JP2006092069A - 建物建築に要する総予算見積作成システム - Google Patents

Abstract

【課題】 水道局とガス会社にその都度、上下水道工事費用とガス工事費用について問い合わせをする必要がなく、効率よく見積作成の作業ができ、きわめて簡単に総予算見積を作成することができる建物建築に要する総予算見積作成システムを提供すること。
【解決手段】 用途地域情報などプラン・不動産データが蓄積されている第１のデータベースＤＢ１と、敷地図作成情報など図面作成データが蓄積されている第２のデータベースＤＢ２と、外構見積など見積作成データが蓄積されている第３のデータベースＤＢ３とを有する記憶手段と、記憶手段の各データベースに蓄積されている各種情報を抽出して利用し、画面上に表示した建築予定の土地に希望プランの建物が配置可能がどうかを判定し、建物の配置が可と判定されたときに当該土地、建物工事費処理見積のほかに上下水工事費処理見積、ガス工事費処理見積を含む総予算見積を作成する処理手段８とを具えている。
【選択図】 図１

Description

この発明は、例えば建物を所定の土地に建てる場合に発生する費用のうち、純粋な建物や土地の費用の見積のほかにそれに付帯する上下水道工事費用やガス工事費用の見積を含む総予算見積をも可能とする総予算見積作成システムに関するものである。

従来、インターネット通信網を利用して、例えば土地付きで建物を建てる顧客が、購入した土地に建てる建物まで検討したうえで、土地の購入を意思決定できるように支援するものは既に提案されている（例えば、特許文献１参照）。しかし、このものはインターネット端末を用いて土地情報データベースから入手した購入予定の土地情報に基づいて、購入予定地に建築可能な建物の間取りを設計するものであり、建築にどれだけの費用がかかるのか等の見積に関しては何も触れられていない。

見積に関しては、顧客が例えば予め土地を取得しているときは、当該土地情報を建築請負業者の営業マン等が現地及び行政庁で調査し、建築法規に照らして把握する一方、営業・設計マン等が敷地図を作成する。そしてこれを基に顧客と営業及び設計による打ち合わせを行い、プランを作成してそれを確定するが、そのときに同時に配置プランも作成して建物見積の積算を行う。また、外構プランニングと外構見積の積算も行う。さらに、これとは別に水道局に上下水道工事費用の見積を依頼するとともに、ガス会社にガス工事費用の見積を依頼し、それ等にて得られた費用を営業マンが総予算見積としてまとめて顧客に提示するのが、現状のやり方である。

特開２００２−９２１２５号公報

しかしながら、前記のようなやり方では上下水道工事費用とガス工事費用について水道局とガス会社にその都度、問い合わせなければならず、負担のかかる作業で作業効率が悪かった。また、問い合わせた結果を基に営業マン等がこれを建物費用見積や外構費用見積と合わせて最終的に総予算見積を作成しなければならず、これも大変な作業となっていた。前記の事情は土地を取得していない顧客が土地を取得のうえ建物を建築する場合にも同じことが言える。

そこでこの発明は、前記のような従来の問題点を解決し、水道局とガス会社にその都度、上下水道工事費用とガス工事費用について問い合わせをする必要がなく、効率よく見積作成の作業ができ、きわめて簡単に総予算見積を作成することができる建物建築に要する総予算見積作成システムを提供することを目的とする。

前記目的を達成するため、請求項１に記載の発明は、所定の土地に建物を建築するために要する費用見積を、コンピュータを利用して作成処理するものであって、用途地域情報、プラン情報、不動産物件情報などプラン・不動産データが蓄積されている第１のデータベースと、敷地図作成情報、外構図作成情報、建物配置図情報など図面作成データが蓄積されている第２のデータベースと、外構見積、建物見積、上下水工事見積、ガス工事見積、火災保険見積、その他費用見積など見積作成データが蓄積されている第３のデータベースとを有する記憶手段と、前記記憶手段の各データベースに蓄積されている各種情報を抽出して利用し、画面上に表示した建築予定の土地に希望プランの建物が配置可能がどうかを判定し、建物の配置が可と判定されたときに当該土地、建物工事費処理見積のほかに上下水工事費処理見積、ガス工事費処理見積を含む総予算見積を作成する処理手段と、を具えたことを特徴とする。

請求項２に記載の発明は、請求項１において、所定の土地を取得していない場合には、第１のデータベースの不動産物件情報にアクセスして希望する不動産情報を抽出、表示したうえで、該土地に希望プランの建物が配置可能かどうかを処理手段で判定することを特徴とする。

請求項３に記載の発明は、請求項請求項１又は２において、処理手段が、前記記憶手段の各データベースに蓄積されている各種情報を利用して、画面上に表示した建築予定の土地に希望プランの建物が配置可能がどうかの情報を抽出し、これら抽出した情報を基に配置の可否を判定する建物配置可否判定処理手段と、この建物配置可否判定処理手段で建物の配置が可と判定されたときに当該土地、建物工事費処理見積のほかに上下水工事費処理見積、ガス工事費処理見積を含む総予算見積を作成する見積作成処理手段と、からなっていることを特徴とする。

請求項４に記載の発明は、所定の土地に建物を建築するために要する費用見積を可能とするホストコンピュータと、このホストコンピュータにインターネットを介して情報を送受できるように接続されたパーソナルコンピュータとを具え、このパーソナルコンピュータがホストコンピュータにアクセスしてきた情報からホストコンピュータで費用見積を作成処理する、建物建築に要する総予算見積作成システムであって、前記ホストコンピュータが、用途地域情報、プラン情報、不動産物件情報などプラン・不動産データが蓄積されている第１のデータベースと、敷地図作成情報、外構図作成情報、建物配置図情報など図面作成データが蓄積されている第２のデータベースと、外構見積、建物見積、上下水工事見積、ガス工事見積、火災保険見積、その他費用見積など見積作成データが蓄積されている第３のデータベースとを有する記憶手段と、前記記憶手段の各データベースに蓄積されている各種情報を利用して、パーソナルコンピュータの画面上に表示した建築予定の土地に希望プランの建物が配置可能がどうかの情報を抽出し、これら抽出した情報を基に配置の可否を判定する建物配置可否判定処理手段と、前記建物配置可否判定処理手段で建物の配置が可と判定されたときに当該土地、建物工事費処理見積のほかに上下水工事費処理見積、ガス工事費処理見積を含む総予算見積を作成する見積作成処理手段と、を具え、この見積作成処理手段で作成した総予算見積をパーソナルコンピュータの画面上に表示可能としたことを特徴とする。

この発明は前記のように、用途地域情報、プラン情報、不動産物件情報などプラン・不動産データが蓄積されている第１のデータベースと、敷地図作成情報、外構図作成情報、建物配置図情報など図面作成データが蓄積されている第２のデータベースと、外構見積、建物見積、上下水工事見積、ガス工事見積、火災保険見積、その他費用見積など見積作成データが蓄積されている第３のデータベースとを有する記憶手段と、前記記憶手段の各データベースに蓄積されている各種情報を抽出して利用し、画面上に表示した建築予定の土地に希望プランの建物が配置可能がどうかを判定し、建物の配置が可と判定されたときに当該土地、建物工事費処理見積のほかに上下水工事費処理見積、ガス工事費処理見積を含む総予算見積を作成する処理手段と、を具えているので、処理手段によりコンピータの画面上で迅速に、かつきわめて簡単に総予算見積を作成することができる。そのため、従来のように水道局とガス会社にその都度、上下水道工事費用とガス工事費用について問い合わせをする必要がなくなる等、効率のよい総予算見積作成ができるという優れた効果が期待できる。

この発明の一実施の形態を、添付図面を参照して説明する。

図１は、総予算見積作成システムの概略構成図、図２は、同見積支援システムの概略イメージ図である。１はパーソナルコンピュータ（ＰＣ）で、キーボード等の入力部２とディスプレイ等の出力部３を有している。ＰＣ１は例えば顧客が所有又は利用する。５はホストコンピュータ（ＨＣ）で、前記と同様な入出力部６，７のほかに中央処理部８の中に建物配置可否判定処理部８ａと見積作成処理部８ｂを有し、顧客のＰＣ１とインターネット通信網１０で接続されている。ＨＣ５は例えば前記顧客と建物建築に関する契約を締結しているハウスメーカ等の業者が所有する。顧客のＰＣ１は業者のＨＣ５に対してＩＤ、パスワードにより認証を受けてアクセスし、ＨＣ５が設けているデータベースに蓄積している各種の情報等を閲覧・利用できるようになっている。

ＨＣ５には複数のデータベースＤＢ１，ＤＢ２，ＤＢ３が設けられている。ＤＢ１には用途地域情報、プラン情報、不動産物件情報などプラン・不動産データが蓄積されている。ＤＢ２には敷地図作成情報、外構図作成情報、建物配置図情報など図面作成データが蓄積されている。ＤＢ３には外構見積、建物見積、上下水工事見積、ガス工事見積、火災保険見積、その他費用見積など見積作成データが蓄積されている。

ＤＢ１に蓄積されたプラン・不動産データの用途地域情報とは、管轄行政庁により指定されている要件であり、都市計画（市街化区域・市街化調整地域）、用途地域（無指定・第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域・純住居地域・近隣商業地域・商業地域・工業地域・工業専用地域・純工業）、高度指定（第一種高度指定・第二種高度指定・第三種高度指定）、防火指定（防火指定・純防火指定・防火指定無・法２２条指定）、風致指定（有無）、日影規制、北側斜線規制（５ｍ＋０．６／１・５ｍ＋１．２５／１・１０ｍ＋１．２５／１）、及び建築基準法（建ぺい率・容積率・絶対高制限・壁面後退・建築協定）によるものがある。

プラン情報とは、プランに関する要件であり、投影面積、延床面積、建物間口、建物奥行、二階部屋数、玄関位置、雨縦樋数、採光要件、道路斜線要件、北側斜線要件、桁下げ、上水接続数、下水接続数、価格、消費税がある。また、不動産物件情報とは、当該物件の法令・インフラデータであり、住所のほかに不動産情報（土地面積・進入経路障害・高低差障害・境界ポイント・全面道路幅）、土地法例情報（都市計画・用途地域・高度指定・風致地区指定…略…宅地造成等規制法・壁面後退・区画整理法）、道路（種別・認定幅員幅・セットバック）、インフラ情報（ガス・上水道・下水道・浄化槽有無・雨水処理）がある。

ＤＢ２に蓄積された図面作成データの敷地図作成情報とは、顧客からの情報に基づき作成されデータ化された敷地図に関する情報である。外構図作成情報とは、前記敷地図情報からの情報に基づき作成されデータ化された外構図に関する情報である。また、建物配置図情報とは、前記敷地図情報、プラン情報、用途地域情報もしくは不動産物件情報に基づき作成されてデータ化された建物配置図に関する情報である。これら情報は、いずれも顧客毎に作成されて蓄積される。

ＤＢ３に蓄積された見積作成データの外構見積、建物見積、上下水工事見積、ガス工事見積、火災保険見積、その他費用見積とは、ＤＢ２において得られたで情報あるいはそれぞれの地域によって把握されている費用等から一定の計算式により自動的に見積される予想費用額である。ここで、その他費用とは、例えば照明／カーテン／エアコンなどのプランによって仕様・価格が設定された費用のことである。

次に、図３に示すフローチャートを参照して建物建築に要する総予算見積作成処理例について説明する。

＜土地特定情報入力・建物プラン特定入力＞
建物の建築に当たり顧客がその総費用見積を得たいときは、図３に示すように、まず土地特定情報と建物プラン特定情報をＰＣ１の入力部２から入力する（ステップＳ１）。土地特定情報入力に際しては、図４に示すような住宅建築計画の住所と敷地状況（敷地図作成データを含む）、及び図５に示すような土地状況を顧客が入力する。土地状況の入力では、顧客が図５に示すように敷地の形状を入力すると、寸法は自動表示され、顧客は該寸法を目安に敷地図を描く。これにより入力された画面には図６に示すような点線と寸法が自動的に設定される（四角形の敷地形状の場合、三角形が二つ設定され、三辺及び垂線の長さがデータとなる）。これにより顧客の敷地がデータ化される。

敷地形状が確定したら、次に外構図を一定の仕様条件の基に作成する。すなわち、図７に示すように敷地図作成されたものから、道路面に面していない三辺ａ，ｂ，ｃを自動的に設定する。設定した部分はブロック塀＋フェンス仕様としてその総数をデータとする。そして、道路面については門扉スペース及びカーポートスペースとしての既定寸法を道路面寸法から差し引いたうえで、化粧ブロック＋フェンス仕様としてその総数をデータとする（図８でｄの部分）。

ここで重要なのは道路から敷地までの高低差、水道メータの位置、下水最終枡位置、ガス引込位置等を顧客が指定して入力することであり、これにより精度の高い見積が可能となる。これら水道メータの位置、下水最終枡位置、ガス引込位置のインフラ最終位置指定をすることによって座標点を読み取り、敷地図に反映する。

建物プラン特定情報入力に際しては、提案されているプランバリエーションから希望のプランコードをＤＢ１のプラン情報より選択して入力する。

＜当該土地法令情報取得・建物プラン情報取得＞
次にＰＣ１からインターネット通信網１０で接続されたＨＣ５の中央処理部８によりＤＢ１〜ＤＢ３に蓄積された各種の情報を抽出して利用し、必要な処理がなされることとなるが、まず当該建築計画の土地の図９に見られる土地法令情報及びインフラ情報をＤＢ１から取得する。土地法令情報としては都市計画、用途地域、高度指定、建ぺい率、容積率、防火指定・防火・準防火等がある。インフラ情報としてはガス、上水道、分担金、下水道、浄化槽有無、雨水処理等がある。また、前記プランコードの入力によって図１０に見られる建物プランデータをＤＢ１より取得する（ステップＳ２）。

＜当該配置可否判定処理＞
図９で得られた土地法令情報と図１０で得られた建物プランデータによって顧客が指定する計画地での建物配置計画の成立もしくは不成立を建物配置可否判定処理部８ａにより判定処理する（ステップＳ３）。すなわち、判定処理に当たっては建物配置エリアの特定と希望プランのマッチング、土地特定情報と建物プランデータとのマッチング処理により行う。マッチング処理に当たっては、（１）顧客より敷地形状の確定入力がなされ、（２）顧客よりプラン特定の入力がなされると、建物プランが配置できる要件がプラン情報として確定され、（３）顧客より敷地住所の特定入力がなされると、建物の配置に関する要件、及びインフラ状況が確定されることとなるが、これら（１）〜（３）を組み合わせることにより、可能な建物配置エリアを確定することが可能となる。あるいは、配置不可能の判定が可能となる。判定の結果、建物プランの配置が可能であれば、（４）顧客が図１１のように当エリアで建物配置位置を確定する。建物プランの配置が、例えば建物が土地より広すぎる等により不可能であれば、建物プラン特定入力画面に戻り、再度建物プラン特定情報を入力し直す。

＜建物配置プラン表示＞
前記により建物配置が可能であれば、配置可能エリアに図１２のように建物プランをＰＣ１の画面に表示する（ステップＳ４）。

＜承認・修正登録＞
建物配置プランが表示された後、顧客は表示されたエリアより希望の配置を承認して指定・登録する（ステップＳ５）。修正する場合は再度建物配置プランを表示して修正登録する。

＜見積処理＞
承認・修正登録後、見積作成処理部８ｂにより見積処理を行う（ステップＳ６）。すなわち、建築計画地・建物プラン・建物配置計画が決定され、見積要件が整うので、前記により登録された建物配置計画による工事費の積算をＤＢ２，３より行う。

（１）建物工事費は特定のプランを顧客が選択することにより決定する。換言すると、プランバリエーションと同時に設定済として決定する。
（２）外構工事費はＤＢ２において得られた敷地寸法と敷地面積、及びそれに基づく外構計画（駐車場・門扉・ブロックフェンス仕様）により一定の計算式により自動的に計算される。
（３）上下水工事費はプランバリエーション毎にＤＢ１のプランデータとして把握済の地域による固定費用と図１２に見られる配管経路により一定の計算式により自動的に見積される。配管費用は前記＜土地特定情報入力・建物プラン特定入力＞の敷地作成データより指定された最終ポイントとの接続距離によって算出される。施設使用（水道メータ他）などの申請費用は図９に見られるインフラ情報と図１２のインフラ整備状況より算出される。
（４）ガス工事費は上下水工事費と同様の方法により自動的に見積される。
（５）その他費用見積とは、例えば道路から敷地までの高低差に基づく割り増し費用や照明／カーテン／エアコンの価格費用や建物登記費用のことであるが、これらは前記＜土地特定情報入力・建物プラン特定入力＞の敷地作成データより顧客が必要な数値を入力することにより（いずれもＤＢ１，２，３より）一定の計算式により自動的に見積される。その際に、工事の難易度や小分け運搬費の算出を行い必要により加減算するほか、建築確認申請以外の諸費用、資金の借入計画がある場合は融資手数料などを規定の算式により算出して加算する。
（６）火災保険費は一定の計算式により自動的に見積される。見積に際してはＤＢ１のプランデータとして把握済の地域による一定の料率とプラン価格により計算される。

＜見積表示・出力＞
前記見積処理（建物工事費処理、外構工事費処理、上下水工事費処理、ガス工事費処理、その他諸経費・火災保険費処理）をまとめて見積表示、承認のうえ出力する（ステップＳ７，８）。図１３はその出力された総見積書（総予算）の例である。

以上は建物を建築する土地を予め取得している顧客がアクセスしてきたときのＨＣ５の中央処理部８による処理例であるが、建物を建築する土地を取得していなく、まず土地探しから行うときは、図３の左側フローで示すように、まず顧客が希望する不動産検索条件（地域、面積）を入力する（ステップＳ１１）。そしてＤＢ１より蓄積されている不動産物件情報から該当不動産情報を抽出、表示する（ステップＳ１２）。希望したものがないときは何回も検索を繰り返す。希望の土地を探したら、当該土地法令情報取得する（ステップＳ１３）。しかる後、前記と同様に配置可能な建物プラン抽出処理と建物プラン表示し、表示された建物プランから顧客が特定入力する（ステップＳ１４，１５，１６）。そして当該土地を選択した場合には顧客が入力した敷地図上に、選択建物プランの配置可能エリアを表示し、以降は前記した（ステップＳ４）に進み、否選択の場合には建物プラン特定画面に戻る。

顧客がプラン探しから始める場合は、図３の右側フローで示すように、不動産検索地域（都道府県、市町村）特定入力と建物プラン特定入力する（ステップＳ２１）。そして建物プランデータとして選択したエリアにある不動産物件の当該土地法令情報と建物プラン情報を取得する（ステップＳ２２）。次に前記で得られた建物プラン情報と土地法令情報を解析することにより、建物配置可否の判定処理を行い（ステップＳ２３）、建築可能な不動産物件を抽出、顧客のＰＣ１の出力部３へ表示を行い（ステップＳ２４）、表示された不動産物件より顧客が一物件を特定し選択入力を行う（ステップＳ２５）。そして当該物件を選択した場合には前記した（ステップＳ４）に進み、否選択の場合には不動産情報表示に戻り、繰り返す。

前記実施の形態ではインターネット通信網１０を利用した例を示したが、必ずしもこのような通信網を利用したものでなくともよく、ＨＣ５を独立して設置し、ここで行うようにしたものでもよい。

この発明の一実施の形態を示す総予算見積作成システムの概略構成図である。 同上の見積支援システムの概略イメージ図である。 同上の見積作成処理の概略を示したフローチャートである。 顧客のパーソナルコンピータの出力部に入力要件として表示された敷地状況等を示す図面である。 土地情報の入力画面を示す図面である。 外構図作成の過程を示す図面である。 外構図作成の過程を示す図面である。 外構図作成の過程を示す図面である。 住宅建築計画地の土地法令情報及びインフラ整備状況を示す図面である。 建物プランデータを示す図面である。 選択建物プランの配置可能エリアを示す図面である。 設定済建物プランデータを示す図面である。 総見積書（総予算）の一例を示す図面である。

符号の説明

１ パーソナルコンピュータ（ＰＣ）
５ ホストコンピュータ（ＨＣ）
８ 中央処理部（処理手段）
８ａ 建物配置可否判定処理部（建物配置可否判定処理手段）
８ｂ 見積作成処理部（見積作成処理手段）
１０ インターネット通信網
ＤＢ１，ＤＢ２，ＤＢ３ データベース

Claims (4)

1. 所定の土地に建物を建築するために要する費用見積を、コンピュータを利用して作成処理するものであって、
   用途地域情報、プラン情報、不動産物件情報などプラン・不動産データが蓄積されている第１のデータベースと、敷地図作成情報、外構図作成情報、建物配置図情報など図面作成データが蓄積されている第２のデータベースと、外構見積、建物見積、上下水工事見積、ガス工事見積、火災保険見積、その他費用見積など見積作成データが蓄積されている第３のデータベースとを有する記憶手段と、
   前記記憶手段の各データベースに蓄積されている各種情報を抽出して利用し、画面上に表示した建築予定の土地に希望プランの建物が配置可能がどうかを判定し、建物の配置が可と判定されたときに当該土地、建物工事費処理見積のほかに上下水工事費処理見積、ガス工事費処理見積を含む総予算見積を作成する処理手段と、
   を具えたことを特徴とする建物建築に要する総予算見積作成システム。
2. 所定の土地を取得していない場合には、第１のデータベースの不動産物件情報にアクセスして希望する不動産情報を抽出、表示したうえで、該土地に希望プランの建物が配置可能かどうかを処理手段で判定する請求項１記載の建物建築に要する総予算見積作成システム。
3. 処理手段が、前記記憶手段の各データベースに蓄積されている各種情報を利用して、画面上に表示した建築予定の土地に希望プランの建物が配置可能がどうかの情報を抽出し、これら抽出した情報を基に配置の可否を判定する建物配置可否判定処理手段と、この建物配置可否判定処理手段で建物の配置が可と判定されたときに当該土地、建物工事費処理見積のほかに上下水工事費処理見積、ガス工事費処理見積を含む総予算見積を作成する見積作成処理手段と、からなっている請求項１又は２記載の建物建築に要する総予算見積作成システム。
4. 所定の土地に建物を建築するために要する費用見積を可能とするホストコンピュータと、このホストコンピュータにインターネットを介して情報を送受できるように接続されたパーソナルコンピュータとを具え、このパーソナルコンピュータがホストコンピュータにアクセスしてきた情報からホストコンピュータで費用見積を作成処理するものであって、
   前記ホストコンピュータが、
   用途地域情報、プラン情報、不動産物件情報などプラン・不動産データが蓄積されている第１のデータベースと、敷地図作成情報、外構図作成情報、建物配置図情報など図面作成データが蓄積されている第２のデータベースと、外構見積、建物見積、上下水工事見積、ガス工事見積、火災保険見積、その他費用見積など見積作成データが蓄積されている第３のデータベースとを有する記憶手段と、
   前記記憶手段の各データベースに蓄積されている各種情報を利用して、画面上に表示した建築予定の土地に希望プランの建物が配置可能がどうかの情報を抽出し、これら抽出した情報を基に配置の可否を判定する建物配置可否判定処理手段と、
   前記建物配置可否判定処理手段で建物の配置が可と判定されたときに当該土地、建物工事費処理見積のほかに上下水工事費処理見積、ガス工事費処理見積を含む総予算見積を作成する見積作成処理手段と、
   を具え、この見積作成処理手段で作成した総予算見積をパーソナルコンピュータの画面上に表示可能としたことを特徴とする建物建築に要する総予算見積作成システム。

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