JP2002092124A - 不動産取引支援システム - Google Patents

不動産取引支援システム

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JP2002092124A
JP2002092124A JP2000277873A JP2000277873A JP2002092124A JP 2002092124 A JP2002092124 A JP 2002092124A JP 2000277873 A JP2000277873 A JP 2000277873A JP 2000277873 A JP2000277873 A JP 2000277873A JP 2002092124 A JP2002092124 A JP 2002092124A
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JP
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JP2000277873A
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English (en)
Inventor
Sumio Takahashi
寿美夫 高橋
Original Assignee
Ben System:Kk
株式会社ベンシステム
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Abstract

(57)【要約】 【課題】 一般ユーザーが、複数の不動産業者が取り扱
う多数の物件情報を簡単に知ることができるとともに、
各物件を妥当な価格で手に入れることができるようにす
ることである。 【解決手段】不動産業者が取り扱う物件に関する物件情
報を記憶したデータベースサーバー3と、このデータベ
ースサーバーに接続した第1,第2サーバー4,5と、
不動産業者などが所有する会員端末1と、ユーザーが所
有するユーザー端末2とを備え、上記会員端末は、クロ
ーズド通信ネットN1を介して上記第1サーバーに接続
するとともに、オープン通信ネットN2を介して上記第
2サーバーにも接続し、上記ユーザー端末は、上記オー
プン通信ネットを介して上記第2サーバーに接続した点
に特徴を有する。

Description

【発明の詳細な説明】

【0001】

【発明の属する技術分野】この発明は、土地や建物など
の不動産物件の売買や貸し借りの仲介を行うシステムに
関する。

【0002】

【従来の技術】例えば、売りたい家や土地、借家や借地
を持っている人は、不動産業者に、その物件の取り扱い
を委託するのが一般的である。各不動産業者は、自分が
取り扱っている物件に関して、詳細情報を持っている。
その情報をインターネットなどのネットワークを介し
て、他の不動産業者に公開するようにしている。しか
し、自分が扱う全ての情報をネットワーク上で公開する
とは限らない。このように全ての情報が公開されるとは
限らないので、不動産業者は、他の業者が扱う物件情報
の全てを確認できるわけではない。そのために、物件を
求めている人(以下「ユーザー」という)も、1つの業
者が持っている情報だけでは、必ずしも、求める物件を
見つけられないことがあった。

【0003】

【発明が解決しようとする課題】上記のように各不動産
業者が全ての物件情報を持っているとは限らないので、
希望の物件が見つらないときには、何件もの不動産業者
を回らなければならなかった。つまり、希望する物件を
探すのに、手間と時間がかかるという問題があった。ま
た、希望する物件を探すときには、いろいろなものをピ
ックアップして、それらを比較検討するのが通常であ
る。しかし、様々な物件を比較検討するといっても、そ
の価格が妥当であるかどうかというようなことを、一般
ユーザーが判断するのは難しい。例えば、一見同じよう
な物件に、異なる価格が付けられていることがあるが、
その判断基準は、素人にはほとんどわからないのが実情
である。

【0004】さらに、同一物件を複数の業者が取り扱う
ようなこともある。このような場合に、業者間で、売買
情報が迅速に伝わらないことがあった。そのために、他
で商談が成立したにもかかわらず、その物件をユーザー
に薦めてしまうようなこともあった。その場合には、成
約しそうになってから、あわてて取り消すことになり、
ユーザーの信頼を損なうことにもなった。

【0005】この発明の目的は、一般ユーザーが、複数
の不動産業者が取り扱う多数の物件情報を簡単に知るこ
とができるとともに、各物件を妥当な価格で手に入れる
ことができるようにした不動産取引支援システムを提供
することである。また、各不動産業者間で、他の業者の
取り扱い物件情報を簡単に把握できる不動産取引支援シ
ステムを提供することである。

【0006】

【課題を解決するための手段】第1の発明は、不動産業
者が取り扱う物件に関する物件情報を記憶したデータベ
ースサーバーと、このデータベースサーバーに接続した
第1,第2サーバーと、不動産業者などが所有する会員
端末と、ユーザーが所有するユーザー端末とを備え、上
記会員端末は、クローズド通信ネットを介して上記第1
サーバーに接続するとともに、オープン通信ネットを介
して上記第2サーバーにも接続し、上記ユーザー端末
は、上記オープン通信ネットを介して上記第2サーバー
に接続した点に特徴を有する。

【0007】第2の発明は、会員端末のそれぞれから、
各会員が取り扱う物件に関する物件情報を、クローズド
通信ネットおよび第1サーバーを介して上記データベー
スサーバーに登録する点に特徴を有する。第3の発明
は、物件情報には公開項目と非公開項目とを設定し、上
記第1サーバーは上記物件情報の全データをクローズド
通信ネットを介して公開可能にする一方、第2サーバー
は、上記物件情報のうち公開項目を付けられた情報のみ
を、各会員個別のホームページ上にのせて、オープン通
信ネットを介して公開する点に特徴を有する。

【0008】第4の発明は、各会員が登録した物件情報
は、登録した会員のみが自身のホームページ上で修正可
能にし、上記会員の個別ホームページ上で物件情報が修
正された場合、その修正情報は自動的に物件情報記憶部
内の物件情報に反映される点に特徴を有する。

【0009】第5の発明は、予め設定した登録時必須項
目を入力したときにのみ、データベースサーバーへ物件
情報を登録可能にしたことを点に特徴を有する。第6の
発明は、会員の取り扱う物件が成約済みになった場合に
は、その物件を取り扱う会員のみがオープン通信ネット
および第2サーバーを介して成約済み処理が可能であ
り、上記成約済み処理がされた場合には、上記データベ
ースサーバーの上記成約済み物件に対応する物件情報
に、成約済みフラグを設定する点に特徴を有する。

【0010】第7の発明は、会員の取り扱う物件が成約
済みとなった場合には、価格など予め設定した成約時必
須項目を入力したときにのみ、その物件に関する成約済
み処理を可能にした点に特徴を有する。第8の発明は、
データベースサーバーは過去物件情報記憶部を備え、物
件情報のうち成約済みフラグが設定されてから一定期間
経過後に、物件情報を過去データとして上記過去物件情
報記憶部に記憶させる点に特徴を有する。

【0011】第9の発明は、物件情報に住所などの地点
を特定する地点認識情報を備えるとともに、データベー
スサーバーは地図情報を記憶した地図情報記憶部を備
え、この地図情報記憶部には地図データと、この地図デ
ータ上の座標と地点認識情報とを対応させた検索テーブ
ルとを記憶させるとともに、上記データベースサーバー
は、上記地点認識情報によって、上記地図情報と物件情
報とを関連づける点に特徴を有する。

【0012】第10の発明は、物件情報に住所などの地
点を特定する座標を備えるとともに、データベースサー
バーは地図情報を記憶した地図情報記憶部を備え、この
地図情報記憶部には、地図データと、物件情報の座標と
を対応させた地図データ上の座標とを記憶させ、上記デ
ータベースサーバーは、上記両座標を一致させる点に特
徴を有する。

【0013】第11の発明は、ユーザー端末に、地図デ
ータのうちの白地図情報を記憶するとともに、この白地
図情報は、データベースサーバーの白地図情報と座標軸
を共通にしている点に特徴を有する。第12の発明は、
データベースサーバーは、地盤情報記憶部を備え、上記
地盤情報記憶部には、各地点認識情報に対応させた地盤
強度などの地盤情報を記憶した点に特徴を有する。

【0014】

【発明の実施の形態】図1〜図4に、この発明の第1実
施例を示す。図1に示すように、このシステムは、管理
センターMと、複数の会員端末1と、一般ユーザーが使
用するユーザー端末2とからなる。上記会員端末1は、
各不動産業者が個別に所有するもので、その不動産業者
の数分だけ存在するものである。上記管理センターMに
は、データベースサーバー3、これに接続したイントラ
ネットサーバー4、インターネットサーバー5を備えて
いる。そして、上記データベースサーバー3には、売り
または貸し物件に関する物件情報を記憶した物件情報記
憶部3aと、成約済み物件情報を記憶した過去物件情報
記憶部3bとを備えている。

【0015】上記イントラネットサーバー4は、イント
ラネットN1を介して上記会員端末1に接続している。
また、上記イントラネットサーバー4は、そのデータベ
ースサーバー3に記憶されているデータを表示させるた
めのホームページを管理している。ただし、このホーム
ページは、会員専用のイントラネットを介してだけ見る
ことができるようにしている。つまり、この会員専用ホ
ームページは、一般ユーザー端末2から見ることはでき
ない。

【0016】一方、インターネットサーバー5は、イン
ターネットN2を介して、上記会員端末1およびユーザ
ー端末2に接続している。したがって、このインターネ
ットサーバー5には、不動産業者の会員端末1と、ユー
ザー端末2とのいずれからもアクセスできるようにして
いる。そして、上記インターネットサーバー5は、各業
者の個別の物件公開ホームページを管理している。この
個別の物件公開ホームページには、ホームページ所有者
の取り扱い物件情報を公開するようにしている。

【0017】この個別の物件公開ホームページは、それ
ぞれ、2つの欄を備えている。例えば、図3に示すよう
に、その業者の名前や、連絡先の他、その業者のセール
スポイントなどを表示する欄aと、物件情報を表示する
欄bとである。上記欄aは、各業者が、自分自身をピー
アールするために、自由にその内容やレイアウトなどを
決めて作成できる欄である。

【0018】一方、上記欄bは、物件情報を表示する欄
であるが、この欄bのフォーマットは、管理センターM
が決めたものである。この管理センターMで決めたフォ
ーマットは、上記インターネットサーバー5が記憶して
いる。したがって、どの業者の個別ホームページにおい
ても、上記欄bには、同じ項目が表示されるようにして
いる。この欄bに表示すべき情報は、すべて上記データ
ーベースサーバー3の物件情報記憶部3aに記憶されて
いる。しかし、この物件情報記憶部3aに記憶されてい
る情報の中には、後で詳しく説明する非公開情報も含ま
れる。ただし、この非公開情報は、欄bに表示されない
ように、インターネットサーバー5が制御している。

【0019】また、上記インターネットサーバー5で
は、全会員業者が取り扱う物件の情報を表示する管理セ
ンターM固有のホームページも管理している。ただし、
このホームページで公開される物件情報にも、上記非公
開情報は含まれない。言い換えれば、非公開情報は、イ
ンターネットN2上では公開されない。すなわち、ユー
ザー端末2からは見ることができない。

【0020】なお、上記イントラネットサーバー4がこ
の発明の第1サーバーであり、イントラネットN1がこ
の発明のクローズド通信ネットである。また、上記イン
ターネットサーバー5が、この発明の第2サーバーであ
り、インターネット2が、この発明のオープン通信ネッ
トである。

【0021】上記物件情報記憶部3aのデータは、各会
員である不動産業者が、それぞれ自分の端末1から、イ
ントラネットN1を介して入力したものである。その内
容は、種々のテキストデータである。詳しくは、図2に
示すように、取り扱い物件1件ごとに、土地なのか建物
なのか、売りなのか賃貸なのかというような物件の種
別、物件の面積、住所、価格、駅から何分というような
立地条件、さらには、その物件の取り扱い業者名などで
ある。上記のようなデータ項目の中には、登録時必須項
目と任意項目とがある。登録時必須項目には、物件を特
定するために、例えば法律で公開義務を定めたものや、
このシステムを運営するために定めたものなどがある。
そして、この登録時必須項目以外は全て任意項目にして
いる。

【0022】そして、不動産業者の会員端末1を介し
て、データベースサーバー3に、自分が扱う不動産物件
情報を登録するためには、上記した登録時必須項目を入
力しなければならないようにしている。言い換えれば、
登録時必須項目を入力しない限り、物件情報は、データ
ベースサーバー3に登録できない。このように登録時必
須項目を設けたのは、物件を特定するための情報が不足
しないようにするためである。もしも、上記登録時必須
項目を入力しなければ、「必須項目の入力がないので登
録できません」などのメッセージを表示するようにし
て、入力を促すようにしてもよい。さらに、上記物件情
報の中には、図2に示すようなテキストデータだけでな
く、その物件の見取り図や、外観図などの画像データを
含むことができる。

【0023】また、上記データ項目の中には、一般ユー
ザーに公開するものと、非公開にするものとがある。公
開項目は、種別、駅からの距離や時間、価格など、法律
で公開することが定められた項目などである。その他、
例えば、日当たりの良否や、設備の特徴など、必要に応
じて公開項目として設定しておくことができる。

【0024】ただし、地番までの住所や、マンションの
部屋番号、周辺地域の写真など、その地点を正確に特定
できる情報は、非公開項目にすることを原則にしてい
る。このように非公開項目を設けるのは、物件の持ち主
のプライバシー保護が法律で義務づけられているからで
ある。したがって、持ち主自身が公開することを了解し
ている場合には、その項目を公開項目としてもよい。な
お、上記した全てのデータ項目は、物件情報を検索する
ときに、検索キーワードになる。

【0025】上記のように設定した非公開項目に係わる
情報は、先に説明したように、イントラネットN1を介
して、会員専用ホームページのみで見ることができる。
この会員専用ホームページを管理しているのは、上記イ
ントラネットサーバー4である。これに対し、一般ユー
ザーにも公開される業者ごとの個別の物件公開ホームペ
ージは、インターネットサーバー5で管理されている。
そして、上記インタトラネットサーバー4と上記インタ
ーネットサーバー5とを別々に設けている(図1参
照)。このように、非公開項目に係わる情報を管理する
イントラネットサーバー4を、インターネットサーバー
5と分離することにより、インターネットN2を介して
非公開項目が、間違っても公開されないようにしてい
る。つまり、非公開事項を完全に保護することができる
ようにしている。

【0026】また、図2の表で、右端に、「成約済」欄
を設けているが、記憶部上では、成約済み物件に、成約
済みフラグとして「1」を付けるようにしている。その
結果は、会員端末1と、ユーザー端末2の両方のディス
プレイ上で、例えば、成約済みの旗が立った状態で見る
ことができる。したがって、ディスプレイを介して、成
約済みか否かを確認できる。

【0027】次に、ユーザーが自分の端末2を用いて、
不動産業者の物件公開ホームページにアクセスして物件
を検索する場合を説明する。まず、ユーザーは、このシ
ステムの会員のなかから特定の不動産業者の物件公開ホ
ームページにアクセスする。このように、特定の不動産
業者のホームページにアクセスするのは、ユーザーが、
チラシなどに基づいて、興味の有る物件が決まっている
ときなどである。

【0028】一方、ユーザーの要望が、漠然としている
場合には、管理センターホームページにアクセスする方
が便利である。管理センターホームページから、物件情
報の各項目によって、物件を検索することもできる。し
かし、初めにどちらのホームページにアクセスするか
は、ユーザーの自由である。さらに、特定の不動産業者
の情報だけで、希望物件が見つからなかった場合には、
管理センターホームページを利用して、他の業者の情報
を検索できる。したがって、従来のように、何件もの業
者を回らなくてもすむ。

【0029】このようにして、ユーザーが、物件の購入
候補を決めたら、その物件を取り扱う業者、例えば業者
Aに直接コンタクトする。業者Aは、ユーザーに対して
非公開項目のデータを示すことができる。この非公開項
目データは、前記したように、会員端末1によって業者
専用ホームページから引き出すことができるデータであ
る。なお、購買希望者が特定されれば、プライバシーの
保護は問題にならない。なぜなら、購買希望者側が、そ
の物件の詳細情報を知らなければ、高価物件など買うこ
とができないからである。

【0030】売買が成立した場合、業者Aは、自分の物
件公開ホームページ上で、成約済み物件に成約済み処理
をする。例えば、ホームページ上で成約済みのフラグを
立てるなどの処理をする。成約済み処理をする際には、
前記登録時必須項目とは別の成約時必須項目を入力しな
ければならない。この成約時必須項目としては、買い手
の情報や、価格などである。もしも、成約時必須項目を
入力しない場合には、上記成約処理ができないようにし
ている。

【0031】上記物件公開ホームページ上で成約処理が
されると、その成約時必須項目が、インターネットサー
バー5を介してデータベースサーバー3へ入力され、そ
れが物件情報として物件情報記憶部3aに記憶される。
このように成約必須項目が入力されると、データベース
サーバー3は、図4の右上の欄に示すように、その物件
に成約済みフラグとして「1」を付けて記憶する。上記
では、物件公開ホームページ上で、成約処理された場
合、その情報が自動的にデータベースサーバー3へ入力
されることを説明した。しかし、物件公開ホームページ
上で物件情報が修正された場合には、上記成約処理だけ
でなく、その修正処理は、全て、上記データベースサー
バー3の物件情報記憶部3aに記憶されているデータに
反映するようにしている。

【0032】上記成約済みフラグが立つと、データベー
スサーバー3は、フラグが立った時点から時間を計測
し、予め設定した期間が経過した時に、上記フラグの立
った物件情報を、過去物件情報記憶部3bへ移し替え
る。これにより、成約済み物件は、物件情報記憶部3a
から自動的に削除される。なお、上記のように、成約済
みフラグが立ってから、成約済み物件を過去物件情報記
憶部3bへ直ぐに移し替えないのは、例えば、住宅ロー
ンを組めないなどの事情により、解約になることが少な
くないからである。通常は、成約後45日程度経過すれ
ば、住宅ローンの見通しも立つ。そこで、45日から6
0日程度の期間を設定して、過去物件情報記憶部3bに
移した物件情報を、物件情報記憶部3aに戻すようなこ
とがないようにしている。

【0033】また、上記過去物件情報記憶部3bに成約
物件情報が蓄積されたら、例えば、「2000年の取り
扱い物件」というように、1年単位でファイルを自動的
に整理することもできる。このようにして過去物件情報
記憶部3bに過去の物件情報を蓄積すると、この蓄積さ
れた情報は、イントラネットN1を介して、全会員が自
身の端末1から見ることができるようにしている。

【0034】上記過去物件情報記憶部の過去物件情報に
は、その物件が実際に売られた時の価格データが含まれ
ている。この価格データは、その物件の周辺地域の物
件、あるいはその物件と似た物件の値決めに役立つ。つ
まり、その地域の過去の価格を参考にして、売り主の提
示した価格が妥当であるかどうかを判断したり、妥当な
価格を売り主に提案したりできるし、買い手に対して
も、価格の妥当性を説明する資料として利用できる。ま
た、買い手にとっても、過去の価格データは、自分の購
入しようとする物件の価格が妥当かどうかを判断する基
準になる。

【0035】また、不動産物件の売買にあたって、複数
の業者が、同一物件を取り扱うこともある。次に、この
ような場合について説明する。例えば、業者A,B,C
が、図2に示す同一物件No.101を取り扱っていた場
合を考える。物件情報記憶部3aでは、1つの物件No.
101に、取り扱い業者A,B,Cを対応させている。
したがって、物件No.101については、取り扱い業者
の欄だけが異なり、他の項目欄の内容は全く同じ3つの
物件情報が記憶されている。このような状況で、業者A
のところで、上記物件No.101が、成約済みとなった
場合、業者Aは、自分の物件公開ホームページで、上記
した手順にしたがって成約済み処理を行う。業者Aのホ
ームページから、成約済み処理がされると、物件情報記
憶部3aでは、業者Aが取り扱っている物件No.101
に成約済みフラグを立てる。

【0036】上記した業者Aの成約済み処理は、他の業
者B,Cの物件情報に何らの影響を及ぼさないようにし
ている。したがって、図4に示すように、業者B,Cが
扱っている同一物件No.101には成約済みフラグが立
たない。これは、特定の業者が登録した情報を、他人
が、勝手に削除したり、修正したりすることは、法律上
許されないことだからである。ただし、管理センターM
が、業者B,Cから、予め、委任されている場合には、
業者Aによって物件No.101に関する成約済み処理さ
れた時、この物件に係わる他の業者B,Cの物件情報に
も、自動的に成約済みフラグを立てることができる。

【0037】上記のように記憶部3aに記憶されたフラ
グを立てた成約済み情報は、イントラネットN1の会員
専用ホームページにアクセスすることによって、会員で
ある全業者がいつでも知ることができる。したがって、
同一物件を取り扱っている業者が複数いるときにでも、
成約させた業者以外の者も、成約の事実を直ぐに知るこ
とができる。このように他の業者が、成約事実を知った
なら、その事実を速やかに確認して、対応する物件の成
約済み処理をできる。

【0038】また、上記管理センターMの管理者側で
は、業者Aから物件No.101の成約済み処理情報が入
力された際に、この同一物件を扱う業者B,Cに対し
て、電子メールによって、そのことを報せるようにして
もよい。その場合にも、上記管理者側が業者B,Cのホ
ームページを直接修正することはできない。したがっ
て、どのような場合にも、自身のホームページは自分で
修正しなければならない。どちらにしても、定期的に、
会員専用ホームページをチェックできるので、最新情報
を得ることができる。最新情報を得ることができるの
で、いちいち、電話などで、他の業者に確認する必要が
ない。

【0039】なお、業者B,Cが、自身のホームページ
から、成約済み物件について成約済み処理をする手順
は、成約時必須項目を入力する段階を踏まなければなら
ないこと前記したとおりである。成約済み処理情報を受
けたデータベースサーバー3aが、一定期間後に、その
データを過去物件情報記憶部3bへ移し替えることも同
じである。以上のように、上記第1実施例のシステムに
よれば、イントラネットN1を介して、各不動産業者
が、全会員業者の取り扱い物件情報を、全て、簡単に確
認することができる。特に、登録時必須項目を決めてあ
るので、どの業者にとっても必要なデータが欠落するこ
とがない。

【0040】また、物件公開ホームページ上の情報を他
人が勝手に修正・削除できないようにしているので、各
情報に対する責任の所在が明かになる。そのため、自分
自身の登録した物件の成約済み処理などの管理を、きち
んと行なわない場合には、その業者の信用にもかかわる
ので、どの業者も、責任をもった情報管理をすることが
期待できる。したがって、会員である不動産業者および
ユーザーは、常に正確な情報を得ることができる。

【0041】一方、ユーザーは、予め、インターネット
を利用して、複数の業者のホームページから、物件情報
を得ることができる。しかも、各ホームページ上で公開
される登録時必須項目が予め決められているので、どの
ホームページからも、必要最低限の情報を得ることがで
きる。そのため、知りたい物件について不足している情
報を、業者にいちいち問い合わせなくてもよくなる。ま
た、不動産業者は、他の業者の取扱物件を全て把握して
いるので、自分が扱っていない物件もユーザーに提案で
きる。

【0042】次に、図5〜図8に示した第2実施例を説
明する。この第2実施例は、物件の位置を地図上に、表
すことができるようにしたものである。その物件の位置
を表すために物件印を用いている。そのうえ、この物件
印をクリックすることによって、物件情報を検索するこ
とができる。ただし、これら地図および物件情報は、イ
ントラネットN1を介してのみ検索できるものである。
したがって、これら地図および物件情報は、会員である
不動産業者しか見ることができない。

【0043】上記第2実施例は、データベースサーバー
3が、地図情報記憶部3cと、地盤情報記憶部3dとを
備えている。ただし、この第2実施例は、上記地図情報
記憶部3cと、地盤情報記憶部3dとを備えた以外は、
第1実施例と同じなので、同じ部分の説明は省略する。

【0044】上記地図情報記憶部3cには、地図を表す
地図データを記憶させているが、この地図データは、縮
尺の異なる複数の地図からなる。例えば、図6は縮尺が
小さい広範囲の地図であり、図7は縮尺が大きい狭い範
囲の詳細地図である。したがって、縮尺の小さい図6の
地図は、図7の詳細地図に対して特定の地域を限定する
ための検索用として機能する。また、図7は目的の物件
を特定できる程度に縮尺したもので、この図7によっ
て、物件の具体的な位置を認識できるようにしている。
つまり、図7の詳細地図は、1件1件の不動産物件まで
がわかるレベルのものである。

【0045】また、上記地図データには座標軸を設け、
地図上の地点を座標として特定できるようにしている。
さらに、この地図情報記憶部3cには、上記地図データ
以外に、図8に示すように、上記座標と、地点を特定す
る最小単位である住所、地番あるいは所有者名などの地
点認識情報とを、対応させた検索テーブルT3を記憶さ
せている。したがって地点認識情報か座標のいずれかが
はっきりすれば、その地図上で地点を特定できることに
なる。

【0046】一方、上記物件情報記憶部3aには、個々
の物件に対応させた地点認識情報を記憶させている。し
たがって、物件が特定されれば、それがどこにあるのか
を地図上で簡単に特定できる。なお、この地点認識情報
は、地図情報記憶部3cの場合と同様に、地点を特定す
る最小単位である住所、地番あるいは所有者名などとし
ている。

【0047】上記のように物件に対応させた地点認識情
報が入力されれば、データベースサーバー3は、検索テ
ーブルT3をもとにして、物件の所在地を地図上にプロ
ットするとともに、そのプロットした地図情報を記憶す
る。例えば、ある物件が、図7の点Pの位置にあった場
合、その物件に対応させた地点認識情報と、上記検索テ
ーブルT3の地点認識情報とを対比することによって、
その地点の座標(X1,Y1)を特定する。そして、特
定された座標上に、「●」などの物件印を付け、その物
件印をつけた地図情報をデータベースサーバー3が記憶
する。同様に、全ての物件について詳細地図上の座標を
特定し、地図上にその位置をプロットすることができ
る。

【0048】上記のように、詳細地図上に物件印をプロ
ットしておけば、これらの物件印をクリックして、その
地点の物件情報を検索できる。なお、以上の説明では、
各物件情報に対応させた地点認識情報として、地点を特
定する最小単位である住所、地番あるいは所有者名など
を用いたが、物件情報の中の地点認識情報としても地図
の(x,y)座標を用いてもよい。この場合には、地図
情報に座標軸を設けておくだけで、上記検索テーブルが
なくても、地図上に物件印をプロットできる。

【0049】以上のように、物件情報記憶部3aに記憶
させたデータと、地図情報記憶部3cに記憶させたデー
タとを用いれば、物件の位置を地図上で特定できる。地
図上で、物件の具体的な位置がわかるので、例えば、物
件の周辺に公園があるとか川があるなどということも認
識できる。また、地図上に表す物件印の色を、物件の種
別によって変えれば、種別が一目でわかる。例えば、売
り物件には「赤」、貸し物件には「青」といったように
色分けすることによって、物件の種別を視覚的にも認識
できるようになる。

【0050】さらに、第2実施例によれば、成約済み処
理された過去物件情報を、地図上にプロットすることが
できる。なぜなら、物件情報には、地図の座標を対応づ
けているので、たとえ、その物件情報が、過去物件情報
記憶部3bに移し替えられたとしても、その対応関係が
保たれるからである。上記のように、過去物件情報を地
図上に表すことができるので、目的物件の周辺に過去の
物件取引があったかどうかが一目でわかる。そして、そ
の過去物件の物件印をクリックすれば、過去物件の価格
などの取引状況がわかる。したがって、過去の取引状況
を参考にして妥当な取引ができる。

【0051】なお、このような物件情報を付けた地図情
報は、売り手のプライバシー保護の観点から、インター
ネットN1に載せて一般ユーザーに公開せず、前記した
ように、イントラネットN2を介してのみ見せるように
している。ただし、商談が具体的に進んだ場合には、各
取り扱い業者の判断で、これらの地図情報をユーザー
に、見せてもかまわない。

【0052】また、データベースサーバー3には、地図
データが記憶されていること前記の通りであるが、この
地図データの中にはテキストデータと白地図情報とが含
まれる。なお、上記白地図情報は、会員端末1にあらか
じめダウンロードするようにしている。このようにあら
かじめダウンロードするようにしたのは、コンピュータ
の容量不足を補うようにするためである。例えば、画像
データである白地図を電送しようとすると、そのデータ
容量が大きいために、伝送時間が極端に長くなってしま
う。

【0053】そこで、この実施例では、会員端末1に、
白地図情報をあらかじめダウンロードしておくことによ
って、一回一回の情報伝達時に、画像データである白地
図情報を電送しなくてもよいようにしたものである。し
たがって、管理サーバーSからは、座標データに対応さ
せたテキストデータのみを送信すればよい。会員端末1
側では、受信した座標データに基づいて、地図上に物件
印をプロットすることができる。

【0054】なお、この実施例のように、会員端末1に
白地図をあらかじめダウンロードした場合に、その白地
図にテキストデータを当てはめなければならない。この
当てはめ方として、例えば、テキストデータを毎回送信
するやり方と、テキストデータも白地図と一緒にあらか
じめダウンロードさせておくやり方とが考えられる。た
だし、テキストデータもあらかじめダウンロードする場
合には、テキストデータが更新されたりしたときに、そ
の更新されたテキストデータを、その都度送信するよう
にしなければならない。

【0055】いずれにしても管理サーバーSからは、画
像データが送信されないので、データの伝送時間が大幅
に短縮され、会員は、見たいときにすぐに地図情報を見
ることができる。なお、上記地図情報とは、白地図に施
設や家屋およびその所有者等を明記するとともに、物件
の位置をプロットしたものをいう。また、会員端末に記
憶させておく白地図情報と管理サーバーSの地図情報記
憶部3cに記憶されている地図データとは、その座標を
一致させておく必要がある。さらに、地図データに変更
があったときには、会員端末側の地図データもそれに合
わせて変更しなければならない。要するに、定期的に更
新するなどのメンテナンスが必要である。

【0056】また、第2実施例のデータベースサーバー
3に備えた地盤情報記憶部3dには、特定地域の地盤情
報として、地耐力やその土地の履歴などを記憶させてい
る。上記土地の履歴とは、その土地が、埋め立て地であ
るとか、以前は水田であったとかいうようなことであ
る。さらに、地盤情報記憶部3dには、周辺観察チェッ
クデータなどを記憶させてもよい。この周辺観察チェッ
クデータとは、物件の周辺の状況をチェックしたデータ
のことである。具体的には、その地点が、平地か丘陵地
か、山か、山ならすそ野か山頂か、隣接地が宅地か、水
田、川、沼などという地形情報の他、隣接する住宅の状
況なども含まれる。このような、地形や周辺状況から、
その地点の地盤状況を推測することができるのである。

【0057】上記のような地盤情報は、銀行融資を受け
る際の評価対象になることもある。したがって、物件取
引上では、その重要度はかなり高いものになる。また、
物件情報記憶部3aに、各物件に対応させて地盤情報を
入力しておくこともできる。このように地番情報を入力
しておけば、その土地に関する瑕疵などがわからずに取
り引きしてしまうようなことがなくなる。

【0058】なお、上記第1,第2実施例では、データ
ベースサーバー3、イントラネットサーバー4、インタ
ーネットサーバー5を全て、管理センターMに設けてい
るが、各サーバーを別々な場所に設置して、通信回線で
接続してもかまわない。

【0059】

【発明の効果】第1〜第12の発明によれば、不動産業
者は、自身が取り扱う物件の情報を、他の業者や一般ユ
ーザーに広く公開することができるとともに、他の業者
の取り扱う物件情報も、正確に知ることができる。一
方、ユーザーは、多数の業者が個々に取り扱う物件情報
を、自身の端末から検索することができる。そのため、
希望物件を探すために、何件もの業者を回る時間と手間
がかからない。また、クローズド通信ネットに接続した
第1サーバーと、オープン通信ネットに接続した第2サ
ーバーとを別個に設けることによって、クローズド通信
ネットのみに載せるべき非公開情報があった場合、その
非公開性を厳密に守ることができる。

【0060】第2の発明によれば、不動産業者は、自ら
の端末を用いて物件情報記憶部に物件情報を登録するこ
とができるので、日常業務とは別に、管理センターへの
登録業務をする必要がない。つまり、最近の不動産業者
は、自らの扱い物件をコンピュータで管理しているの
で、自分の扱い物件をコンピュータに入力する作業は、
日常業務化している。したがって、管理センターのデー
タベースサーバーに物件情報を、日常業務として登録で
きる。このように日常業務として登録できるので、多く
の不動産業者は、データベースサーバーへの登録をめん
どくさがらない。その分、このシステム全体の物件情報
の登録件数が増えることになる。物件情報の登録件数が
増えれば増えるほど、このシステムの利用価値も高まる
ことになる。

【0061】第3の発明によれば、第1サーバーおよび
第2サーバーが、公開項目の情報と、非公開項目の情報
とを、自動的に区別して別々の通信ネットに載せること
ができる。したがって、不動産業者は、業者に公開する
情報とユーザーに公開する情報とを、別々に用意する必
要がない。また、非公開項目の情報が、オープン通信ネ
ットを介して、公開されてしまうようなことがない。

【0062】第4の発明によれば、情報を入力修正した
者が、明確になるため、その情報内容に対する責任が明
確になる。したがって、いい加減な情報入力がされなく
なる。しかも、会員が、自身のホームページを修正する
だけで、自動的にデータベースサーバー内のデータも修
正されるので、登録された物件情報は常に最新のものに
なる。最新情報が登録されるので、その信頼性も高くな
る。

【0063】第5の発明によれば、登録時に、必要項目
を落とすことがない。いい加減な情報を公開することが
ないので、公開された情報をユーザーも安心して利用で
きる。第6の発明によれば、各業者が自身の扱う物件に
ついての成約済み処理することができる。これにより、
各業者は、他の業者の取り扱う物件の制約状況を知るこ
とができる。

【0064】第7の発明によれば、実際の成約時の価格
など、後から参考にできるデータをもれなく蓄積でき
る。第8の発明によれば、自動的に、過去物件情報の蓄
積ができる。

【0065】第9〜第11の発明によれば、地図上に、
物件の位置を表すことができるとともに、地図から、物
件情報を検索することもできる。特に、第10の発明に
よれば、地図情報記憶部に、地図の座標と位置確認情報
との対応を示した検索テーブルを記憶する必要がない。

【0066】また、第11の発明によれば、会員端末に
地図情報を表示させる際に、管理サーバーSからは、テ
キストデータのみを送信すればよい。そのため、画像デ
ータを送信する場合と比べて、データの伝送時間が大幅
に短縮される。したがって、必要な地図情報を瞬時に表
示させることができる。第12の発明によれば、物件情
報に地盤情報を関連づけて引き出すことができる。

【図面の簡単な説明】

【図1】第1実施例の不動産取引支援システムの全体図
である。

【図2】物件情報記憶部の情報を示した表である。

【図3】各業者固有の物件公開ホームページである。

【図4】特定の物件が成約した時点での、物件情報記憶
部の情報を示した表である。

【図5】第2実施例のデータベースサーバーを示した図
である。

【図6】地図情報記憶部に記憶された地図を示したもの
である。

【図7】地図情報記憶部に記憶された詳細地図を示した
ものである。

【図8】地図情報記憶部に記憶された、座標と地点認識
情報とを対応させた検索テーブルである。

【符号の説明】

A,B・・・ 不動産業者 1 会員端末 2 ユーザー端末 3 データベースサーバー 4 イントラネットサーバー 5 インターネットサーバー N1 イントラネット N2 インターネット

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (51)Int.Cl.7 識別記号 FI テーマコート゛(参考) G06F 17/30 170 G06F 17/30 170C 170Z 419 419B G09B 29/00 G09B 29/00 F Fターム(参考) 2C032 HB05 5B049 BB11 CC02 CC05 CC08 CC44 DD01 DD05 EE01 EE05 EE07 FF03 FF04 FF09 GG04 GG07 5B075 KK03 KK07 KK13 KK33 KK37 KK43 KK54 KK63 ND03 ND06 ND20 ND23 ND36 PQ02 PQ13 PQ32 UU14 UU40

Claims (12)

    【特許請求の範囲】
  1. 【請求項1】 不動産業者が取り扱う物件に関する物件
    情報を記憶したデータベースサーバーと、このデータベ
    ースサーバーに接続した第1,第2サーバーと、不動産
    業者などが所有する会員端末と、ユーザーが所有するユ
    ーザー端末とを備え、上記会員端末は、クローズド通信
    ネットを介して上記第1サーバーに接続するとともに、
    オープン通信ネットを介して上記第2サーバーにも接続
    し、上記ユーザー端末は、上記オープン通信ネットを介
    して上記第2サーバーに接続したことを特徴とする不動
    産取引支援システム。
  2. 【請求項2】 会員端末のそれぞれから、各会員が取り
    扱う物件に関する物件情報を、クローズド通信ネットお
    よび第1サーバーを介して上記データベースサーバーに
    登録することを特徴とする請求項1に記載の不動産取引
    支援システム。
  3. 【請求項3】 物件情報には公開項目と非公開項目とを
    設定し、上記第1サーバーは上記物件情報の全データを
    クローズド通信ネットを介して公開可能にする一方、第
    2サーバーは、上記物件情報のうち公開項目を付けられ
    た情報のみを、各会員個別のホームページ上にのせて、
    オープン通信ネットを介して公開することを特徴とする
    請求項1または2に記載の不動産取引支援システム。
  4. 【請求項4】 各会員が登録した物件情報は、登録した
    会員のみが自身のホームページ上で修正可能にし、上記
    会員の個別ホームページ上で物件情報が修正された場
    合、その修正情報は自動的に物件情報記憶部内の物件情
    報に反映されることを特徴とする請求項2または3に記
    載の不動産取引支援システム。
  5. 【請求項5】 予め設定した登録時必須項目を入力した
    ときにのみ、データベースサーバーへ物件情報を登録可
    能にしたことを特徴とする請求項2〜4のいずれか1に
    記載の不動産取引支援システム。
  6. 【請求項6】 会員の取り扱う物件が成約済みになった
    場合には、その物件を取り扱う会員のみがオープン通信
    ネットおよび第2サーバーを介して成約済み処理が可能
    であり、上記成約済み処理がされた場合には、上記デー
    タベースサーバーの上記成約済み物件に対応する物件情
    報に、成約済みフラグを設定することを特徴とする請求
    項2〜5のいずれか1に記載の不動産取引支援システ
    ム。
  7. 【請求項7】 会員の取り扱う物件が成約済みとなった
    場合には、価格など予め設定した成約時必須項目を入力
    したときにのみ、その物件に関する成約済み処理を可能
    にしたことを特徴とする請求項6に記載の不動産取引支
    援システム。
  8. 【請求項8】 データベースサーバーは過去物件情報記
    憶部を備え、物件情報のうち成約済みフラグが設定され
    てから一定期間経過後に、物件情報を過去データとして
    上記過去物件情報記憶部に記憶させることを特徴とする
    請求項6または7に記載の不動産取引支援システム。
  9. 【請求項9】 物件情報に住所などの地点を特定する地
    点認識情報を備えるとともに、データベースサーバーは
    地図情報を記憶した地図情報記憶部を備え、この地図情
    報記憶部には地図データと、この地図データ上の座標と
    地点認識情報とを対応させた検索テーブルとを記憶させ
    るとともに、上記データベースサーバーは、上記地点認
    識情報によって、上記地図情報と物件情報とを関連づけ
    ることを特徴とする請求項1〜8のいずれか1に記載の
    不動産取引支援システム。
  10. 【請求項10】 物件情報に住所などの地点を特定する
    座標を備えるとともに、データベースサーバーは地図情
    報を記憶した地図情報記憶部を備え、この地図情報記憶
    部には、地図データと、物件情報の座標とを対応させた
    地図データ上の座標とを記憶させ、上記データベースサ
    ーバーは、上記両座標を一致させることを特徴とする請
    求項1〜9のいずれか1に記載の不動産取引支援システ
    ム。
  11. 【請求項11】 ユーザー端末に、地図データのうちの
    白地図情報を記憶するとともに、この白地図情報は、デ
    ータベースサーバーの白地図情報と座標軸を共通にして
    いることを特徴とする請求項9または10に記載の不動
    産取引支援システム。
  12. 【請求項12】 データベースサーバーは、地盤情報記
    憶部を備え、上記地盤情報記憶部には、各地点認識情報
    に対応させた地盤強度などの地盤情報を記憶したことを
    特徴とする請求項1〜11のいずれか1に記載の不動産
    取引支援システム。
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Cited By (3)

* Cited by examiner, † Cited by third party
Publication number Priority date Publication date Assignee Title
KR20100074099A (ko) * 2007-06-08 2010-07-01 써모다이나믹 디자인 엘엘씨 부동산 정보 관리, 보존, 이전 시스템 및 이 시스템을 이용하기 위한 방법
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JP2011170620A (ja) * 2010-02-18 2011-09-01 Mizuho Information & Research Institute Inc 物件情報管理システム、物件情報管理方法及び物件情報管理プログラム

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