계약 형태가 불일치하는 경우

임대 및 임차 요구조건의 비교 결과, 양 요구조건이 계약 형태에 대하여 불일치한다고 판정된 경우(예컨대, 임대인은 전액 월세를 요구하고 임차인은 전액 전세를 원할 경우), 계약조건 조정 서버(104)는, 임차인 요구조건 상의 전세 금액과 임대인 요구조건 상의 월세액 간의 차액에 기초하여 일정 월정액을 책정하고, 임차인의 전세보증금과 전세보증금에 예금금리를 적용한 이자를 혼합하여 임대인에게 월세 형태로 지급하되, 책정한 일정 월정액과 상기 임대인에게 지급되는 금액 간의 차액은 월세 형태로 계약하도록 하는 조정 조건을 생성한다.

3. 제3 구현예 - 월세 금액 요구조건이 불일치하는 경우

임대 및 임차 요구조건의 비교 결과, 각 요구조건 상의 월세 금액이 불일치한다고 판정된 경우(예컨대, 임대인은 월 2백만원의 월세를 원하고 임차인은 임대 시세에 상응하는 월 1백만원의 월세를 원하는 경우), 계약조건 조정 서버(104)는, 금융기관 융자 지급가능 총액(예컨대, 월 1백만원)을 결정하고, 결정된 총액 한도 내의 금액(예컨대, 월 1백만원)을 금융기관이 임대인에게 융자하도록 하여, 임차인으로부터 받는 1백만원과 융자금 1백만원의 도합 월 2백만원을 임대인에게 지급하 도록 하는 조정 조건을 생성한다. 계약조건 조정 서버(104)는 상술한 금융기관 융자 지급가능 총액을 결정하는 경우, 부동산 관리 서버(112)에게 부동산정보 데이터(114)에 저장되어 있는 해당 부동산에 관한 정보(예컨대, 현 주택 평가액)를 요청하고, 이에 응답하여 부동산 관리 서버(112)로부터 수신된 부동산 정보에 기초하여 융자 지급가능 금액 및 지급가능 기간 등을 산출할 수 있다.

4. 제4 구현예 - 임대차 계약 기간의 불일치

임대인 조건과 임차인 조건이 계약 기간에 있어 불일치한다고 판정된 경우(예컨대, 임대인은 즉시 임대를 원하나 임차인은 그렇지 않은 경우), 계약조건 조정 서버(104)는 부동산정보 데이터베이스(114)에 저장된 해당 부동산 정보에 기초하여 금융기관에서 우선 지급할 수 있는 금액을 산출하고 그 금액을 임대인에게 선 지급하도록 하는 조정 조건을 생성할 수 있다. 또한, 임차인이 계약 종료나 어떤 조건으로 인하여 임대차 계약을 해지하려고 하나 새로운 임차인이 나타나지 않는 경우에도 마찬가지로, 임대인이 자금부족으로 인하여 임차인에게 보증금을 반환하지 못하는 문제점을 보완하기 위하여 금융기관에서 임차인에게 대출 형식으로 보증금을 선지급하도록 할 수 있다. 이 때, 선지급된 융자 금액에 대한 이자는 융자를 받는 측에서 부담하도록 한다.

5. 제5 구현예 - 임대차 보증금의 변동

주택시장 환경 변화로 인한 임대 보증금 시세의 등락으로 인하여 임대인과 임차인 간의 현 계약조건을 변경하고자 하는 경우에도, 계약조건 조정 서버(104)는 양자 간의 금전적 불일치를 조정하여 보증금 차액 문제를 해결하도록 할 수 있다. 예컨대, 임대 보증금 하락으로 인해 기존 임차인이 계약을 해지하고 신규 임차인이 하락한 보증금으로 임대인과 계약을 하는 경우에도 보증금 등귀로 인한 차액을 금융기관에서 부담하도록 하여 임대차 계약이 원활하게 유지될 수 있도록 할 수 있다.

다시 도 3의 흐름도를 참조하면, 단계 310에서, 계약조건 조정 서버(104)는 임대인 및 임차인 클라이언트 컴퓨터(102)로부터 조정된 계약조건에 대한 동의 여부를 나타내는 메시지를 수신한다. 만약 수신된 메시지가 모두 조정된 계약조건에 동의한다는 것을 나타내는 경우 프로세스는 단계 312로 진행하고, 임대인과 임차인 중 일방이라도 조정된 계약 조건에 동의하지 않는다는 것을 나타내는 경우 프로세스는 단계 316으로 진행한다.

단계 312에서, 계약조건 조정 서버(104)는 임대인 및 임차인 클라이언트 컴퓨터(102)로 계약 성립 통보 메시지를 전송함과 동시에, 임대인과 임차인 정보를 계좌관리 서버(108)로 송신한다.

단계 314에서는, 계좌관리 서버(108)가 계약조건 조정 서버(104)로부터 수신된 임대인과 임차인의 정보에 기초하여 임대인 및 임차인 거래 계좌를 신설하고 이를 계좌정보 데이터베이스(110)에 등록시킨다. 이로써, 금융기관은 개설된 계좌를 통하여 임대인과 임차인의 자금의 이전 및 관리를 수행할 수 있게 된다. 예를 들어, 임대인은 1억의 전세보증금을 요구하고 임차인은 목돈이 8천만원뿐인 상태에서, 임대인과 임차인이 계약조건 조정 서버(104)에 의해 조정된 계약조건, 예컨대 전세금 8천만원과 부족분 2천만원에 해당하는 은행 대출금이자 상당액을 월세로 계 좌 납부하는 조건에 동의한 경우, 임대차 관리용 계좌가 임대차인 모두에 대해 각각 개설된다. 임차인은 계약 보증금을 개설된 임차인 계좌에 입금하고, 금융기관은 입금된 선금을 임대인 계좌로 계좌이체하며, 계약조건 조정 서버(104)는 차액 2천만원에 대한 융자시스템가동과 잔금관련정보를 저장해둔다. 잔금 지급일에 임차인은 자기계좌에 본인 부담 잔금을 입금 시키고, 금융기관은 융자프로그램을 가동시켜 2천만원을 융자 처리하여 임대인 계좌에 이체하고, 융자된 2천만원에 대한 이자는 임차인 계좌에서 인출되도록 등록한다. 결국, 매월 임차인은 2천만원에 해당하는 이자를 월세조로 임차인계좌에 입금하고, 은행은 융자금 이자조로 계좌이체 하여 은행 수입이자로 처리한다.

단계 316에서, 계약조건 조정 서버(104)는 계약이 불성립된 것으로 판단하고, 클라이언트 컴퓨터(102)를 통해 이를 임대인과 임차인에게 통지한 후, 계약조건 조정 프로세스를 종료시킨다.

본 발명은 첨부된 도면을 참조하여 바람직한 실시예들과 관련하여 설명되었지만, 이하의 특허청구범위에 의해 규정되는 본 발명의 사상 및 범위를 벗어나지 않고 다양한 수정 및 변경이 행해질 수 있음은 당해 기술 분야의 당업자에게 자명하다.

이상과 같은 본 발명에 의하면, 임대차 계약시, 임대차 당사자간의 임대차 금액 불일치 및 기간불일치와, 임대차 계약 초기의 신용리스크와 임대계약 만료시 보증금 환급의 위험, 매월 월세 경우 지급약속에 관한 위험 등 임대차 관련하여 제 반 리스크를 금융기관이 금융기법과 신용제공 등으로 참가하여, 원활하고 안정적인 임대차계약의 이행을 촉진할 수 있다.

Claims (14)

1. 제1 및 제2 클라이언트 컴퓨터를 포함하는 다수의 클라이언트 컴퓨터 및 적어도 하나의 서버가 네트워크를 통해 상호 연결된 부동산 임대차 중개 관리 시스템에서, 상기 서버에 의해 수행되는 임대인과 임차인 간의 부동산 임대차 중개 방법으로서,

   상기 제1 클라이언트 컴퓨터로부터 제1 계약조건을 수신하는 단계;

   상기 제2 클라이언트 컴퓨터로부터 제2 계약조건을 수신하는 단계;

   상기 제1 및 제2 계약조건을 서로 비교하여 상기 제1 및 제2 계약조건이 일치하는지 여부를 판별하는 단계;

   상기 판별 단계에서 상기 제1 및 제2 계약조건이 일치하지 않는 것으로 판별된 경우, 상기 제1 및 제2 계약조건에 근거하여 조정된 계약조건을 생성하는 단계;

   상기 생성된 조정된 계약조건을 상기 제1 및 제2 클라이언트 컴퓨터로 송신하는 단계; 및

   상기 제1 및 제2 클라이언트 컴퓨터 쌍방으로부터 상기 조정된 계약조건에 대한 동의 메시지를 수신하면, 상기 조정된 계약조건으로 계약이 성립된 것으로 판정하는 단계를 포함하는, 부동산 임대차 중개 방법.
2. 제1항에 있어서,

   조정된 계약조건을 생성하는 상기 단계는, 적어도 하나의 데이터베이스에 저 장된 임대용 부동산에 관한 정보 데이터에 기초하여 상기 제1 및 제2 계약조건의 불일치 사항을 금융기관의 금융기법으로 보완하는 단계를 포함하는, 부동산 임대차 중개 방법.
3. 제2항에 있어서, 상기 금융기법은, 임차인이 보유한 전세금액에 비해 임대인이 받고자하는 전세금액이 큰 경우, 부족분의 전세자금을 상기 임대인에게 대출하고, 그 이자는 상기 임차인으로부터 받는 기법인 것을 특징으로 하는 부동산 임대차 중개 방법.
4. 제2항에 있어서, 상기 임대용 부동산에 관한 정보 데이터는, 상기 임대용 부동산의 가치와 이에 상응하는 융자한도, 임대보증금 시세와 월세 시세를 포함하는, 부동산 임대차 중개 방법.
5. 제1항에 있어서, 상기 조정된 계약조건으로 계약이 성립된 것으로 판정된 경우, 상기 서버가 상기 임대인 및 상기 임차인 각각의 계좌를 개설하는 단계를 더 포함하는, 부동산 임대차 중개 방법.
6. 제2항에 있어서, 상기 금융기관은 상기 임차인인 것을 특징으로 하는 부동산 임대차 중개 방법.
7. 제6항에 있어서, 상기 금융기관은 임차인으로서 임대차 권리를 확보한 후, 상기 임대용 부동산을 전세 또는 월세로 재임대할 수 있는 것을 특징으로 하는 부동산 임대차 중개 방법.
8. 제1 및 제2 클라이언트 컴퓨터를 포함하는 다수의 클라이언트 컴퓨터 및 임대인과 임차인 간의 부동산 임대차를 중개하기 위한 적어도 하나의 서버가 네트워크를 통해 상호 연결된 부동산 임대차 중개 관리 시스템으로서,

   상기 서버는

   제1 및 제2 클라이언트 컴퓨터로부터 각각 제1 및 제2 계약조건을 수신하기 위한 수신 수단;

   상기 제1 및 제2 계약조건을 서로 비교하여 상기 제1 및 제2 계약조건이 일치하는지 여부를 판별하기 위한 판별 수단;

   상기 판별 수단에 의해 상기 제1 및 제2 계약조건이 일치하지 않는 것으로 판별된 경우, 상기 제1 및 제2 계약조건에 근거하여 조정된 계약조건을 생성하기 위한 생성 수단;

   상기 생성된 조정된 계약조건을 상기 제1 및 제2 클라이언트 컴퓨터로 송신하기 위한 송신 수단; 및

   상기 제1 및 제2 클라이언트 컴퓨터 쌍방으로부터 상기 조정된 계약조건에 대한 동의 메시지를 수신하면, 상기 조정된 계약조건으로 계약이 성립된 것으로 판정하기 위한 판정 수단

   을 포함하는, 부동산 임대차 중개 관리 시스템.
9. 제8항에 있어서,

   상기 생성 수단은, 적어도 하나의 데이터베이스에 저장된 임대용 부동산에 관한 정보 데이터에 기초하여 상기 제1 및 제2 계약조건의 불일치 사항을 금융기관의 금융기법으로 보완하는, 부동산 임대차 중개 관리 시스템.
10. 제9항에 있어서,

    상기 금융기법은, 임차인이 보유한 전세금액에 비해 임대인이 받고자하는 전세금액이 큰 경우, 부족분의 전세자금을 상기 임대인에게 대출하고, 그 이자는 상기 임차인으로부터 받는 기법인 것을 특징으로 하는 부동산 임대차 중개 관리 시스템.
11. 제9항에 있어서, 상기 임대용 부동산에 관한 정보 데이터는, 상기 임대용 부동산의 가치와 이에 상응하는 융자한도, 임대보증금 시세와 월세 시세를 포함하는, 부동산 임대차 중개 관리 시스템.
12. 제8항에 있어서, 상기 서버는, 상기 판정 수단에 의해 상기 조정된 계약조건으로 계약이 성립된 것으로 판정된 경우, 상기 임대인 및 상기 임차인 각각의 계좌를 개설하는 계좌 개설 수단을 더 포함하는, 부동산 임대차 중개 관리 시스템.
13. 제9항에 있어서, 상기 금융기관은 상기 임차인인 것을 특징으로 하는 부동산 임대차 중개 관리 시스템.
14. 제13항에 있어서, 상기 금융기관은 임차인으로서 임대차 권리를 확보한 후, 상기 임대용 부동산을 전세 또는 월세로 재임대할 수 있는 것을 특징으로 하는 부동산 임대차 중개 관리 시스템.

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