JP2020038422A - Insurance information management apparatus of condominium building and management method of insurance information - Google Patents
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Abstract
Description
本発明は、区分所有建物の共用部分を対象にした地震保険が付帯された火災保険契約に関する情報を管理するための、区分所有建物の保険情報管理装置及び保険情報の管理方法に関するものである。 The present invention relates to an insurance information management device for a co-owned building and a method for managing insurance information for managing information on a fire insurance contract with earthquake insurance for a common part of the co-owned building.
都心部を中心に優良なオフィス物件への需要が強まる中、出願人は新たな不動産の所有形態である「区分所有オフィス」（登録商標）を販売して、投資家やオフィス利用者の需要に応えている。「区分所有オフィス」とは、主に都心部の中規模のオフィスビルを対象にして、フロア毎、又は部屋毎に物件を分譲するもので、投資家やオフィス利用者の不動産投資に対する資金的なハードルを下げ、リスク分散を可能にするとともに、管理コストの軽減にも資するといったメリットを有している（非特許文献１参照）。 Amid growing demand for superior office properties, especially in central Tokyo, applicants have sold a new form of real estate ownership, the “Keitai Owned Office” (registered trademark), to meet the needs of investors and office users. I am responding. “Section-owned offices” are mainly for medium-sized office buildings in central Tokyo, and sell properties by floor or by room. It has the advantage of lowering hurdles, enabling risk diversification, and contributing to lower management costs (see Non-Patent Document 1).
こうした区分所有オフィスの管理に関して、その投資効果やリスクを分析する投資管理システム（特許文献１及び特許文献２参照）や、専有部分と共用部分の面積や設備を管理する面積設備管理システム（特許文献３参照）に関する発明が開示されている。 Regarding the management of such division-owned offices, an investment management system for analyzing the investment effect and risk (see Patent Documents 1 and 2), and an area facility management system for managing the areas and facilities of a dedicated portion and a common portion (Patent Documents) 3) is disclosed.
また、区分所有の建物では、専有部分と共用部分についてそれぞれ火災保険や地震保険を契約することになるので、その管理が必要になるが、こうした物件を対象にした地震保険に関する情報を管理する技術として、例えば、区分所有のマンションを対象にして、地震発生時に地震保険の査定を効率的に行うことができるマンション地震保険管理システムに関する発明が開示されている（特許文献４参照）。 In addition, in a jointly owned building, fire insurance and earthquake insurance will be contracted for exclusive use and common use, respectively, so it will be necessary to manage it, but technology for managing information on earthquake insurance for such properties is required. As an example, there is disclosed an invention relating to a condominium earthquake insurance management system that can efficiently evaluate earthquake insurance when a seismic event occurs in a condominium owned by a division (see Patent Document 4).
地震発生のリスクが高いと考えられているわが国では、特許文献４にも記載されているように、マンション等の住宅の所有者は、火災保険とあわせて地震保険に加入すること（地震保険単独では加入できず、火災保険に付帯した契約となることが通常である）が一般的である。こうした地震保険は、地震発生時に保険会社が支払う保険金の負担が過大となるため、政府による再保険によって、民間の保険会社による引き受けが政策的に可能となっているのが実情である。ところが、オフォスビルを対象にした地震保険は政府の再保険の対象から除外されているため、マンション等の住宅とは異なり、その所有者が地震保険を契約するのは事実上困難なのが現状である。 In Japan, which is considered to have a high risk of earthquake occurrence, as described in Patent Document 4, homeowners such as condominiums must purchase earthquake insurance together with fire insurance. Is usually not possible, and the contract usually accompanies fire insurance.) In such earthquake insurance, the insurance company pays an excessive amount of insurance money in the event of an earthquake, and the fact is that government reinsurance has made it possible for private insurance companies to underwrite the policy. However, earthquake insurance for office buildings is excluded from government reinsurance, and unlike housing such as condominiums, it is actually difficult for the owner to contract for earthquake insurance. .
こうした状況下において、区分所有オフィスを含めたオフィス用の建物についても、地震保険の付保が可能な仕組みが求められるところであるが、キャプティブ保険と呼ばれる海外子会社を設立した特殊な保険契約のスキームを利用すれば、オフィス用建物についても現実的な保険料で地震保険を付保することが可能となる。しかしながら、このスキームの利用には専門的なノウハウやネットワーク等が必要で、一般のオフィス所有者にはハードルが高く、区分所有オフィスの共用部分を管理するために設立された管理組合が契約することは、さらに困難となっている。 Under such circumstances, there is a need for a system that can provide earthquake insurance for office buildings, including co-owned offices.However, a special insurance contract scheme that establishes an overseas subsidiary called captive insurance is required. If it is used, earthquake insurance can be insured for office buildings with realistic insurance premiums. However, the use of this scheme requires specialized know-how and a network, and the hurdle is high for ordinary office owners. A contract must be signed by a management union established to manage common areas of co-owned offices. Has become even more difficult.
このような課題に対して、出願人は、上記のノウハウやネットワークを有する者が管理組合の理事長として火災保険契約に介在することによって、区分所有オフィスの共用部分を対象に地震保険の付保が可能なスキームを考案したが、そのスキームを実現するためには、区分所有オフィスの管理組合や保険契約に関する情報を的確かつ効率的に管理するシステムが求められるところである。 In response to such issues, the applicant has been required to provide earthquake insurance coverage to common areas of co-owned offices by having a person with the above know-how and network intervene in the fire insurance contract as the chairman of the management union. However, in order to realize the scheme, a system that manages information on the management union of the co-owned offices and insurance contracts accurately and efficiently is required.
本発明は、このような課題に対応するためになされたものであり、区分所有建物について、地震保険の付保が事実上困難なオフィスビル等でも地震保険への加入が可能となるように、区分所有建物の共用部分を対象にした地震保険が付帯された火災保険契約に関する情報を的確かつ効率的に管理して、その締結の促進に資する、区分所有建物の保険情報管理装置及び保険情報の管理方法を提供することを目的とするものである。 The present invention has been made in order to cope with such a problem, and for a co-owned building, it is possible to join the earthquake insurance even in an office building or the like where it is practically difficult to provide earthquake insurance. A system for managing the insurance information management device and insurance information for co-owned buildings that manages information related to fire insurance contracts with earthquake insurance for common areas of co-owned buildings in an accurate and efficient manner and contributes to the conclusion of such contracts. It is intended to provide a management method.
本発明では、キャプティブ保険の利用が可能な法人等が区分所有建物の管理組合の理事長に就任し、理事長名での契約によって区分所有建物の共用部分を対象に地震保険が付帯された火災保険契約の締結が可能となる、出願人が考案した火災保険契約のスキームに着目し、その要件を満たしている区分所有建物について、当該保険契約やその前提となる管理組合に関する情報の入力を受け付けて管理するとともに、それらの要件を満たしているかを判断して入力を受け付けるように制御することで、当該保険契約に関する情報を的確かつ効率的に管理し、さらに、当該保険契約の前提となる要件を満たすと通知を出力することができる、あるいは、専有部分の所有者毎に負担する当該保険契約の保険料を算出することができる保険情報管理装置として、本発明を完成した。 According to the present invention, a corporation or the like that can use captive insurance becomes the chairman of the management association of co-owned buildings, and a fire in which earthquake insurance is attached to common areas of co-owned buildings under a contract with the president's name. Focusing on the fire insurance contract scheme devised by the applicant, which enables the conclusion of an insurance contract, accepts input of information on the insurance contract and the premise of the management union as prerequisites for co-owned buildings that meet the requirements In addition to managing the information related to the insurance contract, by controlling whether it satisfies those requirements and accepting input, it manages information about the insurance contract accurately and efficiently, and furthermore, the prerequisites for the insurance contract An insurance information management device that can output a notification when the condition is satisfied, or can calculate the insurance premium of the insurance contract to be borne by each owner of the proprietary portion. As, and we have completed the present invention.
本発明に係る保険情報管理装置は、共用部分の火災保険契約に関する情報を含む区分所有建物に関する情報を格納する情報格納手段と、共用部分を対象に地震保険が付帯された火災保険契約である地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たし、共用部分を対象に前記地震保険付帯火災保険契約が有効に付保された区分所有建物に関する情報への、前記共用部分の火災保険契約に関する情報としての前記地震保険付帯火災保険契約による付保の入力を含む、前記情報格納手段への情報の入力を受け付ける入力受付手段と、を備えることを特徴とする。 An insurance information management device according to the present invention includes an information storage unit that stores information about a co-owned building including information about a fire insurance contract for a common part, and an earthquake that is a fire insurance contract with earthquake insurance attached to the common part. Information on the fire insurance contract of the common part to the information on the co-owned building that satisfies the requirement to be able to conclude a fire insurance contract with insurance and that the earthquake insurance incident fire insurance contract is effectively secured for the common part And input receiving means for receiving input of information to the information storage means, including input of insurance by the earthquake insurance accompanying fire insurance contract.
また、本発明に係る保険情報管理装置は、前記情報格納手段に格納される前記区分所有建物に関する情報は、共用部分を管理する管理組合に関する情報をさらに含み、前記情報格納手段に格納された前記共用部分を管理する管理組合に関する情報が、共用部分を対象に前記地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たす管理組合が設立されていることを示すものであると判断された場合に、前記入力受付手段は、前記共用部分の火災保険契約に関する情報として、前記地震保険付帯火災保険契約による付保の入力を受け付けることを特徴とすることもできる。 Further, in the insurance information management device according to the present invention, the information on the section-owned building stored in the information storage means further includes information on a management association managing a shared part, and the information stored in the information storage means. If it is determined that the information on the management union that manages the common part indicates that a management union has been established that satisfies the requirements for concluding the earthquake insurance incidental fire insurance contract for the common part. The input receiving means may receive an input of coverage by the fire insurance contract accompanying the earthquake insurance as information on the fire insurance contract of the common portion.
さらに、前記情報格納手段に格納される前記区分所有建物に関する情報は、専有部分の所有者に関する情報をさらに含み、前記情報格納手段に格納された前記専有部分の所有者に関する情報から特定される専有部分の所有者が、区分所有建物を分譲する分譲者と異なる者を含むことを条件に、前記入力受付手段は、前記共用部分の火災保険契約に関する情報として、前記地震保険付帯火災保険契約による付保の入力を受け付けることを特徴としてもよい。 Further, the information on the section-owned building stored in the information storage means further includes information on an owner of a proprietary portion, and the proprietary portion specified from the information on the owner of the proprietary portion stored in the information storage means. Provided that the owner of the part includes a different person from the condominium that sells the co-owned building, the input receiving means may provide information about the fire insurance contract for the common part as a result of the fire insurance contract accompanying the earthquake insurance. It may be characterized in that the input of the security is received.
また、本発明に係る保険情報管理装置は、前記情報格納手段に格納される前記区分所有建物に関する情報は、専有部分の所有者に関する情報をさらに含み、前記情報格納手段に格納された前記専有部分の所有者に関する情報から特定される前記区分所有建物の引渡し状況が所定の要件を満たしている場合に、前記地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たす管理組合の設立が可能であることを示す通知を出力する通知出力手段を備えることを特徴とすることもできる。 Further, in the insurance information management device according to the present invention, the information on the section-owned building stored in the information storage means further includes information on an owner of a proprietary part, and the exclusive part stored in the information storage means. If the delivery status of the co-owned building specified from the information on the owner of the building satisfies the predetermined requirements, it is possible to establish a management association that satisfies the requirements for concluding the earthquake insurance incidental fire insurance contract And a notification output means for outputting a notification indicating the fact.
また、本発明に係る保険情報管理装置は、前記情報格納手段に格納される前記区分所有建物に関する情報は、共用部分を管理する管理組合に関する情報、及び専有部分の所有者に関する情報をさらに含み、前記情報格納手段に格納された前記専有部分の所有者に関する情報から特定される前記区分所有建物の引渡し状況が所定の要件を満たしていると判断された場合に、前記入力受付手段は、前記共用部分を管理する管理組合に関する情報として、前記地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たす管理組合の設立に関する情報の入力を受け付けることを特徴とすることもできる。 Further, in the insurance information management device according to the present invention, the information on the section-owned building stored in the information storage means further includes information on a management association managing a shared portion, and information on an owner of a dedicated portion, If it is determined that the delivery status of the co-owned building specified from the information on the owner of the exclusive portion stored in the information storage unit satisfies a predetermined requirement, the input reception unit performs the shared use. As information on the management union that manages the part, input of information on the establishment of a management union that satisfies the requirements for concluding the earthquake insurance attached fire insurance contract can be received.
また、本発明に係る保険情報管理装置は、前記情報格納手段に格納される前記区分所有建物に関する情報は、専有部分の所有者と各々の共用部分の持分の特定が可能な情報をさらに含み、前記情報格納手段に格納された前記共用部分の火災保険契約に関する情報が、前記地震保険付帯火災保険契約により付保されていることを示すものであれば、前記情報格納手段に格納された前記共用部分の持分の特定が可能な情報から、専有部分の所有者毎に負担する前記地震保険付帯火災保険契約の保険料を、所定のタイミングで算出する保険料算出手段を備えることを特徴とすることもできる。 Further, in the insurance information management device according to the present invention, the information on the section-owned building stored in the information storage means further includes information capable of specifying the owner of the exclusive portion and the share of each common portion, If the information on the fire insurance contract of the common portion stored in the information storage means indicates that the information is covered by the earthquake insurance incidental fire insurance contract, the shared information stored in the information storage means It is characterized by comprising an insurance premium calculating means for calculating, at a predetermined timing, an insurance premium of the fire insurance contract accompanying the earthquake insurance, which is borne by each owner of the proprietary portion, from information capable of specifying the ownership of the portion. Can also.
本発明は、本発明に係る保険情報管理装置によって実行される、保険情報の管理方法として特定することもできる。 The present invention can also be specified as a insurance information management method executed by the insurance information management device according to the present invention.
本発明に係る保険情報の管理方法は、共用部分の火災保険契約に関する情報を含む区分所有建物に関する情報を格納する情報格納手段を備えたコンピュータにより実行される保険情報の管理方法であって、前記コンピュータが、共用部分を対象に地震保険が付帯された火災保険契約である地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たし、共用部分を対象に前記地震保険付帯火災保険契約が有効に付保された区分所有建物に関する情報への、前記共用部分の火災保険契約に関する情報としての前記地震保険付帯火災保険契約による付保の入力を含む、前記情報格納手段への情報の入力を受け付ける入力受付ステップを有することを特徴とする保険情報の管理方法である。 The method for managing insurance information according to the present invention is a method for managing insurance information, which is executed by a computer having information storage means for storing information on a section-owned building including information on a fire insurance contract of a common part, The computer satisfies the requirements for concluding an earthquake insurance accompanying fire insurance contract, which is a fire insurance contract with earthquake insurance attached to common areas, and the earthquake insurance accompanying fire insurance contract is valid for common areas. Input reception for receiving information input to the information storage means, including input of insurance by the earthquake insurance incidental fire insurance contract as information on the fire insurance contract for the common part, to the information on the secured co-owned building; A method for managing insurance information, comprising steps.
また、本発明に係る保険情報の管理方法は、先に説明した本発明に係る保険情報管理装置の各々の構成に対応する、保険情報の管理方法として特定することもできる。 Further, the insurance information management method according to the present invention can be specified as an insurance information management method corresponding to each configuration of the insurance information management device according to the present invention described above.
本発明によると、区分所有建物の共用部分を対象にした地震保険が付帯された火災保険契約について、契約締結の要件を満たすことを確認した上で、その契約に関する情報の入力を制御することができるので、当該火災保険契約に関する情報を的確かつ効率的に管理することが可能になる。また、その契約の前提となる要件が満たされた場合にはその旨が速やかに通知されることも、当該火災保険契約に関する情報の的確かつ効率的な管理に有効となる。さらに、その契約後の保険料の算出が効率化されることも、当該火災保険契約に関する情報の的確かつ効率的な管理に資するものである。 According to the present invention, it is possible to control input of information related to a fire insurance contract provided with earthquake insurance for a common part of a co-owned building after confirming that the contract is satisfied. Therefore, information on the fire insurance contract can be managed accurately and efficiently. In addition, prompt notification of the fact that the prerequisites of the contract are satisfied will be effective for accurate and efficient management of information on the fire insurance contract. Further, the efficient calculation of the insurance premium after the contract also contributes to accurate and efficient management of information on the fire insurance contract.
以上のように、本発明によって、区分所有建物の共用部分を対象にした地震保険が付帯された火災保険契約に関する情報の的確かつ効率的な管理が可能になると、現在は地震保険の付保が困難な区分所有オフィス等の区分所有建物についても、その共用部分を対象にした地震保険が付帯された火災保険契約の締結が促進されるので、区分所有オフィス等の所有者は地震発生リスクへの対処が可能になり、不動産市場の活性化や、オフィスを所有する企業等のリスク管理への貢献を期待することができる。 As described above, if the present invention enables accurate and efficient management of information on fire insurance contracts with earthquake insurance for common areas of co-owned buildings, earthquake insurance can now be covered. For difficult-to-own co-owned offices and other co-owned buildings, the promotion of fire insurance contracts with earthquake insurance for common areas is promoted. Therefore, it is possible to expect that the real estate market will be activated and that companies that own offices will contribute to risk management.
本発明を実施するための形態について、図面を用いて以下に詳細に説明する。尚、ここでは本発明の実施形態の一例として、フロア単位で分譲される区分所有オフィスの保険情報等の管理に本発明を適用する例について説明するが、政府による再保険の対象にならない事業用の区分所有の建物であれば、工場や物流施設等を対象にすることもできる等、本発明は他の実施形態とすることも可能であり、本発明の要件は以下に示した実施形態に限定して解釈されるものではない。 Embodiments for carrying out the present invention will be described below in detail with reference to the drawings. Here, as an example of an embodiment of the present invention, an example will be described in which the present invention is applied to management of insurance information and the like of separately owned offices sold on a floor basis. The present invention can be applied to other embodiments, such as a factory or a logistics facility, as long as the building is a section-owned building, and the requirements of the present invention are as follows. It is not to be construed as limiting.
まず、図１及び２を用いて、本発明を実施する前提となる、区分所有オフィスの共用部分に対して地震保険が付帯された火災保険の契約を可能にする、出願人が考案した事業スキームの概要について説明する。 First, referring to FIGS. 1 and 2, a business scheme devised by the applicant that enables a fire insurance contract with earthquake insurance to be applied to a common part of a co-owned office, based on which the present invention is carried out. An outline will be described.
図１は、分譲前後の区分所有オフィスについて、現在契約が可能な地震保険と火災保険の契約形態を示している。この例では、区分所有オフィスを分譲する分譲者をＶとし、そのＶから各フロアの専有部分を購入して、区分所有オフィスの専有部分の新たな所有者となる者をＡ−Ｈとしている。 FIG. 1 shows the contract form of earthquake insurance and fire insurance that can be contracted at present for the section-owned offices before and after the sale. In this example, V is the consignor who sells the section-owned office, and the exclusive part of each floor is purchased from V, and A-H is the person who becomes the new owner of the section-owned office.
分譲前の区分所有オフィスはＶの単独所有となっているが、不動産の開発や販売を業とし、火災保険や地震保険の契約締結に関するノウハウやネットワークを有するＶは、自らが所有する物件については、キャプティブ保険と呼ばれる海外子会社を設立した保険契約のスキームを利用することができるので、オフィス用の物件であっても地震保険を付帯した火災保険に加入することが可能である。図１の左側の図に示したように、Ｖが単独で所有している分譲前の区分所有オフィスは、建物全体について火災保険と地震保険が付保された状態となっている。 V-owned offices owned separately before the sale are owned solely by V. V, which is engaged in real estate development and sales and has the know-how and network for concluding fire insurance and earthquake insurance contracts, is not responsible for properties owned by V. Since it is possible to use an insurance contract scheme that establishes an overseas subsidiary called captive insurance, even office properties can take out fire insurance with earthquake insurance. As shown in the diagram on the left side of FIG. 1, the divided-owned office owned solely by V before sale is in a state where fire insurance and earthquake insurance are insured for the entire building.
この区分所有オフィスの分譲が進み、各フロア（専有部分）がＡ−Ｈの所有になると、Ａ−Ｈの専有部分については、各々が自身で火災保険に加入することになるが、これらの所有者はキャプティブ保険のスキームを利用することができず、火災保険に地震保険を付帯できないのが通常である。共用部分については、専有部分の所有者であるＡ−Ｈが管理組合を設立して、管理組合が（多くのケースでは理事長の名義で）火災保険に加入することになるが、管理組合についても同様にキャプティブ保険のスキームを利用できないため、図１の右側の図に示したように、共用部分を対象にした火災保険にも地震保険を付帯することができない。 As the sale of the section-owned office progresses and each floor (exclusive portion) becomes owned by AH, each of the exclusive portions of AH will take out fire insurance on its own, but these ownership Are usually unable to use captive insurance schemes and cannot provide fire insurance with earthquake insurance. For common areas, the owner of the private area, A-H, will establish a management union and the management union will take out fire insurance (in many cases in the name of the president). Similarly, since the captive insurance scheme cannot be used, earthquake insurance cannot be attached to fire insurance for common areas as shown in the diagram on the right side of FIG.
これに対して、図２に示した本発明を利用する事業スキームでは、図２の左側の図に示しているように、専有部分の一定割合の分譲が進んで管理組合が設立されると、その理事長を専有部分の所有者の一人であるＶが務めることによって、管理組合は理事長であるＶの名義で火災保険契約を締結すれば、キャプティブ保険のスキームを利用することが可能になる。こうした方法によって、実質的には管理組合が加入する火災保険契約に、地震保険を付帯することが可能になる。 On the other hand, in the business scheme utilizing the present invention shown in FIG. 2, as shown in the diagram on the left side of FIG. With V, one of the owners of the proprietary portion, serving as the chairman, the management union will be able to use the captive insurance scheme if it signs a fire insurance contract in the name of the chairman V. . In this way, it is possible for fire insurance contracts, which the management union has to join, to be accompanied by earthquake insurance.
この状態において、Ａ−Ｄの専有部分については各々の所有者が火災保険に加入するため、火災保険に地震保険を付帯することはできないが、一般に地震によって大きなダメージを受ける建物の躯体等の多くは共用部分に含まれることが多いため、共用部分を対象にした火災保険に地震保険が付帯されれば、専有部分の所有者の地震に対するリスクは相当程度がカバーされ得ると考えられる。Ｖが保有を継続しているフロアについては、Ｖの専有部分という位置付けになるが、この部分についてはＶが加入している地震保険を付帯した火災保険が引き続き有効であり、Ｖが所有するフロアの共用部分については、管理組合の理事長であるＶの名義で加入した地震保険を付帯した火災保険契約の付保対象としてもよいし、分譲前からＶが加入している地震保険を付帯した火災保険契約の付保対象に残すこととしてもよい。 In this state, the fire insurance cannot be attached to the fire insurance because each owner enrolls in fire insurance for the exclusive portion of A-D. It is likely that the risk of earthquake for the owner of the exclusive portion can be covered to a considerable extent if fire insurance for the common portion is accompanied by earthquake insurance, because the common portion is often included in the common portion. Floors that V continues to hold are positioned as V-owned portions, but fire insurance with earthquake insurance that V has subscribed to is still valid for this portion, and floors owned by V May be covered by a fire insurance contract with earthquake insurance that was enrolled in the name of V, the director of the management union, or with earthquake insurance that V has been subscribed to before the sale. It may be left under the coverage of the fire insurance contract.
図２の右側の図は、全てのフロア（専有部分）が分譲され、Ａ−Ｈに引き渡された後の状態を示したものであるが、共用部分を管理する管理組合の理事長をＶが引き続き務めることによって（管理組合の規約には、Ｖが専有部分の所有者ではなくても理事長を務めることができる旨を規定しておくことが必要である）、Ｖの名義で加入した火災保険契約を継続して、共用部分について火災保険と地震保険が付保された状態を維持することが可能になる。 The figure on the right side of FIG. 2 shows a state after all floors (exclusive parts) have been sold and handed over to AH, where V is the director of the management union managing the common parts. By continuing to serve (the co-operative covenant requires that V be able to serve as chairman even if he is not the owner of the proprietary portion), a fire joined in the name of V It will be possible to continue insurance contracts and maintain fire and earthquake insurance coverage for common areas.
本発明は、以上に説明した新たな事業スキームを実現するための、区分所有オフィス等の区分所有建物における各専有部分の所有者、管理組合の設立状況、共用部分の火災保険契約の付保状況等に関する情報の管理に用いられるものである。 According to the present invention, in order to realize the new business scheme described above, the owner of each exclusive part in a co-owned building such as a co-owned office, the establishment of a management union, and the coverage of a fire insurance contract for a common part It is used for managing information related to the above.
図３は、本発明に係る保険情報管理装置の実施形態の一例の概要を示したものであるが、この図では、管理者が操作する端末装置（管理者端末２０）と接続された物件情報管理サーバ１０が、本発明に係る保険情報管理装置に対応する。 FIG. 3 shows an outline of an example of the embodiment of the insurance information management device according to the present invention. In this figure, the property information connected to the terminal device (administrator terminal 20) operated by the administrator is shown. The management server 10 corresponds to the insurance information management device according to the present invention.
先に説明した新たな事業スキームを実現するための、区分所有オフィス等の区分所有建物における各専有部分の所有者、管理組合の設立状況、共用部分の火災保険契約の付保状況等に関する情報は、物件情報管理サーバ１０で管理されるが、これらの情報は管理者が操作する端末装置（管理者端末２０）から入力されるとともに、管理者の操作する端末装置（管理者端末２０）において閲覧可能な構成となる。 In order to realize the new business scheme described above, information on the owner of each exclusive part, the status of establishment of a management union, the status of insured fire insurance contracts for common areas, etc. in co-owned buildings such as co-owned offices, etc. The information is managed by the property information management server 10. The information is input from a terminal device (administrator terminal 20) operated by the administrator, and is browsed on a terminal device (administrator terminal 20) operated by the administrator. It becomes a possible configuration.
管理者の操作するＰＣ等の端末装置（管理者端末２０）は、管理対象となる区分所有建物を分譲する事業者の本部等に設置され、あるいは、物件情報管理サーバを構成するコンピュータが管理者の操作する端末装置の機能を兼ねることとしてもよいが、当該事業者が複数の区分所有建物を管理しているようなケースでは、各々の物件の管理を担当する支部内や、各々の物件の管理人室等に、インターネットを介して物件情報管理サーバに接続可能なＰＣ等の端末装置が設置されることとしてもよい。 A terminal device (administrator terminal 20) such as a PC operated by the administrator is installed at the headquarters or the like of a business that sells a section-owned building to be managed, or a computer constituting a property information management server is an administrator. May also serve as the function of the terminal device operated by the operator.However, in the case where the business operator manages a plurality of co-owned buildings, the branch in charge of the management of each property or the A terminal device such as a PC that can be connected to the property information management server via the Internet may be installed in a manager room or the like.
図４は、本発明に係る保険情報管理装置に対応する物件情報管理サーバの構成の一例を示している。この図において、物件情報管理サーバ１０が、本発明に係る保険情報管理装置に対応する。 FIG. 4 shows an example of the configuration of a property information management server corresponding to the insurance information management device according to the present invention. In this figure, a property information management server 10 corresponds to the insurance information management device according to the present invention.
物件情報管理サーバ１０には、ＣＰＵ、メインメモリ、ＨＤＤ等の補助記憶装置を備えたコンピュータが用いられて、補助記憶装置に格納されたプログラムがメインメモリに読み出され、ＣＰＵで演算処理を実行することによって、所定の機能が実現される。 As the property information management server 10, a computer having an auxiliary storage device such as a CPU, a main memory, and an HDD is used, and a program stored in the auxiliary storage device is read out to the main memory, and arithmetic processing is executed by the CPU. By doing so, a predetermined function is realized.
物件情報管理サーバ１０を構成するコンピュータの物理的な構成は特に限定されるものではなく、本発明における区分所有建物の管理組合の設立や火災保険等に関する情報を管理する機能以外の機能が、同一のコンピュータに備えられるものであってもよい。本発明に必要な各々の機能は、物理的に一台のコンピュータによって実現されるものであってもよいし、複数のコンピュータを用いて実現されるものであってもよい。 The physical configuration of the computer constituting the property information management server 10 is not particularly limited, and functions other than the functions of the present invention other than the function of managing information related to the establishment of a management association for co-owned buildings and fire insurance and the like are the same. Computer may be provided. Each function required for the present invention may be physically realized by a single computer, or may be realized by using a plurality of computers.
物件情報管理サーバ１０の入力受付部１２、情報出力部１３、組合設立判定部１４、保険情報変更判定部１５、保険料算出部１６は、いずれも機能的に特定されるものであって、ＨＤＤ等の補助記憶装置に格納された各部の機能に対応するプログラムがメインメモリに読み出され、ＣＰＵで演算処理を実行することによって、各部に対応する機能が実現される。 The input reception unit 12, the information output unit 13, the union establishment determination unit 14, the insurance information change determination unit 15, and the insurance premium calculation unit 16 of the property information management server 10 are all functionally specified, and For example, a program corresponding to the function of each unit stored in the auxiliary storage device is read out to the main memory, and the CPU executes the arithmetic processing, thereby realizing the function corresponding to each unit.
物件情報管理サーバ１０の物件情報格納部１１（面積情報１１１、所有者情報１１２、管理組合情報１１３、保険契約情報１１４等が格納される）には、ＨＤＤ等の補助記憶装置の所定の記憶領域が割り当てられる。これらの記憶領域は物理的に一台のコンピュータに設けられることを要件とするものではなく、データベースサーバを構成するコンピュータ等の複数のコンピュータに設けられるものであってもよい。 The property information storage unit 11 (area information 111, owner information 112, management association information 113, insurance contract information 114, and the like) of the property information management server 10 stores a predetermined storage area of an auxiliary storage device such as an HDD. Is assigned. These storage areas are not required to be physically provided in one computer, but may be provided in a plurality of computers such as a computer constituting a database server.
管理者端末２０には、物件情報管理サーバ１０への情報の入出力が可能なＰＣ等の端末装置が用いられ、物件情報管理サーバ１０とはＬＡＮやインターネット等のネットワークで接続されるが、その構成は特に限定されるものではない。管理者端末２０と物件情報管理サーバ１０には同一のコンピュータが用いられてもよく、その場合の管理者端末２０には、キーボードやモニター等の入出力装置が該当することになる。尚、図３に示した実施形態の概要で、管理者端末２０を本部、支部、各物件の管理人室等に設置することができると説明したが、図４の管理者端末２０はいずれの場所に設置されるケースにも対応するものとする。 As the administrator terminal 20, a terminal device such as a PC capable of inputting and outputting information to and from the property information management server 10 is used, and is connected to the property information management server 10 via a network such as a LAN or the Internet. The configuration is not particularly limited. The same computer may be used for the administrator terminal 20 and the property information management server 10. In this case, the administrator terminal 20 corresponds to an input / output device such as a keyboard and a monitor. Note that, in the outline of the embodiment shown in FIG. 3, it has been described that the manager terminal 20 can be installed in the headquarters, the branch office, the manager room of each property, or the like. It shall correspond to the case installed in the place.
以上の構成を前提にして、図５−８に示した区分所有オフィスの保険契約等に関する情報の推移の例と、図９−１２のフローチャートを用いながら、本発明に係る保険情報管理装置に対応する物件情報管理サーバ１０によって、区分所有オフィス等の区分所有建物における保険情報等を管理する方法について、以下に具体的に説明する。 Assuming the above configuration, the insurance information management apparatus according to the present invention will be described with reference to the example of the transition of the information regarding the insurance contract and the like of the section-owned office shown in FIG. 5-8 and the flowchart of FIG. 9-12. A method for managing insurance information and the like in a section-owned building such as a section-owned office by the property information management server 10 will be specifically described below.
図５−８は、物件情報管理サーバ１０の物件情報格納部１１に格納されている物件情報の一例を示している。物件情報格納部１１には、事業者Ｖが分譲し、分譲後も物件の管理等を担当している物件である区分所有オフィスに関する情報が格納されているが、いずれの物件もフロア毎に分譲されており、各々の専有部分に対応するフロア毎に設けられたレコードには、フロア全体の面積である延べ面積（フロア内の専有部分の面積としてもよい）を示す面積情報１１１、フロア内の専有部分の所有者を示す所有者情報１１２、管理組合設立の有無とその種別を示す管理組合情報１１３、共用部分の火災保険の加入状況とその種別を示す保険契約情報１１４等の情報が記録されている。 FIG. 5-8 shows an example of property information stored in the property information storage unit 11 of the property information management server 10. The property information storage unit 11 stores information on the section-owned office, which is a property that the company V sells and is in charge of managing the property after the sale, but all the properties are sold on a floor-by-floor basis. The record provided for each floor corresponding to each exclusive portion includes area information 111 indicating the total area (which may be the area of the exclusive portion in the floor) which is the area of the entire floor, Information such as owner information 112 indicating the owner of the proprietary portion, management union information 113 indicating whether a management union has been established and its type, and insurance contract information 114 indicating the enrollment status and type of fire insurance in the common portion are recorded. ing.
図５では、「Ｘビル」は分譲前の状態、「Ｙビル」は分譲が完了した後の状態にあり、分譲前の「Ｘビル」では、全フロアの所有者が「Ｘビル」の売主である「Ｖ」となっているのに対して、分譲が完了した「Ｙビル」では、各フロアの所有者が売主の「Ｖ」以外となっている。 In FIG. 5, “X Building” is in a state before the sale, “Y Building” is in a state after the sale is completed, and in “X Building” before the sale, the owners of all floors are the sellers of “X Building”. In contrast, in the “Y building” where the sale is completed, the owner of each floor is other than the seller “V”.
分譲前のＸビルはＶの単独所有のため、管理組合は設立されておらず、管理組合に関する情報を記録するフィールドの区分は、管理組合が設立されていないことを示す「０」となっている。図１及び２で説明した通り、Ｖはキャプティブ保険のスキームを利用して地震保険を付帯した火災保険に加入することができるので、Ｖが所有者である全フロアについて、保険契約に関する情報を記録するフィールドの区分は、地震保険を付帯した火災保険に加入済みであることを示す「１」となっている。単独所有の状態では共用部分という概念が生じないため、この段階では共用部分の面積を記録するフィールドに情報は記録されない。 Before the sale, X Building is owned solely by V, so no management union has been established, and the field for recording information about the management union is "0" indicating that no management union has been established. I have. As described in FIGS. 1 and 2, V can use the captive insurance scheme to subscribe to fire insurance with earthquake insurance, and record information on insurance contracts for all floors owned by V. The field classification is “1”, which indicates that fire insurance with earthquake insurance has been subscribed. Since the concept of the shared portion does not occur in the state of sole ownership, no information is recorded in the field for recording the area of the shared portion at this stage.
Ｘビルの販売が進み、３、５、８階の３フロアの所有者が変更された状態を示したのが図６であるが、各フロアが販売されると、新たな所有者に関する情報が管理者端末２０から入力され、物件情報管理サーバ１０の入力受付部１２でこれを受け付けて、物件情報格納部１１に格納されている所有者情報１１２を変更する。最初の１フロアの所有者の変更が記録された段階で、Ｘビルは区分所有となったものと認識され、共用部分の面積を記録するフィールドには、各々のフロアの共用部分の面積が設定される。共用部分の面積を設定する方法は特に限定されるものではなく、例えば、管理者端末２０から入力することとしてもよいし、専有部分の面積に応じてあらかじめ設定された面積が有効化されることとしてもよい。 FIG. 6 shows a state where the sales of the X building have progressed and the owners of the three floors of the third, fifth and eighth floors have been changed. When each floor is sold, information on the new owner is displayed. This is input from the administrator terminal 20 and received by the input receiving unit 12 of the property information management server 10 to change the owner information 112 stored in the property information storage unit 11. At the stage when the change of the owner of the first floor is recorded, it is recognized that the X building has been divided and owned, and the field for recording the area of the common area sets the area of the common area of each floor. Is done. The method for setting the area of the shared portion is not particularly limited. For example, the area may be input from the administrator terminal 20 or the area set in advance according to the area of the dedicated portion may be validated. It may be.
このように新たな所有者に関する情報の入力を入力受付部１２が受け付けたときには、組合設立判定部１４が起動されて、図９のフローチャートに示した処理が実行される。あるフロアの売買が成立して引渡しが完了し、所有者の変更入力を受け付けると（Ｓ０１）、管理組合に関する情報を記録するフィールドの区分から管理組合が設立済みかを判断し（Ｓ０２）、管理組合が設立されていなければ（Ｓ０２がＮｏ）、そのフロアを含めた引渡し済みフロア（所有者が当初の分譲者から変更されているフロア、図６の例では所有者がＡ、Ｂ、Ｃとなっている３、５、８階の３フロア）の延べ面積の合計値を算出する（Ｓ０３）。 As described above, when the input receiving unit 12 receives the input of the information on the new owner, the association establishment determining unit 14 is activated, and the processing shown in the flowchart of FIG. 9 is executed. When the sale and purchase of a certain floor are completed and the delivery is completed and the change input of the owner is received (S01), it is determined whether or not the management union has been established from the division of the field for recording information on the management union (S02), and the management If the union has not been established (No in S02), the delivered floor including that floor (the floor whose owner has been changed from the original consignor, in the example of FIG. 6, the owners are A, B, and C) Then, the total value of the total area of the third, fifth, and eighth floors) is calculated (S03).
この合計値を所定の閾値と対比して、区分所有オフィスの管理組合を設立するための要件を満たしているかを判断する（Ｓ０４）。区分所有建物における管理組合は、区分所有者への引渡しの完了後に設立されるが、実務上は建物全体の一定比率が引き渡された段階で設立されるのが通常なので、ここではその比率（図５−８の例では５０％とする）を引渡し状況に関する要件を判断する閾値に設定して、引渡し済みフロアの延べ面積の合計値がその閾値を超えるか否かから、管理組合を設立するための要件を満たしているかを判断することとすればよい。 The total value is compared with a predetermined threshold value to determine whether or not the requirement for establishing the management association of the section-owned office is satisfied (S04). The management union for a co-owned building is established after the delivery to the co-owner is completed, but in practice it is usually established when a certain percentage of the entire building has been delivered. In the example of 5-8, it is set to 50%) as a threshold value for judging the requirement regarding the delivery situation, and the management union is established based on whether the total value of the total area of the delivered floor exceeds the threshold value or not. It is only necessary to judge whether or not the requirement is satisfied.
尚、管理組合を設立するための区分所有建物の引渡し状況に関する要件を満たしているかを判断する方法は、ここで説明した方法に限定されるものではなく、例えば、各フロアの所有者の専有部分や持分比率の合計値を基準にして引渡し状況に関する要件を判断する閾値を設定することとしてもよいし、単に引渡し済みのフロア数を基準にして引渡し状況に関する要件を判断する閾値を設定することとしてもよい。 The method of determining whether or not the requirements for the delivery of co-owned buildings to establish a management union are not limited to the method described here. For example, the exclusive portion of the owner of each floor Or a threshold to determine the requirements for the delivery situation based on the total value of the ownership or ownership, or simply to set a threshold to determine the requirements for the delivery situation based on the number of delivered floors Is also good.
管理組合が設立済みである場合（Ｓ０２がＹｅｓ）や、管理組合を設立するための区分所有建物の引渡し状況に関する要件を満たしていないと判断された場合（Ｓ０４がＮｏ）は、そのまま組合設立判定部１４の処理を終了するが、管理組合が設立されておらず、管理組合設立の要件を満たしていると判断された場合（Ｓ０４がＹｅｓ）は、共用部分を管理する管理組合の設立が可能になった旨を管理者に知らせる通知を、情報出力部１３から管理者端末２０に出力する（Ｓ０５）。 When the management union has already been established (S02: Yes) or when it is determined that the requirements regarding the delivery status of the co-owned building for establishing the management union are not satisfied (S04: No), the union establishment determination is performed as it is. When the processing of the unit 14 is completed, but it is determined that the management union has not been established and the requirements for the management union establishment have been satisfied (Yes in S04), it is possible to establish the management union that manages the common part. The information output unit 13 outputs a notification to the administrator to notify the administrator of the change (S05).
図６の例では、引渡し済みフロアの延べ面積の合計値が１，５００平方メートルで、全フロアの延べ面積の合計値４，０００平方メートルの５０％に満たないため、この段階では管理組合の設立が可能になった旨の通知は出力されず、管理組合も設立されない。 In the example in FIG. 6, the total value of the total floor area of the delivered floor is 1,500 square meters, which is less than 50% of the total value of the total floor area of all floors of 4,000 square meters. No notification is sent to the effect that it has become possible, and no management association is established.
図６の状態で、各フロアの購入者は、各々の専有部分を対象にした火災保険に加入することになるが、管理組合が設立されていない段階での共用部分の火災保険をどのように扱うかが実務上の課題となる。この点は、図５の状態で分譲者であるＶが建物全体を対象に地震保険を付帯した火災保険に加入しているので、引渡し済みフロアの専有部分のみを対象から外して、共用部分全体をＶが加入している地震保険を付帯した火災保険の対象に残す、といった対応が考えられるが、図６ではその前提で、全フロアの共用部分を対象にした保険契約に関する情報を記録するフィールドの区分は、地震保険を付帯した火災保険に加入済みであることを示す「１」のままとなっている（引渡し済みフロアの共用部分をＶが加入している地震保険を付帯した火災保険の対象から外した場合は、それらのフロアの区分は火災保険が付保されていないことを示す「０」となる）。 In the state of FIG. 6, the purchaser of each floor subscribes to the fire insurance for the exclusive portion of each floor, but how to purchase the fire insurance for the common portion when the management union is not established. How to handle is a practical issue. This is because V, the consignor in the state of FIG. 5, has taken out fire insurance with earthquake insurance for the entire building, excluding only the exclusive portion of the delivered floor from the target, and May be left as the subject of fire insurance accompanying the earthquake insurance that V has subscribed to. However, in FIG. 6, a field for recording information on an insurance contract covering a common portion of all floors is assumed on the premise. Is still “1”, indicating that fire insurance with earthquake insurance has been subscribed to. (Common parts of the delivered floor are those of fire insurance with earthquake insurance that V has subscribed to. If excluded from the target, those floor categories will be "0" indicating that fire insurance is not insured.)
さらに、Ｘビルの１階がＤに販売されて、１、３、５、８階の４フロアの所有者が分譲者であるＶから変更された状態を示したのが、図７である。ここで入力受付部１２が１階の所有者をＤに変更する入力を受け付けた際にも、組合設立判定部１４が起動されて、図９のフローチャートに示した処理が実行されるが、引渡し済みフロアの延べ面積の合計値が２，０００平方メートルとなり、全フロアの延べ面積の合計値４，０００平方メートルの５０％に到達するため、管理組合の設立が可能になった旨の通知が管理者端末２０に出力される。 Further, FIG. 7 shows a state in which the first floor of the X building is sold to D, and the owners of the four floors of the first, third, fifth and eighth floors are changed from V which is the consignor. Here, also when the input receiving unit 12 receives an input for changing the owner on the first floor to D, the union establishment determining unit 14 is activated and the processing shown in the flowchart of FIG. 9 is executed. The total value of the total floor area of the completed floors is 2,000 square meters, which is 50% of the total value of the total floor area of 4,000 square meters. Output to terminal 20.
通知を受けた物件Ｘビルについては、管理組合を設立するための手続が進められるが、ここで設立される管理組合は、管理組合が事実上、先に説明した地震保険を付帯した火災保険に加入することを可能とするために、分譲者であるＶを理事長として設立される。分譲者であるＶは不動産の開発や販売を業とし、火災保険や地震保険の契約締結に関するノウハウやネットワークを有しており、キャプティブ保険のスキームを利用することが可能なので、理事長であるＶが契約者となることによって、実質的には管理組合が共用部分を対象に地震保険を付帯した火災保険に加入することができるためである。 The procedure for establishing a management union is proceeding with respect to the notified building X, but the management union established here is effectively a fire insurance with earthquake insurance as described above. To enable them to join, V, the consignor, will be established as chairman. V, the consignor, is engaged in the development and sale of real estate, has the know-how and network on contracting fire insurance and earthquake insurance, and can use the captive insurance scheme. This is because, by becoming a contractor, the management union can practically subscribe to fire insurance with earthquake insurance for common areas.
Ｖが理事長を務める管理組合が設立されると、管理者端末２０から物件情報管理サーバ１０に、物件情報格納部１１に格納されている管理組合情報１１３に、管理組合設立に関する情報の入力が要求される。入力受付部１２がこの入力要求を受け付けると、組合設立判定部１４が起動されて、図１０のフローチャートに示した処理が実行される。 When the management union in which V serves as the chairman is established, information on the establishment of the management union is input from the manager terminal 20 to the property information management server 10 and into the management union information 113 stored in the property information storage unit 11. Required. When the input receiving unit 12 receives the input request, the union establishment determining unit 14 is activated, and the processing shown in the flowchart of FIG. 10 is executed.
管理組合設立に関する情報の入力要求を受け付けると（Ｓ１１）、引渡し済みフロア（所有者が当初の分譲者から変更されているフロア、図７の例では所有者がＤ、Ａ、Ｂ、Ｃとなっている１、３、５、８階の４フロア）の延べ面積の合計値を算出する（Ｓ１２）。この合計値を所定の閾値と対比して、区分所有オフィスの管理組合を設立するための要件を満たしているかを判断する（Ｓ１３）。管理組合を設立するための要件を満たしているかを判断する方法については、図９のフローチャートの説明と同様である。 When an input request for information on the establishment of the management union is received (S11), the delivered floor (the floor whose owner has been changed from the original subdivision, the owners are D, A, B, and C in the example of FIG. 7). The total value of the total area of the first, third, fifth and eighth floors) is calculated (S12). The total value is compared with a predetermined threshold value to determine whether or not the requirement for establishing the management association of the section-owned office is satisfied (S13). The method of determining whether or not the requirement for establishing the management union is satisfied is the same as that described in the flowchart of FIG.
管理組合設立の要件を満たしていると判断された場合（Ｓ１３がＹｅｓ）は、管理組合設立に関する情報の入力要求を受け付けて、入力受付部１２が物件情報格納部１１に格納されている管理組合情報１１３に、管理組合が設立されたことを記録する（Ｓ１４）。図７の例では、管理組合に関する情報を記録するフィールドに、管理組合が設立済みであることを示す「１」のフラグが立てられる。 When it is determined that the requirements for the establishment of the management union are satisfied (Yes in S13), an input request for information related to the establishment of the management union is received, and the input receiving unit 12 stores the management union stored in the property information storage unit 11. The fact that the management union has been established is recorded in the information 113 (S14). In the example of FIG. 7, a flag of "1" indicating that the management union has been established is set in a field for recording information on the management union.
管理組合設立の要件を満たしていないと判断された場合（Ｓ１３がＮｏ）は、設立の要件を満たさない状態で、誤って管理組合設立の手続が進められたか、あるいは誤入力や物件情報格納部１１への所有者の変更情報の入力忘れの可能性があるので、管理組合設立に関する情報の入力要求を受け付けず、情報出力部１３から管理者端末２０にエラー画面を出力する等のエラー処理を実行する（Ｓ１５）。 If it is determined that the requirements for establishment of the management union are not satisfied (No in S13), the procedure for establishment of the management union was erroneously advanced in a state where the requirements for establishment were not satisfied, or an erroneous input or property information storage unit Since there is a possibility of forgetting to input the change information of the owner to 11, an error request such as outputting an error screen from the information output unit 13 to the administrator terminal 20 without accepting the input request of the information regarding the establishment of the management union is performed. Execute (S15).
Ｖを理事長として設立されたＸビルの管理組合は、Ｘビルの共用部分を対象にして、理事長であるＶが契約者となり、キャプティブ保険のスキームを利用して地震保険を付帯した火災保険に加入する。地震保険を付帯した火災保険契約の締結が完了すると、管理者端末２０から物件情報管理サーバ１０に、物件情報格納部１１に格納されている保険契約情報１１４に、地震保険を付帯した火災保険契約に関する情報の入力が要求される。入力受付部１２がこの入力要求を受け付けると、保険情報変更判定部１５が起動されて、図１１のフローチャートに示した処理が実行される。 The management union of X Building, which was established with V as the chairman, is a fire insurance company that has earthquake insurance with captive insurance scheme for the common part of X building, with V as the chairman as a contractor. Subscribe to When the conclusion of the fire insurance contract with the earthquake insurance is completed, the fire insurance contract with the earthquake insurance is stored in the insurance contract information 114 stored in the property information storage unit 11 from the manager terminal 20 to the property information management server 10. Is required. When the input receiving unit 12 receives this input request, the insurance information change determination unit 15 is activated, and the processing shown in the flowchart of FIG. 11 is executed.
地震保険を付帯した火災保険契約に関する情報の入力要求を受け付けると（Ｓ２１）、火災保険契約の対象となるフロアの所有者を物件情報格納部１１に格納されている所有者情報１１２で確認して（Ｓ２２）、対象となる物件が分譲済みであるか、具体的には所有者が分譲者であるＶのままとなっていないかを判断する（Ｓ２３）。この判断は、共用部分の所有者が当初のＶのままとなっていないかを確認するために行うものであり、その基準は、火災保険契約がＶの所有するフロアを除く共用部分のみを対象にしている場合は、各フロアの所有者がＶ以外に変更されているかとなり、火災保険契約が建物全体の共用部分を対象にしている場合は、少なくとも一部のフロアの所有者がＶ以外に変更されているかとなる。 When an input request for information on a fire insurance contract accompanied by earthquake insurance is received (S21), the owner of the floor covered by the fire insurance contract is confirmed by the owner information 112 stored in the property information storage unit 11. (S22) It is determined whether the target property has been sold, specifically, whether the owner remains V, which is the sale owner (S23). This judgment is made to confirm that the owner of the common area does not remain at the original V, and the criteria is that the fire insurance contract covers only the common area excluding the floor owned by V If the fire insurance contract covers common areas of the entire building, at least some of the floor owners must be other than V It has been changed.
所有者がＶのままで分譲済みでなければ（Ｓ２３がＮｏ）、後に説明するエラー処理が行われるが（Ｓ２７）、所有者がＶのままではなく、分譲済みであると判断されれば（Ｓ２３がＹｅｓ）、物件情報格納部１１に格納されている管理組合情報１１３を確認して（Ｓ２４）、管理組合が設立済みであるかを判断する（Ｓ２５）。具体的には、図７の例であれば、管理組合に関する情報を記録するフィールドに「１」のフラグが立てられているか否かで、管理組合が設立済みであるかを判断すればよい。尚、厳密には「Ｖを理事長とする」管理組合の設立が要件となるが、ここでの管理組合設立に関する情報の入力を「Ｖを理事長とする」管理組合の設立に限定して運用すれば、この方法で「Ｖを理事長とする」管理組合が設立済みであるかを判断できることになる。 If the owner is V and the distribution is not completed (No in S23), an error process described later is performed (S27), but if it is determined that the owner is not V and the distribution is completed (S27). (S23: Yes), the management union information 113 stored in the property information storage unit 11 is confirmed (S24), and it is determined whether the management union has been established (S25). Specifically, in the example of FIG. 7, it may be determined whether or not the management union has been established based on whether or not a flag of “1” is set in a field for recording information on the management union. Strictly speaking, the establishment of a management union with "V as chairman" is a requirement, but input of information on the establishment of a management union is limited to the establishment of a management union with "V as chairman". If operated, it will be possible to determine in this way whether a management union with “V as the chairman” has already been established.
管理組合が設立済みと判断された場合は（Ｓ２５がＹｅｓ）、地震保険を付帯した火災保険契約に関する情報の入力要求を受け付けて、入力受付部１２が物件情報格納部１１に格納されている保険契約情報１１４に、地震保険を付帯した火災保険に加入済みで、共用部分が当該保険契約により付保されていることを記録する（Ｓ２６）。尚、ここで実質的に管理組合が加入した、管理組合の理事長であるＶを契約者とする共用部分を対象にした地震保険を付帯した火災保険は、分譲前にＶが加入した自身が所有する建物を対象にした地震保険を付帯した火災保険とは異なる契約であるため、これらを識別できるように記録することが必要である。 When it is determined that the management union has been established (Yes in S25), the input reception unit 12 receives a request for input of information on a fire insurance contract with earthquake insurance, and the input reception unit 12 stores the insurance information stored in the property information storage unit 11. In the contract information 114, it is recorded that the fire insurance with earthquake insurance has been subscribed and the common part is covered by the insurance contract (S26). It should be noted that the fire insurance, which was subsidized by the management union and provided with earthquake insurance for the common areas where V was the chairman of the management union as a contractor, was owned by V before the sale. Since it is a different contract from fire insurance with earthquake insurance for buildings that it owns, it is necessary to record them so that they can be identified.
図７の例では、保険契約に関する情報を記録するフィールドの区分は、Ｖが当初より契約している地震保険を付帯した火災保険により共用部分が付保されていることを示す「１」に対して、管理組合の理事長であるＶを契約者とする地震保険を付帯した火災保険に加入済みで、当該契約により共用部分が付保されていることを「２」で示すこととして、両者を識別できるようにしている。 In the example of FIG. 7, the division of the field for recording information on the insurance contract is “1” indicating that the common part is covered by fire insurance with earthquake insurance that V has contracted from the beginning. Therefore, the fact that they have subscribed to the fire insurance with earthquake insurance with V, the chairman of the management union, as a contractor and that the common area is covered by the contract is indicated by "2". Make sure they can be identified.
尚、図７の例で、Ｖが引き続き保有しているフロア（２、４、６、７階）の保険契約に関する情報については、管理組合の理事長であるＶが加入した火災保険がＶの所有するフロアを除く共用部分のみを対象にしている場合は、Ｖ以外が所有するフロアの保険契約に関する情報の区分が「２」に更新され（Ｖが所有するフロアの保険契約に関する情報の区分は「１」のままとなる）、管理組合の理事長であるＶが加入した火災保険が建物全体の共用部分を対象にしている場合は、全てのフロアの保険契約に関する情報の区分が「２」に更新されることになる。 In the example of FIG. 7, regarding information on insurance contracts on the floors (2, 4, 6, and 7 floors) that V continuously holds, the fire insurance that V, the chairman of the management union has joined, When only the common area excluding the floor owned by V is targeted, the classification of information on insurance contracts on floors owned by other than V is updated to “2” (the classification of information on insurance contracts on floors owned by V is If the fire insurance that V, the chairman of the management union, covers the common part of the whole building, the classification of information on insurance contracts for all floors is “2”. Will be updated.
所有者がＶのままで分譲済みでない場合（Ｓ２３がＮｏ）、あるいは、管理組合が設立されていないと判断された場合（Ｓ２５がＮｏ）は、管理組合が設立されていないか、設立の要件を満たさない状態で管理組合が設立され、その状態で不適格な火災保険契約が締結されてしまった可能性や、誤入力、あるいは物件情報格納部１１への所有者変更や管理組合設立に関する情報の入力忘れの可能性があるので、地震保険を付帯した火災保険契約に関する情報の入力要求を受け付けず、情報出力部１３から管理者端末２０にエラー画面を出力する等のエラー処理を実行する（Ｓ２７）。 If the owner is V and has not been sold (No in S23), or if it is determined that the management union has not been established (No in S25), the management union has not been established or the requirement for establishment. The management union was established in a state that did not satisfy the condition, the possibility that an improper fire insurance contract was concluded in that state, erroneous input, information on the owner change to the property information storage unit 11 and information on establishment of the management union Since there is a possibility that the user may forget to input the information, a request to input information on the fire insurance contract with the earthquake insurance is not accepted, and error processing such as outputting an error screen from the information output unit 13 to the administrator terminal 20 is executed ( S27).
さらにＸビルの２、４、６、７階がそれぞれＥ、Ｈ、Ｇ、Ｆに販売されて、全てのフロアの所有者が分譲者であるＶからＶ以外の者に変更された状態を示したのが、図８である。 Furthermore, the second, fourth, sixth and seventh floors of the X building are sold to E, H, G and F, respectively, and the owner of all floors has been changed from V, which is a consignor, to a person other than V. FIG. 8 shows the result.
新たにフロアが販売されて引き渡される毎に、新たな所有者に関する情報が管理者端末２０から入力され、物件情報管理サーバ１０の入力受付部１２でこれを受け付けて、物件情報格納部１１に格納されている所有者情報１１２が更新される。この際にも図９のフローチャートに示した処理が実行されるが、既に管理組合情報１１３には管理組合が設立済みであることが記録されているので、管理組合が設立済みであると判断されて（Ｓ０２がＹｅｓ）、それ以降の管理組合設立の要件を満たしているか否かを判断する処理（Ｓ０３−Ｓ０５）は実行されない。 Every time a new floor is sold and delivered, information on a new owner is input from the manager terminal 20, received by the input receiving unit 12 of the property information management server 10, and stored in the property information storage unit 11. The updated owner information 112 is updated. Also at this time, the processing shown in the flowchart of FIG. 9 is executed. However, since the management union information 113 has already recorded that the management union has been established, it is determined that the management union has been established. (S02: Yes), the subsequent process (S03-S05) of judging whether or not the requirement of the management union establishment is satisfied is not executed.
所有者情報１１２が更新された後には、管理組合の理事長であるＶを契約者とする地震保険を付帯した火災保険契約がＶの所有するフロアを除く共用部分のみを対象にしている場合は、都度、図１１のフローチャートに示した処理が実行されて、所有者情報１１２が更新されたフロアの保険契約情報１１４も更新される（図７−８の例では、保険契約に関する情報を記録するフィールドの区分が、「１」から「２」に更新される）。 After the owner information 112 has been updated, if the fire insurance contract with earthquake insurance with V as the contractor of the management union covers only common areas except floors owned by V Each time, the processing shown in the flowchart of FIG. 11 is executed, and the insurance contract information 114 of the floor whose owner information 112 has been updated is also updated (in the example of FIG. 7-8, information on the insurance contract is recorded). The field division is updated from "1" to "2").
尚、図５−８の例では、延べ面積、所有者、管理組合、保険契約、共用部分の面積に関する情報を、フロア毎に設けられたレコードにそれぞれ記録する前提で説明したが、管理組合は建物全体を対象に設立されるため、管理組合に関する情報はフロア単位ではなく物件（建物）単位で、物件を識別する情報（図５−８の例では「Ｘビル」等）と紐付けて管理することとしてもよい。管理組合の理事長であるＶを契約者とする地震保険を付帯した火災保険契約を建物全体の共用部分を対象にするものとして運用している場合は、保険契約に関する情報もフロア単位ではなく物件単位で、物件を識別する情報（図５−８の例では「Ｘビル」等）と紐付けて管理することとしてもよい。 In the example of FIG. 5-8, the explanation has been given on the premise that the information on the total area, the owner, the management association, the insurance contract, and the area of the common area are recorded in records provided for each floor. Since the building is established for the entire building, the information about the management association is managed not by floor but by property (building), and is linked to information identifying the property (such as “X building” in the example of FIG. 5-8). You may do it. If a fire insurance contract with earthquake insurance with V as the contractor of the management union is used to cover common parts of the entire building, information on the insurance contract is not in units of floors but in properties. The unit may be managed in association with information for identifying the property (such as “X building” in the example of FIG. 5-8).
管理組合が設立され、管理組合の理事長であるＶを契約者とする地震保険を付帯した火災保険契約が締結された後には、その保険料の実質的な負担額を各々のフロアの所有者毎に把握することが必要になる場合がある。そのため、本発明では、その保険料を定期的に算出することも可能となっている。 After the management union has been established and a fire insurance contract with earthquake insurance has been concluded with V, the chairman of the management union, a substantial share of the insurance premium will be paid to each floor owner. It may be necessary to know each time. Therefore, according to the present invention, the insurance premium can be calculated periodically.
図１２のフローチャートは、その処理フローを示したものであるが、例えば月に一回といったタイミングで物件情報管理サーバ１０の保険料算出部１６が起動され（火災保険の保険料の請求は年一回のタイミングで行われるのが通常であるが、管理組合の組合員に管理費等と合わせてその実質的な負担額を報告するためには、月次で計算することが好ましい）、各々の物件（建物）について、物件情報格納部１１に格納された管理組合情報１１３から、管理組合が設立済みであるかを判断する（Ｓ３１）。尚、保険料算出部１６が起動されるタイミングは特に限定されるものではなく、例えば、管理者が管理者端末２０を操作することによって起動できることとしてもよい。 The flowchart in FIG. 12 shows the processing flow. The insurance premium calculation unit 16 of the property information management server 10 is activated at a timing of, for example, once a month, and the insurance premium for fire insurance is charged annually. It is usually carried out at the same time, but it is preferable to calculate monthly in order to report the actual burden amount together with the management fee etc. to the members of the management union) For the property (building), it is determined whether a management union has been established from the management union information 113 stored in the property information storage unit 11 (S31). The timing at which the insurance premium calculation unit 16 is activated is not particularly limited. For example, the insurance premium calculation unit 16 may be activated by operating the administrator terminal 20.
管理組合が設立されていなければ（Ｓ３１がＮｏ）、保険料を算出せず保険料算出部１６の処理を終了するが、管理組合が設立済みと判断された場合は（Ｓ３１がＹｅｓ）、管理組合の理事長であるＶを契約者とする地震保険を付帯した火災保険契約の対象となるフロアの共用部分の面積の合計値を算出し（Ｓ３２）、各々のフロアの共用部分の面積をこの合計値で除することによって、各フロアの所有者毎の共用部分の持分比率を算出する（Ｓ３３）。管理組合の理事長であるＶを契約者とする地震保険を付帯した火災保険契約の対象となるフロアの共用部分の面積の合計値は、図７−８の例であれば、保険契約に関する情報を記録するフィールドの区分が「２」となっているレコードの、共用部分の面積を記録するフィールドの値を合計して算出することとすればよい。 If the management union has not been established (No in S31), the processing of the insurance premium calculation unit 16 is terminated without calculating the insurance premium, but if it is determined that the management union has been established (Yes in S31), the management is performed. The total value of the area of the common area of the floor covered by the fire insurance contract with the earthquake insurance with V as the chairman of the union is calculated (S32), and the area of the common area of each floor is calculated by this. By dividing by the total value, the ownership ratio of the common portion for each owner of each floor is calculated (S33). If the total area of the common area of the floor covered by the fire insurance contract with earthquake insurance with V as the chairman of the management union is the policyholder, the information on the insurance contract is shown in the example of Figure 7-8. May be calculated by summing the values of the fields for recording the area of the common portion of the record in which the division of the field for recording the field is “2”.
続いて、対象期間中の保険料に各フロアの所有者毎の共用部分の持分比率を乗じて、各フロアの所有者毎の保険料の負担額を算出する（Ｓ３４）。算出された保険料の負担額に関する情報は、情報出力部１３から管理者端末２０に出力される（Ｓ３５）。 Subsequently, the insurance premium for each owner of each floor is calculated by multiplying the insurance premium during the target period by the ownership ratio of the common portion for each owner of each floor (S34). Information on the calculated amount of insurance premium is output from the information output unit 13 to the administrator terminal 20 (S35).
尚、ここで用いられる対象期間中の保険料の計算方法は特に限定されるものではなく、保険会社等から通知された保険料を管理者端末２０から入力することとしてもよいし、面積単位で定められた保険料の算定基礎と共用部分の面積の合計値を用いて、都度、保険料算出部１６において保険料を算出することとしてもよい。 Note that the method of calculating the premium during the target period used here is not particularly limited, and the premium notified from the insurance company or the like may be input from the administrator terminal 20, or may be input in units of area. The premium calculation unit 16 may calculate the premium each time using the determined insurance premium calculation base and the total value of the area of the common part.
１０ 物件情報管理サーバ
１１ 物件情報格納部
１１１ 面積情報
１１２ 所有者情報
１１３ 管理組合情報
１１４ 保険契約情報
１２ 入力受付部
１３ 情報出力部
１４ 組合設立判定部
１５ 保険情報変更判定部
１６ 保険料算出部
２０ 管理者端末
10 Property Information Management Server 11 Property Information Storage Unit 111 Area Information 112 Owner Information 113 Management Union Information 114 Insurance Contract Information 12 Input Receiving Unit 13 Information Output Unit 14 Union Establishment Judgment Unit 15 Insurance Information Change Judgment Unit 16 Insurance Calculation Unit 20 Administrator terminal
Claims (7)
共用部分を対象に地震保険が付帯された火災保険契約である地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たし、共用部分を対象に前記地震保険付帯火災保険契約が有効に付保された区分所有建物に関する情報への、前記共用部分の火災保険契約に関する情報としての前記地震保険付帯火災保険契約による付保の入力を含む、前記情報格納手段への情報の入力を受け付ける入力受付手段と、
を備えることを特徴とする保険情報管理装置。 Information storage means for storing information about the co-owned building including information about the common area fire insurance contract;
Satisfies the requirement to be able to conclude an earthquake insurance incidental fire insurance contract, which is a fire insurance contract with earthquake insurance attached to common areas, and the earthquake insurance incidental fire insurance contract is effectively insured for common areas Input receiving means for receiving information input to the information storage means, including input of coverage by the earthquake insurance incidental fire insurance contract as information on the fire insurance contract of the common part, to the information on the co-owned building;
An insurance information management device comprising:
前記情報格納手段に格納された前記共用部分を管理する管理組合に関する情報が、共用部分を対象に前記地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たす管理組合が設立されていることを示すものであると判断された場合に、前記入力受付手段は、前記共用部分の火災保険契約に関する情報として、前記地震保険付帯火災保険契約による付保の入力を受け付けること
を特徴とする請求項１記載の保険情報管理装置。 The information on the section-owned building stored in the information storage unit further includes information on a management union managing a shared part,
The information about the management union managing the common part stored in the information storage means indicates that a management union that satisfies the requirements for concluding the earthquake insurance incidental fire insurance contract is established for the common part. 2. The input receiving means, when it is determined that the information is a fire insurance contract for the common part, receives an input of insurance under the earthquake insurance incidental fire insurance contract as information on the fire insurance contract. Insurance information management device.
前記情報格納手段に格納された前記専有部分の所有者に関する情報から特定される専有部分の所有者が、区分所有建物を分譲する分譲者と異なる者を含むことを条件に、前記入力受付手段は、前記共用部分の火災保険契約に関する情報として、前記地震保険付帯火災保険契約による付保の入力を受け付けること
を特徴とする請求項２記載の保険情報管理装置。 The information on the section-owned building stored in the information storage unit further includes information on an owner of a proprietary portion,
On the condition that the owner of the proprietary portion specified from the information on the owner of the proprietary portion stored in the information storage device includes a different person from the consignor that sells the co-owned building, 3. The insurance information management device according to claim 2, wherein an input of coverage by the fire insurance contract accompanying the earthquake insurance is received as information on the fire insurance contract of the common portion.
前記情報格納手段に格納された前記専有部分の所有者に関する情報から特定される前記区分所有建物の引渡し状況が所定の要件を満たしている場合に、前記地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たす管理組合の設立が可能であることを示す通知を出力する通知出力手段を備えること
を特徴とする請求項１乃至３いずれかに記載の保険情報管理装置。 The information on the section-owned building stored in the information storage unit further includes information on an owner of a proprietary portion,
When the delivery status of the co-owned building specified from the information on the owner of the exclusive part stored in the information storage means satisfies a predetermined requirement, the fire insurance contract with the earthquake insurance can be concluded. 4. The insurance information management device according to claim 1, further comprising a notification output unit that outputs a notification indicating that a management association satisfying the requirement can be established.
前記情報格納手段に格納された前記専有部分の所有者に関する情報から特定される前記区分所有建物の引渡し状況が所定の要件を満たしていると判断された場合に、前記入力受付手段は、前記共用部分を管理する管理組合に関する情報として、前記地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たす管理組合の設立に関する情報の入力を受け付けること
を特徴とする請求項１乃至４いずれかに記載の保険情報管理装置。 The information on the section-owned building stored in the information storage means further includes information on a management association that manages a shared portion, and information on an owner of a dedicated portion,
When it is determined that the delivery status of the co-owned building specified from the information on the owner of the exclusive part stored in the information storage unit satisfies predetermined requirements, the input reception unit performs the shared use. The method according to any one of claims 1 to 4, wherein, as the information on the management union managing the part, input of information on the establishment of the management union that satisfies the requirement for concluding the earthquake insurance incidental fire insurance contract is received. Insurance information management device.
前記情報格納手段に格納された前記共用部分の火災保険契約に関する情報が、前記地震保険付帯火災保険契約により付保されていることを示すものであれば、前記情報格納手段に格納された前記共用部分の持分の特定が可能な情報から、専有部分の所有者毎に負担する前記地震保険付帯火災保険契約の保険料を、所定のタイミングで算出する保険料算出手段を備えること
を特徴とする請求項１乃至５いずれかに記載の保険情報管理装置。 The information on the section-owned building stored in the information storage means further includes information capable of specifying the owner of the exclusive portion and the share of each common portion,
If the information on the fire insurance contract of the common portion stored in the information storage means indicates that the information is covered by the earthquake insurance incidental fire insurance contract, the shared information stored in the information storage means Claims are provided, wherein insurance premium calculation means for calculating, at a predetermined timing, insurance premiums of the earthquake insurance accompanying insurance policy to be borne by each owner of the proprietary portion from information that can specify the ownership of the portion. Item 6. The insurance information management device according to any one of Items 1 to 5.
前記コンピュータが、共用部分を対象に地震保険が付帯された火災保険契約である地震保険付帯火災保険契約の締結が可能な要件を満たし、共用部分を対象に前記地震保険付帯火災保険契約が有効に付保された区分所有建物に関する情報への、前記共用部分の火災保険契約に関する情報としての前記地震保険付帯火災保険契約による付保の入力を含む、前記情報格納手段への情報の入力を受け付ける入力受付ステップを有すること
を特徴とする保険情報の管理方法。 A method for managing insurance information executed by a computer having information storage means for storing information on a co-owned building including information on a fire insurance contract of a common part,
The computer satisfies the requirement that an earthquake insurance accompanying fire insurance contract can be concluded, which is a fire insurance contract with earthquake insurance attached to the common part, and the earthquake insurance accompanying fire insurance contract becomes effective for the common part. An input for receiving information input to the information storage means, including an input of insurance by the earthquake insurance incidental fire insurance contract as information on the fire insurance contract of the common part to the information on the secured co-owned building; A method for managing insurance information, comprising a receiving step.
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